时间：2022-07-08 23:29:22
关键词：房屋安全；安全管理；房屋鉴定
城镇化的大力发展，大规模的房屋建设也在急剧加速，管理上的疏漏，再加上各种人为的原因，使得各种各样的建筑事故频频出现，人员伤亡率也在缓缓上升。目前，我们急需思考如何使房屋建筑的安全管理更完善，不再出现安全方面的事故。
1房屋建筑安全管理中的问题
1.1房屋建筑目前面临的状况
我国很多地区还拥有有很多破旧的民房、学校。由于经济能力有限，或者是城市规划的原因，危房改造就受到了制约。在房屋建设过程中，不能够很好的设计，导致很多漏洞的出现。同时受经济能力的限制，建筑施工中选用了价格较低的材料。施工过程中得不到严格的管理，质量无法达到国家制定的标准。当房屋建好出售后，人们就根据自己的爱好，对房屋的格局进行改变，把房屋的结构进行了拆改。这样很可能会使房屋的重荷增加，安全隐患也就伴随而来。在房屋建设施工的过程中，多数为流动作业，建筑物的施工变化极大，毫无规律性，非常容易受到外界因素的影响。如果遇上自然灾害，建筑物会受到不同程度的损害。另外，房屋周边的环境，也有可能影响建筑物的安全性，例如爆炸、车辆撞击等。
1.2房屋安全管理的现状
我国现有的《建设工程安全生产管理条例》和安全生产管理方的法规，只针对在房屋建设施工过程中的安全管理，几乎没有涉及到房屋的安全管理。再加上我国的房屋安全管理法不完善，和国外相比还有很大差距。由于房屋安全鉴定的费率低，工人工资和管理费用都比较低，导致专营房屋安全鉴定工作的中介组织越来越少，在实际工作中他们做不到现场勘查、测绘，鉴定结果也就不尽如人意。在现有的国家法律规章制度中，对于公共建筑物的房屋没有强制性的检测鉴定，而个人房屋只有房屋的主人才能提出对房屋的检查和鉴定。如果房屋的主人没有提出房屋鉴定，就不能强制性的对房屋检查，房屋的安全性也无法保证了。
1.3房屋安全鉴定执业人员水准不高
房地产估价、房地产经纪、物业管理已经进入了房地产业中。他们是通过当地的房地产行政主管部门审查合格后，就给房屋安全鉴定发出了作业证书。房屋安全鉴定人员根本就没有接受系统的教育培训，仅凭个人的实践经验。不具备专业的操作能力，房屋安全鉴定结构报告的正确性也会存在疑问。而且房地产主管部门还没有把危房的信息整合建立危房管理系统。在当前，房地产主管部门对危险的废旧房屋持有观望的态度，并没有建立跟踪危险房屋的信息系统。无法登记，注销危房，也就无法实时掌握危险房屋的情况。
2房屋安全管理的策略
2.1要严格审核房屋建筑设计
为确保工程安全，必须对设计单位的资料进行检阅，做到现场勘察，要求设计单位做好防震、防火、汛涝等的灾害发生。对建筑物的周边环境也要做到安全管理。施工单位一定要按照所设计的文件进行施工。检查所用的建筑材料、工程的质量。要保证每个环节都要达到施工要求。每个工程的特点各不相同，监理单位针对其特点制定了相应的规划和细节。参照原有的、经检查合格的设计文件及规范的监理。对于施工设计图的文件，要按照修订后的抗震标准，由审查机构进行严格审查。经审查发现，凡是不符合标准要求的施工图设计文件，一律不得出具审查合格证书。
2.2建立房屋安全管理动态信息系统
主管部门通过该系统可以及时有效的得到房屋的安全、防汛、灾害等全方位的准确数据；可以了解房屋受灾情况，同时建立危房登记注销等。为了实现让全民了解房屋的安全意识，应该规范各部门、单位、社区的有关安全制度，要求各部门全力配合，全民也要自主监督，确保万无一失，控制灾情造成更大损失，通过以往的经验，不断总结完善。
3加强房屋安全鉴定管理措施
房屋安全鉴定的文件中，鉴定收费没有统一的标准，案卷的格式也不统一，鉴定执行的标准也不相同，房屋安全鉴定质量就不能太乐观。只有规范鉴定文件，才能加强房屋安全鉴定管理，保证房屋安全鉴定的质量，完善房屋安全的鉴定。（1）既要做好房屋安全鉴定的工作，又要在思想上得到更高的认识。房屋安全鉴定直接关系到房屋的安全，是房屋安全管理的重要组成部分。各单位、部门要对鉴定报告的重要性彻底了解，充分认识，要加强对房屋安全鉴定的管理，培养大量高素养鉴定人员，提升鉴定报告的质量。安全鉴定工作最好按地区设立分点机构，按照职责进行分工，每个分机构管理各自鉴定工作，这样会提高鉴定的质量，鉴定人员的工作量也不会加大。各个分机构要依法认真的管理，履行各自的职责，做好鉴定的各项管理工作，各个分机构不得以任何形式拒绝鉴定机构履行其职责。（2）要准确的做好房屋安全鉴定，就要严格要求鉴定标准。房屋鉴定要求的专业性技术很强，各单位要掌握安全鉴定的规范制度，严格按照要求标准，能够有效的做出鉴定报告。要按照《危险房屋鉴定标准》执行，对于特殊情况和要求的鉴定，除了标准，还要遵循国家的有关规定的标准。（3）对于鉴定报告，要统一管理，建立案卷，规范管理。为确保鉴定报告文书的法律效力，要加强对鉴定报告资料的管理，各单位要从第一项收集资料开始，直到房屋安全鉴定报告，最后整理全部资料结束，确保规范资料的管理。申请安全鉴定可以是房屋所有权人、房屋主人也可委托他人办理鉴定房屋的有关事宜。涉及房屋损坏所产生纠纷的，应由双方到场，共同向有关单位提起申请鉴定，提供双方的有关资料证明等有效证明。涉及司法纠纷案的，须由司法部门提供有关鉴定委托书及相关的证明和资料。
4结束语
房屋建筑是人们生活、休息、娱乐的重要场所，与人们的生活和工作息息相关，房屋建筑的安全工作得不到保证，从某种程度上来讲也就是人们生命安全得不到保证。因此，相关人员要重视房屋安全鉴定工作，从多方面采取措施促进房屋安全鉴定工作的开展，为人们生活和工作创造安全的环境。
参考文献：
[1]李妍,韩晓伟.浅谈房屋安全鉴定的技术问题[J].吉林建筑工程学院学报,2014,(4):16-18.
[2]战国冬.浅谈房屋安全鉴定工作的基本特性与常用方法[J].科技情报开发与经济.2010,(36).
【关键词】房屋；安全鉴定；特性与方法
伴随着工业建筑、商业建筑以及民用建筑的增加，使国家与人民愈发关注安居工程与民用住房质量。如房屋安全鉴定工作的产生，其不仅能够从居民自身的角度出发，为了居民的合法权益，还能实现对居民安全财产的有效把控。对此，在城市建设、建筑规模逐渐扩大的基础上，应高度关注房屋安全鉴定工作的意义，通过对其不断完善，确保居民切身利益。
一、房屋安全鉴定工作的特点
房屋安全鉴定工作：以房屋所属地县级以上政府房屋安全鉴定机构，为确保居民居住安全所构成的行为活动。在此期间，安全鉴定工作是按照国家法律法规、技术规范为准绳，通过调查、测试以及验算等方式的运用，对房屋完损度、抗震性、抗灾害能力以及使用状况进行全面分析并总结，从而构建科学、合理以及有效地鉴定鉴定结果，应将其以报告的形式展现，其中房屋安全鉴定报告具备法律效力、行政效力等特点。
从本质上来讲，房屋安全鉴定工作属于较为严谨性工作，其中呈现的完套科学程序，应引起鉴定人员的高度关注。实施房屋安全鉴定工作的流程为：首先，房屋所属人以委托人身份，赋予鉴定机构相应的房屋鉴定权利；其次，鉴定机构委派相应的鉴定人员，对房屋进行实地勘察，如数据调查和房屋原始资料采集等；再次，结合采集与调查的数据，对其进行总结，并以公正、客观的角度，做出合理判断，给予房屋相应的安全鉴定等级，同时依据房屋实际使用状况，提出相应的房屋安全处理建议；最后，出具附有法律效力的房屋安全鉴定报告。上述鉴定环节，应做好无遗漏、完整顺序相接的原则，只有在此背景下，鉴定人员所出具的鉴定报告才具有权威性、有效性和真实性、完整性的特点。基于此，对于房屋安全鉴定人员应采取以下要求：良好地职业素养、丰富理论知识、充足地实践经验、具备自身读到的见解，不听取“片面之词”、严格按照规范流程做好鉴定工作等。
二、房屋安全鉴定工作常用方法
为了保障建筑物可靠性、安全性以及稳定性特点，可采取具有法律效力的防区安全鉴定手段，根据实际调查结果显示，国内关于房屋安全鉴定工作的方法分为直接检验法、实用鉴定法与概率法三种，其中前两种方法运用次数相对较多，而概率法由于未对其进行全面普及，致使其应用范围略小。
（一）直接检验法
直接检验法是指：鉴定人员依据自身的工作经验，结合房屋使用年限和原设计图纸、现场状况与建筑结构等原始条件，通过对房屋重点零部件校对、查验工作的开展，完成房屋安全鉴定评估工作。从整体上来看，直接检验法的优势在于：鉴定时间短、鉴定流程简便；劣势在于：缺乏检测依据和科学性价值，导致房屋安全鉴定结果具备随意性、主观性以及不真实性特点。
（二）实用鉴定法
鉴定人员利用全面分析与检查工作的优势，结合规范的检测项目、鉴定手法，判断房屋损坏程度、损坏制因等情况，该种房屋安全鉴定手法被人们称之为实用鉴定法。实用鉴定法主要依据现代化鉴定仪器完成房屋安全鉴定工作，使其鉴定结构具有真实性、客观性以及精准性的优势。关于实用鉴定法的实际利用流程为：掌握房屋实用年限、原始施工图纸、房屋周围地理环境等；对房屋地基和桩基、地下水与建筑材质、砖瓦以及混凝土等施工材料或组成结构进行安全质量验收；按照建筑结构材质、裂缝和抗震性等特点，结合鉴定仪器的使用，完成房屋安全鉴定工作，之后对其鉴定数据结果进行盐酸，以此判断房屋安全鉴定等级。
（三）概率法
概率法主要利用概率、统计原理、统计规律等，使其房屋结构抗力、作用效应例呈现数量关系，通过对房屋失效概率的计算，即可判断房屋安全等级。由于概率法是在大量数据的基础上计算而来，而若在计算前，未完成相关数据资料的收集工作，则会引起概率法计算结果的失误。
三、房屋安全鉴定工作的作用
房屋安全鉴定工作的开展，主要在房屋安全管理和价值评估、安全排查以及延长居住年限等方面具有显著作用，同时在房屋改造工程中发挥着相应的优势，具体表现在以下几个角度：
第一，定期房屋安全鉴定工作的开展，可针对房屋内存在的过载部件、老化部件进行实时更换，加之房屋防堵、防渗、防漏等手段的使用，不仅可维持房屋安全状态，还可在一定程度上延长房屋居住年限。
第二，危旧房屋。完善的房屋安全鉴定流程，可针对危旧房屋内细微隐患进行排查，同时通过紧急措施的运用，确保人们居住安全；依据危旧房屋结构、分布状况与使用状态，为国家政府危旧房屋翻建与改造计划的实行增添良策。
第三，在受到地震和水灾等自然灾害影响后，需加强对房屋安全鉴定工作的作用，依据房屋受损程度，判断其是否需要拆除重建，并及时给予房屋加固和维护工作相关意见，在保障居民人身安全的同时，预防国家财政资金的损失。
第四，房屋安全鉴定机构在结构上属于司法仲裁的角度，并在解决房建工程民事纠纷案件中，可为司法裁决结果的产生，提供相关房屋受损制因，确保人民的合法权益。
结束语：
综上所述，房屋安全鉴定工作是将技术手段与国家政策相结合的产物，在实际工作中，应对众多因素进行综合考究，从而不断地提升安全鉴定工作的质量。本文分析的几种房屋安全鉴定方法，仅代表笔者的自身观点，其中存在的细微问题需要对其进行商榷，通过实际工作经验的积累，方可对其进行完善。
参考文献：
[1] 李志鹏.浅谈房屋安全鉴定的特点与常用方法[J].科技致富向导，2014（8）：110-110.
[2] 王俊.浅谈房屋安全鉴定的特点与常用方法[J].建筑・建材・装饰，2015（17）：286-286.
