时间：2023-01-24 09:44:41
关键词：房屋安全；安全管理；房屋鉴定
城镇化的大力发展，大规模的房屋建设也在急剧加速，管理上的疏漏，再加上各种人为的原因，使得各种各样的建筑事故频频出现，人员伤亡率也在缓缓上升。目前，我们急需思考如何使房屋建筑的安全管理更完善，不再出现安全方面的事故。
1房屋建筑安全管理中的问题
1.1房屋建筑目前面临的状况
我国很多地区还拥有有很多破旧的民房、学校。由于经济能力有限，或者是城市规划的原因，危房改造就受到了制约。在房屋建设过程中，不能够很好的设计，导致很多漏洞的出现。同时受经济能力的限制，建筑施工中选用了价格较低的材料。施工过程中得不到严格的管理，质量无法达到国家制定的标准。当房屋建好出售后，人们就根据自己的爱好，对房屋的格局进行改变，把房屋的结构进行了拆改。这样很可能会使房屋的重荷增加，安全隐患也就伴随而来。在房屋建设施工的过程中，多数为流动作业，建筑物的施工变化极大，毫无规律性，非常容易受到外界因素的影响。如果遇上自然灾害，建筑物会受到不同程度的损害。另外，房屋周边的环境，也有可能影响建筑物的安全性，例如爆炸、车辆撞击等。
1.2房屋安全管理的现状
我国现有的《建设工程安全生产管理条例》和安全生产管理方的法规，只针对在房屋建设施工过程中的安全管理，几乎没有涉及到房屋的安全管理。再加上我国的房屋安全管理法不完善，和国外相比还有很大差距。由于房屋安全鉴定的费率低，工人工资和管理费用都比较低，导致专营房屋安全鉴定工作的中介组织越来越少，在实际工作中他们做不到现场勘查、测绘，鉴定结果也就不尽如人意。在现有的国家法律规章制度中，对于公共建筑物的房屋没有强制性的检测鉴定，而个人房屋只有房屋的主人才能提出对房屋的检查和鉴定。如果房屋的主人没有提出房屋鉴定，就不能强制性的对房屋检查，房屋的安全性也无法保证了。
1.3房屋安全鉴定执业人员水准不高
房地产估价、房地产经纪、物业管理已经进入了房地产业中。他们是通过当地的房地产行政主管部门审查合格后，就给房屋安全鉴定发出了作业证书。房屋安全鉴定人员根本就没有接受系统的教育培训，仅凭个人的实践经验。不具备专业的操作能力，房屋安全鉴定结构报告的正确性也会存在疑问。而且房地产主管部门还没有把危房的信息整合建立危房管理系统。在当前，房地产主管部门对危险的废旧房屋持有观望的态度，并没有建立跟踪危险房屋的信息系统。无法登记，注销危房，也就无法实时掌握危险房屋的情况。
2房屋安全管理的策略
2.1要严格审核房屋建筑设计
为确保工程安全，必须对设计单位的资料进行检阅，做到现场勘察，要求设计单位做好防震、防火、汛涝等的灾害发生。对建筑物的周边环境也要做到安全管理。施工单位一定要按照所设计的文件进行施工。检查所用的建筑材料、工程的质量。要保证每个环节都要达到施工要求。每个工程的特点各不相同，监理单位针对其特点制定了相应的规划和细节。参照原有的、经检查合格的设计文件及规范的监理。对于施工设计图的文件，要按照修订后的抗震标准，由审查机构进行严格审查。经审查发现，凡是不符合标准要求的施工图设计文件，一律不得出具审查合格证书。
2.2建立房屋安全管理动态信息系统
主管部门通过该系统可以及时有效的得到房屋的安全、防汛、灾害等全方位的准确数据；可以了解房屋受灾情况，同时建立危房登记注销等。为了实现让全民了解房屋的安全意识，应该规范各部门、单位、社区的有关安全制度，要求各部门全力配合，全民也要自主监督，确保万无一失，控制灾情造成更大损失，通过以往的经验，不断总结完善。
3加强房屋安全鉴定管理措施
房屋安全鉴定的文件中，鉴定收费没有统一的标准，案卷的格式也不统一，鉴定执行的标准也不相同，房屋安全鉴定质量就不能太乐观。只有规范鉴定文件，才能加强房屋安全鉴定管理，保证房屋安全鉴定的质量，完善房屋安全的鉴定。（1）既要做好房屋安全鉴定的工作，又要在思想上得到更高的认识。房屋安全鉴定直接关系到房屋的安全，是房屋安全管理的重要组成部分。各单位、部门要对鉴定报告的重要性彻底了解，充分认识，要加强对房屋安全鉴定的管理，培养大量高素养鉴定人员，提升鉴定报告的质量。安全鉴定工作最好按地区设立分点机构，按照职责进行分工，每个分机构管理各自鉴定工作，这样会提高鉴定的质量，鉴定人员的工作量也不会加大。各个分机构要依法认真的管理，履行各自的职责，做好鉴定的各项管理工作，各个分机构不得以任何形式拒绝鉴定机构履行其职责。（2）要准确的做好房屋安全鉴定，就要严格要求鉴定标准。房屋鉴定要求的专业性技术很强，各单位要掌握安全鉴定的规范制度，严格按照要求标准，能够有效的做出鉴定报告。要按照《危险房屋鉴定标准》执行，对于特殊情况和要求的鉴定，除了标准，还要遵循国家的有关规定的标准。（3）对于鉴定报告，要统一管理，建立案卷，规范管理。为确保鉴定报告文书的法律效力，要加强对鉴定报告资料的管理，各单位要从第一项收集资料开始，直到房屋安全鉴定报告，最后整理全部资料结束，确保规范资料的管理。申请安全鉴定可以是房屋所有权人、房屋主人也可委托他人办理鉴定房屋的有关事宜。涉及房屋损坏所产生纠纷的，应由双方到场，共同向有关单位提起申请鉴定，提供双方的有关资料证明等有效证明。涉及司法纠纷案的，须由司法部门提供有关鉴定委托书及相关的证明和资料。
4结束语
房屋建筑是人们生活、休息、娱乐的重要场所，与人们的生活和工作息息相关，房屋建筑的安全工作得不到保证，从某种程度上来讲也就是人们生命安全得不到保证。因此，相关人员要重视房屋安全鉴定工作，从多方面采取措施促进房屋安全鉴定工作的开展，为人们生活和工作创造安全的环境。
参考文献：
[1]李妍,韩晓伟.浅谈房屋安全鉴定的技术问题[J].吉林建筑工程学院学报,2014,(4):16-18.
[2]战国冬.浅谈房屋安全鉴定工作的基本特性与常用方法[J].科技情报开发与经济.2010,(36).
