时间：2023-08-17 18:04:58
关键词：不动产登记 数据整合 技术要点
中图分类号：D923 文献标识码：A 文章编号：1674-098X（2016）04（a）-0099-02
建立不动产统一登记制度，是完善社会主义市场经济体制、建立现代市场体系的必然要求，是推进政府机构改革和职能转变、提高政府管理效率和水平的重大举措，对于保护不动产权利人合法财产权利、建立现代产权制度、夯实社会主义市场经济基础具有重要意义。不动产统一登记数据整合工作是构建不动产统一登记平台的基础，主要工作包括土地、房屋、林木等权籍数据的整合，运行统一的不动产登记信息管理基础平台，基本实现不动产审批、交易和登记信息互通共享以及依法查询。
1 空间数据整合
1.1 集体土地所有权宗地
将集体土地所有权的宗地、界址线、界址点和注记类空间要素提取形成集体土地所有权宗地空间信息，对应的属性数据结构中在《不动产登记数据库标准》的基础上，增加原宗地号，将在集体土地所有权登记中产生的宗地编号赋值到原宗地号。属性内容包括宗地代码、坐落、面积单位、宗地面积、土地用途、权利类型、权利性质、权利设定方式、容积率、建筑密度、建筑限高、宗地四至、宗地图、原宗地号等宗地描述信息以及与之关联的宗地代码、变化原因、变化内容、登记时间、登簿人、附记等宗地变化信息。
1.2 建设用地使用权宗地
主要对城镇地籍调查、集体土地建设用地使用权以及宅基地使用权宗地登记的空间数据成果进行整理，保留宗地、界址线、界址点和注记层空间要素，属性结构中在《不动产登记数据库标准》宗地属性表的基础上，增加原宗地号，将在城镇地籍调查和集体土地建设用地使用权登记中产生的宗地编号赋值到原宗地号。其他内容参照集体土地所有权宗地整合。
1.3 林地使用权宗地
将林地使用权宗地信息和地籍区、地籍子区信息进行叠加赋值，在属性项中增加宗地编码，并按照《城镇地籍调查规程》中规定的编码方式进行编码。其他信息处理方法同集体土地所有权宗地整合。
1.4 宗海
在属性项中增加宗海编码，并按照不动产单元代码编制规则中确定的宗海编码方式进行编码。
1.5 房屋数据整合
在数据整合前必须保证自然幢等空间信息的空间参考和城镇地籍的空间参考一致，不一致的，需转换保持一致。将房屋登记整理后的空间数据中只保留自然幢数据，与地籍区、地籍子区以及建设用地使用权的空间数据进行叠加后，在属性表中增加宗地编码，并将与之对应的宗地编码进行赋值。
2 非空间数据整合
通过对整理后的非空间数据进行数据归并、冗余数据剔除、信息补录等操作，形成与不动产登记相关技术要求以及《不动产登记数据库标准》要求相符的不动产登记属性数据库表中。
2.1 国有土地建设用地使用权登记信息整合
整理后的国有土地建设用地使用权登记信息，宗地编号、坐落、宗地面积、土地用途、权利类型、权利性质、权利设定方式、容积率、建筑密度、建筑限高、空间坐标、位置说明、四至描述等信息转录到宗地信息表中，并与空间数据关联。将通过宗地编号相关联的变化原因、变化内容、登记时间、登簿人以及附记信息的扩展属性信息转入到宗地变化情况信息表中，保留原宗地号保持关联。办理业务号、登记类型、登记原因、使用期限、取得价格、不动产权证号、登记机构、登记时间、登簿人、附记等信息转入到国有建设用地使用权登记信息数据表中，并补充录入要素代码，保留原宗地编号，不动产单元号暂空。权利人、证件种类、证件号、共有情况、权利人类型等信息转入到权利人信息表中，保留原宗地号保持关联。将本宗地的地役权、抵押权、查封登记、异议登记的信息分别转入到对应的数据表中，保留原宗地号保持关联。
2.2 集体土地所有权登记、集体建设用地使用权登记、宅基地信息整合
同国有土地建设用地使用权登记信息整合。
2.3 林权登记信息整合
整理后的林权登记信息，宗地编号、坐落、宗地面积信息转录到宗地信息表中，补录土地用途、权利类型、权利性质、权利设定方式等信息，并与空间数据关联。发包方、业务号、登记类型、登记原因、林地使用期限、森林/林木所有权人、主要树种、株数、林种、起源、造林年度、小地名、林班、小班、不动产权证号、登记时间、登簿人、附记等信息转入到林权登记信息数据表中，并补充录入要素代码，保留原宗地编号，不动产单元号暂空。林地权利人、证件类型、证件号、共有情况、权利人类型等信息转入到权利人信息表中，并保留原宗地号保持关联。将本宗地的地役权、抵押权、查封登记、异议登记的信息分别转入到对应的数据表中，保留原宗地号保持关联。
2.4 海域登记信息整合
将原记载的海域使用权信息导入到对应的数据表中，保留原宗海号保持关联。
3 数据关联
将整合后的空间数据和非空间数据进行关联，用宗地编号把宗地和不动产单元进行关联，用不动产单元编号把不动产和不动产权利关联，用业务号实现不动产权利和登记过程的关联，最终形成空间数据、非空间数据关联，历史和现状信息清晰完整的不动产登记信息。
3.1 对于国有建设用地使用权登记、集体土地所有权登记、集体建设用地使用权登记、宅基地登记、林权登记等
通过原宗地编号关联相应的不动产登记权利信息、地役权信息、抵押权信息、查封登记信息以及异议登记信息，用新宗地编号对宗地编号属性项赋值。
3.2 对于房屋登记信息
用原自然幢编号关联逻辑幢、层、户的信息，保留原自然幢信息，用新的自然幢编号对自然幢编号属性项赋值，保留自然幢数据中的宗地编号到逻辑幢、层、户数据表中。将通过房屋编号关联整理相应的地役权、抵押权、查封登记、异议登记以及预告登记的信息补录新的自然幢编号和宗地编号。
3.3 不动产单元编号
分类分宗按不动产单元编码规则对不动产单元进行编号，同时补录要素代码、不动产类型选项、宗地特征码、不动产单元状态等信息。在宗地内通过宗地编码建立和不动产单元的关联关系，通过不动产单元编码建立不动产单元、权利以及权利人之间的关联关系，通过业务号建立权利和办理过程的关联关系。
4 结语
不动产统一登记数据整合工作是推进不动产统一登记的关键环节，是建立不动产统一登记平台的基础，政策性强、技术难度大，如果能够正确处理好数据整合、编码统一等关键性技术问题，能够有效加快不动产统一登记工作的进程，并为全国不动产统一登记数据整合工作的推进提供借鉴。
参考文献
[1]国土资厅发[2011]57号，宗地代码编码规则（试行）[S].
[2]易志辉.基于宗地统一代码的城乡一体化地籍管理信息化建设探讨[J].国土资源信息化，2013（5）：15-17.
[3]蔡先娈，尹鹏程，李钢.土地管理业务全要素编码与应用――基于宗地代码的编制规则[J].国土资源科技管理，2014，31（1）：62-67.
“四个统一”依托信息平台
作为不硬登记的主要责任部门，温州市国土资源局所肩负的，就是如何更好地完成不动产登记“四个统一”的部署。为此，温州市国土资源局开展了不动产登记的职责机构整合、人员划转、数据整合、平台建设、流程再造、窗口改造等一系列工作，为办理不动产统一登记业务，准备各项基础条件。
其中，不动产登记信息平台的建设成为重中之重。温州市国土资源信息中心郭为人主任明确表示，“不动产登记要实现登记机构、登记簿册、登记依据和信息平台的四个统一，不动产登记信息平台的建设势在必行。”
对此，郭为人主任已胸有成竹。由于温州市国土资源局一直十分重视国土资源信息化工作，并逐步搭建了以地籍系统、档案影像、执法监察、地质灾害、国土“一张图”等为核心的业务系统，这些系统不仅为国土资源的高效管理、科学决策、依法行政和政务公开提供了重要手段，也为建设不动产登记信息平台奠定了良好的基础。
巧借东风，推动云计算落地
不动产登记这一新的行革举措，给温州国土资源信息化发展带来了一个新的切入点。
“以建设不动产登记信息平台为契机，依托云计算数据中心，分阶段、有目标地推进温州市级国土资源云的建设。” 郭为人主任十分清晰地规划出了建设思路。
明确目标之后，温州市国土资源局迅速开展行动，并组织了多个设备供应商进行国土资源云环境测试，最终选择了由新华三云平台、虚拟化软件、网络和服务器组成的解决方案，着手搭建温州国土资源云，为不动产登记信息平台提供支撑。
经过一系列紧张有序的工作，温州国土资源云建设取得了可观的效果。郭为人主任对此也十分满意：“通过原有平台基础设施平台化的改造和升级，初步完成基于云计算平台的双活数据中心的建设，实现了数据中心、存储、数据库、应用、网络等层级的双活，实现了应用级的双活，无感知切换、业务0终端、数据0丢失。”
面向未来的智慧国土
房屋登记与交易管理是行政管理部门对当事人实现房屋权利的不同阶段进行登记或管理的行为，二者有不可分割的关系，在因交易使得不动产权利发生变动的情况下二者则有着因果关系，登记是交易结果产生的权利实现的司法效果。因此，十几年来，我们一直在要求交易和登记一体化，第一是为了方便群众，第二是为了保障房屋交易安全以及交易和登记资料的完整，保证登记簿的记载有据可查。
一、房屋登记与交易管理机构现行设置的几种模式
目前，我国房屋登记和交易管理的机构设置大致有三种模式：第一种是交易管理与登记完全融合在一起合并设置或合署办公；第二种是交易管理的部分职能与登记融合在一个部门，部分职能分开设置；第三种是交易管理与登记完全分开设置。第一种模式，房屋交易的部分审核管理已融合在登记受理和审核中，房屋登记信息和交易信息的部分内容融为一体、交互共享，交易和登记档案一体化，岗位设置一岗多职；第二种模式，与登记关联性强的交易管理与登记在同一机构，其他交易管理事项在另设的管理部门，信息管理与第一种模式一样，与登记关联性强的交易档案与登记档案一体化，其他分设的交易管理档案另设；第三种模式，登记和交易分设在两个或多个不同的管理部门，通过信息交互实现交易信息和登记信息共享，档案资料分设。
二、与登记关联性强的交易管理事项
1.商品房楼盘表和商品房网签合同备案
商品房楼盘表建立并经核定后，与登记有关联的事项主要有：①以未售商品房设定在建工程抵押权。在建工程抵押权登记应依据商品房销售楼盘表及其房屋属性建立需登记房屋楼盘表，并进行落地关联，建立与商品房楼盘表之间以房屋代码相关联的关系，便于信息的关联传送。一方面，在登记时获取商品房楼盘表的销售信息，避开已售房屋；另一方面，在登记以后即时将抵押信息传送给商品房楼盘表，以控制被抵押商品房的销售。②预告登记。预购商品房设定预告登记需建立落地且与商品房销售楼盘表关联的登记房屋楼盘表，调取商品房销售备案信息，依据备案合同和备案信息办理预购商品房预告登记或预购商品房抵押权预告登记，并将预告登记信息传送给商品房楼盘表，以控制被预告登记房屋的商品房预售合同的变更或注销。③预查封。对未取得初始登记的商品房进行预查封，同样需建立落地且与商品房楼盘表关联的登记房屋楼盘表，以确认房屋销售情况，便于预查封的有效实施，同时将查封信息传送给商品房楼盘表，利于有效控制被查封商品房的交易变动。④商品房初始登记。商品房初始登记单元应与商品房销售单元一致以便于商品房的转移登记，因此登记的房屋属性也应与商品房销售单元相一致并有准确的关联关系，同时也便于对建筑物区分所有权业主共有部分的权利进行记载 。⑤商品房转移登记。所有权发生转移的商品房，在初始登记后，需办理所有权转移登记，登记时应调取并审核有关登记事项与商品房销售备案信息是否一致。上述事项要求，商品房交易的销售变动信息应即时传递给登记信息数据库，以更新商品房交易信息，便于不动产登记时的审核，商品房销售同样需受登记信息的制约。
