时间：2022-09-07 02:18:31
房产税的征税对象是房屋，无论是按房产余值的1.2%征收，还是按出租收入的12%征收，按不同的基数计算税金，企业缴纳的税金就不同，这其中就有了节税筹划的空间。笔者结合工作中的实际经验，根据计税依据，从三方面展开阐述房产税的纳税筹划。
一、降低房产原值的纳税筹划
筹划时，首先，企业应当仔细区分房屋，非房屋建筑物以及附属设施，配套设施。所谓房屋，就是上面有顶，四面有墙柱，能够遮风避雨，可供人们生产、休息、娱乐、活动、仓储等的场所。因此，对企业除厂房，办公用房外的建筑物，如果把停车场，游泳池也都建成露天的，并把这些独立建筑物单独进行会计核算，单独记载，与厂房、办公用房分开，这部分建筑物不符合房屋范畴，所以其造价不计入房产原值，不用交房产税。其次，正确核算地价，税法规定，房屋原价应根据国家有关制度规定进行复核，而《企业会计准则第6号—无形资产》规定，企业取得的土地使用权通常应确认为无形资产。自行开发建造厂房等建筑物，相关的土地使用权与建筑物应分别进行处理。购土地及建筑物支付的价款应当在建筑物与土地使用权之间进行分配，难以合理分配的，应当全部作为固定资产，也就是说对自建，外购房屋业务，均要求将土地使用权作为无形资产单独核算，“固定资产”科目中不包括未取得土地使用权支付的费用。
二、降低租金收入的纳税筹划
(一)分别签订租赁合同按照税法规定，企业房屋租赁属于从租计征，按租金收入的12%交纳房产税。但往往企业出租的不仅仅是房屋设施自身，还有房屋内部或外部的一些附属设施，比如机器设备、办公家具等，税法对这些设施并不征收房产税。而企业往往在签订租赁合同时，将附属设施和房产一起计算租金，这无形将设施也交了房产税，增加了企业的税负。这就要求我们在会计核算时，将房屋与非房屋建筑以及各种各样的附属设施、配套设施进行合理、恰当的划分，单独列式，分别核算。例如：某国营宾馆采用出租经营方式，双方谈定：甲方将宾馆连同内部设施租给乙方，乙方每年支付租金480万元，租赁期限十年，并据此签订了租赁合同。按照这份出租合同，甲方每年交纳的主要税款如下：房产税：480×12%=57.6(万元)营业税：480×5%=24(万元)城建税及教育费附加：24×(7%+3%)=2.4(万元)以上各项税费合计为84万元。上述合同，在总租金不变的情况下，把一个房屋租赁合同改变为房屋租赁和附属设施租赁两个出租合同。甲方以每年300万元的房租出租房屋，以每年180万元的租金出租宾馆内部附属配套设施。按照改变后的出租合同，甲方交纳的主要税款如下：房产税36万元(300×12%)，营业税：24万元(480×5%)，城建税及教育费附加2.4万元，以上各项税费合计为65.9万元。总额就因合同改变而发生改变，每年减少税收负担21.6万元。
(二)转化服务内容例：某企业因经营不善等原因，仓库被闲置，为增加收入，企业对外出租仓库，当年取得租金1200万元，依据税法，实际交纳的各项税金为：房产税144万元(1200×12%)，营业税60万元(1200×5%)，城建税及教育费附加6万元，同样是这份合同，按照当地物业管理标准，将年租金1200万元，变为租赁费700万元，物业管理费500万元，那么依据税法，营业税、城建税及教育费附加不变，物业管理费只交营业税，不交房产税。房产税按租赁收入700万元计算为84万元，企业减轻税负60万元。值得注意的是物业管理资格认定必须先经建设主管部门行政审批，再去税务部门批准，就可以从事物业管理业务了。
(三)改变收入性质某商业企业的库房大量闲置，于是只好用来出租，出租的库房有6栋，其房产原值为3300万元，年租金收入为400万元。按房租收入计算应纳税额合计为70万元。其中：房产税48万元(400×12%)，营业税：20万元(400×5%)，城建税及教育费附加：2万元。企业用租赁方式经营库房，税收负担明显过重。那么想降低税收成本，必须将单纯的房屋租赁改变为仓储保管服务。我们节税筹划如下：将租赁合同改为仓储保管合同。同时，按照仓储保管的服务要求，公司配备相应的人员和设施。房屋租赁属于从租计征，要按租金收入的12%交纳房产税，仓储保管属于从价计征，则按房产余值的1.2%交纳房产税，那么依据税法，该企业应纳税额为49.72万元。其中：应纳房产税：3300×(1-30%)×1.2%=27.72万元，应纳营业税、城建税及教育费附加仍为20万元，2万元。筹划后比筹划前节约20.28万元，筹划后企业需要增加保管人员工资等经营成本，对于仓储管理，技术要求不高，可录用遵章守纪、责任心强的下岗职工，而录用下岗职工，公司又可以享受有关税收优惠，降低企业经营成本，这部分经营成本比起税金来说是小头，企业在大帐上还是划算的。
三、利用税收优惠政策进行纳税筹划
房产税作为地方税种，税法规定了许多政策性减免优惠，如对损坏不能使用的房屋和危险房屋，经有关部门鉴定，在停止使用后，可免征；企业因房屋大修导致连续停用半年以上的，在房屋大修期间免征房产税，在基建工地为基建工地服务的工棚等临时性房屋，在施工期间，免征房产税，纳税人有困难的，可定期向有关税务机关申请免征、减征。另外企业自办的学校、医院、幼儿园、托儿所、敬老院使用的房产；老年服务机构自用的房产；地下人防设施的房产免收房产税。企业将这些房屋单独核算，用足税收优惠政策，减少房产税支出，以达到节税目的。企业在税收法律法规许可的范围内，构建财务管理融资活动的税收筹划方法，使企业决策时选择总体收益最大化的纳税方案，以实现企业价值最大化的财务管理目标。
作者：薛金花 单位：陕西省林产品开发贸易总公司
优质物流设施供应
依然紧张
2013年第三季度，全国优质物流设施市场继续保持活跃态势。除成都、武汉等个别二线城市外，本季度全国优质物流设施供应依然紧张。广州市场虽无新增供应，但个别租户因业务调整出现零星退租加之亚马逊迁入定制仓库后即将腾出的可租赁面积立即引来市场积极反响。强劲的需求令各大市场平均空置率维持极低水平，北京、上海西部及部分二线城市标准仓库几近满租。租赁需求方面，电商及第三方物流公司仍是物流仓储物业的主要需求来源。
在供不应求的市场状况下，业主方不断提高其租金预期，各城市优质物流设施平均租金水平环比均保持平稳或呈上升态势，其中上海、杭州、天津、广州的租金环比升幅都接近2.0%。良好的市场表现及积极的前景预期令物流市场继续成为国内外投资者关注的焦点，本季度某外资机构收购上海宇培集团旗下物流仓库的部分股权即是一例。外资开发商如普洛斯等亦积极在武汉、重庆、杭州、南京及天津等二线城市继续扩张。
未来随着更多标准物流仓储物业和电商自建仓库的完工，预计供不应求的市场状况将得到一定程度的缓解。但鉴于电子商务业蓬勃的发展态势，加之制造业持续向内陆地区转移，世邦魏理仕预计优质物流仓库的市场需求仍将保持强劲。政策方面，预计上海自由贸易试验区的建立将有力推动区域内贸易、物流、航运等产业的进一步发展，由此催生大量的工业物流地产需求。
未来6个月预测
2013年第三季度，华北地区仓储及物流设施租金呈现整体增长态势。其中，天津市场摆脱了上季度的低迷，实现租金环比上涨2.0%。其他几座城市也都保持了0.3%至1.4%的稳定环比增速。强劲的市场需求配合稀缺的新增供应不断推高华北地区仓储及物流设施租金水平，使得仓储及物流设施成为本区域增长势头最为强劲的物业类型。季内，因地块位置以及用途不同，各城市工业用地价格价格环比变动处于-6.0%至+2.8%区间，相差悬殊。
北京。2013年第三季度工业用地市场相对稳定。受仓储及物流设施用地需求带动，本季度工业用地价格环比上涨2.6%至每平方米1，919元。
季末，大多数北京高端仓储及物流设施已基本满租。在可租面积十分有限的情况下，业主普遍在提高租金与提升整体租户质量二者中明显偏好后者。因而，本季租金环比仅上涨0.3%至每月每平方米38.4元。在经历了近4年的快速增长之后，本季度商务园租金基本与上季度持平（剔除样本变动影响后实际增长0.1%至每月每平方米150.5元）。
季内，苏宁及上品折扣各租赁了华润物流北京马驹桥仓库约1.1万平方米空置面积。至季末，北京高端仓储及物流设施上季度因电商搬离北京所释放的可租赁面积已基本被完全吸纳。华润物流及宇培物流新仓库将于未来6个月内交付，为市场带来5.1万平方米新增供应，这将一定程度缓解目前供不应求的局面。
天津。2013年第三季度，天津工业市场恢复增长势头。受零售商需求增加推动，物流仓储平均租金环比上涨2.0%至每月每平方米29.8元。另一方面，由于本季度工业用地成交多来自次级地理位置，本期工业用地价格环比下降1.5%至每平方米454.6元。在未来供应方面，预计在2014年二季度普洛斯物流园交付使用前，短期内将无新增供应。
大连。近几年，包括金州新区和普湾新区在内的新兴工业区在大连蓬勃发展。由于本季度大部分土地成交来自新兴工业区，平均工业用地价格下降6.0%至每平方米487.1元。物流设施租赁租金回归上涨势头。平均租金环比上升1.4%至每月每平方米24.8元。
沈阳。本季度沈阳物流仓库租金环比增长0.4%至每月每平方米22.5元。同时，工业用地价格录得2012年第三季度以来最大涨幅，环比增长2.8%至每平方米391.2元。在住宅市场限制政策以及零售物业供过于求的市场环境下，沈阳正逐步将房地产发展重心向工业地产转移，并已颁布了多条优惠政策。凭借扶持政策及沈阳雄厚的工业基础，沈阳的工业地产市场在未来将会继续保持增长。
青岛。2013年第三季度，没有新项目进入青岛工业物业市场。受国际贸易业温和复苏的带动，仓储物流设施租金环比微增0.3%，至每月每平方米13.8元。同时，工业用地价格环比上涨1.3%至每平方米335.3元。未来6个月预计国际创新园一期将投入使用，为市场带来约17万平方米的研发办公面积。
华东地区
在持续的国内消费需求和复苏的制造业需求的带动下，本季华东区域高标准物流设施租金继续上涨。上海、杭州和南京的物流设施平均租金分别上涨2.1%、2.3%和0.6%，而宁波的物流租金与上季持平。杭州录得区域内的最大涨幅，其主要动力在于杭州市场的可租面积稀缺。
上海自贸区于9月29日正式启动，再次确认了上海作为中国改革开放最前沿城市和崛起中的全球门户城市的地位。自贸区的落地无疑将促进外商投资、金融、贸易、物流、航运以及其他经济领域的发展，并随之催生各种类型的物业需求。
上海。本季度上海高标准仓库平均租金上涨2.0%至每月每平方米36.8元，市场需求仍然稳定。高端制造企业表现较为活跃，GLP将在GLP临港物流园为华晨宝马定制75，000平方米的分拨中心;固安捷Grainger在普洛斯松江物流园租得15，000万平方米仓库设施。本季度在奉贤有新仓库入市，新增供应约50，000平方米，使市场总体空置率上升0.4个百分点至13.3%。物流仓储市场稳定的租金增长和活跃的需求吸引了投资机构的密切关注和购买意愿。如近期凯雷投资集团和The Townsend Group宣布投资约2亿美元用于收购上海宇培集团名下的5个物流仓库的部分股权，并在未来2年内投资新建12个物流仓库。上海宇培集团也将投资约2亿美元，使该战略合作的股权投资总额达到4亿美元。
预计四季度仍有18.8万平方米的高标准仓库上市。新增面积大多位于嘉定与松江区域，将有助于缓解上海西区优质仓库供应紧张的局面。租金则预计在稳定需求的支撑下继续小幅上涨。随着相关细则的出台，上海自贸区的建设对上海工业物业市场可能产生的影响也将在四季度逐渐明晰。
南京。2013年第三季度，南京物流仓储市场需求保持稳定。以普洛斯为代表的高标准物流仓库都几近满租，优质仓库供不应求。受此影响，业主租金预期不断提高，市场情绪保持乐观。截至本季度末，南京物流仓库平均租金为每月每平方米19.9元，环比微涨0.6%。截至2014年底，我们预计包括普洛斯、维龙、太古冷链物流等高标准物流仓储项目将在南京经济技术开发区建成投入使用，届时市场可租赁物业面积也将大幅攀升，暂时缓解高标准仓库供应短缺的状况。