一、指导思想
以新时代中国特色社会主义思想为指导,深入贯彻落实关于安全生产重要论述精神,牢固树立以人民为中心的发展思想，全面落实安全发展理念,强化红线意识和底线思维，扎实深入推进安全生产专项整治三年行动,全面开展房屋安全隐患排查和治理整改,切实增强开展城市房屋安全专项整治工作的责任感、使命感、紧迫感，坚决遏制房屋安全事故，切实保证人民生命财产安全。
二、工作原则
(一）登记造册
按照“一栋一档”原则，逐一建档造册，并对排查结果实行信息化台账管理，建立房屋安全隐患问题清单和整改措施清单。
(二）鉴定管理
房屋安全鉴定原则上由鉴定委托人委托具有相应资质等级的建筑行业（建筑工程）勘察设计企业开展。勘察设计企业可以将检测业务另行委托具有相应检测资质的建设工程质量检测机构，检测机构出具检测报告，并对检测报告结论负责，勘察设计企业依据检测报告出具鉴定报告，并对鉴定报告负总责。结构简单的城市三层以下（不含三层)住宅安全鉴定等不需要进行结构计算的鉴定工作可直接由具有主体结构检测资质的建设工程质量检测机构鉴定，出具鉴定报告，并对鉴定报告负责。
(三)整改治理
实施房屋风险隐患整治清单化管理，逐一标明隐患治理责任人，确保责任清晰、措施落地、闭环管理、整改到位。对经鉴定为危险房屋的，各社区应督促房屋所有权人及时进行解危，对一些确实难以由所有权人独自进行解危的，街道协调政府各部门、所有权人等各方力量，共同参与危险房屋改造工作。对城市规划区内重大隐患房屋，所有权人有改造意愿且与规划没有原则性冲突、未纳入征迁范围的，可以会同相关部门研究出台危房翻建审批政策，允许翻建解危。
(四)安全管控
充分发挥各社区的作用，确保管理范围全覆盖。各社区发现房屋安全问题应及时上报。房屋风险隐患消除前社区要采取“人防+技防”措施，逐栋落实监测人员负责房屋安全巡查和动态监测工作，坚决防范化解城镇危房重大隐患风险。加强重要节假日和极端气候条件下的危房巡查检查工作，发现异常要立即采取应急措施进行处置上报，确保人员安全，对已经搬离腾空的危房，要防止危房住户回流。
三、组织机构建设及责任分工
（一）加强组织领导
成立以书记为组长，主管、分管领导为副组长，各社区书记为成员的街道房屋安全隐患排查整治工作领导小组，负责排查整治工作总体统筹，协调解决实施中出现的各类问题。街道房屋安全隐患排查整治工作领导小组办公室设在街道城管科，由同志担任。
各社区的相应职责
负责辖区内居民住宅安全隐患排查整治工作，全面动员，对初步判定存在重大隐患的房屋，立即撒离人员并上报街道房屋安全隐患排查整治工作领导小组办公室，街道领导小组办公室将协调市房屋开发安全隐患排查整治工作领导小组进行安全鉴定，对鉴定为危房的立即设置危险房屋警示标志，告知房屋使用安全责任人和周边居民危房信息。组织对鉴定为违建的房屋进行拆除动员工作，同时做好拆除动员宣传工作，有效化解影响社会稳定的风险隐患。
四、工作任务及范围
(一)工作任务
明确落实各社区排查职责和范围，按照“一栋一档”原则，逐一建档造册、并对排查结果实行信息化管理，建立房屋安全隐患问题清单和整改措施清单,全面摸底、重点整治、有序推进街道辖区内所有房屋安全隐患排查整治工作，力争用3年左右时间基本完成城市房屋的安全隐患整治。
(二)工作范围
本次排查范围是全街道内的居民住宅楼，不留盲区、不留死角，重点加大以下五类建筑风险隐患排查力度。
1.原有住宅楼改建为酒店、饭店、学校、体育馆、商场、养老院、幼儿园、医院等人员密集场所。
2.建设年代长、建设标准较低、失修失养严重及其他因素产生主体结构安全隐患的住宅楼。
3.拆改主体结构和承重结构的住宅楼。
4.改扩建房屋。
5.以往排查存在风险隐患的C级、D级危房，是否存在隐患加剧、未搬离整治、违规住用情况。
五、计划安排
1.重点排查。2021年9月底各社区要完成对辖区内重点房屋摸底排查工作。重点排查5类房屋，包括年代久远的房屋、经过改建扩建的房屋、人员聚集使用的房屋、存在隐患房屋违规住用等。
2.全面排查。在重点排查整治的同时，各社区要结合实际于2021年12月中旬完成所有房屋的全面摸底排查。排查内容包括房屋结构安全、使用安全、地质和周边环境安全等。
六、工作要求
(一)强化督促指导
街道成立检查组开展督导工作，对辖区内房屋安全隐患排查整治工作进展缓慢、推诿扯皮、排查不实的，予以通报;对问题严重的，要约谈相关负责同志;对工作中失职失责、不作为、乱作为的领导干部，严肃追责问责。
(二)做好宣传引导
我们买的房子安全吗？房子坏了，谁来修？如何修？近日，北京市市政府宣布从今年5月1日起，北京将执行《北京市房屋建筑使用安全管理办法》（以下简称办法），这是一部对现有房屋建筑实施“全生命周期管理”的政府规章。房屋建筑从“出生”到“报废”的全过程，使用行为、检查维护、安全评估与鉴定、安全问题治理等各个环节都将被纳入严格的监管中。
“这就好比给北京将近9亿多平方米的房屋建筑做统一的健康档案，就像人的电子病历本一样。以后，每个建筑建成于什么年代、什么结构、设计者和施工者是谁、产权人是谁、曾经遭受过怎样的自然灾害、什么时候对房屋进行过维修，以及什么时候进行过安全鉴定等，这些详细的信息都将被记录下来，可供业主或者其他相关权利人查询。”市住建委房屋安全和设备管理处处长李自强告诉《北京科技报》，为了这次《办法》的出台，我们专门邀请了国内众多房屋建筑管理专家，对我市既有房屋建筑管理进行了4年的调查研究，最后经过专题研讨、公开征求意见，最终成文。
而《办法》的出台对于目前房屋所存在的诸多问题也做了相应的改进。首先，我国早期建成的房屋建筑标准比较低。在不同年代建设的房屋建筑，由于设计标准、建筑材料以及施工工艺都存在一定差异，随着房屋建筑使用年限的增长，建筑结构、部件和设备逐渐老化，这使得房屋的安全性大大打了折扣。人们也多容易发生意外事故，比如践踏、失火、煤气爆燃等，这多是由于房屋的安全隐患造成的。
而此次《办法》中要求对建筑进行安全评估，就是针对这些细节和易发生安全事故的隐患所出台的。“凡是房屋中存在的安全隐患、被维修过的情况都将记入安全档案。”李自强说。而经鉴定为危险房屋的，应当根据鉴定报告的处理建议使用或者停止使用房屋建筑。
其次，长久以来，我国实施住房福利制度，人们把住房视为公有财物，在这种情况下人们缺乏对房屋建筑进行维护保养的意识，甚至连房屋建筑使用安全的一般常识大多数人也都不知道。所以现在经常会看到房屋乱改、乱拆的现象。
比如违法群租、超过房屋设计载荷，私自拆改承重墙。这是应该被禁止的行为，但现在住房私有化以后，人们就会觉得这是自己的房，想怎么改就怎么改。其实买房时，买的是专有空间，房屋的主体，如柱子、承重墙等，这都是业主共有的，并不能由一家住户说了算。
这次出台的《办法》就对此作出了相关规定：一旦发现擅自变动建筑主体和承载结构的、经鉴定为危险房屋未治理的，都会被记录在安全档案里。“群租房私自打隔断，增加了房屋结构的荷载，属于违法行为。除了业主和承租人可以申请进行安全鉴定外，邻居一旦发现，也可以向当地的房屋行政管理部门举报投诉，主管部门会出面制止，要求其恢复原貌，并且最高可处以5万元的罚款。” 北京市住房和城乡建设委员会副主任张农科解释说。