2.存量房转让与市场准入
存量房因其取得方式不同，房屋性质不尽相同，因政策性因素取得的房屋，转让时因政策性关系，有些房屋会受到限制。以政府住房政策优惠取得的优惠住房，例如经济适用房、与政府共有产权房、解困房、超标享受的成本价房，以及改制企业留置房等，取得登记时需记载有关性质，转让时需经上市准入方可上市交易，交易审批时需调阅登记和交易资料，房屋登记时应审核相应事项，并记载有关内容。存量房买卖网签挂牌销售时，交易管理部门需依据登记信息和交易资料对房源信息进行审核，以确认房源的真实有效、权属清晰，保障交易安全。网签信息需即时传送给登记信息库，以确保登记与交易信息的一致。
3.个人住房信息系统建设
个人住房信息包含所有权登记信息、商品房销售备案信息、存量房网签信息，因此是登记和交易信息的集成。个人住房信息离不开房屋登记信息，也离不开房屋交易信息，核查个人住房信息需查询两方面信息才能得到准确的记录。房屋登记信息需即时传送给个人住房信息系统，住房政策的实施离不开准确完整的个人住房信息资源。
4.房屋租赁管理
房屋登记与交易管理的紧密联系还表现在租赁管理方面。房屋租赁备案管理需了解房屋所有权登记信息，房屋在通过买卖申请转移登记时，根据《合同法》第二百三十条的规定，承租人享有以同等条件优先购买的权利。交易登记一体化时，受理登记需审查房屋租赁备案信息或通过上门查看、要求申请人自行申报等方式审查房屋租赁情况，有租赁关系存在的应告知承租人权利，取得书面同意书，方可进行转移登记。在登记和交易职能分设时，审查责任在交易管理部门，登记机构则根据法律法规的规定依据有关要件办理，会存在管理脱节的问题。
5.房屋抵押
房屋抵押行为本身属交易行为，该交易提供的抵押权需进行登记后才能实现司法效果。以房屋所有权设定抵押他项权的，被抵押房屋应权属清晰，无交易限制情况，交易时应审查其权利限制情况，比如是否被查封、是否顺位抵押、是否为企业改制留置房等冻结资产、是否存在其他隐性共有权等，登记时应厘清交易限制，保障交易安全。
6.交易和登记档案
交易和登记一体化管理的，登记档案和与之关联的房屋交易档案融为一体，装订成册，没有明显的分割，以房屋完整档案记录房屋权利的演变过程，历史脉络清晰，一目了然。交易和登记分设的，档案各自管理，部分文件重复提交，不能完整体现房屋交易登记脉络和信息。
三、建立合理的登记和交易管理协调机制
我国目前进行的不动产统一登记机构改革，在市县一级的具体操作部门大致分为两种模式：一种是原房屋登记和交易管理职能在一起的，整体整合到不动产登记机构；另一种是房屋登记职能整合到不动产登记机构，交易管理职能作为房产市场管理的部分分开运作。因此，理顺相互之间的关系，做到业务平稳运行、服务便民利民、建立合理高效的协调机制显得尤为重要。
第一种模式，基本没有改变原来的运行方式，将房屋登记数据（登记簿）与不动产登记信息平台进行信息整合，只要基础数据完善，就能较快解决统一登记发证的问题，登记与交易信息传递也比较顺畅，便于登记职能履行和保障交易安全。
第二种模式，需要处理好以下几个问题。
1.登记和交易管理案件受理的问题
对于房屋转让、抵押等审核融合程度高的登记与交易管理事项，受理要件大部分相同，对于同一项申请文件，申请人需提交两份原件，并分别在两个窗口受理，且先交易后登记，成本高，效率低，当事人办事不便。如果统一在一个窗口受理，一份原件，那么受理窗口所属法律主体应明确。若发生不动产审查或登记错误，责任主体是谁，一份申请原件归交易存档还是登记存档，存在的问题一定需要协调处理，明确权责和法律关系。
2.登记和交易信息系统重建和信息共享
登记与交易管理部门都需重新建立完整的交易和登记信息库，重塑流程。通过数据传送，即时更新登记和交易信息，以便于各自的管理，也可以通过数据查询接口，在确保安全的前提下共享有关信息。同时，相关数据需要建立共同的数据标准，建立准确的房屋关联关系。
本文对《不动产登记暂行条例》进行了分析，阐述了大数据背景下不动产登记档案信息资源的整合现状，指出了存在的问题和不足，并有针对性的给出的相应的建议和对策，并对未来进行了展望。
关键词：
大数据；不动产登记；档案信息；资源整合
1条例分析
在部门职能整合、减少管理层面、推进简政放权的大背景下，经广泛的社会公开征求意见讨论后，国务院于2014年底正式颁布了《不动产登记暂行条例》，并于次年3月起开始执行。与最初的意见稿相比，条例对于不动产登记的类型进行了修改，在原先的基础上对登记员制度、登记类型、登记审查要求及因登记错误如何进行赔偿等方面，进行了适当的调整。不动产是指土地、海域以及房屋、林木等定着物，在遵循整合职责、物权稳定、方便群众、严格管理等原则的同时，着手建立统一的信息平台，对于不动产的自然及权属状况实现详细、明确的登记。通过在国土、民政、公安等部门之间实现信息的共享互通，以达到统一管理的目的。《条例》的实施，不仅有效规范了登记行为、提高了工作质量，对于现代产权制度的建立起到了积极的作用，更有益于公民合法财产的保护，为企业和居民提供了极大的便利。
2不动产登记档案信息资源整合现状
在当前大数据的背景环境下，不动产的登记档案信息早已产生了质的飞跃，其范围不再局限于某一机关单位。相比于传统的档案信息资源，有着极大的广泛性特征，从国家层面、到信息服务部门、再到广大公众，都成为其有效的参与主体。不动产统一登记制度的建立与实施、专职登记机构的成立、登记簿册的统一与完善、以及信息平台的建立，实现了立法思路方面的“四个统一”。基于“国土资源云”的信息平台，集办公、监管与服务功能于一体，充分运用了云计算、大数据等先进技术手段。在技术架构上促进了国土资源信息化技术的进一步完善，对于实现基础设施资源与数据服务的集中起到了很好的推动作用，有效统一了业务应用与服务功能，充分实现了部门内部与部门之间的数据共享[1]。“国土资源云”以国土资源信息化建设成果为基础，通过有效的整合互联，有着极为显著的建设意义。包括了国家——省级两级中心，涵盖了互联网、业务网与内网三种网络，服务范围覆盖了国家——省（市、区）——地（市、州）——县（区）——乡（镇）五个层面。不仅加强了信息化发展的统筹力度、改变了分散应用的格局，还有助于提高安全保障系数、实现数据的充分共享。大数据背景下的不动产登记档案信息资源整合，其关键在于国家宏观层面的政策引导，以及合理的规划和必要的法律保障。鉴于其职能长期分散在各个相关职能部门，有着不同的管理运行机制与档案归档标准，造成了档案信息管理系统的差异。上述因素给不动产登记档案信息资源整合工作带来了诸多不便，其管理与服务方式还需要不断优化。
3存在的问题和不足
3.1职能分散，标准不一
我国的不动产登记机关相对分散，包含的种类有6个、涉及的登记机关更是多大20多个，以及成为制约档案信息资源实现有效整合的重要瓶颈。登记机关职能的过于分散，不仅不利于部门之间的信息沟通，更给当事人进行查阅带来了极大的不便，且给交易安全的保护造成了一定的安全隐患。由于各个部门之间采用不同的数据标准，数据的采集方式、精度要求等方面存在着较大的差别。加上不同部门有着各自的侧重点，对采集对象所进行的数据描述也产生了一定的差异。因此，需要改变当前职能较为分散的情况，建立相对统一的标准，以实现不同部门之间数据的协调统一[2]。
3.2数据实时调查与更新不足
不动产登记数据的基础是土地数据，同时还包含了草原、林权等方面的数据，以此建立统一的代码索引。因此，数据的实施调查与更新，对于档案信息资源的有效整合来说，显得至关重要。而在实际的工作中，业务开展的模式不够明确、缺乏数据调查与更新的标准、数据的入库汇总不够及时、数据信息共享程度偏低，整体水平还有待进一步的提高和完善。尤其是在数据共享方面，不仅在政府职能部门之间的共享程度偏低，更难以满足企事业单位与公众的数据共享需求。对于共享的级别设置与实现形式，还缺乏完善的考虑和规划，数据共享的安全性保障还有待进一步提升。
3.3行政管理色彩偏重
不动产登记的目的，是依据物权公示的原则而开展的，是对当事人之间的物权变动所进行的公示。由于我国长期的行政体制所束缚，不动产登记被作为政府日常的行政管理工作之一，具有浓厚的行政管理色彩。但整体来看，尚未形成健全的不动产权变动登记制度，在法律法规建设方面也存在着较大的欠缺，受行政权力干预的影响较大。缺乏公开化的不动产登记信息，对于查询的主体、范围和程序有待完善，且存在不合理收费的现象。对于因工作过失而出现的错误登记，登记机关的赔偿责任划分不够明确。
4建议与措施
4.1完善体系标准，去行政化色彩
建立统一规范的信息资源管理标准体系，应当从数字化信息采集入手，逐步形成档案信息检索与资源标准。一方面要实现政府职能部门之间的网络办公系统互通，借助于统一数据的数据格式标准，完成不动产登记档案的信息管理、传输与功能。另一方面要进行有效的整理归档，通过对不动产登记档案的统一规范管理，以实现互联网大数据环境下的优质公共信息服务功能。进一步梳理整合相关部门的职能，改变多头登记、分散管理的不合理现状。
4.2控制质量，保障安全
实现不动产登记档案信息资源的质量控制，其目的在于通过建立相互协作的信息平台、充分利用档案信息资源，以满足用户的需求、解决用户的问题，充分发挥档案信息资源的社会效益与价值。在互联网的大环境下，为不动产档案信息资源提供了较为开放便利的网络环境，信息资源以数字化的形式存在，必然会受到来自于多方面的安全威胁。信息资源的整合工程本身就具有周期长、复杂性高等特点，加上人为的操作因素与偶然的事故因素，使得信息安全的现状令人堪忧[3]。
5结束语
大数据背景下的不动产登记档案信息资源整合，是一项极为庞大而复杂的工程，涉及到社会领域的方方面面，职能更是较为分散。同时，由于地区之间经济与环境等方面的差异，使得不同地区之间的档案信息资源整合工作难以实现同步。需要通过制度科学合理的战略措施，加强与社会其他领域的协作，提高政府部门的办公效率，不断推进不动产信息化工作迈上新的台阶。
参考文献：
[1]尚静波.不动产登记信息管理平台数据安全管理研究网络[J].安全技术与应用.2015,(1).