从数量上讲，绝大部分商品房质量纠纷均为单套商品房内部的建筑和装潢质量的问题，如墙面渗水、窗套渗漏、墙面或天花板开裂、卫生间渗漏等。目前市场上逐渐增多的因全装修商品房的质量问题引起的争议演变为诉讼的案例也在增加。这类纠纷涉及的一般是一户业主，发生诉讼也多为单打独斗，如因某一质量问题涉及多户人家，发生质量诉讼因房屋买卖关系是分别建立的，所以诉讼也是分开审理。
另外一类比较严重的商品房质量问题是作为商品房出售的建筑物的整体存在质量问题。此类问题往往涉及到该建筑物内的绝大部分住户，且往往质量问题的后果较上述单独的质量问题严重，如地基沉降造成房屋倾斜、外墙面裂缝渗水、主体结构问题造成房屋开裂倾斜、建筑材料质量问题、施工质量问题等。该类纠纷数量较少，但影响面却很大，且一但出现，经济损失就更巨大，也容易造成社会性的矛盾。这种诉讼不论是诉讼过程还是处理方式都会出现很多困难，作为涉及其中的小业主来说，诉讼的难度可想而知。从上述两大类商品房质量问题诉讼的难点看，除了人为制造的困难外，主要的难点还是作为质量问题原告的小业主在诉讼中举证能力有限的问题。
二、商品房质量纠纷引起的诉讼中小业主存在的举证难现象和原因分析。
1、没有一定的知识能力和文化程度，且在房地产专业知识方面处于的绝对劣势，造成小业主举证难。
房地产市场面对的是整个社会群体，各个群体之间的文化程度、知识水平差异巨大，处于较低层次购房者往往对于房屋质量问题不能作出准确的判断，如果经济收入有限，也不可能委托具有专业知识的人员协助诉讼，且诉讼对象又是专业房地产开发的发展商，不论是经济实力和专业技术水平均有较大的差距。小业主在诉讼中怎样合理举证支持诉讼请求有一定困难。
2、小业主没有鉴定的资质和委托鉴定的经济能力，对于商品房质量缺陷的程度取证难。
因为建筑质量的鉴定需要专门的知识和仪器，一般非专业人员即使有较高的文化水平也不能作出准确判断，所以涉及商品房质量问题的诉讼多会出现一个专门机构鉴定的问题。一般业主作为原告进行诉讼时，单凭通常的生活经验和文化知识仅能判断房屋是否存在质量问题。但对于存在问题的程度和损害结果无法进行科学的判断，根据侵权损害赔偿诉讼的要求，如果提出赔偿要求则需要有一个判断的标准，该标准只能建立在科学鉴定的基础上。但目前房屋质量纠纷的鉴定只能由社会上少量的专业机构出具报告，一般来说这些机构并非专业对房屋质量问题进行鉴定，其运营成本大，收费高且标准缺乏合理性，对于一户或几户个人业主提出房屋质量诉讼要求鉴定的情况，若要比较全面的鉴定则费用无法承担，而民事诉讼法要求原告举证故预付鉴定费用限制了个人业主的全面取证的能力。
3、发展商实力强、影响大，社会上的鉴定机构少，而又往往作为其他专门机构经常与房地产商进行业务联系，其鉴定结果做到公正性是比较难的。
发生房屋质量诉讼需要鉴定，如原、被告双方未能对鉴定机构的选择达成一致，则由法院出面委托鉴定。从理论上讲，法院委托的鉴定属于司法鉴定，应该具有公正性，但目前对于侯选的监督机构多为独立经营的经济实体，追求利益最大化是经济实体的目标，在范围有限的房地产市场中，房地产开发商经常能够接触到各类鉴定机构，甚至保持着密切的业务联系。在此种不公平的地位下，小业主很难获得公平的对待，而法院又缺乏专业知识（大多数情况下还不如开发商），无法做出准确判断。
4、鉴定依据不公开，非专业技术人员更难掌握鉴定结果的公正性。
作为对房屋建筑质量进行鉴定，其需要具备专业的知识并且根据情况适用不同标准。我国目前尚未建立对各类标准进行公开查询的机构和制度。对于涉及到房屋质量问题的个人来说，多数是第一次也可能是最后一次涉及某一标准。在国家标准众多，归类、查询尚未制度化之前，在鉴定机构出具的鉴定结论中所涉及到的依据小业主才可知晓（但仍不能排除连这些依据也不公开的情况），但一般的小业主需要查询依据全文也属不易。对于诉讼中的举证责任人来说，举证难度增大。
三、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》对该类纠纷在举证问题方面的规定引起新的思考。
1、证据规定第七条：“在法律没有具体规定，依本规定及其他司法解释无法确定举证责任承担时，人民法院可以根据公平责任原则和诚实信用原则，综合当事人举证能力等因素确定举证责任的承担。”
这一条规定是有关法官在特殊情况下运用自由裁量权重新分担举证责任的规定，突破了以前的民事证据立法中对举证责任特殊规定的范围。本条明确将两个民事法律的基本原则“公平责任原则”和“诚实信用原则”写入法条作为创设法官权利的法律渊源。这一规定一方面扩大了法官对于案件把握的能力，同时也对于一些特殊类型的案件审理创设了一种新的可能性，例如在商品房质量纠纷案件中。
如前所述，在商品房质量诉讼中如一律适用原告举证原则，对于小业主来说诉讼地位显然不如作为被告的开发商。在目前鉴定机构现状和许多地区获取诉讼中必要信息、知识难度较大的情况下，法官依据本条规定在个案中适度加重开发商的举证责任可以平衡诉讼当事人双方实际诉讼地位不平等的状况。如在房屋质量问题明显存在的情况下，主要为判定质量问题大小和修复、赔偿问题要求鉴定的，法官可以免除原告的举证责任而转要求被告就其该部分建筑产品质量合格提供依据，或由被强制赋予举证责任的被告预付鉴定费由法院委托司法鉴定。而一般情况下开发商的经济实力显然强于个人业主，这样的鉴定可以较少考虑经济因素而求得更全面的鉴定结论。另外，根据我国目前实行的《产品质量法》规定：“建设工程不适用本法规定；但是，建设工程使用的建筑材料、建筑构配件和设备，属于前款适用范围的，适用本法规定。”（第二条第二款），小业主在购房时并不能享有在消费其他商品时应有的知情权。故一但发生建筑产品质量争议，加重开发商的 举证责任并没有对其不公平，而是对相对弱者的一种救济，是通过司法手段弥补立法中对于该类产品质量问题缺乏规定的状态。具体适用问题上，例如房屋渗漏水、墙面裂痕、天花板开裂等无需借助仪器即可观察得到并依常理可作判断的质量问题可适度转移举证责任。
2、证据规定第二十五条：“当事人申请鉴定，应当在举证期限内提出。符合本规定第二十七条规定的情形，当事人申请重新鉴定的除外。对需要鉴定的事项负有举证责任的当事人，在人民法院指定的期限内无正当理由不提出鉴定申请或者不预交鉴定费用或者拒不提供相关材料，致使对案件争议的事实无法通过鉴定结论予以认定的，应当对该事实承担举证不能的法律后果。”
根据本条，鉴定程序的启动主要是当事人提出申请。但申请鉴定的当事人必须预付鉴定费用，有些情况下鉴定费用并不是一般个人可以承担的，如商品房发生地基沉降，造成房屋倾斜或裂缝，如果要对地基沉降情况作鉴定的话，鉴定费用可能要几万元更不要说提出修复方案的问题。对于个人来说，在限定时间内拿出几万元预交鉴定费可能无法办到，这种情况下则可以对鉴定项目进行分段进行，先对确定事实的部分作鉴定，如地基沉降造成房屋倾斜，则先对倾斜情况作出鉴定而忽略倾斜原因的鉴定，然后根据上述证据规定第七条运用举证责任转移规定要求开发商对于自己无过错进行举证，举证不充分则要求其预交沉降情况的鉴定费进行司法鉴定，这样经济方面不会有问题，小业主举证责任被免除但鉴定的结果也可以为小业主所用。
3、证据规定第六十条：“经法庭许可，当事人可以向证人、鉴定人、勘验人发问。”和证据规定第八十条：“当事人或者其他诉讼参与人伪造、毁灭证据，提供假证据，阻止证人作证，指使、贿买、胁迫他人作伪证，或者对证人、鉴定人、勘验人打击报复的，依照《民事诉讼法》第一百零二条的规定处理。”
《民事诉讼法》第一百零二条规定，诉讼参与人或者其他人，伪造、毁灭重要证据，妨碍人民法院审理案件的，人民法院可以根据情节轻重予以罚款、拘留；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
针对我们在商品房质量纠纷审理中鉴定人和勘验人对于案件事实和责任大小的认定至关重要。鉴定人如存在偏袒一方的现象，则从法院审理角度很难发现并作及时更正。从证据规定对证人、鉴定人和勘验人的特殊规定看，在庭审中程序上对于证人、鉴定人和勘验人给予了特殊的保护，如果法官不允许，任何一方当事人均不能对上述人员发问质证。而目前该类庭审时，鉴定人、勘验人能够到庭接受当庭询问和质证的情况非常之少，对比其他大陆法系国家还是英美法系国家，我国给予证人、鉴定人和勘验人高于一般诉讼参与人的权利。事实上，他们的结论对于案件认定具有决定性作用，但法律却给予他们较高的诉讼地位，如果出现不公正又不像法院有内部监督机制，所以又加大了原告进行诉讼的难度，这些大多数情况下多是对小业主不利的因素。
公 告
(第21号)
《南京市城市房屋安全管理条例(草案)》已于2016年10月由市十五届人大常委会第二十八次会议第一次审议。一审后，市人大立法机构多次召开论证会、座谈会，多方听取意见，在此基础上对草案进行修改，形成《南京市房屋使用安全管理条例(征求意见稿)》。为了提高地方立法质量，按照市人大常委会民主立法、开门立法的要求，现将《条例(征求意见稿)》全文公布，广泛征求社会各界意见。请广大市民和社会各界人士自即日起至4月24日前，通过下列方式提交意见和建议。
电子邮箱：
邮寄地址：北京东路41号，市人大常委会法制(工)委办公室，邮编210008。
南京市人大常委会办公厅
2017年4月11日
第一章 总则
第一条 为了加强房屋安全管理，保障房屋使用安全，维护公共安全和公众利益，根据国家有关法律、法规，结合本市实际，制定本条例。
第二条 本条例适用于本市行政区域内已投入使用房屋的安全管理，包括房屋安全使用、安全鉴定、危险房屋治理和应急处置、白蚁防治、建筑幕墙安全等管理。
法律、法规对宗教活动场所、文物保护单位、历史街区、传统风貌区以及风景名胜区范围内的房屋使用安全管理另有规定的，从其规定。
第三条 房屋使用安全管理应当遵循预防为主、防治结合、保障安全、属地管理的原则。
第四条 房屋所有权人为房屋使用安全责任人。房屋所有权人与使用人、管理人不一致的，使用人、管理人应当合理使用房屋，依法承担房屋使用安全责任。
房屋所有权人下落不明、权属不清的，使用人、管理人为房屋使用安全责任人。
第五条 市、区人民政府负责辖区内的房屋使用安全管理工作。市、区人民政府应当加强对房屋使用安全管理工作的组织和领导，建立统筹管理、分级负责、综合协调、社会参与的房屋使用安全管理体系，开展重大房屋安全突发事件应急处置，加强经费投入和房屋使用安全管理执法力量。
镇人民政府、街道办事处和开发区(园区)管理机构按照规定职责负责辖区内房屋使用安全管理工作。
第六条 本市建立房屋使用安全管理联席会议制度。市、区人民政府定期召开由住房保障和房产、规划、城乡建设、国土资源、城市管理、公安、质量技术监督等部门负责人参加的联席会议。联席会议办公室设在市房屋安全行政主管部门。
本市建立市、区、镇人民政府、街道办事处和开发区(园区)管理机构的房屋使用安全监督管理网络，并确定房屋使用安全管理人员，具体办法由市人民政府另行制定。
第七条 市房屋安全行政主管部门负责本市房屋使用安全的统一指导和综合监督管理，所属的房屋安全管理机构和白蚁防治管理机构具体负责日常管理工作。区房屋安全行政主管部门负责辖区内房屋使用安全活动的指导和监督管理。
规划、城乡建设、国土资源、财政、城市管理、公安、质量技术监督等部门应当按照职责，做好房屋使用安全管理相关工作，实施专项监督管理。
教育、卫生计生、文化广电新闻出版、体育、交通运输、旅游、商务、民政等行政主管部门应当按照职责，督促学校、医院、剧院、场馆、车站、宾馆、集贸市场、商场、福利院等公共建筑的房屋使用安全责任人定期进行房屋安全检查，及时消除安全隐患，履行相关监督管理责任。
第八条 本市实行房屋使用安全救助制度。市、区人民政府应当统筹安排资金，对特殊困难群体房屋安全鉴定、危险房屋治理及临时安置、白蚁防治等活动提供救助。
房屋使用安全救助管理办法由市人民政府另行制定，并向社会公布。
第九条 本市建立房屋使用安全违法违规行为投诉、举报登记制度。
房屋安全行政主管部门应当公布投诉、举报受理方式，对实名投诉、举报实行限时回复。依法查处违法违规行为，并对实名投诉、举报人个人信息予以保密。对于投诉、举报属实的，按照规定给予奖励。
第二章 房屋安全使用
第十条 房屋使用安全责任人承担下列房屋使用安全责任：
(一)按照规划、设计的要求和房屋权属证明记载的用途合理使用房屋;
(二)检查、维修房屋，及时消除房屋安全隐患;
(三)防治白蚁;
(四)按照规定委托房屋安全鉴定;
(五)治理危险房屋;
(六)法律、法规规定的其他责任。
房屋使用人、管理人应当配合房屋所有权人履行房屋使用安全责任。
第十一条 禁止实施下列危害或者可能危害房屋结构安全的行为：
(一)装饰装修拆改房屋主要承重构件、抗震措施的;
(二)超过设计标准增大荷载危及房屋安全的;
(三)未采取安全保障措施紧邻或者穿越房屋基础的深基坑、地下工程等施工的;
(四)法律、法规禁止的其他行为。
第十二条 对房屋非主要承重构件进行拆改，或者进行其他可能影响房屋抗震措施和结构安全行为的，房屋使用安全责任人应当向所在区房屋安全行政主管部门申请房屋结构变动安全许可。
市房屋安全行政主管部门应当会同相关部门制定房屋结构变动安全许可的具体情形、规范和标准，报市人民政府批准，向社会公布后实施。
二层以下的农村房屋不适用前二款规定。
第十三条 对已建成并投入使用的房屋，进行改建、扩建或者改变外立面的，应当依法办理规划、施工许可手续，不适用本条例第十一条、第十二条的规定。
第十四条 房屋使用安全责任人申请房屋结构变动安全许可时应当提交下列材料：
(一)许可申请书，涉及共用部位的应当经相邻共用人同意;
