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关键词：养老地产；养老产业；盈利模式
基金项目：2013年度辽宁省社会科学规划基金一般项目：辽宁人口老龄化与产业接续研究（项目编号：L13BJY031）
中图分类号：F293.3文献标识码：A
原标题：我国养老地产发展困境及应对策略
收录日期：2014年6月25日
我国正处于人口快速老龄化阶段，根据国务院办公厅2013年9月的数据显示，2012年底我国60周岁以上老年人口已达1.9亿，2020年将达到2.43亿，2025年将突破3亿。面临如此严峻的老龄化形势，民政部早在2012年7月印发《关于鼓励和引导民间资本进入养老服务领域的实施意见》指出，要“积极支持民间资本参与发展老年生活服务、医疗康复、饮食服装、营养保健、休闲旅游、文化传媒、金融和房地产等养老产业”。2013年9月，国务院印发《关于加快发展养老服务业的若干意见》中提出“积极应对人口老龄化，加快发展养老服务业。”如何解决养老问题已经成为当前关注的焦点，养老地产作为一种新型的养老产业模式备受关注，它以养老住宅为基础，以为老服务为核心，涵盖居住、医疗、保健、养生、餐饮、娱乐等内容的多功能养老支持体系，主要以企业投资为主，是企业针对中高端客户群体投资开发建立的一种老年综合社区，具备为老服务的功能，养老地产的发展有助于拓宽养老渠道。在当前鼓励民间资本进入养老产业发展养老地产意义重大。
一、我国养老地产发展存在的困境
在发展养老产业诸多政策引导下，众多知名房企纷纷涉足养老地产。但是，我国养老地产作为一种新兴产业，还处于起步阶段，大多数房地产企业在投资养老地产过程中存在着市场有效需求不足、盈利模式模糊不清、政策支持力度不够等困境。
（一）养老地产有效需求不足。目前，我国养老地产的潜在需求巨大，但实际有效的需求却严重不足。截至2010年底，我国养老床位总数约320.8万张，每1，000名老人中拥有床位数仅18张。据预测，“目前全国养老机构的床位至少缺300万张，未来20年每年新增60岁以上老人600万人，其中有3%～5%需要进养老机构，据此测算，每年需要新增床位25万张，加上目前缺的300万张，未来五年需要建425万张床位，如果每套房按一个半老人算，需要建老年公寓283万套。”由此可见，我国养老地产的潜在需求巨大。然而，目前制约养老地产市场发展最大的困难是有效需求不足的问题。在我国，受传统家庭观念影响依旧存在，养儿防老以及家庭养老观念深重，儿孙绕膝和居家养老是很多老年人在晚年乐于选择的生活，同时，节俭的消费观念使老年人不愿意进老年公寓；另一个制约养老地产消费需求的因素是，老年人的消费能力不强，养老需求受到消费能力的制约。据审计署2012年公布的数据表明，2005年至2011年，我国企业职工养老金增长13.4%，由2005年的每人每月713.25元提高到2011年每人每月1，516.68元。2013年初，人社部预计2013年我国企业职工养老金将达到1，900元。但是，与养老地产较高的入住费用相比，我国大部分老年人支付能力依然十分有限，与老年公寓收费相比，部分老年人的较低收入依旧无法支付养老地产提供的老年服务。因此，改变老年人的消费观念和提升老年人的支付能力要同步进行。
（二）养老地产盈利模式模糊不清。目前，我国养老地产的盈利模式大致分为四类：一是“完全出售”模式，即房地产开发商将老年住宅产品完全销售出去，房屋产权被消费者买断。出售房屋产权如果不能享受土地优惠政策，将会导致开发商建设成本高，不利于养老地产开发；二是“长期持有型”模式，即只租不售，房地产开发商通过租赁的方式持有经营，消费者只享有老年住宅的使用权。这种模式是房地产开发商自持经营，但是需要侧重于后期的运营服务。长期持有经营不但要求有专业管理团队的服务支持，而且需要确保资金的稳定注入。同时，也意味着地产开发企业要承担所有运营管理的风险，在持有经营的过程中，存在管理服务要求高，资金回笼慢，资金注入难以保证等问题；三是“出售+持有”模式，即住宅销售与老年公寓长期持有运营相结合。“出售+持有”的简单组合，仍然存在运营资金持续注入问题；四是“会员制管理”模式，即销售会籍，采取会员制管理方式，通过出售长、短期会员卡维持运营。这种模式本质上是“出售+持有”模式，如果会费高昂，会使大部分老年消费群体望尘莫及。以上四种模式均存在一定的盈利风险，盈利模式不清晰，使社会资本进入养老地产的积极性不高。
（三）政策扶持力度不够。“养老地产带有一定的社会福利性质，因此政府的扶持政策对养老地产的发展至关重要。”尽管国家层面颁布了很多扶持养老地产的相关政策，但是一些具体的执行措施并未有细则，使养老地产的发展存在困难。具体来说，对养老地产的土地属性规定不够明确，相关法规政策不够完善。以往的政策偏重于扶持福利性养老机构，对于大部分养老地产的开发商来说，缺少足够的扶持与补助。对于养老地产的土地、税收、信贷等方面的具体规则没过多的涉及，只是简单地提出采取直接补助或贴息的方式支持民间资本投资建设专业化的养老服务设施。因此，在养老地产的政策方面，具体的政策扶持仍需要细化。
二、发展养老地产的应对策略
养老是社会问题，而地产是盈利性质的，两者结合必然会有一个融合的过程，在这一过程中会存在诸多的问题亟待解决，完善养老保障制度，形成养老地产产业链条，加大政策扶持力度，是发展养老地产的路径选择。
（一）转变传统养老观念，完善养老保障制度。随着我国经济的不断发展和人民生活水平的不断提高，老年人有条件享有更好的、更舒适的养老环境。“中国老龄科学研究中心调查显示，我国城市老年人中42.8%的人拥有储蓄存款。2010年我国老年人的退休总额达8，383亿元，到2020年时，将达到28，145亿元，到2030年，将增加到73，219亿元。”应尝试转变老年人传统的养老观念，提倡健康老龄化和积极老龄化，让更多的老年人拥有舒适的养老环境。与此同时，转变年轻人的观念，倡导“百善孝为先”，让更多的年轻人懂得孝顺，学会珍惜，向他们灌输“为老年人创造舒适的养老环境，提供优质的养老服务，让父母安度晚年”。通过转变年轻人的思想，进而改变老年人的生活状态，从而更好地增加养老地产市场的有效需求。通过完善我国养老保障制度，至少在一定程度上能够提高老年人的经济收入及其他养老服务津贴，加强老年人的支付能力，从而切实地解决部分老年人养老费用的支付问题。
（二）加强资源整合，形成养老产业链。“养老地产业需要出现强有力的企业集团，把握养老地产市场先机，创新养老地产盈利模式与发展模式。”作为企业投资型养老地产的开发商，盈利是其投资养老地产的最终目的。为此，应该加强资源整合，建立综合性的盈利模式，形成完整的养老产业链条。在运营管理上可以采取“老年住宅出售+养老地产持有经营+综合性产业运营”的盈利模式。通过出售一定比例的老年住宅可以回收相应的投资成本，避免因资金回笼慢而带来的运营风险；另一方面，部分持有经营满足老年人的养老需求，并在此基础上，使养老地产与其他行业相结合，实现盈利。首先，可以与幼儿教育或大学教育相结合，丰富老年人的精神生活，比如老年公寓附近可以建立幼儿园，小孩子朝气蓬勃，活泼可爱，会为正值暮年的老年人送去欢笑和快乐，减轻老年人的心理压力；其次，也可以将老年公寓建立在靠近大学的地方，实行老年人再学习，开一些益于老年人保健养生的课程，在丰富老年人精神生活的同时，也有益于老年人身心健康；最后，养老地产也可以与老年医疗、保险等诸多行业相结合，从而更好地整合资源，形成完整的养老产业链条，降低开发商的投资风险，推动养老地产的发展，实现最终盈利的目标。
（三）加大政策支持力度，不断细化实施细则。发挥市场机制的基础性作用，加大国家对养老地产的土地、财税、信贷政策。重视养老地产发展的同时，要明确养老地产的土地属性，制定详细且有针对性的财税优惠、信贷支持等政策。国务院办公厅2011年12月印发的《关于社会养老服务体系建设规划》中指出“通过用地保障、信贷支持、补助信息和政府采购等多种形式，积极引导和鼓励企业参与养老服务设施的建设、运营和管理。”其次，严格规范养老地产的行业标准，建立养老服务评估制度。建立养老地产市场准入、退出与监管机制，严格执法，规范养老地产市场行为。一定要做到高标准、严要求，只有这样，才能真正为养老地产的发展提供良好的发展环境。再次，要对养老服务的对象、养老地产的服务质量进行评估，不断提高养老地产自身的养老服务水平，切实掌握养老地产市场的动态，更好地应对发展中的困难与挑战。最后，制定养老地产系统开发运营的扶持政策，推动养老地产健康发展。一方面找到养老与地产结合的盈利点，让地产运营更好地适应养老产业市场的实际情形；另一方面对于明确养老地产的运营模式要给予足够的人才支持与资金支持。与此同时，基于我国养老地产的发展现状，可以通过学习并借鉴国外先进的养老地产管理经验，“洋为中用”，实现我国养老地产市场持续健康地发展。
主要参考文献：
［1］韩宇明.企业职工养老金提10%［N］.新京报，2013.1.26.
［2］任宏，高雅琦.养老地产的发展瓶颈与需求释放［J］.城乡建设，2013.8.
