时间：2022-02-07 01:30:43
我国住房二级市场上的租赁市场起源于双轨制下公房转租及公房使用权交易的逐渐发展。公房上市问题则源于以非市场价出售公房；以非市场价格购得的住房只能获得部分产权。这就是房改房部分产权的由来，也是目前公房上市所面临问题的由来。
住房制度改革选择的是存量住房与增量住房分别改革的方式，新建住宅采用新房新租、先售后租以及新建商品房市场所形成的增量市场价格的边际调节与示范效应，形成了一个与旧住房体制并存的市场型住房经济体制且日趋壮大。目前的问题是存量住房如何完全市场化以及存量与市场化了的增量的并轨。而放开和发展住房二级市场，恰能完成这个双重任务。
据抽样调查，已售公房有上市意愿的约占已售公房总量的1/3~1/2.住房二级市场目前存在的主要问题有：市场发育严重不均衡；法规政策不完善，市场准入规则模糊，上市要求过于严格；收益分配缺乏标准和公平，出现住房分配不公的显化和货币化；住房二级市场上的需求结构与供给结构不相匹配；等等。
理清住房二级市场的收益分配问题是规范和发展住房市场的关键之一。
本文对二级市场的收益分配问题进行理论分析，得出如下结论：
――如果承认房改前住房产权的初始安排及房改房出售后职工所享有的全部产权，那么已售房改房再出售的住房收益（不考虑地价）就应全归职工。
――公房使用权价格评估应采用收益还原法，房租和地租分开评估。
――如果承认既定的产权安排为政府的一种隐蔽性义务和居民的一种隐蔽性权利，那么，公房上市或使用权交易的土地收益就应归转让者所有。反推过来，职工住房福利的货币化中必须包括地租（价），亦即已购公房者应享有房产权和土地使用权
――对已售公房再转让的，应免征土地所有权价格；由于土地开发成本已计入房价中，亦不再考虑；但对转让时与购买时之间的土地增值，应比照土地增值税处理。
在上述分析和判断的基础上制定发展和规范住房二级市场的政策
一、住房二级市场诞生的历史背景及其诱因
1、住房二级市场的界定
从住房参与流通的时序结构来划分，住房市场可以分为一级市场和二级（次级）市场。香港分别称为一手市场和二手市场。一级市场指新建住房流量的权属首次让渡的市场，如新建商品住宅的买卖、租赁等。二级市场指存量住房的交易市场，即住房权属的转让或再转让的市场。在发展比较成熟、稳定的住房市场上，二级市场上的交易量是反映住房市场景气的重要指标。
有必要区分住房存量与流量两个基本概念。住房存量指某一特定时点上有形的住房实物资产的数量。因为有形的建筑物在其有效使用期内是相对固定的，故称为存量。短期内住房的存量供给是无价格弹性的。每一时期住房存量供给的新增加量称为住房流量（供给），亦即住房投资。住房存量变的变动就是住房净投资额。还有一个“流量概念”�；�；住房服务流量，即每一段时期内住房的所有特征所提供的无形的消费效用的总和。住房服务可以看成是从住房存量在其寿命期内源源不断“流”出来的，故称为流量。住房存量的供求构成住房买卖市场（含新建住房市场与旧有住房市场）；租赁市场上买卖的则是住房服务，其价格为租金。
目前，各地广泛存在一、二、三级房地产市场之分。一种分类法是：一级市场指增量房产的买卖与租赁，即新建商品房市场；二级市场指存量房屋的买卖和租赁；三级市场指房屋使用权的转租与转让（臧美华，1999）。显然，三级市场上的房屋亦属存量。上海、天津等地的划分是：一级市场指土地市场（国务院1992年11月4日颁发的《关于发展房地产业若干问题的通知》中即规定“一级市场即土地使用权出让”），二级市场指增量房地产市场，三级市场指存量房地产市场。本文则将住房市场分为一级市场（新增量市场）与二级市场（存量住房市场）。
如果存量住房的产权是清晰的，其交易并无多大可讨论的价值，故私房交易不在本课题研究之中。本课题只研究以非市场价格（租金）获得的住房如何再进入市场，具体包括以非市场价格购买的公有住房（即按房改政策购买的住房，亦称为房改房）与非商品租金承租的公有住房的上市问题。前者属于住房买卖市场，后者属于租赁市场（住房服务市场）。
2、双轨制下公房转租及公房使用权市场的逐渐发展
公房的转租其实历来就有。在住房行政实物配给的计划经济体制下，低租金导致的住房短缺极易诱发黑市行为，不过当时个人承租的公有住房转租比例较小，主要是单位承租的公房，尤其是公有商业用房的高价转租。
房租改革开始后，公房转租的范围扩大到公有住宅。当时公房转租属违法行为，为各地房地产管理部门所重点打击、查处。但市场租金与政策性租金的可观差额的吸引力使公房转租屡禁不止，且数量越来越多，呈半公开化。
公房使用权的买卖则起源于实物换房。在八十年代末期，出于方便居民生活和工作的考虑，不少地方的房地产管理部门成立了换房站，举办换房大会。由于换房存在地段、环境、面积等差异，因此在实物换房的基础上发展为货币补偿的差价换房，此后一直存在。
1994年天津的一些换房市场已变相为公房使用权的买卖市场。天津市河西区房地产管理局下属的龙都房地产经营发展公司率先成为一个公房使用权有偿转让的中介者、经营者，当时引起业内人士的关注（陆岩，1996）。
在北京，公房使用权交易一直受到严厉禁止，如北京1987年《北京市人民政府关于城市公有房屋管理的若干规定》中明确规定“严禁出卖公房使用权”；1991年《北京市人民政府关于查处非法买卖公有房屋使用权的规定》一直执行到今。
在沈阳，80年代末就开始了群众自发、秘密的地下隐形出让房屋使用权活动。1991年沈阳市房屋租赁公司即开展了公房使用权有偿转让的试点。
上海市1996年率先推出了公有房屋置换的政策，展开了“差价换房”。1998年5月，上海市房屋土地管理局颁发了《上海市不可售公有住房差价交换试行办法》，允许住房承租人把不可售公有住房按市场交换价值转让使用权，或换购商品房，或互换使用。
1997年5月，武汉市了《直管公有住房使用权有偿转让管理实行规定》，在全国首次公开允许直管公房承租人将使用权转让。
目前，公有住房使用权的交易（出租、转让、交换）在全国许多城市兴起。
3、公有住房出售的价格序列及产权结构
（1）公有住房出售过程中的价格序列
1979年，国家城建总局从国家补助的住宅建设投资中，分别拨给陕西、广西一部分资金，在西安、南宁等市进行建房全价（土建成本价）出售给私人的试点，从而拉开了我国城镇住房制度改革的序幕。
1982年4月，国务院选定在常州、郑州、四平、沙市等四个城市进行“三三三制”出售公房，售价仍以土建成本价为准，政府、企业、个人各负担房价的1/3.1984底，城乡建设环境保护部把北京、天津、上海及全国23个省的82个城市作为补贴出售公房的第二批试点城市。
1988年提出了不发补贴、优惠出售公房的办法。优惠价以公房标准价即住宅建筑本体造价加征地拆迁补偿费为基础计价，扣除折旧、单位给职工发放的住房补贴及一次性付款优惠等。据笔者（1995）估算，一般来说，新建住宅的优惠价为其标准价的80%左右，旧有公房的优惠价为标准价的60~70%.从1994年起，出售现有公有住房价格从标准价过渡到成本价。标准价按负担价和抵交价之和测定。一套建筑面积为56M2的标准新房的负担价，1994年为所在市县双职工年平均工资的三倍；抵交价按双职工65年内积累的由单位资助的住房公积金贴现值的80%计算。
成本价包括征地和拆迁补偿费、勘察设计和前期工程费、建安工程费、住宅小区基础设施建设费、管理费、贷款利息和税金等7项因素。
从1998年下半年起，出售现有公有住房，原则上实行成本价，并与经济适用房相衔接。经济适用房按微利价向中低收入家庭出售，其价格在成本价的七项因素上再加3%以下的利润，建设用地实行行政划拨。安居工程房则以成本价销售。
集资建房、合作建房适用于经济适用房的规定，但目前许多单位集资、合作建房给予职工的优惠比较多，类似于优惠价。
公有住房出售价格的演变，反映了我国住房制度改革及存量住房市场化的渐进性。
（2）已售公有住房的产权约束
流行的观点是：无论是土建成本全价、三三三制价、补贴价、优惠价还是标准价、成本价、微利价出售公有住房，由于购房者享受了或多或少的公家的补贴或优惠待遇，因此与按市场价购房获得完全产权相比，用非市场价格购得的住房只能获得部分产权，即对其所购房拥有的产权作出一定限制。这就是房改房部分产权的由来，也是目前放开和发展住房二级市场所面临问题的由来。
对部分产权房的规定，最早见于国务院房改领导小组1992年1月1日《全面推进城镇住房制度改革的意见》。1994年7月18日《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》对部分产权再次作出了明确规定：
职工以标准价购买的住房，拥有部分产权，即占有权、使用权、有限的收益权和处分权，可以继承。产权比例按售房当年标准价占成本价的比重确定。职工以标准价购买的住房，一般住用5年后方可依法进入市场，在同等条件下，原售房单位有优先购买权、租用权；原售房单位已撤消的，当地人民政府房产管理部门有优先购买、租用权。售房收入在补交土地使用权出让金或所含土地收益和按规定交纳有关税费后，单位和个人按各自的产权比例进行分配。
职工以成本价购买住房的，产权归个人所有，一般住用五年后可依法进入市场，在补交土地使用权出让金或所含土地收益和按规定交纳有关税费后，收入归个人所有。
不少地方明确规定了部分产权的比例，如北京市规定，职工按标准价或93年（含）以前按优惠价购买的住房，职工和原产权单位享有的产权比例分别为94%和6%.广州市则规定，以标准价购买的住房，职工和原产权单位的产权份额分别为80%和20%.应该说，国家政策对房改房上市早已作出了较为明确的规定。目前的问题并不在于应不应该放开住房二级市场，因为不放开关系到政府的声誉与政策的“动态一致性”问题。目前的问题在于如何具体操作。
二、开和发展住房二级市场的必要性和经济效应
1、放开和发展住房二级市场的必要性
（1）住房制度改革的连续性及住房市场化的整合从时间维度上看，房改方案虽多种多样，但一直是朝市场化方向逼近的。从房租改革来看，从最初的发放住房券实行“空转”、以息代租、提租补贴、小步提租不补到实行准成本租金、成本租金，市场化程度缓步前进。以房租占消费支出的比重来衡量的住房市场化程度1995年为20%，以住房价格市场化程度衡量的住房市场化程度1995年为33%（曹振良，傅十和，1998）。
从横向来看，住房制度改革选择的是存量住房与增量住房分别改革的方式，新建住宅采用新房新租、先售后租以及新建商品房市场所形成的增量市场价格的边际调节与示范效应，形成了一个与旧住房体制并存的市场型住房经济体制且日趋壮大。
目前的问题是存量住房如何完全市场化以及未完全市场化的存量与市场化了的增量的整合与并轨。很显然，放开和发展住房二级市场，允许已售公有住房和未出售公房使用权以市场价格交易恰好完成了这个双重任务，这正是改革的历史必然性。
（2）放开住房二级市场；
一种帕累托改进的住房市场化路径改革的方式不外乎两种：帕累托改进和非帕累托改进。前者因不损害任何人的既得利益，而又能增加某些人的利益，因而改革是摩擦最小的；后者因要损害某些人的利益，所以改革成本较大，但如果能用改革的收益对受损者进行适当补偿，也能缩小改革成本，逼近帕累托改进（樊纲，1990）。如果我们承认公有住房售前及售后的产权安排，那么，放开住房二级市场，允许已售公房再出售和公房使用权交易，这两种交易形式都是帕累托改进。
低租金制下公房使用权的凝固化、禁止流动是一种低度均衡，导致消费者效用损失和房产资源配置的效率损失（傅十和，1997）。公房使用权的交易能使交易各当事人均能受益：转让公房使用权者获得了住房福利货币化的现金收益；受让者通过支付使用权价格承租到了合适的公房；虽然受让者仍只向国家交纳低租金，但国家从交易中获得了税费；从事交易中介的企业获得了佣金，各方效用均有提高，是一种帕累托改进（傅十和，1997），亦即是一种利益最大化且改革成本最小的改革方式，一种最为顺利最为理想的改革进程（樊纲）。
2、放开和发展住房二级市场的经济效应
放开和发展住房二级市场的经济效应有：
（1）制度效应：住房二级市场的发展，保证了房地产制度改革的连续性，为存量房地产的市场化与增量市场找到了一个衔接点与整合点，加快了住房新体制的建立。
（2）消费效应：住房实物补贴的货币化会增加居民的消费选择空间，提高消费效应（傅十和，1997）。居民可以利用住房二级市场以旧换新、以小换大、以远换近，改善居住条件，促进人力资源的流动。
（3）资源配置效应：存量房产上市交易，能调剂余缺，引导房产资源在市场机制下的合理配置，实现存量公房的真正价值。二级市场上的抵押贷款扩张也为银行的大量存款找到了投资机会。
（4）刺激住房一级市场：已售公有住房上市后的购买者一般是无力购买新建商品房的人，而售旧房的居民利用销售收入、储蓄及抵押贷款可以购买商品房，如此推来，二级市场的发展不但不会吸走一级市场的购买力，相反，反而会吸纳、消化一级市场上的积压商品房。
（5）对经济增长的拉动效应：居民售旧后重购的住房其面积一般大于原旧房，因此新增住房需求量蔚为可观。据估算（谢家瑾，顾云昌等，1999），放开住房二级市场，全国城市和建制镇每年可增加住房需求量平均约2800万M2左右，对空置住房的消化吸纳及住房投资有很大的拉动作用。
（6）可以减轻地方政府负担，增加地方财政收入。政府在一级市场上的各种非住房工资补贴、优惠或免费可以通过二级市场回收。目前，不少地方政府对二级市场房地产交易征收下列税费：卖方缴纳5%的综合税率（含营业税、城市建设维护税、教育费附加、土地增殖税、个人所得税）、1%的土地收益金；买方缴纳2%~4%的契税、0.50/00的印花税、10/00~2%0的产权登记费；买卖双方各缴0.5%~1%的交易手续费，能增加政府财政收入。
三、我国住房二级市场发展的现状及主要问题
1、已售公房上市意愿
购买公有住房的人主要是为了自住，究竟有多少已售公有住房有上市意愿？下面的一组调查数据给出了一个粗略的估计。
北京市曾对怀柔县一个505户的居住小区进行的一次典型调查表明，已售公房的出租、出售市场容量约占已售公房总量的30%左右1.上海市1996年在长宁区、青浦县、南市区分别对4300、7700、4600多户已购公房户进行了问卷调查，结果表明：其中想通过已售公房上市来改善居住水平的分别占31.9%、33.1%、33.7%；在嘉定、虹口、徐汇、静安等区的调查结果也大体在1/3左右2.温州市房地产交易中心去年的抽样调查表明：40%的家庭表示只要房改房上市并脱手，将购买力100~120M2的新房。
一项对秦皇岛市1000份问卷调查的统计分析表明：对住房条件不满意的有41%；若允许公房上市将出售现有住房的有27.5%，待条件允许再售的有23.7%，即有出售现住房意愿的占51.2%.3由杭州市房改办牵头举行的“房改房上市意愿”市场调查表明：80%的人们对现有居住条件不满意；约56%的人表示，只要房改房可以上市并有合适的房子，他们将会在1~2年内通过卖旧房来买商品房，或出租旧房买新房。
可见，已售公房有上市意愿的约占已售公房总量的1/3~1/2.