(二)房屋权属证明和房屋所有权人身份证明。受委托申请许可的，还应当提供受委托人有效身份证明和委托证明材料;
(三)具有相应资质等级的设计单位出具的设计方案。
第十五条 申请材料不符合规定的，区房屋安全行政主管部门应当一次性告知申请人需要补正的全部内容;申请材料符合规定，或者申请人按照要求提交全部补正申请材料的，应当受理许可申请。
区房屋安全行政主管部门受理申请后，应当及时组织审查，并于十个工作日内作出是否准予许可的决定。符合条件的，核发房屋结构变动安全许可书;不符合条件的，作出不予许可决定书，并说明理由。
第十六条 房屋使用安全责任人应当将房屋结构变动安全许可书和设计方案在开工前报送物业服务企业，由物业服务企业在物业管理区域显著位置进行公示;未实行物业管理的，房屋使用安全责任人应当将相关材料报送社区居(村)民委员会或者行业主管部门，由社区居(村)民委员会或者行业主管部门进行公示。
房屋使用安全责任人应当按照许可的设计方案组织具有相应资质的施工单位按图施工;工程结束后，房屋使用安全责任人应当组织设计、施工等单位进行竣工验收，并将验收结果报告区房屋安全行政主管部门。
区房屋安全行政主管部门应当对准予许可的房屋结构变动活动进行监管，发现违法拆改应当及时制止，责令纠正、采取补救措施。装饰装修行政主管部门应当加强对装饰装修工程和单位的管理，发现违法行为及时查处。
第十七条 物业服务企业、社区居(村)民委员会应当做好辖区内房屋使用安全知识宣传、房屋装修登记工作。发现危害房屋安全的行为，可以根据临时管理规约、管理规约和社区相关规定，制止违法行为;制止无效的，应当及时向房屋所在地的区房屋安全行政主管部门报告，房屋安全行政主管部门应当依法处理。
第十八条 房屋交付使用时，建设单位应当将房屋的结构型式、设计使用年限、楼(屋)面最大荷载和白蚁防治等使用注意事项书面告知买受人，并按照规定将房屋竣工资料移交前期物业服务企业。
物业服务企业应当将房屋竣工资料妥善保管，并将房屋使用中的禁止行为、需要经过房屋结构变动安全许可的行为和注意事项告知房屋使用安全责任人。物业服务企业发生更换时，应当及时移交相关资料。
房屋使用安全责任人在改造、装修房屋前，可以向建设单位、物业服务企业或者城建档案机构查询房屋的结构型式、设计使用年限、楼(屋)面最大荷载、结构变动安全许可和白蚁防治情况，被查询人有义务配合查询。
第三章 房屋安全鉴定
第十九条 在本市从事房屋安全鉴定的单位应当具有独立的法人资格，相应的专业技术人员、专业设备，符合国家、省和市相关管理规定，并向市房屋安全行政主管部门备案。
房屋安全鉴定单位的鉴定结论是认定房屋安全状况的依据，应当客观、真实反映房屋安全状况。
鉴定的程序、方法和鉴定报告，应当符合国家、行业、地方相关标准和规范。房屋安全鉴定单位及其鉴定人员对其作出的鉴定报告负责，承担相应的法律责任。
第二十条 房屋有下列情形之一的，房屋使用安全责任人应当按照规定委托房屋安全鉴定单位进行安全鉴定：
(一)遭受自然灾害等突发事件或者人为破坏导致地基基础或者结构构件出现明显下沉、裂缝、变形、损坏、腐蚀等异常情况后仍需继续使用的;
(二)达到设计使用年限继续使用的;
(三)车站、商场、医院等人员密集场所房屋达到设计使用年限三分之二的，应当至少每五年进行一次安全鉴定。
房屋安全行政主管部门发现有本条规定情形的房屋，应当及时告知房屋使用安全责任人按照规定委托鉴定;拒不鉴定的，区相关部门可以根据公共安全需要组织鉴定。
第二十一条 进行地下设施、管线、桩基和深基坑等施工，爆破及降低地下水位等活动，可能对周边房屋造成损坏的，建设单位应当委托房屋安全鉴定单位进行施工影响鉴定。房屋安全鉴定单位应当及时将鉴定报告书面告知建设单位和房屋使用安全责任人，建设单位应当依据鉴定报告，结合实际采取措施，确保安全。
发生危及房屋安全情形的，建设单位应当向所在区房屋安全行政主管部门报告，并及时排险、修复。
第二十二条 因自然灾害或者爆炸、火灾等事故造成一定区域内房屋受损的，市、区人民政府相关部门应当及时组织房屋安全鉴定单位对受损房屋进行鉴定。
第二十三条 委托房屋安全鉴定应当提供下列材料：
(一)房屋安全鉴定委托书;
(二)委托人的身份证明;
(三)房屋权属证明或者对被鉴定房屋有相关民事权利的证明;
(四)房屋原设计、竣工文件;
(五)法律、法规规定的其他材料。
第二十四条 经鉴定属于危险房屋的，房屋安全鉴定单位应当根据鉴定结论，在鉴定报告中提出下列处理意见：
(一)观察使用。适用于采取适当安全技术措施后，尚能短期使用，但须继续观察的房屋。房屋使用安全责任人应当按照鉴定报告注明的观察使用条件和时限使用;
(二)处理使用。适用于采取适当技术措施后，可解除危险的房屋。房屋使用安全责任人应当委托具有相应资质等级的设计单位出具解危技术措施方案，委托施工单位按照方案施工，并按照设计单位确定的后续使用年限使用;
(三)停止使用。适用于已无修缮价值，暂时不便拆除，又不危及相邻建筑和影响他人安全的房屋。房屋使用安全责任人应当停止使用，立即迁出;
(四)整体拆除。适用于整幢危险且无修缮价值，须立即拆除的房屋。
第二十五条 房屋安全鉴定单位应当在合同约定的时间内出具鉴定报告。没有约定或者约定不明确的，应当在接受委托之日起二十日内出具鉴定报告;施工影响委托鉴定的，依据施工进度约定进行。
第二十六条 鉴定委托人、利害关系人对房屋安全鉴定报告有异议的，可以向市房屋安全行政主管部门申请复核。
市房屋安全行政主管部门应当自收到复核申请之日起三十日内组织相关专家进行复核，并由专家出具复核意见。复核意见与鉴定报告一致的，相关费用由申请人承担;复核意见与鉴定报告不一致的，相关费用由原鉴定单位承担。
对复核意见有异议的，复核申请人、房屋安全鉴定机构可以向人民法院提讼。
第四章 危险房屋治理和应急处置
第二十七条 经鉴定为危险房屋的，房屋安全鉴定单位应当及时将鉴定报告告知房屋使用安全责任人，并报送房屋所在区房屋安全行政主管部门。区房屋安全行政主管部门接到报告后应当及时向房屋使用安全责任人发出危险房屋解危通知书，并提出限期治理的意见，同时抄送房屋所在地的镇人民政府、街道办事处和开发区(园区)管理机构。
第二十八条 房屋使用安全责任人应当及时对危险房屋采取治理措施;毗连危险房屋的各房屋使用安全责任人，应当依法配合履行危险房屋的治理义务。
第二十九条 区房屋安全行政主管部门应当督促房屋使用安全责任人及时治理危险房屋，对危险房屋修缮加固和排险情况进行检查，并将治理情况报告市房屋安全行政主管部门。
第三十条 对鉴定属于危险房屋不能继续使用的，不得居住、转让、出租或者作为生产经营场所。
房屋安全行政主管部门应当书面告知房屋使用安全责任人，并向相关部门送交限制办理房屋转让、出租以及工商登记等手续的文书;房屋险情消除后，房屋安全行政主管部门应当及时向相关部门送交解除限制的文书，相关部门应当予以配合。
第三十一条 经鉴定应当停止使用、整体拆除的危险房屋，房屋使用人迁出后，在未消除险情前，房屋不得使用;房屋使用人拒不迁出的，区人民政府应当及时采取应急处置措施，停止房屋使用。
发现成片危险房屋或者整栋危险房屋，需要群体性迁出的，区人民政府应当组织镇人民政府、街道办事处和开发区(园区)管理机构相关部门会同房屋使用安全责任人共同处置。
第三十二条 市、区人民政府应当建立房屋安全应急抢险救援组织体系，制定房屋安全应急抢险预案，储备抢险救援物资和装备器材。
第三十三条 对危及相邻房屋安全或者公共安全的危险房屋，区房屋安全行政主管部门、镇人民政府、街道办事处和开发区(园区)管理机构应当组织相关部门和单位，根据需要及时设置警示区域，并报告区人民政府。
区人民政府应当按照房屋安全应急预案组织相关部门采取必要措施排除险情，拒绝、怠于采取有效措施治理危险房屋的房屋使用安全责任人应当承担相应责任。
第三十四条 区人民政府及其相关部门开展房屋安全应急处置时，可以根据实际情况采取下列措施，任何单位和个人不得阻挠：
(一)切断水、电、可燃气体和液体的输送;
(二)划定警示区、实行临时交通管理措施;
(三)利用邻近建筑物和有关设施;
(四)拆除或者破损毗邻的建筑物、构筑物;
(五)依法可以采取的其他措施。
因应急处置拆除或者损坏毗邻建筑物、构筑物和有关设施的，由所在地的区人民政府负责组织修复或者补偿。危险房屋使用安全责任人应当依法承担相应的责任。
实施危险房屋应急处置的，相关单位可以先行组织施工，同时向城乡建设行政主管部门书面报告，并在其确定的期限内补办相关手续。
第三十五条 区人民政府应当加强辖区内危险房屋治理监督工作，及时组织处置影响公共安全的危险房屋。
成片房屋超过设计使用年限或者经鉴定为危险房屋的，优先纳入旧城区更新或者改建范围，有计划地组织实施危旧房屋更新或者改造。
经鉴定为建议拆除的单栋危险房屋，已纳入土地储备范围的，依法提前收储;未纳入土地储备范围的，原址重建符合规划要求的，由房屋使用安全责任人依法申请拆除重建。
经鉴定应当停止使用、整体拆除的危险房屋，已经纳入征收计划的，区人民政府可以组织城乡建设、住房保障和房产、财政等行政主管部门提前办理相关手续。对于暂时无法征收的危险房屋，区人民政府可以对危险房屋进行预先评估后先行拆除，正式征收时再进行补偿;拆除的危险房屋是房屋所有权人唯一住房的，可以纳入住房保障，优先予以安排。
第三十六条 需要动用住宅专项维修资金进行危险房屋治理，住宅专项维修资金管理部门应当按照相关规定提供便利使用条件。
第五章 房屋白蚁防治
第三十七条 房屋建筑和装饰装修工程，建设单位应当按照国家规定预先实施白蚁预防处理。
白蚁预防包治期内复查复治工作、白蚁防治新技术、新药物的推广应用及白蚁危害突发事件处置等相关费用，由同级财政行政主管部门通过部门预算予以安排保障。
第三十八条 房屋安全行政主管部门应当对白蚁防治单位的名录信用、防治质量、技术规范、药物安全等方面履行监督管理职能，及时向社会白蚁危害情况预报。
第三十九条 建设单位在办理房屋所有权首次登记手续时，应当向不动产登记行政主管部门出具房屋白蚁预防的证明文件。建设单位未提供证明文件的，不动产登记行政主管部门应当书面告知房屋安全行政主管部门。
白蚁防治单位应当具有独立法人资格，配备相应的专业技术人员、专业设备，符合国家、省和市相关规定。白蚁防治应当使用国家规定的药物，并按照规定的程序进行。房屋使用安全责任人应当配合白蚁防治管理机构进行白蚁危害检查和防治。
第四十条 新建房屋白蚁预防包治期限不低于十五年，自预防工程交付使用之日起计算;已使用房屋白蚁灭治包治期限为二年。合同另有约定的，从其约定，但不得低于前述包治期限。
建设单位在进行房屋销(预)售时，应当向购房人出具房屋白蚁预防的证明文件，提供的住宅质量保证书中应当包括白蚁预防质量保证的内容。在包治期限内发生白蚁危害的，应当免费予以灭治。
第六章 建筑幕墙安全管理
第四十一条 市城乡规划主管部门应当按照国家、省和市的有关规定，严格控制建筑幕墙的设计使用范围。建筑幕墙禁止采用全隐框玻璃设计。
第四十二条 建筑幕墙工程保修期不低于三年。建筑幕墙保修期内，施工单位依法承担保修责任;超过保修期的，所有权人承担安全维护责任。
建筑物为多人共有的，所有权人均为建筑幕墙安全维护人。建筑幕墙的日常维护、检修可以委托物业服务企业或者其他专门从事建筑幕墙维护的单位进行。
第四十三条 建筑幕墙安全维护人应当按照国家有关标准和规范，对建筑幕墙进行常规维护和检修。建筑幕墙竣工验收合格并交付使用之日起，每五年组织一次安全隐患排查;幕墙使用期满十年的，应当在期满后半年内进行安全性能检查和评估，且以后每三年检查和评估一次。
第四十四条 出现下列情形之一时，建筑幕墙安全维护人应当委托具有检测与设计能力的单位进行幕墙安全性能鉴定：
(一)面板、连接构件或者局部墙面等出现异常变形、脱落、爆裂现象的;
(二)遭受自然灾害等突发事件造成损坏的;
(三)相关房屋主体结构经检测、鉴定存在安全隐患的。
第四十五条 建设单位应当向买受人提供建筑幕墙使用维护说明书，包含建筑幕墙的设计依据、主要性能参数、设计使用年限以及使用、维护、检修等内容，并符合国家、省规定的标准。
第四十六条 房屋安全行政主管部门应当加强对既有建筑幕墙维护检修的监督管理，督促安全维护人、物业服务企业或者其他管理人依据相关标准和规范，开展日常维护巡查工作。
第七章 农村房屋管理特别规定
第四十七条 镇人民政府、街道办事处和开发区(园区)管理机构负责辖区内农村房屋使用安全的检查、巡查等日常监督管理工作，督促房屋使用安全责任人治理危险房屋、消除安全隐患，发现涉及重大安全隐患的，及时报告区房屋安全行政主管部门, 区房屋安全行政主管部门应当予以指导和监督。
镇人民政府、街道办事处和开发区(园区)管理机构应当结合新农村建设和村庄综合治理，有计划地对辖区内手续不全的农村房屋依法采取补办手续、拆除、翻建等方式进行治理。
第四十八条 市、区相关行政主管部门分别负责下列农村房屋管理工作：
(一)房屋安全行政主管部门负责统一指导和综合监督农村房屋使用安全管理工作;
(二)规划行政主管部门负责村镇工程建设的规划管理工作;
(三)城乡建设行政主管部门负责村镇工程建设的指导和监督，编制和推广村镇建设示范图集，指导农村危旧房屋改造;
(四)国土资源行政主管部门负责村镇工程建设的用地指导和监督。
第四十九条 乡镇企业、农村公共设施、公益事业以及集中新建的农村房屋等建设项目，应当在相关行政主管部门的指导和监督下，按照国家建设相关法律法规进行，验收合格方可交付使用。
三层以上的农村房屋，应当由有资质的设计单位进行设计或者选用城乡建设行政主管部门确定的标准设计图集;二层以下的农村房屋可以参照执行。