[2]郑少楠.面向不动产登记的异构信息资源整合策略[J].浙江大学学报(理学版).2015,(1).
自1993年5月8日建设部下发《关于印发房地产产权管理创优达标标准的通知》以来，住建部已经三次修改了房屋登记机构规范化管理的考核标准。考核标准为我国房屋登记机构的规范化建设提供了一个明确的方向和指引，极大地提高了我国房地产交易与权属登记管理的工作质量和服务水平。当前我国社会经济的全面发展对房屋登记管理工作有了更新和更高的要求，继续加强房屋登记机构规范化管理，对于促进房地产市场平稳健康发展，实现个人住房信息化全国联网，加快建设法治型、效能型政府有着十分重要的意义。笔者认为有必要从以下四个方面加强房屋登记机构规范化管理工作。
一、统一房屋登记机构的名称
从《中国房地产》的协办单位中我们发现,目前我国各地的房屋登记机构名称比较混乱。如天津市房地产登记发证交易中心、常州市房产登记中心、重庆市土地房屋权属登记中心、扬州市房屋权属登记中心、苏州市房产交易登记管理中心、泸州市房地产监理所交易所、西安市房屋产权产籍管理中心、成都市房屋产权监理处等名称均不相同。现代管理理念强调和注重规范化和统一性。工作机构名称的统一，是规范化管理的前提。统一房屋登记机构的名称，不仅可以更加充分地体现房屋登记机构的行政职能，方便百姓，而且可以明确区分房屋登记机构与某些社会中介性质的经纪机构的不同，树立不动产登记的权威性。因此，笔者建议：市（县）一级房屋登记机构名称宜用“市（县）房屋（房地产）登记管理中心”，市（县）辖区（乡镇）房屋登记机构名称宜用“市（县）房屋登记管理中心XX分中心”，属于市（县）房屋（房地产）登记管理中心的派出机构，实行垂直管理体制。
二、统一房屋登记机构的体制
目前，全国绝大部分城市的市与市辖区的房屋登记机构的管理体制尚未统一，如宁波市辖区共有15个登记发证机构，武汉市辖区共有12个登记发证机构。同一城市多级发证的乱象将带来各自为政、重复建设等一系列问题，造成信息数据标准不统一、房屋交易申请材料不统一、工作流程不统一、承诺时限不统一等问题，不仅浪费了有限的行政资源，而且给广大群众办事带来了很多麻烦。此外，由于房产信息无法共享，使得政府的各项宏观调控政策无法得到全面落实。因此，笔者建议根据《物权法》第10条(“不动产登记，由不动产所在地的房屋登记机构办理。国家对不动产实行统一登记制度。统一登记的范围、登记机构和登记办法，由法律、行政法规规定”）和《房屋登记办法》第4条、第5条（“房屋登记，由房屋所在地的房屋登记机构办理。本办法所称房屋登记机构，是指直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门或者其设置的负责房屋登记工作的机构，房屋登记机构应当建立本行政区域内统一的房屋登记。撤县（市）设区的地区，统一由市房屋登记机构管理”）的规定，加快统一各地的房屋登记机构管理体制。
三、统一房屋登记机构的内设部门
目前，全国各城市房屋登记机构的内设部门五花八门，使得各内设部门之间经常出现协调困难、职能交叉、政令不通等问题。笔者认为,各地房屋登记机构必须严格执行2009年1月6日住建部下发《关于修订〈房地产交易与权属登记规范化管理考核标准〉的通知》，统一内设部门。
四、统一个人住房信息化数据标准和技术规程
市、区两级房屋登记机构管理模式和各城市房屋登记机构登记系统各自为政的现状，造成了房地产交易与权属登记数据标准不统一、录入内容和规则不统一、电子化程序不统一。因此，即便各城市之间实现“联网”，信息数据也无法实现有效的整合与利用。例如，所有权证号的编排位数不统一，有6～26位不等；房价成交金额的单位不统一，有以“元”为单位的也有以“万元”为单位的；房屋面积的单位不统一，有“平方厘米”为单位的也有以“平方米”为单位的等。这使得个人住房信息系统联网的功能无法真正得以实现，甚至造成个别人在申请保障性住房、限购核查等时有漏洞可钻，无法落实房地产市场的宏观调控政策，影响政府的公信力。因此，笔者建议尽快出台一个全国统一的个人住房信息化数据标准和技术规程，规范不同地区、不同部门、不同系统的数据定义、数据编码和业务操作流程等内容，为信息共享打下良好的数据基础。
一、《征求意见稿》的规定与现行房地产登记制度的关系
就该《征求意见稿》本身的内容看，与现行的房地产登记制度没有很大的冲突，甚至某种程度上并没有将已经历经多年发展的、现行的房地产登记制度完整地表达出来。
按有关部门的解读，《征求意见稿》的重点包括以下几条。第21条：国务院国土资源主管部门应当会同有关部门建立统一的不动产登记信息管理基础平台。各级不动产登记机构登记的信息应当纳入统一的不动产登记信息管理基础平台，确保国家、省、市、县四级登记信息的实时共享。第22条：不动产登记有关信息与住房城乡建设、农业、林业、海洋等部门审批、交易等信息应当实时互通共享。国土资源、公安、民政、税务、工商、金融、审计、统计等部门应当加强不动产登记有关信息互通共享。不动产登记机构能够通过互通共享取得的信息，不得要求不动产登记申请人重复提交。第23条：权利人、利害关系人可以依法查询、复制不动产登记资料，不动产登记机构应当提供。有关国家机关可以依照法律、行政法规的规定查询、复制与调查处理案件有关的不动产登记资料（该条内容过去也有规定，如住建部2007年颁布的《房屋登记办法》和国土资源部2008年颁布的《土地登记办法》及住建部2006年的《房屋登记信息查询暂行办法》、国土资源部2002年的《土地登记资料公开查询办法》）。第24条：不动产登记机构、不动产登记信息共享单位及其工作人员应当对不动产登记信息保密。查询不动产登记资料的单位、个人不得将查询获得的不动产登记资料用于其他目的，未经权利人同意，不得向社会或者他人泄露查询获得的不动产登记资料（该内容原来在登记机构内部是有规定的。如《房屋登记信息查询暂行办法》第15条规定：查询机构及其工作人员应当对房屋权属登记信息的内容保密，不得擅自扩大登记信息的查询范围；第16条规定：查询人对查询中涉及的国家机密、个人隐私和商业秘密负有保密义务，不得泄露给他人，也不得不正当使用。《土地登记资料公开查询办法》第15条规定：查询人非法使用查询结果，给当事人造成损失的，应当依法承担赔偿责任；构成犯罪的，依法追究刑事责任）。
对比住建部2007年颁布的《房屋登记办法》和国土资源部2008年颁布的《土地登记办法》，就会发现除上述21条、22条的内容之外，其他内容并没有超越现行的规定，也没有创设新的法律制度。
现有的房地产登记体制在住建部门和国土部门各自成一体系，但主要原则和操作层面并无本质性的区别。就具体制度看，两部门所分别的《房屋登记办法》和《土地登记办法》的基本原则也大体一致。笔者认为：由于我国土地权利与单个的房屋所有权主体的权利行使存在一定的脱离现象，且相对于土地登记，房屋登记工作开展时间久，与老百姓的个人权益关联更直接、紧密（尤其是对于公寓式住宅更是明显），因此在实际操作上可能更贴近老百姓一些。
二、《征求意见稿》与现实操作制度的衔接
就该《征求意见稿》和目前的现实状况看，亟待解决的无非是两个问题：一是制度架构问题；二是实际操作问题。就前一个问题，笔者与多数人的看法不同：笔者认为制度是早已确立的，现在只不过是进行一些机构上的改革而已。就《征求意见稿》的内容看，与过去传统的做法并无本质性区别，也没有创设新的制度体系，而仅仅是将原来两个部门的职权进行了统一（此处仅指房地产领域，不涵盖其他不动产登记领域）。
毋庸讳言，现行房地产登记制度的基本原则和操作制度自民国以来一直在技术上是延续的，应该不存在具体操作制度的重新架构问题，也不存在任何法律执行上的障碍，问题存在于机构改革中的人事和职权划分。
笔者忧虑的是具体制度的运作。如若操作不当，有可能出现已有的制度被抛弃，而新规范又未建立的情况，或者是出现操作上的名不副实状况，这样可能产生的问题就更多。因此就以上两个关键方面看，目前有下列问题需要澄清。
1.机构与人员问题
虽然统一登记机构建设已经初步进入正常轨道，甚至国家首任不动产登记局的局长业已产生，表面上看组织架构似乎不成问题。但据笔者了解，在地方层面，国土系统内基本上已经积极行动起来，而在其他相关部门如房产部门的登记机构和人员目前仍然还是维持现状，且处于相对茫然状态，有的地方甚至没有具体的改革方向。以人员制度为例，房产系统原有房产登记官考试制度，现在许多城市的房产部门基于对将来体制的不确定性预估，停止了对登记人员的技术考核，或者暂停了登记官考试，但登记工作仍然在照常进行。在目前房地产权属状态日趋复杂的情况下，对登记人员的政策、法律、技术水平的要求不断提升，目前这种管理上的停滞状况显然不适应登记制度发展和完善的要求，也产生了技术管理上的断层。而登记人员则处于一种对未来工作不确定的模糊状态，大大影响了其工作积极性。
2.数据与档案建设
由于过去多年的房地产分别登记制度，造成房产和土地部门各自掌握各自的信息，互相沟通不畅。同时，两部门均存在相关的登记信息不健全问题。据报载，在已有的登记信息系统中没有央产房信息。央产房在我国住房体系中占有相当重要的地位，且数量不在少数。这一部分数据更是涉及官员财产公开的重要方面。如果此数据欠缺，对于将房地产统一登记视为反腐手段的社会公众可能是难以交待的。
3.信息公开的范围