【关键词】非盈利组织；社区养老；优化
一、相关背景
人口老龄化是亚洲国家正在面临和即将面临的严峻问题，随着我国人口老龄化问题不断凸显，政府、媒体和社会公众的关注程度也在不断加强。一般情况下，65岁以上人口占到了总人口比例的7%，则被称为“老龄化”社会，而2012年，我国65岁以上人口数量已经达到了12714万，占到了总人口的9.5%，已经远远超过了7%的红线。四川省作为人口大省，也已经进入了老龄化，截止2013年年底四川省60岁以上人口数量达到了1653.3万，占四川省人口比例的18%，养老问题逐渐成为关系到四川经济发展和社会稳定的一项重要社会事务，如何优化资源配置，整合政府、市场和社会的力量开展养老服务成为各界关注的重点。
二、核心概念
（一）非盈利组织
非盈利组织也被称作“非政府组织”也即NGO，上世纪80年代开始逐渐在我国兴起，是区别于政府、市场的第三方社会组织。世界银行将非盈利组织概念界定为“以非政府的方式参与的本应由政府关注的公益事业的组织”。在我国，非盈利组织主要分为社会团体、民办非企业和基金会，三类组织都有非盈利性、出资人不参与资金分配等特点。非盈利组织在具体服务形式上有直接提供服务、志愿者组织、基金会等形式，本文重点关注的是服务提供类非盈利组织。
（二）社区养老
社区养老的相关研究在我国主要从70年代开始，当前成都社区养老模式有两种，一种是居家养老，服务对象在家居住，社区提供日常照料服务；第二种是由社区提供居住场所，进行全方位照料，两种方式都将养老对象的活动范围限定在社区范围内。也正是由于社区养老这种形式的出现，给非盈利组织提供了非常广阔的参与空间，社区可以通过整合社区工作者，非盈利组织志愿者等来进行更全方位的养老服务。
三、成都市非盈利组织参与社区养老的现状
（一）成都市非盈利组织参与社区养老现状
成都市在社区居家养老和非盈利组织参与养老服务方面开始较早，早在2006年成都市就提出了“建立以居家养老为基础，社区服务为依托，机构养老为补助”的新型养老服务思路，在成都市的大力倡导下，社区居家养老形式在成都市各区县得到了快速落实。为了更大范围的利用社会资本，扩宽社区养老的服务宽度，成都市提出了“公建民营”的社区养建思路，在政策的大力引导下，成都市锦江区、成华区、金牛区、高新区、龙泉驿区等十个区县都纷纷开展非盈利组织参与社区养老试点工作。在这些地区的社区养老服务过程中，非盈利组织起到了重要作用，先后建立起了近百个微型养老服务站点，并且全部都由非盈利机构在组织和实施管理。
（二）成都市非盈利组织参与社区养老面临的困境
虽然成都市的非盈利组织在社区养老方面作用巨大，涉及范围也不断扩展，也涌现出了一大批运作良好的非盈利组织，但是目前在提供社区养老服务方面仍然面临着几大困境。
1.政策支持不到位引发的场地限制
参与社区养老服务的非盈利机构要开展活动，首先需要的就是满足场地需求，但是城区的土地是稀缺资源，社区本身所拥有的场地也十分有限，因此非盈利组织想要开展活动就只能另择场地，这样的结果就是养老服务供给方和受众分离，难以发挥良好的效果。出现这种问题的根源在于社区规划用地不科学，社区活动用地不充分，需要社区街道等组织机构从现有社区用地进行综合协调规划，满足非盈利组织参与社区养老服务的需求。
2.资金短缺严重
当前我国非盈利机构很大程度上有赖于政府的支持，尤其是在财力上对政府资金的依赖程度更高，有研究显示非盈利组织的收入成分中，有50%是来自公共财政的支持，在成都这种情况也同样存在。在成都市的养老服务中，政府对非盈利组织的政策激励主要是通过初期建设的资金补贴，并没有长效机制保障的资金支持。同时当前成都大量存在的非盈利机构在组织架构以及经营方式上的落后使得基金会、企业等重要资金来源不愿意投入和捐赠，即使获得少量捐赠也往往是物资形式，不能解决非盈利机构的现实问题。
3.专业人员短缺
国际上优秀的非盈利组织大都由优秀的专业人士构成，无论在相关专业领域还是在其他社会资源方面都有非常坚实的基础。而我国的非盈利组织发展较晚，因此无论从团队建设还是专业培训上看都缺乏专业高度，很难吸引和培养出优秀的专业人才，同时资金的匮乏使得社区养老服务成为一种准纯粹的义务劳动，直接限制了服务人员的薪资水平，因此也影响服务效果和持续性。
四、成都市非盈利组织参与社区养老优化对策
（一）实现政府与非盈利组织的高效合作
我国政府正在尝试将一部分社会工作真正的下方给社会，实现社会的自治，责任的下放需要投入机制的跟进，因此政府需要充分发挥财政资金的主渠道作用，为非盈利组织提供充分的资金和政策支持，吸引更多的非盈利组织进入到社区养老过程中来。政府的支持除了前期支持外，还需要提供持续的物质支持和保障，可以通过长期的床位补助、房屋租赁补贴、水电气费用减免等方式实现。
（二）丰富资金来源
非盈利组织的资金是困扰其发展的重要因素，要解除资金问题，就需要多渠道寻求解决方案。除了政府之外最现实的对象就是基金会，成熟的非盈利组织可以通过与基金会的合作实现个案和项目合作，以个案和项目的方式获取基金会的支持。个案也就是一对一帮扶，基金会为需要服务的个体老人提供资金，由社区非盈利机构来提供照料服务；项目合作则是通过基金会资助社区养老项目，支持基地建设，员工培训等。
（三）加快自身专业化建设
非盈利组织的专业化问题是造成组织发展困境的重要因素，因此必须加强专业化建设。专业化建设首先是组织架构、组织管理上的专业化建设，必须在机构、人员、财务方面实现专业和透明；其次是人员素质的专业化培训，积极切实的提高非盈利组织成员的职业素养，为更好的社区养老服务打下坚实基础。
参考文献：
[1]胡宏伟，严晏，时媛媛.中国非政府组织参与居家养老服务的实践与政策思考[J].天府新论，2011，09
[2]杨维琴.我国社区老年服务体系中的问题分析[J].北方经贸，2008，11
【关键词】养老地产；CCRC模式；养老需求
CCRC（Continuing Care Retirement Community）中文译为“持续照料型退休社区”，源于美国，是一种复合式的老年社区，通过为老年人提供生活自理、辅助照护、专业护理一体化的居住设施和服务，使老年人在健康状况和自理能力变化时，依然可以在熟悉的环境中继续居住，并获得与身体状况相对应的照料服务。
CCRC将老人按其健康活跃或需要照料的程度分为三类：自理型老人――居住者在社区中有独立的住所并且生活能够自理；介助型老人――当居住者的日常生活需要他人帮助照料时，他们将从自理转入介助型护理；介护型老人――当居住者生活完全不能自理，需要他人的照料时，他们将转入介护型护理，得到社区提供的24小时有专业护士照料的监护服务。
1 CCRC开发模式特点
在美国，CCRC模式已有100多年的历史，经过长期发展，逐步发展成为一种复合型养老社区，当前运营商主导的CCRC模式82%为非盈利性组织所有。
1.1 紧凑的规划布局
CCRC通常选址在距离城市中心五十至一百公里的郊区或邻近郊县，拥有较好的生态环境、适宜的自然气候、便利的交通条件。社区内空气清新，景色优美，设施齐全，十分适合居住与养生。CCRC项目地价便宜，以多层为主，布局紧凑，密度相对也高。紧凑的规划布局，能进行集中护理服务，方便对老人展开及时的护理和照顾，减少管理成本。
1.2 满足多方位的居住需要
CCRC模式设施齐全，集居住、餐饮、娱乐为一体，提供各种生活配套设施，包括餐厅、超市、洗衣房、银行、邮局、美容美发厅、游泳池、健身房、温泉浴场、高尔夫球场、电影院及各种娱乐场所。CCRC模式不仅满足老人在舒适生活、健康管理、护理医疗等多方面的养老需求，而且还满足老人在不同年龄阶段及身体机能状态时的不同生活需要。不论是配备的服务设施，还是提供的产品类型，至少满足了三类老人的居住需求，体现三类老人的基本特征。
1.3 租赁为主的经营模式
在经营上CCRC模式以收取入门费和年费为主，提供地产租赁权和服务享受权。通过收取房屋租赁费和服务费盈利，包括一次性入门费、年费和特殊服务费等。入门费按房间大小从20万-100万美元不等，年费或月费按护理程度而定，健康活跃老人3000美元/月，半护理老人4000美元/月，全护理老人5000-6000美元/月。特殊服务费取决于个体需要的额外护理服务。
1.4 较高的管理和护理服务人员比例
CCRC项目的社区医院拥有经验丰富的专科医生以及高科技的医疗设备，为入住老人提供预防、医疗、护理和康复等多种专业、快捷、亲情的医疗服务。对管理和护理人员水平要求较高，员工人数也比较多，提供服务者和入住老人比例为1：1。社区内设有医疗室，每层设置秘书站（护理站）附近紧邻医院资源，有老人专属食堂，给老人提供营养配餐。
2 CCRC开发模式对我国的启示
2.1 满足我国老人居家养老的需求
CCRC模式的开发理念是，在复合式社区中满足老人对舒适生活、健康管理、护理医疗等不同年龄阶段的基本养老需求，在老人健康状况和自理能力变化时，也不需要搬家，依然可以在熟悉的环境中继续居住，并获得与身体状况想对应的医疗护理和照料服务。这种复合式养老社区采用居家式的自主养老方式，具备住宿、餐饮、娱乐活动等功能，提供的服务内容涵盖了老人生活的各个部分，除了衣食住行、医疗健康、心理关照，还包括了自我价值再实现，为老人退休后营造一种全新的生活方式。另外，根据大多数老人的居住习惯，仍希望与子女同住或就近居住，因此CCRC中的独立住宅的居民包含长住老人和陪伴居住的年轻人。总的来说，CCRC模式能满足我国老人对居家养老的需要，不离开熟悉的环境，还能享受到专业的多元化服务。
2.2 满足我国老人不同生理年龄阶段的养老需求
入住CCRC的老人群体由自理型老人、介助型老人和介护型老人组成。CCRC提供的服务功能和产品形态都取决于不同类型的老人的需求，从建筑形态、内外部设施、专业团队、服务内容等方面都根据三类老人的需要进行针对性的设计。入住的老人随着年龄的增长与生理的需要，逐渐从独立生活的自理型老人转为需要辅助生活的介助型老人，最后转入需要护理生活的介户型老人，入住的老人可以根据自身条件对所有服务内容进行自由选择。
2.3 满足我国中高端老龄人口的养老需要
虽然CCRC模式能够为老人提供一个几乎完美的颐养身心的环境，但是模式却来之不“宜”。CCRC通常会收取一笔入住费用，并且每月会收取相应服务费，根据入住社区的奢侈程度、房子大小、入住人数以及将来包含的照护种类，CCRC的收费区别比较大。从国外CCRC模式的发展来看，良性运作的养老地产项目能有效地满足一部分中高端老年人的养老需求，在一定程度上减轻社会整体养老负担。我国当前60岁以上的老人超过2亿，养老服务主体的基数是巨大的，同时消费水平也在不断提高，对于养老地产CCRC模式下的中高端收费水平，我国的消费者不但有这种需要，而求承受得起。
2.4 满足我国养老地产企业可持续发展的要求
养老地产作为商业地产性质的房地产项目，盈利和可持续发展是养老地产企业关注的核心。从当前CCRC开发模式的物业形态来看，主要有销售型独立住宅、持有型辅助住宅、持有型护理中心、持有型商业配套、持有型医疗机构。CCRC模式前期主要通过产权销售和会员制的方式来盈利，尤其在CCRC项目初期，品牌影响力不够、会员卡销售不理想的情况下，必须销售部分产权以支持现金流。CCRC模式后期主要是服务费、持有物业租金、年费、物业增值收益等，这些奠定了CCRC的可持续发展的经营方式。这种开发模式能满足我国养老地产企业可持续发展的要求，能为我国养老地产领域带来新的创新和突破。
目前我国养老地产还处于起步阶段，传统观念、市场环境和国家相关政策等因素也在制约着它的发展，养老地产还没有形成有效的盈利模式。CCRC开发模式在国外经过百年的发展，已经非常成熟，我国应从特有的国情出发，提出中国养老地产的CCRC开发模式，以期在中国养老地产领域实现新的创新和突破。
【参考文献】
[1]李卿曦.从CCRC开发模式看中国未来养老地产的复合形态及其技术要求[J].工程建设与设计，2012（8）：20-23.
[关键词] 共享养老模式；成本分析；医养结合
[中图分类号] F275.3 [文献标识码] A
[文章编号] 1009-6043（2017）04-0018-03
Abstract： Developing a shared model for supporting the aged is conducive to cost decrease and improvement of services for the aged. Uncertain service objects， concentrated share， and resource re-use and transaction are the characteristics of the model. Cost contents of the model include land or house use cost， technology maintenance cost， and the expense of labor. To realize a healthy development of the model and raise the living quality of the aged， the core is to optimize cost management， broadening the profitability space by cost reduction. Strategies for cutting down the cost is proposed： giving play to the guiding role of the government to intensify financial support， building Internet management platforms with the help of Internet technology， enhancing the cost control of shared old-age nursing agencies， creating new management patterns in developing services integrating medical care and daily care for the aged， and diversifying the financing channel that helps the growth of the model.