除二层以下的农村自建住宅以外，农村房屋应当由有资质的施工单位建设，符合国家的建筑工程安全标准。镇人民政府、街道办事处和开发区(园区)管理机构应当为农村房屋建设提供标准化平台和服务;其所属的建设部门应当加强对农村房屋规划、建设和安全的监督管理。
第五十条 农村房屋有下列危及公共安全情形之一的，由镇人民政府、街道办事处和开发区(园区)管理机构责令停止使用，必要时作出强制治理决定：
(一)出现局部坍塌的;
(二)随时有坍塌危险的;
(三)房屋使用安全责任人对危险房屋拒不治理的;
(四)出现其他可能危及公共安全情形的。
第五十一条 农村房屋安全鉴定、白蚁防治参照本条例执行。
第八章 监督管理
第五十二条 市房屋安全行政主管部门履行下列职责：
(一)负责全市房屋使用安全管理工作的统筹和政策研究，制定相关政策和标准;
(二)建立全市房屋使用安全信息管理平台;
(三)建立房屋安全鉴定单位、房屋加固设计(施工)单位、白蚁防治单位名录库，并定期向社会公开;
(四)组织编制全市房屋安全应急预案，配合市、区人民政府做好重大房屋安全应急处置工作;
(五)指导、服务和监督各区开展房屋安全管理工作;
(六)法律、法规规定的其他职责。
第五十三条 区房屋安全行政主管部门在本辖区内履行下列职责：
(一)实施房屋结构变动安全许可审批;
(二)定期组织房屋使用安全检查;
(三)开展危险房屋巡查，督促房屋使用安全责任人及时进行危险房屋治理;
(四)负责辖区内既有建筑幕墙维护检修的监督管理，督促安全维护人、物业服务企业或者其他管理人开展日常维护巡查工作;
(五)编制辖区内房屋使用安全应急预案，按照规定做好房屋安全应急处置工作;
(六)依法查处房屋安全违法违规行为;
(七)宣传房屋安全使用和白蚁防治知识;
(八)指导镇人民政府、街道办事处、社区居(村)民委员会、物业服务企业开展相关房屋使用安全管理工作;
(九)法律、法规规定的其他职责。
第五十四条 开发区(园区)管理机构应当确定负责房屋使用安全管理的机构和人员，做好本辖区内房屋使用安全管理工作。
第五十五条 镇人民政府、街道办事处应当履行下列职责：
(一)将房屋使用安全管理纳入物业管理联席会议，建立房屋使用安全管理投诉协调机制;
(二)负责辖区内村镇建设规划用地、规划设计环节的初审工作;
(三)负责开展辖区内房屋安全检查、巡查，及时对危险房屋治理消险情况进行监督，建立房屋安全管理档案。
(四)协助区房屋安全行政主管部门开展辖区内房屋使用安全日常管理工作;
(五)法律、法规规定的其他职责。
第五十六条 区房屋安全行政主管部门应当组织镇人民政府、街道办事处、社区居(村)民委员会定期开展房屋安全隐患排查工作，重点排查危险、重要公共建筑和存在使用安全隐患的房屋。
发现安全隐患的，区房屋安全行政主管部门、镇人民政府、街道办事处应当督促房屋使用安全责任人及时采取必要措施消除隐患。发现重大房屋安全隐患的，应当立即向区人民政府和市房屋安全行政主管部门报告。房屋可能发生坍塌的，所在镇人民政府、街道办事处和开发区(园区)管理机构应当紧急疏散人员。
第五十七条 房屋安全行政主管部门应当会同城市管理行政执法部门、公安、镇人民政府、街道办事处建立房屋安全联合执法机制，依法查处危害或者可能危害房屋安全的违法行为。
房屋安全行政主管部门对正在进行的违法拆改房屋行为，应当责令立即停止施工;必要时可以查封施工现场、扣押违法施工的设备、工具和材料。
第九章 法律责任
第五十八条 房屋使用安全责任人违反本条例第十一条规定，拆改房屋主要承重构件、抗震措施，或者超过设计标准增大荷载危及房屋安全的，由区房屋安全行政主管部门责令限期改正，采取措施恢复原状，并可处以一万元以上五万元以下罚款;情节严重的，可处以五万元以上十万元以下罚款。逾期不改正的，由区房屋安全行政主管部门依法申请人民法院强制执行。
第五十九条 房屋使用安全责任人违反本条例第十二条、第十六条规定，未经许可或者未按照许可的方案施工的，由区房屋安全行政主管部门责令限期改正。逾期不改正的，可处以五千元以上三万元以下罚款;情节严重的，可处以三万元以上五万元以下罚款。造成经济损失的，房屋使用安全责任人依法承担赔偿责任。
第六十条 建设单位违反本条例第十八条第一款规定，未将房屋的结构型式、房屋的设计使用年限、楼(屋)面最大荷载和白蚁防治等使用注意事项书面告知买受人的，由房屋安全行政主管部门责令限期改正，并可处以五千元以上三万元以下罚款。
第六十一条 房屋使用安全责任人违反本条例第二十条规定、建设单位违反本条例第二十一条第一款规定、建筑幕墙安全维护人违反本条例第四十四条规定，拒不进行安全鉴定可能危害公共安全的，由房屋安全行政主管部门责令限期改正。逾期仍不委托鉴定的，可对个人处以二千元以上一万元以下罚款、对单位处以一万元以上五万元以下罚款;因拒不委托鉴定造成后果的，可对个人处以一万元以上五万元以下罚款、对单位处以五万元以上二十万元以下罚款。
建设单位违反本条例第二十一条第二款规定，未采取相应治理措施的，由区房屋安全行政主管部门责令限期改正，并可处以五万元以上二十万元以下罚款。
第六十二条 房屋安全鉴定单位违反本条例第十九条规定，提供虚假鉴定报告的，由市房屋安全行政主管部门没收违法所得，并可处以五万元以上十万元以下罚款;造成经济损失的，依法承担赔偿责任;构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第六十三条 房屋使用安全责任人违反本条例第二十八条规定，拒绝或者拖延履行危险房屋治理责任的，由区房屋安全行政主管部门责令其限期治理;逾期仍不治理的，可对个人处以五千元以上三万元以下罚款、对单位处以三万元以上十万元以下罚款。
单位或者个人违反本条例第三十四条规定，阻挠实施危险房屋应急处置的，由区房屋安全行政主管部门责令限期改正，并可对个人处以五千元以上三万元以下罚款、对单位处以三万元以上十万元以下罚款。
第六十四条 建设单位违反本条例第三十七条第一款规定，未预先实施白蚁预防处理的，由房屋安全行政主管部门责令停止施工，采取补救措施，并可处以一万元以上五万元以下罚款;情节严重的，可处以五万元以上二十万元以下罚款。
建设单位违反本条例第三十九条第一款规定，办理房屋所有权首次登记时，未向不动产登记行政主管部门出具房屋白蚁预防证明文件的，由房屋安全行政主管部门责令限期改正，并可处以三万元以上五万元以下罚款。
建设单位违反本条例第四十条第二款的规定，未向购房人出具实施房屋白蚁预防的证明文件，或者提供的住宅质量保证书未载入白蚁预防质量保证内容的，由房屋安全行政主管部门责令限期改正，并可处以三万元以上五万元以下罚款。
第六十五条 白蚁防治单位违反本条例第三十九条第二款规定，未使用国家规定的药物或者未按照规定程序进行防治的，由房屋安全行政主管部门处以五千元以上三万元以下罚款;情节严重的，处以三万元以上十万元以下罚款。
第六十六条 设计、施工单位违反本条例规定，违法设计、施工的，纳入其企业信用信息管理系统。
房屋安全鉴定单位违反本条例规定，提供虚假鉴定报告的，纳入其企业信用信息管理系统。
房屋使用安全责任人违反本条例规定，违法拆改变动房屋结构情节严重，或者拒不履行危险房屋治理责任可能危及公共安全的，纳入社会信用信息管理系统。
第六十七条 违反本条例规定，阻碍国家机关工作人员依法履行房屋安全管理职责的，依法追究相关单位和个人的法律责任。
第六十八条 房屋安全行政主管部门和相关行政主管部门工作人员违反本条例规定，有下列情形之一的，依法给予行政处分;构成犯罪的，依法追究刑事责任：
(一)对法定职权范围内的事项未依法受理、敷衍拖延的;
(二)未依法实施行政许可或者行政处罚的;
(三)在监督检查中发现重大隐患不及时处理造成重大事故的;
(四)在监督检查中不遵守法定程序或者对监督检查情况和处理结果未如实记录、归档的;
(五)利用职权牟取部门或者个人利益的;
(六)其他、、的情形。
第十章 附则
第六十九条 本条例中下列用语的含义：
(一)主要承重构件，是指在房屋的结构体系中，其自身失效将导致其他相关构件失效，并危及承重结构体系安全的构件，包括基础、墙、柱、主梁及屋架等;
(二)抗震措施，是指除地震作用计算和抗力计算以外的抗震设计内容，包括抗震构造措施;
(三)改建，是指改变建筑物立面或者平面，但不扩大原有建筑物基础和不增加建筑檐板上平及屋脊轮廓线高度的建设行为;
(四)扩建，是指在原有建筑物水平方向或者垂直方向扩大建筑面(容)积的建设行为;
(五)危险房屋，是指结构已严重损坏或者承重构件已属危险构件，随时有可能丧失结构稳定和承载能力，不能保证使用安全的房屋。
法定代表人：何之南，该公司总经理。
委托代理人：徐燕，南京联和律师事务所律师。
原告：钟宝强等19户。
诉讼代表人：钟宝强，住江苏省南京市娄子巷166号502室。
诉讼代表人：杨远馨，住江苏省南京市娄子巷164号302室。
诉讼代表人：程道德，住江苏省南京市娄子巷166号301室。
诉讼代表人：夏秀兰，住江苏省南京市娄子巷164号402室。
被告：江苏盛名实业有限公司。住所地：江苏省南京市娄子巷166－2号。
法定代表人：戴国良，该公司总经理。
委托代理人：李为民，金陵律师事务所律师。
委托代理人：戴宜敏，江苏盛名实业有限公司副经理。
原告江苏省南京市鼓楼区房产经营公司（以下简称房产公司）、钟宝强等19户因与被告江苏盛名实业有限公司（以下简称盛名公司）发生房屋侵权纠纷，向江苏省南京市鼓楼区人民法院提起诉讼。
原告等诉称：原告居住的楼房，底层为被告所有，二层以上的产权为原告等所有。被告擅自在其底层拆改装潢，为架设夹层而深挖屋内地面将基础梁暴露在外，用膨胀螺栓把槽钢固定在楼房框架和四周墙体上，明显加大了楼房主体的负荷。被告的行为致使原告等的住宅墙体开裂，层面渗水，水管漏水，严重影响了原告等的居住安全。被告的行为侵犯了原告等作为产权人的合法权益。请求判令被告恢复房屋原状，并对受损的楼房主体结构和给排水系统采取补救加固措施。
被告辩称：被告是在自己的产权范围内对属自己所有的房屋进行装潢改造，所有工程都是经过有资质的设计单位设计、报有关行政机关批准后进行的，并且得到了房屋安全鉴定机关的鉴定认可，根本不侵犯原告们的权益。原告们所称的损害是楼房质量问题，与被告的装潢改造无关。原告们所诉无理，应当驳回。
法院一审查明：
坐落在南京市娄子巷164号、166号和166－2号的钢筋砼框架结构六层商住楼，建于1992年。底层为商业用房，层高4.2米，建筑面积362.04平方米，产权属被告盛名公司所有。二至六层为居住房，住房制度改革后，已由原告房产公司和原告钟宝强等住户分别所有。
1998年3月，被告盛名公司装修底层房屋准备增建夹层时，把钢筋砼框架柱之间的填充墙全部拆除，将地面下挖0.9－1.2米深，使部分地梁裸露，由此引发纠纷。同年6月，盛名公司委托南京市房屋安全鉴定处（下称安鉴处）就其增建夹层的安全性进行鉴定，结论为：夹层施工对楼房主体未造成明显的结构性损坏，目前不影响居住和使用安全，但夹层的设计、施工中存在问题，建议委托有资质的单位进行设计、施工。此后，盛名公司按照安鉴处提出的要求进行了整改，并于同年9月再次委托安鉴处对其增建夹层的新设计方案进行鉴定，结论为：现经持证设计单位出具的正规施工图，能满足安全使用要求，建议施工期间加强监督，确保工程质量。同年11月，江苏省建设委员会抗震办经审核，同意盛名公司的增建夹层方案；南京市公安局鼓楼区分局消防科经审核，同意盛名公司按所报图纸进行施工。原告房产公司和原告钟宝强等住户不同意盛名公司按照设计方案施工，于1999年1月提起诉讼。
审理期间，被告盛名公司领取了南京市规划局颁发的准予在南京市娄子巷166－2号室内增建夹层的建设工程规划许可证。法院委托安鉴处对原告钟宝强等住房所诉住房损坏的情况进行鉴定，结论为：该楼房属基本完好房屋。钟宝强等户住房出现的墙面瓷砖、拼板、阴角等处裂缝问题，并非因盛名公司增建夹层造成。建议盛名公司对底层公共部位大平台楼梯间的墙体裂缝用高标号水泥砂浆粉刷，对地梁露筋部位做好保护层。
以上事实，有房屋所有权证书、娄子巷166－2号室内夹层改造施工图、鉴定报告、建筑夹层改造工程抗震审查表、建筑设计防火审核意见书、建设工程规划许可证、交费凭证等证实。
一审法院认为：
《中华人民共和国民法通则》第八十三条规定：“不动产的相邻各方，应当按照有利生产、方便生活团结互助、公平合理的精神，正确处理截水、排水、通行、通风、采光等方面的相邻关系。给相邻方造成妨碍或者损失的，应当停止侵害，排除妨碍，赔偿损失。”原告房产公司和钟宝强等户与被告盛名公司属不动产的相邻各方，应当按照法律的规定正确处理好相邻关系，共同维护所在楼房的安全。盛名公司在自己的产权范围内增建夹层，新的方案是由有资质的部门设计，并得到建设工程规划和抗震、消防等行政主管机关的审核同意。盛名公司如能在严格监督下按照批准的施工质量标准组织施工，楼房的安全是有保障的。房产公司和钟宝强等主张二至六层房屋的损坏是因盛名公司增建夹层所致，盛名公司已经提供了与己无关的证据，房产公司和钟宝强等再没有提出反证。对房产公司和钟宝强等基于这一理由提出的诉讼请求，不予支持。因施工对相邻方造成干扰，盛名公司自愿给钟宝强等住户每户补偿1000元，应予准许。据此判决：
一、被告盛名公司对楼房底层公共部位大平台楼梯间墙体裂缝部位用高标号水泥砂浆粉刷，对地梁露筋部位做好保护层，疏通下水管道。由原告房产公司和盛名公司共同委托监理部门负责现场监理，监理费用由盛名公司负担。
二、被告盛名公司给付原告钟宝强等住户每户1000元补偿费。