如果碰上了楼上的邻居一意孤行，非要群租获利，而业主又担心自己家房屋质量的安全，可以向正规机构申请房屋质量安全鉴定。过后，可据此索赔。李自强介绍，目前北京设立了25家备案的房屋安全鉴定机构，市民可以登录市住建委网站查询。市民可根据这些鉴定机构出具的检测结论，对房屋进行相应处理。
再次，我国对房屋建筑使用安全的管理理念远远落后于房屋建筑的发展形势。对其房屋的管理也处于被动的局面，比如长期以来，对房屋的管理总是从危房阶段才开始的。
李自强说：“我们可以把房屋的生命周期划分为三个阶段，第一阶段是开发商的保修责任阶段；第二阶段是业主对房屋建筑进行维修、养护和管理，使其在设计使用期内保持良好的状态；第三阶段是业主在房屋达到使用年限时再投入，进行大修，延长其使用寿命。”
事实上，在每一个阶段，人们都需要对房屋进行严格管理，发现问题及时处理，如果一直任其不管，小问题有可能也会拖延成大毛病。不然，各种琐碎的问题堆积起来，就成了名副其实的危房。等到这时候再进行整治不仅成本高，效果也不好。所以现在《办法》中规定从房屋建筑的“出生”就开始了各个环节的监控和记录，彻底改变以往“重事后、轻事前”、“重治危、轻防危”的被动管理方法。
另外，我国的行政管理手段目前也还存在不配套、不完善的问题。比如对诸如擅自拆改结构、超设计荷载使用等危及公共安全的行为缺乏强有力的制止措施；房屋安全鉴定机构水平良莠不齐，与房屋建筑结构类型复杂等客观实际要求还有较大差距等。
对于这些问题，这次政策中也有所涉及。比如人员密集的公共建筑，规定应当每5年进行一次安全评估；达到设计使用年限，需要继续使用的，应当每两年进行一次安全评估。使用满30年的居住建筑，每10年应进行一次安全评估；达到设计使用年限继续使用的，每两年要评估一次。
此外，住房城乡建设行政主管部门建立房屋建筑安全信息档案，发现擅自变动建筑主体和承重结构、应当进行安全鉴定未鉴定、经鉴定为危险房屋未治理等情况时应当及时记载并予以公布。房屋登记部门在办理房屋转移登记时应当告知受让人查询房屋建筑安全信息档案。
一、目标任务
年9月30日前，完成20户农村五保户、低保户和优抚对象等困难对象的农村危房改造工作，改善农村困难群众的居住条件。
二、改造范围
主要适用范围是镇辖区内的农村五保户、低保户及优扶对象等困难群体现居住的房屋（已纳入村庄改造的除外），经房屋安全鉴定机构按照国家《农村危险房屋鉴定技术导则》鉴定属于整栋危房（D级）或局部危险（C级）的房屋和《省农村危房鉴定标准》鉴定属于整体危险（一级）或局部危险（二级）的房屋。
三、改造方式
纳入危房改造范围的房屋必须符合村镇规划，否则，不予改造。改造的方式有以下四种：
1、修缮加固：经鉴定机构鉴定为可通过更换部分构件能够恢复安全居住功能的危房（C级或二级），由我镇统一组织或个人自行修缮加固。
2、拆除重建：对经鉴定无法采取工程方法消除安全隐患的危房，按照规定的补助标准补助给农户，由农户自行拆除危房重建新房，产权归个人所有；对住户自建确有困难且有统建愿望的，由我镇统一组织拆除，在原址重建或择址新建，建设资金由我镇或村庄统筹，新建房屋产权归我镇或村集体所有。
3、租赁购买：对于无法居住或者严重违反村庄规划的房屋，可由村集体租赁或者购买村民闲置房屋，对危房户进行安置。
4、救助安置：对符合条件而无力对现住危房自行修缮或拆建的住户，由我镇统一安置在敬老院。
四、工作程序和要求
1、严格危房鉴定程序
（1）确定鉴定机构：从事农村危房检测鉴定的，应具备相应的资质，同时必须遵守有关法律法规和技术标准。
（2）鉴定方式：对于农村房屋存在较严重的质量缺陷或出现较严重的变形、损伤、腐蚀的，应进行房屋整体的鉴定；对于农村房屋村在一般质量缺陷或结构构件出现一般腐蚀，且不影响房屋整体安全的，可根据需要进行专项鉴定。
（3）鉴定步骤：初步调查制定鉴定方案详细勘察与检测分析与鉴定鉴定报告。现场勘察检测情况应有完整的记录（包括照片），由在场人员和鉴定人签字确认。
2、项目申报与审批程序
农村危房改造按照住户申请，村民主评议，镇领导小组审核，报市城乡住房建设和危房改造领导小组办公室审批的程序进行。
（1）住户申请。符合“一户一宅”政策和危房改造条件的住户向村委提出书面申请。
（2）村委申报。村委会进行严格审查，经村民代表会议通过，在村中张榜公示7日无异议后，以村为单位统一填报《农村危房改造项目申请表》，报镇村建设服务中心。
（3）组织审查。镇领导小组对各村申报的材料进行严格审查，并统一委托具有资质的房屋鉴定机构，对符合条件的农村危房进行鉴定。房屋鉴定机构按《农村危险房屋鉴定技术导则》和《省农村危房鉴定标准》进行鉴定，并出具鉴定报告。鉴定报告应提出修缮加固或拆除重建等具体处理意见。
（4）镇领导小组将危房改造项目报市危房改造领导小组办公室审批。
3、规范档案管理。危房改造做到一户一档，农户危房改造申请，政府补助审批表，公示材料、改造前后住房照片等资料要整理归档。
五、实施步骤
1、第一季度：召开14个危房改造村庄三职干部会议，会议将结合实物，部署危房的改造方式、目标要求、资金拨付、检查验收等事项。
2、第二季度：6月30日前，完成60%以上的农村危房改造工作。
3、第三季度：9月30日前，全部完成农村危房改造工作。
4、第四季度：迎接和两级检查验收，不达标准的，不予拨付资金。
关键词 二手房 安全管理 房屋使用安全性鉴定 房屋安全档案
中图分类号：TU89 文献标识码：A
二手房是已经在房地产交易中心备过案、完成初始登记和总登记的、再次上市进行交易的房产。它是相对开发商手里的商品房而言，是房地产产权交易二级市场的俗称。包括商品房、允许上市交易的二手公房（房改房）、解困房、拆迁房、自建房、经济适用房、限价房。安全管理（Safety Management）是管理科学的一个重要分支，它是为实现安全目标而进行的有关决策、计划、组织和控制等方面的活动；主要运用现代安全管理原理、方法和手段，分析和研究各种不安全因素，从技术上、组织上和管理上采取有力的措施，解决和消除各种不安全因素，防止事故的发生。
1 安全性鉴定是加强二手房安全管理的重要手段
1.1 二手房安全性鉴定的实践意义
房屋安全是城市公共安全的重要组成部分。由于种种原因，长期以来二手房中存在着擅自拆改主体结构、改变原设计功能、增大原有荷载等行为和大量超过设计使用年限的房屋，严重影响到房屋结构安全性、抗震性和耐久性。从而导致房屋出现安全隐患，引起结构破坏、房倒屋塌等事故屡见不鲜，造成许多惨痛悲剧，因此，加强二手房安全管理刻不容缓。安全性鉴定是加强二手房安全管理的重要手段。对房屋现状进行使用安全性鉴定，从形式上说是一次“房屋健康状况体检”，从法律上讲是一次“房屋安全证据保全”，是消除继续使用房屋风险，促进房屋居住使用安全，保障交易双方合法权益的重要手段。譬如一套房屋交易前未消除房屋安全隐患，又没有进行房屋安全鉴定，而新的业主再次进行装饰装修，旧问题未除又添新隐患，如果发生事故，后果将不堪设想。
1.2 二手房安全性鉴定的条件和范围
为切实履行住房保障和房屋行政主管部门的工作职责，确保人民群众生命和财产安全，根据房屋安全管理的相关规定以及各地区实际情况，对具有以下五种主要情形的二手房，在交易前须向安全鉴定机构申请房屋安全现状鉴定：