Key words： a shared model for supporting the aged， cost analysis， medical care and daily care integration
我国已经步入老龄化快速发展阶段，据《2015年辽宁省老年人口信息和老龄事业发展状况报告》（以下简报《报告》）显示，辽宁省2015年末60周岁以上老年人口为879.0万人，占总人口的20.6%，65周岁老年人口567.2万人，占总人口13.3%，已经成为我国老龄化最严重的省份之一。人口老龄化进程的加速不仅加×思彝サ母旱＃而且对社会养老基础服务设施的需求也日益增加，然而基于资源等方面的限制，传统的养老模式已经不能满足老年人的养老需求，因此构建共享养老模式成为解决当前养老资源配置不均的根本，而成本分析则是构建共享养老模式的前提与核心。
一、共享养老的概念及特点
共享养老就是通过一定的政策支持或者引导实现养老资源的整合与优化配置，从而在有限的空间范畴内满足更多老年人的养老需求，从而提升养老服务质量。共享养老的核心就是通过老年人的自我管理配合，探索适合自己养老需求的服务模式。基于我国未富先老、独生子女养老困境以及城市养老资源分配不均等系列养老难题日益被社会所关注的现实，实现有限资源的最大利用是共享养老模式发展的最终目的，也是贯彻共享经济的具体体现。结合共享养老模式概念，共享养老模式具有以下特点：一是共享养老的服务对象具有不确定性。由于共享养老是针对社会所有的老年人，因此共享养老模式改变以往的封闭式的养老服务模式，实现了养老服务前置目的，老年人选择养老服务的理念得以实施；二是共享养老的共享性更加集中体现。共享养老就是通过一定的政策引导与技术手段解决养老机构设施不完善以及养老需求得不到满足的现象，共享养老机构的成员可以根据自己的需求选择相应的养老服务，实现了养老资源价值的最大化；三是以养老资源的重复使用和交易为表现形式，实现网络化管理。养享理念的基础是使用权共享，老年人讲究不求拥有，但求使用的原则，将自己短缺的资源通过共享养老服务平台等获取，以此提升自己的养老生活质量。当然最重要的共享养老服务模式改变了以往的被动服务的模式，共享服务人员可以根据资源共享监测平台实现对老年人需求的自动预测等，以便做好养老服务的前移工作。
二、共享养老模式的成本分析
发展共享养老模式是解决当前养老资源分配不均的主要途径与手段，也是我国发展养老产业的主要方向之一，实现共享养老模式的健康发展就必须在满足基本养老服务质量的基础上，提升共享养老模式的盈利空间，成本是影响共享养老模式发展的基础与核心，如果成本过高就会导致经营困难，因此通过对某城市的共享养老模式的运营调查，共享养老模式的成本构成主要包括以下方面：
（一）土地或房屋使用M用
共享养老模式通过互联网等技术平台实现了养老资源的共享，但是养老资源的共享必须建立在固定的场地基础上，根据实践调查共享养老模式的土地或房屋使用费用占到总成本的10%左右，其原因主要是：一是提供共享养老服务的机构虽然大部分属于公立养老机构，但是由于历史原因，该社区的养老机构一直采取租赁个人房屋作为服务机构，这样需要定期缴纳一定的费用，由于共享养老服务大部分属于公益性质，因此其存在盈利难与支出高的矛盾；二是共享养老服务模式存在场地短缺的问题，由于某市的老龄化进程不断加快，老年人的数量越来越多，在有限的场地内无法满足相应养老需求的人数，这样容易造成新的矛盾。例如虽然通过共享养老模式可以为老年人提供分时段的养老服务，根据不同需求者提供不同的养老服务，但是实践证明养老机构不足的问题仍然是影响共享养老模式发展的难点。
（二）互联网等技术的维护费用
共享养老模式在某种程度上是借助互联网等技术实现的，尤其是在大数据时代背景下，构建“医养结合”的养享模式必须要利用互联网技术。互联网技术平台代表着新技术，但是互联网技术的维护费用也是共享养老模式成本支出的重要部分，根据相关的实践调查，基于养老服务规模以及质量的提升，互联网管理平台在其中发挥着越来越重要的作用，实现了对养老服务的24小时不间断，因此互联网维护费用也成为成本支出的主要构成部分。首先是构建互联网管理平台的费用较高，除了购置相应的硬件设备之外，最重要的是开发适合共享养老的软件系统，此种系统必须要通过专业的企业研发，研发费用非常高，单独依靠个人或者企业是难以支撑的。其次互联网管理平台的后期维护费用。互联网管理平台需要根据老年人的养老需求进行监测，因此互联网管理平台运行期间需要根据相应的变化进行调整，例如新的医疗养老机构参与到共享养老机构之后，需要调整相应的平台系统，这需要支付相应的费用。最后互联网管理平台的故障维修费用。随着互联网技术的发展，无论是互联网技术更新还是故障维修都需要相应的费用支出。
（三）人工费用
基于养老服务要求的提升，养老护理人员的专业程度越来越高，相对应的养老人工费用的支出也日益提升，虽然共享养老模式能够通过资源的优化配置，减少用工数量，但是基于人口红利的减少，共享养老模式的人工费用主要包括：一是护理人员的薪酬。基于人力资源及工作内涵要求的提升，护理人员的薪酬待遇相比以前有了很大的增加，根据调查某市的共享养老服务模式实施的人工工资远远高于当地的平均工资，甚至部分社区的工资已经超出当地白领工资水平。当然这主要与护理人员的专业程度有关，共享护理不仅要求护理人员具备专业的护理知识，而且还需要掌握一定的医护技能，因此人工费用必然会高；二是护理人员的技能培训费用支出。共享养老服务内容的丰富使相关部门要定期对相关人员进行在岗培训，在岗培训需要支付相应的费用，虽然通过政府购买服务的方式解决了共享养老机构的人员培训费用支出，但是其相应购买服务的费用也就高了。
三、优化共享养老模式成本的对策
大力发展共享养老模式是基于我国老龄化进程加速的现实考虑，也是从根本上解决我国养老资源不均、养老队伍参差不齐以及家庭养老负担过重的主要途径。针对当前共享养老模式成本构成要素，实现共享养老模式的健康发展，提高老年人养老质量核心就是优化成本管理，通过降低成本支出促进盈利空间，以此更好地开展共享养老服务工作：
（一）政府发挥主导作用，强化财政支持力度
实施共享养老模式关键在于成本控制，由于我国养老保障体系还不健全，因此必须要发挥政府的主导机制，通过政策、资金以及宣传等手段促进共享养老模式的发展。首先政府部门要制定完善的政策制度。针对当前我国公立养老机构数量过少，私立养老机构成本过高、入住率低的现状，政府部门要切实结合当地的实际情况制定出完善的政策体系。一方面政府立法部门要及时根据相关政策制定促进共享养老模式发展的文件，以便减少过多的行政约束。例如针对民办养老机构入住率低的现状，可以通过制度转移民办养老机构的资源，例如政策可以明确政府部门通过购买的方式实现民办养老机构的资源。另一方面政府部门之间要建立沟通机制，根据共享养老发展过程中存在的问题，从土地、税收、工商等方面入手，优化相关政策为共享养老模式的发展“扫清”障碍。其次财政部门要加强对共享养老模式的补贴力度。实施共享养老模式虽然能够提高养老服务质量，但是由于养老产业属于公益性质，因此共享养老机构的盈利空间有限，尤其是在老龄化进程不断加快的环境下，成本与收入不成正比，所以必须要通过财政补贴为共享养老模式的发展注入新鲜“血液”。当然财政补贴的方式有很多种，既有直接资金补贴，也包括购买券，例如上海市通过发放购买券的方式鼓励老年人购买养老服务，以此缓解共享养老成本支出高的问题。
（二）借助互联网技术构建互联网管理平台
基于共享养老模式成本构成因素，实施共享养老模式常常因为资源配置不合理而导致费用过高的问题，可以通过互联网管理平台解决。首先是搭建智慧社区养老政府服务平台，需要政府推动信息共享，并做好智慧社区养老公共服务平台的顶层设计，解决养老服务供需对接问题，改革社区管理制度等。共享养老模式的建立就是通过老年人基于不同的养老需求而享受的个性化服务，例如在社区中有的老年人可能对基本的生活需求比较强烈，而有的老年人则会精神文化活动需求比较高，如果采取传统的养老院养老模式或者家庭养老的方式很难满足多元化的生活需求，所以可以通过互联网技术降低管理成本。一方面政府部门要大力发展“互联网+”战略，将互联网技术引入到养老产业中，通过大数据系统实现对社区老年人需求的自动分析与汇总，以此更好地开展服务。另一方面通过互联网技术实现“线上+线下”的养老服务。线上+线上养老能够满足不同层次的老年人需求。其次大力发展老人居家信息平台建设，在社区建平台、家庭设终端，监控老人健康状况的同时，引导老人走出家庭，融入社会活动，接受社会服务。尤其是针对失能、高龄老年人则可以通过互联网管理平台实现对老年人的监测，通过云平台让老年人享受一站式的服务。最后借助互联网技术发展老年人电子商务，提高老年人的信息消费能力和水平，以此满足老年人的购物消费需求，实现足不出去购买自己需要的商品。
（三）加对共享养老运营机构的成本控制
加强成本控制是降低成本支出的重要手段：一方面要加强对物资采购成本的控制。共享养老通过市场购买的方式获取民间资源以此满足社会养老需求，在市场购买的过程中，购买方要通过完善的内部控制机制实现对成本的控制。例如政府部门在市场购买养老资源的时候，要通过招投标的方式对市场上的养老资源进行对比，选择性价比高的供应商，以此降低购买费用。另一方面要保持固定资产的完好率。固定资产的折旧费是固定不变的，没有降低的空间，只能通过完好方面下工夫。提高固定资产完好率，可以减少更新支出，节约修理费用。当然最重要的是对养老资源进行最优化的配置以此实现价值的最大化发挥。
（四）创新管理模式、发展医养结合养老服务
医疗机构还可与辖区内的养老机构签订医疗服务合作协议，并选派医疗服务团队定期到养老机构进行医疗与健康管理服务。有条件的地区还可与社会资本合作兴办医养结合机构或护理院。从这个思路拓展开去，笔者认为，一些养老机构还可以充分利用自身资源，比如为附近有需要的老人提供送饭服务，医疗服务等，再比如可以对一些居家老人开展“日托”服务。这样一来，既充分利用了机构设施，增加了收入，又为有需要的老人提供了相应的服务，真可谓实现了“双赢”。探索建立由政府、用人单位和个人共同分担的老年人长期照护社会保险制度，社会共筹共享，专门为个人年老时购买护理服务筹措资金，作为应对人口老龄化特别是高龄化的一项重要支柱性制度。建立长期护理保险，缓解护理费用压力。除医疗养老外，我国存在长期护理保险制度的缺失。政府可采取补贴或者是商业保险结合的方式，降低老人的养老成本，使老人的退休养老金足以支付，甚至还能有少量盈余。具体作法可借鉴国际经验，开展长照护经验，或将护理费纳入医保的报销项目，对于符合条件的参保者予与适当比例的补贴。
（五）拓宽有利于共享养老模式发展的多元化融资渠道
首先，政府在履行社会责任的同时，要坚持市场化和产业化方向，鼓励更多社会资本参与，要积极发挥财政税收的引导作用，在市场准入方面进一步放宽，鼓励和推动更多社会资本、多元化投资主体进入养老产业，逐渐扭转目前政府运营养老机构独大的局面。其次，对于银行业金融机构，应创新适应养老产业特点的信贷政策、承贷主体。如对建设周期长、现金流稳定的养老服务项目，适当延长贷款期限，采取循环贷款、年审制、分期分段式等多种还款方式。最后，除了依靠银行信贷，应发挥资本市场的重要作用，推动符合条件的养老服务企业利用主板、中小板、全国中小企业股份转让系统等上市融资。探索运用股权投资等多种形式，加大对养老服务企业、机构和项目的融资支持。
共享养老模式是我国养老产业发展的主要趋势，加强对共享养老模式成本的研究无论是对自身发展还是对整个养老体系的完善都具有积极地作用，基于当前共享经济战略新要求，共享养老模式成本控制需要从多方面入手，以此为老年人提供高质量的养老服务体系，实现老有所养、老有所依、老有所乐。
[参 考 文 献]
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[3]李连芬，刘德伟.我国基本养老保险全国统筹的成本―收益分析[J].社会保障研究，2015（5）