杭州。2013年第三季度，杭州市工业用地较上季度微涨0.6%至每平方米432.3元。优质物流仓储设施租金在本季涨幅为2.3%，报每月每平方米22.6元。杭州高端物流设施一直处于供不应求的状态，普洛斯杭州物流园、临江物流园目前都接近满租。临江物流园二期将于明年一季度交付，会提供约22，000平方米的新增面积。位于钱江经济技术开发区的普洛斯钱江物流园目前仍处于规划阶段，预计今年年底开工。
宁波。2013年8月，宁波进出口总额超过190亿美元，累计进出口同比增速下半年以来出现连续回升。受此影响，三季度宁波工业地产市场表现平稳，主要园区工业用地价格环比上涨1.5%至每平方米403.4元，同期物流设施平均租金稳定在每月每平方米21.3元。香港创颖发展有限公司在宁波出口加工区物流中心租赁900平方米的仓库。但整体而言，由于目前宁波市场本地企业仍然是工业物业需求的主力军，而其中大部分的实现方式以购买土地自建物业为主，以外资企业为典型代表的租赁型客户则较少，因此工业物业租赁市场活跃度仍然不高。
由于持续缺乏优质物流仓储供应而需求活跃，本季度广深两地的物流租金继续上扬。尽管没有新增供应，广州仓储市场因业务调整的零星退租及亚马逊迁入定制仓库后即将空出的60000平方米面积为市场带来较大可租面积，吸引到众多有整合租赁需求的电商的关注。深圳本季的主要需求亦来自电商，本地零售商及IT外包服务商在本季度也录得租赁成交。预计两地在未来6个月均没有新增优质物流仓储供应，料稳定的租赁需求将继续推高租金水平。但基于广州市场本季度已出现因承租能力有限而计划退租的个案，预计未来广州物流市场租金将不会大幅攀升。
广州。广州物流市场已逾一年未录得新增供应入市。但个别租户因业务调整出现零星退租加之亚马逊迁入定制仓库后将腾出的近60000平方米这一较大的可租面积立即引来市场积极反响，尤其是众多有仓储整合需求的电商及电子设备供应商。受市场持续的供应短缺及市场对于此番释出面积的积极响应，业主信心攀升提升报价，推动本季度全市平均租金上涨1.7%，报每月每平方米29.5元。
预计未来6个月内可能出现的因租户调整迁出的空置面积将带动市场继续活跃。但鉴于广州市场本季度已出现因承租能力有限而计划退租的个案，预计未来广州物流市场租金将不会大幅攀升。
深圳。自2013年一季度新增20万平方米供应以来，深圳已连续两个季度无新增物流供应入市。本季物流市场需求主要来自本地零售商及电商：某本地文具配送商在西部物流园续租4，000平方米，另外某本地IT外包服务商在盐田港保税区租赁1万平方米做数据中心。由于需求平稳但供应始终有限，盐田港两大物流园及平湖物流园租金本季度上调租金，推动全市物流仓库平均租金整体上涨1.7%至每月每平方米30.4元。预计未来6个月内将没有新增物流设施供应，在需求继续稳定的情况下料全市物流仓库平均租金水平将继续呈现上升态势。
华中及华西区物流设施市场于2013年第三季度展现稳步上升的趋势，三个城市租金受到不同因素的推动而皆有上涨。传统零售商在零售销售额表现良好的推动下对于武汉的物流设施需求增加，进一步推动武汉物流设施租金上涨1.3%;而华西区的主要物流设施需求依然来自于制造业。随着国际物流设施供货商在华中及华西区的持续扩张，物流设施市场将保持成长态势。
成都。2013年第三季度成都工业市场新增龙泉物流园长虹项目的76000平方米。本季租赁需求以三方物流及电子制造业为主，同时，汽车零配件制造业需求也不断增加，我们观察到部分电商行业在成本控制的因素之下，对于仓储物流搬迁降级需求及自建厂房需求增加。预计未来几个季度仍将有项目入市，市场租金保持平稳，第三方物流及电子、汽车制造业的需求仍将表现强劲。
重庆。2013年第三季度仓储物流市场没有新增供应，受到市场需求增加的影响，优质物流设施平均租金环比上涨1.3%至每月每平方米17.7元。本季南岸区出台电子商务生态产业园区的规划，以一系列优惠政策吸引电商入驻，预计物流仓储供应商将会随着电商的脚步入驻南岸区兴建优质物流仓储设施以满足日益增长的需求。另一方面，本季普洛斯拿下两江新区超过20万平方米的仓储物流用地、民生物流拿下两江新区物流仓储用地5万平方米。重庆物流仓储市场依然表现活跃，因此我们预计物流设施平均租金将在可预见的未来保持增长。
关键词：租赁油库成本；自建油库成本；经济评价
2015年以来，石油市场发生巨大变化，全球石油供需持续宽松，国际原油价格持续低位震荡，并且有长期保持在低位运行的姿态，国内市场上对进口原油、成品油、化工原料等海外原料的需求格外的高涨。再加上国家对民企进口原油的配额实行了适度放开、逐年放开的政策，好多地炼拥有了原油进口权，进口原油市场已经打破了石油巨头一统天下局面，各地方炼厂对租赁油库和自建油库项目产生很大的需求。特别是沿海地区石油化工企业对油库项目建设及运营成本逐渐重视。通过这几年对油库项目的成本构成的研究、摸索。形成了对油库项目的成本、效益计算的方法。
一、经济评价理论概述
工程项目的经济评价包括企业经济评价和国民经济评价。前者是从企业的角度进行企业盈利分析，后者是从整个国民经济的角度进行国家盈利分析，根据项目对企业和对国家的贡献情况，确定项目的可行性。我们在这里讨论是前者企业经济评价。
主要从企业角度按现行价格及企业基准收益率进行计算、分析及评价工程项目的投资经济效果，一般采用企业内部收益率及投资回收期作为主要评价指标。
财务内部收益率
式中： FIRR――财务内部收益率；
CI――现金流入量
CO――现金流出量
（CI-CO）t――第 t 期的净现金流量
n――项目计算期
动态投资回收期
P t =累计净现金流量开始出现正值的年份数-1+上一年累计净现金流量的绝对值/出现正值年份的净现金流量
Pt动态投资回收期
二、油库初期市场调研
油库一般采用经营型和仓储型两种运营方法。油库的经济效益计算以经营型为主。仓储型作为参考。在项目初期业主多半会与社会上的调查公司合作，或亲自组织专家去国外考察进口产品，并且调查主要的销售途径及需求工厂的情况，以及委托批发商的销售能力，自己销售团队的建立等一系列问题。这基本思路还是以销定产的模式。在这过程中设计院的专业团队会随业主去现场收集资料，为下一步设计和经济评价成本分析工作做准备。在设计资料收集中有方方面面的考虑，如（项目当地气象资料、气候与温度、降水、洪水、地形、抗震烈度等），有些项目还牵涉到国际影响的问题，比如在国储公司同江市LNG储罐项目，此项目与俄罗斯隔河相邻，因为国际影响的原因，会在安全措施上采取更保守的设计方案，增加不少投资成本和运营成本。现在业主大多会在各省进口口岸的开发区内投资项目。每个地区的差异和省市的投资项目优惠政策不同。实际会有很多影响成本的因素。例如在水、电、蒸汽等公用动力消耗价格不同、政府土地、税收优惠、招商引资政策等的差异，及可依托园区的公用工程的情况等，这对我们今后的效益都产生很大的影响。这些都需要共同团队付出大量的努力去与当地政府及相关部门去了解、沟通、谈判。
三、租赁油库财务费用效益分析
经营租赁油库的费用主要是仓库租金和油品损耗及日常公用工程的消耗费用及油库保险费、维护检修费用、油库人员工资福利、办公租金费用、财务费用等。其中油库租金、油品损耗、员工工资及福利是比例最大的三项费用。油库租赁费用所在的地区不同存在差异很大。一级城市的单位体积的租赁费用因为供大于求，在库存过剩，空置的经营环境下，库租往往较为便宜。二、三级城市可以用来租赁的库容相对较少。而且在考察项目中发现具备交通成熟的条件的油库非常稀缺。
一级城市单位体积租赁费用小于等于35元/立方米
二级城市单位体积租赁费用小于等于45元/立方米
三城市单位体积租赁费用小于等于50元/立方米
但也不排除有个别库区因各种原因价格极低及极高现象。
在其他请专业设计人员根据工艺流程计算出外购燃料及动力的年消耗量及人工定员的规定数量。
外购燃料及动力成本=外购燃料及动力的年消耗量×当地外购燃料及动力价格（由业主调查提供）
人员费用=项目定员×人工薪酬标准
在油库项目中南方地区人员6 ～ 7万元/人.年；中原地区4～5万元/人.年；北方地区5～6万元/人.年.此薪酬是平均水平，包括管理人员和生产人员。
在油品损耗中测算油品平均损耗率 汽油1.5% ，柴油损耗1% 。天然气平均利用损耗率LNG、L-CNG在3%。在生产中按这个损耗率标准控制成本，来对日常维护工作进行检查。
生产成本中的车间管理费、其他管理费、和其他营业费用用按3～5万元/人.年。以上成本用反算的方法测算出储备库的产品的价格的最低成本价。
四、自建油库财务费用效益分析
自建油库节约了运输成本及租赁费用，长期的收益良好。其中规模效益对项目有大的影响。
首先是设计院造价工程师估算出整个项目的投资费用。按投资费用及设计人员的消耗参数。计经工程师计算项目的成本及效益。在这过程中有两点今后成本影响大，1、是土地费用的处理，如果是股份企业中一方出地的情况，土地不计入投资费用。在效益分成中考虑出地方的分成比例，实际企业的收益就会相应降低。2、是土地费进入投资费用中，增加每年折旧费用。总成本费用会上升。其中项目综合折旧年限一般按石油化工行业规定，原油库区项目在14年，成品油库、LNG库项目在18年。化工固体仓库项目在20年，储气库项目在15年。其他成本计算与租赁库相同。
五、油库成本税收的事项
按照财政部国家税务总局《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税（2016）36号中规定）提供现代服务（有形动产租赁服务除外）增值税在6%计算。所有抵扣公用动力消耗成本，正常抵扣计算。且规定允许抵扣规定范围的固定资产进项税额。
成本效益要考虑运营期的政府税收优惠的计算。
六、评价指标确定
（一）在计算的财务内部收益率符合行业规定，计算出项目的盈亏平衡分析，画出示意图。并且要对项目进行敏感性分析，按产品价格、原料价格、生产负荷、投资费用的前后秩序进行敏感性分析。以下就是我们在某个项目计算不确定性分析的表格。（见图1、图表1、表1）
七、项目审批及后期库区管理对成本影响
（一）由于原油市场价格处于历史低位区域，受市场行情各方面影响，价格瞬息万变。项目是否能够以最快的时间建成并投用，是项目经济性的最大制约因素。在审批、设计、采购、施工各个环节进行加快进度。最大的来降低成本。
（二）在油价处于低点时多储存，对库存进行管理，权衡持有存货的成本与收益达到二者的最佳结合。在企业生产后路和资源均衡稳定供应的前提下，通过安排合理的库存周转量，掌握油品价格的趋势，提高油库运营管理效益，满足财务内部收益率大于行业规定的油库基准收益率。进行全面质量管理（TQM）工作、核心是全员、全面精细化质量管理及戴明循环等管理措施的采用，提早收回投资成本。
八、结论
项目的复杂性决定不是每一个项目都能达到行业的最低财务收益率。行业中规定经营性库区财务基准收益率不低于10%。仓储型财务基适找媛什坏陀8%。如果项目成本太高。实在无法达到基准收益率。要在可性研究报告结论中明确提出项目不可行。以免造成巨大的经济损失。如果项目各项成本计算后满足财务收益率需求，也需要在项目的各个阶段给以建设性的意见。
参考文献：
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相关统计表明,近几年来,我国现代物流业已进入一个快速发展的时期,各行各业对叉车的需求量逐年增加,刺激了整个市场的需求。物流业的快速发展,无疑给叉车厂商创造了非常难得的商机:一方面是来自于客户对叉车数量需求的增加;而另一方面,也是客户对物流作业效率的越发重视,客户在获取叉车途径,灵活地配备叉车方面的需求也更加多样化。特别是当今物流外包、仓储外包的发展形势下,更换物流商、转移仓库也为企业的常事,这对叉车、货架处理也时常让物流经理烦恼。如何实现既能满足使用的叉车,又能够灵活配置叉车车队呢?
