时间：2022-06-21 05:11:05
“×××”小区，位于“国家4A级旅游度假区”－－位于－－，与大海近在咫尺。小区总建筑面积20万多平方米，由多层低密度住宅、特色点式楼和纯版式小高层组成。小区内设有大型超市、大型酒店以及商办服务区等，其中公寓面积×O；商铺面积×O；地下停车场×O；地上停车场×O；车库×个。房屋配套设施齐全：暖气、燃气、通讯、电视、宽带系统。小区设备设施先进，设有电视监控，周界防范，电子巡更，楼宇对讲系统，背景音乐，远程抄表系统等，让您感到方便、舒适、安全。
高档的小区应该有高档的物业管理服务来体现小区的价值，从而确保小区保值、增值。××××公司是具有物业管理二级资质的股份制企业。公司专业从事住宅小区、写字楼、商场等物业项目的管理工作。现已管理物业面积达×多万O。其中涉及智能化写字楼、综合商厦、花园别墅、住宅小区等。我们的企业精神是“银滩物业，勇争第一”。
我公司将利用我们“天时、地利、人和”的得天独厚的管理优势，以及公司先进的管理模式，丰富的管理经验，专业化的管理队伍，使×××小区更增魅力，更上档次。通过全方位的服务，提高小区的知名度，使×××真正达到增值保值的目的，为业主营造一个方便、快捷、温馨、舒适的居住环境。我公司服务宗旨是以人为本、规范管理、追求创新、至诚服务。追求目标：以公司经营为主导，寓管理于服务之中，为业户推出完善的管理服务，为企业打造物业品牌。
第二章 物业管理要点
运用持续发展的战略，确保物业的保值与增值；
人性化的管理方针为业户铺架沟通的桥梁，增进了解与信任，以诚信为本提高管理服务的信誉；
结合物业实际情况，导入切合实际的管理理念，以高效率的管理降低成本，全心全意为业户服务；
采用PDCA循环整改的方法，不断提高物业管理水平；
管理处采用的管理体制是：企业化、专业化、一体化。管理思想是：安全第一，不断满足业户日益增长的对服务的需求，打造物业管理精品。最终达到经济效益、社会效益、环境效益的统一。
在实际服务管理中，公司将抓住以下三个重点：
1、完善服务、诚信待人。
物业管理是以服务为主的行业，为此我们将在今后的服务工作中，充分体现我们的服务宗旨和追求目标，奉行“以人为本，业户至上”的原则和服务周到的服务理念，为业户提供全方位、高品质的优质服务，并将日常服务紧密融合于管理之中，与业户建立良好的服务关系。同时以走访沟通的方式及时了解业户的意见与需求，在不断完善的过程中真正为业户创造安心、舒心、称心的生活和工作环境。
2、环境管理责任到人
小区的环境管理极为重要，如何为业户创造一个良好的环境，是我们非常重视的问题。多年的管理经验告诉我们，保洁工作责任到人，督导检查、培训落实到位，才能充分发挥每个人的才能，使其认真地做好每天的工作，树立环保意识，从而保证小区的环境卫生状况达到最佳，为小区增加一道清洁、卫生、亮丽的风景线。
3、安全、消防真抓实干
为确保业户的生命、财产的安全，我们主张以切合实际的人员防范为主，紧密联系职能部门，齐抓共管，使所辖物业在长年平安的条件下为业户服务。在日常管理中，制定与之相适应的应急处理安全操作程序，在发生特殊事件时尽量将损失降低到最小程度。
公司本着服务第一，以人为本，在管理中导入ISO9001质量管理体系、ISO14001环境管理体系。运用现代的科技手段及管理方法来管理与服务，最终实现社会效益、环境效益、经济效益的统一。
公司将通过良好的物业管理，使“×××”保值、增值，真正为业户营造一个方便、温馨、舒适的生活和工作环境。
一、公司追求目标：
房屋建筑的完好率达到98％以上；
报修及时率达到100％；
清洁管理无盲点；
设备设施完好率达到98％以上；
小区路灯完好率达到100％；
管理区域内不发生重大安全与火灾责任事故；
有效投诉处理率100％；
服务满意率达95％以上；
绿化完好率达到98％以上；
道路完好率达到98％；
各类管理人员岗前岗中培训100％；
无服务安全事故发生。
二、主要措施
完善各项管理制度和管理规定；
所管辖区卫生无死角，绿地存活茂盛；
治安良好，环境清洁，辅助设备及建筑良好；
管理人员及服务人员上岗要佩带标志，规范制服，设立立岗、巡岗、监控岗，并明确岗位职责及考核标准；
建立各种资料档案、报修、养护记录；
各种收费项目、标准公开，合理收费；
制定大、中修年度计划，并负责实施；
制定并组织员工培训计划的实施；
结合创优评比标准，进一步提高物业管理水平。
遵循服务第一，业户至上，依法经营，务实奋进的企业宗旨，弘扬银滩物业，勇争第一的企业精神，以优质文明的服务，为业户创造美丽温馨的家园。
三、组织运行机制：
1、建立监督机制；
2、建立信息反馈及处理机制；
3、制定工作流程、各项管理服务项目的长远计划和短期计划；
4、管理人员的培训管理；
5、增强服务意识，量化管理及标准运作；
6、企业内部岗位责任制、管理维护运作制度及标准、管理人员考核制度及标准。
四、物业管理制度
1、管理处经理职责；
2、管理人员岗位职责；
3、作业人员岗位职责；
4、员工培训；
5、管理处运作管理工作规程；
6、人事管理及员工培训、考核制度；
五、管理处运作管理规程
1、内部运作管理办法
2、小区秩序管理；
3、清洁管理；
4、绿化管理；
5、消防弱电设备设施管理；
6、供配电设备管理；
7、给排水设备管理；
8、共用设施和共用场地管理；
9、安全操作规程；
10、特约服务管理规定。
（以上各种规定及制度略）
第三章 拟采用的管理模式
一、物业管理架构
物业管理服务，要求有一个高效率及科学的组织架构，使人力、物力、财力得到合理的配置，以要求达到降低管理成本、提供优质服务的目的。
本物业管理处按“直线制”设置管理架构。公司设立办公室、保洁部、设备维修部、绿化部、秩序管理部、接待部等部门。其优点是集指挥和职能于一身，命令统一，责权分明，指挥及时，既能满足本物业管理的要求，又能为将来业务的发展留下充足的空间。
1、办公室
（1） 负责人力资源管理，招聘人员，开展员工培训工作，为其它部门储备人才。
（2） 负责收集、整理和保存物业管理公司筹备、建立和发展的资料及人事档案管理。
（3） 负责内部运行工作的综合协调。
（4） 负责对外承办、接待工作，物业管理市场营销和招投标。
（5） 总经理指派的其它工作。
2、保洁部
（1） 负责管辖区域内的清扫工作以及单元楼道、栏杆的保洁。
（2） 负责小区内的垃圾清运工作。
（3） 上级领导交办的其它工作。
3、设备维修部
（1） 负责物业全部公共设备、设施的运行管理，保证设备正常运转。
（2） 负责物业机电设备的日常维修保养工作。
（3） 制定长期和日常的维修保养计划并付诸实施。
（4） 上级领导指派的其它工作。
4、绿化部
（1） 负责小区花草树木的浇水、培土、施肥、除病虫害、修剪工作。
（2） 负责小区内的园景设施的养护工作。
（3） 上级领导指派的其它工作。
5、秩序管理部
（1） 负责物业的防火、防盗、防破坏和警卫工作。
（2） 建立健全、制定物业的各项安全规章制度。
（3） 负责小区的日常巡视工作以及车辆停放管理。
（4） 负责小区应急处理的抢救工作。
（5） 上级领导交办的其它工作。
6、接待部
（1） 负责日常业户来访接待工作。
（2） 负责业户档案的建立和管理工作。
（3） 负责业主的投诉和咨询，并提供帮助。
（4） 配合办公室开展员工培训工作。
（5） 上级领导指派的其它工作。
二、物业管理岗位编制及管理架构
×××物业管理有限公司
物业管理办公室
业户接待主管 设备维修主管 保洁主管 绿化主管 秩序管理主管
业户接待员 设备维修工 保洁员 绿化工
秩序管理员
备注：根据小区概况，以上岗位编制 ×人。其中，绿化主管、保洁主管由一人兼职。岗位编制原则上不设闲岗、不留闲人，一人多岗，精简高效。
第四章 物业管理人员培训
一、新员工上岗培训
根据物业管理思想，为打造物业管理精品，对新员工上岗进行工作培训。
1、新员工上岗培训期为180天。
2、培训内容包括：物业管理概述，小区物业管理流程，物业管理服务理念，专业服务技能与技巧、投诉、应急工作处理程序，军事化训练等。
二、在岗员工循环培训
1、通过实际工作中所产生的问题，不定期地安排当事人（指员工）参加班后的专题培训。
2、每位在岗员工每月参加公司组织的工作指引培训。组织员工座谈会，交流事件处理技巧及与业户沟通的经验。
随着我国社会的转型，城市管理水平的提高，城市的社会结构、功能和管理体制都在发生深刻变化，与市场经济相适应的城市社区管理模式也在发生改变，物业管理作为朝阳产业已渗透到城市管理和人民生活的各个领域，成为老百姓社会经济生活的重要组成部分，甚至在某种意义上已经超越了一般服务型企业的经济、社会功能，成为城市基层管理的一个重要延伸。构建和谐社会是一项系统工程，社区是整个社会的细胞，社区和谐是社会和谐的基础。物业管理企业作为推动社区建设的一支重要力量，一方面作为推进城市文明健康发展的纽带，与人们的生活和工作质量息息相关，其好坏直接影响着人们的生活和工作质量，社区建设中的许多内容都需依托物业管理服务来进行；另一方面，各物业管理单位又是以企业经营和服务的形式参与社区建设，并对各政府部门相关工作给予大力配合与支持。
一、加强物业管理小区档案工作是建设和谐社会的需要
物业管理档案是物业管理企业在对住宅区、工业区、商住楼、写字楼等小区进行管理过程中形成的各种不同形式的历史记录，包括在日常管理和服务过程中形成的各种载体形式的档案。加强物业管理小区档案工作是建设和谐社会的需要，因为，社区建设需要对社区资源和社区力量进行整合，物业管理是社区管理的一部分，是社会建设的重要内容，档案是物业管理企业进行小区管理的基础，规范并加强物业管理小区档案工作是强化社区管理的一项基础工作，特别是现在随着物业管理小区综合治安、助残扶困、环境保护、群众性文化活动的组织和开展等都成为物业管理工作的重要内容，与此相应，其过程中形成的档案内容也丰富多彩，涉及社会生活的方方面面，与老百姓生活密切相关。
二、物业管理小区档案的具体内容
1.企业日常运行形成的管理档案。如行政管理、人事管理、财务管理等档案。包括物业管理企业自身形成的党群工作、行政管理、业务管理档案及人事和会计档案。
2.企业接收的档案资料。对物业管理公司来说，主要是指在接管验收开发建设单位移交的新建物业或接管验收已经投入使用的原有物业时所收到的文件、图纸材料，如：设备档案、基建档案、业主资料。具体包括项目前期准备资料、验收材料、交接材料：如建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、项目立项批复、施工许可证、建设项目命名、更名审批资料；物业移交会议纪要或移交证明；验收证明资料，供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等共用设施设备清单准许使用文件，设施设备明细表、合格证、使用说明书、保修协议；图纸；水、电、气、消防等单项竣工验收报告；物业质量保修文件和物业使用说明文件；承接查验所必需的其他资料。业主资料主要是物业业主和住用人的档案，包括业主、住户的姓名、家庭成员情况、工作单位、联络电话或地址、租金、管理费缴交情况等业主基础信息登记表、业主购房资料。
3.物业管理活动中形成的业务档案。如：业主报修登记簿、维修单、回访记录；门岗、巡逻、监控室交接登记簿，值班记录表，报警记录登记表，大宗货物出门记录；园林绿化、物业租赁、车位使用、社区文化建设及在对物业进行较大规模的改建、扩建、维修、养护时所形成的档案材料。这部分档案最大特点就是动态性较强，都属于管理过程中形成的资料，因为物业档案管理工作是一项动态性较强的工作，当物业的产权发生变动或房屋因大修、改建等原因发生变化时，其物业档案资料也应及时变更，才能确保物业资料的完整、真实并准确反映物业的状况；另外，当物业管理企业在对物业管理小区进行管理时，也会不断形成新的资料。所有这些，都就要求物业档案及时补充、更新，并做到管理规范化、科学化、动态化、系统化。
三、物业管理小区档案的作用