[4]梁阳旭，董绍岩.国家养老信息化共享云平台建设研究与探索[J].电子技术与软件工程，2015（9）
《钱经》提示投资机会
开发养老院周边产品和服务
在美国西部大淘金时代，闷声发大财的不是从各地蜂拥而至的淘金客，而是卖给他们饮用水的小商贩。同理，如果您没有上千万的资金或大量的土地、房产直接投入养老院产业，没关系，《钱经》给您指两条“捷径”：
■第一，目前在养老地产、养老社区以及 养老院中，养老服务供应商相对紧缺，如为老人提供上门理发、专业护理的服务商等；
■第二，护理工紧缺现象的背后是护理执业资格考试在国内培训市场的空白，您可以开办一家养老院护工培训学校，或许您就是未来护理资格培训机构的“俞敏洪”。
养老市场才刚启动，与动辄上千万直接投资相比，中小投资人可介入养老服务及相关培训行业，分羹市场。从小做起，当积累了足够的经验，养老产业又发展日趋成熟时，便可以发力做大了。
小规模办园，50万元可行
针对各地一线城市民办幼儿园对比学前幼教托养儿童的数量不足，全国各地纷纷出台扶持民办幼儿园发展政策，相继放开了小规模幼儿园准入，并将对其进行适当补贴。未来5年内，在政策扶持下，小规模幼儿园将成为政府主推的重点。
以北京地区为例，个人小规模办园，必须具有北京市户籍，在北京有固定居所，注册资金不低于50万元。相关文件规定，最小规模不能少于40个幼儿，每个班的规模不能超过30人，每班幼儿活动室建筑面积不低于60平方米。按照这三项要求，活动室不达到120平方米的自办园将没有申报资格。
此外，还有一系列对办园位置、安全措施、教职工的要求。
综合来看，如果没有进一步的政府财政补贴、税费优惠等扶持，这类社会效益很强的投资将很难真正实现盈利。
养老尚缺550万张床
21世纪被认为是属于中国的世纪，30余年的改革开放造就了世界第二大经济体的迅猛成长，但生活在这里的龙的传人同时面临着“未富先老”的风险。据统计，2011年以后的30年里，中国人口老龄化将呈现加速发展态势，2050年，中国60岁以上老年人将占人口总数的31.1%。在跑步进入老龄化的过程中，养老服务市场巨大的供给缺口使养老产业成了新的投资“蓝海”。
目前，中国老龄人口已超过1.67亿，约有3250万老年人需要不同形式的长期护理，按照国际上5%的老年人要利用机构养老的经验，中国至少需要800多万张床位，而现在只有约250万张，缺口是现有床位数的200%。在如此庞大的养老床位缺口下，如何开拓为中等收入以上的人群提供服务的养老院机构成为商业投资关注的重点。
从2009年5月官方提出养老服务体系建设试点后，养老话题越来越热。这也让许多嗅觉灵敏的民营资本看到了商机。
国际上的养老院模式以英美模式和日本模式为主。英美的养老院多以社区形式存在，集合疗养、医疗、度假、商业等多种需求，以积蓄和房产出租的形式维持退休生活。目前国内养老院的三种投资模式：会员制养老社区、民办养老院和养老地产。其中，泰康人寿、中国人寿等保险公司在北京、上海、武汉等一二线城市周边拿地数千亩进行高档养老社区建设，对应的会员服务按照客户的可支配养老资产，从50万元到500万元进行等级划分，主要针对高端人群，收取全套服务费用。
养老地产作为一种新兴的商业投资项目正逐渐受到越来越多投资者的关注。中国家居生活品牌企业科宝博洛尼便是其中之一，董事长蔡明对本刊记者透露，“目前我们正在和国内的一线开发商积极合作，参照日本的模式，根据老人子女的陪护情况和护理需求开发养老地产，在项目设计之初就进行成型的整套规划，提供包括生活、家政、健康和社交娱乐等服务。”他认为，不能简单地将养老地产与郊区房和老年公寓的概念画等号。
政策不落实，经营难题多
虽然养老机构的普及率远远达不到需求，但在记者走访的几家北京养老院中却少有盈利者。综合分析，问题如下：首先，床位规模上不去，成本就降不下来，正常经营，收费就会高于公办养老院，缺少竞争力；其次，新兴行业缺少管理经验和专业人才，虽然控制成本可以生存，但却会导致服务人员普遍的素质和水平较低；最后，除了享受福利事业免税的政策外，没有其他的扶持措施，水电气也是按照商业标准来收的。
据了解，目前养老院若在工商部门登记就无法享受相关优惠政策，若在民政局登记虽然可以享受国家相关税收优惠政策，但不允许分红，且所得利润只能用于福利事业，一旦停止经营，视为企业自动放弃所有资产的所有权。而有调查称，70%以上的民营养老院表示各项税收优惠以及补贴并未落实。
养老院如果想实现规模效应，拿地、建设成本及设备投资的费用一般都要在亿元以上。除自有房产、土地的形式外，较少一部分养老院采用了长期租赁（国家规定最长时间为20年）和股权置换的形式取得场地。
基于此，养老院投资的起始投资额度较大，获得回报的周期较长，适合有耐心和有实力的投资者。
在巨大的市场缺口面前，我们发现民营养老院举步维艰，困难重重，盈利状况令人堪忧。据《钱经》编辑部对国内北京、上海、广州、深圳、杭州、青岛、重庆、大连等一二线城市周边的84家民营养老机构收集的信息资料显示，养老院基本处于负盈利或微利状态。
跟温州团投资早期教育
有关数据显示，我国学龄前儿童总人数约为2.8亿，学前教育消费每年都在500亿元人民币以上。而目前早教适龄儿童的父母，多生于改革开放后，这一群体文化水平高、教育意识强，花在孩子身上的钱占家庭收入的20%以上。
如果上述数据还没能令您心动，那么请注意，以炒房闻名的温州民间资本也开始大规模投资幼教、早教市场，嗅觉敏感的温州老板们绝非仅为做公益，趋利的温州资本对早期教育的青睐恰恰说明其蕴藏着巨大的投资机会。
民办贵出一倍才有赚
李妈妈在东城、西城区转了六七家幼儿园，最终还是托人将四岁的儿子选择托放在一家隶属于石油部的幼儿园。“好的民营幼儿园价格太贵了，一般的又难以保证卫生和安全。”
进入幼儿园的拱门，庭院的路面由聚酯泡沫铺成，安放着各种幼儿娱乐设施。透过窗户可以看见不同班级的孩子正在上课，课堂旁边的房间就是他们统一午休的卧房。音乐教室内，正有老师在为学生弹风琴伴奏。
园长向本刊记者介绍道，该幼儿园按年龄划分小、中、大班三个年级共9个班，招录学生200余人，“我们每天都有对教室进行消毒。小朋友每天早上来了，要先用温盐水漱口。中午给小朋友提供的餐点原料的供应方有十几年或几十年的合作，由机关统一采购。所有教师持证上岗。”
作为一级幼儿园，由于从属于机关单位，这里每名学生每月只需交纳2500元。园长表示，“以现在的场地规模和经营标准，换作（同级别）民营幼儿园，每名学生的月费应该在5000―6000元。”
据了解，教员、场地规模以及相关成本是决定幼儿园营收的主要因素。现在一名高级幼教的工资在5000―8000元/月，聘用市场仍供不应求。在保证品质的前提下，民营幼儿园只有高收费才能保证盈利。
开幼儿园三年才获利
高收费是否意味着民办幼儿园没有竞争力和机会呢？因为尽管总体市场供不应求，但是这些年幼儿园的数量却在明显下降。
“这一怪现象与幼儿园的高投资、低盈利有很大关系。”中安兰德私募股权投资基金的负责人对记者说，“之前我们考虑在一线城市收购50家幼儿园集体打包上市。然而由于行业整体增长水平和利润率偏低，而最终放弃操作。”
通过对一线城市幼儿园的财务状况分析，我们发现，幼儿园主要的开支成本为房屋租赁成本和员工工资，随着通货膨胀加剧，开支占营业额的比例持续上升。因此，如何利用小成本进入市场，降低土地开支，是幼儿园投资的关键。
关键词：PPP项目 养老产业 云计算 大健康 养老云
中图分类号：F283 文献标识码：A
根据国家统计局资料，1999年我国60岁以上老年人口比例已达10%。按照联合国对人口老龄化社会标准划分，中国已进入老龄化社会，而截至2014年底，我国60岁以上老年人口为2.12亿人，占总人口的15.5%，中国成为世界上老龄化速度最快的国家之一。联合国曾作出预测，到2049年，中国将有近三分之一人口超过60岁，老龄化程度继续加重。针对日益严峻的养老现状，国家在十三五规划中将养老产业作为重点产业提出，国家也在逐年加大政府支持力度，加速审批多项养老项目。而在建设养老项目的过程中，政府往往承担了较大的财政压力。国务院于2013年的《国务院关于加快发展养老服务业的若干意见》明确指出，鼓励民间资本参与养老服务业。并于2014年在湖南、内蒙古、吉林、江西、山东、安徽、湖北、甘肃等8个省份开展以社会资本合作、市场化方式发展养老服务产业试点，促进养老服务产业发展。
一、国内PPP养老项目的现状和问题
社会资本合作模式――PPP模式（Public Private Partnership：公私合作）是一种以合同方式确立的，基于风险共担和利益共享的公共部门和私营机构之间的长期合作机制。其相对于传统的单政府公共服务供给模式而言，具有效率高、减轻财政负担、优化风险承担降低成本、服务质量高等优点。
以江西省赣州市章贡区社区（村）居家养老服务中心项目为例，该项目为全国第二批PPP模式示范项目，于2015年6月正式落地，计划用3年时间投资1.6亿建设72个居家养老社区服务中心，以实现城乡养老服务全覆盖的目标。在章贡区政府的监管下，社会资本同赣州市市场建设综合开发有限公司共同合作，注资组建养老服务中心项目管理公司。项目全部建成后，将为全区11万名60岁以上老年人提供日间照料、配餐送餐、医疗陪护等社区居家养老服务。
除了该项目之外，全国各地也有一批PPP模式的养老项目开展，而在开展过程中发现存在老年人去养老机构意愿下行、居家养老意愿相对强烈的情况，因此PPP模式的社区居家养老为目前主流方向。而现行PPP模式下的社区居家养老依旧存在不能提供有效供给状态。主要体现在：1.过度依赖政府资源和行政运作，容易陷入行政福利陷阱；2.社会资源整合不足，未将政府、社区以及民营养老机构间资源进行有效整合、信息共享。导致三方各自独立提供服务，造成资源重复和服务盲区。3.同专业机构间的互动不足，目前社区医疗保健工作不能满足老年人对健康咨询和身体康复护理等需求；4.工作人员专业能力待提高，缺乏相关职业教育以及相关技能培训。5.提供的服务形式较单一，未将老年群体进行细分，不能提供个性化的居家养老方案和服务。6.监管不及时，目前监管形式为事后监管和应急监管，监管信息滞后；7.盈利模式和渠道单一，未能扩展出衍生产品。
二、基于云计算和大健康的养老PPP项目的新模式的探索
云计算和大健康平台均是在互联网技术发展过程中产生的一种模式。云计算是基于互联网的相关服务的增加、使用和交付模式，通常涉及通过互联网来提供动态易扩展且经常是虚拟化的资源。而大健康平台实际上也是指利用互联网整合各种资源，将不同的医疗机构甚至保险单位等进行联合，进行信息共享以便机构为个人用户提供可持续的个性化服务。
将云计算和大健康概念和技术引入养老PPP项目，并对现有项目模式进行改进，获得以政府为主导、养老云信息平台为凭借、以社区养老中心为依托、以大健康平台为辅助的新型健康养老模式――“健康养老云”模式，以实现老人“安养―乐活―善终”的生活目标。
“健康养老云”产业内主体有政府公共部门、第三方社会机构、居家养老云信息平台以及PPP项目管理公司筹建和管理的社区居家养老中心，图1为“健康养老云”产业的结构设想。
“健康养老云”产业的运营模式如下：
（一）政府公共部门、社会资本共同成立PPP项目公司和居家养老云信息平台
政府和社会资本通过PPP模式签订合同，成立PPP项目公司。政府提供土地和政策，社会资本负责筹建和管理PPP项目公司并成立居家养老云信息平台，PPP项目公司筹建并负责管理社区养老中心。政府对PPP项目公司以及居家养老云信息平台进行监管，对项目进行风险管控。
（二）老人/子女、智能终端企业、社区养老中心以及居家养老云信息平台构成基本居家养老配置
智能终端企业与社区养老中心合作，保证智能终端入户。社区养老中心采集老人基本信息以及日常需求录入居家养老云信息平_的用户信息管理系统。子女可通过智能终端和社区养老中心了解老人居家养老情况并可对养老服务、老人健康等信息进行反馈。社区养老中心可通过智能终端以及信息反馈对老人养老情况进行实时更新和监管，消除养老服务信息滞后引发的资源重复浪费以及服务盲区，实时监管及时处理问题，也可避免由监管滞后引发的养老项目风险事件。