四种方式运用叉车
目前,大多数企业以自己购买叉车为主,即企业通过使用自有资金、银行贷款等方式购买叉车,获得叉车的所有权和使用权。但对于轻资产的第三方物流来说面临增加企业固定资产投入、资金需要前期支付、承担设备残值的风险、承担设备技术过时的风险等。
近年来,有些管理理念较领先的企业开始通过融资租赁、经营性租赁、短期租赁等方式来获得叉车的经营权。融资租赁方式一般来说由企业首先选择设备,出租人给企业提供设备的购买资金,企业获得了设备的使用权,在租赁期出租人拥有法律上的所有权。融资租赁的特性是采用完全的分期偿还租金支付形式,在约定的租赁期内收取的租金完全或大部分覆盖了出租人支付的设备的价格;通常情况在租赁期内租赁是不可以取消和终止的;折旧年限可以按照租期,加速折旧提取,获得延迟纳税的好处;租赁物计入承租人的固定资产;不占用银行贷款额度,获得相当于设备全款的中长期贷款。
经营性租赁是租赁的一种衍生安排,出租人将设备出租给承租人,在租赁期出租人拥有设备的所有权,而承租人获得设备的使用权,在租赁期出租人不能完全回收设备的购买价值,出租人依靠设备的再次租赁或进行残值处理才能回收投资和获得利润。经营性租赁的特性是不完全的分期偿还的租金支付形式,也就是说:在约定的租赁期内收取的租金不能够完全覆盖出租人支付的设备的价格;通常情况出租人承担设备的维修保养;租赁物不计入企业固定资产,实现表外融资,可以改善资产负债率;方便设备更新;企业不需要提前支付大量款项,可以保留现金投资其它需要发展的项目;不影响自己在银行的信贷等级;避免资产贬值风险。
经营性租赁要求出租人同时具备充足的资金,长期运作的业务能力,强有力的服务体系、配件供应,强大的二手设备处理能力和承担残值风险的能力,不然很难实现真正的经营性租赁,为市场和用户提供长期的保障。
短期租赁通常指1年之内的租赁,随着市场的进一步发展,叉车短租的业务得到了蓬勃发展,尤其以厂商为出租人的短租提供者,拥有强大的资源整合能力,如车源保障,配件保障,技术保障,服务保障等,能够更充分地满足用户临时性、季节性等各种需求,确保有效利用资源,合理利用叉车,节省不必要的开销,真正做到量“用”为出。
各种不同的方式有其自身的特点,哪一种更合适,要因人而异,因地制宜。不同的物流运用模式采用的方式也不一样。但从叉车车队的灵活性来说,经营性租赁和短期租赁是企业灵活调节叉车车队状况的主要途径之一,经营性租赁保障在相对比较长的时间段内的叉车车队的可调整性,而采用短期租赁补充高峰时期,季节性,临时性用车。因此建议企业至少保留一定比例的经营性租赁和短期租赁方式,以实现叉车车队的灵活性。
对于各个企业来讲,可以得到便优惠的价格,不过租赁的同时不能单靠价格,租赁业务主要体现在服务上面与租赁公司反应与实力上面,切记得不偿失;对租赁公司来讲,需冷静对待这股发展矛头,应巩固自身业务及服务质量、服务创新及公司实力,切忌打价格战,把市场做坏,届时以小失大。
丰田金刚叉车在摸索中成长
在金融危机的影响下,企业更加重视现金流及压缩物流成本,叉车租赁业务将会受各大中小型企业青睐,从而也就可能会导致各租赁公司如春笋般一个个连接冒出来。
据了解,1999年香港金刚集团成立了叉车维修和租赁为主的部门,叉车租赁业务从开始零星几台,逐年开始递增,同时也开拓了固定短期租赁业务及二手销售业务;2007年初该公司正式成立租赁专属管理部门,主要负责协助售前业务拓展、资源支援以及售后服务支持。
2000年左右,不少外资企业首先将欧美及日本、印度等地区和国家的叉车租赁理念引入了中国,金刚叉车正好这个良好机会,早在2002年就正式将叉车租赁服务纳入经营的范围中。
东莞有“世界工厂”之称,以来料加工为主,加上中国人传统观念(所有权)以及叉车租赁市场的不成熟,怎样才能开拓出广阔的租赁市场,怎样才能让企业接受这个租赁理念呢?金刚叉车遭遇了市场的尴尬。但租赁这股强劲的世界趋势越来越强烈,于是经过各高层不断根据市场调查、研究以及各前线销售人员的信息反馈,决定在中山、深圳、广州、佛山、厦门成立分理处,用周边企业影响中间企业(即为以上地区外企、大企多,以此带动中心地区的租赁市场)。
这次的金融危机对叉车租赁来讲简直就是一剂催长剂,截止于2009年给金刚叉车带来是2006年租有量2倍的递增量, 2007年金刚叉车扩大经营,成立东莞金丰物流设备有限公司,同时,提供丰田、BT叉车租赁,包含内燃式叉车、电动叉车(平衡重式、三支点和窄道式)、堆垛机、托盘车及工厂清洁工具等。
林德高起点出发
林德(中国)早在2002年,将林德集团在欧洲成熟的叉车租赁模式引入中国。目前林德(中国)在叉车租赁业务的拓展上,从高起点出发,力求业务专业化、形式多样化、管理系统化和服务标准化。
据了解,林德租赁根据客户的需求,为用户提供灵活的租赁解决方案:长、短租赁可分别满足客户长期或临时性、季节性需求,确保客户最大限度的合理利用叉车,提高工作效率,节省不必要的开支,量“用”为出。包含前期顾问服务。调研客户的工况,量身定做最经济划算的租赁解决方案。
全面保养服务。正常磨损情况下的全面维修、保养,免除一切后顾之忧。
租赁资产管理服务。利用计算机管理系统对设备的一生进行全过程管理,包括设备生产、发货、交接、维护保养、定期检查、维修、使用监控、年度盘检等多个方面。
[关键词]房产税 自用房产 出租房产 税收筹划
一、前言
税收筹划就是在现行税制条件下,通过合理利用各种对自己有利的税收政策和合理安排税务行为,以获得最大的税后利益的一种 经济 行为。房产税是以城镇中的房产为课税对象,按房产原值减除一定比例或租金向房产所有人或经营者征收的一种财产税。虽然从规模上看,房产税始终是一个小税,但是随着房地产市场的 发展 ,国家对房产税的征管和稽查力度的加大,房产税已成为企业税收的一项重要支出。因此,如何通过 科学 的税收筹划降低企业的税负显得尤为重要。本文根据房产税的有关规定,结合笔者的实际工作经验,拟从房产税的征税范围、计税依据、计征方式、税收优惠等方面对房产税的税收筹划进行探讨,以尽可能减少企业税收负担,实现企业效益最大化。
二、房产税的特点
我国现行的房产税设立于1986年,是从原房地产税中分离出来的。1986年9月15日,国务院发布了《中华人民共和国房产税暂行条例》,从当年10月1日开始施行。之后,各省、自治区、直辖市人民政府根据暂行条例,制定了施行细则。随着外向经济的迅速发展,从2009年1月1 日起,房产税统一了内外税制的区别,取消了外资企业和外籍人员一直沿用的《城市房地产暂行条例》,将外资企业和外籍人员也纳入到房产税的纳税人之中。房产税的主要特点:
1.房产税属于财产税中的个别财产税,其征税对象是房屋。
2.房产税的征税范围限于城镇的经营性房屋。对建在城市、县城、建制镇和工矿区的经营性房屋征税,对建在 农村 的房屋不管是否用于经营,都不征税。
3.房产税根据房屋的经营使用方式规定不同的征税方法。对于自用的房产,按房产的计税余值,税率1.2%,对于出租的房产,按租金收入征税,税率12%。
房产税的这些特点,为房产税提供了一定的纳税筹划空间。
三、房产税税收筹划的要点
(一)从征税范围进行筹划
按照税法规定,房产税在城市、县城、建制镇和工矿区征收。这意味着,在这范围之外的房产不用征收房产税。因此一些对地段依赖性不是很强的纳税人可依此进行纳税筹划。如对于一些农副产品企业,生产经营往往需要一定数量的仓储库,如将这些仓储库落户在县城内,无论是否使用,每年都需按规定 计算 缴纳一大笔房产税和土地使用税,而将仓储库建在城郊附近的农村,虽地处偏僻,但 交通 便利,对公司的经营影响不大,这样每年就可节省这笔费用。
(二)从计税依据进行筹划
房产税的计税依据是房产的计税价值或房产的租金收入,因此根据房产的用途可以分别进行筹划。
1.自用房产的税收筹划
自用房产的房产税是依照房产原值一次减除10%-30%后的余值计算缴纳。因此税收筹划的空间在于明确房产的概念、范围,合理减少房产原值。
(1)合理划分房产原值
税法规定,“房产”是以房屋形态表现的财产。房屋是指有屋面和围护结构(有墙或两边有柱),能够遮风避雨,可供人们在其中生产、工作、学习、娱乐、居住或储藏物资的场所。独立于房屋之外的建筑物不征房产税,但与房屋不可分割的附属设施或者一般不单独计价的配套设施需要并入原房屋原值计征房产税。这就要求我们在 会计 核算时,需要将房屋与非房屋建筑物以及各种附属设施、配套设施进行适当划分,单独列示,分别核算。
(2)正确核算地价
税法规定,房屋原价应根据国家有关会计制度规定进行核算,而《企业会计准则第6号——无形资产》规定,企业取得的土地使用权通常应确认为无形资产。自行开发建造厂房等建筑物,相关的土地使用权与建筑物应当分别进行处理。外购土地及建筑物支付的价款应当在建筑物与土地使用权之间进行分配;难以合理分配的,应当全部作为固定资产。也就是说对自建、外购房屋业务,均要求将土地使用权作为无形资产单独核算,“固定资产”科目中不包括未取得土地使用权支付的费用。因此,企业在外购土地及建筑物支付的价款时,一定要根据“配比”的原则,合理分配建筑物与地价款,分别进行帐户处理。
(3)及时做好财产的清理登记工作
企业在生产经营过程中,难免会出现财产损毁、报废和超期使用等情况的发生。作为固定资产的房产,它的挂账原值是计算房产税的基础数据,它的清理能直接影响房产税的应税所得额。因此,企业一定要及时检查房屋及不可分割的各种附属设备运行情况,做好财产清理登记工作,并及时向税务机关报批财产损失,以减轻税负。
(4)转变房产及附属设施的修理方式
税法规定,对于修理支出达到取得固定资产时计税基础50%以上,或修理后固定资产的使用年限延长2年以上的,应增加固定资产的计税基础。因此,我们在房产修理时,将房产的资本性大修理支出分解成多次收益性小修理支出,使每次修理费低于限额,这样每次修理费可以直接从损益中扣除,不须增加房产的计税基础,从而相应减少房产税税负。
2.出租房产的税收筹划
按照税法规定,房产出租的,以房产租金收入计算缴纳。因此,对出租房屋税收筹划的关键在于如何正确核算租金收入。
(1)合理分解房租收入
目前企业出租时不仅只是房屋设施自身,还有房屋内部或外部的一些附属设施及配套服务费,比如机器设备、办公用具、附属用品。税法对这些设施并不征收房产税。而我们在签订房屋出租协议时,往往将房产和这些设施放在一起计算租金,这样就无形增加了企业的税负。因此我们在签订房屋租赁合同时,应合理、有效分割租赁收入,将附属设施及配套服务费单独计算使用费收入,以减轻房产税的税负。
(2)通过关联企业转租
不少企业与其子公司等关联企业办公地点在一起,如果企业所属地段较偏僻,可以考虑将闲置的房产出租给关联企业,再由关联企业向外出租。由于关联企业不是产权所有人,只是房产转租人,根据税法规定,转租不需缴纳房产税。这样通过将房屋出租方式由直接出租改为转租,可以减少企业的整体税负。
(三)从计征方式进行筹划
房产税的计税方式有从价计征和从租计征,从价计征是按房产计税价值计征,税率为1.2%,从租计征是按房产的租金收入计征,税率为12%。随着经济的发展,房屋的租金普遍偏高,而如果房屋是以前年度修建的,则其帐面原值很低,这就造成了两种计征方法下税负不一致的情况,“出租”房屋要比“自用”房屋税负重。因此,要转变租赁方式,变从租计征为从价计征。
(1)将出租变为投资
企业将房屋对外出租,按规定要按租金收入缴纳房产税,如将房屋对外投资入股,参与被投资方的利润分配,共同承担风险,投资方就不用按12%的高税率缴纳房产税,而被投资方只需按房屋余值的1.2%缴纳,相比之下,这样计算的房产税要少得多。
(2)将出租变为仓储管理