（1）超年限使用。主要是指超过房屋设计使用年限，由于历史和遗留原因，缺乏施工标准或标准过低，又未进行监理、竣工验收等无质量保证但仍需继续使用的房屋。参照《民用建筑设计通则》，查表3.2.1，普通建筑和构筑物的设计使用年限为50年；
（2）拆改严重。主要指房屋产权人在使用过程中追求大空间、美观、风水等，曾有过拆改梁、柱、承重墙等行为，破坏了房屋结构整体性、抗震性和耐久性的；
（3）改变用途。主要指房屋产权人擅自改变了原设计的使用功能，如住宅与非住宅、工业厂房与餐饮娱乐场所以及商场等用途的互变，由房屋梁、柱、板等荷载设计值改变带来隐患的。如装修时随意布置隔墙，非固定隔墙的自重按每延米长墙重（kN/m）的1/3折算为楼面活荷载的附加值（kN//m2）时远大于1.0kN/m2，不符合《建筑结构荷载规范》表4.1.1注：5；
（4）安全疑虑。主要指房屋遭受过地面沉陷、地震、台风、火灾、水淹、撞击、人为因素（如在楼面长期堆积重物）损害等，或者交易双方其中一方认为房屋存在着安全隐患的；
（5）无报建手续或者无施工许可证已投入使用，未确定其安全性的，在已建成房屋上安装大型广告牌，新增水箱、铁塔等设备设施，影响房屋结构安全的。
1.3 二手房安全管理中的禁止行为
禁止以下六种行为：（1）拆除或部分拆除房屋柱、梁、板、承重墙体的；（2）在柱梁、楼板上开设洞口或者扩大原有洞口尺寸的；（3）在承重墙体上增开、扩大门、窗、洞口或者变更位置的；（4）增大荷载，超出房屋原设计承载力的；（5）在建房屋挖建地下室或降低房屋地坪标高的；（6）拆改学校、商场、宾馆、影剧院等建筑中具有抗震、防火功能的非承重结构。
2 加强二手房安全管理
2.1 重视房屋质量 防止产生纠纷
房屋有严重的质量问题，卖方有对其出卖物瑕疵有担保的义务，而卖方和中介均未告知，那么买方有权要求解除合同，解除合同的原因是由卖方造成的，应由卖方承担责任，双倍返还定金。若交易未成功，且中介对此存在隐瞒实情，应当退回中介费且承担相应责任。房屋所有权人在使用满30年后，可申请房屋安全评估，若安全存在问题，将进行安全鉴定，采取处理措施。评估和鉴定结果不公开，但日后房屋进行二手交易时，买方有权查询房屋评估鉴定结果。二手房屋交易时，需进行安全鉴定，根据各市物价局、财政局批复的房屋安全鉴定收费标准。经鉴定为危险房屋的，鉴定费由房屋所有人（卖方）承担；经鉴定为非危险房屋的，鉴定费由申请人承担。按规定，城市房屋安全鉴定实行“自愿委托”原则，房屋安全鉴定机构接受申请人委托进行鉴定并出具鉴定报告后，可按规定标准收取鉴定费。
2.2 私自拆改缺乏房屋保养意识
自房屋私有化以来，人们普遍缺乏房屋维修保养意识。例如，违法设置隔断群租、超过房屋设计荷载、私自拆改承重墙等行为应被禁止，所有权人买的是专有空间，而房屋主体，如柱子、承重墙属业主共有，日本法律规定在家中不能拍打篮球。各地应启动立法研究及时出台房屋使用安全管理办法。
目前在房屋租赁市场上，打隔断间的“群租”行为大量存在。所有权人擅自大面积设置隔断，在承租人提出房屋安全鉴定请求后仍拒不履行，将被记录在案，并影响日后交易。一旦发现擅自变动建筑主体和承载结构，经鉴定为危险房屋未治理的，将被记录在安全档案里。若所有权人拒不履行改正责任的，将拆改结构的行为记载于房屋登记簿上，在其进行房屋交易时，该信息记录会告知购房人。
2.3 北京市房屋建筑使用安全管理经验
北京市工商局、市住建委共同了《房屋建筑安全评估合同》、《房屋建筑安全鉴定合同》示范文本，于2011年10月1日正式推行使用。根据《北京市房屋建筑使用安全管理办法》，包括医院、学校、商场等在内的公共建筑，使用满5年必须进行一次安全鉴定；普通住宅使用满30年后，也可进行一次房屋安全鉴定。对于普通住宅，该规定并非强制，管理部门提倡给房屋定期体检，若有安全隐患可及时采取措施。安全评估和鉴定采用谁委托谁付费的原则。普通住宅评估鉴定的费用由委托方（业主）承担。合同的示范文本中，对于评估鉴定费用及支付，提出了按间和按面积两种收费方式，供双方选择。房屋安全评估有两种结果，一是房屋安全，二是存在问题。如果是第二种情况，还需进一步鉴定，出具鉴定结果。若经鉴定属于危房应对外公布，危房可能会影响到周边房屋与人员安全。其中医院、学校、商场等公共建筑的安全评估鉴定结果涉及公众利益，必须对外公示；普通住宅，其安全鉴定结果属于“业主隐私”，不宜强制公示，但结果应在各市住建委系统备案，在房屋交易时，买方可以查询该房屋的鉴定结果。
3 建立房屋安全体检档案
3.1 房屋建筑“全生命周期管理”
房屋建筑“全生命周期管理”包括三个阶段：一是开发商或建设单位履行保修责任阶段；二是业主委员会或物业对房屋建筑进行专业化维修、养护和管理，并在设计使用年限内保持良好的使用环境；三是业主在房屋达到设计使用年限时，再投入对房屋进行大修，延长使用寿命。房屋安全质量，开发商和业主都有责任，业主足额缴纳物业费，是延长使用寿命的保证。房屋从“生”到“死”全程监管，采用世界上先进的“全生命周期管理”理念，规范房屋从“出生”到“灭失”的整个使用阶段的各个环节。
3.2 建立房屋安全档案
房屋所有权人应根据房屋结构类型、设计使用年限、使用环境变化等情况，定期委托安全鉴定机构进行安全评估，并由该机构出具鉴定报告，其中涉及结构计算的，应由相应执业资格的注册结构师出具计算书；涉及结构检测的，应经有相应资质的检测单位出具数据。各市住建部门建立房屋安全鉴定机构信用信息管理平台系统，供买方在交易前查询。对房屋建立“健康档案”，类似病历，包括何时损坏过、有无拆改、何时维修过等信息。若有人为恶意拆改承重结构等现象，房屋在二手房交易时，房屋登记部门会告知买房人，并提醒其存在安全隐患。
4 结语
加强二手房鉴定与管理有十分重要的实践意义。各地相关职能部门应制定符合本地区的房屋建筑使用安全管理办法，明确二手房的安全鉴定制度。当达到设计使用年限需要继续使用时，必须进行安全鉴定；拒不改正的，处以罚款；当二手房出现开裂、变形等结构损伤、地基不均匀沉降、因自然灾害等可能导致的损伤、未按规定变动房屋主体和承重结构、安全评估发现存在安全隐患时，买方应要求所有权人委托有资质的房屋鉴定机构进行鉴定；学校、幼儿园、医院等人员密集的公共建筑，应当每2～5年进行一次安全评估；二手危险房屋仍作为经营场所的，不得办理相关证照。禁止擅自变动房屋建筑主体和承重结构，禁止超过设计使用荷载使用房屋等。若业主装修要变动主体和承重结构，必须经全体业主表决同意，并委托有资质的设计单位出具设计图后施工。超荷载群租的，将责令限期改正；拒不整改的，处罚金并认定为违法；经鉴定为停止使用、整体拆除的房屋，使用人应当立即停止使用，不得进行交易。建立房屋安全信息档案，记载房屋安全信息，一经发现有擅自拆改主体和承重结构的，未按规定进行鉴定或鉴定为危房而未整改的，将及时记载并予以公布，供房屋过户时查询。
参考文献
[1] GB 50292-1999.民用建筑可靠性鉴定标准.
[2] GB 50009--2001.（2006年版）.建筑结构荷载规范.
[3] GB 50352--2005.民用建筑设计通则.
[4] BF-2011-0209.北京市房屋建筑安全评估合同.