2、住房二级市场上的交易形式
除了已售公房的再出售、出租、抵押等交易形式外，住房二级市场上的交易形式还有多种：
（1）“贴价换房”，指已购公房住户与开发商之间“已旧换新、差价补贴”。居民以旧有公房向开发商换取新建商品房，并支付差价；开发商回收旧房以安排拆迁户、再出售或委托房管部门经营。如常州、姜堰市等。
（2）公房使用权置换。居民将自己承租的未（不可）出售公房按协定的价格可以以下列形式进行交易：
A与其它出租的公有住房相互交换使用，支付差价，即所谓“差价换房”。
B将公房使用权作价换购商品房、私有住房、平价房、安居房等；
C将公房使用权转让给房地产开发公司、房屋置换公司或居民，获得相应补偿费。
后两种方式中，受让方继续按现行租金政策与公房产权单位建立租赁关系。
公房使用权交易主导了天津住房二级市场，在上海亦颇为流行。
（3）购买、上市并步走。如青岛市去年年底规定，居民承租尚未购买的公房，如果找到了买主或换房者，可将购买该住房与上市出售或交换并步走，价格商议，且增值收益归己。
灵活多样的交易形式活跃了二级市场，也反映了群众的创造性。
3、我国住房二级市场交易规模
从1996年开始，全国有35个大中城市开始了住房二级市场试点工作；从1997年开始，这些城市已基本放开了二级市场，一些城市如上海、天津，住房二级市场已初具规模，但与香港二级市场高达85%的转手率相比，大陆的住房二级市场尚处于起步阶段，且存在严重的区域不平衡。以下一组数据反映了一些城市活跃的住房二级市场。
上海住房二级市场是全国最活跃的，下表列出了上海近年来住房二级市场交易兴旺的有关数据。
1998年全上海市差价换房总成交户数为5029户，总成交面积16.63万平方米，其中转让4388户，面积14万平方米，金额2.97亿元；交换641户，面积2.63万平方米。
天津市1996~1998年全市累积办理直管公房置换34455户，建筑面积约115.2万平方米；其中交旧房购新房5433户，占16%；以小调大21821户，占63%6.江苏省房改办自97年6月起在南通、江阴、常熟三市进行已购公房上市交易试点以来，三市共成交了3252套，出售已购公房后又再购新房的有3049套，南通市每户新购住房面积平均增加了32平方米，江阴为38平方米，常熟为53平方米。
武汉市房地产交易互换中心从96年初开始试点，到97年10月共办理直管公房使用权有偿转让3423户。
4、各地发展住房二级市场的政策
目前，北京市的已售公房上市方案仍在讨论中，但全国许多城市已经出台了各自的政策和规定。
（1）关于入市时间限制。上海、温州、唐山、牡丹江等市允许房改房出售后即可上市；深圳规定部分产权房须住满一年后才可入市；广东规定以标准价购买的公房须住用五年，以成本价购买的住房须住用一年才可上市。
（2）上市准备工作。秦皇岛、厦门、广西的大部分城市已全面展开了职工住房普查；郑州、南京也建立了职工已购公房查询系统，为二级市场的开放做好了基础性工作。
（3）税费与收益分配。大多数城市采用了优惠的税率与费率来刺激二级市场。如天津自98年起将房改房上市交易税费由13.3%降至5%.上海对已售公房再出售征收5%的综合税率及1%的土地收益金，售后6个月内再购住房的，对售房收入中用于新购房款的部分减免综合税率；不可售公房交换使用，对取得收入的一方征收5%的综合税率；换购商品房、私房的，先对转让收入征收5%的综合税率，以后6个月内再购房的则退还所征税。福建的税制与上海市相似。柳州仅对卖方按成交价征收0.5%的土地收益金和3.5%的综合税率；售房后6个月内再购新房的，如果购房价格高于售房收入的，退还所缴综合税。启东市的做法则比较特殊，公房上市税费与私房交易一样对待，单轨制运行，税率虽高，但人们仍可以接受，操作起来也比较方便，且便于监察、财政部门监督（王鸣，俞茂昌，1999）。
（4）二级市场上的抵押贷款。一些城市为二级市场推出了购房抵押贷款，如农业银行天津分行今年推出了二手楼按揭贷款，贷款年限为8年以内，最长不超过10年。建行福建省分行今年4月推出了二级市场住房贷款，贷款最高额可为二手房评估价或成交价的6成，最长期限20年。杭州给二手房予以公积金贷款，最高限额和新建商品房一样为15万元，最长期限20年；二手房公积金贷款额最高不超过二手房转让评估价的50%，组合贷款不超过70%.最近北京农行也推出了期限可达15年、贷款额可达评估价的七成的二手房按揭。
（5）二级企业上的抵押贷款担保。上海长宁区建立了置业服务公司，提供按揭担保，10万元以下仅收700的担保费。成都市担保公司是市房地产交易中心的下属机构，从98年10月底正式运作到今年元月底，共承办了156户个人住房置业贷款担保业务，担保金额达1300多万元。江苏省广厦居民住宅贷款担保有限公司也于今年年初成立。
（6）二级市场上的中介服务。二级市场发展较快的地方，中介服务也较完善。天津至98年底，共有房地产中介企业341家，房地产经纪人1622人。上海房屋置换股份有限公司在全市拥有108家连锁店，提供登记上网、勘察估价、置换、租赁、收购等业务；上海房屋租赁业网络搭载在“上房置换网”上，已于今年4月启动；长宁区还成立了收购公司，让居民可以先获得售房款再买房。
各地丰富的探索方案为规范和发展住房二级市场制定有关政策提供了重要的参考。
5、我国住房二级市场目前存在的主要问题
我国住房二级市场目前存在的主要问题有：
（1）住房二级市场发育具有严重的区域非均衡性。一部分地区已购公房上市和交易都很活跃，一部分地区住房上市比较活跃，但交易清淡，还有部分地区公房上市和交易均不活跃。
上海住房二级市场无论是房改房上市还是公房使用权交易，都很活跃。
天津公房使用权交易一枝独秀，房改房上市反应并不积极。
北京目前尚未出台关于二级市场的政策规定。
浙江省房改房上市办法公布后，各市县反应冷淡，很少动作。
成都二级市场也很清淡。在去年9月由政府部门出面举办的“98秋季商品房暨政策性住房上市交易会”上，二手房出售不过30套，约3000平方米，仅占整个交易会成交额的1%.今年初，重庆公房上市更为冷淡。
以公房上市交易置换为主的98青岛商品房展销会为期三天，咨询的市民达14万多人次，但实际登记交易的还不到2000户，看者多，买者少。
福州自去年开放二级市场以来，实际成交仅17户，与该市已购公房的8.6万户相比，太微不足道了。
武汉今年三月举办了“已购公房上市交易大会”，但成交量仅是个数。广州2月1日出台已购公有住房上市规定以来，成交亦是寥寥。
成交不旺的原因主要有：实物分房的末班车促进了住房建设，挤占了市场容量；居民购房主要是为了自住，要卖旧买新可能还需要一段时间等待人口结构的变化及人员的流动；旧公房的市场价格相对于居民的收入来说仍然太高；对房改房上市的规则理解不够；商品房不理想；单位阻力大，一些单位以住房控制职工，阻止公房上市，一些单位仍在水电、物业管理等方面给予补贴。
（2）已售公房产权发证工作有问题，阻碍房改房入市。
居民只有取得了合法的房产所有权证和土地使用权证后，才能进行房地产交易。但目前许多地方公有住房出售以后，买房者迟迟拿不到产权证。如武汉市，许多产权单位收了职工的钱后，迟迟不办证，目前已购公房50多万套，但住房证、土地证办结率仅为1/3.9又如成都市，1996年开始出售全产权房，迄今已办理所有权证20余万份，但相当部分被职工所在单位扣留，尤其在科研单位更为严重，因为单位担心人才流失。这也是成都市住房二级市场迟迟未能启动的主要原因之一。10广东一些单位则规定职工未在单位服务一定年限（10、15、20或25年），就拿不到产权证，不能上市交易。
（3）二级市场相关的法规政策还不完善，市场准入规则模糊，上市要求过于严格。
不少地方尚未出台二级市场的相关法规与政策（如北京），有的城市目前还是禁止中介机构经营、受理公有房屋的使用权买卖的中介服务（如无锡）。
部分产权房相当于职工与单位共有，但各自精确的比例到底是多少，还很模糊，致使一些地方因担心收益分配不公而迟迟不能出台政策。在转售已购公房之前须购买剩余产权及补交土地使用权出让金，在未得收益之前就必须先付一大笔钱；原产权单位施加的约束及上市时间限制等，这些都妨碍了入市的积极性。有的城市规定一定级别以上的干部住房暂时不准上市。
（4）住房二级市场上的中介服务、金融服务发展滞后。
由于二级市场运作尚处在摸索之中，相对于一级市场来说，经纪服务、估价服务、咨询服务、银行信贷、按揭担保等市场服务明显落后，甚至空缺。不少经纪企业规模小，操作落后，信息网络贫乏，市场透明度不高，欺骗行为、暴利现象时有所见。由于缺乏对已售公房产权及公房使用权交易性质的清楚认识，导致二级市场上的估价方法不当，很粗略。合格的估价机构太少，满足不了市场需求。如天津市98年底共批准26家房地产评估机构，其中18家为临时机构；该年共评估房地产926件，但该年私房交易量为5065件。12绝大多数住房抵押贷款仍集中在一级市场上。
（5）收益分配缺乏标准和公平，出现了住房分配不公的显化和货币化。
首先，对出售已售公房、转让公房使用权的收益中的哪一部分进行分配，按什么比例分配在理论和实践上均存在争议，尤其忽视了对土地收益的评估、分割。由于缺乏一个完整的职工住房数据库，使得一些用不当或非法手段多占住房的人大发横财。不少地方片面追求活跃市场，忽视了社会公平，税费减免特别优惠。另一些城市则因担心国有资产流失，使不公平合法化、货币化，而采取了严格的收益分配办法，或者不敢及时出台有关政策。
（6）住房二级市场上的需求结构与供给结构不相匹配。
已售公有住房大多面积较小，房型设计欠合理，设施老化严重，物业管理落后。想出售已购公房的人大多数是为了改善居住条件。但如果买不到合适的新房，卖旧就受到抑制。而新建商品住宅的高价使工薪阶层难以承受。因此二级市场的启动有赖于一级市场的调整，尤其是经济适用住房的发展。另外，货币化分房方案实施的程度决定了二级市场上的有效需求，如果未分到公有住房的职工不能获得足够的补偿，是无法以市场价购买旧有公房的。
四、对住房二级市场有关问题的理论分析
1、公有住房产权边界及住房福利的货币化
追溯公有住房投资来源，公有住房的产权包括了国家产权、职工产权和企业产权（曹振良，1996）。职工产权是由国家和企业对职工工资中住房消费含量的扣除形成的，由此导致了计划经济体制下的低工资与低房租制，国家和企业必须以远低于影子租金的政策性低房租来保障职工的住房消费权益。职工低价承租公房的权利可视为一种计划权利，相应的，表现为国家和企业的一种计划义务（盛洪，1991）。
如果把公有住房初始投资看成是一个股份组合，那么公有住房的产权结构可以视为一种股权结构，公房使用权转让收益应按这个股份比例来分配。这个精确的股份比例究竟是多少？这是另外一个课题的研究内容。据1996年一项由北京市房改办、人大投资系、北京房地产研究会共同对公有住房产权界定与相关政策进行专题调研的结果显示：公有住房产权中1/3归职工，2/3归国家和企业，这个结论是否具有普遍性，尚待验证。
从公有住房出售的价格构成中，可以反推出国有住房产权的界定。无论以何种价格购买公有住房，国家均从基准价格中扣除了工龄折扣（相当于买房前未含足的住房消费含量的一次性补偿；如果买房后不再补发住房补贴，则还包括了未来年限部分住房消费含量的提前一次性补偿）即住房福利（暗贴）的货币化、现住房折扣、一次性付款优惠等（后两者类似于商业促销上的折扣优惠），职工向原产权单位交纳的购房款应相当于职工买回了住房中的国有产权及企业产权份额，从这个角度看，无论职工以何种价格购买到了公有住房，均应视为职工取得了住房的完全产权（全部住房资产价值份额）。这种计划权利和计划义务的产权化与货币化及其交易，就是一种市场化过程（盛洪，1991）。但公有住房出售时未考虑到地价，这个问题将在后文中讨论。之所以会出现不同的公房出售价格，主要是住房价格和职工收入在不断变化。优惠价与当时居民收入的比例应该大体上近似与现在成本价与职工收入的比例。显然，如果我们承认房改前住房产权的初始安排及房改房出售后职工所享有的全部产权，那么已售房改房再出售的住房收益（不考虑地价）就应全归职工。一个例证是：在启东市，房改房上市征求原产权单位意见时，没有一个单位提出要与职工分享售房收入，他们普遍认为，当初房改售房是从优惠中还了一笔历史帐（一次性住房工资补偿）（王鸣，俞茂昌）。
>同样，公房使用权的买卖也是住房福利产权化和货币化的一种方式。低价承租公房者获得了隐蔽性的实物福利，相当于市场租金与政策性低租金的差额，这差额的资本化现值就是公房使用权买卖的价格，即住房暗贴的显化（傅十和，1997）。
住房福利的货币化，其所需货币来源于住房二级市场上的购买者和置换受让者，他们的货币选票则来源于货币化分房方案实施过程中所发放的住房补贴，即未分到公有住房或标准不够的职工所应获得的住房补偿。因此，住房二级市场的启动和发展有赖于住房福利货币化的进程。
2、公房使用权交易的性质及估价办法
本文一直沿用了实践操作中“公房使用权交易”这一概念，实际上，与土地使用权可以有偿出让、转让不同，公房使用权的交易实质上是公房租赁权的交易，只有先取得租赁权，才能享有使用权，公房使用权价格的实质是获得低价承租公房的权利的价格（傅十和，1997；徐大章，1997）。在现实生活中，公房使用权的买卖表现为房租证的买卖就是例证。因为公房使用权交易的受让者支付使用权价格后，继续与原产权单位保持租赁关系，交纳政策性低租金，显然，公房使用权价格的存在只是因为市场租金与政策租金存在一个差额。如果公房租金达到市场租金水平，公房使用权转让中的受让者除了向国家交纳市场租金外，难道还会愿意向转让者支付一个使用权的价格吗？亦即当公房租金市场化了以后，公房使用权价格就变成零了，显然这是个悖论。因此公房使用权交易实质上是低价承租公房的权利的让渡。后文仍沿用公房使用权交易这一习惯说法。