出租合同出租房屋属于从租计征的房产范围,但如果是仓储合同则属于从价计征的房产范围。虽然,租赁与仓储是两个不同的概念,租赁只需提供空房就行了,不对存放的商品负责;而仓储不仅需要添置设备设施,配备相关的人员,还要对存放的商品负责,从而增加人员的工资和经费开支,但这些开支还是远远低于节税数额,扣除这些开支后,企业还是有可观的收益的。
(3)将出租变为承包
根据税法规定,如果承包者或承租者未领取任何类型的营业执照,则企业向其提供各种资产收取的各种名义的价款,均属于企业内部分配行为,不属于租赁行为。因此,如果企业以自己的名义领取营业执照和税务登记证,将房屋承租人聘为经营者,将房屋出租行为变为自办工厂或商场再承包出去,收取承包收入,那么原有的房产就可以按从价计征,这样就可以避免较高的房产税。
(四)从优惠政策进行筹划
房产税作为地方税种,税法规定了许多政策性减免优惠。如对损坏不堪使用的房屋和危险房屋,经有关部门鉴定,在停止使用后,可免征; 企业 大修理停用在半年以上的房产,在房屋大修期间免征房产税;纳税人纳税有困难的,可定期向有关税务机关申请减征或免征应征税额等等。作为企业,应充分掌握、利用这些优惠政策,及时向税务机关提出书面减免税申请,并提供有关的证明,争取最大限度地获得税收优惠,减少房产税的支出。
四、房产税税收筹划中应注意的问题
税务筹划可以给企业带来节税利益,但同时也存在着相应的风险。房产税的税务筹划风险主要是:政策、 经济 环境变化风险、税务行政执法力度导致的风险、财务管理和 会计 核算风险等等。因此,企业要注意以下问题:
1.税收筹划应以合理合法为前提
税收筹划不可盲目的钻 法律 的空子,因此在进行房产税税收筹划时应坚持依法原则,密切关注房产税等相关税收法律政策变动,在不违背国家的各项法律、法规的前提下,结合企业自身的实际情况,综合衡量税务筹划方案,才能达到预期的效果和目标。
2.税收筹划必须遵循成本一效益原则
税收筹划是企业财务管理的重要组成部分,它涉及筹资、投资、生产经营等过程。它应该服从财务管理的目标,即利润(税后利润)最大化。因此在筹划税收方案时,不能过分地强调税收成本的降低,而忽略了因该方案的实施会带来其他费用的增加或收益的减少,使纳税人的绝对收益减少。
3.税收筹划应重视会计与税收差异
虽然会计制度与税法同属规范经济行为的专业领域,但二者分别遵循不同的规则,规范不同的对象,且存在诸多的差异。特别是房产税属地方税,税收政策具有一定的弹性空间,税务机关在税收执法上拥有较大的自由裁量权。因此,在进行税收筹划时,一方面规范会计核算基础工作,提高会计核算质量,按时申报纳税。另一方面要加强与税务机关的联系和沟通,争取在税法的理解上与税务机关取得一致,特别在某些模糊和新生事物上的税收处理能得到税务部门的认可。
综上所说,房产税的税收筹划是一项较为复杂的工作,我们必须熟练掌握国家的税收政策条文并灵活的加以运用,同时结合企业实际情况,综合考虑各方面因素以及其他税种的税负效应,进行整体筹划,寻求最佳方案,以达到企业整体效益最大化。
一、保税仓库申请
1、什么是保税仓
保税仓库是指经海关批准设立的专门存放保税货物及其他未办结海关手续货物的仓库。
2、保税仓库的分类
分为公共型保税仓库、自用型保税仓库和专用型保税仓库。
3、申请设立保税仓库的条件（仅供参考）
(1)申请企业应经工商行政管理部门注册登记，具有企业法人资格；
(2)申请公共型保税仓库的企业，其经营范围中应有仓储业务；申请自用型保税仓库的企业，必须由特定的中国境内独立法人企业经营，仅存储本企业自动的保税货物；
(3)申请企业注册资本应达到300万人民币；
(4)申请企业应当在海关办理进出口收发货人注册登记，但不得同时拥有进出口货物收发货人和报关企业双重身份；
(5)申请企业应具备向海关缴纳税款的能力；申请企业应具有专用存储保税货物的经营场所，且保税仓库的经营场所地址、面积等应与提供的房产证相符；
(6)申请设立的保税仓库应当符合海关对保税仓库布局的要求；
(7)保税仓库应符合国家土地管理、规划、交通、消防、安全、质检、环保等方面法律、行政法规及有关规定；
(8)申请经营特殊许可商品存储的，应持有规定的特殊许可证（如：危险化学品经营许可证）；
(9)经营企业应具备符合海关监管要求的保税仓库管理制度、符合会计法要求的会计制度；
(10)申请设立公用型保税仓库和寄售维修型保税仓库的，面积不应低于2000平方米；
(11)申请设立的保税仓库应具备符合海关监管要求的安全隔离设施、监管设施和办理业务必需的其他设施；
(12)保税仓库应具备符合海关监管要求的保税仓库计算机管理系统，并与海关联网；
(13)法律、行政法规、海关章程规定的其他条件。
4、申请设立保税仓库提供的材料（仅供参考）
(1)《保税仓库申请书》
(2)可行性报告
(3)经营企业法人工商营业执照复印件
(4)税务登记证复印件（国税和地税）
(5)开户银行证明复印件
(6)拟开展保税仓储的营业场所的用地土地所有权或使用权证明复印件，以及拟开展保税仓储的营业场所的产权证明，属租赁房屋的还应收取房屋租赁合同；
(7)申请设立保税仓库位置图及平面图
(8)仓库管理制度
(9)对申请设立寄售维修型保税仓库的，还应收取经营企业与外商的维修协议
(10)经营企业财务制度及会计制度
(11)消防验收合格证书
(12)其他需要的相关材料
5、保税仓库的审批程序（仅供参考）
(1)各级海关的职责与分工
a)直属海关负责检查、监督、知道、协调、规范本关区保税仓库的监管业务；仓库主管海关（隶属海关）负责辖区内保税仓库及所存货物的实际监管。
b)直属海关应该制定本关区保税仓库布局规划，并对外公布。布局规划在对外公布后，向总署备案。
(2)保税仓库的审批程序
a)仓库主管海关（隶属海关）收到书面材料与证件并受理；
b)仓库主管海关（隶属海关）与受理申请之日起20个工作日内审查完毕，填写《海关保税仓库/出口监管仓库审批表》，将审查意见和相关材料报送直属海关；
c)直属海关应自收到仓库主管海关报送的审查意见之日起20个工作日内作出决定；
d)经批准设立的保税仓库，海关应根据企业申请，在批准设立后一年内进行验收
6、保税仓库的验收及建立电子账册（仅供参考）
(1)根据企业申请，在批准设立保税仓库后一年内进行验收，验收时企业需要提交以下材料：
a)企业验收申请
b)消防验收合格证书
c)产权证明，租赁房屋的还应收取房屋租赁合同（申请已收的除外）
d)海关认为需要的其他证明
(2)仓库主管海关（隶属海关）自接到材料之日起10日内进行实地验收；
(3)验收结束后，仓库主管海关（隶属海关）填制《海关保税仓库/出口监管仓库勘验记录表》；同时填制《海关保税仓库/出口监管仓库审批表》，报直属海关审批；
(4)直属海关自收到仓库主管海关（隶属海关）报材料之日起10日内审核完毕，必要时将会通仓库主管海关（隶属海关）进行实地核实。直属海关对审核验收通过的保税仓库予以批准，并将有关材料交仓库主管海关（隶属海关）留存；
(5)保税仓库验收通过后，由直属海关统一制作下发《保税仓库注册登记证书》，批准企业开展相关业务；
(6)直属海关制发《保税仓库注册登记证书》的30个工作日之内通过“保税仓库/出口监管仓库网上备案系统”向总署备案；
(7)仓库主管海关（隶属海关）在保税仓库验收通过后，应通知经营企业办理建立电子账册所需的各项手续，仓库主管海关（隶属海关）应通知保税仓库经营企业办理联系函，凭联系函到海关企管部门办理保税仓库的注册登记手续；
(8)仓库主管海关（隶属海关）保税部门在出具注册登记联系函时，应收取以下单证：
a)《保税仓库情况登记表》
b)《保税仓库登记证书》复印件
c)经营企业营业执照复印件
(9)仓库主管海关（隶属海关）核准保税仓库的规范名称，规范名称中包括经营单位名称和保税仓库性质，并以“保税仓库”作后缀，并在《保税仓库企业情况登记表》上批注仓库及第七位代码，随同登记证书复印件做关封交企业向企管部门办理注册登记手续。仓库主管海关（隶属海关）应按要求为企业建立保税仓库经营范围的电子账册
电子账册类型：备案式（K账册）和记账式电子账册（J账册），保税仓库的注册编码第7位为类型代码，第8到10位为顺序号：
“D”为公用保税仓库，“E”为液体危险品保税仓库，“F”为寄售维修保税仓库，“G”暂为空，“H”为其他专用型保税仓管库，“T”为备料保税仓库。
7、海关总署关于保税仓库的相关规定
(1)《中华人民共和国海关对保税仓库及所存货物的管理规定》（海关总署第105号令）
(2)《中华人民共和国海关对保税仓库及所存货物的管理操作规程》（署加发[2007]48号）
(3)《中华人民共和国海关监管场所管理办法》（海关总署第171号令）
二、 保税仓库保税货物进出流程（天津海关实行的一般流程）
1、保税货物入库流程
(1)申请入库
货主向保税仓库申请入库，发送入库单到保税仓库，并由仓库进行汇总整理，制定相关入库计划。
(2)报送入库核准单
保税仓库根据货主的入库单，向仓库主管海关报送核准单（线下报送，可以递交纸质文本或邮件发送Excel表格），仓库主管海关确认后，为入库单编制核准单号，并反馈保税仓库，保税仓库需将核准单号记入入库单中，以备后续海关核查。
(3)核注清单制作
保税仓库根据入库单制作核注清单，并发送单一窗口。
(4)报关操作
货主在单一窗口对已发送的暂存状态的核注清单进行申报操作，并完成报关单的申报手续以及完成进口货物的检查或者查验手续，并将货物运输至保税仓库。
(5)入库理货
货物到达库区，保税仓库检查同时检查单一窗口核注清单反馈回执是否为审核通过，并相关报关手续是否完备， 然后根据入库单进行理货，清点货物数量是否与入库单一致，不一致的生成入库差异单。对于入库情况有差异的，与货主协商，根据差异情况，请货主与仓库主管海关联系，对报关单和核注清单进行修改或者删除重报。入库单入库数量以实际入库数量为准。
(6)缴/计费用
完成理货以后，货主需根据入库货物收费标准，与仓库计缴费管理人员确认相关装卸及其他操作费用，并根据相关合同的要求，完成缴费（一次一结算的情况）或者计费（按月或者季度结算的情况）。
一、做法
经过两轮改革，××对全县国有粮食购销企业国有资产实行统一管理，由县政府授权县粮食局行使出资人职能，县粮食收储总公司负责运营和管理，享有所有者的资产受益，对购销公司实施法律、法规、政策和国有资产使用安全的监督，采取整体租赁的办法同各购销公司签订国有资产租赁协议，收取国有资产租赁费。购销公司负责国有资产的管理和使用，仓库及设施的正常维护，不得擅自转租或改变仓库及设施的结构，凡以企业名义或用企业国有资产抵押、担保、贷款、借款、出售、转租必须事先报总公司批准。为了防止企业经营者和职工的短期行为，包盈不包亏，××规定，企业经营者和上岗职工必须缴纳一定的经营风险抵押金，同经营业绩捆绑，企业经营者是一般职工的3倍。薪酬分配采取“以岗定薪、以效计酬、多劳多得、按股分红”的办法，根据贡献大小确定收入高低，最大限度地调动企业和员工的积极性。在粮食收购旺季，职工完成公司下达的收购任务，公司负责发放基本工资并为其缴纳养老、失业、医疗和工伤保险四金。粮食收购淡季，职工重点投入到农村服务部和自主经营上，公司提供资金扶持，放手让职工闯市场，创造的利润全部归职工个人。今年，××根据粮食购销政策变化及时调整分配办法，规定政策性收购实现的利润主要用于企业基础设施建设，修缮仓库，扩大经营，确保国有资产保值增值。职工利用空闲时间自主经营创造的利润仍归个人，极大地调动了职工参与市场化经营的积极性。
二、效果
分配制度改革是企业内部三项制度改革的核心，××通过分配这个杠杆，撬动职工参与市场化经营的积极性，收到了一举多得的效果。