1.有利于和谐社区的创建。目前，随着小区物业管理水平的不断提高，社区保障体系和社会化服务网络的完善，很多物业管理企业积极参与社区精神文明建设和安全文明小区的创建活动，配合相关部门开展丰富多彩的社区文化活动，关心和扶助老年人、残疾人等弱势群体的生活，这些活动都得以物业管理档案为依托，可以说，几乎物业管理的每一个环节都离不开档案，无论是维修、养护物业设施还是了解业主及物业使用人情况，或是收取管理费用、开发经营活动等，都要用到物业档案。比如，对小区物业、小区道路的维护、维修就必须参考小区规划、设计和小区建筑物的竣工图及地下管线等方面的资料，物业管理公司只有通过图纸才能了解物业的分布，占有、结构、面积、层数、建成年份以及各户房屋与土地的权属范围和面积，了解物业使用、维修、改建后在结构与功能上的变化情况，从而为正确使用和维护物业提供了重要依据。因此，做好物业管理小区档案工作，对促进社区发展，提高人们居住质量、生活质量和城市管理水平，全面建设和谐社会有着十分重要的意义。
2.有利于服务质量的提升。加强并做好物业管理小区档案工作也是规范物业管理服务行为，提升服务质量的重要举措。物业管理档案资料是物业企业开展物业服务工作的重要依据，是反映物业服务活动的重要载体，也是小区物业管理企业发生变动时重要的交接内容。随着小区物业管理日趋成熟，其覆盖面越来越宽，市场化程度越来越高，竞争也越来越激烈，物业管理企业要立于不败之地，保持可持续发展，就要苦练内功，提高管理水平，作为重要基础管理工作的档案管理就必须同步发展，如参与市场竞争、维持小区正常运作，开展各种社区活动，参与考评创优，都必须及时了解业主、用户的需求，详细占有和利用业主资料及小区日常运行、创优、社区文化及基建、设备等方面的档案资料。因此，加强物业管理小区各方面档案的收集和管理，可以为提高服务水平提供强有力的支撑，有利于提高物业管理企业管理水平，提高办事效率，更好地服务业主，服务住户，服务社会。
（作者单位：北京大学深圳医院）
一、物业档案的概念
档案来源于文件，文件是档案的前身。一切档案都是在文件使用完毕或办理完毕后转化而来的。
（一）档案的定义
“档案”一词在我国始见于明代，但最经常被引用的出处是清康熙十九年（1680年）的《起居注》。该年十月，在批阅秋审众犯册时，“上问：‘马哈喇之父与叔皆没于阵，本身亦有功牌，其罪如何？’大学士明珠奏曰：‘马哈喇之父、叔阵没，皆系松山等处事，部中无档案，故控告时部议不准。
我国对档案学的研究从本世纪二三十年代开始。至今，全国档案界对档案一词的定义多有论及，提法各异。何鲁成在《档案管理与整理》中写道：“档案者乃已办理完毕归档后汇集编制留待参考之文书。”1960年第一期《档案工作》杂志社论中写道：“档案是本机关在工作和生产中形成的，具有一定保存价值的，并且经过立卷归档，作为真实的历史记录集中保管起来的各种文书材料（包括技术、影片、照片、录音带等等）。”1985年国家标准局发布的《情报与文献工作词汇基本术语》和《档案著录规则》中档案定义为“国家机构、社会组织和个人从事政治、经济、科学文化等社会实践活动直接形成的文字、图表、声像等形态的历史记录。”1996年7月5日修正公布的《中华人民共和国档案法》从法的角度规定了档案的范围：档案是指过去和现在的国家机构、社会组织以及个人从事政治、军事、经济、科学、技术、文化、宗教等活动直接形成的对国家和社会有保存价值的各种文字、图表、声像等不同形式的历史记录（《中华人民共和国档案法》第二条）。
（二）物业文件与物业档案
物业管理工作形成的文件主要有两大部分，即物业管理公司日常运作形成的普通管理文件和物业管理实际操作接收和形成的多种专业性文件。这些文件完成了现行功能之后，就过渡为物业档案。
物业管理公司日常运作形成的普通管理文件包括行政管理文件、人事管理文件、财务管理文件等。物业管理处接收的专业性文件包括接管验收时接收房屋的建筑工程资料、设备和产权资料；形成的专业性文件包括住户入住后不断形成并补充的业主（住用人）资料；常规物业管理过程中形成的物业维修文件、物业租赁文件和管理服务文件；物业管理公司开办多种经营活动形成的经营管理文件等。
（三）物业档案的分类
物业档案是物业管理公司在从事物业管理活动时直接形成的对国家和社会有保存价值的各种文字、图表、声像等不同形式的历史记录。随着物业管理的不断发展和完善，物业档案的种类也不断增加，但总的来看，物业档案基本上可分为两大部分：一部分是物业公司日常运作形成的普通档案，包括党群工作档案、行政管理和经营管理档案、基建档案、设备档案、会计档案、人员档案、科研档案、声像档案、荣誉档案等；另一部分是基层物业管理处日常运作形成的物业管理专门档案，包括物业清册、物业维修档案、物业租赁档案、业主及住户档案、物业管理服务档案等。
二、物业档案管理现代化
（一）物业档案管理现代化的含义和内容
管理现代化就是把管理工作信息化和最优化。随着现代科学技术的发展，无论是物业管理还是档案管理，都在向着现代化的管理目标迈进，物业档案的现代化管理也成为必然趋势。
档案管理现代化的内涵包括两方面：一是指现代科学技术和方法的应用；二是要达到优化、取得最佳效益。对物业档案管理来说也是如此。
（二）物业档案管理标准化
我国现行的档案管理标准包括基础标准、业务技术标准和相关标准，国家档案局编制的《档案工作标准体系表》大致涵盖了档案管理工作领域内所有的标准。由于物业管理工作在我国仅有十几年历史，物业档案管理更是档案行业和物业管理行业中双重的新课题，所以国内尚未制订出关于物业档案管理的标准。在具体工作中，应尽量参照各相关标准，如《档案著录规则》、《科学技术档案案卷构成的一般要求》、《档案号编制规则》、《档案工作基本术语》等作为工作指导。对一些较为成熟的物业管理公司来讲，如果条件具备，完全可以自行制订本公司的物业档案管理标准。
（三）现代化对物业档案工作人员的要求
档案管理现代化是不断完善深化的过程，这一过程也要求档案人员不断提高自身的素质，包括思想意识、知识结构和操作技能等。
树立科技进步和科学管理的观念是提高人员现代化意识的基础。既然现代化是一个永无止境的进程，人员也就必须习惯于不断反省、不断思变，在总结经验、着手当前的同时放眼未来。既然物业档案管理是一个新课题，就必然存在许多有待完善之处，在巨大的潜力可挖掘。物业档案管理这一领域是大有可为的，要想永立这一行业潮头，必须有要有前瞻性，首先就是要打好思想意识这个基础。
三、物业档案的特点
（一）档案种类多样化
由于物业档案的主体包括物业服务公司、物业服务人员、物业的使用者、物业的开发商、设计者、工程设计方、承建商，以及政府有关部门如计委、国土局和房管局、城市规划局等单位。因此，在物业服务活动中就形成了各种类型的专门档案，如产权档案、会计档案、科技档案（基建档案、设备档案）等专门档案。这也是物业档案不同于其他类型的专门档案的一个显著特点。
（二）载体形式多样化
物业档案种类的多样化决定了物业档案形式多样，主要有图、文字、卡、册、表。其中“，图”是指根据实际需要绘制的各类平面图、示意图。 “文字”是指在物业服务活动中形成的各类文字材料，包括早期介入文件、接管验收文件、房屋及设备的修缮工程合同、房屋租赁合同、房屋装修合同、业主和住户来访记录、代收费用的协议等。这部分材料数量大、种类多，是物业档案的主要组成部分。“卡”是指根据需要制作的内容浓缩、检索方便的各类卡片，包括设备保养卡、维修记录卡等。“册”是指为了增加信息容量、提高管理效率而建立的业主缴费手册、绿化管理手册等。“表”是指房屋验收质量登记表、业户情况登记表、房屋装修申请表。
（三）档案的动态性较强
物业可能需要进行维修、养护，业主可能因物业的买卖、交换、继承等权属变更而变更，住户更有可能因租赁关系的改变而频繁变动，因此，相对应的物业及人的文件材料也要不断地添加到档案中去，从而形成物业档案的一个显著特点——动态性较强。
（四）公开性和隐秘性并存
物业档案具有一定的公开性，因为物业档案记录着有关物业及对物业进行管理的情况，这部分档案内容对与本物业有关的所有人员来说都是公开的，如物业的维修档案，有关绿化、环卫、保安的档案等。但物业档案又具有一定的隐秘性，因为它也包含着大量的隐私内容，这部分档案内容是不便于公开的，如业主（或住户）的个人资料、物业中的产权资料等。
（五）档案的完整性
物业管理专门档案是以一个物业单位为对象组织案卷的，该物业不管发生何种变化，所产生的文件材料都须添加进去，因此，每一份档案案卷都是一个有机的整体，全面反映了一个物业单位的变迁过程，体现出一种完整性。
（六）和人们的日常生活息息相关
物业管理活动是围绕人们的日常生活而开展的，没有哪一种档案会像物业档案这样与人们的日常生活有着如此密切的联系。许多档案如机关文书档案、审计档案、诉讼档案等在归档以后通常就较少被利用，因为人们的日常生活很少会涉及到这些档案，而物业档案则会随着物业的装修、租赁、再装修、再租赁等活动的需要而不断地被调阅。
四、物业档案的作用
物业档案最重要的内容是物业管理专门档案，它包括两个部分：一部分是物业本身的档案，包括开发建设成果的记录和物业公司接管后对物业进行维修养护和更新改造情况记录；另一部分是物业业主和住用人的档案，包括业主、住户的姓名、家庭成员情况、工作单位、联络电话或地址、租金、管理费缴交情况等。物业档案的作用主要体现在这两部分档案上。
五、当前物业管理行业存在的主要问题
1.企业规模总体偏小。由于房地产开发规模普遍较小，开发方大多自行组建物管公司或成立物业管理处等，造成了一般物业企业难以快速实现高规格、大规模发展，企业规模总体偏小的现状。
2.物管投诉多，社会认可程度低。物业投诉产生的重要原因，一方面是物管企业提供的服务和住户期望与理解产生了一定差距。另一方面是开发方没有足够重视所建物业后期管理须要的客观条件与运作成本。还有政府未下力气引导群众对物业管理消费形成正确认识，造成其社会认可度偏低
六、产生以上问题的原因主要有以下三方面
（一）观念落后，认识错误
1.关于物业管理：物业管理是针对物业产权多元化发展状态而产生的，业主自管则不在《物业管理条例》调整范畴，不属于条例规定和承认的物业管理。
2.关于物业收费标准：由于各类物业的类型不同，其管理服务的项目有所差异，需要管理服务的内容和管理服务的难度、深度及细度也不尽相同。不同物业的收费标准应根据不同类型的物业，不同管理服务项目，不同物业管理服务标准，按照国家计委、建设部等有关规定，分别测定出不同物业项目管理服务费的收费标准，报当地物价行政主管部门备案后施行，这才是最科学的收费标准。
（二）配套法规政策规定实施细则严重滞后
由于配套政策规定实施细则严重滞后，使现实中出现的很多问题没法快速裁判。物业管理涉及方方面面，一些纠纷问题的解决上，主管部门因缺少可依据的配套法规与细节难以出据权威意见，造成公说公有理婆说婆有理。
七、恰当用物业档案解决物业管理中存在的问题，推动和谐社会的建立
解决当前物业管理中普遍存在的热点、难点问题，我们应转变观念，多方下手，观念的转变不仅在于物业管理公司，业主的转变也是不可或缺的，观念可以用合同、协议等方式来体现，双方互相认可，彼此遵守执行，自然矛盾就减少了，即使有不愉快发生，也便于划分责任，快速解决问题，这也就要求订立合同时要严谨、细致、科学、合理，合同定立后要正确妥善保存，具体在合同中需要体现哪些理念，怎么体现？这都对我们物业档案管理工作者提出了新要求。
1.业主与物业管理企业是平等关系。在物业管理工作中，物业管理企业受托对物业实施管理，给业主和使用人提供服务，物业管理服务合同一签订，双方就是平等的合同关系，没有主仆这种带有奴性的错误区分。
2.业主委员会与物业管理公司应当目的相同。业主委员会与物业管理公司目的应是一致的，即共同管好小区。
3.物业管理企业不是什么都管。物业管理公司终归是企业，职责是以合同的形式约定的，很多社会问题不在物业企业职责范围之内。