了解了公房使用权交易的性质，就可以找出合适的估价办法。公房使用权价格就是取得公房使用权后所预期净收益的现值。净收益即公房市场租金与政策租金的差额。简而言之，公房使用权价格是公房市场租金与政策租金的差额在公房承租期内的贴现值之和，用公式表示为：
其中，P：单位面积公房使用权价格
MRi：第i年单位面积公房的年影子租金（市场租金）
SRi：第i年单位面积公房的年政策租金
ri：第i年的贴现率
n：公房承租年限
以上方法实际上是收益还原法。显然，只要政策租金与市场租金仍有差额，公房使用权就有价格；一旦公房租金完全市场化，公房使用权价格就为零。因此，公房使用权价格随租金改革幅度而降低。
天津市房地产管理局提出的的成本估价法（徐大章，高翔，1999；李新年，杨士凤，1999）亦颇有新意。他们认为公房使用权价格就等于公有住房的现在市场价减去公有住房当时的实际售价，亦即公房使用权价格就是原公有住房产权中职工产权的货币化。公有住房的现价用同类商品住宅的平均价格作参照。这种方法的缺陷是：（1）未考虑地价的影响，如果商品房价格中未包含地价，那么用1%~5%的地理位置、环境地段调节系数是远不够的，因为大部分已售旧公房处在市中心或交通要道；如果商品房价格中已包含地价，则再用调节系数则是重复。（2）将住房职工产权概念视为一个静态概念，事实上，随着货币分房方案的推行，职工工资中住房含量逐渐提高，从而公有住房中职工产权份额逐渐减少。设想明天公房租金一步到位完全市场化，则明天公房使用权价格为零！据他们的实证分析，用成本法评估的公房使用权置换价格，基本上是同类商品住宅平均价格的65%~75%，意即公有住房中职工产权的份额为2/3以上，这与前面提到的1/3不尽一致，因此，其可靠性有待进一步验证。
故此，笔者主张采用收益还原法，房租和地租分开评估，市场租金以同类或同一供需圈内的私房租金或商品房租金作参考，或按租金的六项（不含地租）因素测算；还原利率采用出租住房的投资收益率，政策租金由政府所规定的租金改革日程决定。这种方法能充分反映租金改革路径给使用权价格带来的影响，故比较准确、公平。对于公房使用权交易比较活跃的地区，也可采用市场比较法。至于地租地价如何处理，下文再讨论。
3、住宅用地定价理论的重新思考
古典经济学家认为，作为天赋资源的土地，其报酬是一种经济盈余，即土地租金是土地产出总收益扣除非土地要素报酬后的剩余。土地租金的资本化即为地价。把该思想运用到住宅用地来看，住宅用地地租应是居民收入扣除非土地服务消费后的剩余。居民收入高低决定了住宅用地地租地价的高低。
我国的公有住房、安居房、经济适用房均采用划拨土地使用权。按《城市房地产管理法》的规定：土地使用权划拨是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿安置费用后将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者的行为，除另有规定外，没有使用期限的限制。可见，划拨土地使用权可以无偿，也可以仅交纳补偿安置等费用。划拨土地使用权转让时，受让方应补交土地使用权出让金，或由转让方将土地收益上缴国家。划拨土地使用权上的房屋出租营利时，应将租金中所含土地收益上缴国家。
依上述规定，目前出台的一些公房上市办法规定（即使成本价购房也）必须补交土地出让金或土地收益给国家。这在法规政策上是一致的，、但存在以下问题需重新探讨：
（1）成本价及经济适用房售价均包含了建设用地的征地和拆迁补偿安置费。划拨土地使用权不必交纳征地费。征地费实质上是土地所有权价格，不应由建设单位或购房者承受，应由国家承受（傅十和，1994）。这需在法律上进一步澄清。
在现实生活中，划拨土地使用权上的建设单位实际上交纳了许多类似于地租（地价）的费用，如市政公共设施等大配套工程、住宅区内的市政公用设施及非经营性公建配套、货币还迁时的拆迁补偿费等，因此，非市场价住房重新上市时，在补交土地使用权出让金时，至少要考虑实际上有偿使用的程度（田耀东，1998）。
（2）实际出售出租的公有住房基本上没有包括地价（地租），这是否意味着居民免费享用土地使用权是一种国家给予的福利，或是由于居民收入无法承受地价（地租）而给予的隐蔽性补贴？因为如果居民不参与住房二级市场的话，他就能永久地无偿享受土地使用权。如果我们承认这种既定的产权安排为政府的一种隐蔽性义务和居民的一种隐蔽性权利，即职工事实上享有土地使用权，亦即地价只不过抵交了政府所欠（罗演广，1999），那么，公房上市或使用权交易的土地收益就应归转让者所有。
（3）既然规定公房上市必须补交土地出让金或土地收益，亦即受让者必须支付地租地价。这就说明受让者有支付地租地价的能力，而这种支付能力来自于货币化分房后的工资中的住房消费含量的增加。这就说明了国家已经考虑到了职工收入中的住房消费含量必须足以支付房地产租金或价格。反推过来，职工住房福利的货币化中必须包括地租（价），亦即已购公房者应享有房产权和土地使用权。
即使我们承认了已购公房者享有完整的房地产权，也并不意味者其转让收益全归转让者。我们可以将土地价格分为三部分：
A（纯粹）土地所有权价格，即由绝对地租所资本化而形成的地价。在土地私有制下，最劣等土地也必须交纳地租，即绝对地租，它代表了土地所有权经济上的实现。既然城市土地公有，那么，每个人都应享有一定的无偿使用权（戴晓华，1999）。笔者认为，每个人应享有的这种不可剥夺的居住于土地上的权利应是指免交纯粹土地使用权价格。实际上，我国农村住房私有制的发展主要是因为宅基地基本上是无偿使用的。
B土地开发投资：与住宅建设直接相关的土地开发投资包括拆迁补偿费、三（七）通一平等费用，这应该由住房购买者或租赁者支付。事实上，这部分土地开发投资在实践中都已计入住宅造价中去了。
C由社会投资引起的土地增值即级差地租。社会投资引起的外部性或溢出效应，会使不同区位的土地优越度得到不同程度的改善，从而引起地租地价上涨，这部分增值应由土地使用者与社会分享，即根据土地增值税来处理。
根据上述理论，笔者认为，对已售公房再转让的，应免征土地所有权价格；由于土地开发成本已计入房价中，亦不再考虑；但对转让时与购买时之间的土地增值，应比照土地增值税处理。
由于我国的土地增殖税仅对房地产转让征收，未对房地产租赁征收，但可以比照土地增值税率对地租的增值部分征收土地收益金。
上述理论也可以用来对今年来讨论热烈的土地年租制进行一下评述。将土地使用权出让金一次支付改为在出让期内交纳相应的年租金，可以解决土地使用者的“流动性约束”问题，不失为一种可行的办法，实践操作也证明有效。但对经济适用住宅用地采用年租制则需谨慎，经济适用住宅用地采用划拨制，如果年租的现值和等于土地使用权出让金，那么购房者负担反而加重了。应当考虑的对策是：对划拨土地使用权定期课征土地保有增值税。我国尚无对房地产保有征增值税的规定，应加紧制定。
4、住房二级市场上的公平与效率
住房二级市场上的公平与效率问题主要体现在转让收益的分配问题与刺激二级市场发展的替代关系中。目前大多数地方的转让收益分配向转让方倾斜，意在刺激市场。但也有的地方并不给予税费优惠照样也能搞活二级市场，可见，税费优惠并不是刺激二级市场的唯一办法。
另一个焦点问题是低价、非法多占公有住房的人通过二级市场大发横财。这是个法制或廉政建设问题，依法查处即可，硬性规定某些级别的干部住房不准上市反而不公平。
受让方的公平问题取决于货币化分房方案实施的进展。如果给未分到公有住房的新老职工给予应有的足够的住房（存量或增量）补贴，则住房福利补偿就会趋于平等。考虑到货币分房方案无法在所有地方（企业）一步到位实施，应该允许已售公有住房以非市场价（如优惠价、成本价、微利价）转让给原产权单位、房地产管理部门或未获得足够住房补贴的新老职工；转让者再购新房时，超标准面积以市场价计，这样亦能调剂余缺，改善资源配置。
提高市场运行效率的另一种方法是降低市场交易费用。住房市场上的交易费用非常巨大，信息搜寻成本、查勘估价、法律服务、谈判签约、申请按揭、寻找物业管理等，不但每一种活动都需付出货币成本，每种活动本身也存在效率问题。据估计，即使在美国，与住房买卖相关的交易费用达住房价格的8%~10%.因此，完善二级市场上的中介服务（如经纪服务、估价服务、法律服务按揭服务）与政府管理服务（信息、政策公布、产权缮证服务等）是刺激二级市场发展的重要措施。
五、结论：发展和规范我国住房二级市场(第9页)的几点建议
1、市场准入规则建设
（1）凡已取得合法的房地产产权证书的已售公有住房，不应作上市时间限制。
（2）建立已售公房及公房使用权上市交易申请审核制度。凡以市场价出售所购公房后，不准再购买非市场价房。
（3）已购公房返售给原产权单位或其他符合条件的中低收入者时，可以按房改政策价交易，并可继续申请购买享受政府优惠政策的住房，但超标部分应按市场价。
（4）以低于成本价购买的公房上市时，应补交购房时成本价与原价的差价额及差价利息，但可以允许公房出售后再补交。
2、政府可采取的措施
（1）尽快确认已购公房居民的房屋权属及产权份额，及时发放产权证件。
（2）在货币化分房和住房二级市场放开之前，各地要进行住房普查，建立城镇职工住房档案或居民住房数据库。建立各级房地产交易中心及相应的信息网络，及时反映、公布土地、各类房屋的上市量、成交量、价格走势等。
（3）税费优惠。政府可以根据财力及二级市场发展情况实行不同程度的税费优惠。税制设计要旨在鼓励卖旧买新改善自己居住条件的交易。可采用退税制以鼓励住房消费，即对售房收益征收较高的综合税率，在六个月或一年内再购房的，如果再购房款大于原售房款，所征综合税率全额退还；如果再购房款小于原售房款，所征综合税率按再购房款占售房款的比例退还。
（4）降低一级市场上的商品住宅价格，大力扶持经济适用住房建设，通过刺激一级市场上的需求来刺激二级市
（5）大力发展二级市场上的中介服务，培训房地产评估、经纪、法律服务等专业人才，并建立相应的行业协会。
3、发展二级市场上的住房消费信贷。
比照一级市场按揭，发展住房二级市场上的组合贷款；成立住房收购公司，为居民售旧买新提供便利；成立住房担保公司，该公司可以储备部分廉租房，以周转违约贷款者。
4、估价方法的改进
公房使用权价格宜采用收益还原法或市场案例比较法，将房租与地租分开评估；利用重置成本法时需重新测算职工住房产权份额以确定公房使用权价格占成本价的比例。已售公房转让时，房产与地产应分开估价，可采用任何适用于私房或商品房的办法估价。
5、增值收益处理
对原购房合同中规定的收益分配比例应予以承认与执行。扣除应缴的与交易有关的税费外的房产收益（房价与房租）应全归转让者所有；对地价（地租）的增值额（转让时的地价（地租）与购进时的地价（租）之差）比照土地增值税条例课征土地增值税。1
6、截断福利分房体制，实行货币化分房
对停止住房实物分配后的新参加工作者，直接将住房消费含量纳入货币工资中，对原来未承租到公有住房或住房面积标准不足的老职工，可以一次性补足以前未享受到的住房补贴，此后与新职工同样对待，只有这样，才能保证未享受到住房实物补贴的职工也能公平地获得补偿，并形成住房一、二级市场上的有效需求。实行货币化分房的关键问题是住房补贴资金的来源，此课题不在本文研究范围内，不过，目前有些城市如贵阳等地的货币化分房方案已进入操作阶段，可资借鉴。
鉴于中低收入者占中国居民很大比重15，借鉴西方国家的经验，可以考虑实行住房福利的社会化，即少用企业补贴与折扣，多用政府贴息、减免税费与地价等方式来增加居民的住房有效需求，减少职工对企业的依赖与住房产权的模糊度。
7、旧有公房的物业管理
将旧有公房由原产权单位组织的分散化的物业管理委托或设立专门的物业管理公司来承担，原产权单位给予职工的各种生活设施开支补贴（如水、电、煤气等费用）可以货币形式纳入工资，以减少职工对单位的依附度。
注释：
1.吴军，《北京为已售公房上市准备了什么？》，《北京房地产》1998年第6期
2.陈涧波，《进行已售公房上市试点，放开搞活存量住房市场》，《中国房地产》1998年第11期
3.张帆等，《关于秦皇岛市住房二级市场建设的思考》，《城市开发》，1999年第4期
4.李国文，《漫谈杭州市八届房交会的两个热点》，《中国房地产》，1999年第4期
5.《房地产报》1999年3月2日
6.《房地产报》1999年3月16日
7.《中国房地产报》1999年1月1日
8.《中国房地产报》1999年7月7日
9.《房地产报》1999年5月25日
10.房地产报》1999年6月15日
11.《中国房地产报》1999年1月1日
12.天津市房地产产权市场管理处，《天津市房地产市场综述1998》
13.最近，财政部、国家税务总局颁发了《关于调整房地产市场若干税收政策》，通知从1999年8月1日起，对住房二级市场税费大幅减免，如对个人购买并居住超过一年的普通住宅，出售时免征营业税，暂免征土地增值税；个人购买自用普通住宅，暂减半征收契税等。
14.1999年7月20日，财政部、国土资源部、建设部颁发了《已购公有住房和经济适用住房上市出售土地出让金和收益分配管理的若干规定》，规定出售方应缴纳不低于住房坐落位置的标定地价10%的土地出让金；职工个人上市出售已购公有住房取得的价款，扣除住房面积标准的经济适用住房价款和原支付超过住房面积标准的房价款以及有关税费后的净收益，按规定缴纳所得收益，其中，住房面积标准内的净收益按超额累进比例或一定比例缴纳，超过住房面积标准的净收益全额缴纳。
15.1998年7月召开的城镇住房制度改革和住房建设工作会议上明确提出，国家将根据城镇居民不同的收入，建立不同的住房供应体系，市场价的商品房约占10%，经济适用房约占70%，廉租房占20%.