一是保证了国有资产保值增值。收储总公司采取整体租赁办法每年收取国有资产租赁费30多万元，用于修缮仓库，添置设备，确保国有资产保值增值。基层购销企业为了扩大经营，纷纷筹措资金，修缮仓库，添置设备，仅永兴粮食购销公司20××年以来就投入资金80多万元，添置一批电子磅和输送机，修缮4000吨仓容，在今年的托市粮食收购中发挥了明显作用，保证了国家惠农政策落到实处。
二是提高了企业经济效益。××14个国有粮食购销企业今年收购托市小麦21万吨，1-9月实现盈利869万元，居全省前列。蒙城国家储备库今年完成托市小麦收购13860吨，还通过边购边销、外购外销实现利润60多万元。
三是增加了职工收入。××借鉴南陵经验创办60个农村粮油服务社，有合伙店、夫妻店、家庭店等多种形式。职工踊跃参与市场化经营，并从市场化经营中得到了实惠。全县60个粮油服务社110名职工，除公司发给基本工资外，通过市场化经营人均增加收入6000元以上，市场化经营收入已经超过职工的基本工资。乐土粮食购销公司20××年外购外销实现利润60万元，25名职工人均2万多元。
四是增强了市场意识。永兴粮食购销公司早在20××年就开展订单收购，创造了“六包一挂”的永兴经验。今年蒙城又签订优质小麦订单95万亩。城郊粮食购销公司辛集经理部在保证完成公司正常收购任务后，5名职工自愿组合，开展常年常时收购，价格随行就市，只要能赚钱就收，今年已收购小麦70万公斤，玉米20万公斤，黄豆10万公斤，既实现了创收，又增强了同市场打交道的勇气和本领。
五是方便了农民群众。××国有粮食购销企业立足行业特点，充分发挥粮食部门点多面广的优势，把着眼点放在农村阵地上，把经营方向定位在面向农村、围绕农业、服务农民，从事农民群众需求量最大的放心米、放心面、放心油和农村所需的百货、日杂、食品等各类商品的经营上，广泛开展代购、代销、代储存、代加工和兑换业务，扩大经营范围，延伸服务网点，极大地方便了农民群众的需求，密切了同农民群众的天然联系。
三、启示
××通过分配杠杆撬动职工积极参与市场化经营的做法，给我们很多启示。
启示一：通过分配杠杆，最低价收购政策和市场化经营得到有效结合。粮食购销市场化以来，市场这只“看不见的手”在资源配置中更多地发挥作用，国有粮食购销企业成为真正意义上的“四自”企业，在市场经济的大潮中寻求生存和发展的空间。实行最低收购价政策，是国家在粮食购销市场化新形势下采取的一项重要调控措施，是保护种粮农民利益的一项惠农政策。××一手抓政策性收购，一手抓市场化经营，既保证了国家惠农政策的落实，又充分发挥了国有粮食购销企业市场主渠道作用，树立了粮食企业的新形象。
启示二：通过分配杠杆，国家、企业和个人三者利益关系得到合理的配置。县局把国有资产管住管好，托市政策形成的利润主要用于添置设施，维修仓库，扩大经营，弥补亏损，保证了国有资产的保值增值。与此同时，企业和职工利用淡季时间投入到农村服务社和自主经营上，通过辛勤劳动和合法经营，收入大幅度地增加，人人享受了改革发展的成果。
关键词：营改增；物流企业；税负；税收筹划
营改增税制改革，不仅有利于完善税制，实现税负公平，推动国民经济健康有序发展，而且能够促使各行业分工更加专业化，优化国家产业经济结构。然而根据相关数据显示，并不是所有行业在营改增政策下税负都有所下降，如2013年中旬，道路运输、陆路运输和物流辅助行业的税负分别增加了5.89%、0.16%和0.20%；水路运输基本持平；航空运输、文化创意服务、广播影视服务、信息技术服务行业税负全部下降，分别为0.63%、1.76%、0.40%和2.77%。由此可以看出物流行业在纳入营改增范畴内税负普遍上涨，为了解决物流企业营改增后税负压力加大的问题，以及进一步推广营改增政策，就需要深入研究物流行业的税收困境，并完善可以用在实际经营活动中的税收筹划方案。
1“营改增”对物流企业的税负影响
1.1实施初期物流业税负有所增加
“营改增”试点前，对于实行3％营业税税率项目的物流来说，改制后将实行1l％的增值税税率，税率提高了8%。如果没有足够的进项税额可以抵扣或者可以抵扣的进项税额较少，“营改增”改革后其税负必然增加。此外并不是所有的企业目前都能开具增值税发票，当物流企业在部分项目中无法取得进项票时，如燃油、过路费、过桥费、停车费等，必将导致企业因可抵扣金额的减少而增加其税负。以某物流企业为例，实施营改增后，对于无法实现抵扣的燃油、过路过桥等发票，企业四季度税负根据测算约上升2%。
1.2长期来看税负下降趋势明显
从长期来看，“营改增”税制改革能够有效解决营业税重复征收问题，降低物流企业的纳税风险和经营成本，减轻企业的税负。下面以交通运输业务和物流辅助服务业务为例，进行深入分析。
1.2.1交通运输业务。“营改增”税制下，物流企业不再按照营业额的3%征收营业税，而且按照11%征收企业增值税，其中进项发票可用于抵扣相应的税额。由此可以看出物流企业如果能够取得足够的可抵扣进项税额，则企业税收负担率会明显下降，反之则会升高。实例分析：某公路运输为主的物流公司，其成本构成根据统计数据显示，燃料消耗约占总成本的35%，过路过桥费约占30%，设备折旧约占10%，人工成本及维修保养费用约占25%，具体数据如下：销售收入120万元；总成本100万元，其燃料、路桥、设备租赁、人工成本和维修费用分别为：35万元、30万元、10万元、15万元和10万元。实施“营改增”后，其税负变化通过计算。主要计算步骤如下：销项税额=运输收入/(1+11%)*11%；可抵扣进项发票：燃油费、联运成本，其中燃油费适用于17%增值税税率；可抵扣进项税额：燃油费、维修保养、租赁费用；增值税税额=销项税额-进项税额；税负变化率=税负增减变动/营业税*100%“营改增”对以公路运输为主的物流企业来说，较改革前3.6万元，税负降低了29.44%。
1.2.2物流辅助服务业务。物流辅助服务是为了区别物流企业中的运输业务而新增的一个重要税目，是对物流企业的进一步项目细分，其目的能够有效地平衡税负。本文以某物流公司物流辅助业务范围及其成本结构进行了分析，税改后的流转税减少2.04万元，较税改前的6.5万元，税负减少31.38%。但这也不能代表所有物流辅助服务收入的税费，可以看出进项税至少达到0.86万元，才能保证税改前后税负没有变化，如果进项税率为17%，则应至少取得5.06万元，如果进项成本为只有租金可以扣除的话，则租金至少应为14.33万元。也就是说，当进项可以抵扣的税额全部为租金时，租金至少占收入的11.03%，才能达到税改前后税负平衡。如果进项可以抵扣的税额为设备等，设备可抵扣的金额至少占收入的3.89%，就可以达到税改前后的税负平衡。
2“营改增”对物流企业税收筹划分析
2.1可行性分析
从宏观环境方面来看，在日趋激烈的市场环境下，物流企业要想在市场上占有一席之地，就需要国家的支持。而营改增的首要目的就是消除重复征税，减轻企业税负[2]。因此物流行业需要及时了解并善于利用新政策，而这也不可避免的牵涉到开展税收筹划的需求。从微观方面来看，会计核算选择会计政策的不同，对企业税负的影响也不相同，如：核算企业固定资产折旧时，可供选择的方法有直线法、双倍余额递减法、年数总和法，如果企业的前几年的利润状况较好，可以选择加速折旧法，这样前期计入成本的折旧额多，相应的应纳税额就会减少，这方面主要取决与企业的财务人员专业能力。目前企业管理者也开始重视税收筹划的迫切性，并将其纳入企业财务管理中来。综合以上分析可以看出，无论是宏观环境还是微观环境，物流企业都具备实施税收筹划的条件，以下将深入分析经营和会计核算中的税收筹划。
2.2经营中的税收筹划应用
2.2.1根据税负不同选择,不同业务。营改增给物流企业带来了税率方面的变化，企业必须要根据深入了解各种税率，已选择有利于企业发展的业务。实例分析：若某物流企业同时拥有仓储服务和房屋租赁业务，营改增之前，两种业务的营业税税率都是5%，营改增后，由于仓储服务增值税的税率上升为6%，因此企业对自身业务进行科学分析，来选择相应的业务。假设房产原值700万，租赁和仓储收入均为250万，则：选择仓储服务时：应交纳增值税=250/（1+6%）*6%=14.15；应交纳房产税=700*（1-30%）*1.2%=5.88。式中30%为政府规定的从价计征扣除比率。选择租赁服务时：应交纳增值税=250*5%=12.5；应交纳房产税=250*12%=30；通过对比可以看出，租赁业务的税费要高于仓储服务。为了计算不同方式下税负的均衡点，假设房产原值为X，两种收入均为Y，则可得到以下关系式：Y÷(1+6%)×6%+X×(1-扣除率)×1.2%=Y×5%+Y×12%X/Y=9.45/（1-扣除率）也即是当房产原值等于收入的9.45/（1-扣除率）倍时，两种方式的税费是相同的，当房产原值大于收入的9.45/（1-扣除率）倍时，租赁方式的税费较低，可选择租赁方式；反之则选择仓储服务。2.2.2对纳税调整项目的筹划。以物流企业业务招待费的筹划为例，根据新《营业税暂行条例》，企业在生产经营活动中产生的招待费用支出，可按照60%的金额予以扣除，但最高不得超过当年销售收入的5‰；对于低于当年销售收入15%部分的广告费、业务宣传费也可以予以扣除。因此假设某物流公司营业收入为P，业务费用支出为Q，能够予以扣除的最大支出费用为：0.5%P=60%Q，也即是Q/P=0.833%，为了避免企业不必要的浪费，全部在税前扣除招待费用支出，只需让费用支出与营业收入的比例小于0.833%即可。2.2.3合理利用优惠政策。《企业所得税法实施条例》中规定[4]，对于企业有研究开发费用或安置残疾人员的费用，有相应的优惠或减免政策。若物流企业随着发展越来越壮大，企业考虑升级信息自动化平台时可优先考虑研发费用的加计扣除优惠政策，积极进行自主研发，并做好开发费用的单独核算工作，以减轻企业税收负担。同样对于仓库管理、设备等级等残疾人员也可胜任的工作，物流企业也可以招聘一些残疾人员，一方面可以缓解社会就业压力，另一方面也可以享受到国家对残疾人员的工资加计100%扣除的优惠政策，互惠互利。
2.3会计核算环节的税收筹划
对于物流企业来说其主要的固定资产类型有：办公楼、仓库、运输工具、叉车、码头等。按照我国规定，房屋建筑类最低折旧年限为20年，机器设备为10年，运输工具不得少于4年。现行企业所得税法之前，计提折旧年限为12年，与现行的最低年限10年相比，每年计提折旧金额也不相同。以物流企业一台设备折旧为例，假设其不含税价格为100万，预计残值率8%,按直线法折旧。尽管两种年限计算的总的抵税折旧额一致，但不同的年限每年的现值却不同，也即是：[(P/A,8%,10)=6.7101,(P/A,8%,12)=7.5361]则按照10年折旧：100*(1-8%)/10*25%*(P/A,8%,10)=15.43按12年折旧100*(1-8%)/12*25%*(P/A,8%,12)=14.44由此可以看出，若按照12年计提折旧则设备在试用期间可以为企业每年节省0.99万元，因此企业要筹划好固定资产折旧年限与折旧方法。结束语从长期来看，这次营改增的税制改革给物流企业带来了发展机遇，在新政策下，物流企业一方面应尽快适应新税制改革的要求，适时调整企业组织结构，选择合理纳税人身份，来化解营改增给企业带来的负面影响；另一方面还要树立正确税收筹划理念，加强相关税收政策的研，从而推动物流企业的健康持续发展，为国民经济增长提供驱动力。
参考文献：
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[2]胡韫,宋玉.“营改增”后企业税负增加成因分析[J].财会通讯,2014,(2):98-99.