在过去多年的房产登记工作中，这个问题纠结了多年。2007年建设部《房屋登记办法》第28条规定：房屋登记机构应当将房屋登记资料及时归档并妥善管理。申请查询、复制房屋登记资料的，应当按照规定的权限和程序办理。第29条规定：县级以上人民政府建设（房地产）主管部门应当加强房屋登记信息系统建设，逐步实现全国房屋登记簿信息共享和异地查询。2008年住建部《房屋登记簿管理试行办法》第14条规定：个人和单位提供身份证明材料，可以查询登记簿中房屋的基本状况及查封、抵押等权利限制状况；权利人提供身份证明材料、利害关系人提供身份证明材料和证明其属于利害关系人的材料等，可以查询、复制该房屋登记簿上的相关信息。有关查询的程序和办法，按《房屋登记信息查询暂行办法》（建住房〔2006〕244号）的有关规定执行。国土资源部2008年颁布的《土地登记办法》第71条规定：县级以上人民政府国土资源行政主管部门应当加强土地登记结果的信息系统和数据库建设，实现国家和地方土地登记结果的信息共享和异地查询。第72条规定：国家实行土地登记资料公开查询制度。土地权利人、利害关系人可以申请查询土地登记资料，国土资源行政主管部门应当提供。土地登记资料的公开查询，依照《土地登记资料公开查询办法》的规定执行。《土地登记资料公开查询办法》第11条规定：查询人可以阅读或者自行抄录土地登记资料。应查询人要求，查询机关可以摘录或者复制有关的土地登记资料。
可见已有的规定明确了查询范围是权利人、利害关系人（除司法机关等工作性的查询外）。关键是接下来怎么做？是否能够突破现有的范围？如有突破，则如何依法保护个人的财产权利？
4.登记信息的统一建设
从我国现行的不动产登记体制看，规范房地产登记的法律法规并不缺乏，散见于《城市房地产管理法》、《土地管理法》、《担保法》等法律之中；相关的部门规章亦很全面，如《土地登记办法》、《房屋登记办法》等。但多年来各部门在登记方面各行其是，需在技术上进行统一。目前房产和土地登记部门在各地均有相对完善的信息平台，全国联网理论上不存在技术障碍。而联网需要两方面的联网，即纵向房地产登记信息的全国联网和横向两个登记部门的信息共享。笔者认为联网不存在技术问题，关键是职能问题，涉及到方方面面的人、权、物和一些复杂的权力交错关系，这些都导致工作进展不畅。
5.登记机构的责任与责任承担
《征求意见稿》对于登记机构的法律责任规定十分简陋，主要是对于登记薄和登记行为的规范及信息泄露的处理，而对于登记机构和登记人员具体的法律责任、责任的性质、承担责任的方式均无具体规定。对于理论界和实务界讨论多年的登记机构的责任性质问题也没有明确。
6.技术标准的建设
过去已经建立的标准与新标准的关系如何处理？如住建部2012年的行业技术标准《房地产登记技术规程》和很多城市制定的《房屋登记技术规程》，是在多年实践的基础上反复实验和总结产生的，并且实践中的执行效果较好，如果否定之，并重新制定一套新的技术标准，将面临现有技术规范的全面，需要建立一套新的规范体系。如果沿袭旧的标准，还存在衔接问题和房地产不同标准的融合问题。这些问题如果不能很好的处理，则会造成新的混乱。
三、若干建议
目前各界对于不动产登记表现出不切实际的想象：楼市调控、反腐败、抑制房价等本不是登记所应该承担的职能，都被寄以厚望并加之于不动产统一登记之上。似乎只要统一登记了，这些问题都会迎刃而解。如此之下，什么样的登记条例能够完成这一重托？而《征求意见稿》最关键的或者说是目前最吸引大众的就是信息查询问题，这是民众要求官员房产信息公开的另一种表达方式。
就笔者看，在法律上这完全是两个领域的问题：一个是与所有权有关的民事法律问题；一个是官员信息公开、财产公开的行政法律问题。而这两个问题在法律上还是有明确界限的。如果以大众的感受和认识来评价这个问题，自然而然，这也就被视为统一不动产登记的最大亮点和关注点。
基于此，如现行的意见稿出台，对于目前的登记技术和体制究竟有多大的改变，笔者并不乐观。反而是接下来由于统一登记所造成的人员、职能的改变，特别是办事程序是否简化，这些才是关键。如果统一登记并没有给老百姓办理房地产权利证书带来实际的便利，并起到保护财产安全、防范法律风险的作用，那么现在就统一登记所进行的讨论就是意义不大的。
就未来的统一登记和统一登记后的操作，笔者认为应该着重解决下列问题：
1.制度架构的稳定
过去已有的许多制度行之有效多年，不断在实践中完善，并且也得到了司法的认可和支持。因此，笔者认为这些规范在未来的统一登记中应该予以保留。如果另起炉灶，重新建立新的规范和标准，并且在实践中再进行试错，那么多年建立起来的一套体系和制度可能崩溃，房地产交易习惯和交易活动也会受到冲击和影响。因此，维持已有的行之有效的制度，是未来进行统一登记时需要注意的。
2.明确登记机构的法律性质
笔者认为统一不动产登记并非是政治改革或者机构改革，而是实行一项符合国际上通行的法律准则的技术规范和制度。房地产登记机构具有专业性、中立性，不是对公民的财产进行行政规制的法律机构，正如有关学者所言，“不论不动产登记机构的隶属关系如何， 其职权均不属于对不动产的管理， 亦不表示公权力对不动产的干预” 。这是为了更好地维护公民的合法权利，而非一项单纯的反腐制度。
3.信息建设和利用的法制化
虽然房地产信息化建设已经进行多年，但在信息建设的法制化方面尚有欠缺，包括信息取得、使用、公开等方面均没有形成完整的规范化制度体系。尤其是过去多年信息建设在各不同部门进行（如房产、土地部门各自为政），因此建议在此次统一登记之际除技术上的处理外，需要制定一整套信息规范体系，规制房地产信息取得、使用、公开的相关规定，特别是需要规范房地产登记信息查询制度。在目前日益高涨的反腐势头下，社会公众非常敏感。个人房产信息涉及个人财产权和隐私权，因此不应该属于政府信息公开的范围。实际上住建部早已有相关规定，各地房地产管理部门也已经建立起了本地的相关制度和规范。根据《房屋登记信息查询暂行办法》第7条规定，房屋权属登记机关对房屋权利的记载信息，单位和个人可以公开查询。第8条规定，原始登记凭证可按照下列范围查询：（一）房屋权利人或者其委托人可以查询与该房屋权利有关的原始登记凭证；（二）房屋继承人、受赠人和受遗赠人可以查询与该房屋有关的原始登记凭证；（三）国家安全机关、公安机关、检察机关、审判机关、纪检监察部门和证券监管部门可以查询与调查、处理的案件直接相关的原始登记凭证；（四）公证机构、仲裁机构可以查询与公证事项、仲裁事项直接相关的原始登记凭证；（五）仲裁事项、诉讼案件的当事人可以查询与仲裁事项、诉讼案件直接相关的原始登记凭证；（六）涉及本法第9条规定情形的，可以在国家安全、军事等机关同意查询范围内查询有关原始登记凭证。第9条规定：涉及国家安全、军事等需要保密的房屋权属登记信息，须经国家安全、军事等机关同意后方可查询。法律法规及有关规定不宜公开的房屋权属登记信息，其查询范围和方式按法律法规和有关规定办理。当然，根据该规定，查询需要提供相关的材料。 国土资源部2002年的《土地登记资料公开查询办法》规定：原始登记资料，依照下列规定查询：（一）土地权利人、取得土地权利人同意的单位和个人有权查询其土地权利范围内的原始登记资料；（二）土地登记机构有权查询与其业务直接相关的原始登记资料；（三）国家安全机关、公安机关、检察机关、审判机关和纪检监察部门有权查询与调查、处理案件有关的原始登记资料。
笔者认为上述规定已很全面，不宜再扩大开放查询范围，应进一步规范查询主体的使用范围，防止非法利用个人财产信息。
4.建立完善的法律监督制度
目前登记部门的登记职能涉及面广，权力关系到个人、集体和国家的利益，举足轻重。将其职能集中到一个部门，权力可能更加集中，在当今对行政权力是分散还是集中的争议中，更是一个敏感问题。从房地产登记看，其与一般的行政行为不同，更多的涉及当事人的民事权利，因此依法监督、约束行政权力的不当行使尤为重要。在统一登记的制度建设中，这应该是重中之重。遗憾的是，在《征求意见稿》中看不到这方面的更详细内容，监督机构和主体亦不明确，也看不出设立完善的法律监督制度的方向。
5.区分登记行为的行政属性
有学者认为，《征求意见稿》规定的“不动产登记，是指不动产登记机构依法将不动产权利归属和其他法定事项记载于不动产登记簿的行为”，这是从法律上明确了登记的法律性质。但笔者更赞同“登记是行政确认行为”一说。既然是行政确认行为，就需要区别于其他行政行为，尤其要分清行政权力的边界，防止权力越界，或者干预当事人合法的民事权利的行使，或者通过统一登记，将登记行为变相为行政许可和行政审批。未来的登记体系应该有规范登记行为和权责的有关规定。
6.提高登记技术人员的法律水平
继续保留已有的登记官培训考核制度，特别是在统一登记机构的建立中应保持登记技术人员的稳定，防止出现人员大幅度变动情况，影响工作的正常开展。在具体操作中应强化登记人员的法律责任承担制度，并实行严格的法律责任追究制，防止因为登记权力统一而出现新的权力垄断和权力腐败。
关于统一登记的最新进展是：省级以上开始统一不动产登记机构整合的已过半数。有报道称，“国土部称目前在全国30个省份启动不动产统一登记职能和机构整合，根据要求争取在年底前完成省、市、县三级职责整合。国土部统计显示，在全国106个重点城市中，已经有约50%的城市启动了不动产统一登记相关工作。在30个启动相关工作的省份中，河北、山东、江苏等11省已基本完成不动产登记省级职责整合”。但众所周知，具体的登记工作并不在省级机构操作，所以不能据此得出统一登记已经差不多的结论，应该看到实际上真正的统一登记还没有开始。
统一登记的工作刚刚起步，未来还会有新的问题出现，特别是制度执行问题和法律问题，而这些问题涉及千家万户，并且理论上的解决并不代表实际问题的解决，笔者认为未来更应该加强对实际操作问题的动态研究。
参考文献：
1.曹伊清.关于规范不动产统一登记的看法与建议.房地产产权产籍.2014. 2
2.张剑文.不动产登记机构的改革.国家检察官学院学报.2007.8
一、信息平台统一的必要性及重要性
开展不动产统一登记工作，信息平台统一不可或缺。只有各级不动产登记机构的信息纳入统一的不动产登记信息管理基础平台，登记信息才能实现实时共享。不动产登记信息实时共享，不仅有利于发挥不动产登记物权公示作用，保障不动产交易秩序和安全，维护当事人合法权益；而且有利于登记机构减少登记信息错误，提高登记的规范化和标准化程度，提升登记服务效率；同时，还有利于国土资源主管部门清晰、快捷地监管各级登记机构。