参考文献：
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4.樊纲，1990，《论改革过程》，《中国的过渡经济学》（论文集），盛洪主编，1994年，上海三联书店，上海人民出版社
5.傅十和，1994，《地产经营管理模式探讨》，《当代房地产》，1994年第4~5期
6.傅十和，1995，《试论部分产权房及其继承》，《当代房地产》，1995年第3~4期
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8.李新年，杨士凤，1999，《规范房地产使用权价格评估，搞活房地产二、三级市场》，中国房地产及住宅研究会专题研讨会交流材料，打印稿
9.陆岩（刘玉录），1996，《来自公房使用权买卖市场的报告：天津龙都公司公房调剂业务述评》，《住宅与房地产》，1996年第4期
10.罗演广，1999，《已售公房上市补地价等问题之探讨》，《中外房地产导报》，1999年第6期
11.盛洪，1991，《寻求改革的稳定形式》，《经济研究》，1991年第1期
12.田耀东，1998，《理顺划拨地的经济关系》，《中外房地产导报》，1998年第22期
13.徐大章，1997，《繁荣住宅市场，发展住宅租赁权交易》，《中国房地产》，1997年第4期
14.徐大章，高翔，1999，《试论公有住房使用权上市交易价格的评估方法》，《中国房地产》，1999年第6、7期
15.王鸣，俞茂昌，1999，《完善已售公房的再交易市场是加快住房商品化的重要途径》，《中国房地产》，1999年第5期
彭圣钦说，相对于“九五”标准，新标准修改和新增的内容很多，从内容、形式到方法变化都较大，是对九五标准的完善和对国家标准的具体化，体现与城市功能定位相协调、以人为本、促进高新技术的推广应用和前瞻性与可操作性相统一的指导思想。
安全第一
彭圣钦介绍说，新标准明显侧重于安全，对住宅安全涉及到的结构安全、消防安全、防盗安全、用电用气安全、构造安全这五方面都作了细化的规定。其中结构和消防安全，增加了专门的篇章；对“公共部位设计”、“燃气设计”和“电气设计”中涉及安全问题的楼梯、连廊、电表箱，热水器等问题也作了具体的规定。
因为错层对结构和抗震都不利，而现实中存在着“错层房”扩大之势，《标准》在这一点上倾向很明显：不能为错而错。新标准提出“卧室和卫生间之间不应设计错层”。“不应”是很严格的，设计人员务必执行。如果非“错”不可，就要按《抗震设计规范的补充规定》来设计。
关于消防，国家规范不具体，操作性不强，“九五”标准里也没有，新标准吸收了消防局的有关规定，将其纳入到建筑规范里来，用以指导住宅消防设计。例如对消防登高面，作了“塔式住宅的消防登高面不应小于住宅的1/4周边长度”等具体规定。
关于防盗，改变了原来的设铁栅栏的规定，改为“住宅底层的外窗和阳台门、开向公共部位或走廊的窗口下缘距屋面（平台）小于2.0米时，应采取防卫措施。”至于具体措施，可以采用多种形式：安全玻璃，美观一些的防盗栅栏，电子报警系统等等。
上海市工程建设规范《上海市住宅设计标准》（DGJ08－20－2001）已于今年8月1日起颁布实施。和“九五”标准相比，新标准有哪些显著不同？设计人员在设计中要注意哪些问题？日前，记者带着上述问题走访了新标准的主要编制者之一，上海市工程建设标准化办公室顾问彭圣钦先生。
注重环境
现在消费者在购房时除了重视功能，越来越注重居住环境，选择住宅就是选择一种生活的理念成为越来越多的人的共识。《标准》为此专列了“总体设计”一章，这是九五标准和国家规范里都未曾涉及的，也是体现标准人性化的地方。比如“居住环境”一节“高层住宅的小套、中套应有一个居住空间，大套应有两个居住空间能获得冬至日连续满窗有效日照不少于1小时”，和这条强制性标准相应的是在“套型设计”中另一规定：“小套、中套至少应有一个，大套至少应有两个居住空间向南或南偏东35度～南偏西35度。在特殊情况下，其朝向可南偏东45度～南偏西45度。套型设计应组织好自然通风。”这充分体现了《标准》对上海气候因素的综合考虑。彭圣钦指出：相对于“九五”标准中不管是大套，小套，对日照的要求仅限于一个居住空间，这两条标准显然是提高了设计的难度，但从设计住宅也是设计一种生活的高度出发，设计人员应力求做到。
人文关怀
标准对特殊人群考虑得更为周到，在“出入口”车节对老年人、残疾人使用的坡道数量占该类住宅出入口总数的比例作了细化规定：低层、多层住宅不应少于10％；中高层不应少于30％等等。
景观倡导
彭圣钦说，虽然新标准尚未编制专门的“景观”章节，但已体现出对景观的重视。如新标准吸取了目前有些规划较好的居住区的经验，提出了“围墙宜通透”的倡导，提倡住宅设计互为借景，扩大视野；另外对绿化率（30～35％）和集中绿地的设置要求也体现了标准对人文景观的要求；
对坡屋顶，《标准》提出：“低层、多层住宅屋面宜做坡屋面”，这里用的是“宜做”，也就是并不强求一致，一是考虑到防渗措施的多样化；再就是城市景观的丰富性要求。
细化方案
连廊究竟该从哪一层开始？跃层和敞开空间算不算楼层？这些“九五”标准里都没有明确规定，每遇到具体问题都要请科技委认证。新标准对这些问题的解决提出了细化的方案：关于连廊，“下列住宅应设置单元与单元之间的连廊：十八层以上的单元式住宅，当每单元设置一个防烟楼梯间时，应从第十层起，每层在相邻的两单元的走道或前室设连廊……”，关于公共用房，“建筑高度不超过54米的塔式、单元式住宅，当顶层为两层一套的跃层式住宅或底层设有敞开空间时，在满足结构、日照的条件下，可按实际层数减去一层后对照本标准的其他条文的规定设计。”类似与这种细化的规定在标准中还有很多，旨在减少不必要的认证和扯皮。
鼓励创造
彭圣钦特别强调，标准的编制只是提供一个大的规范，考虑到新技术还在发展，新的产品和新的结构形式还要出现，所以新标准尽量体现出前瞻性，不会束缚新技术的发展。这反映在《标准》的用词上，尽量少用强制性的条文，能够用“应”不用“必须”，能用“宜”不用“应”，让设计人员有回旋的余地，鼓励有创意的设计。但彭圣钦提醒设计人员注意：不要因《标准》在很多地方用“宜”就忽视它的科学性和合理性而不去执行，小而言之，专家在制定标准时已充分考虑了《标准》的可行性，认为是可以做到的；大而言之，用《标准》指导设计将有助于设计水平的提高。
作者：魏秋敏 单位：衡水学院法政系
对中低收入者的界定上存在问题，有些家庭的非纳税隐形货币现金收入，不能被监控，造成在经济适用住房的购买者当中，存在着一些不符合购买条件的家庭，经济适用房选址偏远，物业配套措施不到位。因经济适用房建设是面向中低收入家庭，其显著特点是价格相对便宜。其低廉的价格来源于低成本和薄利润，开发商只有把经济适用房建在远离市区的地段。2009年，河北省衡水市区的保障房居民区裕康小区投入使用，该小区内除经济适用房外，还建有廉租房。该小区已很具规模，但是物业配套跟不上，地方较偏，物业环境差，使经济适用房难以得到中低收入家庭的认同和认购。经济适用房购房者不享有完全产权，流转不畅。根据2007年《经济适用房管理办法》的规定购房者购买经济适用房不满5年者，不得上市交易。5年后，按照届时同地段普通商品住房与经济适用住房差价的一定比例向政府缴纳土地收益等相关价款。
香港在公共住房建设方面较为成功，二次世界大战以后，香港通过公共住房制度完成了战后的安置与重建，改善了居民的住房条件，促进了其经济的繁荣与发展，创新经济适用房管理机制1、合理界定中低收入标准，取消户籍限制，放宽政策标准。2012年总理政府工作报告中指出“更加注重把在城镇稳定就业和居住的农民工有序转变为城镇居民；放宽中小城市落户条件，合理引导人口流向，让更多农村富余劳动力就近转移就业。”经济适用房保障对象是中低收入者，在“中低收入者”这类群体的确定上，笔者建议取消制度地域户籍限制，这有利于地方市场经济的发展，这样做虽然短时期内会给地方政府造成很大负担，但长期来看有利于国家的经济发展和长治久安，有利于缩小贫富差距，使社会区域的真正低收入者能够分享经济发展的成果。2、建立健全个人信用系统、家庭收入的动态监管制度有些购房者，不符合申请经济适用房的条件，为了谋取利益，采取各种措施，隐瞒收入和家庭资产，骗取经济适用房。此行为应该受到严厉制裁，并且事前防范也很重要。针对目前个人信用系统还未建立的情况，可以借鉴我国征税方式。实行个人收入“一户式”管理［2］。汇总社会各方资源，在税务机关的个人收入档案制度的基础上，探索建立家庭收入的动态监管制度，保障经济适用房在公平、公正、合理、合法的制度环境下，顺利推行。3、实行“封闭式流转”，完善退出机制住房保障体系“封闭式流转”［3］，是指当被保障对象，无需再接受经济适用房时，相关权益回归住房保障体系，改由其他符合标准的申请人享受。经济适用房兼具“经济性”和“保障性”，那么解决相关问题就从两个方面着眼，经济性的市场规律是不以人们的意志为转移的，市场环境体制下，加大住房供应，抑制住房投资需求。实行“住房保障体系封闭式流转”这样只能由政府回购，再由政府卖（或租）给消费者，这在一定程度上遏制住了那些通过经济适用房倒买倒卖非法获取利益的投机者，保障福利政策不被扭曲。
为了保证政府部门真正把监管工作落实好，要加大政府部门的监督责任，即当政府部门不履行监督责任时，监督缺位时，谁来追究他们的不作为行为？这是我们政府部门加强监管的关键所在，以往的政府监督，只重视对监管对象监督的法律规制，而对政府部门不作为监管行为缺少规制。根据“权责统一”原则，要求国家行政机关，违法或者不当行使职权，应当依法承担法律责任，为了实现权力和责任的统一，必须建立完善追究责任的机制。基金项目：2008年衡水市社会科学研究课题“衡水市推行经济适用房的现状及法律研究”。
【关键词】保障性安居工程；档案；管理现状；强化对策
新时期下，国内社会公共福利事业获得较大的发展空间，保障性住业发展前景也是极为光明的。保障性住房为我国保障性住房中的一种类型，其是在政府机关导向下借助应用实物配租、租赁补贴等方式为城镇困难家庭供应住所。获得廉租住房待遇的个体务必满足相关规范，所以保障性住房档案为政府以及相关部门使保障性住房工作质量有所保障的依托，做好保障性安居住房档案管理是极为必要的。本出如下论述内容。
1.保障性住房档案的概念与类别
保障性住房档案为保障性住房管理机构在推行住房保障进程中直接性产生的、带有一定实用价值的各类文字、图形、声像等多样化形式的历史记录，档案可以被细化为纸质、电子两种类型[1]。通常涵盖以户为单位的住房保障对象档案与以工作部门为单位的宏观管理工作档案两种模式。当下以户为单位的保障性住房档案又被细化为廉租房档案、经济适用房档案和限价房档案三类。后两种档案通常由申请、审核、执行保障及年度复审等相关材料组成。宏观管理工作档案为住房保障机构在工作中形成产出的文件资料，包括文书档案、会计档案、基建档案、声像档案等几类。
2.保障性住房档案管理实况
一是适用对象的审查过程中存在漏洞。保障性住房政策的实施是对低收入贫困家庭居住权利的维护。但是在现实中，存在部分低收入贫困家庭申请保障性住房困难的现象，但是却存在一些高收入家庭享受保障性住房待遇，继而其转让出租或挪为他用获得一定利益，上述现象若长期得不到根治，将会对社会运转的和谐性造成负面影响。二是管理体制规范性缺乏的问题长期滞后，最终导致保障性住房档案管理工作质量被削弱。具体体现在保障性住房档案管理体制构建迟缓方面上，这样档案类型分类工作的时效性就得不到切实保障；相关档案资料梳理工作全面性也无法得到保障，档案资料囤积现象日益严重化。此外管理体制规范性缺乏也使重要档案资料无法储存在优质化环境中，相关人员职业素质长期得不到提升。三是管理体系完善性缺乏，实用型衔接制度尚未建设。具体体现在区域与部门尚未建设相关的保障性住房档案管理机构方面上，此时其工作由他类部门，一旦有问题出现之时责任无法落实，工作效率得不到切实保障。实用型衔接体制尚未建设，导致有关证件屡次审核，工作效率低下，住房用户的幸福指数显著降低。
3.对保障性住房（工程）档案规范化管理的思考
在国内有关与保障性住房（工程）档案相关的建设还存在较大的缺陷尚未弥补，应重点强调的内容为有必要加强对保障性住房（工程）档案管理力度。无论是在资金投入量环节还是在有关退出体制与监督机制调整与完善方面上，单一化住房模式以及规划科学性特征缺乏等问题的出现，根本原因都是档案信息利用率没有得到保障导致的。对于保障性住房建设而言，体制的合理性、住房普查统计工作的全面性以及信息资料的精确性均是极为重要的，强化对档案材料管理力度也是尤为重要的。
3.1有关档案资料的完整性务必得到保障
对于住房档案而言，申请者的收支状况以及一些基本个人信息务必囊括其中，同时也要确保与申请人有关人员信息、收入实况统计的全面性，为对于申请人而言需重点阐述的内容为务必上交上级部门的审批文件，这些文件可能是相关政策性的去帮扶中低收人家庭，还可能是房屋买卖以及关于房屋租赁的有关指示。由此可见，该类档案的完整性若得到切实的保障，那么其内涵盖的信息也必然是详实性的，在这样的情景中，相关项目建设健全目标的达成就拥有很多参照凭据。
3.2对相关档案采用动态化管理模式
档案管理进程中都需要个体主观行为的参与，所以动态化管理模式在保障性住房档案管理合理性发挥的作用是极为显著的。我国领导人曾做出如下指示内容，即在改革开发的几十年中，个体生活质量显著提升，物质条件愈发充裕，存款数量处于逐年增长的态势中，在过去长期租房的个体开始考虑买下住房，那么在这样的局势中住房的租金问题应该得到格外的重视，从而确保个体能承担得起公租房以及廉租房的费用，使他们的利益得到切实维护[2]。综合以上论述的内容，可见对现存和住房档案信息有关的工作项目施以删减措施也是极为可行的，在上述进程中退出有关住房工作也是一种有效对策。在多样化因素的作用下，以往需要被照顾的中低收入的家庭与住房者，当下已不在需要被照顾的范畴中了，那么对相关档案翻新工作的时效性就应该有所保障，这样机遇与政策才会使那些切实需要帮助的个体受益。
3.3建立健全相关的档案管理系统
对于国内多数档案管理机构而言，其工作内容带有批量性与繁杂性特征，检索相关信息的时间是极为短暂的，那么在这样的情景下，构建并完善相关的档案管理系统是极为必要的，这样个体在相关平台上查阅所需信息环节上就体现出快捷性特征，工作效率得到显著提升，行政资金投入量得到大幅度压缩，同时社会救助活动全面贯彻落实，和谐社会构建目标的达成就不会存在较大难度。另外，在互联网时代中，如果能够把相关的平台与电子信息整合在一起，从而确保了中低家庭收入状况监管的实时性，保障性住房档案管理工作若能够处于上述情景中，住房纠纷事件发生概率也得到有效压缩。
结束语：
综合全文论述的内容，对影响保障性安居住房档案管理工作的因素有更为全面的了解，同时认识到强化档案资料的完整性、采用动态化管理模式以及建立健全档案管理系统等措施的实施，在维护与提升保障性安居住房档案管理工作运转规范性方面发挥的作用是极为显著的。强化保障性安居住房档案管理规范性措施的探究工作应该是无休止性的。
参考文献：
[1]刘宁,刘呈呈,张崴.基于理想解关联分析的保障性安居工程绩效评价[J].沈阳建筑大学学报(社会科学版),2014,01:66-69.