4.物业管理服务不是“免费的午餐”。不少人习惯于过去住房的福利型政策，对物业管理“谁受益，谁付费”原则不理解，甚至持抵触态度，拒交管理费。其实，业主在享受物业管理提供服务的同时，就有支付物业管理服务费、维护物业完好的义务。事实上物业管理公司实施物业专业化管理，为业主和使用人提供服务，是需要投入成本的，物有所值是最简单的道理。
5.物业管理治安防范不是看家护院。物业管理公司给住户、使用人提供的是安全防范服务。物业管理公司主要是按照服务承诺落实相应的防范措施，住户、使用人不能认为交了物业管理费用，就可以放松警惕性，应以积极的态度做好个人和家庭的安全措施，防患于未然。
6.物业管理企业不是水电供应商。由于历史的原因，物业管理企业普遍一直为水、电等公用事业部门无偿向业主、使用人代收水、电费用，甚至承担因业主、使用人拖欠、拒交水电费而垫付，物业管理企业“赔了夫人又折兵”。
7.物业管理企业应当依法维权。对于物业公司来说，业主、业委不一定就是弱势群体，实践中住户往往可以任何借口或理由拖欠、少交、拒交管理服务费，而物业企业却没有很好的办法应对解决。另外，一些部门、机构人为导致增加物业管理企业负担。因此，物业企业也有依法维权的权利。
8.在物业管理区域内不光是物业管理公司说了算。个别物业管理企业因缺乏有效学习而沉醉在理所当然的“管理者”角色里，没有依照相关规定，自己想怎么干就怎么干，成为物业管理行业的害群之马，这些则应由主管部门查处纠正。
我们应该充分认识物业档案管理在推动和谐社会的建立上的重要作用，物业档案管理对构建和谐社会主要有以下三方面社会功能：
（一）它具有教化和益智的社会功能
现代物业管理追求的是一种小区的情调、小区的感觉、小区的文化与品味，使住户有一种情感的归属。这样的物业管理，能增长住户的见识，开阔视野，陶冶情操，在潜移默化中提高居民的素养。应尽可能多地提供特色服务，努力做到"人无我有，人有我新"。比如在小区内可建立局域网，物业公司通过网络向业主和使用人及时发布各种服务通知和信息，同时也利用网络来加强物业公司和业主，以及业主和业主之间的沟通。只有通过这些普通小区没有的特色服务，才可以提升小区的管理品位。
（二）具有促进居民身心健康的功能
在衣食无忧的现代都市人群中，追求舒适、个性的生活小区正成为人们更高层次需求的集中表现。生活在高档小区，享受着高档物业管理，能产生“物我两忘”的身心体验。这样人就会心情舒畅，心胸开阔，身心健康，提高生活质量。因此，就要求物业公司首先在人员的选择上，应根据岗位的要求，制定严格的录用标准，把好进人关。比如对管理人员，应尽可能地选用那些具有酒店管理经验的，利用他们良好的服务意识，增加物业服务的内在品质。在安全护卫队员的选择上，除了外形的要求，还要在其综合素质，思想品质等方面进行严格的考察和筛选，并辅以不断的培训，提高其工作责任心，以最大限度地保证小区的安全。
其次，在服务标准上，不能局限于普通住宅小区的服务要求，可参照商务写字楼和酒店服务的标准，制定专门的保洁、绿化、维修和安全防范服务标准。如对小区内的单元楼道，至少每天进行一次拖、扫、抹，同时加大保洁巡视力度，最大限度地保证楼道地面、扶手的整洁。大力提倡社会效益和环境效益。物业公司应努力在小区内营造以美化、亮化、香化为主题的良好的居住、生活、休闲环境，让住户真切的感受到居住在这儿就是一份品位和一种尊荣。
（三）具有社交和繁荣文化的功能
关键词 创新 物业档案 服务民生
一、物业档案的主要内容
1.物业房屋管理档案。房屋管理档案是一户一档，其具体内容包括：（1）业主办理进住手续的委托书；（2）业主户口本、身份证、业主家庭详细情况登记表；（3）房屋交用通知单、业主入住证明、入住时房屋钥匙的交接验收单；（4）交付业主文件清单、房屋验收清单、收楼工作流程确认单；（5）物业管理服务合同、房屋电卡、燃气卡交接签收单；（6）房屋室内装饰装修管理服务协议、装修施工注意事项、装修管理手册、施工队的保证书、防水改动责任书、装修施工证，施工人员临时出入证、身份证及暂住证等；（7）更换物业产权人及其他变更资料等。
2.物业基建和设备类的科技档案。开发商移交物业的建筑、设备设施等验收竣工图纸、洽商档案以及与物业管理相关的技术文件、证件等物业维修档案，具体内容包括：（1）竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；（2）设施设备安装、使用和维护保养等技术资料；（3）物业质量保修文件和物业使用说明文件；（4）物业管理所必需的其他资料。
3.物业文书档案。在物业文书归档过程中，应及时收集物业各项管理服务的文件材料，包括：（1）物业管理企业在承接物业、办理各种手续中所产生的文件资料；（2）小区物业站的报修登记表、零维修服务分户台帐，接待、回访复查等检查记录表；（3）房屋及公用设备设施日巡检维修记录和维护保养记录，大、中修及更新改造工程验收记录表；（4）物业小区的公用绿地、花木、养护与管理记录；（5）公共环境、公共场所、房屋公用部位的清洁卫生、垃圾收集和清运的管理记录；（6）保安、交通和车辆停放秩序的管理记录等。
4.物业合同档案。物业合同档案主要包括：（1）小区业主委员会与物业管理企业订立的物业服务书面合同；（2）物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视、宽带等单位委托物业管理企业代收费用及定期检验协议；（3）房屋及设备修缮的工程合同、房屋租赁合同、房屋装修合同等。
二、利用物业档案，为百姓的安居生活服务
1.着眼长远，物业公司早期介入开发建设项目。物业公司早期介入开发项目管理是为业主把好质量验收关，建立完整、有效的物业房屋档案，减少物业管理中的矛盾和纠纷，完善物业后期管理的基础。目前，有许多物业管理单位没有提前介入到开发建设时期，物业接手后给使用和管理服务带来很多缺憾，物业服务质量不尽如人意的事情时有发生，如高层断电、房间泡水、屋面漏水等等。这严重影响了业主的生活质量，直接导致服务投诉的增加，业主往往将找开发商解决不了的问题迁怒于物业，拒绝缴纳物业管理费等等。物业公司前期介入可以将潜在的矛盾纠纷化解在萌芽状态。
2.立足当前，物业公司利用档案化解矛盾。物业档案在处理纠纷、化解邻里矛盾中发挥着重要作用。前一时期，在笔者公司管理的住宅小区内，有部分业主反映夜里睡觉时经常被较强烈的噪音吵醒。物业工程部及时委派了技术人员。为查找问题的根源，技术人员到物业档案室查阅了工程设备相关的档案资料，并与设备一一核对，结果发现是水泵房里的电磁阀装置按反了。经过与物业档案的对比研究，技术人员改装了电磁阀自动进水装置，解决了噪音扰民的问题。还有小区高层断水时有发生，居民时有投诉。为解决这一问题，专业工程师及维修人员天天蹲守在泵房，查找问题产生的原因，并多次到物业档案室查阅技术档案资料。经过认真仔细调研，找出了断水的原因，即变频器经常死机。找出问题所在，就可以解决高层断水的问题。诸如此类的事件还很多，由此可见，物业档案在妥善处理突发性、群众性事件时做出了突出贡献。
三、更新观念，创新物业档案服务
1.强化档案意识，把物业档案全面纳入物业管理工作之中。住宅小区的物业档案在城市规划建设管理中起着重要的作用。物业档案是随着物业管理行为的出现而产生的。在物业管理工作中，几乎每一个环节都离不开档案，无论是维修、养护物业设施，还是了解业主及物业使用人情况、收取管理费用、开发经营活动都离不开物业档案。物业管理工作的好坏很大程度上依赖于物业档案。因此，物业管理企业应该把加强档案的管理作为一项重要的工作来抓。将档案工作纳入企业的物业管理活动之中，健全物业档案的各项规章制度；从小区前期物业的决策论证、规划、设计、拆迁、施工、竣工等跟踪入手，凡是与小区管理有关的资料都要及时收集、跟踪建档，保证各种资料的完整准确，发挥其应有的作用；明确物业档案管理的岗位职责，实施全方位管理，保证档案的质量，促进物业管理和服务水平的提高；培养物业企业员工的档案意识；实施物业档案的网络化管理；改善档案的管理条件，加大人、财、物的投入，为提高物业管理服务质量提供保障。
2019年为我市“智能物业推广年”，为加强和改进我区物业管理工作，切实提高物业服务水平和服务质量，切实改善人民群众工作、生活环境，让人民群众更有获得感，将物业服务网络推广、业主委员会成立指导工作列为全年的重点工作内容。并进行了五城联创小区卫生环境整治、小区安全检查、老旧住宅小区改造调查、住宅专项维修资金管理等工作；积极完成了燃气、房地产开发动迁、供暖、供水、节水等相关行业的协调指导工作。
我区居民小区主要有三类，一是政府拆迁类，即沉陷区治理、棚户区改造、城中村改造等新建小区；二是商业开发类小区；三是老旧住宅小区。目前我区有物业服务企业现有15家，物业管理居民小区13个，住宅楼361栋，面积132万平方米。无物业管理小区20个，住宅楼64栋，面积20万平方米。其中高层住宅楼49栋，电梯111部。
1、组织物业企业开展小区卫生清洁月活动，加大宣传力度，设置2块与物业管理相关的政策法规“宣传板”，对群众进行宣讲解答。悬挂宣传标语12条，展板六块，和平物业公司、清晟物业、林和物业对小区内的化粪池进行了清掏。对存在隐患的墙体进行了修补。
2、及时受理群众信访、投诉问题。截止目前，已处理供热采暖、下水堵塞等投诉150余件，办结人大代表、政协委员提案15件。
3、组织参加政务公开日活动，设置展板1块并为市民详细解答了全新的《辽宁省物业管理条例》。
4、按照《关于加强住宅小区电梯运行情况状况排查的通知》文件要求，组织各物业服务企业对全区的电梯运行使用情况进行了认真排查。并进行了物业服务企业管理项目情况调查。多次召开小区物业管理协商会。
5、引导各小区物业完成“创卫”所需的各项配合工作，下发《清河门区关于做好阜新市创建国家级卫生城市住宅小区环境整治的通知》。
6、对全区老旧小区进行了摸排工作，编制了老旧住宅小区十四五规划。我区现存2003年前老旧小区楼体49栋，总面积15.91万平方米（不包含矿家属楼）。
7、制定了《清河门区城乡居住环境整治工作方案》。
8、制定了《清河门区物业管理办法》。
9、制定我区《2019年燃气安全专项整治行动方案》，并对辖区内两家燃气生产经营企业进行了检查指导。
10、制定了《清河门区黑臭水体管理办法》。
11、开展物业质量提升年活动，编制《物业质量提升年实施方案》，选聘10名物业服务质量义务监督员。
12、制定下发《关于加强住宅小区安全管理工作的通知>>、<<关于开展住宅小区环境卫生专项整治行动的通知>>、<<关于全力做好住宅小区“保平安、迎大庆”工作的通知>>、<<关于开展住宅小区环境综合整治助力“五城联创”工作>>的通知。
13、请第三方专业机构开发了住房维修资金收集归纳系统，现已投入使用。做到更好的分摊到户，以便及时的对老旧小区进行修缮处理，达到取之于民，用之于民的根本目的，切实解决好基础民生问题。
14、开展政务服务网上办理录入工作，力争做到已公开政务服务事项全部上网。
15、全年申报2019年新增债劵项目三个，包括：清河门区城市污水处理厂（二期）建设工程、清河门区城区道路小街小巷维修工程、清河门区城区排污管网建设工程；2020年新增债劵项目1个，为：清河门区城区排污管网建设工程。
16、每周对清河门区城乡建设工作进行日常巡查。
二、乡村建设方面
我区下辖两个乡镇：
乌龙坝镇镇政府驻朱家屯，人口1.20万人，面积47.5平方千米，辖8个村委会：关家屯、老爷庙、岭东、靠边屯、朱家屯、细河堡、吴家窑、蒲草泡。
河西镇镇政府驻河西，人口1.15万人，面积45.5平方千米，辖7个村委会：南街、河西、六台、后窑、邢家屯、三道壕、东堡子。
实施乡村振兴战略是党的十九大作出的重要部署。以《关于实施乡村振兴战略的实施意见》、《关于开展宜居乡村建设的实施意见》和《宜居乡村建设实施方案》作为我区宜居乡村建设工作的重要遵循，科学推进、久久为功，努力实现农业强、农村美、农民富的目标。有效改善农村环境，根本性的改观村容村貌，使农民生活居住环境和环保意识得到明显提升。
1、我办完成了《2019年清河门区春季农村积存垃圾集中清理工作实施方案》的编制及实施工作，两镇共清运各类垃圾7300吨，出动人力868人次，清理三堆504堆，动用铲车、清运车125辆次，清理路边沟4000延长米。对全区非正规垃圾堆放点进行排查，尚未发现非正规垃圾堆放点。