二、推进信息平台统一工作的难点
1.法律法规尚不完善
与不动产统一登记相关的法律较多，除《物权法》外，还涉及到《土地管理法》、《城市房地产管理法》、《草原法》、《森林法》、《农村土地承包法》、《海域使用管理法》、《渔业法》等，这些法律关于不动产登记机关、登记管辖、登记内容、登记程序等方面的规定都不尽相同，甚至存在一些盲区或争议，《条例》虽然最大限度地兼顾上述法律关于不动产登记的差异性，但对某些存在争议的内容并没有做出明确的规定。在具体登记工作中，工作人员遇到复杂的问题，在《条例》中找不到合适的依据，为避免出现工作失误乃至行政败诉，往往趋于保守的理解执行相关规定，这样容易降低服务效率，引起服务对象不满。
2.各地基础参差不齐
截至目前，全国仍有部分地区尚未建好房屋登记信息系统。有的地方虽然新建了房屋登记信息系统，但没有完成对历史登记数据的清理、录入和关联工作，只有新登记的房屋信息可以准确查询，以往的房屋登记信息存在房屋坐落不完整、无身份证号码或身份证号码残缺等问题；个别地方甚至有登记档案遗失、登记数据无法采集等历史遗留问题。若房屋登记信息系统的数据不准确、不全面、不及时，其提供的查询结果便缺乏认可度和公信力。
3.业务系统较为庞杂
《条例》以《物权法》中规定的登记类型为依据，概括规定了首次登记、变更登记、转移登记、注销登记、更正登记、异议登记、预告登记、查封登记等八种登记类型。这八种登记类型对于不同的不动产而言其复杂程度各不相同，尤以土地登记和房屋登记最为复杂。八种登记类型各自的复杂程度也不相同，其中，首次登记、转移登记、查封登记还存在许多复杂的情况，业界仍存在不小的争论。再者，目前不动产登记处于区域分割、部门条块分割的状况，不同类型的不动产由不同的主管部门负责登记，部门之间业务系统并没有统一的数据采集标准和使用规则，各个部门甚至各个地方所建立的不动产信息均局限于该部门、该地区使用，各部门的信息平台就像孤岛一样矗立在信息海洋中，没有形成联动的网络。
4.相关部门协作不力
经国务院同意，由国土资源部牵头的联席会议工作机制已经建立。目前，各省份也建立了相应的联席会议机制，绝大多数省份成立了省级不动产统一登记机构。但到了市、县两级，除了几个试点的城市，大多地区都在观望等待。具体到某一地区，相关部门多以自身利益为重、相互推诿扯皮，联席会议的作用发挥有限，部门之间协调不畅。在机构整合到位之前，市县级信息平台统一工作几乎无从谈起。
三、加快推进信息平台统一工作的对策与建议
1.完善法规，坚持依法登记
全面实现不动产登记工作，亟需大规模重新修订《土地管理法》、《城市房地产管理法》、《森林法》、《渔业法》、《海域使用管理法》等相关法律法规，尽早出台《条例》的具体实施细则，对一些有争议的地方作出明确的规定。让登记工作人员“有法可依”，知道不动产登记工作中“可为”与“可不为”的界线。对一些疑难复杂的问题，要明确具体操作方法，不让登记工作人员畏畏缩缩、消极作为，从而影响服务形象，损害群众利益。
2.正本清源，提升数据质量
信息平台采集的数据准确、全面、及时，是信息平台发挥功效的根本，统一信息平台，关键在完善相关数据。各地须花一段时间和一些人力、物力，对相关不动产登记的档案进行全面梳理，查漏补缺，该扫描的扫描，该补录的补录，该修正的修正。真正从源头上抓起，全面提升不动产登记的原始数据质量，确保信息平台生成的结果具有绝对的公信力和强大的服务功能。
3.高标定位，强化顶层设计
国务院明确由国土资源部负责不动产登记信息管理基础平台建设，显然是重视了该项工作的顶层设计，若只是简单的整合现有分散在各个部门的信息系统，各地方层面系统不统一的弊端就无法根除，很难建立“标准统一、内容全面、覆盖全国、互联互通”的新平台，更难以实现不动产登记机构、簿册、依据和信息平台的“四统一”。因此，新建的不动产登记信息管理平台一定要提高技术标准和规范要求，广泛吸收先进发达国家的管理经验，宁可多一点实践论证、慢一点建成使用，也要设法打造全国通用、科学合理、真正管用，且留足发展空间的新平台，让全国上下不动产登记信息真的能够“一网打尽”。
关键词:不动产登记;功能;完善
中图分类号:D920.4文献标识码:A文章编号:1005-5312(2010)22-0204-01
一、不动产登记的功能
不动产登记产生于不动产无权的产生、变更和消灭过程中,之所以设立不动产登记制度,就是因为不动产属于人们较大的财产内容,它的产生变更不仅对个人,对社会也有较大的影响,具体而言,设立不动产登记制度的功能有:(1)确立公示、公信原则,保障交易秩序的安全。登记制度使得经济领域发生的有关不动产物权的产生、变更和消灭情况及时登记于特定部门的文件上,让社会公众予以明晓。(2)确立登记物权的优先权原则。在物权法上,经过登记的不动产物权具有优先效力,如在不动产抵押登记中,记过登记的抵押物,对抵押物权的清偿具有优先性。
二、我国不动产登记制度中存在的不足
(一)不动产登记的法律不统一
我国的行政机关在进行不动产登记时所依据的是分散在各个法律法规中的登记规范。这此法律规范不仅散乱而且内容上存在着矛盾之处,既有民法性质的《担保法》中的登记规范,又有行政法性质的《土地管理法》中的登记规范;既有全国人大常委会颁布的法律,又有国务院下属部委制定的行政法规。这些性质、渊源、效力不同的登记法规都是计划经济时代的产物,己不能满足不动产物权根据物权公示原则进入市场进行公平交易的需要。
(二)不动产登记机关不统一
在传统的不动产登记中,中央政府各部门和地方各部门具有自己管理不动产登记的领域,体系庞杂,弊端重重,而分散的登记制度给有关不动产交易机关带来查阅信息不够全面的困难,造成土地和其上房屋分别抵押或重复抵押等现象,各登机关为了部门利益,争相登记,形成重形式轻审查、人浮于事的局面。
(三)不动产登记错误的赔偿问题缺乏规定
我国目前的法律法规中缺乏关于不动产登记赔偿问题的规定,在实践中造成不动产登记机关的权利和义务被剂裂的畸形现象。
(四)不动产登记的信息不够公开化
我国相关法律法规没有明文规定公开查簿制度。在司法实践中经常遇到需要查询当事人不动产信息的情况,而掌握不动产登记信息的部门认为登记只是为了执行政府的管理职能,不愿或者不及时、不准确地提供不动产信息。
(五)不动产登记的效力绝对化
关于不动产登记对物权变动的影响效力,我国立法虽未明确登记模式,但从具体法律法规的规定看,其精神在于登记要件主义。1987年城乡建设环境保护部制定的《城镇房屋所有权登记暂行办法》,都渗透了登记要件主义。根据我国学者的一般看法,不动产所有权的取得、变更和消灭,非经登记不能产生法律效力。我国司法审判实践对不动产物权特别是房屋所有权的确认,原则上也以登记为准。我国现行法律,如《城市房地产管理法》、《土地管理法》和《物权法》等立法均沿用登记要件主义。登记要件主义立法,有利于保护原所有权人的利益,在权利明晰的基础上便于第三人参与交易,有利于国家征税和调控市场。
三、完善我国不动产登记制度
(一)统一不动产登记的法律
登记是体现物权公示原则的实践,是物权的程序性规范,应当有专门的不动产登记法或土地登记法对登记的各个问题作出详尽的规定。
(二)建立不动产登记专门机关
笔者认为,可在国务院下设专门的国家不动产登记机关,在县以上的各级行政区域成立不动产登记专门机关,对各种类型的不动产分类统一进行登记。不动产登记机关实行垂直领导制,规定严密的登记程序,以加强管理的力度,防}卜不动产登记机关利用自己的服务进行牟利。
(三)建立新型的不动产登记错误赔偿制度
在未来的不动产登记法中,可明确规定登记机关如发生以卜情况,应承担赔偿责任。登记机关由登记错误、遗漏的行为;违背登记程序,如不公告或违背公告登记期限、无故拒绝当事人查阅登记簿册的中请、拒绝变更登记等行为;登记官员与他人互相勾结、恶意串通,给当事人造成损害的。登记机关应设立登记赔偿备用基金。登记基金的来源应考虑。
关键词：不动产登记；信贷资产证券化
1.国内信贷资产证券化的发展总体情况
1.1发行规模稳步上升，产品多样化趋势明显
2016年1至6月，国内共发行信贷资产支持证券43只，发行规模达1345.85亿元，较2015年上半年（发行规模1152亿元）增长了16.83%。产品多样化趋势明显。1.2 CLO占比下降，公积金贷款支持证券发展迅速
2016年上半年，国内发行的43单信贷资产支持证券中，有17单为CLO，金额占比34.62%，2015年该类型产品金额占比为76.75%。在非CLO类产品中，发行规模占比增幅最大的是公积金贷款支持证券，从2015年的1.72%上升至2016年上半年的25.79%。
2.国内信贷资产证券化发展存在的不足
2.1个人住房贷款证券化产品发展缓慢
个人住房贷款是银行信贷资产中比较优良的信贷资产，也是银行信贷资产中放贷时间最长，最需要盘活的资产。央行统计数据显示，2016年6月末，国内个人购房贷款余额16.55亿万元，同比增长30.9%。而根据中债资信相关报告数据显示，至2016年6月末，国内发放个人住房贷款支持证券399.27亿元，仅占个人购房贷款余额的0.25%。
2.2“三农”信贷资产证券化产品尚处于空白状态
我国金融机构发放的“三农”贷款多为政策扶持贷款或小额贷款。“三农”的信贷资产质量相对偏低，违约风险高于其他信贷资产。主要原因：一是农业经济受气候条件等客观环境影响较大，经营风险较高；二是农村地区低收入人群聚集，农户收入不稳定，农户融资渠道欠缺。这些因素严重阻碍了‘三农”信贷资产支持证券化产品发展。
2.3公积金贷款支持证券发展潜力尚未得到充分发挥