【关键词】 实物配租 廉租户 住房满意度 Logistic模型
一、问题的提出
改革开放30多年来，我国社会经济各方面都得到了迅猛发展，城镇社会经济的进步则首先反映在城镇居民居住条件的不断改善。起步于上世纪80年代的国家住房制度改革，根本上打破了政府对城镇住房分配管理的主导，迫使住房资源接受市场经济的调配。城镇低收入家庭住房难已成为市场经济发展的客观事实，实物配租廉租房作为我国住房制度的重要组成部分，对于党和国家有效解决城镇低收入群体居住问题，维护广大劳动人民根本利益，进而实现和谐社会理念建设，具有重要的意义。
针对实物配租廉租房的理论研究，国内学术界主要集中在两个领域：一是对实物配租廉租房制度建设现状的分析，例如学者白友涛等实证抽样了南京市鼓楼区56户实物配租家庭，总结提出我国实物配租制度存在保障对象界定不清等问题；二是对实物配租和货币补贴保障方式的对比，例如学者高峰详细论述了两者的利弊，认为具体补贴形式的选择必须结合地区社会经济发展实际。目前国内相关成果多以定性方法得出，研究范围有待于进一步扩宽。本文以廉租户自身因素为切入点，借助Logistic模型深入剖析廉租户住房满意度，试图评估实物配租廉租房制度建设成效，为我国住房改革提供一定的参考和借鉴。
二、研究设计
1、模型选取。本文在描述实物配租廉租户住房满意度基础上，探讨廉租房制度实施效果的影响因素及其作用机理。欲达到变量因子解释的实证目的，本文将廉租户住房满意度严格界定于“满意”与“不满意”之间，并定义“满意=1”，“不满意=0”。因变量满意度是二分类变量，一般的线性计量模型无法解释自变量的影响维度，采用经典二元Logistic回归模型正好满足了研究需要。模型回归公式为：
该模型由计算机SPSS17.0软件专门运行，模型回归过程及延伸推广已被王济川等学者证明。其中Y为因变量“满意度”，Xn为影响因子，βn为对应因子的回归系数，？琢为常量。
2、理论假设。本文基于廉租户个体因素分析其住房满意度，综合目前国内外已有的典型成果，将廉租户性别、年龄、婚姻状况、文化水平和月均收入共5个影响因子纳入模型（自变量赋值详见表1），并提出以下理论假设：假设1：男性居民住房满意度较高。假设2：年龄越大，住房满意度越高。假设3：丧偶居民住房满意度较高。假设4：文化水平越高，住房满意度越高。假设5：月均收入越高，住房满意度越高。
三、调研区域概况及数据来源
1、调研区域概况。作为湖北省的省会城市以及我国中部六省的中心城市，自1998年中央下发《关于进一步深化城镇住房制度改革，加快住房建设的通知》以来，武汉市根据本市实际进行了政策摸索，成立以市房管局牵头、相关单位配合协同的廉租房管理创新平台，适时修增《廉租住房管理办法》，逐步形成了独具特色的廉租房制度建设体系。截至2011年底，武汉市政府累计投入10多亿元人民币集中兴建了大批实物配租廉租房，解决了本市10万余户低保家庭住房难题，有力推动了武汉市廉租房制度改革和社会经济的稳定发展。
2、数据来源。本次调研以问卷填答和实地访谈为主要形式，项目组于2012年8月下旬对武汉市江岸区、青山区和新洲区3个城区的实物配租廉租户进行了随机抽样，发放问卷200份，实际回收198份，剔除4份信息严重缺失的问卷，得到有效问卷194份，问卷有效回收率达到97%（抽样区域分布详见表2）。项目组成员还实地走访了武汉市房管局和青山区廉租房相关监管部门，搜集了大量武汉市实物配租廉租房整体建设资料。将问卷数据录入计算机VFP6.0统计软件，随后导入SPSS17.0软件分析得到廉租户基本信息。调查对象中女性居民所占比例为51.55%，男性居民为48.45%；已婚居民所占比例为61.86%，未婚居民为21.13%，丧偶居民为17.01%。
四、模型回归分析
Logistic回归模型运行前要对其进行拟合优度系数计算，以此检验本文假设的影响因子是否具有统计学意义以及选取的样本能否代表廉租户整体。自变量中包含连续性因子，故应选用Hosmer Lemeshow 和Model Chi-square指标。表3模型拟合优度的Sig.系数均在5%显著性水平之下，说明设计的5个影响因子存在显著性差异，即该模型的拟合优度较理想。
模型拟合优度检验通过后，在计算机SPSS17.0软件界面中点击“二元Logistic回归”选项得到模型的回归结果详见表4。表中B为回归系数，符号代表作用方向，绝对值代表作用大小；Sig.为显著性水平，表示相应因子对于因变量的显著性差异；S.E.为抽样误差，Wald 为统计量，df为自由度，EXP（B）为对数发生比。下面结合模型回归数据对自变量理论假设作逐一解释。
假设1不成立。性别的显著性水平Sig.>0.05，说明性别因子在5%的显著性水平上未能通过模型检验，即在廉租户其他条件相同的前提下，性别因素对住房满意度不存在显著性影响。课题组前期对实物配租廉租户的实地调查统计显示，选填“满意”的男女居民比例接近1：1，模型研究结果与之相吻合。这种现象的出现是由实物配租保障对象的特殊性决定的，就城镇低收入群体而言，男性居民和女性居民都是廉租家庭的一员，他们对待廉租房制度建设的看法和态度趋于一致。
假设2成立。年龄的显著性水平Sig.
假设3成立。婚姻状况的显著性水平Sig.
假设4不成立。文化水平的显著性水平Sig.
假设5不成立。同理可知，月均收入对廉租户住房满意度存在正向的显著性影响，月均收入每增加一个等级，住房满意度就降低35.3%。收入较高的居民往往是廉租家庭主要的经济来源，这使他们精神上承受了很大压力，因此对当前的居住条件较为不满。
五、结论
本文以武汉市194份调研问卷为数据分析样本，利用二元Logistic计量模型实证揭示了实物配租廉租户个体因素对住房满意度的影响机制，并得出了重要结论。研究认为，实物配租廉租房制度建设的推进不仅应与地方社会经济发展相适应，同时必须充分兼顾廉租户年龄、婚姻状况、文化水平、月均收入等个体条件，针对保障对象的特殊性具体开展廉租工作。
进一步把握廉租房制度实施建设规律，本文就理论界的后续研究提出两点展望：本文仅仅讨论了实物配租廉租户个体因素对住房满意度的影响，研究成果的丰富完善还需结合廉租户外部因素加以考虑；廉租房三种补贴方式各具优势，货币补贴廉租户和租金核减廉租户的住房满意度及其影响因素的研究同样值得关注。
（注：本文属武汉理工大学国家级大学生创新创业训练计划资助项目（20121049719002）。）
【参考文献】
[1] 白友涛、李艳：廉租房补贴方式的问题分析——以南京市鼓楼区为例[J].中国房地产，2010（2）.
关键词：公积金制度；现状；展望
中图分类号：F840.6 文献标识码：A 文章编号：1001-828X（2014）08-00-01
一、我国住房公积金管理制度的现状
为了深化城镇住房改革，切实解决和改善城镇居民的住房问题，1991年借鉴了新加坡的经验，我国在试点城市推行住房公积金管理制度，国务院从1994年起明确住房公积金管理制度为全国统一制度，并在全国各地政府推广和执行。国务院于1999年4月3日，颁布了《住房公积金管理条例》，这成为了各地政府制定当地相关管理办法的依据。
近些年来，我国的经济增长速度不断加快，国家的住房制度改革也在继续深化，我国的城市化趋势日益增快，房地产市场异常火爆。2012年我国城市化水平将达到48%左右。随着我国的城市化进程的不断加快和房地产市场的兴旺，国家的住房金融体系也在不断的发展变化中，特别是由于当前我国的城镇居民收入参差不齐，相互间存在着较大差距，贫富较为悬殊，这导致了住房金融体系的政策性调整作用日渐加强，社会影响也就越来越大。最近，房地产行业的热钱过于集中，导致房屋价格的上涨速度非常快，住房公积金个人贷款的发放规模也越来越大，从最初的几万元提高到现在的几十万元，其使用频率也越来越高。但是，随着住房公积金贷款规模的不断扩大的同时，其潜在风险发生的可能性也在不断的扩大。住房公积金制度关系着城镇居民的切身利益和社会的稳定团结，住房公积金管理部门在提高公积金的资金使用率的同时，还需要将保证资金的安全性和有效防范贷款风险作为工作的核心来认真对待，常抓不懈。
1.我国政策性住房金融体系的核心是住房公积金制度
政策性住房是国家采取优惠的利息、税收等方式为特征，为了保证中低收入居民有能力购买和租用住房而进行的融资活动，也称作委托性住房金融。我国的住房公积金制度是强制执行的，采取的是国家政府主导的政策性住房金融政策。我国的公积金制度有如社会保险制度一样的福利性和强制性，由在职人员和单位以职工上年度平均工资为基数，按照规定比例缴存的住房储备金。在职工购房或偿还购房贷款或退休时可以提取使用，这些资金都是归职工个人所有的。我国目前制定的住房公积金政策，是为了进一步推进我国城市化进程的步伐，进一步推进房改制度的实施执行，从而使职工的居住水平得到显著提高。
2.住房公积金的缴存基数日趋提高，贷款规模也不断扩大
目前，全国住房公积金的缴存基数是统一标准的，由原来的职工基本工资调整为职工工资收入，缴纳比例也提高到了职工工资收入的12%，而不再是公积金制度实行之初的3%，上海市还根据当地实际情况建立了职工补充住房公积金。全国各地贷款规模也不断扩大，以青岛市为例，截止2010年末，已经累计向全市147153名职工家庭发放住房公积金贷款248.45亿元，贷款余额160.75亿元，比年初净增28.23亿元，增长21.3%；贷款资金使用率已达81.3%。
3.社会效益和经济效益日趋体现
我国新的城镇住房分配制度在住房公积金制度的推广过程中，得以顺利的完成改革，城镇居民突出的住房矛盾得到缓解，居住水平有较大改善。在我国，职工个人对住房公积金具有绝对所有权，这也在一定程度上保障了缴存职工的退休生活。但是，我国的房地产行业在近几年发展迅猛，商品房价格飞速上涨，住房公积金的贷款规模和业务量也相应的不断扩大和增加。随着贷款规模加大和贷款时间的推移，贷款的风险也不断变大，使得我们对住房公积金贷款的风险研究和管理问题越来越关注。我国的住房公积金贷款期限长，在国家和地方政策、运行体制、借款人信用等各个环节都存在着不同程度的风险，我们也能够对这些风险有正确的认知，既不能过分小心和谨慎，影响或者阻碍住房公积金的运行和发展，也不能忽视风险存在的可能性。为了保护所有职工的切身利益，需提高和加强对个人住房公积金贷款管理风险的防范和化解能力，对维护我国社会的政治和经济稳定、促进个人住房消费的正常发展、构建和谐社会具有非常重要的意义。
二、公积金贷款风险管理展望
在个人住房抵押贷款风险管理和防范的研究方面，国外已经非常成熟。而国内，虽然相关的论文比较多，但深入的研究还很欠缺，多数还基本停留在引进和介绍国外的理论上，缺乏在实用性上的研究和探索，缺乏对我国住房公积金抵押贷款违约风险具体实际情况的专门研究，所以目前十分迫切和重要的就是认真结合我国的实际国情和具体情况来对我国公积金抵押贷款违约风险问题进行专门研究。目前国内住房公积金贷款风险管理应在上述理论的基础之上，借鉴国外商业个人住房抵押贷款风险管理的先进经验，整合国内住房贷款风险管理资源的综合和科学利用，从住房公积金管理中心贷款风险管理内外两个环境入手，建立一套比较完备的个人住房公积金贷款风险管理体系。通过分析我国公积金个人住房抵押贷款过程中面临的各种风险及其结构因素重要度的测算和分析，从住房公积金管理中心贷款内外部管理方面，如何建立一套较为系统的防范、减少及化解贷款风险的方法和体系，为住房公积金管理中心在贷款风险管理方面提供有益启示和借鉴，来保障住房公积金安全运营，发挥公积金政策性住房制度的作用、维护社会稳定，是目前公积金管理部门亟待解决的问题。
参考文献：
[1]住房公积金管理条例释义[M].北京：中国物价出版社，1999.