2、配合两镇政府，依照《农村危险房屋鉴定技术导则（试行）》，采取“三最两就”原则，聘请第三方鉴定机构对我区150户疑似危房进行了现场鉴定，确定141户为危险等级房屋。
3、对2019年新增危房存量进行了排查，建立了疑似危房台账，两镇总计85户。其中44户C级危房，41户D级危房。“三查一访”新增建档立卡贫困户危房33户。
4、编制了《2019-2020年清河门区农村环境综合整治实施方案》。
5、完成2019年农村环境综合整治的实施和验收工作。
6、配合两镇完成了农村垃圾体系建设申报等工作。
7、完成农村“厕所革命”工作，拟建设乡村水冲公厕2座。已完成选址、“三通一平”等前期工作。
三、存在主要问题：
1、年久失修的过保小区及无外墙保温的小区，现存在严重安全隐患，砸人、砸物事件时有发生，亟需政府协调纳入棚改修缮，或纳入市老旧小区改造范围。
2、多数小区面临弃管或即将弃管的问题，我区多数小区未成立业主委员会，小区业主与物业服务企业矛盾重重，难以沟通。以至于进入物业费收缴率偏低、物业服务质量欠佳、企业与业主互不信任的恶性循环。
3、棚改小区小高层电梯存在运行困难的问题。部分业主选择不交电梯费，导致另一部分业主承担高额电梯运行费用，无法就现有收费标准达成共识。
4、对全区的基础设施建设情况掌握不准确、数据更新滞后，与交通发展公共设施服务中心掌握数据没办法做到实时共享。基础设施建设项目申报滞后。
5、无完善的商品房销售管理机制，无法准确掌握辖区内商品房销售及库存情况。
四、下一步工作计划：
1、进一步规范维修基金的使用程序，积极电子信息平台的录入工作，以便及时对老旧小区进行修缮处理，达到取之于民，用之于民的根本目的，切实解决好基础民生问题。
2、对《辽宁省物业管理条例》内容进行广泛宣传。邀请市小区办同志对《条例》进行解读，对如何成立业主委员会进行指导，并做好物业企业培训、监督管理等工作。
3、稳步推进《阜新市人民政府关于深入推进宜居乡村建设的实施方案》的实施，巩固成果并开展以村屯为单位的“六边三堆”整治工作，及农村“厕所革命”等可以从根本改善农村人居环境的各项相关工作。
4、贯彻落实《2019-2020年清河门区农村环境综合整治实施方案》。
5、对两镇危险房屋进行进一步登记排查，确保我区脱贫攻坚农村危房改造工作顺利完成。
6、联合区安监局对我区燃气经营企业进行联合检查，并进行安全宣讲。
7、积极与市物业办沟通，争取将24栋无住房维修基金的沉陷治理楼体列入老旧小区改造范畴。
论文关键词：物业企业,应急管理,现状与问题,体系构建
1 物业管理企业应急管理的现状和问题
1.1 物业管理企业应急管理意识薄弱
安全工作无小事历来被人们看作是真理，物业管理企业作为特殊的企业，在城市小区居民生活中扮演着护卫者的角色，对于小区居民提供生命安全保障以及提供生活便捷服务方面起着积极的作用。然而，实际情况是，很多物业管理企业在应急管理方面应急管理意识薄弱，尤其是一些企业领导，无法真正深刻地认识到应急管理在城市居民小区安全中的重要作用，使得他们在思想意识上对应急管理不重视，如果真的发生应急事件，物业管理企业则会出现手忙脚乱，无法急速地处理这些应急事件。
1.2 物业管理企业应急管理人员及设备配备不足
物业管理企业作为企业也是以盈利作为目的的，为了赢得更多的利润，物业管理企业会在各个方面对资金进行合理掌控。例如，物业管理企业在人员招聘上往往招聘那些低素质、低能力、低学历的社会人员，他们没有最基本的应急事件管理基础知识，对于应急事件处理上缺乏科学的指导，一旦出现应急事件，他们往往无法正确处理。加上物业管理企业对于人员应急管理培训方面缺乏有效管理，更加使得他们在应急事件管理上出现问题。另外，很多物业管理企业在应急事件管理设备配备上存在问题，设备配置较低，设备数量无法满足需求等等，都在一定程度上增加了物业管理企业应急事件管理的困难度。
1.3 物业管理企业应急管理规章制度体系建设不完善
任何企业都必须在一定的规章制度体系下进行，物业管理企业应急管理在城市小区居民安全生活方面有着重要的作用，应该建立完善的应急管理规章制度体系。然而，有些物业管理企业由于对于应急管理缺乏深刻的认知，加上应急管理专业人才缺乏，最终导致应急管理规章制度体系建设不健全。总体来讲，应急管理规章制度体系主要包括应急预案体系、应急管理体系、应急运行体系这三大部分。很多物业管理企业仅仅在其中之一或之二体系建设上有所进步，但是很少能够建立健全这三大应急体系，即使三大体系健全，应急管理规章制度体系实施与执行力方面也存在着重大问题。
2 物业管理企业应急管理体系构建策略探析
2.1 建立健全和完善应急预案体系，增强应急意识，提高服务质量
应急预案体系指的是根据有可能发生的或者发生过的突发事件进行相应的预测，并针对突发事件发生特点与原因制订相应的计划与方案，保障应急事件发生时，物业管理企业能够科学合理地进行有效控制与管理。应急预案主要包括4个方面的内容，物业管理企业总体预案、针对某项应急事件的专项预案，各部门预案以及大型活动的单项预案。在制订应急预案体系时应注意，职业规划论文应急事件相关预案之间要做到互相衔接，逐级细化。预案的层级越低，各项规定就要越明确、越具体，避免出现“上下一般粗”现象，防止照搬照套，同时增强物业管理企业应急管理人员应急意识，提高服务质量。
2.2 建立健全和完善应急管理体制，明确应急预案类别，增强针对性防范
物业管理企业应急预案体系建立之后，物业管理企业要做的就是做好对于应急事件的管理工作。物业管理企业应该建立健全集中统一、坚强有力的组织指挥机构，集中所有力量进行应急事件处理工作。同时，物业管理企业还要实施领导责任制，强化物业管理企业领导对于应急事件的管理与监督工作。建立健全应急处置的专业队伍、专家队伍，加强对于应急事件处理人员的培训，强化应急事件处理意识与责任。另外，针对消防应急预案、电梯故障应急预案、暴风雨天气应急预案等不同的预案，明确应急预案类别，增强针对性防范。
2.3 要建立健全和完善应急运行机制，采取具体技术措施，化解风险于无形
物业管理企业应急运行机制，主要是要建立健全监测预警机制、信息报告机制、应急决策和协调机制、分级负责和响应机制、公众的沟通与动员机制、资源的配置与征用机制，奖惩机制等等。通过建立健全这一系列的应急运行机制，从每一个细节做好物业管理企业应急事件的处理与管理。同时，加强对应急事件处理技术的研究，采取具体技术措施，做到化解风险于无形，做好广大人民群众的生命安全与财产保护工作。
3 总 结
对于一个物业服务企业来说，服务和管理是并重的；对于一个物业小区而言，安居乐业是最为重要的。全方位的安全是保证物业服务企业开展所有工作的前提，也是住户安居乐业的首要保障。让物业服务企业，物业服务的每一个从业人员都认真做到居安思危，让每一位住户都更加信任物业服务公司，让物业真正成为城市居民安全生活的保卫者。因此，物业管理企业应该加强应急管理体系建设，发挥其为居民提供生命安全保障以及生活便捷服务的功能，努力塑造物业管理企业在居民中的良好形象，做好物业管理企业的本职工作。物业管理企业应该深入研究其在应急管理方面存在的问题，针对出现的问题创新应急管理体系建设策略，为我国物业管理企业在应急管理体系建设方面的进一步发展提供借鉴与参考。
主要参考文献
[1]马聪. 论物业管理企业应急机制的建立与完善[J]. 城市开发，2006（7）.
（一）物业管理工作
一是为了落实十三届人大三次会议审议通过的《关于依法加强居民小区物业管理的议案》，制定了《关于加强居民小区物业管理工作方案》。同时，起草了《沈阳市住宅物业管理规定》（讨论稿）、《前期物业管理招投标办法》等规范性文件和政府规章，并组织各相关单位和部门人员进行讨论。
二是对我市普通住宅区的管理现状、经营状况和维修服务等进行了调研。调研后起草了《关于普通住宅区物业管理现状的调查报告》，原创：根据普通住宅区的实行情况，制定《住宅小区实行分级分类管理办法》。
三是会同小区办全力做好开展整顿和规范物业管理市场活动。目前已经全面完成了对个物业管理企业的排查工作和个住宅小区的拉网式检查，并对发现的问题登记造册，建立了整改档案，待整改后逐一消号。
（二）直管公房管理工作
⒈租金征收工作。截止月底，共完成租金征收万元，其中：直管住宅实收万元；机关团体用房租金实收万元；主辅分离房产租金实收万元；自行接收房产租金实收万元。
⒉公房出售工作。截止月底，共出售公有住宅万平方米，归集售房款万元。其中：出售直管房产万平方米，归集购房款万元；出售主辅分离房产万平方米，归集售房款万元；出售自行接收房产万平方米，归集售房款万元。
⒊房屋修缮工作。一是××××年月份组织召开房屋修缮工作会议，明确××××年修缮工作的任务，即：一个确保、二个重点、三个计划、四个率、五个提高。二是制定《××××年房产系统房屋修缮工程防水卷材及给排水管材招标工作方案》组织进行屋面防水卷材、给排水管材等大宗材料招标。
⒋房产经营委托管理工作。年初，我处会同法规处及局法律顾问共同修订了《委托管理合同》。从而进一步完善了直管公房委托经营体制，并在今年的房产管理工作会议上与各受托管理单位签署了新合同。
（三）房屋安全管理工作
一是汛期前，做好了危险房屋的“三落实”工作。通过排查目前全市共有危险房屋栋，建筑面积，平方米，户；二是建立和完善防汛责任制度，制定汛期房屋防雨抢险工作方案并下发各区；三是组建好了防汛队伍和防汛物资储备工作。
（四）楼道整治工作
一是本着先试点，后推广的原则，在平区进行了试点工作。并提出了完善楼道粉饰、设施功能试点工作意见。试点工程已于月下旬全部完成。并按照行湘书记的指示，于×月×日上午在和平区召开了楼道整治工作现场会。
二是制定了《沈阳市住宅楼道整治工作实施方案》、《楼道粉饰、设施功能完善技术质量标准实施意见》下发各区。同时加强工作调度，市一级办公室抽调名干部，分组与各区进行了对接。市楼道整治办公室印制《沈阳市住宅区楼道整治指导手册》余册，下发各相关单位。
三是楼道整治工作已全面启动实施，目前楼道整治工作全市开工量达到已近。已竣工栋、建筑面积万平方米，竣工量达。
四是为确保楼道整治工作的整治成果，市楼道整治办公室下发了《关于做好住宅楼道整治工程验收及移交有关工作的通知》，要求楼道整治工程验收合格后，各区楼道整治工作领导小组办公室负责将工程及时移交给各街道办事处，充分利用社区委员会优势，做好群众的教育引导工作，真正实现“人改变环境，环境改变人”的良性互动，为巩固楼道整治成果打下坚实的群众基础。
（五）景观街路、重点广场周边建筑物立面粉饰工作
一是组织专业人员，依据近年来我市粉饰工程的调查结果，对粉饰工程建筑面积造价进行了测算；二是组织人力对全市拟进行立面粉饰的条景观街路进行逐段、逐栋排查；三是由规划部门提出了沈阳市主要街路建筑色彩规划条件，在此基础上我局组织有关设计单位提出了青年大街、东陵路等路段的初步设计方案。
二、下半年工作思路
（一）物业管理方面工作
⒈出台《沈阳市物业管理规定》
月底《沈阳市住宅物业管理规定》（讨论稿）可报市人大，力争在月份以政府规章的形式出台，为解决我市物业管理中的具体问题提供操作性强的法律依据。
⒉进一步规范物业管理活动，提高物业服务水平
一是加强物业管理招投标的监督和指导，全面推行前期物业管理招投标机制，创造公平、公正的竞争环境，促进物业管理的专业化、市场化和社会化。
二是建立物业管理企业诚信档案、物业管理企业经理信用档案和准入、退出机制，强化对物业管理行为的监督。对不按《合同》进行管理服务的物业管理企业，在建立整改档案的同时在媒体上予以公布，接受社会监督。
三是规范业主大会和业主委员会，原创：积极引导业主正确行使权力和履行义务。争取年底前出台《关于加强组建业主大会、业主委员会工作的指导意见》，使这项关系到群众利益、社区稳定的工作，更具规范性、操作性。
四是继续抓好物业管理从业人员培训工作。与建设部联合开展物业管理从业人员培训工作，全面提高从业人员素质，将专业性强、一专多能的复合型管理人才引入到物业管理企业中