*汽车有限责任公司是国内外知名汽车制造服务企业，其属下*分公司自20*年11月开始投产利亚纳汽车及K14B发动机部品以来，随着生产、销售的迅速发展，汽车部品的销售服务业务量快速增长。
中邮物流有限责任公司（以下简称中邮物流）与*汽车有限责任公司（以下简称*）作为战略合作伙伴，经过几年的友好合作，已初步取得了双赢目标。在此基础上，为进一步加强合作，充分利用中国邮政品牌信誉优势及中邮物流现有的资源及有效的科学管理监控手段，为*提供供应链服务，双方拟就*分公司利亚纳汽车及K14B发动机部品仓储保管及配送项目进行深度合作。
承接*利亚纳汽车及K14B发动机部品仓储配送这样具有标志性的一体化高端物流项目，表明中邮物流已真正渗透到一流企业的（本篇文章来源于大秘书网-百度直接输入“大秘书”第一个网站便是）供应链中，在供应链的销售环节上发挥重大作用。为保证项目的顺利进行，特拟定本运营方案。本方案内容以仓储保管为主，其余运输配送物流服务参见《*汽车售后零配件配送服务协议》及《部品物流服务补充协议》。
二、基本方案
（一）服务项目：*分公司利亚纳汽车及K14B发动机部品仓储保管服务。
（二）服务范围：*分公司利亚纳汽车及K14B发动机部品仓储保管全国范围内调备。具体入库、出库、调库、配送等以*部品处提供的单据清单上注明的为准。
（三）服务内容：从*分公司生产车间及仓库到中邮物流*分公司仓库及仓储管理，包括接单、提货、入库、出库管理及与之相关的信息和单证传递服务。
（四）仓储规划方案：
1、规划服务目标：按照2-3年发展规划，利用邮政自有仓库资源为*部品处提供1800㎡仓储保管服务。
2、仓储平面布置及功能划分：见附图。
3、仓储设备投入：
1）货架：各种规划标准货架计250组，计划投入40万元。
2）装卸设备：电动叉车一台，手动叉车2台，计价12万元。
3）相关周转器具：包装器具及库存管理工具IT，等计价3万元。
以上总计投入预算55万元。
三、组织与管理
（一）中邮物流*分公司负责本项目的组织与协调及内部运营质量的考核及管理。为保证项目的顺利实施和高质量运营，中邮物流*分公司成立*项目组，中邮物流*分公司经理任项目总负责人，中邮物流*分公司经理助理任项目具体实施负责人，并配备相应仓储管理业务人员（2-4人）。
（二）中邮物流*分公司*项目组，负责产品的接单、提货、入库、出库、发运、信息反馈、业务档案管理与查询，[范文为文秘写作网作者原创作品-转载请加文秘写作网外部链接！]同*部品处进行日常商务协调、信息反馈、客户服务及结算工作。
（三）*邮政*汽配仓储项目实行硬性指标管理制度，相关管理考核依据，参照《利亚纳汽车及K14B发动机部品入、出库工作程序》，并接受*部品处业务指导。
四、操作程序
（一）接单、提货。
根据*部品处出货预告单，项目组负责到*分公司车间或仓库提货，负责办理相关提货手续。
（二）入库、理货及出库管理。
项目组从*分公司提货后，负责办理入库手续，对需要即时发运的部品，进行二次盘驳理货，办理出库、装箱交接手续。
（三）包装、发运。
对需要包装的进行包装处理，并根据*部品处的发运计划，对不同路向物流进行分拣、封发处理。
（四）运输、配送。
根据*部品处发运计划，通过中邮物集散网或社会物流网发运至收件人所在地，并配送到户。
具体运输、配送参照《*汽车售后零配件配送服务协议》及《部品物流服务补充协议》。
（五）特殊情况处理。
仓储保管中如发现货件短缺、破损、变形等情况，项目组负责处理。
五、费用结算
1、场地租赁费用：按10元/㎡优惠价计算。10元*1568㎡*12=188160元。
2、仓储保管人工费：按2.0元/㎡标准计算。2.0元*1568㎡*12=37632元。
3、货架等设备使用费：1）货架租赁使用费按每组200元计，共50000元/年。2）电动叉车及周转箱器具等年使用费按18750元计。
费用合计：294542.00元
>六、业务档案管理及赔偿责任：
1、*部品处的出货预告单及发运计划和装箱清单是本项目使用的主要单式。
项目背景
从吉野家母公司――香港洪氏企业集团的整体战略来看，过去的物流中心无法适应公司的中长期发展规划。根据国内经济发展的良好态势，香港洪氏企业集团做出了三项举措：1、在北京建立洪氏企业集团快餐连锁业总部，控股并管理遍布全国的快餐连锁分公司。2、加快发展快餐连锁业，计划到2009年全国拓展450家店，就业人员达10，000人，实现销售收入30亿元。其中北京开店150家，就业人员4，000人，上缴税金1亿元。3、洪氏企业集团决定把轻工产品的生产制造基地从珠三角、长三角地区北移至渤海湾地区，并在北京成立轻工制造贸易集团，把采购、物流和管理中心设在北京。
吉野家过去的物流中心位于北京丰台区樊家村特菜基地二厂，在南三环与南四环之间，有运作人员近40人，其合作伙伴是公司的长期蔬菜供应商。另外，吉野家在大红门还有外租冷库300多平方米。
据了解，老的配送中心使用了大约10年时间，其冷库和常温库的硬件条件比较简易，有些场所需要重新设置，比如工作休息间、更衣间、淋浴间、消毒池等等。不仅如此，由于早期没有考虑到近两年开店速度这么快，物流中心的面积不够使用，有时会出现断货缺货。举例来讲，某种原材料正常情况下应该两天到货一次，但因为库房面积不够，只能要求供应商天天送货。因为库房没办法储备最低安全库存量，而采购不可能完全准确预估销售量，稍有缺差，旺销季节就会出现门店订不上货的情况。另外，由于过去吉野家的物流分散在三地，互相之间常需要进行短驳，不便于管理。并且，老物流中心位于北京南三环与南四环之间，根据北京的城市规划，迟早会搬迁到距离城区更远的地段。
因此，为了解决当时配送中心存货面积紧张、加工间加工能力受限等诸多问题；也为了给吉野家快餐业的迅速拓展和公司中长期发展规划提供有力支持；同时提升配送中心物流管理水平，适应行业快速发展，以及适应北京市长远区域／功能规划，吉野家决定启动新物流中心项目。
项目需求及实施过程
吉野家新物流中心项目负责人为业内资深物流经理人、现任吉野家北京物流中心经理王东岳。据她介绍，启动新物流中心项目最重要的目的即在于寻找到合适的物流战略合作伙伴即物流中心供应商，建立新的物流配送加工中心，支持公司未来10年的企业发展计划。
对于新物流中心的功能，在项目启动之初就已基本明确。从整体来讲，新物流中心应该能为吉野家快餐有限公司提供覆盖以京津冀地区为主、东北地区为辅的物流配送服务；能够为吉野家品牌、DQ品牌及新品牌进行货品运输、配送、加工、包装以及储存；能够进行先进的常温及冷藏／冷冻仓库管理。从管理上看，新物流中心应该能够支持公司建立新的物流标准操作流程(SOP)；能够支持并完善信息系统使用；能够支持引进KPI指标考核，改善并提升物流中心整体运作效率。
从具体需求来看，以库房为例，新配送中心需要为未来几年公司业务拓展做出面积预留；需求面积中应包括进货区、发货区、拣货区、退货区、叉车充电区，特别是食品配送中心的发货区和拣货区使用频率较高，须注意做好规划；大米是主要存储产品，需要通风良好；加工间应分别设置牛肉切片加工间和爆米花加工间；加工间及冷藏库／冷冻库应为一体；等等。
对于新物流中心的运作模式，吉野家一开始就确定为采用租赁方式由合作方按需新建配送加工中心，吉野家常年租用。
因此合作方的选择非常重要。当时，吉野家综合各项考虑，对合作方提出了以下评估要求：1、适用性：解决加工间排污／上下水等设施改造问题；2、经济性：不动产投资最好由乙方承担；3、一体性：常温／冷藏／加工间一体化；4、风险性：用地或仓储为正规规划；5、扩展性：满足未来发展规划及与多品牌共同成长；6、便利性：交通／位置适宜：7、专业性：第三方物流公司有专业仓储规划能力和外包能力。另外，企业资质和综合成本也是能否合作的很重要的因素。
根据吉野家的计划，新物流中心项目的总实施过程大体分为如下阶段：
1 根据项目一体性要求，前期重点考察排污设施、仓库用地的合法性等；
2 参考重点指标进行评估阶段、备选阶段、价格谈判阶段；
3 进入规划阶段、新建或改造阶段；
4 最后逐步进行仓库外包―人员外包―运输配送外包―整体外包。
物流中心概况与主要流程
吉野家在东北、深圳和香港都有配送中心，目前的北京物流中心可算得上全国最先进的物流中心。吉野家新物流中心位于北京南六环线上，总面积8000多平方米，主要有三栋建筑。
第一栋为物流中心办公区与爆米花／DQ蛋糕加工间，此外还有研发室、检验检疫室、理化实验室等等，面积大约2000多平方米。
第二栋为面积近4000平方米的常温库。常温库配有洗篮间，以做清洗货物周转箱使用，目前尚未启用。
第三栋为整个物流中心的核心建筑，即低温库和牛肉加工间，面积大约为2000多平方米。此栋建筑90％以上都是冷库，包括2个大冷冻库、3个冷藏库，其中有直接连接加工间的，也有直接连接出货区的。冷库部分从零下25℃到常温区划分了4至5个温度层，10多个隔间，其中牛肉加工间的温度大约在10℃至12℃之间。冷库库区所有码头均为全封闭式码头，车辆和库区气密衔接，以保证货物在同温层区域进货或出货时，冷链不断链。另外建筑外部设有隔油池，以导流牛肉加工剩下的液体。
除此以外，物流中心还设有储存酒精气罐的危险品库和消防水池。
吉野家北京物流中心主要负责为包括北京、廊坊、石家庄在内的大北京区的130多家门店配送，其中吉野家门店80多家，DQ冰淇淋店约40～50家。
目前北京地区采取日配三班方式，配送车辆大约有40辆，基本是定点、定线、定人方式完成。外埠地区采取定期配送。日常设备配送采用常温车，其余全部为冷藏车。
收货情况为，国外采购产品比如原汤，每月以集装箱送至物流中心；国内采购产品的80％每周以整车或零担配送，其余20％为每日以整车或零担配送。平均每天有10家左右供应商送货。
依据吉野家目前和未来几年的进出货量，冷库区设计了2个大车月台，6个小车月台。大车月台供供应商送货用，小车月台配送门店出货用。
吉野家门店没有物品采购权，