论文关键词 住房公积金 保障性住房 项目贷款
住房公积金支持保障性住房建设的提法由来已久，早在2001年国务院就提出将住房公积金增值收益的40%用于城市廉租房建设。经过不断的分析和研究，2009年10月财政部、住建部等7个部门了《关于利用住房公积金贷款支持保障性住房建设试点工作的实施意见》（下文简称《意见》）。该《意见》的下发为公积金支持保障性住房建设提供了政策性基础。自此，公积金与保障性住房有机的衔接在了一起。此后，为保证该举措合法、有效的实施，住建部等部门于2010年6月28日又颁布了《利用住房公积金支持保障性住房建设试点项目贷款管理办法》（以下简称《项目贷款管理办法》）等相关规范性文件。在这一举措实施后，一方面，因其符合党中央十七大提出的“住有所居”的目标，是构建和谐社会重要标志，关乎民生问题；另一方面，其又关系到缴存公积金职工的切身合法权益，需要切实保证公积金的安全，故引起社会各界人士的广泛讨论。对此，下文中，笔者将在分析利用住房公积金支持保障性住房建设意义的基础上，就目前该举措在操作中存在问题进行分析论证并提出一些个人的建议。
一、住房公积金支持保障性住房建设的意义
（一）有利于充分发挥住房公积金的效用
住房公积金是单位及其在职职工缴存的长期住房储蓄金，是住房分配货币化、社会化和法制化的主要形式，是国家法律规定的重要的住房社会保障制度，具有政策性、专用性、互、可支用性、免税性等特点。自我国住房公积金制度建立以来，其在解决国民住房问题上发挥显著作用。随着住房公积金政策的不断发展，住房公积金缴存额也有了大幅上涨。以2008年为例：“当年全国住房公积金缴存额为4469.48亿元，同比增加926.56亿元，增幅为26.15%。截至2008年末，全国住房公积金缴存总额为20699.78亿元，同比增长27.54%；缴存余额为12116.24亿元，新增余额2511.13亿元，增幅为26.14%。”但由于《住房公积金管理条例》规定的住房公积金的使用途径仅限于提取公积金、公积金个人贷款、购买国债和用于廉租住房的补充资金，致使目前我国的住房公积金存在大量资金沉淀，住房公积金闲置率不断上升。据统计截至2008年末，“全国住房公积金银行专户存款余额为5616.27亿元，扣除必要的备付资金后的沉淀资金为3193.02亿元。沉淀资金占缴存余额的比例为26.35%，同比上升3.59个百分点。”?虽然自2008年之后，住房城乡建设部未再公布过住房公积金管理数据，但鉴于自2009年开始，受国家房地产政策调控影响的因素，住房公积金的放贷率不可能大幅增加，全国住房公积金沉淀资金将保持继续增长的趋势。而这反映出了住房公积金运行效率低下的问题，也让拓宽住房公积金的使用面成为了亟待解决的问题。在此情况下，利用住房公积金闲置资金贷款支持保障性住房建设，一方面，与住房公积金制度设立的目的相符；另一方面，能提高住房公积金使用效率，增加住房公积金收益，实现住房公积金保值增值。故此，笔者认为利用住房公积金支持保障性住房建设，是一项完善住房公积金制度的重要措施，其能进一步发挥住房公积金的应有作用。
（二）有利于保障性住房建设的推进及落实
1998年我国实施房改，全国房地产市场得到了迅速的发展。但近年来，房价不断攀升，住房矛盾日益突出，引起了社会的广泛关注，也影响了我国和谐社会的构建。为解决这一关系国计民生的社会问题，改善城市低收入居民的居住条件，解决困难职工的住房问题，促进社会的和谐稳定，党中央、国务院出台了一系列强有力的政策。其中，保障性住房的建设便是一项解决住房矛盾的重要举措。但根据全国保障性住房建设进展情况来看，目前其进度低于预期水平。而资金短缺系保障性住房建设的一大障碍，解决资金问题成为了保证保障性住房建设规模实现的当务之急。故此，将住房公积金的闲置部分用于保障性住房建设，有助于保障性住房建设的推进及落实。
（三）切实保障缴存公积金的职工享受国家政策优惠，促进社会的和谐与稳定
目前，许多城镇中低收入阶层，尤其是困难职工需要住房但普遍买不起住房。他们虽然缴存了住房公积金，但却没有通过个人住房公积金按揭贷款买房享受到相关政策性利率优惠。他们的住房困难问题如果不能得到妥善解决，将可能引发严重的社会稳定问题，影响我国和谐社会的构建。而如前所述，住房公积金支持保障性住房建设这一举措的实施，有利于充分发挥住房公积金的效用，推进保障性住房的建设。在此情况下，加之《意见》中明确规定，在同等条件下，缴存住房公积金的中低收入住房困难职工，可优先购买或租赁保障性住房。该举措一是使得缴存住房公积金的职工可通过保障性住房的分配，切实享受国家政策及福利，解决社会矛盾问题；二是在有效提高住房公积金的使用效率之际，能确保住房公积金的保值增值，进而增强住房公积金制度的吸引力，扩大住房公积金制度覆盖范围，进一步推动住房公积金制度不断完善和创新发展。而这也必将促进社会的和谐与稳定，体现公积金制度取之于民，用之于民的惠民理念。
二、目前住房公积金支持保障性住房建设存在的一些问题
目前住房公积金支持保障性住房建设这一举措已经在全国试点城市实施，但在其运行过程中，也逐渐显露出了以下一些问题：
（一）住房公积金支持保障性住房建设的合法性存在一定的瑕疵
《住房公积金管理条例》规定的住房公积金使用途径仅限于有提取公积金、公积金个人贷款、购买国债和用于廉租住房的补充资金，并未明确住房公积金可用于保障性住房的建设。对此，虽然目前住建部等部门颁布了《项目贷款管理办法》，但该办法的法律效力低于《住房公积金管理条例》，在二者存在一定冲突的情况下，应当以《住房公积金管理条例》为准。故此，笔者认为目前利用住房公积金支持保障性住房建设存在一定的法律瑕疵。
（二）住房公积金用于保障性住房建设的项目借款人较难落实
《项目贷款管理办法》第十二条第二款规定：“经济适用住房和列入保障性住房规划的城市棚户区改造项目安置用房试点项目贷款，借款人是政府非营利性的专门机构或通过招标确定的房地产开发企业。政府投资的公共租赁住房试点项目贷款，借款人是政府非营利性的专门机构。”可见，目前规定的项目借款人主要为政府非营利性的专门机构，并且公共租赁住房试点项目的借款人必须是政府非营利性的专门机构。该规定的初衷，一是为确保贷款资金专款专用；二是为是明确了政府的还款责任，保证贷款本息的安全回收。但目前对政府非营利性专门机构的界定并不清晰，并且相当一部份的城市并没有适宜承担公共租赁住房建设任务的对应机构。此情况导致了由政府非营利性专门机构申请住房公积金项目贷款的情形并不多见。
（三）新增项目的住房公积金贷款审批程序复杂，影响放贷效率
根据《项目贷款管理办法》规定，住房公积金项目贷款年度使用计划需经市住房公积金管理委员会、市政府审批同意后，报请住建部、财政部、人民银行等三部委进行审批。并且，住建部明确要求各试点城市的住房公积金中心不能突破规模放款。在此情况下，由于履行相关项目贷款的程序较为复杂，时间较长，使得在年度计划外但符合项目贷款条件的新增保障性住房项目，不能及时得到住房公积金的贷款，进而影响了保障性住房的建设。
（四）对项目贷款的有效监管具有一定困难
《意见》及《项目贷款管理规定》规定，住房公积金贷款风险由住房公积金管理中心承担。住房公积金管理中心需要加强贷前调查、贷中审查、贷后管理，切实防范贷款风险。此项监管工作同时涉及法律、财务、工程建设、金融等多方面的专业知识，对监管人员的素质及能力提出了较高要求。但由于我国住房公积金制度的建立时间尚且较短，加之目前住房公积金中心的人员编制有限，短期内单凭住房公积金中心的从业人员完成该项工作，存在一定的难度。
三、完善住房公积金支持保障性住房建设的几点建议
虽然目前利用住房公积金支持保障性住房建设在实施过程中存在一些有待完善的问题，但其在充分发挥住房公积金效用、完善住房公积金制度的基础上，推进保障性住房的建设，促进社会的和谐与稳定具有意义重大，是一项利国利民的重要举措。故此，针对前文所提出的一些目前住房公积金支持保障性住房建设存在的问题，笔者提出如下完善建议：
（一）修订《住房公积金管理条例》
合法性是利用住房公积金支持保障性住房建设的基本前提。但经济基础又决定上层建筑。当前我国的社会经济发展、保障性住房建设等决定了需要利用住房公积金支持保障性住房的建设。因此，于2002年修订实施的《住房公积金管理条例》显得具有滞后性。为保证利用住房公积金支持保障性住房建设的合法性，建议尽快修订《住房公积金管理条例》并规定：“住房公积金在留足备付准备金后，可在一定比例内将住房公积金结余资金用于发放保障性住房建设项目贷款。”另外，为保证发放贷款的比例及条件适应社会发展的变化。建议在对《住房公积金管理条例》修订时，同时规定：“可用于放贷的比例、方法及条件，由于住房和城乡建设部、财政部、人民银行、中国银行业监督管理委员会另行规定。”
（二）明确界定政府非营利性的专门机构，适时将其他主体纳入公共租赁住房项借款人范畴
如前所述，对政府非营利性专门机构的界定并不清晰，并且相当一部份的城市并没有适宜承担公共租赁住房建设任务的对应机构。故政府非营利性专门机构申请住房公积金项目贷款的情形并不多见。对此，笔者建议尽快界定非营利性的专门机构，尽可能的在全国范围内统一此借款人的设置，从而推进公共租赁住房建设项目的贷款工作，加快公共租赁住房建设的步伐。另外，应当注意到目前全国公共租赁住房建设的主体已逐渐显出多样化、市场化的特征，一些房地产开发公司也参与了公共租赁房的建设。故此，笔者认为，在足额抵押、封闭资金管理、明确还款资金来源的情况下，对已经投入一定比例建设资金、信誉好、履行能力强的房地产开发公司开放住房公积金支持保障性住房建设的贷款业务。
（三）调整目前项目贷款规模的审批模式，赋予试点城市更大的自
由于现行的项目贷款规模确定的方式系年度审批模式，使得新增保障性住房项目不能得到项目贷款资金及时的资助，在项目资金紧张的情况下，影响了新增保障性住房项目的建设进度。故此，建议改变现行的项目贷款审批模式，“不再由住建部等部委对贷款规模进行年度审批，而是在保证职工提取和贷款需求的前提下，制定贷款额度计算标准、明确试点城市年度项目贷款额度上限，在经当地住房公积金管理委员会、市政府审批通过后即可执行。”
（四）多种方式相结合，加强对项目贷款的监管
关键词：公共机构 新就业职工 保障性住房 公共租赁住房 政策革新 住房公积金 社会发展
一、公租房概念
公租房也称之为公共租赁住房，为解决城镇中低收入家庭住房困难的有效途径。以低于市场价格及承租者承担起的价格供水平低收入住房困难家庭居住，面对的是活动在保障和市场之外隔层作为一种全新的房障体系，我国经济适用房与公租房有着明显区别，适用房限房居民房屋的拥有所有权限，二者相比公租房首要面临是要解决新就业职工住房问题，其对政府全面调控房价稳定有着积极的作用，确保中国低端有保障中端有市场高端有约束的城市住房供应体系的建设速度公租房，也就是我们所谓的公共租赁住房。简而言之就是由政府出资支持，对社会中低收入者出租住房条件下，公租房有社会保障，是一种与商品房相互补充的保障性住房年全国两会期间，国家相关部门正式提出了公共租赁房这一新概念、公共租赁房简称公租房。住房公积金是具有中国特色的政策性住房金融制度，积极探索用住房公积金直接参与公租房建设，有着重要的现实意义。
二、参与公租房投资建设的可行性
借鉴于外地经验与国家予的支持，国务院提出了公共租赁住房相关规定，应该大力引进企业和其他相关机构来参与到公租房建设当中，多方面的得到公租房的供应。住房公积金增值效益在提取贷款风险准备金和管理费用后，都用于公租房建设。近些年，很多地区用住房公积金增值收益投资收购一些公租房区域及一些地方贷款承建大的公共租赁房项目，其实践探索获得了有益的经验也取得了良好的社会效果，得到了国家建设主管部门的支持与认可。
从市场角度来分析，有两面的市场需求，首先会经常面临到刚毕业去外地参加工作的大学生和收入住房困难家庭及政府重点项目安置对象、引进人才等缴存职工中有大量对公租房的市场需求。其次为住房公积金参与公租房建设扩大了公积金的融资渠道，现有的政策条件下，采用以后的预期增值收益来向银行进行融资，达到长期保障缴存职工的权益的目的。同时有成本控制和运营的优势，住房公积金不以盈利的事业单位，住房公积金参与公租房建设，减少了建设成本。住房公积金增值平稳，用其作为公租房建设贷款还款来源，信用度高融资成本低。住房公积金不成立专业机构，用委托代建方式运作和承租职工公积金账户内的资金直接冲扣房租，管理成本大大降低。
三、参与公租房投资建设的运作思路
住房公积金制度通过低利率贷款，为众多家庭解决了基本住房问题。这些房产随着房价的持续上涨实现了不菲的增值，这笔账没记在公积金中心的账面上，却记在广大缴存职工的心头上。随着制度的不断深入和完善，公积金中心需要探索一条自筹资金、自主建设、自求平衡的公租房投资建设的新路，满足不同层次缴存职工不同的住有所居的需求，这是政府需要的德政工程，更是缴存职工需要的民心工程。
规律而有秩序地推进进程，住房公积金投资公租房建设选用的模式为循序渐进/滚动开发等有规律性的方式来操作，落实投资计划式管理。运用具有科学理论依据式测算公租房和租金收入与支出，全方位考虑每个年度可实现的增值收益，做到合理投资来保证公租房的出租率、租金收缴率及投资建设资金稳定。
运营模式要规范化，系统化。申请公租房资格的制度要更规范化，审批制度也要由住房公积金同住房保障部门一同建立，规范系统的租金标准，按年度来实行阶段性调整。住房公积金冲抵而保障了租金的按时到位。租金收入的情况也按照政府管理规定，按程序上交财政相关部门，采用收支两线管理模式。
要以政府为主导，住房公积金所投资的建设的公租房要以政府所规定的为主导，执行政府的相关规定，建设的项目要统一管理与调配，以小见大的系统性全局管理。
从市场运作角度来讲，住房公积金为投资一方，需要在运营、建设、监督等不同环节严格把守，按照市场规则导入竞争机制，依法操作流程，并及时守法的接受相关保障部门的监督与管理。
以上所述可得出，我国住房公积金参与公租房建设，国家给予了大力支持，避免了政策风险。作为投资主体参与直接性降低建设成本、管理成本、融资成本，避免成本风险。选用招投标方式选定合作单位，避免廉政风险。过程中公租房租赁对象由住房保障管理部门统一分配，避免道德风险。住房公积金参与公租房建设，为政府管理提供了便捷，为百姓解除了分忧，其形式是一种可持续探究并有很大发展空间的有效措施。
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（广东技术师范学院，广东 广州 510000）