一、目的意义
目前我区既有房屋存量逐年增加，其中部分房屋由于建造时间较早，过度使用且年久失修，房屋及设施老化或毁损较为严重，不同程度地存在安全使用隐患，有少部分已成为严重损坏房屋及危险房屋，无法保证正常使用。为此在全区范围内开展的既有房屋安全普查，将准确掌握我区既有房屋安全情况，建立房屋安全使用档案，排查中发现存在严重房屋安全使用隐患的，进行房屋安全鉴定后提出实施改造和加固方案，督促产权人加以落实，及时排除安全使用隐患，确保人民群众生命财产和住用安全，让群众住“放心房”，维护社会和谐稳定。
二、普查范围及目标
（一）普查工作范围。*区范围内*年6月30日以前建成已投入使用的既有房屋。以*年土地利用规划中确定的城镇建设用地为准。普查后建立房屋安全使用档案，并将相关资料输入既有房屋安全信息网络管理系统。
（二）普查工作目标
1．查清我区范围内每幢房屋的权属、位置、结构、形式、高度、朝向、层数、建造年代等基本状况。查勘每幢房屋的落成使用、图纸资料、承重结构、设施设备、外檐墙面、地下室等现状；按幢确定房屋的健康等级评价；统计汇总区内各类房屋建筑面积等数据。
2．查清我区范围内每户房屋的权属、产别、设计用途、使用用途、拆改、成套等情况，准确掌握城镇房屋安全性能和基本住用情况。专项统计各类房屋使用情况。
3．查勘确认需要做进一步深度检测鉴定的房屋，实施房屋安全鉴定，登记房屋安全鉴定记录。
4．按幢到户建立我区房屋安全档案。
三、组织领导及分工
（一）成立我区房屋安全普查鉴定工作领导小组
为切实保障既有房屋安全普查和鉴定工作顺利开展，经研究决定成立*区既有房屋安全普查和鉴定工作领导小组，负责总体工作的统筹安排、组织领导以及重大事项的决策。王宝安常务副区长任组长，石江局长任常务副组长，领导小组成员由区建管委、区统计局、区规划处等部门负责人组成。工作领导小组下设普查办公室，负责我区房屋安全普查方案的制定和具体组织实施工作。办公室主任由主管局长孔淑英兼任，副主任为房管科科长李广茂、鉴定中心主任荆思强。成员包括办公室主任王云利、宣传科科长周萍、财务科科长田俊起、产权科科长张红梅、经营科科长边金恒、修缮科科长赵国博、公房所所长金德利和物业办副主任王志伟等。
（二）工作分工
我局将负责此次工作的整体组织和协调，分工如下：房管科负责总牵头，协调相关部门做好既有房屋安全普查组织实施、安全档案建立和管理工作，做好普查数据的审核、录入、汇总、上报工作；办公室负责重要会议事项的安排及区内有关部门的协调沟通；宣传科负责协调新闻媒体宣传有关政策以及工作进展情况报道；鉴定中心负责既有房屋安全鉴定技术指导、实施、审查工作，落实普查鉴定方案，对房屋安全评估和鉴定工作提供技术支持和保障；产权科负责配合将产权产籍相关数据导出、对接技术服务，对房屋安全档案建立提供技术支持和指导；经营科负责区内直管公产房屋普查推动、监督和检查工作；各房管站及公房所普查人员调查各自掌管范围内既有房屋基本住用情况、房屋现状、安全情况，并认真填写普查表，及时上报区局普查办；修缮科负责协调普查房屋相关修缮事宜；物业办负责协调有关物业小区配合好普查工作。各部门要各司其职、相互配合，确保普查工作圆满完成。
四、工作安排
（一）前期准备阶段（*年8月30日前完成）
1．在积极、认真参加市区局组织的各项培训学习基础上。组织我区各部门普查工作人员参加市国土房管局的相关培训。并组织区房管局各基层单位普查人员进行具体工作培训。
2．成立我局既有房屋安全普查鉴定领导小组和普查工作办公室。
3．确定既有房屋普查作业队伍。根据此次普查工作需要以及我局人员现状，安排如下：一是各房管站和公房所确定普查人员5名（管理站长带队、3名房管员、1名微机录入人员）。二是依据工作分工，各站按区局普查办下发的各自工作底图以及普查作业和录入阶段的工作安排，做好普查录入工作。三是各部门按管辖区域，齐心协力、各负其责；毗邻区域，协调配合；识大体、顾大局，按时高质完成普查任务。
4．区局普查办协调相关部门，准备好工作底图，确定好普查范围，将区域底图和统计报表发至各站及公房所（工作程序及操作方法按具体培训要求实施）。
5．组织有关媒体对普查鉴定工作进展情况进行宣传。宣传科要将每周普查鉴定工作的进展情况、好人好事、社会反响等正面消息及时联系*有线、都市报道、今晚报等新闻媒体予以报道。
（二）普查作业和录入阶段（*年9月1日至12月31日）
1．整合产权产籍系统信息。产权科提权产籍5.0系统中已登记房屋的图形及相关属性数据，使用与产权产籍5.0系统相同的工作底图，以产权产籍5.0系统中的坐落、房地权证号、房屋面积、结构、建成年代、用途等字段信息为基础，增加房屋安全管理及普查字段信息，形成普查系统基础资料。
2．根据系统基础资料打印带有房屋图层的地形图，将打印出来的地形图拼接成一张完整的行政区域带有房屋图层的地形图。在拼接好的地形图上按街、道闭合划分地块，并按照从左到右、从上到下的原则对地块进行编号，并对各地块内的房屋也按照从左到右、从上到下的原则进行编号。查询各地块相应的房屋地号，按地号挂接产权产籍数据库字段信息，对应地图上的房屋进行甄别，将有效信息导入普查数据库，同时确定每幢房屋的户数，打印带有产权信息的普查表。对于图上有建筑物，产权产籍数据库中没有字段信息的房屋，普查作业人员持空白普查表到现场调查。
3．外业普查。在调查范围内开展现状调查，核查房屋基本住用情况、房屋现状和安全状况。地形图上有房屋，现场调查已拆除的，在图纸上予以标注。地形图上没有房屋，现场有房屋的，进行实地测量，并在图纸上予以标注。
4．将所有普查表填写完整后，组织录入人员将幢、户表信息录入到既有房屋管理系统。确保图与数据一一对应，普查的房屋不重不漏，最终实现全面掌握我区既有房屋底数、安全性和基本住用情况的普查目标。
（三）审核、汇总上报阶段（*年1月1日至4月30日）
根据内外业普查情况，对辖区内既有房屋进行审核、补充、分类、汇总统计，在*年4月20日前上报市局普查办。
（四）鉴定阶段
1．根据房屋安全评估结论，对于排查后发现存在严重安全隐患的房屋，以及需要做进一步深度检测确认的房屋（一是超过设计使用年限的房屋；二是改变原设计用途的房屋；三是结构复杂，难以判断损害程度的房屋；四是危险房屋），列入需要鉴定房屋的范围，及时汇总后以正式书面文件上报市局普查办，上报时附带每幢房屋的普查表复印件和房屋照片资料。经市局普查办审核，上报市局普查工作领导小组审议确认通过后，发文确认各区实施鉴定的房屋。