只有领用权。大到各种食品设备，中到各种原材料，小到牙签、垃圾桶、清洁精等，所有物品都必须向物流中心订购。因此物流中心的货物种类繁多。其中，冷库区品种较少，而常温库里有1000多个品种，主要分为食品、用品、促销品和设备四大类。食品包括大米、饮料、小菜等；用品包括纸杯、纸巾、勺子以及办公用品等；促销品包括会员卡、促销页等；设备包括送货用的自行车等。配送物品基本都以最小单位拆零，比如一家门店可以订多少组纸杯、多少组。因此订单的拆零量相当庞大。库房作业目前分为白、夜两班，一班一组两个人以摘果方式拣货。
项目亮点
吉野家新物流中心项目有两大突出的特点：一是其建筑采用了领先的冷库设计方式，二是采用了在国内尚不多见的合作租赁模式。
物流中心的规划设计者北京启达乔泰咨询有限公司，是台新科技股份有限公司股东李彦杰先生筹组统合，由国内知名企业之高级主管所合力创办。公司已有20多年为常温／低温物流中心、生鲜食品加工中心提供工艺规划设计、工程监理顾问、营运顾问的经验。
北京启达乔泰咨询有限公司为吉野家新物流中心提供了整体冷链工艺的规划设计、设计院图纸审图、制冷系统工程承包、库板工程承包、货架系统工程承包、其它低温工程项目施工指导等服务。
从设计施工等硬件上看，该项目闪光点主要在于物流中心内囊括了牛肉加工车间、冰淇淋加工车间、爆米花加工车间、面包蛋糕及冷冻面团加工厂等多个生鲜食品加工厂；并且该项目依照台湾及国际标准进行工艺设计，依国际标准施工，因此，无论其结构及低能耗下的使用寿命均大大优于国内现有冷库。
比如说，物流中心建筑采取了防止冷库墙体中结冰的处理方式。因为地下水有虹吸现象，当温度低于零度时，虹吸上来的水会在墙体里结冰，冰块膨胀，易磨损冷库墙体。为防止这种情况发生，吉野家的冷库地层里装有温度感知器。当温度低于零度开始结冰时，温度感知器发出预警，因为在墙体外侧的地面有凹槽，装有通风管，这时可以用鼓风机对着通风管吹风加热，热风通过通风管上的小洞吹到墙体中化冰。而目前常规的处理方式是在冷库底下再下挖两米多铺上地下气砖。与常规方式相比，这种新方式更加方便可靠并且节省材料。
在物流中心运营模式上，吉野家和北京华源之星签订了长期租赁合同。据业内人士分析，比起现在国内很多企业自己拿地、自己投资建设物流中心的做法，此种操作模式益处更多。首先对于物流中心租用企业来说，企业的核心竞争力在产品经营上，而非建设物流中心，把物流中心的建设外包出去，一可以避免自己牵扯过多的人员和精力进去，二可以不用一次性投入大量资金在基础建设上，从而盘活资金用于发展核心业务。其次，对于物流地产商来说，虽然提供定制化的物流设施要求更多更高，但一可以提升自身的形象和对物流地产的专业管理能力；二是虽然一次性投入大，但回报稳定，风险低，几年之后便可收回成本。
目前吉野家北京物流中心运营良好，其物流经理王东岳表示，现在的物流中心满负荷运作可支撑400家门店，保守估计可满足企业5年之内的发展需要。若吉野家发展速度很快，那么3年之后，将启动物流中心二期项目。
关于吉野家
北京吉野家快餐有限公司隶属于合兴餐饮集团，合兴餐饮集团是母公司香港洪氏饮食集团为发展、提升中国连锁餐饮而组建的餐饮专业经营企业。香港洪氏饮食集团由洪氏家族的私人控股公司组成，其成员主要包括合兴油脂有限公司、永恒公司和合兴餐饮集团。
合兴餐饮集团作为于香港洪氏饮食集团成员之一，专责经营国内的食品餐饮相关业务，目前主要成功项目包括：吉野家连锁快餐、DQ连锁冰淇淋等餐饮品牌、
1991年，国内第一家吉野家在北京开业，直至2000年，北京才开出第6家吉野家。虽然时隔九年才有六家门店，但此后吉野家却进入了快速成长期，从2001年开出第一家门店开始，到2006年已开出第52家，最近几年开店速度有快无慢，其踪迹也从北京扩展到了天津、廊坊、石家庄、沈阳和大连，甚至内蒙古。
在上海、北京等一线城市，这样的情况似乎已经出现。据高力国际的最新研究报告显示，经济形势转好，导致上海仓储物业市场供不应求。而优质土地稀缺，也成为物流开发商最大的困难。“土地资源日益稀缺，对于物流用地的争夺，或许将变得更加激烈。”物流业内人士谭志培说。
成本考验
随着金融危机阴霾渐渐退去，客户需求快速增长，在北京、上海等国内主要城市，仓储资源出现不足，从而带动了租金上涨。
来自高力国际的调查显示，2009年中国政府推行的激励政策以及中国零售业的迅猛增长，导致物流配送中心物业紧缺。目前上海该类物业的空置率仅为7%。专家预计，今年上海甲级仓储物流的设施的平均租金将继续上涨5%~7%。“在租赁仓库、建设基地等方面的成本投入，对国内大多数物流企业来说，负担都很大。”大田集团总会计师屈传顺坦言。
不过，物流企业发展壮大，扩大规模是必然选择。仅在快递领域，就有多家企业先后推出了购地投资计划。例如申通总部投资2亿元，征地100亩，新购9.6米的快递车辆18辆；圆通投资3.5亿元规划建设上海、广州、成都等集分拣、仓储于一体的大型运转中心，并开通了中东、东南亚专线；中通在上海征用52亩土地，投资1.2亿元建造新的总部基地……“如果只是在各地建立办事处或分公司，投入并不是很大。但要是建设大型集散中心或分拨基地，对于操作空间、装备设施等方面就会有所要求，必须投入大笔资金租赁或是买地。”屈传顺说，尽管买地的成本投入更大，但从长远收益考虑，一些物流企业还是更希望“买”而非“租”。
然而，由于资金实力上的差距，在地块的竞争上，国内物流企业往往没有外资企业那样的优势。“仅在北京当地的工业，包括电子、汽车和医疗行业等，均对仓库有强劲需求。”嘉民集团大中华区董事总经理彭菲力乐观地表示。
作为国际综合的房地产集团，嘉民以6250万元在北京购进了一处仓储项目――一幢1.654万平方米现有仓库及一幅4.8055万平方米的可供开发的土地。在他们的计划中，还要兴建两幢建筑面积合共3万平方米的仓库。
到明年第二季度竣工时，嘉民在北京的物业总建筑面积就将达4万平方米。而早在2010年，嘉民集团就与河北廊坊市政府签署了一份谅解备忘录，计划共同开发打造一个位于中国北部，即在大北京区和天津地区，面积为5平方公里的顶级商业及物流枢纽。
凭借雄厚的资金实力，包括嘉民集团在内的国际地产商，已开始在中国物流地产领域站稳了脚跟。当然，他们也有许多潜在的竞争者。
日前，阿里巴巴集团推出千亿元仓储体系投资计划，其仓储网点覆盖全国，深度“跨界”物流业的态势已经十分明显。而像京东商城、当当网等也都投巨资在各地铺展仓储物流系统。此外，国内的一些房地产商，在各地推出“限购令”的大背景下，纷纷将目光从住宅地产转向其他领域，如金地、中粮地产、上海复地、合生创展、富力等等都在不同程度地试水工业地产。
各路竞争者的加入，使“物流地产”概念日渐火热，也进而推动了一线城市相应地价的上涨。据谭志培介绍，在有些地方，物流用地价格大大超过物流业的承受能力。目前，我国部分一线城市，如上海、深圳等，物流用地价每亩高达60万~100万元。在天津、河北等地，土地价格也比前几年提高了3到4倍。土地成本成倍增大，使一些物流企业进退两难。
在“物流地产”热潮背后，隐现的似乎并不是仓储物流业的“春天”。
政策瓶颈
“对于仓储物业的买家，我们会建议他们为物业选址留有充裕的时间，如有可能，更应将选址范围扩大至上海周边城市，例如昆山。”高力国际工业部董事英奈哲在分析上海仓储物流市场前景时表示，2011年物业地产开发商的主要竞争集中在土地资源而非资本，因此转战二三线城市，或许可以避免激烈的竞争。
在二三线城市，物流企业更容易拿到地吗？谭志培认为，在全国各地兴建物流园区的大潮下，物流企业用地的取得难度已大大降低。不过，有关机构调查显示，在物流园区、基地项目的建设过程中，征地困难已经成为困扰其发展的重要因素。例如项目往往受到土地出让方式调整和土地宏观政策的影响，使规划不得不一改再改；很多园区土地手续办理放缓，部分项目不能如期开工；后续土地储备不足，影响远期规划和发展等等。
土地置换政策不配套的问题较为突出。谭志培解释说，物流规划是在考虑一定区域现状及未来产业发展，居民生活和城市功能空间，城市在区域中的物流组织地位等因素基础上，进行综合布局的结果。为了不多占用土地，需要在规划的设施与既有不符合空间布局要求的设施之间进行土地置换。而实际情况中，用地政策制定与执行者和物流规划的制定与执行者，两者之间往往缺乏有效沟通和协调，加之土地置换过程中涉及国家、地方、行业和企业等多方利益，因此有时经常在物流用地问题上无法达成一致。
拓展用地、增大规模，往往缺乏资金，在用地政策上也时常受限。因此，物流企业更希望相关部门能够从政策方面给予扶持。
广西超大运输公司副总经理甘东霞认为，现在的竞争不是单个企业的竞争，而是供应链的竞争，物流是供应链中一个重要的环节。可以说，它的发展状况关系到各行业的竞争与发展。“物流业作为一个新兴的产业，很多企业特别是民营企业，成立时间短，实力薄弱，征地困难，企业的发展受到限制，发展缓慢，物流业的繁荣无从谈起。”她建议，应留出一部分发展空地来支持物流企业的发展。与此同时，为避免给许多想做房地产开发的企业和个人以可趁之机，政府部门必须加大对土地的管理、审查力度，真正做到合理规划土地使用。
【关键词】存货资产管理资金成本
【中图分类号】F275
存货管理是企业资产管理的重要组成部分，外贸企业存货在流动资产中占很大比例，通常可达50%。存货管理是否有效合理，影响着外贸企业的资金运转和经营成果，对企业的财务状况影响很大。相对固定资产管理，存货管理更加复杂，财务部门作为企业的资产管理部门，须加强对存货的管理，控制存货数量，及时、全面、正确地记录存货业务，有效运用存货资源，提高企业的经济效益。
一、外贸企业存货管理中存在的主要问题
外贸企业的存货具有种类繁多、流动性强、计价方法多样、收发频繁的特点，在管理和核算上容易产生薄弱环节。外贸企业存货管理中容易出现以下问题：
1.虚构存货，账实不符，操纵存货盘点
存货的入库、发出与实存的记录缺乏客观性和规律性，财务部门与采购部门缺少必要的沟通，记账滞后。记账凭证缺少原始凭证支持，存货损毁得不到及时处理，财务部门无法对存货进行及时合理的管理控制。
个别公司因存货管理不规范，导致存货账实不符，账面存货远高于实物库存，为了应对会计师事务所的审计盘点，将其它仓库存货挪用到正在接受盘点的仓库，同时新入库的存货不入账，隐藏检验报告和入库单，操纵存货盘点。
2.存货积压，流动资金短缺