2016年5月份的《全国住房公积金2015年年度报告》显示，2015年，国内共发放1.11万亿元的住房公积金贷款，比2014年增长68.10%。截至2015末，国内公积金个人住房贷款余额3.29万亿元。2015年有69.63亿元住房公积金贷款实施了证券化，占公积金个人住房贷款余额的比重仅为0.22%。可见，我国的住房公积金贷款支持证券业务发展空间巨大。
3.不动产登记新规对我国信贷资产证券化发展的影响
3.1有助于推痈鋈俗》康盅捍款证券化发展
首先是有助于优化个人住房抵押贷款质量。随着近几年我国房地产去库存压力猛增，房地产业的风险越来越大，房地产商跑路的新闻屡见不鲜，购房者无法收房断供已经成为个人住房抵押贷款的质量下降的主要原因。《细则》第八十六条规定：“申请预告登记的商品房已经办理在建建筑物抵押权首次登记的，当事人应当一并申请在建建筑物抵押权注销登记，提交不动产权属转移材料、不动产登记证明。不动产登记机构应当先办理在建建筑物抵押权注销登记，再办理预告登记。”这一规定将从根本上解决了同一不动产不同阶段同时抵押的问题，可有效预防开发商携款潜逃，也确保了购房者对房子所有权和购房抵押的唯一性，提升了个人住房抵押贷款的质量。
其次是有助于建立健全抵押贷款电子记录系统。《细则》第九十五条规定：“不动产登记机构应当加强不动产登记信息化建设，按照统一的不动产登记信息管理基础平台建设要求和技术标准，做好数据整合、系统建设和信息服务等工作。”这将促进我国在短时期内建立健全抵押贷款电子记录系统，使抵押权人追踪抵押贷款及其附随权利的转移情况变得更加方便。个人住房抵押贷款质量的提高和信息追踪的便利性都有助于推动我国个人住房抵押贷款证券化的发展，使其在市场上更有竞争力。
3.2有助于推动“三农”信贷资产证券化发展
一是《条例》第二条明晰了不动产的概念，在第五条指出集体土地所有权，房屋等建筑物、构筑物所有权，森林、林木所有权，耕地、林地、草地等土地承包经营权，建设用地使用权，宅基地使用权，海域使用权，地役权，抵押权等权利登记的要求条件。不动产登记制度的实施为有效盘活农村不动产资产提供了强有力的保障以及依据。
二是土地承包经营权、林权、海域使用权以及相关定着物的确权，还有抵押权登记的实施，使得与“三农”经济相关的不动产抵押更为的简单和明确。有利于“三农”信贷资产证券化的发展。“三农”信贷资产证券化将会给投资者提供一种全新的投资方式，引导更多的社会流动资金支持我国的“三农”经济。
3.3有助于改善小微企业融资环境，缓解其融资难问题
首先，明确了不动产的抵押原则，杜绝多头抵押，明确不动产唯一性。《细则》第五十六条规定建设用地使用权、海域使用权和该土地、海域上的建筑物、构筑物必须一并抵押，不可以分开抵押。该条例的实施让金融机构在今后处置不动产抵押品的时候不再遇到房屋、土地分属多个不同抵押权人等情形，避免抵押权混乱和抵押权人实施权益冲突造成的处置难度。
其次，《条例》完善了抵押品处置程序，确保抵押权人基本权益。条例的实施很好的解决了抵押物处置困难，甚至长期搁置没法处置的问题，确保了抵押权人的最基本的权益，也降低了抵押贷款的风险。
4.完善不动产登记制度，促进信贷资产证券化发展的建议
4.1开展不动产登记信息数据整合，尽早实现信息共享
不动产登记系统的电子化已经成为必然趋势，要加快建立全国不动产登记信息统一系统，整合各部门掌握的不动产信息，完善电子登记系统，使其能够完整呈现不动产信息。将有以利于抵押权人更详细和全面了解抵押物，准确的判断抵押物的市场价值，推定不动产抵押交易市场化建设。
4.2借鉴国外先进做法，出台相关法律法规支持、保障不动产登记制度的有效实施
日本不动产登记制度已经拥有百年的历史，其不动产登记的主要法律依据是“民法”和“不动产登记法”两项法律。为了法律的严密性，日本曾对全国土地情况进行了长达近30年的调查勘测，绘制成土地图册，作为有关部门依法实施不动产登记的依据。我们可以借鉴国外的做法，出台专门的法律法规，不断修改完善不动产登记实施细则，推动不动产登记制度的全面落实。
4.3加强不动产登记新规的宣传推广
地方政府相关部门及银行机构应加强对不动产统一登记的法律意义及进行不动产登记所能享有的法律权利的宣传。向社会告知只有在登记部门履行登记手续并获得认可后，其拥有的不动产才能进行交易、担保、抵押等行为。而没有登记的不动产如果进行上述交易时，不受法律的保护。所以要让公民清楚明白积极进行不动产登记所能享受到权利，使其能够主动去相关登记部门进行登记，确保自己的法律权利。
深入贯彻落实科学发展观，紧紧围绕我市2012年住房保障和房产管理工作目标，进一步解放思想，改革创新，不断推进房屋登记与测绘机构规范化管理工作，加强住房信息系统和房地产市场信息系统建设，提高房地产市场监测和分析研究水平，加快建立和完善与房屋登记与市场监管工作体系，为我市住房保障和房产管理事业的科学发展打下坚实基础。
二、主要目标任务
（一）深化房屋登记与测绘机构规范化管理工作
一是进一步深化房地产交易与权属登记规范化管理达标创优活动。各地要以房地产交易与登记规范化管理工作为抓手，把房地产市场管理的有关要求体现到交易登记规范化管理工作中，推动房地产管理的全面规范化，年底前所有县（市）要通过达标验收。已通过验收的单位，积极创建规范化管理先进单位称号并积极申报先进单位。
二是房屋登记簿建设工作全面完成。各地要严格按照《房屋登记簿管理试行办法》的要求，不断健全完善房屋登记簿，在进行房屋权属档案数字化的同时，进行数据清理，推进存量房屋登记簿的补建工作，保证记载的信息全面、完整，年内各县（市）要完成房屋登记簿建设工作，并做好房屋登记簿的异地备份工作。
三是推进大市区房屋登记统一管理。根据市政府会办精神和进度要求，上半年要抓紧制定大市区房屋登记管理模式，研究制定房屋登记具体业务移交衔接办法。努力在大市区实现“四统一”，即：统一发证主体，统一操作流程，统一网络平台，统一业务表单。
四是进一步加强商品房预售方案管理。各地要研究制订商品房预售方案，预售方案要包括项目基本情况、建设进度安排、预售房屋套数、面积预测及分摊情况、公共部位和公共设施的具体范围、预售价格及变动幅度、预售资金落实情况、住房质量责任承担主体和承担方式、住房能源消耗指标和节能措施的等内容。年内建立完善商品房预售方案的申报、审核、公示和记载于合同的管理制度，通过预售方案来界定公共场所、公建配套等依法属于业主共有部分的权利归属，明晰产权，有效保护业主的合法权益，减少矛盾纠纷。
五是推行先进的服务理念，打造人性化服务窗口。各地要进一步坚持人性化服务原则，大力简化办事环节，优化服务流程，缩短办件时间，改善服务条件，提高为企业、为市民服务水平。要进一步强化制度建设，规范房产行政管理，抓好窗口前移，服务延伸，简化企业办事收件要求，推行服务电子化。要继续坚持主动服务，进一步优化窗口服务，大力实施“绿色通道”、加急办理、预约服务，坚持为各重点园区、重点企业和重点项目提供主动服务。
六是落实房屋登记审核人员培训考核工作。各地要按照《房屋登记办法》和建设部通知的精神，组织好本地房屋登记审核人员培训考核工作。要将人员的培训考核工作做为房屋登记队伍建设的一项重要工作，保证全市房屋登记审核人员考试通过率高于全省平均水平。各地要尽快制定相关配套措施，认真学习建设部《房地产登记技术规程》，明确职责任务，提出履行岗位职责所须具备的专业知识、专业技能等要求，及时调整登记程序中最重要的“审核”、“登簿”环节的工作人员，并对通过“房屋登记官”考试的人员予以一定的物质奖励。从2012年起，对本市未能的通过培训考核工作人员，不得从事审核性质的工作。
七是进一步提升全市房地产测绘管理水平。房地产测绘机构要以ISO9000质量管理体系认证为工作重点，实现房产测绘服务与管理的规范化、标准化。要不断规范和强化测绘技术方案。进一步完善商品房面积预测的技术方案，制订和规范测绘业务流程。坚持“二级检查、一级验收”制度，从管理入手，加强完善，注重落实，提高管理水平，降低差错发生率，同时做好特色服务。在服务质量、效率方面有明显的改善。
（二）深入开展房地产中介机构专项整治工作。
一是开展房地产经纪行业专项整治活动。积极贯彻落实国家三部委《房地产经纪管理办法》，以机构备案管理、房地产经纪从业人员管理、从业行为、收费行为等四个方面作为重点，对本辖区市房地产经纪构和分支机构，以及房地产经纪人员进行清理检查。
二是推进我市房地产估价机构信用体系建设。根据《市房地产估价机构信用评价实施细则》，从规范服务、执业规则、健全制度入手，运用定性与定量分析方法对估价机构及估价师在一定期限内依法经营情况进行评价。评价结果作为估价机构及估价师开展信用教育、赋予信用资产、实施信用激励和信用约束、公示信用状况的依据。通过开展房地产估价行业信用评价，不断完善房地产估价行业信用体系，促进房地产估价机构严格自律、诚实守信、依法经营，不断提高服务效率。各地要积极贯彻国家、省、市房屋征收政策文件精神，提导和监督房地产评估机构的房屋征收评估业务工作。
三是加强房屋租赁登记备案管理。研究思考租赁市场管理工作，加强非住宅租赁市场监管，完善租赁管理制度，逐步建立规范化的日常动态监管管理机制，不断深化和拓展交易登记规范化管理工作的内涵。租赁市场管理工作要有突破。
（三）统筹规划全市房地产市场分析研究系统建设
各地、各部门要加大信息沟通和协调配合力度，依托房产管理业务系统数据，以商品房合同网上备案、权属交易登记和住房保障业务等业务系统为基础，进一步加强对房地产市场的监测和管理工作。针对目前我市房地产市场信息系统建设的实际状况，为规范市场信息系统建设，集中采集数据，加快实施进度，各县（市、区）要按照“统一数据平台，保证传递畅通、实现资源共享”的要求，逐步建立和完善全市房地产市场分析研究工作机制和市场数据信息库。
（四）提高全市房地产市场监测分析研究水平
一是建立房地产市场分析研究信息联络员制度