⒊建立新型物业管理体制
将普通住宅区物业管理纳入到社区建设中来，物业管理由街道办事处、社区委员会、物业管理企业和业主“共治”。形成“业主自制管理、政府基层管理、物业管理”三位一体的新型服务平台。对于暂时不具备物业管理条件的普通住宅区，按照属地划分给社区进行管理，充分发挥基层组织的作用。待具备物业管理条件后，再通过招投标的方式选聘物业管理企业。
1、全面规范商品房预售、登记备案、交易、发证、抵押等行为。按照《城市商品房预售管理办法》、《房屋登记办法》相关规定，严厉查处未达到预售条件以认购、放号等形式收取定金变相预售商品房，严厉查处以迎合委托人意愿高估或低估房产价值，出具不实的估价报告，严厉查处重复抵押、私下交易，严厉查处以虚假信息预购商品房，严厉查处不按要件受理、不按程序办理房屋所有权登记发证等。
2、全面启动大市场建设。严格按照规划设计方案开工建设，严格工程监理程序，严格现场监管，严格财务制度，严格工程决算和审计，争取年底左右竣工。
3、全面运用信息化成果。在完善物业维修基金管理系统、商品房网上销售备案系统、产权产籍交易系统的同时，尽快启动房地产测绘系统和电子档案系统的运用，提高办事效率和透明度，规范和约束行政行为。
4、全面提升优质服务水平。继续把“温馨服务、方便服务、灵活服务、宣传服务”作为工作方法，把“一张笑脸、一声招呼、一个请坐、一杯清茶、一句礼送”作为服务标准贯穿于各项工作之中，严禁在为企业群众办事过程中搞吃、拿、卡、要，把群众满意度作为优质服务唯一衡量的标准。
5、继续探索房地产市场执法机制。健全房地产市场执法监管队伍，强化监管职能，不定期开展群众投诉和调处，每半年开展一次房地产市场联合执法检查和单位内部关键岗位、关键环节的督查，规范房地产市场经营行为和单位内部工作人员依法办事行为。
6、健全房地产市场预测预警机制。继续开展房地产月报和季度房地产市场调研制度，及时掌握市场动态，每季度向县四大班子报告和社会公布房地产市场运行情况，为政府决策提供依据，为企业尽力提供信息服务。
二、保持房地产业持续发展的态势
1、继续贯彻落实国家、省、市和县关于促进房地产市场持续健康发展的一系列政策措施。严格执行《关于促进无城房地产市场持续健康发展的若干补充意见》（无政2009110号），充分发挥政策引导和政府调控作用，加强供需平衡，积极调整住房供应结构，重点发展90—120平方米普通商品住房，健全住房保障机制，实现房地产业健康可持续发展。
2、继续注重企业适应市场发展能力。充分发挥企业对市场主导作用，争取供应开发企业有效土地与去年持平；完成房地产投资14.85亿元，增长10%；房产销售37.2万平方米,增长20%；实现把关税收1亿元，增长6.37%。
三、优化物业服务环境
1、把好前期物业关。为加强对新建房地产开发项目的前期物业把关，在开发项目备案时，必须有公建配套等物业规划设计备案。在办理预售许可前，必须明确物业服务用房、经营用房位置及面积等。办理初始登记时，对照档案，必须现场查验物业用房、绿化等公建设施的配备落实，对于新建小区面积在5万㎡以上的，物业必须经过招投标，还要有商业、卫生、休闲、幼教等设施，努力使新建小区公建配套等设施符合小区物业要求。
2、把好工程交接验收监管关。在办理初始登记时，应有物业主管部门参与进行验收，对物业公共配套设施项目验收，建设单位向物业主管部门移交与小区工程建设、配套设施设备的安装使用等一切资料，办理承接验收手续后，由物业主管部门出具《新建住宅符合交付使用条件证明书》，方可向业主交付使用。工程完结交接验收，建设单位应当按照物业建设总造价5%的标准提取物业工程质量保修金，物业工程质量保修金交物业主管部门专户存储，专项用于物业保修期内的维修费用和赔偿费用，并接受业主和业主委员会的监督。物业服务企业可以根据建设单位的要求参与物业工程质量保修金的管理。
3、把好托管小区监管关。
（1）逐步推进小区组织网络建设。按照国家、省《物业管理条例》的相关规定，应将业主委员会成立工作责任明确落实到社区委员会。可以开展由社区负责人兼任小区业主委员会主任试点。健全房管员派驻社区履行职能机制。
（2）公开选聘物业服务企业。建设单位应在销售物业前通过招投标的方式选聘有相应资质的物业服务企业实施前期物业管理；投标人少于三个或建筑面积5万㎡以下的物业，经物业主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业。建设单位与选聘的物业服务企业签订书面的前期物业服务合同，并报送物业主管部门备案。已成立业主委员会的小区，由业主委员会选聘物业服务企业，订立书面的物业服务合同。物业服务合同签订后，报物业主管部门、社区居委会备案。
（3）按服务合同履约。物业服务企业应按照物业服务合同的约定，提供相应的服务，未按合同履行约定，除承担相应的法律责任外，物业主管部门可采用通报批评、责令整改、注销资质等方式对物业服务企业进行处理。
（4）开展小区规范达标创优活动。为提高物业服务企业的服务水平，开展小区不定期检查、季度考核、跟踪监管的指导模式。依据国家、省、市级、县级优秀住宅小区的创优标准，对已托管小区对照考核内容年终进行打分制考核，并将考核结果书面通报。物业服务企业对小区服务连续两年达不到县级优秀住宅小区标准或对小区违规造成严重不良影响，责令其退出物业市场。
（5）建立规范查处机制。为接受群众监督投诉，来信、来访，通过公示栏、网站等形式向社会公布投诉电话和投诉信箱，及时处理住户投诉，协调解决矛盾，做到件件有登记，事事有处理意见。针对违反《物业管理条例》中物业使用禁止行为的情况，业主、业主委员会、物业服务企业予以制止，并向县行政执法部门报告，房管局及时到现场，配合执法部门核查和处理。
（6）建立物业企业市场准入清出机制。以物业服务企业信用信息体系建立为契机，抓物业服务企业市场准入，从源头把关。对符合条件的，予以准入；不符合条件的，坚决予以清出。通过资质监督检查、资质注销等动态管理手段进一步完善物业服务企业市场准入和清出机制。
4、把好自管小区监管关。由于自管小区不属托管小区范围，多为老旧小区，配套设施不全，布局不合理，物业服务企业不愿接管，在监管上存在一定的难度。将自管小区纳入所在单位或所属社区居委员会进行自管。也可由社区居委会牵头，召开业主大会，选举产生业主委员会，或条件不成熟，可选派业主代表，实行小区自治，从而解决小区无人管理的问题。同时也需政府支持，提供必要治理资金，各部门形成合力，共同对自管小区支持和监管，协调解决小区中的矛盾纠纷。
5、把好小区物业优化环境关。
（1）宣传和执行物业相关政策。为提高全社会对物业管理的正确认识，营造一个“人人关注物业、人人尊重物业”的舆论氛围，采用电视台、社区和小区宣传栏、活动展板、宣传车、散发宣传册等形式，开展对《物权法》、《*县物业管理办法》，尤其《安徽省物业管理条例》的宣传，使社会各方面加强对物业管理必要性、重要性的认识，通过物业管理政策的宣传，让大家了解业主、业主委员会、物业服务企业的权利和义务，以及物业使用中禁止的行为，从而提高业主参与共建和谐小区的积极性。
（2）加强对小区达标创优经费投入。为提高物业服务水平，调动物业服务企业创优积极性，使物业管理行为进一步规范，县政府每年拿出30万元资金用做创优达标小区经费，对物业服务企业予以奖励，以保证物业管理工作朝着法制化、规范化、专业化的方向健康发展。
（3）逐步改造老旧小区。①老旧小区物业服务费给予补助。因为老旧小区的大部分业主的经济条件不是很好，不少为低保户，交费困难，一般物业服务企业不愿承接服务。建议政府采取承担部分物业服务费用，来弥补物业服务企业在管理服务中的亏损，维护企业的正常运转。②老旧小区改造纳入政府民生工程，政府每年投入一定的资金进行整治，完善配套设施设备。整治工作的重点应先放在群众反映强烈、矛盾多、问题突出的小区，有计划地改造老旧小区绿化环境、管理用房、道路破损、治安系统的问题，逐步给居民一个安全整洁的环境。
（4）明确各部门职责。针对居住小区内违章建筑、野蛮装修现象：①依据《*县城市管理领域相对集中行政处罚权暂行办法》的规定，由县行政执法局对无城地区的违反城乡规划、拆改房屋结构、装饰装修等情况进行执法查处，房管局等相关部门协调配合，形成工作合力。②为杜绝小区违章违规查处执法过程中，各部门相互推诿现象，建议政府给编制，在房管局成立执法大队，人员在房管局内部调配，执法队的主要职责就是对各托管小区内违章建筑、破坏绿地、侵占物业公共部位、野蛮装修等现象进行整治，以保证小区居民安静和谐的环境。
四、构建住房保障体系。
1、健全动态档案管理机制。对无城规划区范围内的低收入住房困难家庭每年进行一次摸底调查，健全动态档案。进一步完善纸质档案和电子档案的收集、整理、保管、利用等。
2、执行和完善住房保障政策。在认真贯彻执行廉租住房政策的同时，完善和拟订《*县2010年城镇低收入家庭廉租住房租赁补贴发放工作实施细则》。
3、努力实现“应保尽保”目标。
（1）积极争取中央和省廉租住房专项资金扶持力度，设立廉租住房保障资金专用帐户，实行专户管理，专款专用。
（2）适时会同无城镇政府、县民政局，做好对廉租住房保障家庭核查工作，建立退出机制。按照廉租住房租赁补贴政策和三级审核两轮公示程序，开展廉租住房租赁补贴发放。在严把准入退出关的同时，确保2010年保障户数与上年度基本持平。
（3）开展2010年廉租住房建设，严格执行工程建设中的五项制度，确保在年内完成7500平方米、150套廉租住房竣工交付。
（4）根据国家棚户区改造有关政策的规定，对我县棚户区进行有计划分步骤地改造，改善棚户区家庭的住房条件。
4、争取启动经济适用住房建设，建立住房保障体系。
5、搞好民生工程考核。按照民生工程考核要求，做好平时各项业务工作，确保各项考核取得好成绩。
五、构建履行市场职能体系
1、树立适应市场意识。引导广大干部职工更新思想观念，主动适应市场形势，快速提高自身素质，积极主动在市场经营中有所作为。
2、认真履行经营职能。交易处在认真履行行政职能的同时，进一步加大经营性职能建设，推动二手房中介业务发展，带动评估、担保等业务，促进经济收入可持续增长。2010年行政和经营性收入与去年实际收入基本持平。公房处在维持公房安全和国有资产不流失的前提下，继续推行换约提租和资产置换，实现国有资产增值最大化。2010年经济收入较上年实际增长6%。白蚁防治所加大宣传力度，主动上门服务，不断拓展白蚁防治和房屋安全鉴定业务，并做好白蚁防治后续回访工作，提高房屋安全鉴定水平。2010年经济收入与去年实际收入基本持平。
3、探索市场运行机制。加大对经营性市场的调研，及时掌握、分析、摸透市场行情，加强职工培训，研究制定一系列激发职工经营性工作机制，增强适应市场能力。
4、建立和兑现经营成果评价机制。把经营成果与经济收入挂钩，加强对经营成果的考核，实行奖惩机制，激励干部职工干事积极性。
六、构建科学发展体系
1、按“一岗多责”统筹协调各项工作发展。
（1）履行好岗位职责。根据本职岗位职责，进一步完善岗位工作目标任务，细化责任，做到责任到岗、责任到人，确保工作落实到位。
（2）履行好县委县政府交办的中心工作。一是抓好维稳工作。按照谁主管、谁负责的原则，积极妥善解决各类案件，完善矛盾纠纷排查和调处机制，做到及时解决、及时布控、及时上报，切实为我县房管事业的发展扫除安全隐患。始终把社会综合治理工作放在突出位置来抓。二是抓好安全生产工作。落实安全生产责任制，开展直管公房安全生产专项排查，机关单位按照安全生产目标考评要求做好日常安全工作，防范安全事故发生。三是抓好招商引资工作。实行招商引资任务分解承包责任制和奖惩机制，确保完成招商引资任务。四是抓好文明创建工作。突出抓好所承担的文明创建任务，开展小区文明创建巡查和考核，将机关文明创建与日常工作同部署、同落实、同督查、同考核，力争在文明创建中争先进位。五是抓好计划生育工作。在抓好本系统计划生育工作的同时，严把交易发证外来人口登记关，积极协助好无城镇和计生部门抓好社区流动人口计划生育工作。