原告钟宝强等住户不服一审判决，以原起诉理由向江苏省南京市中级人民法院提起上诉，请求撤销原判，依法改判。
南京市中级人民法院经审理认为：
一审认定的事实基本正确，证据充分。
上诉人钟宝强等住户和原审原告房产公司因对不动产享有的所有权，与被上诉人盛名公司结成不动产的相邻各方。不动产相邻权是对不动产所有权的限制和延伸，是与不动产所有权有关的财产权利。没有不动产所有权，则谈不上不动产相邻权。因此要正确解决不动产相邻纠纷，就必须正确把握相邻各方的不动产所有权形态。
过去我国房屋所有权的形态是，一幢独立的房屋由一个人所有（即一物一权）。随着住房制度的改革，一幢独立的房屋由多人所有（即一物多权）的现象越来越普遍。
房屋建设投资者建立的一幢独立房屋，必须具有基础、框架、承重墙体、隔板、顶盖、走道、阶梯、门窗、各种管线以及必要的活动场所等，才可能区分出供不同的人分别独立使用的一定空间。这两部分必须结合在一起，房屋才能独立存在。而只有该房屋独立存在，供人分别独立使用的一定空间才能发挥其功能。当一幢独立房屋具备了可供区分出独立使用一定空间的物质条件，房屋建设投资者将这些空间分别转让给不同的购买者，从而使这幢房屋为多人所有时，房屋的建筑特点决定了每个所有权人取得的是房屋区分所有权，这是与一物一权形态下的房屋所有权不完全相同的权利。在转让房屋区分所有权的合同中，虽然只载明转让可供区分使用的空间（以下简称专有部分），但这不意味着基础、框架、承重墙体、隔板、顶盖、走道、阶梯、门窗、各种管线以及必要的活动场所等部分（以下简称共用部分）没有转让。如果没有共用部分的转让，则专有部分不会成为可供转让的财产所有权客体。只是由于共用部分必然随专有部分一齐转让，所以无需在转让合同中对随同转让的共同部分一一登记。
房屋区分所有权首先是指全体区分所有权人对整幢独立房屋以及房屋内所有共同设施的共有权，其次是指每一个房屋区分所有权人对特定空间的专有权。房屋区分所有权中的共有权，是一种不可分割、只能随同专有权的转让而转让的权利。权利人有权按照共用部分的种类、性质、构造、用途正当使用共用部分，有权分享整幢房屋或者房屋的共用部分产生的收益，有权制止对整幢房屋或者房屋共用部分的任何侵害。权利人在享有权利的同时需尽的义务是：维持共用部分现状，不得请求分割；维护共用部分的正常使用状态，不得侵占、改动或破坏；负担合理分摊的维护共用部分正常使用所需的费用。在这种权利形态下，由于整幢房屋以及房屋内所有共用设施为全体区分所有权人共有，全体区分所有权人需要对整幢房屋享有权利、承担义务，他们在此之可以形成团体的法律关系；由于房屋的特定部分为各区分所有权人专有，区分所有权人需要对其专有部分行使权利和承担义务，因此区分所有权人与其他人形成区域所有的法律关系；由于各个区分所有权人都对特定的空间享有相当于独立房屋所有权的权利，每个区分所有权人对与其相邻的其他不动产所有权人形成相邻法律关系。
坐落在南京市娄子巷164号、166号和166－2号的六层商住楼，是由上诉人钟宝强等住户、原审原告房产公司和被上诉人盛名公司区分所有。各区分所有权人既对各自的专有部分享有独立的所有权，又对整幢楼房及其共用部分享有共有权。专有部分，是指由建筑材料组成的四周上下均为封闭的建筑空间。除此以外房屋的其他部分（包括底层地板以下的掩埋工程），应属共用部分。对共用部分的任何改动，应以不违背共同利益为前提，并须经全体区分所有权人同意，否则即构成对其他权利人共有权的侵害。
被上诉人盛名公司虽然是在其专有部分增建夹层，但是其增建夹层的行为利用了属于共用部分的梁、柱和地板以下的掩埋工程，使梁、柱的负载加大，地梁裸露，是对共用部分的非正常使用，影响到全体区分所有权人的共同利益。盛名公司增建夹层的行为虽然得到行政机关的批准，但这只能说明行政机关从行政管理的角度看，不认为该行为能给社会造成危害，可以实施。由于增建夹层需要利用房屋的共用部分，而房屋共有部分的所有权由全体区分所有权人享有，不是由批准的行政机关享有，因此增建夹层的行为应否实施，必须由盛名公司征求全体区分所有权人的意见。盛名公司以是在自己的产权范围内对属自己所有的房屋进行装潢改造为由提出没有侵权的辩解，不能成立。无论上诉人钟宝强等住户的房屋是否损坏，无论该损坏是否与盛名公司有关，盛名公司在没有征得全体区分所有权人同意的情况下就利用共用部分给自己增建夹层，都侵害其他区分所有权人的共有权。故钟宝强等住户以盛名公司侵犯了产权人合法权益为由提出的上诉，应予支持。盛名公司应当拆除夹层，将下挖的部分恢复原状。原审判决对各方当事人的房屋所有权形态未作分析，就以相邻权的法律规定解决本案纠纷，是适用法律不当。原审判决盛名公司用高标号水泥砂浆粉刷底层共用部位大平台楼梯间的墙体裂缝，对地梁露筋部位做好保护层和疏通下水管道，是正确的；但以房产公司、钟宝强等住户的房屋损坏与盛名公司无关为由，判决不予支持房产公司、钟宝强等住户的诉讼请求，是错误的，应当改判。据此，南京市中级人民法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项、第（二）项的规定，于2000年7月21日判决：
一、维持一审判决第一项；
二、撤销一审判决第二项；
【案例】
2011年5月，新安乡村民王奇志成家了。由于家中老宅破旧，和妻子商量后，王奇志决定重新申请一块宅基地，另建一所新宅子。经与包工头李飞协商，谈妥价格后，王奇志将新房劳务全部外包给李飞，而建筑材料由王奇志负责购置并运到施工现场。当月中旬，李飞带队进场施工，在王奇志的宅基地上修建了一楼一底共8间房屋，同年9月3日交工。其间，王奇志累计支付工钱两万元。
后王奇志在处理室内地板砖时，发现墙体出现裂缝、水泥脱落等质量问题，多次找到李飞协商处理，未果。最终，王奇志将李飞至法院，要求李飞承担房屋加固费用。诉讼中，原告申请法院委托鉴定机构对讼争房屋进行质量鉴定和加固费用评估。
但李飞认为，自己仅承包劳务，房屋质量问题系原告采购的水泥和钢筋质量不合格所致。并且，原来签订合同时，原告仅要求承建一层平房，但工程进行过程中，原告又要求加盖一层，但由于原告宅基地属于沙砾地质，土质疏松，致使一楼墙体负荷过重而开裂。所有这些，被告当时也向原告提出过异议，但原告认为可以用，由于被告只负责劳务，所以也就没再说什么了。被告挣的都是辛苦钱，所有施工用料都是由原告负责，现在房屋因施工材料不合格出现问题，应由原告自行承担责任，请求法院驳回原告的诉讼请求。
法院经审理认为，被告李飞作为懂得建筑技术的承包人，在施工过程中对建筑材料疏于检验，在明知原告提供材料不合格情况下，仍继续施工，致使二层楼房质量不合格，存在潜在危险，不能正常入住，需要加固维修，具有一定过错。但同时，原告作为房屋的建设方，在提供建筑材料、选任和指示承包人方面亦存在过错，对此也应承担一定责任。综合本案，原、被告责任相当，按照鉴定报告，原告房屋加固费用8600元，由原、被告各承担50%即4300元。鉴定评估费用5000元，亦按比例由原、被告各负担2500元。
【说法】
本案是一起典型的“包清工”建设工程质量纠纷案例。“包清工”，是农民建房普遍采用的一种方式，这种方式有两个优点：一是可以降低建设成本，二是可以防止承包人偷工减料、使用劣质材料，致使不合格工程的发生。
本案中，原告由于生活需要修建房屋，与被告成立房屋建设施工合同关系。被告作为承包人，与原告约定“包工不包料”建房方式，其义务是以自己的设备、技术和劳力完成并交付符合质量要求的房屋，应对工程质量方面进行严格把关。为此，作为施工方的被告对原告提供的建筑原材料，有及时检验的义务。
《合同法》第二百八十一条规定，“因施工人的原因致使建设工程质量不符合约定的，发包人有权要求施工人在合理期限内无偿修理或者返工、改建等”。作为懂建筑技术的施工人，相较于建设方，更具有经验，即使仅承担劳务，也应对所承建工程质量问题承担责任。被告在明知原告提供的材料不合格的情况下，没有要求原告更换材料，并告知其严重后果，而是放任危险存在，继续施工，致使承建的二层楼房经鉴定为质量不合格工程，存在潜在危险，导致不能安全使用，需要加固维修，具有过错。但作为原告，自己对选用材料也具有严重过错，为了节省开支，致建筑安全于不顾，在被告提醒的情况下，仍然坚持使用不合格材料，亦具有过错。
进一步讲，即便原告提供了不合规格的建筑材料或有不当指示，被告作为施工方，相较原告自然更具有建筑经验，应及时通知原告更换材料或采取其他补正措施。若原告拒不改正，被告对其不当指示有理由拒绝施工，以防止不合格工程的发生。由于建设工程质量问题事关人命，不能因为一句原告提供材料不合格，就免除被告一切责任。因此，法院根据对等过错，要求原、被告平摊损失，可以说是兼顾了双方的利益。承建方作为具有丰富经验的施工者，应承担更重的注意义务，法院的这份判决充分体现了这一点。
一、目的意义
目前我区既有房屋存量逐年增加，其中部分房屋由于建造时间较早，过度使用且年久失修，房屋及设施老化或毁损较为严重，不同程度地存在安全使用隐患，有少部分已成为严重损坏房屋及危险房屋，无法保证正常使用。为此在全区范围内开展的既有房屋安全普查，将准确掌握我区既有房屋安全情况，建立房屋安全使用档案，排查中发现存在严重房屋安全使用隐患的，进行房屋安全鉴定后提出实施改造和加固方案，督促产权人加以落实，及时排除安全使用隐患，确保人民群众生命财产和住用安全，让群众住“放心房”，维护社会和谐稳定。
二、普查范围及目标
（一）普查工作范围。*区范围内*年6月30日以前建成已投入使用的既有房屋。以*年土地利用规划中确定的城镇建设用地为准。普查后建立房屋安全使用档案，并将相关资料输入既有房屋安全信息网络管理系统。
（二）普查工作目标
1．查清我区范围内每幢房屋的权属、位置、结构、形式、高度、朝向、层数、建造年代等基本状况。查勘每幢房屋的落成使用、图纸资料、承重结构、设施设备、外檐墙面、地下室等现状；按幢确定房屋的健康等级评价；统计汇总区内各类房屋建筑面积等数据。
2．查清我区范围内每户房屋的权属、产别、设计用途、使用用途、拆改、成套等情况，准确掌握城镇房屋安全性能和基本住用情况。专项统计各类房屋使用情况。
3．查勘确认需要做进一步深度检测鉴定的房屋，实施房屋安全鉴定，登记房屋安全鉴定记录。
4．按幢到户建立我区房屋安全档案。
三、组织领导及分工
（一）成立我区房屋安全普查鉴定工作领导小组
为切实保障既有房屋安全普查和鉴定工作顺利开展，经研究决定成立*区既有房屋安全普查和鉴定工作领导小组，负责总体工作的统筹安排、组织领导以及重大事项的决策。王宝安常务副区长任组长，石江局长任常务副组长，领导小组成员由区建管委、区统计局、区规划处等部门负责人组成。工作领导小组下设普查办公室，负责我区房屋安全普查方案的制定和具体组织实施工作。办公室主任由主管局长孔淑英兼任，副主任为房管科科长李广茂、鉴定中心主任荆思强。成员包括办公室主任王云利、宣传科科长周萍、财务科科长田俊起、产权科科长张红梅、经营科科长边金恒、修缮科科长赵国博、公房所所长金德利和物业办副主任王志伟等。
（二）工作分工
我局将负责此次工作的整体组织和协调，分工如下：房管科负责总牵头，协调相关部门做好既有房屋安全普查组织实施、安全档案建立和管理工作，做好普查数据的审核、录入、汇总、上报工作；办公室负责重要会议事项的安排及区内有关部门的协调沟通；宣传科负责协调新闻媒体宣传有关政策以及工作进展情况报道；鉴定中心负责既有房屋安全鉴定技术指导、实施、审查工作，落实普查鉴定方案，对房屋安全评估和鉴定工作提供技术支持和保障；产权科负责配合将产权产籍相关数据导出、对接技术服务，对房屋安全档案建立提供技术支持和指导；经营科负责区内直管公产房屋普查推动、监督和检查工作；各房管站及公房所普查人员调查各自掌管范围内既有房屋基本住用情况、房屋现状、安全情况，并认真填写普查表，及时上报区局普查办；修缮科负责协调普查房屋相关修缮事宜；物业办负责协调有关物业小区配合好普查工作。各部门要各司其职、相互配合，确保普查工作圆满完成。
四、工作安排
（一）前期准备阶段（*年8月30日前完成）
1．在积极、认真参加市区局组织的各项培训学习基础上。组织我区各部门普查工作人员参加市国土房管局的相关培训。并组织区房管局各基层单位普查人员进行具体工作培训。
2．成立我局既有房屋安全普查鉴定领导小组和普查工作办公室。
3．确定既有房屋普查作业队伍。根据此次普查工作需要以及我局人员现状，安排如下：一是各房管站和公房所确定普查人员5名（管理站长带队、3名房管员、1名微机录入人员）。二是依据工作分工，各站按区局普查办下发的各自工作底图以及普查作业和录入阶段的工作安排，做好普查录入工作。三是各部门按管辖区域，齐心协力、各负其责；毗邻区域，协调配合；识大体、顾大局，按时高质完成普查任务。
4．区局普查办协调相关部门，准备好工作底图，确定好普查范围，将区域底图和统计报表发至各站及公房所（工作程序及操作方法按具体培训要求实施）。
5．组织有关媒体对普查鉴定工作进展情况进行宣传。宣传科要将每周普查鉴定工作的进展情况、好人好事、社会反响等正面消息及时联系*有线、都市报道、今晚报等新闻媒体予以报道。
（二）普查作业和录入阶段（*年9月1日至12月31日）
1．整合产权产籍系统信息。产权科提权产籍5.0系统中已登记房屋的图形及相关属性数据，使用与产权产籍5.0系统相同的工作底图，以产权产籍5.0系统中的坐落、房地权证号、房屋面积、结构、建成年代、用途等字段信息为基础，增加房屋安全管理及普查字段信息，形成普查系统基础资料。