房地产市场分析研究工作涉及面广，专业性强。各单位和各部门要建立责任制，实行责任到人，按照本通知要求，认真、及时、准确上报房地产市场各类信息数据和市场监测分析报告。要指定专人负责房地产市场情况简报和分析报告报送工作，对工作开展好的单位、部门和个人予以表彰。对于工作不认真、上报不及时、存在瞒报虚报行为的，将予以通报批评，情节严重、误导决策，造成恶劣影响的，要严肃追究有关责任人的责任。
二是建立完善房地产市场分析研究材料定期报送和审核制度
（1）完善月度数据上报制度。继续执行全市房地产市场月报制度，各县（市、区）在每月7日前将房地产市场研究月报数据上报市局，市局在每月10日将全市月报数据汇总后上报局领导及政府相关部门。
（2）建立周报、快报、专报数据上报制度。目前市局已按照省建设厅和市政府的要求，建立了房地产市场动态周报、全市月度快报制度，为领导及时准确把握市场走势、研究制定出台相关政策措施，保持房地产市场平稳健康发展提供了科学依据。今后，根据上级主管部门的要求，市局将适时调整数据上报范围和要求，各单位和各部门要大力配合。当房地产市场运行中出现下列情况之一时，有关单位和部门要及时上报专题分析报告：①当地房价上涨过快或出现异常变化；②当地房地产开发投资规模过大或增幅过快；③主要媒体报道反映当地房地产市场的重大问题；④当地商品房空置套数或者空置面积出现明显变化；⑤当地房地产市场出现其他敏感性或突发性重要情况。
（3）建立季度分析报告、年报上报制度。各县（市、区）在每季度首月15日前将本地上季度市场分析报告通过电子邮件上报市局；市局在每季度首月20日前将上季度分析报告综合后，上报局领导及政府相关部门。
（4）建立审核制度。各单位、各部门要加强数据的审核工作，对上报数据的真实性负责。要加强报告质量管理，建立健全各层次、各环节的责任考核制度，确保数据的准确性、分析判断的科学性。
（五）加强房地产市场信息系统建设
一是整合各业务信息系统，建立统一平台。建立以城市为单位，以楼盘表为基础，测绘、预售、统计分析、合同备案、交易登记等子系统实时关联的统一管理平台，实现各系统间基础信息的共享和调用，有条件的地方要引入GIS系统，逐步实现“城乡一体化”、“地楼房一体化”、“数图档一体化”。市区要建成大市区房产地理信息系统(HGIS)二期工程。确保房产交易大楼搬迁后正式投入使用，并在全市进行宣传推广。
二是加快个人住房信息系统建设。全市个人住房信息系统，要实现省市县三级联网。今年3月底将实行全市个人住房信息系统联网，各地要加快推进档案数字化工作，尽快完成数字化扫描，并实现房地产交易信息的关联，尽快实现全辖区住房信息的全覆盖，不断夯实住房信息的数据基础。要结合规范化管理工作，做好住房信息系统建设的前期谋划和准备工作，为全市个人住房信息系统建设奠定基础。
三是进一步完善全市商品房网上备案系统功能。各地要认真研究当前实际工作的要求与商品房网上系统不适应的情况，形成系统待完善的需求方案，由市统一升级进行全市系统升级。确保全市操作口径统一、系统平台统一。
四是建立房产管理中心数据库。各地严格按照《房地产市场基础信息数据标准》、《房地产市场信息技术规范》以及省、市房地产市场分析监测要求，结合当地实际，建立房产管理中心数据库，加强数据中心建设，提高信息的处理和存储能力，逐步采取“大集中”方式，实现信息系统运维的集约化。
五是建立存量房网上签约系统平台。各地房产管理部门要在年内完成存量房交易网上签约系统平台建设工作。按市局要求统一操作口径、统一操作平台，强化政策宣传和业务培训力度，全面推行该项工作。做好存量房信息的采集、整理、统计工作，建立和完善存量房市场运行的监测、分析、报告制度。
六是增强房产管理门户网站的信息服务能力和服务水平。一要全面梳理网站咨询、查询等公众普遍关心的问题，进行科学合理的分类。二要以深化网上办事为主线，实现网站同业务系统的对接。要把深化网上办事功能作为网站建设的重点内容，实现从“能够网上办事”到“方便网上办事”的转变。三要建立各地网上楼市，实时公布各辖区内新上市商品房、存量房上市、销售情况，与大市区网上楼市实行互联互通，形成我市网上楼市平台。
七是建立信息化培训长效机制。各地、各部门要重视信息化技术人员、操作人员培训工作，建立年度培训计划，分人群分批次进行培训，不断加强技术人员、操作人员水平，夯实信息化基础工程。
三、督查考核
（一）加强领导，明确责任。各县（市）房管部门要高
度重视房屋登记与市场监管综合工作，切实把这项工作摆上重要议事日程。各县（市）房管部门的“一把手”要负总责。对涉及到机构、机制、体制、资金、人员等方面的问题，“一把手”要亲自过问，及时协调解决，在必要时争取得到地方政府的支持。分管领导要具体负责，要成立专门工作班子，配备得力人员，明确责任分工。
【关键词】建筑；安全管理；信息化；应用
【中图分类号】TU714【文献标志码】B
目前，我国建筑施工企业在信息化建设进程中有快、有慢，程度不同，但建成以“纵向贯通，横向集成”的一体化信息集成平台，实现上下信息畅通和有效数据共享是建筑企业共同的发展趋势。安全管理信息化是社会、经济发展到一定程度时建筑施工企业信息化的必然要素。安全管理信息化是指企业在生产经营活动中，采用先进的管理理念，在重新整合业务和管理流程的基础上，利用现代信息、网络技术、资源和环境等，通过信息资源的深入开发和广泛利用，实现内部办公、项目管理、现场操作等多种功能的发展和应用，以提高企业和项目的安全管理水平，带来经济与社会效益，为企业的安全生产提供科学依据和智力支持。施工企业通过信息化手段对公司内部管理网络进行改造，搭建公司的数据资源平台和信息系统的集成化框架，建立起符合公司总体规划的内部安全管理网络，完成信息化集成的基础性和全局性工作，完成部分安全硬件建设和安全应用系统的开发和运行，使安全信息系统能够在企业的生产经营活动中发挥一定的作用，是企业安全管理信息化的关键。通过信息系统实时掌握和掌控施工现场安全生产状况，实现及时发现消除违章、违规行为和安全隐患，高效办公和解决问题是企业安全管理信息化的具体应用。在建筑施工企业项目建设中运用门禁系统、远程监控系统、远程视频会议系统、塔式起重机安全监测系统、消防自动报警系统、扬尘自动喷雾系统、施工升降机智能控制系统、网络办公系统、资料录入无纸化办公系统，不断提高公司的安全信息管理水平，将及时发现的安全问题和各种隐患消灭在萌芽状态，利于提高企业工作效率和全面协调，是企业施工安全生产的保障。下面列举几点信息化安全管理在建筑施工企业中的应用实例，供大家探讨。
一、实名制管理信息系统
1.推行劳务人员实名制管理。施工总承包、专业承包和施工劳务等建筑施工企业应实行劳务人员实名制，大力推行劳务人员实名制管理。在施工现场配备专职或兼职劳务用工管理人员，负责登记劳务人员的基本身份信息、技能状况、从业经历、考勤记录、诚信信息、工资结算与支付以及安全教育培训记录等情况。施工劳务企业应建立健全完善的劳务人员实名制资料，并委派专人或独立部门实施管理，在承包工程项目时应将劳务人员的相关实名制资料报施工总承包企业核实、查验。施工总承包企业也应配备现场专职劳务用工管理人员监督施工劳务企业实名制管理情况，对劳务实名登记人员的安全教育培训及安全业绩档案等信息进行核实，并留存相关资料。进出工程项目施工现场的施工作业人员必须在项目劳资管理员处进行实名制登记，递交相关实名登记资料，办理门禁进出登记卡，刷卡进出施工现场，无门禁卡严禁进出施工现场。通过刷卡进出和实名制登记制度规范建筑施工企业劳务用工管理，建立务工人员的安全业绩档案，有效地对务工人员进行动态监控，了解务工人员的安全教育、安全业绩、工资支付等情况。施工总承包单位、工程承包单位应当投入必要的费用，建立门禁打卡系统，并与企业进行联网，纳入企业管理考核内容。当地建设主管部门和监督机构应实行监管，并加大监管力度，规范劳务用工管理，落实劳务人员实名制管理各项要求。各地建设主管部门和施工企业应根据本地区、本企业的实际情况，做好实名制管理的宣贯、推广及施工现场的检查、督导工作。积极推行信息化管理方式，将劳务人员的实名登记信息内容纳入信息化管理范畴，逐步实现不同项目、企业、地域劳务人员信息的共享和互通，建立广泛的人力资源管理系统，进一步规范建筑务工人员的用工体系。有条件的地区，可探索推进劳务人员的诚信信息和安全业绩管理，对发生违法、违规、违章记录行为以及引发的责任人，记录其不良行为并予以通报，或采取其他方式对务工人员进行限制等措施，以提高务工人员的整体素质，形成良好的施工作业用工环境。2.施工企业管理关键岗位人员实名制管理。（1）施工企业关键岗位实名制人员：1）企业负责人：法人代表、主要负责人、技术负责人。2）各类注册执业人员：注册建造师、注册监理工程师等。3）现场专业人员：项目技术负责人、质量员、安全员、施工员、监理员、材料员、资料员、见证员、取样员、标准员、机械员、劳资管理员。4）建筑施工特种作业操作人员。5）建设工程质量检测机构检测岗位人员。6）不在上述范围内并具有中级以上职称的从业人员。（2）结合业务登记实名制信息。a.单位办理资质等业务时登记。办理资质新设立、升级、增项、延续、变更及施工图审查、招投标、施工许可、竣工备案等业务时完成实名制信息登记。b.个人办理资格业务时登记。注册人员在办理初始注册、延续注册、增项注册、变更注册、继续教育等业务时，完成实名制信息登记。现场专业人员在办理岗位证书、继续教育、延期登记、变更等业务时，完成实名制信息登记。安全管理三类人员在办理A、B、C证首次申请、延期、变更、继续教育等业务时，完成实名制信息登记。工程质量检测机构检测岗位人员在办理岗位证书、继续教育、延期登记、变更等业务时，完成实名制信息登记。建筑施工特种作业操作人员在办理首次申请、延期、变更、遗失补办时要完成实名制信息登记。（3）实名制登记信息内容。基本信息：身份证、学历证书、专业技术资格证书、岗位资格证书、注册证书、工作经历和业绩、个人证件照（近照）、个人签名等信息。（4）IFA广域网考勤系统。IFA广域网考勤系统（人脸识别系统）：建筑施工企业和监理企业项目部下列人员：项目经理（注册建造师）、技术负责人、安全总监、质量总监、施工员、质量员、安全员、监理总监（注册监理工程师）、总监代表、监理工程师、监理员及项目部施工特殊工种作业操作人员，进行人脸识别登记，实行广域网络考勤（IFA），由地方建设主管部门、监督机构或建筑施工企业监督实施考核。