2．区局鉴定中心按照市局发文确定的范围，开展房屋安全鉴定工作，以鉴定报告作为技术基础支持，制定相应的解危修缮措施。
（五）验收阶段（*年3月1日至3月31日）
成立普查验收工作小组，采取自查、抽查与互查相结合的方式，复核、验收房屋安全普查结果。
五、工作要求
（一）提高认识，加强领导。此次城镇既有房屋安全普查鉴定是今年全市的重点工作，也是房管工作重点之一，各单位、各部门一定要高度重视，精心组织，抽调业务能力强、经验丰富的骨干人员参加，在人力物力上予以倾斜和支持，为顺利完成普查工作提供人员保障。
（二）全面培训，精心普查。要切实做好普查作业前的培训，保证每个普查作业人员准确了解普查内容事项，尽量减少工作的反复，提高普查工作效率。在普查过程中，如遇到特殊情况或把握不准的问题，各单位要及时收集、反馈给区局普查办，经研究或请示市局普查办后按照统一、规范的要求进行处理，确保普查工作圆满顺利完成。
（三）加强排查，保证质量。此次普查要做到全而不漏，确保覆盖率100%，每一处房屋要按幢排查到位。不走过场，严格按照规定的检查内容，逐项认真检查，切实保证普查工作的质量。
（四）明确重点，认真鉴定。本次安全鉴定重点是排查后发现存在严重安全使用隐患的房屋，以及需要做进一步深度检测确认的房屋，要严格按照房屋安全鉴定工作程序，科学、准确地出具房屋安全鉴定报告，在规定时限内完成鉴定任务。
关键词:中小学校舍;抗震鉴定;结构体系;构造措施;施工质量
中图分类号:TU973+31
文献标识码:B
文章编号:1008-0422(2010)08-0184-01
1引言
四川汶川大地震后,教育部下达专项文件,要求对全国范围内学校建筑进行大规模的抗震排查,旨在确定这些校舍工程的结构安全是否满足有关鉴定标准和抗震设防要求,提出检测鉴定结论及需要抗震加固的初步意见。受教育局委托对湖南省某区所属35所中小学校舍149栋房屋进行了抗震鉴定。
2校舍基本情况
所检测35所中小学分布于湖南省某区,按照抗震规范抗震设防烈度为6度,设计地震分组为第一组。学校总建筑面积约11万m2。
校舍使用时间及校舍结构形式的统计见表1、表2。统计结果表明,校舍使用时间多为10~20年之间,这部分面积占总建筑面积的43.0%,其次为20~30年之间,40年以上的建筑数量和面积都非常少。
3房屋现状质量检测的内容和方法
3.1建筑垂直度检测和相对高程差检测。采用经纬仪对所有建筑物进行垂直度检测,以确认该房屋是否存在倾斜;采用水准仪对所有建筑进行相对高程差检测,以确认该房屋是否存在不均匀沉降。根据建筑物倾斜和不均匀沉降等情况,对地基基础工作状况进行评价。
3.2混凝土构件强度检测。采用回弹法对房屋混凝土构件进行强度检测。依据《建筑结构检测技术标准》(GB/T50344-2004)的抽样检测的样本容量和各房屋混凝土构件的数量确定抽样的数量,并对所收取混凝土构件进行碳化深度检测。
3.3砖墙材料强度检测。依据《砌体工程现场检测技术标准》(GB/T50315-2000)的相关要求,对砌体结构房屋的承重砖墙进行砖墙块材材料强度和砌筑砂浆强度进行检测。
3.4钢筋混凝土构件主筋、箍筋配置数量、间距及保护层厚度检测。
3.5外观质量及结构缺陷普查。对结构构件的外观质量及缺陷情况进行调查,着重检查承重构件是否有开裂、破损等情况,并分析产生的原因。
3.6结构抗震鉴定。根据最新颁布的《建筑抗震鉴定标准》(GB50023-2009)对所有房屋进行抗震鉴定,主要包括房屋的高宽比、梁垫、壁柱、圈梁构造柱布置情况、抗震横墙间距等。
4安全性鉴定结果分析
根据《民用可靠性鉴定标准》对房屋安全性等级进行评定,评级结果统计见表3。
鉴定结果表明,地基基础、上部结构、安全性鉴定等级均以B级居多,安全性等级为Bsu级的建筑面积占总建筑面积的近80%,说明大部分校舍安全性能均处于较为安全的状态,但仍有少数校舍安全性鉴定等级为C、D级。经分析,这些校舍均大都处于较为偏远的乡镇,房屋建筑、施工质量较差,且这些房屋建成年代都较久远,房屋年久失修,一些结构构件趋于老化;还有极个别校舍处于对抗震不利地段,存在一定安全隐患。
5抗震鉴定结果分析
5.1房屋鉴定类别统计见表4。统计结果表明,所检测房屋以A类、B类为主。所有房屋中,一层房屋有74栋,五层房屋仅1栋,二、三、四层房屋数量较为平均。所有房屋层数及高度均在规范要求范围内,高宽比均满足规范要求;房屋平面形状基本上以比较简单的矩形为主;房屋基本上无错层,楼层的质心和计算刚心基本重合或接近。以上均为对抗震较为有利的情况。
5.2砖混结构房屋楼面板、屋面板多为预制钢筋混凝土空心板,屋盖、楼盖构件与主体结构之间的连接较为可靠,但是绝大部分预制板之间都存在板间顺缝,有的预制板缝过宽,不仅影响外观,还存在安全隐患。
5.3 90%房屋承重的门窗间墙最小距离及外墙尽端到门窗洞边的距离都大于规范要求的限值;部分跨度大于6m的大梁存在由独立砖柱支承的情况。
5.4层高大于一层的房屋中,约有一半的房屋圈梁、构造柱的设置不满足规范要求;一些设有圈梁的房屋圈梁在楼层内不封闭或设置不足。
5.5房屋承重墙体砖墙块材材料强度基本满足规范要求,但是近70%的砌筑砂浆强度等级偏低。风化较为严重的墙体局部砂浆出现粉化,砂浆强度推算值为0,严重影响结构的受力性能。
6提高校舍抗震能力的措施
针对检测中存在的问题,可以通过拆除重建、整体加固、局部加固或必要的维护等措施改善结构的抗震性能,主要有以下几点:
6.1对于安全性鉴定等级为Csu级的房屋,对房屋危险点、危险构件进行加固、改造。如增大截面法、置换、粘钢、贴碳纤维等加固方法;对于安全性鉴定等级为Dsu级的房屋,若其加固改造费用超过新建工程的70%,则对该校舍房屋拆除重建。
6.2对于墙体砌筑砂浆强度达不到规范要求的校舍建筑,应对强度达不到要求的整面墙体进行加固。如钢筋网复合砂浆加固法。
6.3对于未设置圈梁构造柱、圈梁构造柱设置不合理或设置数量不足的多层砌体房屋,应从提高房屋的整体抗震能力进行整体加固,如墙体加固、增设钢筋混凝土构造柱、加固纵横墙交接处墙体、设置钢拉杆等。
6.4对于结构体系不合理、结构布置不对称的校舍房屋,应从改变结构抗侧力体系和改善结构对称性的抗震加固入手。
6.5对于抗震能力及抗震构造措施均满足要求,但存在渗漏、破损、开裂等缺陷的构件,应采取维护、修补等措施,以增强校舍房屋的耐久性。
参考文献:
[1] GB50023-2009.建筑抗震鉴定标准[S].