（三）由居家养老云信息平台整合其他服务机构同社区养老中心资源为老人提供个性化居家养老服务，形成有序的养老产业链
老人依据自身情况不同对养老服务的需求不同，如只单靠社区养老中心提供养老服务，不仅需要多样化专业在职人员，而且还需要丰富的专业资源。而要实现该目标，则将大大增加社区养老中心的运营管理成本，也增加了相应风险。因此，引入其他服务机构，例如教育文艺机构、饮食餐饮、体育健身、休闲娱乐、家政服务甚至其他机关事业单位养老机构的养老设施等第三方服务机构，不仅可提供丰富的服务种类，而且还可利用养老云信息平台针对个人提供多机构的个性化服务套餐，充分整合各机构资源，实现收益最大化。并可从中衍生新的服务产品，增添盈利渠道。
（四）居家养老云信息平台搭载大健康平台为养老人员提供多层次、高水平、全方位的健康服务
老人因年龄以及身体状况，对医疗知识科普、健身保健、康复保健、大病重病护理，临终关怀等医疗相关服务有迫切需求，但因科普力度不足，公共t疗资源偏集中于大型三甲医院，大病重病就医和护理存在难度，临终关怀等公共服务机构运转不良，其他医疗信息不明等原因，导致经常出现老人受骗、重病老人子女财力人力负担重、重病后康复保健措施以及临终关怀不到位等情况发生，无法达到“安养―善终”目标。大健康平台可通过从智能终端科普医疗知识、智慧医院信息平台、慢性病防治管理系统、健康管理系统、康健护理管理系统、互联网急救系统、互联网中医诊断系统、互联网肿瘤筛查系统等提供医疗信息服务和医疗机构健康服务，以多层次、高水平、全方位的医疗健康服务协助实现“安养―乐活―善终”目标。
三、“健康养老云”产业面临的挑战
（一）产业结构主体缺乏参与积极性
我国PPP养老产业目前处于发展初期，盈利模式尚不完善，产业链单一，完整产业链形成需社会资本的财务成本以及时间成本较大。因此，企业等第三方机构缺乏长期参与积极性，影响产业链的完善和持续发展。
（二）智能终端配套设施不完善
国内智能家居和智能终端设备尚在发展阶段，而且同老人之间的互动模式待摸索和优化，经常存在智能终端操作过于繁琐，老人完全掌握较困难。往往出现智能设备安装后老人不会使用的情况，久而久之智能终端成为摆设。
（三）云信息平台的信息安全隐患
健康养老云产业中信息共享除为机构带来便利模式之外，也存在安全隐患。如何有效保护老人隐私、维护老人信息安全成为平台建立必需解决问题之一。
（四）大健康平台处于事业发展期，同养老相关产业的结合方式尚待摸索
大健康平台是随着互联网发展起来的新型事物，目前广泛用于普通群体的医疗健康咨询服务，如何针对老年人推出针对性的系统性特色服务，是亟待解决的问题。
四、关于“健康养老云”养老产业发展的建议
（一）建立完善的信息安全监管机制
建立健全信息安全法律法规体系，加强执法力度，要求各地区各部门积极监管并反馈。加大互联网信息安全领域的资金投入，建立互联网信息安全国家标准，促进网络安全行业健康发展。
（二）鼓励民营资本进入医疗健康行业
鼓励民营资本进入大健康行业，促进医疗健康咨询行业、康复保健机构、临终关怀机构等同养老相关的特色机构的建立和发展。促进民营机构同公共医疗机构的信息沟通和合作交流，推动大健康平台的快速发展。
（三）新型养老特色主打的智能终端的研究以及加强社区养老机构人员的针对性宣传培训。
鼓励企业针对老年人特点研发简便操作，甚至VR等体验式智能终端。社区养老中心定期针对居家养老老人举办智能终端，以及养老云信息平台的宣传培训，甚至采用入户宣讲等方式，以期提高智能终端和信息平台的使用率。
（四）大力培养跨界人才
PPP项目公司应对社区养老机构工作人员进行资质考核和技能培训，使其具备互联网知识和养老服务知识，并有简单的医疗救护技能，能及时应对突发的健康问题并提供相应措施。
养老产业在我国起步较晚，但我国人口老龄化严重，养老任务重，形势严峻。因此，一个符合中国国情，且可实现良好持续性发展的养老产业模式显得尤为重要。“健康养老云”养老产业模式不仅可促进经济发展，更可解决我国的养老问题，实现“安居―乐活―善终”这一养老目标。因此，探索并完善该模式对我国养老产业具有现实意义。
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当今中国，“未富先老”的问题已尤为突出。
最新数据显示，在中国平均每千名老人拥有养老床位仅20.5张。而按照国际标准，这个数字通常为40—50张。如何解决中国的养老问题呢？“以房养老”似乎成为了一条解决整个养老问题的捷径。
无论是以租赁为主的养老地产、捆绑保险或医疗服务的养老地产还是荷兰式的地产养老，尽管样式五花八门，但对于许多人来说盈利模式不明晰始终是他们担忧的一个重要风险。
但是在被称之为“养老产业元年”的2013年，还是有一些利好消息。
围绕着资金、项目、经验、模式等问题，保险商、基金以及开发商都依托于过去的优势想要分食老龄化时代的“蛋糕”。险资注重产业的培养，资本寻找合作的途径，地产商则更在乎具体的操作模式。在一片叫好声中养老地产受到了各方的青睐。
那么，养老地产是否真的已经到了一个爆发期？各利益方又如何衡量自己在这个领域中的地位与优势？谁将在行业中主导未来的发展？ 险企的盈利模式
保险企业筑巢养老地产，分的是哪杯羹？
“我们并非像市场上所说的在圈地。”泰康之家投资有限公司首席执行官刘挺军忍不住为险资企业做养老地产叫屈，这个行业的浮躁带来了很多社会的误解，“保险公司的养老地产项目并没有外界想象的那么高歌猛进。泰康是把这个当战略做的，从创意产生到实施，差不多四五年了。”
中国人保集团公司董事长吴焰曾表示，金融机构参与养老产业发展最忌挂羊头卖狗肉，要警惕在养老概念下恶炒房地产，否则会把这个行业扭曲。实际上，人保亦对养老产业发展非常关注，也在做相关准备。
养老地产，重点是养老，还是地产？刘挺军向《英才》记者强调：“养老地产首先是服务业，其次才是房地产业。”
在国外，养老社区往往由三种组织来置办：宗教组织、开发商和医疗机构。保险企业进入的虽不多，但也慢慢出现了些苗头。日本、欧美等国家的险资也都在进行直接承办养老地产方面的探索。
国外社保、保险和养老护理等模块都很专业化，不用跨越；而国内这几方面都不怎么成熟，无法找到好的运营商去整合。因此，中国养老地产的发展模式很难从国外直接复制。
“投资、开发和运营这三大块，泰康都在做。但在运营效率上，由于中国的公共医疗和卫生设施不像国外那么专业，社区自身配套的成本也会高一些，这些都是产业本身的困难。”刘挺军说。
不过，泰康在养老地产领域的实践也得到了同业的认可，一位保险企业老总就对《英才》记者评价说：“泰康自己做了一个和产品链接的养老社区，把前端——保险提供的资金链和后端的落地——真正提供养老服务的实体，这两个结合起来，也是为了盈利的需要。而在国外，两者是分开的。”
至于外界顾虑的回报周期太长，在业内人士看来似乎“不是事儿”，而恰恰是国内的保险业应发展的方向：“保费缴纳的期限本来就很长，投资更应匹配些非银行类的长期性资产，公路铁路、商业地产、养老社区，这样的东西才能满足盈利性的要求。”
泰康人寿董事长陈东升也认为，“从资产与负债相匹配的角度看，养老社区的出租率稳定，回报就相对稳定，这与保险资金的安全性、长期性、稳定性、流动性需求相匹配。”
险资长期资金的支撑无疑为这个行业树立了一道天然的门槛，过滤掉求快钱、没耐心为长期服务投入和培育市场的机构。公众的误解和配套产业的青涩都还只是一些浮在表面的问题，整个市场最需要的是时间。
对于养老地产的盈利模式，刘挺军认为如果扎扎实实地做下去，养老地产绝对能够赚钱。但用房地产的操作手法来套养老地产的盈利模式，永远都不会想清楚。养老地产真正的盈利来自服务附加值。 投资机构觊觎养老地产
随着国内房地产调控的日趋严格，本来就受到诸多限制的境外资本开始转战原本并“不受待见”的养老地产。
本质上是服务性质的养老地产，其一次性资金投入大而且回报慢，如果想达到良性运营的发展起码需要10-15年的时间。缺少追求稳定长期回报的基金支持，地产商很难独立推动相应项目。
2011年美国的对冲基金与收购集团峰堡投资（FortressInvestment）就曾计划为一只基金募资约10亿美元，主要投资于面向中国迅速增长的老年人口的住宅。
对于有外资背景的基金来说，投资养老地产更像是一件“照葫芦画瓢”的事情。在发达国家，养老地产已经成为了一个相对成熟的产业。依靠国外养老地产经验运营国内的企业是这些境外资本最大的优势。
“国内一些房地产商会主动找我们，希望找到一个专业的合作伙伴来运营养老地产项目。”一位国际投资机构中国区负责人对《英才》记者表示：“因为我们有海外募资的能力，一些保险公司也在和我们谈，打算共同成立一个专门用于投资养老地产的基金。” 90% 国内养老地产90%都在亏损，而一个养老地产项目从操作到成熟，往往需要10年左右的时间。
2012年7月，复星集团与峰堡投资共同打造的首个养老社区项目——星堡中环通过审批。此举意味着复星集团迈开了试水养老地产的第一步。而峰堡方面则表示将把美国最大的养老地产运营商BrookdaleLiving与Holiday Retirement的投资与运营经验带入中国。
但大多数的发达国家都拥有相对完善的社会医疗体系，而成熟的养老地产行业正是依托于这些完善的体系。不仅如此，人均资源禀赋差异、人力结构组成以及不同的养老观念，都意味着不可能轻易照搬国外经验。
因此，要想在中国养老地产行业中实现爆发式增长，对于外资机构来说仍然是一个不小的挑战。
“现在许多人看到了养老地产是机会，是看到了养老市场的需求比较大，而真正有效供应比较少。”华高莱斯策划总监郝荣福对《英才》记者表示，中国养老地产真正的喷发应该是未来5—10年之间。
不过，国内的资本力量，其中不乏一些大牌投资机构，早已在这个领域中跑马圈地了。
2012年6月，雅达国际控股有限公司投资的乌镇国际健康生态休闲产业园项目正式奠基。成为首个国家社保基金参与投资的综合性健康养老产业园。雅达国际的大股东包含了IDG资本、红杉资本和云锋基金等多家知名投资机构。
“除了资金运营风险，合格服务人员数量的缺乏之外，现在国家对养老地产的政策支持力度还是偏低的，这些都是目前这个行业面临着的一些风险。”郝荣福表示。 地产商还得靠政府
“他们并不是想踏踏实实地做养老，还是看准了这个挣钱的机会，最终通过资本运作在国外达到上市退出的目的。”一位养老地产开发商这样告诉《英才》记者，他已经接到数封来自海外的邮件，想要通过入股的方式进行合作。
但在国内，能够通过养老地产赚钱的公司可谓少之又少。
“国内养老地产的利润率不高，90%都在亏损。”北京太阳城集团（以下简称太阳城）董事长朱凤泊告诉《英才》记者，现在国内养老地产投资的风险很大，因为商业模式不清晰，而且真正养老的刚需并没有起来。
业内普遍认为养老地产最大的风险是投资回收期过长。一个养老地产项目从操作到成熟往往需要10年左右的时间。一旦开发商在经营过程中遇到资金链断裂的情况，极有可能放弃服务的运营，使整个项目的养老功能弱化，进而导致整个项目失败。
国内养老地产开发商只能安排合理的销售和持有比例，以平衡现金流。
“北京太阳城做养老项目的一个特点是以售养租，销售70%，持有30%，这种三七开的模式现在已经成为一个范本，政府的养老用地都会按照这个比例进行出让。”郝荣福说。
除了资金外，朱凤泊认为市场定位决定了一个养老地产项目是否能够成功规避这些风险，了解当前市场上总体养老需求以及老人的消费能力十分重要。
事实上，国内养老产业正处于一个萌发期。老年人的绝对数量并不小，但在消费能力和意愿上却远没有想象的那么乐观。
“我们从2004年开始研究老人，发现老人的消费能力大概就在一个月2000元上下，所以我就把户型做成20平米左右的小户型。”朱凤泊认为高端养老地产项目不成功的原因在于“不研究需求和消费能力，只研究产品”。而太阳城所关注的市场，只占有效需求总量的5%左右。