二、远程视频监控系统
在日常生产管理过程中，为及时、准确了解施工现场操作过程，实时发现物的不安全状态、人的不安全行为、安全管理的缺陷和施工环境影响情况，以及施工项目中重大危险源管理情况，时刻掌握施工场地治安状况等。施工企业建立远程视频监控系统，在施工现场根据需要在各个角度设置远程监控系统，并成立信息化办公室，配备专职信息管理员，实时监控现场违章作业行为、防护措施、作业人员情况、项目工地人员进出，以及对重大事故隐患、治安状况实现网络远程跟踪、监测和控制。通过信息化手段和网络技术实行企业安全管理，将企业监控日常在线情况作为企业考核的一项重要指标，公司随时通过抽查视频在线率，不定期抽查项目监控，对存在的安全隐患和相关问题及时通知到项目负责人或安全负责人进行整改，同时可以利用视频监控系统建立对讲功能网络，通过电子地图实现对施工现场的快速导航，采用手机3G或WiFi上网实现移动执法。
三、远程视频会议
视频会议系统，是通过现有的各种电信通讯传输媒体，将人物的静、动态图像、语音、文字、图片等多种资料分送到各个用户的计算机上，使得在地理上分散的用户可以共聚一处，通过图形、声音等多种方式交流信息，增加双方对内容的理解能力。因建筑施工企业人员分散，通过建立远程视频会议系统，将多方音视频交互、电子白板、文件共享、动态PPT、协同浏览、媒体播放、桌面共享、文件传输、文字交流、远程控制、会议录制与控制等方式实现远程视频会议，实现办公不限地域区域，无论在何时何地，都能在短时间内召集相关人员或全体员工，进行会议、培训、安全学习，既节约会议经费、时间，同时管理层还可及时与员工面对面地信息交流和沟通，使处于不同地方的人就像在同一房间内沟通，极大地提高了工作效率和管理效果。
四、动态管理系统
针对安全执法中存在的时效性不足、程序繁琐、效率低下等问题，应从以下几个方面建立动态化管理系统予以改进：（1）建立各方参与、交互式的工程信息系统。在政府和企业之间搭建一个互动式的数字化工程信息平台，可与企业互动，并充分调动企业安全管理的信息，为实施施工安全动态执法提供基本保障。系统的搭建以“项目”为管理单元，分为项目信息、施工过程信息、监管信息三部分，他们之间通过数据交换实现协同工作。一方面企业根据系统设置的界面主动录入关键工序信息，另一方面监督机构执法建立在企业填报施工数据信息的基础上，执法内容更具针对性。施工过程信息记录、强制性条文审查系统、视频监控系统、诚信系统等有关数据实现数据共享，建立可供追溯的数据库，不仅节约行政资源，提高执法效率，还起到固定证据的作业。（2）实施“节点式”抽查执法。实施“节点式”执法的目的是要转变以往对项目无目的、随机检查的模式。执法人员首先根据交互式的信息系统初步了解工程项目的施工进度和特点，对建筑工程在施工全过程中存在的、可能导致作业人员伤亡甚至群死群伤的关键工序设置安全节点。其次，信息系统根据企业填报内容自动记录施工过程信息，当施工进度到达安全节点时，监管信息系统可自动提醒结合视频监控对工程节点的设置主要参考超过一定的规模的危险性较大分部分项工程。（3）实施现场移动执法。施工现场移动执法是指运用先进的互联网、3G、GPS、数据交换等技术手段，集成执法文书管理系统、实时联机操作，以实现执法人员在现场实时上传执法信息，打印执法文书的一种执法手段。实现执法人员在现场实时上传执法信息，提高现场执法的时效性和威慑力。工程项目管理作为一种活跃的生产力要素，以其鲜明的时代特征，深深地扎根于建筑业这块沃土之中。它的理念、理论和实践都将随着信息化技术的应用而进一步发展和完善，将越来越受到社会广泛关注和重视。安全和生命更以时刻鸣响的警钟不断敲击着人们的心灵深处，施工现场安全管理也成为新时期建筑业永恒的课题。安全管理成为建筑业发展升级，成就辉煌，结出硕果的一门必修课。近年来，以信息技术为核心的第三次工业革命给世界经济带来了翻天覆地的变化。在这样的背景下，信息化工作正在逐步由局部的技术辅工作发展成为全局性工作，特别是对提高安全生产监督管理的知识含量、技术含量、管理水平，以及队伍建设等方面，信息化将起到不可替代的作用，并成为我们在搞好安全生产监督管理，实现“中国梦”建设的强有力的推动。
参考文献：
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［4］合建市［2014］112号住房和城乡建设部关于进一步加强和完善建设劳务管理工作指导意见.
对中央精神和百姓需求置之不理是导致事件发生是重要原因之一
《物权法》出台后规定了不动产统一登记的概念，但鉴于历史原因暂时未启动。2013年，中编办明确，由国土部牵头相关部门推动不动产统一登记工作，2014年底，《不动产登记暂行条例》公布，不动产统一登记的事情在有了法律法规的支撑后，开始加速推进。
国土资源部和住建部联合印发了《关于做好不动产统一登记与房屋交易管理衔接的指导意见》，要求房屋登记等不动产登记职责统一整合到不动产登记机构，房屋交易管理职责继续由房产管理部门承担。各级不动产登记机构、房产管理部门要高度重视，在工作中要加强配合，相互兼顾，统筹协调，按照方便群众办事、保障交易安全、提升管理效率的原则，确保不动产统一登记平稳推进。
从报道中可以看出，黄石登记中心对群众长期反映的“办证难、办证慢”等突出问题重视不够、反应迟钝、行动迟缓，局党组会、局长办公会均未就此进行过专题研究。
国务院和两部委高度重视的民心工程和百姓迫切需要解决的民生问题竟然在黄石市国土局都没上过局长办公会，可见对上级政策和群众需求的漠视，黄石不动产登记中心“宁让群众多排队，不让职工多加班”，未经请示擅自决策限号受理业务。《不动产登记暂行条例》第十七条规定，申请材料不齐全或者不符合法定形式的，应当当场书面告知申请人不予受理并一次性告知需要补正的全部内容。一次性告知并且明确办理需求，上升到法规的程度，可见中央和国务院对不动产登记中百姓利益和需求的重视程度，上级的精神长期得不到落实，百姓的需求长期得不到回应，不动产统一登记是要让基层百姓切实感受到改革红利带来的便利，而不是带来了更多的麻烦，因此，有关责任人必须严惩。
准备工作不够充分是造成事件产生的重要原因之二
两单位都从自身角度考虑，不协调、不沟通、不换位思考。黄石不动产登记中心在出现问题时，一味强调办公场地、硬件设施、流程设置等客观原因，没有从延长办证时间、调配人员力量、简化办证流程、增设服务窗口、培训提升技能等方面挖掘自身潜力解决处置问题。黄石市房产局在场地腾退、人员划转、电子数据移交等筹备工作中，消极怠慢、行动迟缓、不推不动，以致有关交接事项滞后四五个月才完成，客观上给市不动产登记中心的工作运行带来一定影响。
国土部、住建部《关于做好不动产统一登记与房屋交易管理衔接的指导意见》对相关内容规定明确：不动产登记机构与房屋交易管理部门应当建立房屋登记档案和房屋交易档案查询互用制度，保证房屋登记和交易管理的正常运行。房屋登记簿等房屋登记资料由不动产登记机构管理。房产交易资料由房屋交易管理部门管理。
房产管理部门拒不移交登记资料，造成不动产登记部门基础数据缺失。《行政诉讼法》第二十六条规定，行政机关被撤销或者职权变更的，继续行使其职权的行政机关是被告。作为登记职能的承接单位，不动产登记部门必须依法接收登记档案，鉴于登记与监管资料短时间无法拆分，可以先行移交电子档案，纸质档案建立移交计划，逐步推进即可。
数据不共享是不动产统一登记启动的大忌，黄石市在这样的情况下启动不动产统一登记工作，造成办证难等问题也就不足为奇了。
相关配套内容不够完善是导致事件产生的重要原因之三
作为不动产登记中数据量最大的房屋登记，在住建部开始要求规范化先进单位的主要标准就是监管和登记的一体化，已经推行十几年，各地房屋登记部门大都以此为标准进行档案管理和信息系统建设。住建部出台的《房屋交易与产权管理工作导则》与《不动产登记暂行条例实施细则》中要求的资料，导致交易监管部门无所适从，不知道哪些资料应该留原件，哪些应该复印后移交，最后干脆不移交。
《不动产登记暂行条例》第二十三条规定，国务院国土资源主管部门应当会同有关部门建立统一的不动产登记信息管理基础平台。各级不动产登记机构登记的信息应当纳入统一的不动产登记信息管理基础平台，确保国家、省、市、县四级登记信息的实时共享。第二十四条规定，不动产登记有关信息与住房城乡建设、农业、林业、海洋等部T审批信息、交易信息等应当实时互通共享。
据了解，很多地方的不动产登记都是仓促上马，甚至部分县市出现了空库运行的情况。所谓空库运行就是先上马不动产登记软件，遇到新业务把数据存入新数据库，然后慢慢处理历史数据，根本不考虑数据共享问题，也不考虑交易监管部门对数据的需求，而交易监管部门承担了对领导干部信息核查、住房信息统计等重大事项的数据提供，如果无法完成，会产生失职，这样极易导致交易监管部门产生抵触心理，从而对工作不予以配合。
交易监管方面目前法律法规不够完善，导致基层人员对监管目的和监管的方式方法不够明确，有些地市按照以前模式全部监管，只是不发放房产证了，然后不动产登记部门再收取一遍，最后发证。交易监管和登记部门都从自己角度考虑问题，导致双方矛盾重重。地方政府由于两部委的文件不够明确，对很多具体事项也不便于具体阐述，导致很多地市的不动产登记进展缓慢，多地出现了“办证难，一号难求”的情况。