第二条本办法适用于县城规划区内私有用房和政府各部门公房（含直管房和代管房），不包括临时建筑。
第三条县政府成立县规划区危房修缮工作领导小组，由政府办、建设、房管、国土、监察、文化、旅游及鳌溪镇等单位组成，下设办公室在县建设局，工作领导小组对规划区内的危房修缮实行统一审批与监督。
第四条县建设局应设立房屋安全鉴定机构，负责辖区内房屋鉴定工作。房屋安全鉴定按国家有关规定进行综合评定，并按下列等级划分：
（一）A级：结构承载力能满足正常使用要求，未发现危险点，房屋结构安全。
（二）B级：结构承载力基本能满足正常使用要求，个别结构构件处于危险状态，但不影响主体结构，基本满足正常使用要求。
（三）C级：部分承重结构承载力不能满足正常使用要求，局部出现险情，构成局部危房。
（1）因地基、基础产生的危险，可能导致房屋局部倒塌的；
（2）因墙、柱、梁、板的危险，可能导致房屋局部倒塌的；
（3）因屋架、桁条的危险，可能造成局部或整个屋顶结构破坏而导致倒塌的；
（4）因楼面桁条的危险，可能造成局部或整间楼面破坏而导致倒塌的。
（5）因悬挑构件的危险，可能造成梁、板倒塌的；
（6）因楼梯的危险，可能造成整段楼梯倒塌的。
（四）D级：承重结构承载力已不能满足正常使用要求，房屋整体出现险情，构成整幢危房。
（1）因地基、基础产生的危险，可能危及主体结构，导致整幢房屋倒塌的；
（2）因墙、柱、梁、板或框架的危险，可能造成结构破坏导致整幢房屋倒塌的；
（3）因屋架、桁条的危险，可能导致整幢房屋结构破坏并危及整幢房屋的。
第五条房屋安全性鉴定应按下列程序依次进行：
（一）受理委托：根据委托人要求，确定房屋危险性鉴定内容和范围。房屋所有人凭房屋所有权证或相关证明，房屋承租人凭租赁合约，向鉴定机构提出鉴定申请。
（二）初始调查：鉴定人员在接到鉴定申请书后应主动与申请人预约，按时到现场测检，记录房屋各部位损坏情况，收集调查和分析房屋原始资料。并应主动向房屋所有人、人、承租人、使用人出示“房屋安全鉴定员证”。
（三）检测验算：安全鉴定必须有两名以上鉴定人员参加。对房屋现状进行现场检测，必要时，采用仪器和结构验算。对于特殊复杂的鉴定项目，鉴定部门可另外邀请专业人员或有关部门派员参加鉴定。
（四）鉴定评级：对调查、查勘、检测、验算的数据资料进行全面分析，综合认定，确定其危险等级。
（五）处理建议：对被鉴定的房屋，应提出原则性的处理建议；经鉴定属危险房屋的，鉴定部门必须及时出具危险房屋通知书。属于非危险房屋的，应在鉴定文书上注明在正常使用下的有效时限。
（六）出具报告：报告式样应符合国家JGJ125—99标准。
第六条房屋安全鉴定后，鉴定机构可以收取鉴定费。鉴定费的收取标准，可根据当地情况，由鉴定机构提出，经县物价部门批准后执行。经鉴定为危险房屋的，鉴定费由所有人承担；经鉴定为非危险房屋的，鉴定费由申请人承担。
第七条危房改造审批程序
（一）危房户在获得房屋安全鉴定书及危险通知书后，应拟出修缮方案或图纸，征求四邻同意后，向危房修缮工作领导小组办公室提出危房修缮申请，同时提供危房通知、鉴定文书、土地使用权证、户口簿、身份证及所在地镇、居（村）委会签署的意见等相关资料。
（二）危房修缮领导小组办公室根据申请，组织现场查勘，提出初审意见，并进行公示，公示无议后报危房修缮工作领导小组审批。
（三）建设部门根据危房工作领导小组审批意见颁发改建或维修建设工程规划许可证。
（四）建设、国土、监察等部门对危房修缮实施监督，对违法建设、违法用地行为和、行为依法依纪进行查处。
第八条改造管理原则
为降低今后旧城改造成本，规划区危房改造应遵循确保安全、合理疏导的原则。
（一）经鉴定确属存在重大隐患的整体危房。
旧城区城市居民在不影响城市规划的前提下，可以实行原地改建，但必须严格按照规划部门许可内容和要求进行改建。
规划区农民在不影响村庄整治规划的前提下可按《县城市规划区农民建房管理办法（暂行）》进行改建。
（二）经鉴定确属整幢危房，但与规划用地性质不符或已纳入城市重点工程建设的，城市居民只能实行恢复性维修（即相同结构，不扩大面积的原样恢复性修建）或由县土地储备中心通过货币补偿进行城市建设公益性收储。规划区农民按《县城市规划区农民建房管理办法（暂行）》中相关规定执行。
（三）经鉴定达不到整幢危房，只属于局部危房和有危险点的房屋，只能实行不改变建筑结构的维修，不得改建。
第九条在不影响总体规划的前提下，政府鼓励对具有一定历史与文化意义的建筑物进行原样加固与维修。有关单位应对具有一定历史文化意义的建筑物改造提供免费的技术服务，涉及有关部门规费一律全免。
第十条其它建制镇、集镇镇区危房修缮改造管理办法参照本办法执行。
根据《州住房和城乡建设局关于房屋建筑和人员聚集性场所安全隐患排查整治专项抽查工作发现问题整改的通知》文件精神，为加快推进我县房屋安全隐患排查整治工作，现将有关事宜报告如下：
一、基本情况
截止5月10日，我县城镇房屋已排查701栋，202.6万㎡，预估排查率91.8%（以220万㎡估算）；农村房屋已排查14589户房屋，其中经营性农房1761户，非经营性农房12620户，非自建房208户，初判存在安全隐患房屋25户，预估排查率91.2%（以16000户估算）。
二、存在问题
5月7日至8日，组织专业技术人员对全县城镇及农村房屋开展为期两天的随机核查，在核查过程中存在以下问题：一是由于机构改革，建房审批暂未进行，导致部门乡镇部分农户一直居住在年久失修的老房子，房屋存在不同程度安全隐患的问题，主要集中在镇、镇、镇、镇；二是房屋存在安全隐患的农村困难群体无资金对房屋进行修缮加固，且为唯一住房，无法消除房屋安全隐患的问题；三是对存在安全隐患的房屋由于无专业的鉴定资质，遂需聘请具有资质的第三方鉴定机构开展技术鉴定。
三、建议意见
一是建议启动唯一住房且存在安全隐患户拆旧换新建房审批工作，要求按原建筑面积进行修建；二是落实全县房屋安全隐患排查整治工作相关费用，按照3万元/户的补助标准，进行房屋隐患整治补助，预计全县共需约100万元财政补助资金及10万元第三方鉴定机构鉴定费用。
为落实农房安全隐患排查整治工作，贯彻国家、省、州相关会议精神，抓好省民宗委、省住建厅和州住建局调研县农房安全隐患排查整治工作问题整改，恳请县政府予以研究房屋排场整治工作相关事宜，以便6月底前全面完成农房安全隐患排查整治工作。
一、1-6月份经济指标完成情况
1、拆迁管理：国有土地核发拆迁许可证3件，审批拆迁户数175户，审批拆迁面积8.8万平方米；实现了国有土地拆迁管理面100％。集体土地认证约20万平方米，保证了征地拆迁中市政府投资及招商引资项目认证面100％。批准拆迁延期手续8件，监控拆迁安置用房预（销）售220套，监控拆迁安置资金1200万元，实现了国有土地拆迁项目资金监控率100％。接受群众来信来访75件次，已协调解决73件次，信访件办结率达97％。
2、拆迁认证：认证小组累计完成认证报告23份，核算和确认6个项目，其中认证房屋拆迁面积约20万平方米，认证征地面积2601亩，总包干费用4.06亿元，核减征地、拆迁补偿费用2.29亿元。
3、房屋安全鉴定：实施鉴定62件次，面积3.07万平方米。共收取鉴定费12.19万元。
4、房屋拆迁：拆迁事务所1－6月累计接受委托拆除项目12个，拆迁面积22.3万平方米（含机械拆除面积），接受委托拆迁预收款近50万元。
二、主要工作情况
（一）突出重点，行业管理规范有序