郝荣福认为，养老行业的发展离不开政府政策上的支持。养老产业十分成熟的日本是个很好的参照对象。
8月23日，潘军在花样年上半年业绩会上透露，花样年进入养老地产的经营模式理论研究已经完成，目前着手于健康产业园的规划与建设，预计明年下半年将在深圳推出第一个养老地产项目。
一轮轮严厉的房地产调控，迫使开发商走到选择的十字路口。他们或继续规模扩张，或转型求存。寻找新掘金点，无论是商业地产、旅游地产，抑或是养老地产，都成为地产行业谈论的新热点与方向。
花样年在这个“路口”中，选择的是舍弃规模扩张，改变自身的商业模式。即逐渐退出中低端市场，未来只开发以服务提升附加值的高端产品，从而由地产开发商转型为地产综合服务运营商。2011年，作为花样年从住宅开发商转变为地产服务商的元年，养老地产成为花样年转型的新发力点。
暗合服务转型
一直在规模扩张上收效不大的花样年，为自己下一步发展找到路子。花样年从今年初开始，对外界高调宣称转型为服务商，并筹谋与之企业定位相吻合的养老地产。
近日，潘军在花样年上半年业绩会上透露，花样年对养老地产经营模式的第一轮理论研究已经完成，已经开始着手健康产业园的规划与建设，并预计明年下半年在深圳推出第一个养老地产项目。
花样年所规划的健康产业园，位于深圳南山蛇口南海大道与工业六路交界处，属地段优越、交通便利。花样年在今年6月份，以人民币3.16亿元收购TCL王牌电子（深圳）有限公司，从中获得TCL深圳在蛇口的三宗地块以及地块上现有的五栋建筑物。
潘军此前向媒体介绍，这3块地块所处区域，未来将会进行大规模的城市升级改造，形成一个高端的城市综合体。健康产业园项目，是花样年先期进行的改造项目，是对养老产业的一个尝试。
按照潘军早前向媒体透露的信息，试点的养老地产项目，开发完后不销售，全部用来租赁。在项目运营方面，花样年会与美国、中国台湾的养老机构合作，外判管理服务，并与医院合作提供健康检查。
时代周报记者从花样年内部人士处了解到，该项目改造完成后，将以高级酒店会所模式经营，预计可提供150个房间，最多可收纳200多个老人。除了一般医护服务外，也会提供各类型的活动，以满足退休老人多样生活需求。这个养老项目预计明年下半年推出市场，主要针对60-80岁年龄段的高收入家庭，月租金约在6000-8000元。
花样年转型服务商，做细分市场，为何会选择养老地产作为转型的一个发力点？
潘军在接受香港媒体采访时表示，花样年进入养老项目完全没有难度，“房产开发商的长处就是整合资源”。此外，花样年的核心竞争力是做品质，在商业管理上比其他企业下的功夫要大，这使得花样年有优势成立自己养老、养生的管理公司。
有业内人士分析认为，对国内开发商而言，养老地产尚属全新领域，无论是开发经验还是经营模式，因此没有太大的进入门槛。此外，养老地产的特有属性，与花样年转型服务运营商的自我定位是相吻合的，有利于其进行差异化竞争。
“对于开发商而言，当前房地产市场持续打压的形势，涉老地产或者养老地产项目可以有效地回避调控风险，参与民生建设，获得各级政府的支持，同时保有型的物业也是开发商后期持续融资的一个有效工具。”北京清华城市规划设计研究院养老产业与养老地产研究所所长陈首春指出，同时对于日益提高的土地增值税，也有利于开发商税务筹划，获得最大的收益。
盈利模式猜想
尽管，花样年宣称在进入养老地产领域的经营模式研究已经完成，但并没有进一步对外透露具体运作模式。花样年未来的养老地产盈利模式，也成为市场的一大猜想。
与普通住宅开发不同，养老地产更接近于持有型商业地产的运作模式。这意味着，需要较多的资金沉淀，投资回报周期较长，同时存在一定经营风险。这也是国内开发商谨慎进入的主要原因。
万科从2006年开始探索养老地产，直至2010年底才将首个养老地产项目―“活跃长者之家”推至台前。探索两年多的保利地产，对其首个养老地产项目是租还是售，仍未有确定。
“目前，深圳健康产业园的项目已经在做，但具体的经营模式还不适合公开，因为涉及到商业机密。”上述花样年的内部人士向时代周报记者说道，在一切都未定型之前，不方便作过多透露。
陈首春根据商业型养老地产的功能，划分适老住宅、老年公寓以及长期照护机构三类。其中，这些地产项目又可分销售型物业和持有型物业。
鉴于国内开发商的融资瓶颈和资金压力，“我认为，可能涉老地产项目应该参照目前商业地产的操作模式，”陈首春表示，在养老项目中可配备一定数量的住宅类物业作为快速套现的产品来平衡开发商的资金压力。同时，持有型物业和销售物业的比例要通过测算，使销售型物业的销售收入能够基本覆盖全部初投资。
此外，长期持有运营养老产业，对于开发商而言，也是一大挑战。
保利地产副总经理王健对此坦言，养老社区若长期运转则需要生存下去，盈利模式是一个难点，需要投入多少资源都需要摸索。此外，养老配套服务运转起来不容易，企业要对社工以及服务人员培训问题，还包括要整合政府、医院等各方面的资源，涉及问题太多太复杂。
对于开发商而言，进入养老地产，“玩概念是嘴皮子门槛，真正要做门槛不少，包括投资、产品、设计、管理等等。”资深房地产投融资、战略专家张健向时代周报记者说道。
[关键词] 共享养老机构；内部控制机制；策略研究
[中图分类号] F272 [文献标识码] B
[文章编号] 1009-6043（2017）04-0045-02
互联网技术的不断发展，基于共享理念发展的共享养老模式成为当前养老产业发展的主要方向，理想的共享养老模式不仅促进养老资源的共享，而且还会降低养老机构的运营成本，提高盈利空间。但是通过实践调查，很多养老机构存在经营风险过大、盈利能力不足以及财务管理不规范的现象。因此，基于共享养老机构所存在的问题，从内部控制视角对共享养老机构的内部控制机制进行研究，以此规范我国养老产业的健康发展。
一、内部控制机制的概述
内部控制是社会经济发展到一定阶段的产物。内部控制就是通过系列的制度规范等保护与会计信息的真实性和完整性，保证财产物资的安全性，从而为企业创建更大的经济效益的控制活动。内部控制机制的主要内容是委托理论，即人根据委托人的利益从事某些活动，委托人相应的授予人某些决策，双方形成契约关系。基于委托关系的存在使得产生相应的内部控制机制，其主要包括三个层面：一是治理控制。治理控制是内部控制的第一个层次，其主要目标就是保护各方利益者的权益，并且对相关决策者进行监督。例如在共享养老模式下，养老机构为了实现养老机构的网络化管理会制定相关的制度规范，以此约束相关人员的行动，保证养老院运营符合相关制度的要求；二是管理控制。管理控制顾名思义就是为了实现组织目标，而对资源等进行管理的过程。管理控制就是以经营权为基础，对企业的各种资源进行管理与控制。例如在养老院经营过程中，经营管理者需要根据老年人的需要及时购置相应的物品等，以此满足老年人的生活需求；三是业务控制。业务控制是内部控制的基础，也是内部控制的关键，一般企业的内部控制主要精力放在业务控制层面上，例如企业根据战略发展需要制定的岗位职责、对员工进行的分工都属于业务控制的范畴。业务控制融入企业经营的全过程，是内部控制责任落实的重要载体。
在共享养老模式下，加强养老机构的内部控制机制具有重要的现实意义。首先通过构建内部控制机制有助于降低养老机构的经营风险。在互联网环境下，养老机构通过运营共享养老模式，实现了养老资源的共享，大大提高了养老机构的经营效率，但是与此同时养老机构遇到的经营风险也日益增加，例如在养享模式下，养老机构之间的竞争越来越激烈，养老机构的经营风险也就越来越大，而通过内部控制机制可以从B老机构内部运营管理入手，通过调整与优化经营策略等消除不利于养老机构运行的因素，从而保证养老机构在市场竞争中实现盈利；其次有利于减少养老机构成本支出，实现资源优化配置。通过网络化管理可以对养老院资源进行整合，实现了医疗、护理以及照料等方面资源的结合，减少了养老院的费用支出。例如养老机构通过网络管理平台可以根据老年人的需求购置相应的物资，这样大大降低了铺张浪费的现象。
二、共享养老机构内部控制机制存在的缺陷
虽然经过多年的运营管理，我国养老机构建立相对完善的内部控制机制，但是基于共享经济的发展，尤其是智能养老产业的发展，养老机构在发展共享养老模式过程中暴露出内部控制机制不完善的问题，其具体表现在：
（一）养老机构信息披露不充分
在养享模式下，实现资源的优化整合配置关键是掌握完善的信息，只有对养老机构的信息进行全面掌握才能保证资源的最优化配置，但是基于利益考虑很多养老机构在信息披露时存在缺陷：首先共享养老机构披露的信息过于笼统。在共享养老模式下，任何信息都会影响绩效的发挥，以公立养老院为例，根据对公立养老机构的信息披露现状看，其披露的内容主要是几张简单的财务报表，并没有将机构内部的财务资源等进行全面的披露。尤其是对于财务数据的披露并没有做出相应的说明，影响社会消费者的了解；其次养老机构的信息披露没有理清预算与会计的关系。在共享养老模式下，养老机构的信息披露往往侧重对预算管理的披露，而忽视会计管理信息披露，导致机构披露的信息并不能全面的反映养老机构的财务状况和运营成果。例如在共享养老机构的管理过程中，管理者为了凸显自己的业绩，他们会选择重视收支核算，强调收支平衡，而忽视对绩效考核的评价，最终导致养老机构的养老服务质量不高。
绿城乌镇雅园，被绿城集团董事长宋卫平定义为绿城养老地产的“实验版本”，他正在将“学院式养老”的概念模式付诸于实践。
学院式养老的实践
乌镇国际健康生态产业园位于浙江桐乡，定位为休闲健康养生养老为主题的园区，占地面积约1500亩，总投资约85亿元，将建设医疗公园、五星级养生度假酒店、特色商业中心、国际养老护理中心等六大功能区，绿城乌镇雅园是其中一部分，规划650亩。
浙江雅达置业有限公司执行总经理朱浩义告诉记者，学院式养老简单来说，就是在提供基础的日常生活与医疗服务之外，在园区中以学校为组织形态，开展符合老年人生理和心理特征的学习、活动为核心内容的一种新型养老模式，实现老年人物质与精神的“双盈晚年”，从而推动家庭、社会的和谐发展。
“人一旦超过了65岁，反应能力就会下降，但是老年人拥有丰富的经验与阅历，如果这部分的优势发挥好了，还能够继续实现自己的价值，这也是我们提出‘老有所为’的原因。而传统的护理院、养老院仅仅满足了老年人最底层的生存需求，对于精神层面的需求基本忽视。学院式养老重视的就是老年人的精神生活，这也是我们同其他养老地产模式的不同之处。”朱浩义说。
因此，在乌镇雅园项目中，颐乐学院是核心，住宅变成颐乐学院的配套。1500亩的园区，其中1000亩是配套，而仅颐乐学院总投资就达3亿元。
记者在乌镇雅园所设的展示区中看到一部分老年人配套设施。朱浩义透露，园区内设立的“健康促进馆”，拥有一套完整的关于老年人身体健康的管理设备以及相关的检测、康复系统，其中系统由杭师大主导开发，而设备则部分从国外引进。可以说，这是一个现有资源的有机整合。
实际上，绿城在养老地产方面的相关探索早在2007年就开始了。探索的源头是绿城所做的园区服务体系。“在这个整体的服务体系中，包括文化教育、医疗健康、生活服务，随后这个体系发展成为一个‘标配’，每个绿城的社区中，都会有颐乐学院。我们更关注生活在本体系中的人情况。蓝庭项目是我们学院式养老最初步的探索，规模比较小，但这里面医疗和基本生活服务我们都有了。”朱浩义告诉记者。
之后，绿城就在临平蓝庭项目中尝试做一批颐养公寓，同时配备了老年大学、健康中心、文体活动中心、社区门诊、护理院等公共配套，以满足老年人的需求。
颐养公寓共计十层，一二层为社区医院、活动中心、园区食堂及洗护中心，三四层为护理院，共计三四十个房源，可容纳60名老人入住，目前已入住的老人共计四五十人。五层以上则是老年公寓。
朱浩义介绍，在蓝庭项目里面，开办了一所社区老年大学，但课程不是很系统。所以绿城从去年开始就组建了绿城颐乐教育投资有限公司，专门办老年大学，研究老年人的系统课程。目前绿城已在全国开办了20所颐乐学院，共有2000多名老年学员。