2、注重工作适度宣传。
（1）充分利用本局网站和“县政务网”、县政务信息、房地产简报等多种载体,在继续做好房地产法规宣传同时，突出开展物业管理、住房保障、重点工作闪光点的宣传。
（2）加大对新闻宣传队伍建设，搞好培训，明确宣传责任，创新宣传方式，激励大家对宣传热情，全方位地加大对外宣传力度。
3、加强机关自身建设。
（1）加强领导班子建设。坚定不移地将领导班子建设摆在首要位置，充分发挥领导班子示范带头作用，不断提高班子的领导能力和执政水平，坚持不懈地贯彻民主集中制，自觉维护团结统一大局。
（2）加强党员干部队伍建设。坚定不移地将党员干部职工队伍建设摆在重要位置，不断加强在职学习和培训，提高干部职工队伍素质，积极吸收党的新鲜血液，保持党的生机和活力。抓好共青妇等工作。
（3）加强机关作风建设。以开展创建“学习型、服务型、廉洁型”机关为目标，深入开展机关效能建设，大力推行政务公开和服务承诺制，进一步完善“一站式”服务和“一条龙”审批工作机制，努力提高工作效率和服务质量。开展局班子成员和二级机构主要负责人深入基层、深入企业调研活动，了解民情，听取民意，为企业、为群众解决困难，努力创建和谐房管。加强工作落实力度，强化目标责任制落实，进一步激发干部职工以饱满的干事热情和良好的工作作风投入到房管事业中，形成向一流看齐，定一流目标、干一流工作、创一流业绩的房管工作新局面。
（4）加强勤政廉政建设。健全党风廉政建设的教育、制度、监督、惩治和预防腐败体系，认真落实党风廉政建设责任制，严格执行党员干部廉洁自律“十不准”，强化领导干部廉洁自律意识，筑牢党员干部的道德防线，完善监督管理机制，防止违法违纪案件的发生，树立清正廉洁房管形象。
4、加强制度建设。建立健全局务工作规则，不断丰富机制内涵，大加制度的落实和督查力度，保障工作有效实施。
一、总体情况
近几年，__县按照“青山、绿水、蓝天、红城”的理念，城市建设迅速发展，县城建成区由12.5平方公里扩展到17.5平方公里，伴随城市发展的居民小区建设日__月异，已成为县城一道靓丽的风景。据建设部门统计，全县共建成金水花园、羚锐幸福家园等13个居民小区，占地面积52.9286万平方米，入住10482人。据公安部门统计，20__年至20__年上半年，全县居民小区共发生刑事案件39起、治安案件46起。刑事案件多为入室盗窃和盗窃摩托车。
通过调查，作为城市治安“晴雨表”的侵财型案件高发，成为居民反映最强烈的社会热点问题。其主要原因：一是__县各类经济活动活跃，人、财、物和信息大量积聚，小区别墅成群，美观豪华，财富外露，已发现有几个省外犯罪分子流窜到我县作案。二是小区多为外来人口“杂居”，成份复杂，相互不熟，缺乏交流和沟通，更谈不上互相照应和帮助，发案时反应慢，给犯罪分子许多可乘之机。三是城区房屋结构以“二层一帽”的落地房为主，小区道路四通八达，给居民带来方便的同时也给偷盗者提供了便利，管理难度很大。四是一些居民小区面积大、地理位置复杂、居户多，仅靠常规的治安管理模式和现有的治安巡防力量很难应对当前日益复杂、艰巨的治安局势。五是人防、技防、物防投入严重不足。
二、住宅小区治安防范的成功经验
__幸福家园、金城山庄两居民小区分别于20__年2月、7月由河南华安物业管理公司接管。接管后，小区内均未发生刑事、治安案件和火灾、交通事故，先后获得“信阳市物业管理优秀住宅小区”、“河南省物业管理优秀住宅小区”等称号。其主要推行“五化”的管理模式：
一是小区封闭化。物业部门与业主签订《物业管理合同》，根据实际需要，安装防护栏、防护网，修建大门、围墙、门卫室，封堵居民小区多余的进出口。
二是防控电子化。在小区安装了电视监控系统、红外线防越监控系统、电子报警系统、可视对讲装置及电子巡更系统。监控系统能够提供1个月内所监控到的情况。
三是巡逻保安化。两个小区各有保安人员3名及物业主管1名，费用主要从物业服务费中提取。小区保安通过监控中心对小区实行全天候24小时监控，并对进入小区人员、车辆在门卫值班室进行进、出登记，夜间每两小时巡查一次。
四是小区警务化。小区物业管理部门与公安派出所、消防、居委会每月召开一次联席会议，定期分析治安形势，并及时向业主做好警情提示，共同维护小区安全稳定。
五是防范社会化。物业公司每月对小区进行考评检查，及时整改安全隐患。制定了《小区居民文明守则》，在区域内没有邻里不和、吵嘴、打架、乱倒垃圾、乱踏草坪、乱停乱放等行为。同时，物业管理部门在小区配备有健身器材，建有幼儿园和一些娱乐场所，实行洗车、电动车充气等多项服务，充分体现了小区健康、文明、向上的精神风貌。
三、加强居民小区平安建设的思考
通过调查，__县居民小区平安建设已成为当前一项重要而紧迫的任务，加强居民小区平安建设，值得我们认真思考，并切实抓出成效。
1、小区平安是构建和谐社会的应有之则。调查中，居民对小区治安状况的关注程度远远超过其他方面。我们应牢固树立以人为本和“小区稳则社区稳、社区安则城区安”的观念，立足“积小成大，连点成片”的思路，力求走出一条较为科学而切合实际的平安小区创建之路。
2、小区平安呼唤完善的物业管理。物业管理并非一封了之，而是以封闭管理为基础，不仅要求防护设施齐全，居民安全更有保障，还要求居民生活更为和谐、生活质量得到提升，从而在更高层面为居民创造一个宁静、和谐、安全的环境。
1.总则
1.1编制目的
为科学有效应对我市物业管理区域可能出现的安全突发事件，规范应急处置工作，切实消除我市物业管理区域安全隐患，保障物业管理区域内的公共安全，特制定本预案。
1.2编制依据
《中华人民共和国突发事件应对法》、国务院《物业管理条例》、《山东省物业管理条例》、《青岛市物业管理条例》等相关法律法规和规定。
1.3编制范围
本预案适用于全市物业管理区域内安全事件的应急处置工作。
1.4编制工作原则
1.4.1以块为主，属地管理。安全事件发生后，在各区(市)物业行政管理部门的统一领导和协调下，坚持条块结合、以块为主、属地管理，实行区(市)管理制，建立灵活快速、功能全面的预警和应急反应机制。
1.4.2以人为本，依法规范。以保障人民群众的生命安全为出发点和落脚点，最大限度地减少安全事件造成的人员伤亡和危害;应急预案要符合有关法律、法规、规章的规定，要与相关政策相衔接，要依法行政，依法实施应急预案。
1.4.3预防为主，平战结合。各物业服务企业应当落实预防为主的思想，树立常备不懈的观念，经常性地做好应对安全事件发生的思想、预案、机制和工作等方面的准备。建立安全应急处置专业小组，加强管理人员安全方面工作的培训力度，定期组织企业员工、小区居民进行安全应急演练。
2.组织机构与职责
2.1指挥机构
按照安全应急工作的需要，成立物业管理安全工作领导小组。由市物业办主任担任组长，组员由各区(市)物业行政管理部门负责人组成。
2.2工作机构
物业管理安全工作领导小组下设办公室，办公室设在市物业办，主任张宣文，常务副主任王西涛。办公室职责：统一协调全市物业管理区域内的安全督查工作，对重点问题提出指导性意见;组织召开安全工作联席会议，及时部署上级有关安全工作的指示精神和相关文件的传达;及时向上级机关报送相关重(第一范文站)大事项和突发事件的应急处理情况;其它内部工作事项的通知、协调等工作。
2.3成员单位及职责
各区(市)物业行政管理部门成立相应组织机构，确立专门办事机构、专职工作人员，根据本区域的实际情况，明确职责分工，认真组织督促、落实安全工作，及时处理解决安全工作中的问题，强化工作措施，加强安全检查工作的监督和检查工作。
2.4督察长效机制
由各区(市)物业行政管理部门抽调精通业务、责任心强的1-2名工作人员，组成2个督导组，定期对各区(市)的安全工作进行指导、督察，并提出指导意见。各区(市)物业行政主管部门应当成立相应检查小组，对辖区内的安全隐患进行全面督察，并将检查情况整理汇总及时上报。
2.5信息报送和处理
2.5.1各区(市)物业行政主管部门和物业服务企业应当建立安全事件信息快速报送制度。制定应急值守制度、应急报告制度和应急举报制度，及时准确的向有关部门报送信息。
2.5.2各区(市)物业行政主管部门和物业服务企业应当按有关规定及时向上级部门报告有关安全事件的应急处置或完成情况。
2.5.3在安全事件应急处置中，相关单位应当实行24小时值班，随时通报情况，及时、准确反馈信息。
2.5.4物业管理安全工作领导小组办公室负责收集、汇总各类安全信息，经过分析研究后，及时通报相关单位。
2.6指挥和协调
2.6.1各区(市)物业行政管理部门应当采取有效措施确保政令畅通。属于跨区域的协调工作，由物业管理安全工作领导小组负责协调、指挥。
2.6.2应急预案启动后，各区(市)物业行政管理部门应当及时协调本区域内的物业服务企业，按照有关部门的规定落实相关安全工作。
3.重点区域和部位的安全工作
3.1物业管理区域的高层建筑、商场、写字楼的各种设备设施，如配电室、泵房、中央空调机房、发电机房、电梯机房等存在的设施缺损和因不能使用所造成的安全隐患。
3.2物业管理区域内违章建筑、违章搭盖占用防火间距、消防通道、疏散通道等安全隐患，物业管理区域内出租房屋、沿街店面存在的安全隐患，在建筑周围空中和地面设置影响应急车辆通行的安全隐患。
3.3物业管理区域内应急设施的整治，设施无法正常使用或因被偷盗等原因缺损造成的安全隐患。
3.4物业管理区域内停车场因车辆集中停放造成的安全隐患，以及停车场内因缺损或不能使用的应急设施造成的安全隐患。
3.5物业管理区域内存在集生产、销售、储存、居住为一体的“三合一”、“多合一”建筑和小商场、小餐饮场所、小旅馆、小歌舞娱乐、小网吧、小美容洗浴、小学校(幼儿园)、小医院(诊所)、小生产加工企业这些“九小场所”，以及擅自改变建筑使用功能的仓库、劳动密集生产车间、员工集体宿舍集生产、销售、居住为一体的建筑物的安全隐患。
3.6物业管理区域内存在易燃易爆化学物品生产、储存、经营场所存在的安全隐患。
4.安全工作完善事项
4.1物业服务企业应当对公共区域安全防范的重点部位设置警示标识，可能引发人身伤亡事故的部位或场所要设置统一规范、文明礼貌且醒目的警示标识，告示注意事项，明确禁止行为。
4.2物业服务企业应当对业主的自我检查防范予以告示，提醒业主对雨蓬、花架、晒衣架、空调室外机架和阳台扶手等部位摆放花盆、吊挂杂物等行为，强化自我安全防范意识。
4.3物业服务企业应当加强对公共区域安全防范重点部位的日常巡查，加强对管理区域内的消防设施及公共设施设备定期巡查并做好巡查纪录，发现问题及时整改，不留隐患。涉及到房屋安全、筑漏修缮的，必须进行回访，增强安全系数。
4.4物业服务企业要根据实际情况的变化及时修订公共区域安全防范预案，要对安全防范应急预案进行全面检查、调整完善，明确安全防范应急处理程序。
4.5物业服务企业应当严格按照市政府的有关规定，对已制定的恶劣天气安全防范应急预案，加强执行力度，强化值班制度，凡遇恶劣天气，要立即行动，按照责任分工和要求全面做好安全工作。
4.6物业服务企业应当对物业管理区域出入口实行定时值班和巡查，推行24小时安全防范制度，对符合条件的小区要严格按照标准落实客人、车辆出入登记制度，并确保小区内车辆停放有序。
4.7物业服务企业应加大对小区安全防范的投入，提高技术防范水平。对已实施楼宇对讲、电控防盗、家庭防盗报警、小区重点部位监控等技防工程的应加强维护。
5.紧急处置
各物业服务企业应高度重视物业管理安全工作，把做好安全工作提高到事关群众生命财产安全、事关构建和谐社会的大局来认识。加强检查、监督、落实小区的安全工作。物业企业负责人作为管理小区安全工作的第一责任人，要把安全工作提到当前企业的头等大事来抓。如有安全问题发生，应在第一时间向有关行政管理部门报告，并及时赶到现场解决处理。
6.后果评估
6.1安全事件应急处置完毕后，各区(市)物业行政管理部门要查明导致引发安全事件的原因。属责任事故的，要查明责任人及各自责任的大小，并拟写调查报告及时报送相关部门。