摘 要：房价高涨背景下，“住房难”已成为我国一个重大的民生问题，发达国家普遍通过实施二元化住房制度较好地解决了老百姓的住房保障难题。本文借鉴二元化住房制度经验，深入分析了我国住房保障存在的突出问题并提出了相应的政策建议。
关键词 ：二元化住房制度；住房保障；公共租赁住房
中图分类号：B031 文献标志码：A 文章编号：1000-8772（2014）34-0183-02
收稿日期：2014-11-20
作者简介：谭禹（1973-），男，汉族，湖南湘阴人，广东技术师范学院副教授，研究方向为住房保障。
近年来随着商品房价格的持续高涨，“住房难”已影响到我国和谐社会的构建与住房体制改革纵深推进。发达国家普遍通过实施二元化住房制度，较为有效地解决了老百姓的住房难题。本文以二元化住房制度为研究框架，对我国住房保障制度存在的突出问题展开分析，为解决中低收入人群住房难题探寻路子。
一、住房的二元属性与二元化住房制度
住房作为可以用来交换的劳动产品，具有竞争性和排他性等商品属性，住房供给要求发挥市场机制作用，以提高资源配置效率。但是住房是人类生存和发展的基本条件，是人们安居乐业的基本前提，居住权是公民的一项基本人权。住房作为价值量大的生活必需品，并不是每个家庭都能完全依靠自身力量解决得了。针对住房困难的中低收入家庭，政府必须履行住
房保障职责。因此尽管保障性住房并不具备经典公共产品定义所要求的非排他性与非竞争性中的任何一个特征，但却是具有正外部性的产品，这类具有“私人特征”的产品被视为“权益-伦理型”公共产品，必须由政府提供（冯俏彬，贾康，2010）。联合国《住房人权宣言》指出：“为本国居民提供一套合适的与当时经济发展水平相适应的住房，是每个国家政府必须承担的义务”。从这个角度分析，住房又具有准公共产品属性。
针对住房的二元属性，发达国家在住房市场普遍通过实施二元化住房制度，以解决老百姓住房问题。一部分为商品性住房，发挥市场机制资源配置作用，主要满足高收入群体需求，价格由市场供求关系决定；另一部分为公共住房，即由政府直接提供或帮助实现的主要用于满足中低收入家庭的住房，价格由中低收入者的支付能力决定[1]。
二元化住房模式中，房地产开发商在商品房市场发挥主导作用，而公共住房却由政府主导提供。公共产品供给理论表明，政府为主导提供公共产品并不意味着由政府直接生产，政府可以通过提供融资、土地、税收等支持，鼓励非营利机构提供住房公共产品[2]。从发达国家的实践看，非营利机构在公共住房供给体系中扮演了极为重要的角色。由于非营利机构代替了房地产作为供房角色，使得开发商的超额利润得以节省，再加上地价与税收优惠，公共住房成为普通民众的可支付住房。例如，新加坡实施“居者有其屋”政策，公共住房价格不与商品房市场价格挂钩，而是由居民的可支付能力决定，先把老百姓能承受的价格算出来，比如普通家庭4-6年的收入是多少，如果平均是25万，那么房价就定在25万，从25万里扣除成本、建筑商一定比例的利润后，剩下的就是土地价格。建筑商拿正常利润，政府卖地不要暴利，如此，老百姓就能实现“住有所居”了[3]。
在城市化进程的不同阶段，二元化住房政策的重心会出现动态调整，即由供给方管理政策向需求方管理政策的转变。城市化加速时期，城市人口剧增、住房供求矛盾突出，主要突出供给政策，增加公共住房建设供应。城市化进程趋于稳定后，住房供求矛盾得以缓解，商品房价格趋于理性情形下，一些发达国家和地区的政府会逐渐降低公共住房在每年住房供给中所占比重。这时，住房保障政策主要突出需求方政策，即主要采取需求方补贴或税收、信贷等优惠政策鼓励居民向市场购、租住房。例如，近年来随着日本城市化人口规模和住房供求关系的相对稳定，政府及住宅公团、住房金融公库在住房供应中的作用趋向弱化[4]。亚洲金融风暴后，香港经济环境和住房市场需求发生巨大变化，楼价大幅下跌，2002年特区政府对住房政策重新定位，政府退出作为发展商角色，大幅减少公营房屋在整体房地产市场中作占比例[5]。
二、过度市场化与二元化住房制度缺失
二元化住房制度表明，在城市化进程加速，房价高企背下，政府应当在保障性住房建设供给中发挥主导作用，而非依靠市场作为主渠道来化解中低收入者的住房难题。但是我国住房体制改革从实物分配、福利化分配向货币化、市场化转型，深受“新自由主义”思潮影响，即以亚当·斯密提出的“有限政府”为前提，将诸多公共服务定义为私人产品，让渡给市场来提供，使得政府曾经主导提供的公共服务职能范围不断缩小（李进涛，2009）。由于我国住房政策过分强调市场化（或商品化），商品住房制度占绝对主体地位，公共住房供给缺失现象突出，二元化住房制度发展迟缓，使得保障性住房建设缺乏制度保障。
1998年我国住房体制改革确立了市场化的改革方向。1998年7月，国务院发布了《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》。提出了“三类人、三类房政策”。《通知》体现了我国住房体制改革带有显著的二元化住房制度特征，即高收入者由商品房市场解决住房问题，中低收入者由政府主导的公共住房体系—经济适用房、廉租房提供保障。2003年我国住房体制改革发生了重大调整，住房体制改革出现了过度市场化取向，最明显的特征就是公共住房的供应显著下降。2003年国务院《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》（国发[2003]18号）规定，“调整住房供应结构，逐步实现多数家庭购买和承租普通商品住房。”这样大多数家庭被推向了商品房市场。在过度市场化背景下，出现了住房价格飙升与老百姓住房难并存的局面。尽管中央政府随后采取措施干预住房市场，如2005 年“国八条”、2006年“国六条”、2008 年“新国六条”、2010 年的“国五条”等，力图修正住房政策异变所带来的负面效应，但其效果依然不佳。过度市场化导致的经济增长导向，违背了住房制度改革的初衷，使住房政策的公共性与社会性缺失，即使是面对中低收入家庭的住房保障政策，也被异变成政府的救济政策[6]。
二元化住房实践经验表明，商品房制度与公共住房制度的有效互动是解决住房市场问题的关键。而当前我国住房市场却出现过度商品化倾向，商品房制度占绝对主体地位，住房政策的重点是需求管理，即如何提高职工的住房支付能力建设，包括住房货币补贴、推动购房按揭等。任何一项改革都应该注意供需双方管理并重，惟此才能达到平衡，尤其是人口城市化加速时期，过于强调需求管理，忽视住房领域的供给管理，便会带来严重的社会问题[7]。
三、基于二元化住房制度的住房保障政策取向
1、重视供给管理政策，大力发展公共租赁住房
根据城市化进程的不同阶段，发达国家公共住房政策的重心大多经历了从供给方管理到需求方管理的转变。我国当前处于城市化加速时期，一线城市与二、三城市之间也面临着不同的住房供求状况，我国应该结合自身实际科学地制定住房政策，对当前我国一些住房供求矛盾突出、房价高涨的一线城市，应重点借鉴发达国家处于城市化加速时期的住房政策、突出供给管理，加大公共住房供应数量。由于公租房是与较低的支付能力者相地应的住房消费模式，针对当前我国租赁性公共住房供给不足的状况，需要加大这类住房的供应力度。而对于住房供求关系矛盾并不突出、价格较为适中的中小城市，却可以突出以需求方管理政策为重点，通过发放货币补贴等形式提高中低收入者的支付能力，向市场购、租房产。
2、重视培养多元供给主体，大力发展住房合作社
二元化住房制度表明，中低收入人群受制于市场支付能力，难以通过商品房市场解决住房为题，这类人群应列入公共住房供应体系。在我国住房市场房价一路上扬的背景下，许多中等收入者也失去了从市场购房的能力，而享有适当的住房是公民的一项基本人权。从理论上来说，难以通过市场解决住房问题的人群，都应该进入公共住房框架。有学者认为，若将大量中等和中偏下收入人群列入住房保障，政府财力难以承担，这个看法不太全面。由于公共住房体系中存在多种不同的建房模式，除了低收入者需要政府财力直接支持外，对有一定支付能力的中等收入者而言，最迫切需要的是获得政府的政策支持。以合作建房为例，由于非营利机构——住宅合作社代替开发商角色，使商品房价值链上的营销成本与开发商超额利润得以节省，使住房只有建设造价而没有市场价格。如果政府还能在地价、税费等方面提供优惠，合作建房的成本将不到商品房价格的一半，基本符合中低收入者支付能力。以日本为例，上世纪60年代日本经济进入快速复兴与高速发展的阶段，城市人口迅速增长，住房供求矛盾突出，日本勤劳者住房协会——住宅合作社作为市场与政府之外的第三方资源配置力量，在没有增加国家财政负担情形下，通过互助合作的形式，有效解决了城市化进程中大批工薪者的住房问题。合作建房作为一种有效解决中低收入者住房供应的模式已在世界范围广泛发展，目前全世界已有80多个国家建立了10万多个合作建房组织。在高房价与城市化加速背景下，我国要尽快通过立法，明确住宅合作社的法理地位，使其在公共住房供给体系中扮演重要的供房角色。
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面对新的形势和任务，过去的一年里。进一步解放思想，开拓进取，真抓实干，较好地完成了年初确定的目标任务，新起点上实现了较快的发展。
（一）住房保证体系建设有了新的进展。建立健全住房保证体系。对构建和谐社会具有重要意义。几年来，这方面做了大量富有效果的工作。年内，住房保证体系建设又有了新的进展。一是进一步深化了廉租住房制度。会同有关部门开展了调整廉租住房保证范围和保障标准的调研，完成了市廉租住房管理方法》修改任务。加强了廉租住房补贴工作的动态管理，及时查处了个别弄虚作假、骗取补贴的现象，维护了政策的严肃性。针对工作中存在问题，制定了市廉租住房工作若干问题的处置意见》保证了工作的顺利进行。同时，指导督促各县（市）建立了廉租住房制度。年内市区受理廉租住房申请1466户，发放补贴363.32万元；租住公房租金核减335户，核减金额3.9万元。全市保证对象人均住房使用面积提高了10.6平方米。目前全市受助家庭累计已达4322户，发放补贴767万元，租住公房租金核减148万元。对此，国务院联合检查组和建设部领导给予了充分肯定。二是加大了经济适用房建设管理力度。年内超额完成了省里下达的建设计划。同时积极做好新项目的选址工作，完成了占地300亩、规划面积25万平方米的文庄片区前期立项手续。完成了市经济适用住房管理方法》修改任务，开展了经济适用房建设、货币化补贴、集资建房等多种模式的调研，为完善经济适用住房制度打下了基础。是严格执行国家、省、市关于集资建房的有关规定，加强了对企业集资建房的指导，审批集资建房企业20个，审批建筑面积84.69万平方米，解决了10800余户困难企业职工的住房问题。局先后两次在全省房地产工作会议上介绍了住房保证体系建设经验。
（二）房地产交易与权属登记管理进一步规范。认真贯彻落实国家宏观调控政策。促进了全市房地产市场的继续稳定健康发展。一是积极推进房地产市场信息系统建设，制定了建设方案，落实了局部建设资金，依靠自身的技术力量，完成了新建商品房网上联机备案系统的开发。加强了登记中心和各区局办公自动化建设，实现了市区内房地产交易与权属登记的网上审核及资料传递，明显提高了工作效率。加强了房屋档案数字化建设，登记中心年内完成档案扫描5万余卷，录入历史档案信息4万余条。二是胜利举办了省住博会“二手房交易大集”被评为“最具人气展区”协调铁路局制定房改房上市交易管理方法，促进了二手房市场的发展。是配合“双清”工作的开展，积极稳妥地解决了局部拆迁安排房源和一些划拨土地住房因历史遗留问题临时不能登记发证问题。开展了房地产经纪市场专项整顿，配合有关部门对868个房地产经纪机构进行了拉网式检查，净化了市场环境。同时推广了中介行业自律公约，进一步规范了房产中介服务行为。年内审核房地产评估机构资质29家，对215家房地产经纪机构进行了备案。修改完善了房产测绘有关规定，建起了测绘鉴定专家库，优选了测绘鉴定机构，为解决测绘面积纠纷提供了有力保证。五是制定印发了关于进一步加强房地产交易与权属登记管理的通知》有效遏制了初审单位利用行政职能强行服务、搭车收费问题，进一步拓宽了社会监督渠道，完善了投诉查处工作机制，客户满意率达到94%六是强化了便民服务措施，进一步简化了房产交易登记受理的顺序，改进了申请表”填写方式；对确有困难的群众开通了绿色通道”实行上门受理和发证；交易大厅改善了服务设施，增加了服务功能，实行了双休日”正常上班制度，受到社会好评。七是积极开展了置业担保业务，方便群众办事、防范金融风险、促进住房消费等方面起到积极作用。年内市区共料理房产登记发证90624件，发证面积2849.9万平方米；料理房产交易64562件，交易面积1028.9万平方米，交易金额379.93亿元。其中料理转让37262件，转让面积561.9万平方米，转让金额128.09亿元。房地产交易量和登记发证量较去年有了一定水平的增长。
（三）物业管理工作得到较快发展。继续贯彻落实国务院《物业管理条例》和建设部的有关规定。大力加强了物业管理工作。一是加大了建章立制工作力度，拟定了市物业管理招标和业主大会议事的具体方法，完成了送审工作。二是组织开展了物业管理行业专项整顿活动，并在各小区和新闻媒体公开了市、区两级房管部门的投诉受理电话，形成了业主监督、社会监督和行政监督相结合的长效机制。年内受理业主有效投诉137起，处结135起，处结率98.1%其中有23家企业被注销物业管理资质，7家企业被责令限期整改。是积极抓好业主大会、业主委员会的组建工作，强化了对业主委员会日常活动的指导监督，年内有27个小区成立了业主大会，协调处置了8个小区物业管理纠纷，维护了小区稳定。加大商品住宅维修基金归集力度，与有关部门联合开展了收缴情况检查，年内共归集商品住宅维修基金2.02亿元，累计归集额已达3.42亿元。五是结合创建文明乡村活动，对35个物业管理项目进行了考评验收，有26个项目被评为市优，10个项目被评为省优，3个项目通过了国家级示范项目初检。六是积极抓好房屋维修和防汛工作，向直管公房承租户发放“维修便民服务卡”2.5万份，完善了报修、回访、监督制度，全年完成房屋维修工程量13.8万平方米，工作量1500万元，分别完成年计划的102%103%落实了房屋防汛措施，确保了汛期房屋平安。七是积极引进省内外知名企业进入我市物业管理市场，推动了物业管理工作快速发展。目前全市物业管理企业已达330家，从业人员19500余人；全市物业管理总面积4300万平方米，其中住宅面积3380万平方米，覆盖率达60%新建住宅小区物业管理覆盖率达到100%