如何盈利？
“落地”还意味着要解决现实的资金与盈利难题。相关行业人士表示，其实养老地产比商业地产更难做，要求沉淀的资金量更大，因为养老地产需要更多配套服务的建设，这些都不可以变现，只能要求开发商一直长期地持有运营，这对开发商的运营能力是一个非常大的挑战。
另有人士指出，对于绝大部分开发商而言，不能滚动开发的项目就不是好项目。几乎所有的商业项目都需要短期能变现的产品，而内地的养老社区开发恰恰无法满足这种要求。
朱浩义表示，乌镇雅园的住宅主要以出售为主，也是以回笼资金为目的，后期会考虑部分出租，但尚未确定最终比例。除此之外，集团还在考虑与保险公司合作，将部分房源整体形成相关金融产品，但方向依旧在探讨过程中，这或许是这个商业模式未来的一个发展方向。
而目前，整个乌镇项目拥有以下几个盈利点：首先，颐乐学院，通过向学员出售学员卡，基本费用在每年3000～5000元；其次，医疗护理，针对行动不便老人，项目拥有护理院与半护理院，在此过程中收取一定的护理费用；再者就是物管费。
尽管如此，在庞大的项目规划中，想要短期内获得收支平衡，仍旧是一个很大的挑战。
值得注意的是，乌镇国际健康生态产业园的东家实际上是绿城和雅达国际，两者所投资的比例为5：5，这在众多联合投资的项目中比较少见。而雅达国际其实是一家专注于康复医疗和养老产业的大型投资公司，背后的投资者包括和谐基金、IDG资本、红杉中国以及云峰基金。全国社保基金也首次通过乌镇国际健康生态产业园进入健康养老产业。
与雅达的合作能够带给绿城更多的资源与便利，也为项目的发展提供了坚实的后盾。”朱浩义说。
呼吁政策支持
除此之外，在养老项目方面，政府支持与否也对项目的发展至关重要。
“就乌镇雅园项目而言，桐乡市政府比较支持，500亩住宅的部分是按照常规的地产项目在操作，而在医院、学校方面前期的规费、税收上有所支持，但在政策层面目前还没有一个系统的针对养老产业的支持，这是比较欠缺的。”朱浩义说。
例如在床位建设方面，政府所给出的补贴与床位建设投资的金额相比，简直就是杯水车薪。据悉，每个床位建设投资好一点的需要四、五十万，最差的也要二十万。按此推算，养老地产利润也许只有普通住宅地产的30%～50%，并且需要长期投入并持续跟进。在这个过程中，相关的利益损耗也是无法预估的。
【关键词】澳大利亚 养老服务 借鉴
一、澳大利亚养老服务概况
截至2014年4月，澳大利亚总人口约2345万。超过14%的澳大利亚人在65岁及以上，总数约为328万，1.9%的人口在85岁及以上，总数为44.6万，是世界上平均寿命第二高的国家。作为高福利国家，澳大利亚的老年服务非常完善。大约70%的65岁及以上的澳大利亚人接受政府的资助养老服务，25%接受某种形式的支持或居家照料服务，还有5%住在安老院。
（一）政府在养老服务中的职责
政府是澳大利亚养老服务的主要出资者。澳大利亚有三级政府，分为联邦政府、州（领地）政府、地方政府。各类型的老年照料服务由联邦政府和州地政府根据每年达成的出资协议来拨款。政府出资主要用于安老院等基础设施、对住安老院的老人提供津贴补贴和以合同的方式购买私人及非政府组织提供的老年照料服务。澳大利亚三级政府在养老服务事业中扮演不同的角色，发挥不同的作用。联邦政府的主要职责是负责宏观政策的制定，为主要的服务项目提供资金支持；州、领地政府则主要负责养老机构的管理，并通过与联邦政府签订协议的方式，共同管理服务项目；地方政府则直接提供一些社区老年服务，并发挥一定权限内的管理作用。
（二）多元化的老年照料方式
澳大利亚的老年服务包括社区照料、院所照料和弹性照料三大类。社区照料由澳大利亚政府设计的家居和社区照料（Home and Community Care，HACC）和家庭照料包计划（Home Care Packages Program）两大项目构成，包括包括送餐服务、社区护理、个人照料、上门帮助、照顾者的暂休服务、社区交通和家庭支持服务等等。机构照料是为那些不能独立或依靠别人而继续在自己家里生活的人提供服务，按是否需要医疗设备，分为高等级和低等级照料。弹性照料是社区照料和院所照料的替代，重视被照料者的需求，通过灵活方式为老人提供服务，弹性照料可以在机构或社区环境提供。
（三）养老服务的主要提供主体
虽然政府是老年照料的最大出资者，但服务提供的主体还是非盈利组织（宗教组织、慈善机构、社区为基础的供应商）。2012-13年，非盈利组织提供了58.3%的院所照料服务，盈利组织提供了36.2%的服务，政府提供了5.5%的服务。政府通过合同的方式将有关社会事务委托给相关社会服务机构，成为社会服购买者和服务实施结果的评价者。政府在养老机构的立项审批、建设规划、运营管理等诸多方面都采取了严格的“准入制度”。如果机构在建设和运营过程中出现任何违规、违法行为，会被随时被叫停或取消运营资格。所有的养老机构必须有政府核准的执照，该执照必须每三年检查一次，符合标准的才可以继续执业。
（四）服务人员的供给
给老年人提供服务的机构雇员，必须拥有相应的执照，经警察局提供无犯罪证明记录，才能在相应的岗位工作，以保证老年客户的人身和家庭安全。如果发生纠纷或者伤害，服务公司要对客户进行赔偿。澳大利亚还有很多志愿者协会组织，志愿者在提供服务前大都经过正规培训，一般是大学以上学历，并有一技之长的60岁以上老人机构支付给其交通费，不付给工资。
二、对我国的借鉴意义
中国老龄事业发展“十二五”规划指出：构建居家为基础、社区为依托、机构为支撑的社会养老服务体系，将是中国特色的新型养老服务模式。中国的国情不同于澳大利亚，不可能完全套用其养老服务的经验，但澳大利亚相对完善的养老服务模式对中国有一定的借鉴意义。
（一）明确政府在老年服务事业中的职责和作用
目前我国养老服务业的法律法规体系不健全，除了《老年人权益保障法》外，与养老服务事业有关的法条基本上分散于不同的法律法规中，缺乏全国性的专门用于规范养老服务事业发展的单项行政法规，政府要大力推进法制化建设，把养老服务事业纳入法制化轨道。另外，各级政府的要加大老年服务的资金投入，完善各种养老方式的基础设施建设，使其满足老年人对服务设施的基本需求。同时，在中国大多数老年人支付能力不足的情况下，政府要对接受服务的老年人或提供服务的机构进行费用补贴，减少老年人应无力承担费用而得不到服务的风险。政府还应制定相应的机构准入机制来约束养老机构的服务行为，迫使其提供能满足老年客户的需求的服务。
（二）养老服务的多元化发展
相对于集中的机构养老，居家养老目前仍然是我国老年人的养老首选，这与老年人比较节省、思想比较传统等因素有关。在进一步加大对集中式养老机构投入的基础上，应探索介于居家养老、集中养老之间的半开放式养老方式。有条件的社区办社区托老所、“日托班”，成立老年人餐饮配送中心等。上海一些小区展开的类似服务，很受老年人的欢迎。居家养老服务要以经济困难老人、独居、空巢老人为重点，以日托照顾和上门服务为主要方式，为其提供生活照料、家政服务、康复护理、医疗保健、助餐等服务。
（三）养老服务体系引入市场机制
养老服务具有公益性和福利性的特点，要在健全完善社会保障制度的前提下，追求服务质量的提高。解决的有效途径是公共服务的市场化方式。可以学习澳大利亚养老服务的运营方式，采用合同的方式将市场机制引入公共服务领域，将养老服务承包给符合资质的市场机构，不但可以降低政府的管理成本，还能提高服务的质量。对新建的养老院，通过招投标的方式，引入民间资本；已有的公办养老院则可以以法人治理的方式进行改进。至于高端养老市场，则由民办民营的机构充分竞争，提供更高档次的服务。同时吸引外资进入中国养老产业，以提高管理经营水平。要拓宽养老服务业的融资渠道，加大金融对养老服务的支持力度。
你所不知道的黄金和黄金业务
黄金不是最佳的投资品。股神巴菲特从不做黄金交易，他说黄金没有任何投资价值，的确，戴在人们脖子上的金项链除了财富的象征外，不产生增值，更不会“生出”新的项链来。著名经济学家郎咸平则说，过去100年里，80年黄金价格是下跌的，只有20年在上涨，尤其是最近12年上涨明显，涨幅高达330%。然而，俗话说花无百日红，假如一位投资者2012年购买了10公斤黄金，均价约每克340元，到2013年5月，大概每克为260元，此时亏损已经超过20%，损失超过800万元了！仅最近50天的下跌，跌幅就接近20%，购买黄金及做多的投资者损失惨重！
黄金投资到底价值几何？回顾百年中国历史，上世纪二三十年代，鲁迅、这样的知名大学教授月薪是200块大洋，他们大致花费800个到3500个银元能在西直门附近购置一套四合院，拿当时的价格换算到黄金，按照民国初年《银行周报》编的《民国经济史》记载：民国元年一月（1912年1月），黄金与银元的比价是三十九块半银元兑黄金一两，200块银元可兑换黄金5两。鲁迅在北京买过两回房，分别花费20两、88两黄金，还原到今天，人民币30万到130万元。而目前北京的四合院动辄上千万甚至上亿元，知名教授的月薪也就是万元计，绝对是买不起四合院的，可见黄金远远地跑输了四合院和CPI。黄金涨价显然远远落后于房地产的涨幅，因此黄金并非最佳投资品。
黄金不是资产而是商品，是消费品而非投资品。普通投资者容易把黄金作为资产来储备，主要是受黄金拜物教影响，当人们面对通胀担心、房子价高买不上、储蓄实际收益率为负等，同时股市风险大债市流动性差而信托私募等不敢碰，银行却适时推出黄金投资和交易业务，开办贵金属交易中心、实物金投资和纸黄金账户金夜市等等，于是大家简单地选择了黄金。事实上黄金仍是商品，特殊一点，其价格不仅受供求影响，更受到货币供应、美联储决策等因素影响。
黄金基本属性的再认识
黄金具有三大属性，分别是自然属性、商品属性、货币属性。
所谓自然属性，黄金是一种稀有的贵金属，在自然界中十分稀少、分布不均、开采困难，所以黄金的产量一直都很低，即使在开采冶炼技术十分发达的当代，黄金的年产量也只有大约2500吨左右。所以市场黄金的供应是有限的，随着社会人力、物力成本的增加黄金开采的成本也在不断增加。
再有就是黄金的商品属性，黄金的商品属性大家应该很容易理解。黄金可以作为装饰品，比如：首饰、佛像装饰；黄金物理性质非常稳定，可以用于电子技术、通信技术、医疗技术，比如手机中的一些部件都存在少量的黄金等。而作为商品影响黄金价格的直接因素便是供需关系。如果金价一直下跌，黄金开采的利润空间将大大缩小，这样会直接导致黄金开采量下降，从而影响到黄金市场的供应。供应量减少了而市场的需求不变的情况下，黄金自然会出现上涨。
黄金还有一个属性，就是货币属性。马克思说“金银天然不是货币，但货币天然是金银”。无论是从最初的金本位时期还是到后面的布雷顿森林体系时期，黄金都在充当货币的功能。货币是一个国家信用在做担保，而黄金不需要任何信用担保。因为大家都认为黄金就是信用，何时何地都可以转换成现金。所以当货币贬值的时候人们都会选择黄金作为唯一的保值工具。
黄金市场和黄金业务怎么啦？
黄金热有原因但却不理智。分析黄金市场价格变化，黄金价格受综合因素影响：第一，新兴市场国家尤其是中印国民财富迅速增长，消费需求显著增加；第二，弱势美元影响，美元指数与黄金价格大致呈现负相关关系，1993～2003年美国经历海湾战争之后，美元强势，美元指数上升至118历史高点，期间黄金价格下跌，最低接近280美元每盎司，而2004～2011年美元指数下跌，黄金价格持续上升；第三，美国采取宽松货币政策，各国加速印钞；第四，出于对金融危机的担心，欧洲国家央行纷纷进入黄金交易基金；第五，各国央行纷纷增加黄金储备。
当前美国经济复苏信号不断增强，美国股市道指和标普500指数的不断走强助推美元走势强劲。密歇根大学近期公布的调查显示，美国5月消费者信心指数远高预期，信心水平接近金融危机前水平，美国5月密歇根大学消费者信心指数初值为83.7，创2007年7月以来最高水平。与此对应道琼斯指数屡创新高，突破15000点之后，没有人指责泡沫，反而吸引来更多的资金，包括从黄金市场撤退的巨量资金。当投资于黄金的资金显著减少时，黄金价格下跌成为必然。