6.2通过总结，找出预警和处置环节中的经验和教训，逐步完善应急机构，提高预警和应急处置能力，提升管理水平，避免类似事件再次发生。
7.监督管理
7.1预案演练
各物业服务企业每年应组织一至两次安全事件应急预案的演练。演练前要明确演练的内容和目标，制定周密的演练计划。对参与演练的人员要进行安全教育并落实安全措施。演练范围内要设置明显的标识并事先通知演练范围内的人员。演练后对演练效果进行评估并作好总结。
7.2宣传
各物业服务企业要充分利用板报、宣传栏和社区刊物等宣传途径在小区内积极开展安全知识专题宣传，做到家喻户晓、人人皆知。努力营造安全工作的良好氛围。
7.3奖励和责任
7.3.1对在安全应急处置工作中做出特殊贡献的先进集体和个人，由各区(市)物业行政管理部门及时向有关部门通报并给予表彰。
7.3.2对不服从有关行政管理部门调遣，，失职、渎职的、延误时机造成损失的单位或个人，依法处罚，构成犯罪的，依法追究刑事责任。
7.4监督检查
7.4.1各区(市)物业行政管理部门应每月指派专人对辖区内物业管理区域进行安全检查，如发现问题应及时责令整改。市物业行政管理部门将定期组织全市范围的安全隐患巡查工作，对于整改不利，存在问题较为严重的物业服务企业将予以严肃处理，并将其违规行为记入物业服务企业信用档案。
7.4.2物业管理安全工作领导小组会同有关行政部门对本预案进行监督检查，保障各项措施落实到位。
8.预案更新
市物业行政管理部门将根据实际情况以及有关法律、法规修改情况，对本预案及时进行修改、完善。
9.预案实施时间
京国土房管物[2003]127号
各区县国土房管局，各物业管理委员会、各物业管理企业：
《北京市居住小区物业管理服务基本要求（试行）》［京房地物字（1999）、第187号］自颁布以来，在规范物业管理企业服务行为，维护产权人和物业管理企业双方的合法权益，促进物业管理行业的健康发展等方面起到了积极作用。但随着我市物业管理的发展，该要求已不能适应物业管理实际工作的需要。为贯彻落实党的十六大会议精神，实践“三个代表”重要思想，促进我市物业管理服务水平的提高，为人民群众创造良好的居住环境，在充分征求社会各界意见的基础上，我局对《北京市居住小区物业管理服务基本要求（试行）、》作了修改，并修订为《北京市居住小区物业管理服务标准》（以下简称“标准”），自2003年5月1日起正式执行，原《北京市居住小区物业管理服务基本要求（试行）、》同时废止。
现将该标准印发给你们，请认真贯彻实施。
附件：北京市居住小区物业管理服务标准
北京市国土资源和房屋管理局
二三年二月二十一日
北京市居住小区物业管理服务标准
表一、普通商品房居住小区管理服务标准
项目范围工作内容及要求
（一）、综合管理
小区规划红线范围内，涉及共用财产和公共事务的管理。（1）、负责制定物业管理服（2）、务工作计划，（3）、并组织实施；（2）、每年一次对房屋及设施设备进行安全普查，根据普查结果制定维修计划，组织实施；（3）、白天有专职管理员接待住户，处理服务范围内的公共性事务，受理住户的咨询和投诉；夜间有人值班，处理急迫性报修，水、电等急迫性报修半小时内到现场；（4）、协助组建业主委员会并配合其运作；（5）、管理规章制度健全，服务质量标准完善，物业管理档案资料齐全；（6）、与业主签定物业管理服务协议、物业管理公约等手续；公开服务标准、收费依据及标准；（7）、应用计算机系统对业主及房产档案、物业管理服务及收费情况进行管理；（8）、全体员工统一着装，持证上岗；（9）、每年进行一次物业管理服务满意率调查，促进管理服务工作的改进和提高，征求意见用户不低于总户数80％。
（二）、房屋及小区共用部位共用设施设备日常维护
按《北京市住宅公共维修基金使用管理办法》中附件－：共用部位公用设施一般应包括的范围的内容为准；不包括另行收费的设备设施，如电梯、水泵、暖气等设备。“）、确保居住小区内楼房共用部位共用设施设备、基本市政设施的正常使用运行和小修养护，包括：（1）、楼房及小区内共用部位设施设备的日常养护和小修，执行《房屋及其设备小修服务标准》；（2）、保证护栏、围墙、小品、桌、椅、楼道灯、绿化设施等公共设施、设备正常使用；道路、甬路、步道、活动场地达到基本平整，边沟涵洞通畅；（3）、确保雨水、污水管道保持通畅，定期清掏化粪池、雨水井，相关设施无破损；（4）、负责小区智能化设施的日常运行维护；（5）、定期清洗外墙。
（三）、绿化
小区规划红线范围内的中心绿地和房前、屋后，道路两侧区间绿地。按市园林局规定的《二级养护标准》养护。
（四）、保洁
小区规划红线以内，业主户门以外。维护和保持服务范围内的清洁卫生，包括：（1）有健全的保洁制度，（2）清洁卫生实行责任制，（3）有明确的分工和责任范围；（4）设定垃圾集纳地点，（5）并每日将服（6）务范围内的垃圾归集到垃圾楼、站，（7）对垃圾（专用）、楼、站、箱、道、桶及垃圾进行管理；（8）每日对保洁服（9）务范围内的区域进行一次清扫，（10）做到服（11）务范围内无废弃杂物；（4）、对楼梯间、门厅，电梯间、走廊等的门、窗、楼梯扶手、栏杆、墙壁等，进行一周一次清扫；（5）、按政府有关规定向服务范围内喷洒、投放灭鼠药、消毒剂、除虫剂；（6）、在雨、雪天气应及时对区内主路、干路积水、积雪进行清扫。
（五）、保安
小区规划红线以内，业主户门以外。公共区域的秩序维护和公共财产的看管，包括：（1）、相对封闭：做到小区主要出入口全天有专人值守，车辆行驶通畅，危及人身安全处有明显标志和防范措施；（2）、维护交通秩序：包括对机动车辆和非机动车辆的行驶方向、速度进行管理；（3）、看管公共财产：包括楼内的门、窗、消防器材及小区的表井盖、雨筚子、小品、花、草、树木、果实等；（4）、夜间对服务范围内重点部位、道路进行不少于一次的防范检查和巡逻，巡逻不少于2人，做到有计划、有记录；（5）、发生治安案件、刑事案件、交通事故时，应及时报警，并配合公安部门进行处理。
（六）、存车管理机动车辆、非机动车辆在停车场（存车处）、、位的看管
（1）、有健全的机动车存车管理制度和管理方案；（2）、对进入小区的机动车辆进行登记发放凭证，出门凭证放行；（3）、保证停车有序，24小时设专人看管；（4）、长期存放的，应签订存车协议，明确双方的权利义务等。
（七）、消防管理公共区域消防设施的维护及消防管理
（1）、有健全的消防管理制度，建立消防责任制；（2）、消防设施有明显标志，定期对消防设施进行巡视、检查和维护；（3）、定期进行消防训练，保证有关人员掌握消防基本技能。
（八）、高压供水养护、运行、维修
（1）、保证居民正常生活用水；（2）、对水箱定期清洗消毒，确保水质合格；（3）、维修服务标准执行京房地物字（1998）、第799号文件规定。
（九）、电梯养护、运行、维护
（1）、主梯6：00－24：00不间断运行，0：00－6：00呼叫运行，电梯工夜间值班室，并公布呼叫电话或房号。凡是楼层中设有电梯门的，均须开启载客；（2）、凡有备梯的，在高峰期6点－8点、17点－19点与主梯同时运行；（3）、主梯维修时，有备用梯的，用备用梯运行，无备梯的，属急迫性维修的，应在30分钟内抢修完工，其它维修应于23点至次日5点以内完工；维修服务标准执行京房地物字（1998）、第799号文件规定。
（十）、装修管理服务房屋装饰装修管理
（1）、有健全的装修管理服（2）、务制度；（3）、查验业主装修方案，（4）、与业主、施工单位签定装修管理协议，（5）、告知业主装修注意事项；（6）、装修期间，（7）、对装修现场进行巡视与检查，（8）、严格治安、消防和房屋安全管理；对进出小区的装修车辆、装修人员实行出入证管理，（9）、调解因装修引发的邻里纠纷；（10）、业主装修结束后，（11）、应进行检查。对违反装修协议的要进行处理，（12）、问题严重的报行政管理部门；及时清运装修垃圾，集中堆放时间不得超过三天。
表二、经济适用房小区、直管和自管公房小区、危旧房改造回迁小区管理服务标准
项目范围工作内容及要求
（一）、综合管理
小区规划红线范围内，涉及共用财产和公共事务的管理（1）、负责制定物业管理服（2）、务工作计划，（3）、并组织实施；（4）、每年一次对房屋及设施设备（5）、进行安全普查，（6）、根据普查结果制定维修计划，组织实施；（7）、白天有专职管理员接待住户，处理服（8）、务范围内的公共性事务，（9）、受理住户的咨询和投诉；夜间有人值班，（10）、处理急迫性报修，（11）、水、电等急迫性报修半小时内到现场；（12）、协助组建业主委员会并配合其运作；（13）、管理规章制度健全，（14）、服（15）、务质量标（16）、准完善，（17）、物业管理档案资料齐全；（6）、与业主签定物业管理服务协议、物业管理公约等手续；公开服务标准、收费依据及标准；（7）、全体员工统一着装，持证上岗；（8）、每年进行一次物业管理服务满意率调查，促进管理服务工作的改进和提高，征求意见户数不低于总户数80％。
（二）、房屋及小区共用部位共用设施设备日常维护
按《北京市住宅公共维修基金使用管理办法》中附件－：共用部位共用设施设备一般应包括的范围的内容为准；不包括另行收费的设备设施，如电梯、水泵、供暖等设备。（1）、楼房及小区内共用部位设施设备（2）、的日常养护和小修，（3）、执行《房屋及其设备（4）、小修服（5）、务标（6）、准》；（7）、保证护栏、围墙、楼道灯、绿化设施等公共设施、设备（8）、正常使用；（9）、确保雨水、污水管道保持通畅，（10）、定期清掏化粪池、雨水井，（11）、相关设施无破损。
（三）、绿化
小区规划红线范围内的中心绿地和房前、屋后，道路两侧区间绿地。按市园林局规定的《三级养护标准》养护。
（四）、保洁
小区规划红线以内，业主户门以外。维护和保持服务范围内的清洁卫生，包括：（1）、设定垃圾集纳地点，（2）、并每日将服（3）、务范围内的垃圾归集到垃圾楼、站，（4）、对垃圾（专用）、楼、站、箱、道、桶及垃圾进行管理；（5）、每日对保洁服（6）、务范围内的区域进行一次清扫，（7）、做到服（8）、务范围内基本无废弃杂物；（9）、按规定进行消毒、灭鼠等活动；（10）、在雨、雪天气应及时对区内主路、干路积水、积雪进行清扫。
（五）、保安
小区规划红线以内，业主户门以外。维护服务范围内的业主公共生活秩序，包括：（1）、相对封闭：做到小区主要出入口全天有专人值守，（2）、车辆行驶通畅，（3）、危及人身安全处有明显标（4）、志和防范措施；（5）、维护交通秩序：包括对机动车辆和非机动车辆的行驶方向、速度进行管理；（6）、发生治安案件、刑事案件、交通事故时，（7）、应及时报警，（8）、并配合公安部门进行处理。
（六）、存车管理机动车辆、非机动车辆在停车场（存车处）、、位的看管
（1）、有健全的机动车存车管理制度和管理方案；（2）、对进入小区的机动车辆进行登记发放凭证，（3）、出门凭证放行；（4）、保证停车有序，（5）、24小时设专人看管；（4）、长期存放的，应签订存车协议，明确双方的权利义务等。
（七）、消防管理公共区域消防设施的维护及消防管理
（1）、有健全的消防管理制度，（2）、建立消防责任制；（3）、消防设施有明显标（4）、志，（5）、定期对消防设施进行巡视、检查和维护；（6）、定期进行消防训练，（7）、保证有关人员掌握消防基本技能。
（八）、高压供水养护、运行、维修
（1）、保证居民正常生活用水；（2）、对水箱定期清洗消毒，确保水质合格；（3）、维修服务执行京房地物字（1998）、第799号文件规定。
（九）、电梯养护、运行、维护
（1）、主梯6：00－（2）、24：00不（3）、间断运行，（4）、0：00－（5）、6：00呼叫运行，（6）、电梯工夜间值班，（7）、公布呼叫电话或房号。凡是楼层设有电梯门的，（8）、均须开启载客；（9）、凡有备（10）、梯的，（11）、在高峰期6点－（12）、8点、17点－（13）、19点与主梯同（14）、时运行；（15）、主梯维修时，（16）、用备（17）、用梯运行；无备（18）、梯的，（19）、属急迫性维修的，（20）、应在30分钟内抢修完工，（21）、其它维修应于23点至次日5点以内完工。（22）、维修服（23）、务标（24）、准执行京房地物字（1998）、第799号文件规定。