2．根据系统基础资料打印带有房屋图层的地形图，将打印出来的地形图拼接成一张完整的行政区域带有房屋图层的地形图。在拼接好的地形图上按街、道闭合划分地块，并按照从左到右、从上到下的原则对地块进行编号，并对各地块内的房屋也按照从左到右、从上到下的原则进行编号。查询各地块相应的房屋地号，按地号挂接产权产籍数据库字段信息，对应地图上的房屋进行甄别，将有效信息导入普查数据库，同时确定每幢房屋的户数，打印带有产权信息的普查表。对于图上有建筑物，产权产籍数据库中没有字段信息的房屋，普查作业人员持空白普查表到现场调查。
3．外业普查。在调查范围内开展现状调查，核查房屋基本住用情况、房屋现状和安全状况。地形图上有房屋，现场调查已拆除的，在图纸上予以标注。地形图上没有房屋，现场有房屋的，进行实地测量，并在图纸上予以标注。
4．将所有普查表填写完整后，组织录入人员将幢、户表信息录入到既有房屋管理系统。确保图与数据一一对应，普查的房屋不重不漏，最终实现全面掌握我区既有房屋底数、安全性和基本住用情况的普查目标。
（三）审核、汇总上报阶段（*年1月1日至4月30日）
根据内外业普查情况，对辖区内既有房屋进行审核、补充、分类、汇总统计，在*年4月20日前上报市局普查办。
（四）鉴定阶段
1．根据房屋安全评估结论，对于排查后发现存在严重安全隐患的房屋，以及需要做进一步深度检测确认的房屋（一是超过设计使用年限的房屋；二是改变原设计用途的房屋；三是结构复杂，难以判断损害程度的房屋；四是危险房屋），列入需要鉴定房屋的范围，及时汇总后以正式书面文件上报市局普查办，上报时附带每幢房屋的普查表复印件和房屋照片资料。经市局普查办审核，上报市局普查工作领导小组审议确认通过后，发文确认各区实施鉴定的房屋。
2．区局鉴定中心按照市局发文确定的范围，开展房屋安全鉴定工作，以鉴定报告作为技术基础支持，制定相应的解危修缮措施。
（五）验收阶段（*年3月1日至3月31日）
成立普查验收工作小组，采取自查、抽查与互查相结合的方式，复核、验收房屋安全普查结果。
五、工作要求
（一）提高认识，加强领导。此次城镇既有房屋安全普查鉴定是今年全市的重点工作，也是房管工作重点之一，各单位、各部门一定要高度重视，精心组织，抽调业务能力强、经验丰富的骨干人员参加，在人力物力上予以倾斜和支持，为顺利完成普查工作提供人员保障。
（二）全面培训，精心普查。要切实做好普查作业前的培训，保证每个普查作业人员准确了解普查内容事项，尽量减少工作的反复，提高普查工作效率。在普查过程中，如遇到特殊情况或把握不准的问题，各单位要及时收集、反馈给区局普查办，经研究或请示市局普查办后按照统一、规范的要求进行处理，确保普查工作圆满顺利完成。
（三）加强排查，保证质量。此次普查要做到全而不漏，确保覆盖率100%，每一处房屋要按幢排查到位。不走过场，严格按照规定的检查内容，逐项认真检查，切实保证普查工作的质量。
（四）明确重点，认真鉴定。本次安全鉴定重点是排查后发现存在严重安全使用隐患的房屋，以及需要做进一步深度检测确认的房屋，要严格按照房屋安全鉴定工作程序，科学、准确地出具房屋安全鉴定报告，在规定时限内完成鉴定任务。
一、主要工作成绩和特点
（一）、强化住房保障工作。
1、加大住房保障制度建设及工作落实力度。为更好地贯彻党的十七大提出的关注民生，加强住房保障工作的精神，从健全住房保障制度入手，按照《__市政府工作报告》和《__市“十一五”住房保障工作年度计划》，稳步推进惠民政策的落实。
一是采取“提标扩面”措施，使最低收入住房困难家庭享受政策的实惠更多。我局根据国家和省对住房保障工作的要求，今年初修订了《__市城镇最低收入家庭廉租住房租金补贴实施细则》（都房管[20__]03号），提高了租金补贴标准，扩大了保障面。具体为：租金补贴标准由原来的每月每平方米补贴1.35元调高至2.0元；保障对象由原来的城镇低保无房户扩大至城镇低保人均住房建筑面积在12平方米以下的住房困难家庭，并将松宜矿区1836个低保户纳入到廉租住房租金补贴的范畴，预计全年发放最低收入廉租住房租金补贴将达2300户180万元，比去年净增享受户数1910户，净增补贴资金164.5万元。
二是健全制度，住房保障范围向低收入住房困难户延伸。根据国发[20__]24号文件和今年5月省住房保障工作会议精神，要求有条件的地区住房保障范围要从城镇最低收入人群扩展至城镇低收入人群。为此我局制定了《__市城镇低收入住房困难家庭调查方案》（都房管[20__]16号），拟定了低收入标准和住房困难标准，5月中旬我局组织召开了社区书记和松宜矿区分管干部动员会，开展了全市城区低收入家庭住房状况调查，全市城镇低收入住房困难家庭808户中人均收入在200元以下的有126户，在200元以上不足300元的有456户，在300以上不足350元的126户。808户的现住房情况是：有私房但人均不足12平方米的有3户，其余805户都是无房户靠租房居住。这些翔实的数据，为我市启动低收入住房保障工作提供了决策依据，20__年10月10日，市人民政府印发了我局起草的《__市城镇低收入住房困难家庭住房租赁补贴实施办法》（都政发[20__]53号），标志着我市住房保障范围由城市最低收入住房困难家庭扩大到了低收入住房困难家庭，目前800余户享受对象正在申报之中。这项惠民政策的实施，不仅在全省县市中率先将低收入住房困难户纳入保障范围，而且我市的住房保障对象将达3200户。
2、做好老城区危旧房屋改造和新建廉租房建设，增加有效供给。今年我局紧紧围绕《政府工作报告》确定的实事工程项目，改造危房、新建廉租住房。一是改造旧城区危房,新建房屋1万平方米。今年旧城区危房改造确定在二处进行：一处是在陆城中山路1号（原市政府大门右侧）改建商品房和还建房3000平方米；另一处在陆城夷水路老袜厂改建清江公园还建房和廉租房220__平方米。中山路1号改造工程已于10月17日开始动工兴建，预计20__年元月底完成主体工程。清江公园还建房共7栋，主体工程已全部封顶，96套廉租房正在建设之中，预计今年12月底完成廉租房主体工程。二是建设城镇、松宜矿区廉租房100套。今年廉租房新建和改建共计160套，其中新建132套，改建28套。新建132套，分布在陆城夷水路老袜厂2栋96套和枝城南湖小区松宜矿区廉租房2栋36套。改建的28套廉租房在松宜矿区，是其利用矿区原电影院等闲置资产改建成廉租住房的。南湖小区36套廉租房已于今年5月竣工，改建的28套廉租房也于今年9月完工。陆城夷水路2栋96套廉租房正在建设之中，预计今年底完成主体工程。三是加大整修力度，确保资产增值。今年我局投入15.5万元，对枝城西门筒子楼进行了厨卫配套改造45户，不仅提升了国有资产的使用价值，而且改善了居民的居住环境。
3、完善廉租住房建档和规范管理。按照建设部《城镇廉租住房工作规范化管理实施办法》和《城镇廉租住房档案管理办法》的要求，我局结合我市廉租住房管理的实际，完善本局在实施住房保障过程中的历史资料，真实记录廉租住房政策落实情况，完成了廉租住房纸质和电子一户一档的建档工作，为迎接全省廉租住房工作规范化管理达标考核打下了坚实的基础。
（二）、规范行业管理。
行业管理方面从规范化、科学化、公开化、透明化入手，努力优化服务质量，提高工作水平：
1、加强房政业务工作。
首先在强化房地产行业行政管理职能，加强市场引导上下功夫。加强了商品房预售管理，严格按规定发放预售许可证，规范销售行为。全年共颁发商品房预售许可证2份，办理商品房预售合同备案420份。全年
共办理房地产转让手续1120起，面积13.5万平方米。其中商品房转让260套面积2.5万平方米；二级市场转让860套，面积11万平方米。全年共办理抵押手续950起，抵押面积70万平方米。其中现房抵押650起，面积68万平方米；期房抵押300起，面积2万平方米。
其次是在抓好优质文明服务、简化办事程序，提高办事效率上下功夫。房政业务窗口依托市政府行政服务中心，围绕我市重点工作，继续推行优质服务。制定服务重点项目工作制度，对市重点项目、招商引资项目推行绿色通道制，急事急办，不受休息时间限制，随时受理随时办证，提倡上门服务，全程跟踪，直至受理事件办结，收到了良好的社会效益和经济效益。全年共办理房屋初始登记620户，变更登记55户，房屋转移登记860起，房屋他项权利登记950起，共颁发房屋所有权证1533本，房屋他项权利登记950本；共整理新发证档案2500卷，综合整理房产档案7000余卷，为局内外提供档案利用30卷，提供档案查阅近万人次。完成白蚁预防施工面积6万平方米。服务全市经济建设，为项目减免费用1万多元。
2、加强房屋安全鉴定工作。一是今年年初的雪灾，致使部分公私房屋有不同程度的受损，为确保过一个安全祥和的春节，我局安全鉴定办公室的工作人员除对局属的直管公房进行全面安全大检查，为存在安全隐患的公房排险支招外，还对陆城中心城区部分私房进行安全鉴定，经房屋安全鉴定办公室鉴定为危房的11栋，面积达1643平方米，其中鉴定为c级的危房9栋1507平方米，鉴定为b级的危房2栋136平方米。二是5月12日汶川地震后，我局接到部分学校、工厂、民房等房屋使用人的电话申请，称“使用的房屋出现裂缝”。接到委托鉴定申请后，我局分管房屋安全鉴定工作的同志以高度负责的态度，不分工作和休息时间，及时进行现场踏勘，认真分析原因，共对这类申请的12处房屋进行了房屋安全鉴定面积1万多平方米。针对房屋出现的问题提出了具体应对措施，消除了房屋使用人的恐慌心理。三是为乡镇及企业服务。今年年初对松木坪镇23户农民5000平方米因采矿引起地质灾害而致使受损的房屋进行了房屋安全鉴定。我局在接到松木坪镇政府的电话后，就立即组织专班人员克服种种困难到现场，对所有房屋进行现场踏勘，根据房屋受损情况结合省地质专家出具的地质报告，对23户受损的农民房屋出具了房屋鉴定报告，并提出处理意见。有效化解农民与镇政府和企业之间的矛盾。四是服务我市的项目建设。今年我市渔洋一级路改造工程顺利开工，随着工程的全面展开，因施工爆破、大型机械进场作业，沿线部分农民与施工企业产生矛盾，农民认为施工爆破等原因不仅影响了正常生活，还对房屋造成了不同程度的损坏，致使工程不能正常进行。在接到施工企业的电话联系后，我局房屋鉴定工作人员对沿线可能受到损坏的房屋进行了现场踏勘，截止目前已对一级路第四合同段的20户受损房屋出具了房屋安全鉴定报告并提出处理意见、对24户农民房屋进行了施工前的检查和记录，对第一合同段15户、第三合同段1户农民房屋进行了施工前的检查和记录。有效缓解农民与施工企业之间的矛盾，为工程的顺利进行保驾护航，确保农民利益不受损害。
今年以来共出具房屋鉴定报告113份，其中简易鉴定报告39份。完成鉴定初次现场踏勘40户。
3、加强物业管理。
加强行业指导，物业管理社会化、专业化、市场化步伐进一步加大。结合本市实际组织学习和宣传贯彻《物权法》、《物业管理条例》的基本精神，对全市已售公房的小区积极引导实行自治管理或聘请专业化物业公司管理，着力推进物业管理工作的专业化和社会化。今年新增业主大会1个，业主委员会6个，全市业主委员会已达195个，物业管理覆盖面达到90％。对市一中老校区住宅物业进一步加强管理，首次在房改房小区物业管理工作上，试点指导成立了该小区业主大会，使本市业主大会总数达到了2家，为房改售房单位加强庭院小区物业管理工作提供了范例。组织物业管理从业人员培训2次，参训45人次。同时我局严格维修资金归集和支取管理程序，预计全年归集维修资金43万元、已审批支取维修资金19.2万元。除此，与社区联手组织“示范物业小区”的创建工作已深入展开，全年评比示范物业小区11个。
4、强化拆迁市场管理与服务。
把建立规范、健康的拆迁市场作为招商引资、改善投资环境、推进城市建设发展的重要举措，服务好城市经济和社会发展。围绕《物权法》的实施，研究管理办法，上半年，我局下发了《进一步加强拆迁管理工作的通知》（都房管[20__]18号），规范了拆迁行为，杜绝野蛮拆迁，切实减少拆迁上访，有效维护社会稳定。一年来以优质的服务质量和超常规的拆迁速度完成了陆城城西小学、文峰公园扩建项目、五宜大道扩建项目、东阳光第四期楼子河热电厂、制药厂、清江公园、鄂中化工、宜化污染防护距离不够、韩国世信等15个市政府重点项目的房屋拆迁调查，核实面积及附属设施调查登记清点工作，累计调查房屋279户，总面积8.13万m2，其中砖混5.07万m2，砖木3.06万m2，附属设施单项项目等3348项。拆迁服务工作及时到位，从而加快了项目建设进度，确保了项目建设顺利进行，得到了市协调组的好评。
（三）、加强国有直管公房管理。
1、按上级要求，在国有资产清理的基础上，建立纸质文档、电子文档、图象一体的基础管理方式，完善公房管理办法，建立资产管理制度。对全市748处房产直管公房进行复核清查、拍照、登录进电脑。
2、加大公房维修力度，及时消除安全隐患。我局所属陆城、枝城房管所目前经营管理直管公房10.6万平方米,承租居民1510户，其中直管公房危房3.3万平方米，涉危房屋264户。这些危旧房屋结构陈腐、房龄老化、分布零散、消防不畅、基础设施落后、安全隐患突出，居民的生命安全和国家财产安全时刻都面临着威胁。为加强直管公房的管理，确保国有资产保值增值，确保安全无事故，今年主要做了以下方面工作：
（1）、签订责任书明确责任。我局高度重视安全责任制落实，同各房管所签订了《安全生产目标责任书》，各房管所分片确定责任人，将安全责任逐级明确。同时结合危旧直管公房分布的特点，成立了安全检查专班，今年集中力量先后对全市危旧公房开展了五次全方位拉网式大检查（春节前后雪灾后、5月12日汶川地震后、6月汛期前、7月、9月），发现安全隐患突出的有136处（其中陆城70处、枝城55处、洋溪11处），住户212户，危险空置房52处。针对危房的不同危险程度，我局采取了“一告知，二维修，三拆除”的管理措施，针对性地下发了预警通知书288份，已投入20万元，维修了718处，加固处理8处，全年未出现塌房伤人事故。