个别企业只重视产品的销售，忽视对存货的管理，不关心存货占用流动资金的比率，存货大量积压，造成流动资金严重短缺，资金周转速度明显减缓，在一定程度上影响了正常的经营活动。企业不仅需要负担日益昂贵的资金成本，同时获利能力更强的产品的采购机会被挤占。库存堆存时间过长，品质受到影响，直接影响企业经营成果。
3.外租库监守自盗，企业资产遭受损失
外贸企业的存货种类繁多，单一的存储设施不能满足需求，因此大部分外贸企业租用外租库以满足不同商品的存储需求。个别外贸企业为了追求更高效益，租用了资质不好的仓库，导致存货保管不善，轻者受到污损，降价出售，重者全部存货遭受损失。
A企业将存货存放在某外租库，仓库出租者是另一外贸企业B，B企业同时也经营该种存货，且有自己的客户资源。B企业的某客户外商C急需大量该存货，而B企业现有存货不足以交付该订单项下货物，于是B企业在A企业不知情的情况下，擅自挪用A企业存货用于出口至外商C所在国家。B企业本计划收到外商C货款后将A企业的存货补齐，然而由于外商C经营不善，产生巨额亏损至倒闭，B企业未能收到货款，也未归还挪用A企业货物。A企业发现货物被挪用后，立即向公安局报案。后查知，B企业只是租赁仓库运营的“经营人”，并非仓库的真正所有人，承担违约责任的能力十分有限。
4.不关注会计利润和资金成本
会计利润是指企业所有者在支付除资本以外的所有要素报酬之后剩下的利润。会计利润计算的基本方法是，按照实现原则确认企业在一定会计期内的收入，按照配比原则确定在同一期间内的费用成本，将收入与相关的费用成本相减，即为企业在这一会计期间的利润。
有些外贸企业只关心商品进销差价，不重视会计利润，对营业费用不精打细算，任由仓库闲置，不能对系统内库容进行统筹管理；不考虑仓库位置，仓库和港口之间距离较远，集港过程中产生大额运输费用；疏于跟港口沟通，不关注船舶动态，导致装船过程中产生滞期费。大量营业费用吞噬了进销差价，会计利润出现负数。
有的外贸企业虽然对各项营业费用单项考核，但是却忽略了资金成本，资金成本是指企业为筹集和使用资金而付出的代价，有的单位会计利润虽然略有盈余，但是资金利润率却很低，甚至低于定期存款利率。
5.不关注汇率变化，汇兑损失影响企业利润
影响外贸业务的因素很多，国际经济形势，汇率，利率，大宗商品期货，股市，出口退税机制等稍有变化，都会对外贸企业造成一定影响。
2014年12月某外贸企业进口A商品10万吨，进口价格500美元/吨，合同总价5000万美元，合同中约定提单日后360天支付货款，签订合同时1美元的购入价格约为6.16元人民币，海关增值税和关税税率分别为17%和1%，报关费及港口杂费等费用约15元/吨。该企业在签订采购合同后将该商品以3700元出售给某国内企业，港口直接交货。
该企业的单吨毛利预测如下：
3700÷1.17-30.80（关税）-15（相关费用）-500×6.16=36.59元
2015年12月该企业购汇支付货款，由于美元升值，1美元的购入价格约为6.41元人民币，产生汇兑损失1250万元，导致该业务从盈利365.90万元转变为亏损884.10万元。
6.存货数据混乱
很多外贸公司没有要求境内、外的分支机构使用统一的存货管理系统，总部无法对存货进行统筹管理，无法对库容进行统筹安排。各分支机构以EXCEL表的形式给总部报送存货相关报表，总部手工合并后对外报出，极易产生错误。由于总部无法通过系统对各分支机构的存货状况进行时时追踪，很难对整个系统的库容和存货进行一体化运作，造成资源的浪费，无形中削弱了企业的竞争力。
二、就外贸企业存货管理存在问题的原因分析
很多外贸企业没有意识到企业存货管理是生产经营活动中的重要环节，缺乏完善的存货管理制度。没有统一、明确的制度标准来规范各种行为，是造成存货管理混乱无秩序的源头，严重影响着企业资金的正常运转。
3.慎重选择仓储公司，出库、入库责任到人
外贸公司以进出口业务为主，为了装、卸货方便，通常会选择租赁港口附近的仓库，存货作为外贸公司的重要资产，对租赁的仓库必须严格把关，所有仓储公司必须在公司相关部门备案。业务部门提交备案申请，需说明所选择仓储公司的名称、注册资本、仓储能力、仓储条件、拟存储的产品范围等，并对仓储公司的行业资信、区域相对实力做出评价。相关部门对申请进行审核并备案，必要时进行第三方资信调查。
在选择仓储公司时应考虑如下条件：
第一，具有独立法人资格，有仓储营业执照。自身拥有仓库，具有良好的仓储条件，并优先考虑有铁路专线、装卸设备较为先进的仓库。
第二，内部管理规范，有良好的信誉，在区域内具有较强相对实力。
第三，能提供代收、代运货物服务，不从事跟本企业相关的贸易活动。
仓储合同或协议条款中需明确货物发生毁损的赔偿责任，还需列明仓储地点、库方联系人和联系方式、库方出入库单据格式、外贸企业授权联系人和联系方式、外贸企业发货指示单据式样、签发发货指示单据的授权人和签章、存货发生变动时的沟通方式、定期核对频率以及盘点要求等。
存货无论以何种方式到达目的仓库，业务人员应提前通知仓库（包括货名、数量、车船号、预计到货时间、注意事项等）安排仓容（位）并做好接货准备。入库之前，根据合同约定的产品质量、验收方式对入库存货的质量进行检验，需要进行理化指标检验的，由具有一定资质的化验人员检验并出具检验报告。
存货出库时，业务人员需开具发货指示并加盖专用章，将发货指示传真至仓库的同时将原件传递给客户，以便提货时使用。仓库出租方确认手续完备后，按照品种、规格型号、数量发货。发货指示发出后，发生内容变更或撤消的，业务人员应及时书面通知仓库变更或撤消发货指示，禁止口头放货。
仓储公司在存货发生变动时，需立即将存货变动情况及时通报给外贸企业存货管理岗人员，存货管理岗发现存货变动与台账记录不符时需立即与库方和业务执行人员确认。
证实存货数量的最有效途径是对其进行整体盘点。盘点是保证库存存货达到账、物、卡完全相符的重要措施。财务部门存货核算岗每月末将存货明细账记录的账面库存数量，与业务人员和外租库确认一致的实物库存数量进行核对，双方在存货核对记录上签字确认。每季度末，由企业存货管理岗牵头，会同记账人员及其他相关人员组成存货盘点小组，采用适当方式对库存情况进行盘点。盘点时不仅要清查存货的数量，而且要对因季节变更而积压的存货做出适当的处理，如降低价格出售。盘点结果由存货管理岗进行核对并对差异进行说明，盘点说明必要时报送公司主管领导、业务部门负责人、财务部门负责人和风险控制岗。财务部门依照会计准则对存货盘盈、盈亏进行账务处理。自行盘点时，盘点小组应至少三人以上，并以主管保管员为主，盘点结束后，盘点人员在《存货盘点表》上签章，确保账、物、卡相符。盘点人员除仓库保管员外，其他监盘人员应具有独立性，即为财务人员和业务部门非采购人员。委托第三方盘点时，以具有资质的第三方出具的具有法律效力的盘点报告或其他相关文件为准。
4、加强对资金使用效果的考核
降本增效是企业永恒的话题，外贸企业为了适应国际化的需求，在愈演愈烈的国际竞争中立于不败之地，更应该控制好成本。
外贸企业可以加强与口岸地区公司的合作，加强一体化运作的优势，更好地整合利用现有的资源，充分发挥其能效。盘活现有仓位，提高存货周转率，为进一步退仓缩容创造空间，从而降低仓储成本。加强与仓储公司的谈判，将仓储费、出入库费、装卸费、拆包费等降到最低，将各项费用控制在预算范围之内。也可采取转口销售、直达销售、以销定购等方式来规避仓储费用。
加强对运输市场的分析，优化物流方案，在货物运输过程中密切关注船舶动态、到港时间。提前沟通港口情况，争取提前靠泊，在装卸过程中密切关注作业情况，精准计算时间，避免滞期费的产生。
强化营运资金管理，营运资金管理的核心内容是在业务运营中获取客户信用，减少对客户放账，精细运作匹配库存，减少资金占压。在融资成本渐升情况下，加快营运资金周转，提升资金使用效率，可增加资金收益，降低资产负债率，提高风险防控能力。为鼓励业务部门在业务运作过程中减少资金占用，可通过财务系统按“应收+预付+库存-应付-预收”的差计算利息，如为正数，则按贷款利息率计算，计为利息支出；如为负数，则按存款利息率计算，计为利息收入，同时计入各业务部门考核。
加强考核，通过考核目标层层分解、落实到人，实现能者上、平者让、庸者下，切实实现按劳取酬和工效挂钩。注重资本费用，在业绩考核中加入EVA指标考核；在业绩考核中加入“百元利润费用比”，费用投入要带来利润同比例增长。
5.通过远期结售汇、套期保值等手段化解风险
世界经济增长速度、国际油价变动、汇率变化都会对外贸企业的经营状况产生影响。比如人民币升值的影响不仅会让企业账户内的美元市值蒸发，账面的应收美元账款也会产生损失。外贸企业应提高应对金融风险的能力，通过进行远期结售汇等操作，将汇率风险化解到最小。
在上述某企业进口A产品的例子中，如该企业进行远期结售汇操作，与银行签订远期结售汇合同约定在2015年12月对外付款日当天购入5000万美元，汇率锁定6.17，则该企业的单吨毛利如下：
3700÷1.17-30.82（关税）-15（相关费用）-500×6.17=31.57元。
即该企业通过远期结售汇锁定了收益，避免了因汇率变动产生的884.10万元亏损。
存货跌价也会对外贸企业的利润造成很大影响，外贸企业所面临的风险是商品采购后尚未转售出去时，商品价格下跌，这将使企业的经营利润减少甚至发生亏损。为回避此类市场风险，可采用套期保值的方式来进行价格保险。套期保值是指在期货市场上买入（或卖出）与现货市场交易方向相反、数量相等的同种商品的期货合约，无论现货市场价格怎样波动，最终都能取得在一个市场上亏损同时在另一个市场上盈利的结果，并且亏损额与盈利额大致相等，从而达到规避风险的目的。当外贸企业根据市场行情预测存货价格会有大幅度下跌时，可在期货市场卖出数量相等的期货合约，以抵御存货跌价风险。
6.加强信息系统建设
在大数据日渐蓬勃发展、商业化应用到来的时代背景之下，库存管理更加需要借助于一个强大的信息化平台，基于事实与数据来实现日常管理乃至交易决策。数据背后隐藏着巨大的价值和值得开发利用之处，库存管理也同样需要依靠强大的系统和数据支持，才能应对日益复杂的业务模式和市场环境。