一、指导思想
以邓小平理论和“**”重要思想为指导，按照科学发展观和构建社会主义和谐社会的要求，依据《物业管理条例》（修订版）、《**市住宅物业管理规定》、《**市文明小区创建规定》和《**市加强住宅小区综合管理三年行动计划》，以“便民、利民、为民”为宗旨，以构建与**经济社会发展相适应的住宅小区综合管理和物业服务模式为目标，以加快解决居民反映集中的热点、难点问题为工作重点，进一步理顺住宅小区综合管理体制，整合条与条、条与块的管理资源，落实管理职责，形成工作合力，提高社区管理水平；进一步完善住宅小区综合管理机制，建立有效化解矛盾的协调机制，加大保障力度，提高依法行政管理的水平；进一步规范住宅小区综合管理主体行为，探索并完善业主委员会的组建和运作模式，改进物业服务方式，提高服务质量，提升社会和市民对住宅小区综合管理的满意度，促进住宅小区综合管理工作上台阶。
二、总体目标
1、住宅小区综合管理体制基本理顺、机制基本建立。建立区、街（镇）两级住宅小区综合管理联席会议制度；明确相关管理部门和服务单位在住宅小区综合管理中的职责；供水、供电维修养护管理体制得到理顺，水、电部门直接向终端用户提供服务；各街（镇）明确和落实住宅小区综合管理部门；业主大会、业主委员会的组建、换届改选及日常运作纳入街（镇）管理范畴；以街（镇）为主的综合协调机制、矛盾化解机制等基本建立。
2、违法搭建、群租等热点、难点问题的整治取得明显成效。新建住宅小区新的违法搭建得到有效制止，老住宅小区新的违法搭建得到有效遏制；“群租”现象得到有效控制，基本形成治理长效机制。
3、业主依法、理性、有序地参与物业管理活动的能力得到增强，业主自我管理模式逐步优化，街（镇）对业主委员会的指导监督作用得到增强。
4、网格化管理向住宅小区延伸，房屋应急维修网络服务功能全面提升。房屋应急维修网络的服务功能，由单一应急维修向综合管理服务拓展，与市物业服务呼叫平台“962121”有效对接；健全全天候、全覆盖的物业服务三级维修网络，切实做到24小时受理居民报修。
5、新一轮旧住房综合整治（改造）工程全面完成。三年内，完成旧小区综合整治300万平方米；全面启动25万平方米旧住房成套改造，争取竣工13万平方米，海滨新村、泗塘一村等成套改造和七牧场等零星旧里改造全面推进，努力改善**居民居住条件和居住环境。
6、住宅物业服务水平得到明显提升。力争每年培育1—2个部级示范小区（大厦），2—3个市优小区，20个以上区“满意物业”小区；住宅物业管理社会公众满意度有新的提高，巩固保持物业行风建设成果。
三、重点任务与责任单位
（一）调整建立区和街（镇）两级住宅小区综合管理联席会议制度
1、调整建立区住宅小区综合管理联席会议制度。在原区物业管理联席会议制度的基础上，重新建立区住宅小区综合管理联席会议制度，并制定区级联席会议的工作制度。此项工作由区府办牵头，区房地局、区地区办配合，**年一季度完成。
2、调整建立街（镇）住宅小区综合管理联席会议制度。在原街（镇）物业管理联席会议制度的基础上，重新建立街（镇）住宅小区综合管理联席会议制度，并制定街（镇）级联席会议的工作制度。此项工作由各街（镇）牵头，区地区办、区房地局和相关单位配合，**年上半年完成。
（二）落实住宅小区综合管理职责
1、加快网格化管理向住宅小区延伸。一是明确、落实城管执法、工商、公安、规划、环卫、绿化、物价、市政等相关职能部门在住宅小区综合管理中的职责，制定行政监管流程。二是建立住宅小区综合管理网格化管理模式，建立“发现及时、操作有序、管理到位、处置有力、监督严密”的长效管理机制。此项工作由区城市网格化管理中心牵头，各相关单位和街（镇）配合，**年上半年建立运作机制并组织实施。
2、协调落实专业部门对相关管线和设施设备的维修、养护责任。住宅小区内水、电分户计量表前的相关管线和设施设备的维修、养护责任，分别由供水、供电服务单位承担；表后的相关管线和设施设备的维修、养护责任，由房屋所有人承担。供水方面由区水务局牵头，供电方面由区经委牵头，各相关单位配合，**年上半年分别成立专项工作组，制订方案，报区政府批准后实施。
3、集中整治市民反映强烈的违法搭建、“群租”等问题。建立建设、城管执法、规划、房地、工商、公安、消防、卫生、文化等相关职能部门各司其责、协同配合、依法处置的工作机制。有计划地整治市民反映强烈的违法搭建、“群租”等问题。违法搭建整治工作由区城管大队和各街（镇）牵头，相关单位配合；“群租”整治工作由区综治办、区房地局和各街（镇）牵头，相关单位配合。
4、发挥街（镇）在住宅小区综合管理中的综合协调作用，努力构建文明、和谐小区。一是按照“条块结合、以块为主、属地管理”的原则，街（镇）要明确和落实住宅小区综合管理管理部门，明确职责、落实责任，充分发挥街（镇）综合协调优势，有效整合政府资源，建立以块为主的综合协调机制和矛盾化解机制。此项工作由各街（镇）牵头，区房地局、区地区办和相关单位配合。二是将解决住宅小区综合管理中的热点、难点问题作为文明小区考核的重要指标。此项工作由区文明办牵头，各街（镇）和相关单位配合，**年上半年制订方案，下半年实施。
5、切实提高住宅小区的安全防范能力。一是以创建平安小区为抓手，社区民警以巡防、巡查等方式，加强住宅小区内公共治安、保安人员和外来人口等的管理，组织物业保安培训工作，落实保安人员持证上岗制度。二是加强对住宅小区安全防范设施的日常检查，保障技防设施的正常运行。三是建立社保队员与物业保安人员的联动机制。四是加大治安宣传力度，不断提高业主自我防范意识。此项工作由区综治办、区公安分局牵头，各街（镇）和相关单位配合，**年上半年制订方案，下半年实施。
（三）规范业主自我管理行为
1、落实街（镇）社区对业主委员会的指导和监督职责。一是推进社区物业管理党建联建工作，加强居民区党组织对业主委员会的政治和组织领导。二是在街（镇）和房地部门的指导下，由居委会组织业主做好业主大会、业主委员会组建、换届改选等，并对其日常运作予以指导和监督。三是把好业主委员会成员人选关，要按照年龄结构合理、专业类型多元的原则，引导业主选举产生知法守法、热心公益事业、责任心强、公正廉洁，具有社会公信力和一定组织能力的业主委员会成员。四是将街（镇）对业主委员会指导监督职责的履行情况纳入考核范围。此项工作由区民政局、区地区办、区房地局、各街（镇）共同组织推进，相关单位配合。
2、建立健全业主自我管理运作程序。完善业主大会、业主委员会、业主小组议事决策规则、管理规约，建立业主委员会成员培训制度，建立健全相应的工作机制。引导业主委员会按条例规定、议事规则办事，引导业主自觉遵守“管理规约”，不断规范业主自我管理行为，逐步健全业主自我管理、自我约束的机制。充分发挥业主委员会、业主小组的作用，切实履行其所属物业区域内共用部位和设施设备的维修管理等职责。此项工作由各街(镇)和区房地局组织推进。
3、引导业主通过多种方式化解自我管理中的矛盾。发挥人民调解委员会作用，协商调解业主与业主、业主与业主委员会、业主与物业服务企业等有关矛盾纠纷；协商调解不成的，积极引导当事人通过仲裁、诉讼等途径解决。此项工作由区司法局牵头，区民政局和各街（镇）共同组织实施。
（四）改进物业行业管理方式
1、强化物业管理行业自律机制。一是充分发挥物业管理行业协会的作用，以推进物业管理行风建设为重点，建立物业服务企业的诚信体系，加强行业自律。二是加强物业管理服务技能培训，每个物业服务企业培训物业管理师1至2名，小区经理全面持证上岗，提高行业从业人员整体素质。三是加强与专业法律服务机构合作，协调处理物业管理服务中的各类纠纷。此项工作由区房地局组织推进。
2、建立物业管理服务考核评估体系。一是强化考核奖惩制度，与物业服务企业签定目标责任书，对物业服务企业的行风建设、创建满意物业等进行考核，奖优罚劣，有效落实物业管理各项工作。二是依靠街（镇）、居委会和行风监督员，每半年进行一次物业管理满意度测评，每季度进行一次居住物业小区经理考评。将信用报告、满意度测评结果与住宅小区经理考核、物业管理评先评优、物业管理招投标等有效挂钩。此项工作由区房地局组织推进。
3、推动物业服务企业规模化、品牌化。一是强化物业服务企业资质、物业从业人员资格的动态管理。二是建立统一的物业管理招投标信息平台，通过物业管理招投标，推进物业管理市场有序竞争。三是加大市场整合力度，引导物业服务企业采用加盟连锁、资产重组等各种方式，形成1至2家信誉好、专业化程度高、服务能力强的品牌物业服务企业；归并、淘汰一批服务差、技能低、投诉多的不诚信物业服务企业，不断提高全行业的物业服务水平。此项工作由区房地局组织推进。
4、培育与物业服务相配套的专业化市场。一是加强物业服务的分类管理，进一步推广“菜单式”物业服务模式。二是探索无人管理小区业主自我服务和直接委托专业企业服务相结合的物业服务模式。三是开展“规范管理小区”创建活动，并逐步推广。此项工作由区房地局牵头，各相关单位配合。
（五）加大房屋行政管理力度
1、加强房地部门的基层建设。一是实行各镇土地所垂直管理，形成以街（镇）建制一一对应的房地产办事处（管理所）的基层管理体制，加大房屋行政管理的力量。二是明确房地产办事处（管理所）职责和人员配置要求，夯实基础，强化基层的房屋行政管理工作。此项工作由区房地局牵头，区人事局、区财政局和各街（镇）配合。
2、规范房屋维修资金管理。一是积极推进维修资金监管“专业化”、维修资金公布“菜单化”、维修资金使用“透明化”、公共收益管理“阳光化”的“四化”管理模式。二是按照规范维修资金管理的要求，执行维修资金的归集、使用、监管、再次筹集等具体操作方式。三是加强住宅专项维修资金风险管理，确保房屋及其设备设施的安全使用。此项工作由区房地局负责推进。
3、完善物业管理保障机制。一是完善应急预案和重大事项的报告制度。二是完善无人管理住宅小区的应急托管机制，解决居民最基本的物业服务需求。三是拓展区房屋应急维修中心的功能，在资金投入、业务指导、设备设施添置等方面加大保障力度，更好地满足居民安全使用房屋的需求。四是研究探索售后公房物业管理费入不敷出的解决方案。五是按市房地局的统一部署和要求，以推行物业服务合同网上签约备案和物业服务收费票据联网打印为抓手，依托**市物业管理信息系统，推进应急维修管理的信息化建设。此项工作由区房地局牵头，财政、物价、信息委等单位配合。
4、继续做好“急、难、愁”项目的综合整治和旧住房综合改造工作。为改善本区居民群众的生活环境，提高居民的生活质量，根据“量力而行、尽力而为”的原则，一是继续加大对“急、难、愁”项目综合整治和旧住房综合改造的资金投入力度，力争三年内完成综合整治300万平方米。二是继续推进旧住房成套改造和直管旧里的改造，争取三年内完成13万平方米。三是开展全区旧住房改造（整治）总量的调查摸底工作，提出整体改造的方案。此项工作由区房地局牵头，区旧改指挥部、发改委、财政、城投、宝房集团等单位配合。
5、加强公房和售后公房管理。一是按照公房管理的要求，规范公房租金使用，确保租金总额的60%用于房屋修缮，加大公房修缮资金使用的监管力度，确保将修缮资金使用落到实处。二是强化公房修缮管理，开展直管公房全项目维修，建立专项维修计划上报备案制度和竣工验收、项目审计制度。三是按照售后公房住宅小区物业服务标准，逐步推行售后公房“菜单式”分等收费管理模式，解决“同一小区、同等服务、不同收费”问题。四是逐步理顺售后公房物业管理机制，促进售后公房物业管理长效机制的建立。五是逐步整合商品房、售后公房和公房管理的信息资源，基本建立信息交换和信息共享的机制，实现对物业管理行业的动态管理。此项工作由区房地局、宝房集团共同组织推进，涉及物业服务收费内容的物价、法制办等配合。
四、实施步骤
依据“分类指导，差别管理；突出重点，抓住关键；先易后难，分步实施”的原则，具体实施步骤如下：
1、**年为筹划准备阶段。起草《**区加强住宅小区综合管理三年行动计划的实施意见》，制订工作计划，并做好相关配套办法和方案的编制工作。