（2）、制定了各种抗灾抢险应急预案。我局为进一步加强直管公房安全管理，明确全局干部职工在抗击自然灾害工作中的应急措施和各自职责，元月份制定了《关于抗雪冻灾害应对方案》，6月份又制定了《__市直管公房防汛抗灾应急预案》。成立了抗灾工作领导小组，下设6个应急工作专班，设置了热线电话，储备了抗灾抢险应急物资（红砖、檩木、椽木等），维修施工队伍做到零假期，预防和应急处理因灾害造成的房屋坍塌，最大限度地确保直管公房承租户居民的生命安全和国家财产的安全。
3、不断提高直管公房的服务水平和质量。今年从规范公房合同管理入手，一是对1510户公房租住户和214个承租门面重新签定租赁合同，理顺了租赁关系。二是对金源小区、解放路100号的120户居民进行改水，改为一户一表，解决居民长期水损问题。三是对城乡路仓库重新测量调价、西门楼底层门面房招租并签定合同，年增房租1万多元。
（四）联村多办实事，帮扶贴心为民。
一年来，我局认真落实__市委“民心工程”活动要求，高度重视扶贫帮困工作，局班子成员和驻村指导员先后多次到扶贫帮困联系点高坝洲镇曾家岗村入户走访体察民情，联村帮扶办实事，为民服务送温暖，真心扶贫，贴心为农，为该村做了大量的帮扶工作。
1、拟订帮扶计划。
3月份，我局班子成员深系点高坝洲镇曾家岗村，同村干部一起认真研究，制定了全年帮扶计划：一是继续支持曾家岗村2组特困村民张宏益的女儿张娅妮每学年部分学费至完成学业。二是协调组织医疗专家到村免费给村民义诊一次。三是修通一条2km断头路（原两村交界，现五组与十组之间），给予一定的资助资金。四是帮助困难群众改造危房2户。五是局班子成员联系帮扶三个特困农户。
2、落实帮扶措施。
今年春节前夕，局领导到高坝洲镇曾家岗村访贫问苦，给该村三个贫困户及陆城三个城镇特困户送去了大米、食油和棉衣，确保特困户安全过冬、愉快过节，让特困户感受到党和政府的温暖。今年4月份为我局扶贫联系点曾家岗村一组刘一贵、二组裴学益、四组裴学全三个特困农户，帮助指导调整种植、养殖结构，给各农户家送去了价值250元钱的专业肥，支援春耕生产。五组村民刘光洪和二组张宏益家按民政局《关于确定雪灾倒房恢复重建和危房改造救助对象的通知》（都民政[20__]21号）要求，属第一批危房改造户，五组刘光洪家4月通过乡村验收，二组张宏益家5月通过乡村验收，第二批一个户，八组祝必云家7月通过乡村验收。我局分别给三家各户送去1000元现金帮助改造危房。并鼓励特困农户战胜困难，早日脱贫致富。为村修通一条2km断头路，市局资助5000元。给曾家岗村送去桌子8张、书柜3张、办公椅6把、课桌2张、茶几4个、圈椅16把、电脑椅4把。帮扶曾家岗村建立了一个村级便民服务大厅。
3、给特困学生送学费。
4月初，我局得知该村村民张宏益家的女子张娅妮在天津上大学，但因为家境贫困，很可能要辍学。局长当即表态：“要确保张娅妮完成学业！”。便给张娅妮送去了1000元学费，并承诺每个学年资助张娅妮1000元学费，确保她顺利完成学业。
4、协助村抗灾自救。
2月17日，市委市政府召开农业抗灾自救大会以后，当天下午一点钟，局长陆帮全就带领驻村干部到联系点高坝洲镇曾家岗村传达市委政府会议精神，同村干部研究布置抗灾自救措施：一是明确一名机关干部为协助抗灾自救驻村干部；二是2月18日召开村小组长会，传达市会议精神，再分片召开群众会；三是利用村广播，请技术员讲柑桔抗灾自救的方法；四是科学制定灾情核实统计表，对垮塌房屋、受损农作物生活困 难户等进行统计；五是对柑桔施肥、补植确有困难的农户，村干部上门慰问，市局给一定资金（肥料和树苗）支持；六是对灾害统计按要求分别上报到乡镇、市民政局。村民自救热情高，到6月28日倒房重建任务已完成。
5、建立帮扶长效机制。
我局将“民心工程”作为一项长期工作，把为村民办实事、将经济发展和帮助特困户解决实际困难作为工作目标，派一名机关干部长期驻村，作为新农村建设和扶贫帮困工作的指导员，逐项落实帮扶计划。今年我局为该村订购7份报刊，印制农业技术资料1000份，既给农民送去了“精神食粮”，又增强了基层党组织的凝聚力和战斗力。
（五）妥善处理，积极维护稳定。
长期困绕我局的案件，主要是落实私房政策问题，即“私改遗留案件”，其次是住房保障方面的。为了做好案件的处理工作，我局本着“事要解决”的维稳原则，加大了解决问题的力度，落实专班专人，逐件调查、答复、解决。站在稳定压倒一切的大局高度，采取得力措施加以解决，确保了无人赴省进京上访。
1、坚持日接待制度。我局针对量大的特点，确定了平时有专人接访，并把每月的20日定为接待日。接待日由一名局长和一名工作人员组成接待专班，实行轮流值班制，今年共接待50件52人次，保证了渠道的畅通。
2、召开办公会会诊。今年我局每月召开一次局长办公会讨论研究复杂的解决办法。做到了政策讲清、道理讲明、以理服人、人满意。共出具答复意见书30份。上级交办件和一般件20份，人对办结的件均表示满意。
3、变上访为下访，切实解决具体问题。我局接到案件后，本着对历史负责，对人负责的精神，做到深入实地调查，在追根溯源查清事实基础上解决实际问题，多次深入人家庭了解实情。使得案件的办理事事有回音，件件有着落。
（六）、积极参与抗震救灾。
四川汶川地震灾情，牵动着全国人民的心，也牵动着我们房管人员的心。
天灾无情人有情，我局全体干部职工发扬一方有难八方支援的精神，踊跃捐款，向地震灾区群众献上一片爱心，支援灾区人民战胜困难重建家园。我局共向灾区人民捐款4次8210元（其中向红十字会捐款4750元，党员缴纳特殊党费1850元，工会会员向工会捐款810元，捐款购棉衣、棉被800元）。
（七）、以人为本，加强精神文明建设。
1、开展了机关作风整顿，加强了行风评议。
整顿机关作风是我市优化经济发展环境的重要举措，我局高度重视。一是召开了整顿机关作风动员大会。按照市委的要求对整顿机关作风进行认真动员。二是向社会各界征求行风建设意见，并将征求意见中我局存在的问题进行反馈，认真进行自我剖析，切实做好整改。三是邀请行风评议监督员，采取明察暗访的形式对我局进行监督。通过上述三点措施，我局的行风有了明显好转。
2、认真抓好了党务工作，党员先锋模范带头作用进一步增强。
一是积极开发了“党建先锋”工作，对各党支部进行了大力指导。二是认真抓好民主评议党员工作，要求各党支部要定期召开民主生活会，广泛开展批评与自我批评，指出不足，以便广大党员改进。三是抓好《中国共产党党内监督条例》和《中国共产党纪律处分条例》的学习，通过以上措施，全局广大党员的党性进一步得到提高，党员先锋模范带头作用进一步增强。
3、认真抓好了综治、爱卫、消防、计生等单项工作。
在综治方面，建立健全了全局的户口台帐，开展了不稳定因素的排查，做好了社区居委会交办的各项综治任务。在爱卫方面，大力开展了群众国卫生教育宣传，配合市有关部门做好了灭鼠、灭蝇等创建工作。在消防方面，在春节、汛期、雨雪期开展了全局消防安全大排查。在计生方面，组织了全局广大育龄妇女参加了妇检，完成了市计生委和社区居委会交办的各项计生任务。
二、存在的主要问题
今年我局全体干职工齐心协力、克难奋进，取得了一定的成绩，但也还存在着以下的不足：1、廉租住房建设规模为历年之最，但供求矛盾突出。2、危旧直管公房安全隐患较多，消除安全隐患的资金压力大；3、干部职工的服务意识和工作热情有待进一步提高；4、私房改造遗留和住房保障政策性强，居民愿望高，维稳任务非常艰巨。
天花板掉落 飘窗处漏水 多数住户称自己房屋问题不断
9月19日晚上7点，家住杭州市江干区机场路一巷9号1幢2单元203的陈女士一家三口正在家中吃晚饭，突然天花板轰然倒塌，将家中的老人头部砸伤，当下送进了120。
老人头部的问题并不是很严重，但是由于受到惊吓，心脏出现不适。老人的媳妇陈女士说，出事的时候，她正和婆婆、儿子在家里吃晚饭，忽然一块天花板掉落，砸中老人头部，当即就流血了。她担心还会发生类似的事儿，连夜和家里人一块儿搬出去住了。
地面墙体都有开裂现象，一些裂缝大的都可以伸入一只手掌！
无独有偶，抚宁巷的吴女士对着邻居抱怨道，“哎，我家飘窗又漏水了，这已经是第二次了！”眼前的铝合金窗框不断渗水，恰巧前段时间天气一直不太好，有点儿雨，本来雪白的墙面已变得水迹斑斑，有些地方甚至有些发黄或因泡久了而表现出来的凹凸不平。
其实不仅是飘窗，这一片多户人家的屋面、外墙，甚至卫生间都出现渗漏现象。
相比于新小区，老房子的问题似乎更加严重些。上城区算是个老城区了，它就是个典型的例子――长时间的风吹日晒，混凝土结构难免出现缺陷，墙体内会出现疏松、孔洞、贯通裂缝等。而且在地下水的侵蚀下，这些缺陷会逐渐扩大，导致钢筋锈蚀、混凝土劣化等一系列问题，甚至损伤建筑结构，引发建筑形态改变。“而且由于房子建得早，墙体内的防水材料少，而且一些保温、隔热材料是会吸水的，时间一长，墙体就像一个蓄水池，一旦达到一定的量就会渗漏出来了。”
“其实，类似于屋顶漏水、积水等问题，不论新房子还是老房子都是有的，这主要是房屋建筑质量的问题，根治起来比较困难。”上城区建设局的工作人员表示，而且他们管辖的这一区块属于老城区，老房子比较多，这几年也在不断修缮的过程中。
老房子年久失修，不同程度地存在楼体倾斜、墙面开裂等问题，他们也很焦虑，只能做好本职工作――接到群众电话在两个工作日内到现场进行勘察，发现问题，分析解决方案。另外，建设局的工作人员也在反思，也和建筑院、施工单位、开发商公司沟通交流，到底问题出在哪儿，希望这些安全隐患能尽早消除。
旧房改造持续中，新房建设严把关
而身处危旧房的居民最关心的就是：如果发现房屋有危险，该怎么办？维修危房的钱该由谁出？
其实根据相关政策，房屋所有人或其他利害关系人（如建设单位、使用人等）可以向房屋安全鉴定机构提出鉴定申请，经鉴定后确认是否构成危险。
“其实鉴定机构的工作，到这一步就基本到位了。”房屋鉴定专家江萍说，“房屋使用人应当根据鉴定报告，及时采取治理措施，如需翻建，接下去的申报程序，主要由建设、规划等部门受理。”
她告诉记者，房屋安全管理工作主要为属地管理，每年各个区住建局都会进行排查工作，对存在安全隐患的房屋督促其产权人委托鉴定，“对许多被判定为危房的房屋及时进行了改造，因此危房数据一直处于动态波动的过程中，很难有一个准确的数据。”
那危房改造，该由谁来出钱呢？“这个要根据每幢房子的单体情况来分析，主要按责任主体来划分。”江萍解释，造成危房的原因有很多种，比如说设计标准、施工规范、材料标准、环境影响、装修拆改、个人维护等等，“一般按照这些原因来划分责任，如商品房主体结构存在质量问题，则应追究建设方、施工方等相关主体责任。”
记者了解到，目前杭州的几处危房，相关部门一直在协助解决当中，但仍然碰到了一些问题，“这也是危房改造中的难点。”江萍说，“房屋产权人意见较难统一，或在房屋改造的要求上，不完全是以安全为主的。”
另外，江萍还认为危房改造的资金保障，以及相关一整套操作流程的制度保障上仍有欠缺，她说：“早几年有一个危旧房集中改善工程，但这主要是改善非成套老旧住房，就是没有卫生间、厨房间，或厨房间、卫生间与住房分离的老房子，目前集中行动已基本结束。现在处于一个收尾阶段。”
除了老房子，在现在新建的房屋中，建筑工程仍在不断扩张、发展，防水材料和技术水平越来越高，验收合格率越来越高，但使用中的渗漏率却也越来越高，除了居民通道的开放，质监站的工作人员也在防水材料、混凝土等材料上把关。比如防水材料（分为刚性和柔性）是否选择恰当，是否涂抹均匀，会不会在交接点漏涂了；或者是墙体内的管道、通气孔出了问题？”
一、1-6月份经济指标完成情况
1、拆迁管理：国有土地核发拆迁许可证3件，审批拆迁户数175户，审批拆迁面积8.8万平方米；实现了国有土地拆迁管理面100％。集体土地认证约20万平方米，保证了征地拆迁中市政府投资及招商引资项目认证面100％。批准拆迁延期手续8件，监控拆迁安置用房预（销）售220套，监控拆迁安置资金1200万元，实现了国有土地拆迁项目资金监控率100％。接受群众来信来访75件次，已协调解决73件次，信访件办结率达97％。
2、拆迁认证：认证小组累计完成认证报告23份，核算和确认6个项目，其中认证房屋拆迁面积约20万平方米，认证征地面积2601亩，总包干费用4.06亿元，核减征地、拆迁补偿费用2.29亿元。
3、房屋安全鉴定：实施鉴定62件次，面积3.07万平方米。共收取鉴定费12.19万元。
4、房屋拆迁：拆迁事务所1－6月累计接受委托拆除项目12个，拆迁面积22.3万平方米（含机械拆除面积），接受委托拆迁预收款近50万元。
二、主要工作情况
（一）突出重点，行业管理规范有序
1、拆迁管理规范有序。我办积极推进拆迁管理规范化，严格按照拆迁有关法律、法规规定，认真履行职责，确保拆迁程序到位，切实维护拆迁当事人的合法权益。一是把好公示关。在我办办公大楼显要位置将国家、省拆迁法规、拆迁许可的内容、职责、程序、期限等予以公开，同时设置工作人员公示栏，自觉接受群众监督。二是把好政策执行关。工作中坚持原则，秉公办事，保证政策的一致性和公平性。三是把好过程监督关。建立投诉举报制度，设立投诉电话和举报箱，及时答复服务对象的投诉问题，确保了拆迁工作公平、公正、公开。
2、拆迁认证工作稳步开展。完善拆迁认证程序，先后拟定了征地包干费测算实施办法、高压线改建包干费测算实施办法的修改意见，已上报到市法制办和市重点办。会同有关部门研究完善认证工作制度，拟定了《安庆市征收集体土地房屋拆迁补偿安置若干规定》，近期即将出台实施。