黄金价格趋势如何？还要不要抄底？本文观点是未来很长一段时间，黄金都不是投资品的首选！黄金将要进入一个非显著上涨、非常态下跌的整理态势，可能演变为以1200美元一盎司为机制中枢上下波动。从技术上说不排除二次冲击前期高点的可能。甚至有观点认为黄金的理论价格在3000美元。“理论上说，黄金期货价格涨到每盎司3000美元也是可能的。”继4月中旬国际黄金价格上演清盘式暴跌之后，国际黄金价格在5月再次大幅下挫。截至5月22日，纽约黄金价格已经连续多个交易日下跌，目前维持在1370美元/盎司，累计下跌100美元/盎司左右，累计跌幅达到7%。随着国际金价的下跌，虽然近期商场不断下调黄金柜台销售价格，但是并未出现4月份疯狂的抢购现象，顾客对价格更加谨慎了，多数投资者开始观望了。
为什么此次黄金价格下跌甚至暴跌？分析美国在石油战争中获得了战略性的胜利，由此及彼，我们不禁联想到，此次国际黄金市场突发性的价格跳水以及愈演愈烈的黄金战争背后，会不会又什么图谋？对比石油价格和黄金市场，两市都曾是在牛市一路高歌猛进时，出现突然性暴跌，没有征兆显示市场发生逆转。或许说，盈利者兑现利润、市场预期或者投机炒作导致价格出现急剧下跌，2008年石油价格曾达到每桶147美元，当时的市场预期和投资客进行大量抛售，最终导致价格崩盘。而同期市场供求关系已经远远超出真实的情况。另外两市的暴跌背后都有美国国家政策的影响因素。2008年石油价格暴跌前，只有美国一家面临严重的次贷危机。伴随石油价格的迅速下跌，美国次贷危机转变为全球性金融危机。通过石油以及全球美元体系，美国将国内危机和过剩的流动性输出到世界各地。而此次黄金价格的暴跌，也恰恰发生在美国试图对危机以来的量化宽松政策作出方向性调整的关键时刻。黄金价格最终会调整到什么程度，取决于美国政府和美联储对下一阶段货币政策的取舍和定位。还可以看到，两个市场价格暴跌时国际环境处在全球金融危机的转折点。2008年石油战争始于美国次贷危机向全球金融危机的转折点，2013年黄金战争则可能将世界引向严重通货膨胀的时代。受前期金融危机的影响，以美国为首的发达经济体较长时间里奉行宽松的货币政策，流通中的货币量持续增多甚至出现印钞大赛。2008年通过一场石油战争，挤掉了石油价格里的大量泡沫，石油市场又多吸收了几年的多余货币。如今黄金市场如出一辙，通过对价格的重新洗盘，黄金市场对全球过剩流动性的吸收能力又显著增强，这样欧美国家又可以继续实施更为宽松的货币政策，以转移国内经济压力。
展望未来，随着金融危机的逐渐缓解，欧洲各国政府对财政、债务危机处理取得进展，黄金在保值方面的优势地位将让位于美元、人民币或其他新兴货币。目前美国经济要复苏，要吸引游资回流，就必须奉行强势美元，而要美元强势，就必不能容忍金价的上涨。2013年里美国的股市会继续强势，欧债危机有可能还将持续，短时间之内欧债危机是不会愈合的，这些对黄金来说均是不利的。而且黄金的趋势一但形成，短时间之内不会改变，起码要持续一些年。欧元和黄金都是美元的替代品，欧元弱势的时候，美元自然强势，美元的代替品黄金就会弱势；同时美元强势则以美元标价的黄金就会弱势。所以黄金白银未来几年必然以调整为主。
具体到未来黄金价格预测，瑞信全球大宗商品研究部门在5月报告中称，在5年内黄金价格甚至可能跌到1000美元以下，下一个大底将是每盎司1350美元，而且会很快到来。瑞信对投资者的调查还显示，在所有商品中黄金未来12个月的展望为最差，一年内将跌至1400美元/盎司。德意志银行甚至预计金价一年内跌至1050美元/盎司。如此悲观，对于现在藏金者、购买实物金打算长期持有的人来说，无疑是噩梦！如果真是这样，银行是否考虑开发黄金做空交易品种，或者不与民争利，减少黄金销售和买单制任务指标，把资源配置到能够银行与储户双赢的业务。
对商业银行现行盈利模式的思考
黄金业务提供了商业银行新的利润来源，但也使商业银行面临日益迫切的社会责任。商业银行在追求利润的过程中不断探索，从财务顾问业务到投行业务收入等，眼下中介业务、纸黄金、实物金业务等成为新的利润增长点，虽然总量不多，但增速迅猛，银行乐于介入。这些业务银行只赚不赔，点差丰厚。此基于黄金需求，买卖量增加，百姓“大利不计小佣”。回想中国证券市场初兴时，也是以佣金为先，成熟后各券商展开了佣金战，低佣金、零佣金逐渐出现。所以，留住客户的不应是佣金。商业银行在满足市场需求，服务百姓需求的同时，还要履行社会责任，要以客户为中心，考虑长远可续经营。目前我国还处在利差主导型盈利模式阶段，从实际情况来看，主要存在以下三个问题：
盈利模式比较单一，传统业务占主导
长期以来，我国商业银行的盈利模式现状体现为两个主体：一是收入总额中以利差收入为主体；二是利差收入中批发业务占主体。这是由于各家商业银行运用资金的渠道极为有限，主要通过发放贷款、上存存款金融机构往来等渠道来运用资金，由此决定了商业银行盈利模式的单一。根据实际情况，美国等西方国家的商业银行中间业务收入比重在50%左右，与之相比，我国商业银行非利息收入所占比重较小，尚有很大的提升空间。
中间业务品种较少，盈利模式的创新性不够
近几年来，为了改变利息收入比重过高的盈利模式，我国商业银行纷纷致力于中间业务的开发，并取得了一定的进展和成就，但截至目前为止，传统的盈利模式并没有发生根本性的改变。一方面，我国商业银行中间业务的品种较少，与国际发达商业银行相比，还有不小差距。目前世界银行业开发出来的中间业务有3000多种，而我国中间业务品种仅有300种左右，实际经常运用的还不多。另一方面，我国商业银行中间业务的技术含量还较低，盈利模式的创新性不够。目前主要经营的业务还大都停留在筹资功能强、操作简单的劳务型、低收益业务上，而诸如个人理财、资产评估等以智力投入为主、盈利潜力大的业务还不足，高收益且具有避险功能的金融衍生工具业务则处于起步阶段。
重规模轻效益，资金运用结构不合理
在我国，中间业务长期处于从属地位，各商业银行开展非利差业务的主要目的是为了推进存贷款业务的发展，仅把其当成吸收存款、稳定客户的一种间接获益手段。随着金融市场的不断开放，中间业务的竞争日益激烈，部分商业银行为抢占市场不惜血本参与市场竞争，导致整个市场收费过低甚至不收费，造成市场规模扩大与效益降低并存的局面。同时，随着内部资金收益率的下调及存款利息上调，商业银行盈利空间越来越狭小，而大部分资金却又无法找到对外运用的出路，使得商业银行低效率资金比重增加。
从西方发达国家商业银行的发展进程来看，随着利率市场化机制的建立，商业银行所面临的盈利空间越来越窄，中间业务也必将成为中国商业银行利润增长的一个新引擎。在中间业务方面，商业银行可以开展经营租赁、回租租赁、杠杆租赁等业务种类。在客户金融需求多元化的今天，商业银行需要转变过去的服务方式，应该以客户为中心，急客户之所急，根据客户的需要来开展业务。比如，在存款业务方面，商业银行应当发展个人银行、网上银行，推出功能齐全的金融工具以及使客户能够迅速便捷的办理业务的服务。对于资产业务，可以为客户提供创新型的银团贷款、并购贷款和保理贷款等，满足客户多元化的要求。商业银行可在以下方面谋求创新：后资产管理（即针对企业资产负债表提供的金融服务、融资方案）、财务成本节约方案（即非资金的银行咨询服务），以及后财富管理（针对老百姓财富保值、增值需求，消费享受需求，如旅游、养老金融等进行财富管理）。
对银行黄金业务及盈利模式的建议
商业银行要开放思维，转变理念。目前商业银行都提出以人为本、以客户为中心、重视产品创新等等理念，但是基本上都出于实现自身发展战略的考虑，不太专注研究客户需求，更没有顾全客户利益。一些银行推出买单制，确实促进了战略性业务的快速增长，但是也不尽善尽美，比如导致柜员把客户作为赚钱工具，什么能来钱做什么，优质服务换不来钱就不那么重视了，一些基本的服务懈怠了，长此以往人心散了，金钱至上，根本谈不上长期战略目标实现，银行开发产品也大多追逐市场热点，2006年、2007年中国股市恢复性增长，基金收益率超过100%，于是2008年基金狂热，中邮基金发行申购一天募资300亿份，银行大堂经理无不推销储户做基金业务，散户的亢奋更让银行到营业时间关不上门，结果奥运奖牌红股市惨绿，其后基金一蹶不振，深套投资者，个别客户把怨气撒到大堂经理身上，甚至追着银行员工打骂，今天的银行黄金业务有可能也落入此局面。实际上前瞻性、低风险的创新一般会坐冷板凳，但是市场先机惠顾的恰好是有准备者。此时商业银行就应该冷对黄金热，追寻下一个投资收益客户赚钱的创造性思维。
商业银行要重视研究市场，尊崇规律。商业银行综合化是必然趋势，老百姓走进银行，不需要明白银行是储蓄所、分理处、营业中心、理财中心还是别的什么专营机构，那是银行内部的事，银行要提供的是优质的、综合性、专业的服务和产品。银行规模也不是终极目标，资产业务、财富管理、效率和质量等等才是银行经营的目标，每一位行长都希望存款、利润大增长，但那不是领导人个人意志决定的，而应该切合实际，尊重市场规律，尊重客户意志和需求，把效率质量效益作为目标，以优质服务、专业专家服务、双赢的产品作为工具手段。放下一时的涨跌，规避大起大落，真正实现稳健经营。
商业银行要发展财富管理业务。中国发展国富民强，面对巨额增长的财富，银行理所应当迎接财富客户，据估计目前我国有一百万千万级现金类金融资产财富客户、大约三万个亿万级富翁、一千多个十亿级富豪，把这些高端客户服务好，银行可以事半功倍。与此同时，银行不能嫌贫爱富，要结合区域特点，服务大众的同时，重点做好财富管理业务，为企业提供全面的金融服务方案，为储户提供适应利率市场化、财富多元化、保值增值的服务。
商业银行要集约化经营，重视金融市场业务。银行需要集约化经营，网点是产品销售中心、服务中心、责任中心，不要是利润中心，银行分行、总行统筹运营资源，才能适应瞬息变化的金融市场，才能提高竞争层次和盈利水平，利润中心下沉，只能引发低层次的竞争，支行长们追逐短期目标和奖金绩效最大化，容易放弃本行大局、战略目标和银行责任，甚至酝酿风险。业务风险、操作风险基本都在基层，声誉风险、市场风险是次生风险、系统风险，是总分行集约化经营可以管控的。目前最突出的不是集中客户到上级（受上级人力资源限制不可能进行优质服务），那是形式上的集约化，而应体现在集团客户部、机构业务部、金融市场部等垂直管理的集约化上，力求做好增量业务和增值业务，运用规模优势在金融市场创造非利差利润。
商业银行发展养老金融业务。中国已经进入老龄化社会，老年金融值得银行探索。养老金融业务不只是企业年金、养老金托管业务。老年人有资产特别是房产，但普遍不想给儿孙添麻烦，愿意自己理财、养老、旅行、充实生活、善终，这就要求银行开发适应的金融产品和服务。
城镇化为银行提供巨大商机。未来三十年中国发展的重要路径在城镇化，城市基础设施经营遇到了瓶颈，而广大的农村、农民才是发展的动力。商业银行紧跟城镇化，也为广大网点提供了用武之地，问题在于银行适应城镇化的产品太单调，好像不做政府平台、不做房地产就没什么业务，这是错误的观念。城镇化有大市场、好金矿，值得银行研究应对。
商业银行要跟进中国梦、敢做银行梦。党的十以来，追求富裕人民安居乐业的中国梦成为主旋律，银行学习落实十精神，就要研究金融服务中国梦的具体策略措施，寻早中国梦的商机。对比美国梦，2013年美国表现为就业创最近五年新高，道琼斯指数跃过15000点，且屡创新高，投资者笑了、奥巴马乐了。而中国股市却在2200点挣扎，8000万股民深受折磨。新任中国证监会掌门人肖钢首次发声就提出，中国资本市场承载着中国梦，那么股市年内上3000点、未来冲击6000点就不是做梦。此时，散户不敢做基金业务，不愿进股市，银行存款理财还可以做，但是恐惧就是机会，银行应该引导客户准备CTS业务、基金定投业务，如果客户赚钱了收益正增长财富增加，再做销售客户会不高兴吗？赢得客户就得让客户盈利，扩大销售根本在于客户的口碑！