1、拆迁管理规范有序。我办积极推进拆迁管理规范化，严格按照拆迁有关法律、法规规定，认真履行职责，确保拆迁程序到位，切实维护拆迁当事人的合法权益。一是把好公示关。在我办办公大楼显要位置将国家、省拆迁法规、拆迁许可的内容、职责、程序、期限等予以公开，同时设置工作人员公示栏，自觉接受群众监督。二是把好政策执行关。工作中坚持原则，秉公办事，保证政策的一致性和公平性。三是把好过程监督关。建立投诉举报制度，设立投诉电话和举报箱，及时答复服务对象的投诉问题，确保了拆迁工作公平、公正、公开。
2、拆迁认证工作稳步开展。完善拆迁认证程序，先后拟定了征地包干费测算实施办法、高压线改建包干费测算实施办法的修改意见，已上报到市法制办和市重点办。会同有关部门研究完善认证工作制度，拟定了《安庆市征收集体土地房屋拆迁补偿安置若干规定》，近期即将出台实施。
3、拆迁信访工作不断加强。一是强化了信访工作的责任追究制和首问负责制，对群众因拆迁问题来访的，实行包案、包人、包稳定的三包措施。强化了信访工作督办，采取多种督查方式，督促信访事项按时办结，并对部分县的重点信访案件进行专门调查，提出处理建议。二是畅通信访渠道，方便群众信访投诉，开展网上信访接待，在“安庆市人民政府信息网”、“安庆住宅与房地产信息网”的“在线答复”和“拆迁在线咨询”板块，及时公开处理群众拆迁信访投诉。三是优化越级和集体信访处理程序，提高信访办案效率，充分发挥拆迁管理部门作用，确保大量纠纷解决在萌芽状态。
4、房屋安全鉴定管理持续深入。通过报刊、网络、简报、宣传栏等形式加大《安庆市城市房屋安全管理办法》的宣传力度，加大对公共场所的非住宅装修、依附于房屋建筑设置的大型广告设施、通讯设施及使用超过20年以上进行交易房屋的管理力度，同时积极与行政执法局、广电局、房地产监察大队加强联系，形成相互把关、联合管理的工作格局。
一、已做的工作
今年以来，我局共对县城居民点27户申请房屋改扩建的5800余平方米房屋进行安全鉴定，出具安全鉴定意见书；对已竣工的35栋近万平方米的改扩建房屋进行了现场测绘，并出具测绘报告；对县城居民点房屋符合办证条件的业主办理了房屋权属登记手续。在办证过程中，我局严格按政府私房改扩建要求把好两个关：一是把好建设城管处罚到位关；二是把好相关税费关（主要是建筑营业税）。
二、存在的问题
1、近年来县城居民点擅自改扩建现象日趋严重
据了解，近两年县城居民点未报建审批擅自改扩建私房有四五十户，其中有的居民房屋确属建设年代久远造成房屋破漏急需拆房重建的，也有部分是因为周边房屋已改建而改扩建的，还有一部分并不是因为房屋质量问题等原因而是改扩建后用于出售的；
2、处罚标准的单一性，滋生部分改扩建户居民不满情绪
我局在办理县城居民点房屋改扩建产权登记手续过程中，发现存在两种情况：一种是改扩建设后房屋产权仍归原产权人或直系亲属；一种是少部分产权归原产权人剩余的房屋全部出售。多数改扩建户认为其改扩建的房屋权属未发生转移应与那些变相搞零星房地产开发的房屋产权发生转移的业主要有所区别，处罚标准应低于那些变相开发的．
3、私房改建挤占县城商品房销售空间
在这些县城居民点已改扩建的房屋中，有一部分业主属变相开发（有的业主已卖了12套房子），有相当一部分业主改扩建后房子对外出售，由于这类房屋出售价格相对商品房销售价格更便宜，因此很多购房者不去买商品房而购买此类房屋，在一定程度影响了县城商品房销售，从而也减少了地方政府的财政收入。
三、问题产生的原因
1、客观原因：随着县城建设的不断推进，县城八、九十年代建设的私房从房屋质量、外观形象等方面的确与县城整体形象和品味格格不入，确实有必要对这些私房加以改建，以促进县城建设的协调发展和县城品味的提高；
2、规划及施工批建的执法不到位，导致擅自改扩建，同时也引起部分待建户不满。近两年私房建设不经审批擅自建设，主要原因是没有哪个部门去制止和处罚这种建设行为。如果从一开始就对县城居民点房屋改扩建行为采取制止和严厉处罚，就有可能不会出现今天这种私房未批先建的现象。
四、相关建议
1、对县城居民点房屋改扩建应严格按县城总体规划布局和改扩建房屋周边实际情况来审批规划，尽量多考虑房屋间距和采光等因素，同时也要考虑和周边房屋建设高度格局及颜色相协调；
2、对县城居民点改扩建实施处罚要针对改扩建后房屋权属分配不同而标准不同，对改扩建后房屋权属不变的按私房建设办理相关手续，对改扩建后房屋权属发生转变的应按房屋销售行为征收相关税费，同时处罚标准应高于改扩建后房屋产权人不变的改扩建房户，这样做可消除部分改扩建房户的不满情绪；
3、停止以改扩建形式变相搞零星房地产开发行为。我局在办理县城已改扩建房屋产权登记手续工作中，发现有部分居民名义上是改扩建房屋，实际上是变相搞房地产开发，有的改扩建房户建设10多套房屋，通过城管和建设规划部门处罚形式名正言顺办理了土地及房屋分户手续，全部实现对外出售；
4、严格界定改扩建房屋和新建房屋性质，对新建房屋特别是（借处罚名义变相开发的）不应列入改扩建房屋范围，并对建后对外出售的房屋应按商品房开发性质办理相关手续；
5、对不在县城居民点范围，但房屋确已破漏不堪，影响街景或与周边建筑外观及房屋高度等格格不入的，应同意其改造，以确保县城环境美观要求；
一、检查范围
下列各类危旧房屋建筑及其附属设施，均属本次安全大检查的范围：
（一）居民住宅；
（二）学生宿舍、幼儿园、教学楼、学校、试验室、科研等建筑；
（三）歌舞厅、影剧院、健身房、浴室、体育馆、商场等公共建筑；
（四）车间、仓库等生产建筑；
其中居民住宅为本次检查的重点。
二、检查内容
（一）整体危险的房屋是否已被拆除或停止使用；有隐患的房屋是否已经采取措施，解除隐患。
（二）短期内不能解除隐患的房屋是否落实监管措施和应急事故处理预案。
（三）危旧房屋档案是否规范、详实。
三、检查方法
（一）房屋产权人或使用人首先进行自查自报。
（二）住房保障部门组织专业人员对重点区域重点督查，掌握房屋的实际状况并录入档案。
四、整治要求
（一）检查中对发现有危险隐患的房屋，各单位要及时上报住房保障和房产管理局，及时下达《房屋隐患通知书》，并督促房屋产权人、使用人或房屋经营管理人采取措施，制订整治方案，落实责任人，并在规定的时间内治理。
（二）对需要进行房屋安全鉴定的，鉴定部门要及时进行房屋安全鉴定，以正确掌握房屋安全等级，提出治理建议。
五、时间安排
今年的房屋安全大检查从开始，到结束，共分三个阶段：
（一）检查阶段。住房保障部门组织各产权单位、产权人和使用人对房屋进行自查，并对自查结果进行梳理，对情况严重的房屋要组织专业人员进行复查，提出治理建议。
（二）整改阶段。住房保障部门督促产权单位和产权人，定人、定措施、定方案，对查出的隐患房屋进行修缮和整治。
（三）总结和验收阶段。住房保障部门对房屋检查情况和隐患房屋的整改情况进行总结和验收。
六、工作要求
（一）各单位要高度重视房屋安全大检查工作，认真开展房屋安全大检查，要对各类危旧房屋进行全面彻底排查，做到横查到边、竖查到底、全面无漏、详实可靠。要贯彻以检查促整改，边检查边整改的原则，该修的修，该加固的加固，该拆除的拆除。对有较大隐患，暂时难以治理的，要坚决腾空予以停用，从根本上杜绝因各类房屋倒塌伤人、毁物的事故发生。
（二）对存在倒塌危险的房屋，产权单位召开专门工作会议，采取切实措施，重点防范、重点监控、重点治理，要明确责任，限定期限，坚决消除隐患，杜绝恶性事故的发生。有关部门、企事业单位、物业服务企业、房屋产权人和使用人，要积极配合和服从房屋安全大检查，不得阻挠检查和推卸治理责任。