3、拆迁信访工作不断加强。一是强化了信访工作的责任追究制和首问负责制，对群众因拆迁问题来访的，实行包案、包人、包稳定的三包措施。强化了信访工作督办，采取多种督查方式，督促信访事项按时办结，并对部分县的重点信访案件进行专门调查，提出处理建议。二是畅通信访渠道，方便群众信访投诉，开展网上信访接待，在“安庆市人民政府信息网”、“安庆住宅与房地产信息网”的“在线答复”和“拆迁在线咨询”板块，及时公开处理群众拆迁信访投诉。三是优化越级和集体信访处理程序，提高信访办案效率，充分发挥拆迁管理部门作用，确保大量纠纷解决在萌芽状态。
4、房屋安全鉴定管理持续深入。通过报刊、网络、简报、宣传栏等形式加大《安庆市城市房屋安全管理办法》的宣传力度，加大对公共场所的非住宅装修、依附于房屋建筑设置的大型广告设施、通讯设施及使用超过20年以上进行交易房屋的管理力度，同时积极与行政执法局、广电局、房地产监察大队加强联系，形成相互把关、联合管理的工作格局。
事实回放
A开发商与B装修公司签订装修合同，约定对A开发商建设的某小区进行精装修施工，施工内容包括住宅室内与公共区域。
小区交房后，大量住户向开发商及物业公司反映厕浴间存在漏水问题，且导致地板被浸泡、壁纸发霉脱落。针对上述问题，A开发商多次要求B装修公司履行保修义务，但B装修公司称其在装修施工期间发现土建工程本身就存在质量问题，认为这些问题是导致建筑项目出现厕浴间渗漏水的主要原因，因此不需要履行保修义务。由于业主纷纷投诉，为防止损失扩大，A开发商组织人员对房屋进行了维修。A开发商认为B公司的行为不仅对其造成了经济上的损失，同时也对其商业信誉造成了影响，因此向法院，要求B公司赔偿维修费、材料费、住户赔偿费及利息损失。
司法鉴定
庭审中，被告B公司仍坚持认为厕浴间漏水是由于原土建工程质量问题所导致的，不认可原告A开发商的赔偿主张。法院为理清责任归属问题，委托北京市建筑工程研究院建设工程质量司法鉴定中心对涉案小区厕浴间的渗漏原因进行鉴定。
鉴定中心在法院的安排下对小区进行了勘验，认定厕浴间的渗漏水原因如下：1）建筑造上存在先天不足：厕浴间地面无坡度；厕浴间地面防水层虽向室外延伸了一定的宽度，但由于厕浴间挡水坎无防止水外溢措施，所以外延防水层基本无作用；厕浴间的楼地面高于相邻房间，且线管埋置过高，给防水施工造成不便；2）装修时施工的聚氨酯涂膜防水层存在质量缺陷：防水涂层涂刷不均匀，墙面防水层厚度不达标，防水层存在发泡现象，影响防水层的防水功能和使用寿命。
根据上述鉴定意见，法院认为涉案房屋工程虽通过竣工验收合格，但在保修期内出现了厕浴间渗漏水问题，导致地板被浸泡、壁纸发霉脱落等损害后果。厕浴间渗漏水系土建遗留问题与装修缺陷相互叠加形成，B公司未能履行交接检查即进场验收，采取消极态度处理交接检查发现的遗留问题，应当承担责任。而且，B公司接收工程以后，作为负责最后一项工程项目的装修施工单位，其职责是交付质量无缺陷的工程，不仅要求自身按照设计图纸和技术标准施工，对于前期土建工程遗留的会影响其施工质量的问题，亦应有提示和弥补的义务，而B公司未能妥善履行义务，不仅未就前期遗留问题采取合理有效措施予以弥补，还在精装修施工过程中违反相关技术规范及设计要求，故B公司的上述行为是造成涉案房屋渗漏水的直接原因，应当对涉案工程质量缺陷承担责任。
法院判决
法院依据造价鉴定机构出具的相关费用鉴定报告，判令B公司赔偿A开发商维修费、材料费、住户赔偿费及利息。
（供稿鲁巧稚）
【论文摘要】最高人民法院《关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律的解释》已施行两年，在规范全国建筑市场行为、保障建设工程施工合同当事人的合法权益等方面发挥了重要作用。但在司法实务中，由于《解释》第13条和14条的规定过于粗略，使得各地法院的理解与适用不尽一致，给司法审判工作带来一定困扰。因此，要正确理解第13条和14条规定之涵义，并在司法实践中正确运用。
最高人民法院《关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律的解释》（下称《解释》）已施行两年之久，极大地规范了我国建筑行业的市场行为，但也暴露出很多问题。由于《解释》对一些问题规定的过于简略，导致审判实践中各地法院在理解和适用上有很大差异，严重影响了司法的权威性和公正性。笔者仅分析《解释》第13条和14条引发的若干争议问题并提出管窥之见。
一、关于《解释》第13条的问题
《解释》第13条规定：建设工程未经竣工验收，发包人擅自使用后，又以使用部分质量不符合约定为由主张权利的，不予支持；但是承包人应当在建设工程的合理使用寿命内对地基基础工程和主体结构质量承担民事责任。此条规定引起如下两个争议问题：
1、“使用部分”是否包括房屋的屋面和外墙
对于这个问题，实践中主要有两种观点：（1）房屋是个整体，房屋的屋面和外墙属于该整体的一个重要组成部分，因此，房屋未经竣工验收，发包人擅自使用后，如果房屋屋面漏水、外墙渗水引起的质量问题，无论质量问题产生的原因（过错责任）是谁，均应按《解释》第13条的规定判决发包人自行承担民事责任；（2）房屋的屋面和外墙虽然属于房屋的一个重要组成部分，但不论发包人还是房屋实际占有人，都使用不上这一部分，房屋屋面和外墙属于自然使用的范围，不属于发包人或房屋实际占有人使用的范围。因此，房屋未经竣工验收而发包人擅自使用的，根据有关质检部门的鉴定，若该房屋屋面漏水或者外墙渗水的原因是发包人造成的，应当判决发包人承担责任；若是承包人的过错造成的，就应判决承包人承担民事责任。笔者认为第2种观点比较公正合理，在案件审理中可予采纳。对于屋面和外墙部分出现的质量问题，应具体案件具体分析，根据权威质检部门的鉴定结论，按照过错责任原则来划分当事人的责任。如果法院不分析案件的具体情况，一律以《解释》第13条的规定来驳斥发包人的正当诉求，显然有失公正。《解释》第59条还规定，施工企业必须按照工程设计的要求、施工技术标准和合同的约定施工，不合格的建筑材料、建筑构配件等施工材料不得使用。因此如果承包人偷工减料，故意使用不合格的防水材料而直接导致房屋屋面漏水或者外墙渗水，承包人对此负有过错责任应承担相应的民事责任，此时即使发包人擅自使用也无需承担责任，因为屋面漏水与发包人擅自使用之间没有任何因果关系。
2、建设工程未经竣工验收，发包人擅自使用后，又以使用部分不符合约定为由主张权利的，是否一律不予支持
发包人未经竣工验收而提前使用了建设工程，而且产生质量问题的部分属于发包人的使用部分，对于这部分质量问题，能否一律让发包人自行承担？ 笔者认为，如果使用部分的质量问题，不是发包人的使用不当造成的，而是由于承包人在施工中偷工减料、以次充好的行为造成的，应按过错责任原则判决承包人承担相应责任。相关配套法律法规已对此早有规定：首先，《建筑法》第58条规定“建筑施工企业对工程的施工质量负责。建筑施工企业必须按照工程设计图纸和施工技术标准施工，不得偷工减料。”其次，最高人民法院《关于印发全国民事案件审判质量工作座谈会纪要的通知》[法（1999）231号]规定“对在工程施工中，以次充好、偷工减料的行为，要判令行为人承担相应的民事责任；造成严重后果，构成犯罪的，应建议有关部门依法追究刑事责任。”再次，2000年1月30日国务院颁布的《建设工程质量管理条例》（下称《条例》）第26条规定“施工单位对建设工程的施工质量负责”、《条例》第28条也规定“施工单位必须按照工程设计图纸和施工标准施工，不得擅自修改工程设计，不得偷工减料。”
二、关于《解释》第14条的问题
《解释》第14条规定：当事人对建设工程实际竣工日期有争议的，按照以下情形分别处理：（1）建设工程经竣工验收合格的，以竣工验收合格之日为竣工日期；（2）承包人已经提交竣工验收报告，发包人拖延验收的，以承包人提交验收报告之日为竣工日期；（3）建设工程未经竣工验收，发包人擅自使用的，以转移占有建设工程之日为竣工日期。此条规定存在如下三个需要探讨的问题：
1、如何认定建设工程的“竣工验收合格之日”尚待明晰
在房地产实务中，如何认定建设工程的“竣工验收合格之日”存在争议。有观点认为，应当以发包人（建设单位，下同）提供的《工程竣工验收报告》中载明的“工程竣工验收日期”为建设工程的竣工验收合格之日。[1]理由是，《工程竣工验收报告》是工程设计、监理和质量监督等单位签字认可的，2000年建设部的《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收暂行规定》（下称《暂行规定》）第7条规定：“工程竣工验收合格后，建设单位应当及时提出工程竣工验收报告。工程竣工验收报告主要包括工程概况，建设单位执行基本建设程序情况，对工程勘察、设计、施工、监理等方面的评价，工程竣工验收时间、程序、内容和组织形式，工程竣工验收意见等内容。”
笔者不同意上述观点，认为应当以地方政府建设行政主管部门颁发的《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》（下称《工程竣工验收备案表》）中载明的“工程竣工验收日期”来确定建设工程的竣工验收合格日。理由是，2000年建设部的《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案管理暂行办法》（下称《暂行办法》）第4条规定“建设单位应当自工程竣工验收合格之日起15日内，依照本办法规定，向工程所在地的县级以上地方人民政府建设行政主管部门（以下简称备案机关）备案”、第6条规定“备案机关收到建设单位报送的竣工验收备案文件，验证文件齐全后，应当在工程竣工验收备案表上签署文件收讫。工程竣工验收备案表一式二份，一份由建设单位保存，一份留备案机关存档。”《暂行规定》第8条还规定“备案机关发现单位在竣工验收过程中有违反国家有关建设工程质量管理规定行为的，有权责令单位停止使用已验收合格的建设工程，重新组织竣工验收。”因此建设单位原组织的竣工验收就作废了，必须重新按备案机关的要求重新组织竣工验收。
2、第14条第2款的规定与房地产实务操作互相矛盾
国务院《条例》第16条规定“建设单位收到建设竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。”《暂行规定》第6条规定“工程竣工验收应当按以下程序进行：工程完工后，施工单位向建设单位提交工程竣工报告，申请工程竣工验收。……”、第7条规定“工程竣工验收合格后，建设单位应当及时提出工程竣工验收报告”，因此承包人在房地产实务中没有提交竣工验收报告的义务，只有提交工程竣工报告的义务，即先由承包人提交《工程竣工报告》，然后由先后监理单位提交《工程质量评估报告》、《勘察、设计文件质量检查报告》，最后是发包人制作《工程竣工验收报告》。笔者认为，《解释》第14条第2款关于“承包人提交竣工验收报告”的表述应修改为“承包人提交工程竣工报告”。
3、如何认定“发包人拖延验收”在司法实践中缺乏可操作性
由于第14条没有详细列举发包人拖延验收的具体行为，在审判实务中如何认定发包人拖延验收主要有两种观点：（1）参考《建筑装饰施工合同》（甲种本）第32条的规定“甲方代表在收到乙方送交的竣工验收报告7天内不予批准且不能提出修改意见，视为竣工验收报告已为批准，即可办理结算手续。竣工日期为乙方送交竣工验收报告的日期，需修改后才能达到竣工要求的应为乙方修改后提请甲方验收的日期。” [2]这种观点与房地产竣工验收的实务有差距。首先，乙方承包人没有送交竣工验收报告的义务，只是承担递交《工程竣工报告》的义务；其次，甲方发包人无权批准《工程竣工验收报告》，只是制作《工程竣工验收报告》，按照国务院《条例》第49条的规定其最终批准权限应当是地方政府的建设行政主管部门，而其是否被批准的依据是《竣工验收备案表》；（2）按照建设部《建筑工程施工发包与承包计价管理办法》第16条的规定来认定发包人拖延验收的时间，即发包方应当在收到竣工结算文件后的约定期限内予以答复。逾期未答复的，竣工结算文件视为已被认可。发包、承包双方在合同中对上述事项的期限没有明确约定的，可认为其约定期限均为28日。[3]这种观点的缺陷在于损害了承包人的利益，因为在房地产竣工验收实务中，竣工结算文件的递交，是在工程竣工验收合格后的28天之内。建设工程的竣工验收，是承包人请求支付工程款的前提条件，如发包人迟迟不组织工程竣工验收，承包人就无法向发包人递交竣工结算文件。
笔者认为，若发包、承包双方在合同中有约定的，依约定。无约定的，应按照房地产竣工验收的实际情况分别认定。（1）承包人在工程完工之后，依照《暂行规定》及时向发包人递交了工程竣工报告和竣工验收申请，发包人依照《暂行规定》组成验收组验收并提出整改意见的，承包人按验收组的整改意见整改后，第二次向发包人依法递交工程竣工报告和工程竣工验收申请的，发包人却以“整改不到位为由”拒绝组织再次验收的，但验收组大多数成员都认为整改到位且工程质量达到合格标准的，此种情形应以承包人第二次递交工程竣工报告日期为竣工日期，且认定发包人为拖延验收；（2）工程完工后，承包、发包双方依法组织验收并将相关文件报送地方建设行政主管部门，但该部门审查认为需要重新组织验收的，也应当以承包人第二次递交工程竣工报告日期为竣工日期。若发包人以种种理由拖延不依法组织验收的，笔者认为应以29个工作日为认定发包人拖延验收的期限，其中包括工程质量监督机构的7个工作日、地方政府建设行政主管部门办理备案手续的15个工作日、发包人依法组织竣工验收所需的7个工作日。
【参考文献】