（四）积极采取措施，住房制度改革取得了较好成绩。针对房改工作呈现的新情况新问题。推动房改工作健康发展。一是结合旧城改造和企业改革改制，充分调查论证的基础上，制定了扩大出售住房范围的相关规定，使被拆迁居民和改制企业职工享受到房改政策优惠。二是指导20余家企业以不同方式实现了住房货币化分配，推进了企业房改工作的深入发展。是准备召开了市公积金管委会两次全体会议，完成了会议决定事项的督办工作，促进了住房公积金的归集、使用和管理。归集住房公积金27.98亿元，发放公积金个人贷款11.46亿元，同比分别增长5.1%21%参与了全市清房工作，对行政机关单位违规购房建房分房的情况进行了调查统计，拟定了处置意见，维护了房改政策的严肃性。五是扎实做好房改售房审核工作，全年完成资料审核6677户，44.07万平方米；审核归集维修基金7215户，3509.18万元。审批使用房改售房资金3693.92万元。为单批方案单位审核售房资料1655户。
（五）房政管理进一步加强。大力推进依法行政。完成了市乡村房地产抵押管理方法》市物业管理方法》送审和调研工作，参与了7项省市地方性法规、规章的修改、会签工作。二是进一步加强房管分中心建设，全面审核清理了行政审批事项、行政执法依据和行政执法主体，规范了执法行为。落实了各项制度，严肃了工作纪律，加大了服务措施，强化了监督检查，确保了分中心工作高效规范运行。是加强了直管公房产权管理，建立了电子档案，严格了直管公房接撤管审批备案手续，确保了国有资产保值增值。全年接管92处，4.8万平方米；撤管104处，5万平方米。采取有力措施规范直管公房使用权置换收费行为，印发了关于规范直管公房置换收费的紧急通知》组织了自查自纠，对群众举报的问题进行了严肃督查，及时制止了乱收费现象。五是加大了房产遗留问题解决的力度，受理复查35件，办结32件；参与行政诉讼71起，民事诉讼69起，行政复议7起；协调解决房产租赁纠纷20件，协助执行查（解）封房产3390件。
（六）住房状况调查工作取得了阶段性效果。依照国务院和省政府的统一部署。制定了关于开展城区住房状况调查工作的实施方案》召开了全市动员大会，层层进行了深入发动。二是运用多种宣传手段，组织广泛宣传活动，使这项工作深入人心，得到广大居民的支持和配合。是选调了6842名调查员，经过严格培训，试点的基础上完成了对72万个居民家庭入户调查任务。组织开发了统计分析系统，采用先进的光电技术，完成了调查资料的录入任务。数据整理和分析工作正在进行。通过这次住房调查，将为我市制定住房建设规划、合理调整住房供应结构、规范房地产市场秩序提供真实、可靠的基础资料。
（七）圆满完成了市政府安排的专项工作任务。一是组织实施了市区主要干道两侧楼房“平改坡”工作。积极协调产权单位筹集改造资金。改造楼房55幢，超额完成了年度计划，受到社会好评和市领导的褒扬。二是认真抓好居民小区综合整治，年内完成投资5100万元，整治小区57个，明显改善了市民居住环境。同时积极创新工作思路，拟定了市房屋整治工程实施意见》及相关配套政策，为今后工作的开展奠定了基础。是直管公房大面积减少、房管系统经营十分困难的情况下，积极支持企业的改革改制，推进直管公房产权划转工作，与40家企业签订了直管公房产权划转协议》划转房产6.14万平方米。同时协调有关部门完善建设手续，为改制企业补办各类房产确权登记78.16万平方米。局被评为全市支持企业改革改制先进单位。认真做好行政事业单位资产管理制度改革服务工作，完成房屋测绘79.6万平方米，房屋平安鉴定58.9万平方米。料理房产补证544件，31.47万平方米；房产划转154件，26.7万平方米；料理房屋抵押113件，22.76万平方米，得到市资产管理改革领导小组的充分肯定。
（八）生产经营平稳发展。面对新一轮宏观调控和激烈的市场竞争。大力抓好生产经营，取得了较好成绩。济发集团在房地产开发项目投资大、信贷门槛高、资金极度紧张的情况下，党委一班人带领广大职工积极化解危机，度过难关，较好地完成了开发任务。年内新开工7.75万平方米，竣工9.33万平方米，销售2.92万平方米。全年实现总收入1.42亿元。被评为“省房地产开发综合实力50强企业”济发物业年内新接物管项目14个，40万平方米，物管总面积达到160余万平方米，被评为“省优秀物业管理企业”跻身全国物业管理协会常务理事行列。房建集团在原主要负责人发生违法违纪问题、给单位造成严重负面影响的情况下，集团党委认真总结经验教训，大力抓好自身建设的同时，加强思想政治工作，完善各项管理制度，稳定职工队伍，消除不良影响，重塑单位形象，促进了生产经营平稳发展。世纪佳园项目工程质量全部达到优良规范，并注重营销战略的研究，收到房价提高后持续热销的效果。年内新开工4.96万平方米，竣工7.6万平方米，销售5.9万平方米，实现总收入2亿元。同时，经过多方面的努力，东风钢窗厂有关职工方面的问题得到完全解决，为单位今后的改革奠定了良好基础。设计院在新的起点上，乘势而上，占领主业市场的同时，不时拓宽经营思路，大力推进多种经营，房屋基础测绘取得了工程丈量”和“土地勘察”两项资质，并迈出了走出本地”进入市场”第一步，为单位的继续发展拓宽了空间。年内完成房产测绘783.1万平方米，房屋平安鉴定92.5万平方米，全年营业收入1100万元，同比增长22.2%被评为“省建设系统诚信测绘先进单位”拆迁办面对拆迁市场竞争中的诸多不利因素，变压力为动力，积极承揽拆迁工程，做了大量艰苦细致的工作，实现了当年收支平衡。特别是倍受省市领导关注的广智院拆迁工程，克服重重困难，动迁工作取得了新进展，受到领导机关的褒扬。开发服务中心努力克服人员少、任务重、工作面分散的矛盾，生产经营、历史遗留问题处置取得了较好成绩。年内完成合作开发项目预售房屋7.6万平方米，售房收入1.23亿元；收回安居工程欠款1100万元。
制定重特大事故应急预案，平安生产常抓不懈。年初召开了全局平安生产会议。与局属单位签订了平安生产责任状，并组织了经常性的平安检查。各单位严格落实了平安生产责任制，全年未发生平安事故。
（九）优化发展环境民主评议工作收到较好的效果。局对优化发展环境民主评议工作高度重视。组织各方面的力量广泛参与，形成强有力的工作阵容。全系统层层发动，组织了房管工作宣传月”自查自纠”开门整改”等一系列活动。全系统在各类新闻媒体集中刊发房管工作报道，编发《房管信息》民主评议专刊，各办公楼前和窗口单位悬挂宣传横幅，制作宣传牌（栏）形成了浓厚的工作氛围。设立征求意见箱60多个，召开各类座谈会53次，走访各级机关、企事业单位500多家，走访居民群众2236户（次）发放《市房管工作征求意见表》5000份。对征求到176条意见和建议及自查出的221条问题，进行了认真梳理、分类，及时反馈给各有关单位限期整改。局制定了11个方面的整改措施，并以红头文件印发；全系统共制定整改措施达200余条，形成了长效工作机制。配合民主评议工作的开展，组织了广场咨询、楼院整治、房管工作进社区等活动，给群众、企业办了大量实事好事，为优化我市发展环境做出了积极贡献。
（十）工作调研和理论研究效果显着。把加强调研作为增强创新意识、提高创新能力的重要措施。围绕房管工作中的热点难点问题，年内撰写调研演讲36篇。同时我局许多同志结合本职工作积极开展理论研讨活动，全局有12篇思想政治工作理论研究文章在全国、省、市刊物上发表，15篇论文获奖，4篇党建论文在市直机关优秀党建论文评选中获奖，2个单位被评为省市优秀政研会。局各级工会干部撰写的22篇论文，均被选入《省建设系统工会理论集萃》占全书篇数的26.8%局的房地产行业文化建设研究”课题，全国建设系统思想政治工作会议和省企业思想政治工作会议上分别被评为优秀效果一等奖和“企业文化建设创新效果奖”
（十一）党的建设和干部职工队伍建设坚持了好形势。一是全局深入开展了科学发展观、构建和谐社会等专题学习教育。举办各类培训班35期，培训2600余人次，促进了干部职工政治、业务素质的提高。局被评为全市理论教育工作先进单位。设计院荣获了市“五?一”劳动奖状。全局有3人荣获了市“五?一”劳动奖章。二是组织开展了学习贯彻“五个一”专题教育活动，狠抓了党员先进性教育长效机制的落实，大力加强了基层党组织和党员队伍建设。济发集团党支部被评为全市“先进基层党组织”局机关党总支被评为市直机关“先进机关党组织”是大力抓好领导班子和干部队伍建设，各单位普遍建立健全了党委（支部）议事规则和行政领导办公会议事规则，严格落实了党员领导干部民主生活会制度。坚持不懈地抓好党风廉政建设和反腐败工作，以治理商业贿赂为重点，加强了针对性教育，开展了自查自纠，修订完善了管理规定和各类规范要求，深化了政务公开、事务公开，建立健全了内部自律机制，确保了全局反腐倡廉工作的健康发展。市公房管修处被评为“省厂务公开工作先进单位”
（十二）精神文明建设和思想政治工作效果明显。始终重视加强思想政治工作。局机关被评为市级文明机关，局属各单位和服务窗口绝大多数保持了省、市文明单位、文明窗口的荣誉，市公房管修处被授予全省建设系统行风建设示范单位。企业文化建设向纵深发展，出现了内容不时丰富、层次不时提高、形式不时创新、作用和效果更加突出的发展趋势。设计院企业文化塑造工程正式启动，济发集团组织了危机管理”立体人生”论坛，登记中心提出了责任、荣誉、团队”理念，均有力促进了单位的发展。举办了全局“颂歌献给党”和全系统“迎国庆”文艺演出，局机关和各单位组织了丰富多彩的文体活动，进一步增强了团队的凝聚力和向心力。局机关在全市机关广播体操竞赛中荣获一等奖。加强了信息宣传工作，局被评为全市宣传工作先进集体和政府系统电子政务信息先进单位。积极开展了各类“献爱心”活动，全局向社会集中捐款2次，6.52万元；走访救助困难职工40户，发放慰问品、慰问金3.5万元。基层工会筹集互助互济资金10万元，救助大病职工42人。
关键词：住房公积金，利益失衡
国家建立住房公积金制度就是要改变旧体制带来的不公现象。但现行的住房公积金制度也在缴存额度上有差距较大的情况。住房公积金建立就是要更好解决和改善职工的住房问题，是一种凭借政府指令建立的强制性储蓄，它排斥了不同储户的收入水平、消费偏好、投资欲望和自主决策，排斥了利率在资金融通中的作用和市场经济等价交换的原则。免费论文参考网。我国职工收入水平和住房需求状况差距较大，住房公积金存款人和贷款人往往不能很好地匹配。很多存款人可能一直都不会提出贷款申请，这些常常是中低收入家庭，并非福利住房的享有者，是真正需要解决和改善住房条件的家庭；将住房公积金个人贷款用足的人，却往往是社会中的高收入者，甚至有的人使用住房公积金贷款购房是用于投资收益。对这样的失衡现象我们应该分析其成因，采取相应措施。
1.影响住房公积金制度利益失衡的原因
1.1管理体制不健全
住房公积金管理委员会由当地政府、建设、财政、人民银行等有关部门负责人以及有关专家、工会代表、职工代表和单位代表组成，负责对住房公积金管理的重大事项作出决策。这种决策机制虽然体现了一定的民主性，但不具备承担因决策产生的责任和风险的能力。相反，作为决策执行者的住房公积金管理中心不享有决策的权利，却要承担决策产生的风险责任。这种制度设计显然违背了民法的权利与义务（责任）对等原则，实践中容易导致作为决策者的住房公积金管理委员会滥用决策权利或虚置决策权利，不能真正发挥预期的决策作用，作为执行者的住房公积金管理中心承担了不应该由其承担的责任。同时，把住房公积金管理中心定性为事业单位。按照事业单位的财务管理和会计核算办法，住房公积金运营发生的成本不能在业务支付中体现，却只能从中心的管理费用中支出，造成运营成本不实、管理费用虚高。住房公积金管理体制的这种缺憾，必然导致住房公积金向纵深方向发展，从而导致利益失衡。
1.2监管不到位
尽管住房公积金制度还有财政、审计、人民银行和银监会（局）等部门参与监督，但这些外部监督大多流于形式。大多数城市的住房公积金管理中心没有设立专门的监管部门，也没有完备的业务管理制度。内部监管的缺失无疑会给个别工作人员违规操作、谋取私利提供可乘之机。近几年，各地有关住房公积金贪污受贿、失职渎职、违规决策案件屡屡发生，给住房公积金制度的发展造成了恶劣影响，同时也给住房公积金的管理敲响了警钟。
1.3法制不健全
目前规范住房公积金管理的法规，除国务院《住房公积金管理条例》（下称《条例》）外，主要是建设部、财政部、人民银行、国家税务总局等部门发布的一些规范性文件。这些规范性文件虽然没有《条例》的法律效力高，但实践中却对各地住房公积金管理有着政令不统一的强制性要求。因此，这些规范性文件不免具有应急性、片面性、不稳定性等特征，不同部门或不同时期出台的规范性文件常常相互矛盾或发生冲突。
2.住房公积金制度利益失衡采取的措施
2.1加大制度宣传，加强执法力度。
(1)可采用多种形式进行宣传，如:报纸、简报、信息、上门宣传、召开座谈会和专题活动等，真正使这项利民惠民政策家喻户晓、深入人心，同时还应加强服务意识，变坐等上门为主动上门，变被动服务为主动服务，宣传要在广度和深度上下功夫，赢得各单位广大职工的理解和支持，自觉遵守和维护住房公积金政策，正确行使自己的权利。
(2)住房公积金制度就是要实现人的平等权，在发展的过程中要兼顾效益与公平的原则，使住房公积金充满活力。住房公积金管理中心应与各级工商、税务、银行等部门协调配合并取得他们的支持，积极推进私营企业和改制企业的住房公积金缴交工作。免费论文参考网。
(3)建议国家也应加快住房公积金立法工作，把《条例》修改并提升为“住房公积金法”，通过法律手段强化归集、管理,形成全社会强制保障住房公积金，切实维护职工的住房公积金权益，努力实践他们的住房保障，让更多的职工纳入到住房公积金体系中来，实现平等享受住房政策的权利只有进一步提高住房公积金缴交的覆盖面，才能保持住房公积金归集人数的正增长，促进住房公积金事业的发展。免费论文参考网。
2.2严格控制缴存额度、促进住房公积金事业发展
要树立科学发展观，搞好平衡，坚持经济与社会协调发展，坚持首先富裕与同富裕相协调，对那些还没有实行住房公积金的地区、单位、个人严格按照《条例》,强制执行。对于机关事业单位和效益较好的企业，不能一味地提高住房公积金的缴存比例或缴存基数，要确定一个相对合理、可行的比例，并定期进行调整，根据各市规定的工资缴存比例严格控制机关事业单位的缴存上线，规范缴交住房公积金工资基数构成。对效益好的企业规定缴存统一封顶额度，与税务部门联手协作，对多缴部分按照税后利润补税，并交纳利息税，对缴存住房公积金超过一定数额的个人增收个人所得税，进行调节，一方面避免应缴税源的流失，另一方面从机制上调整住房公积金不公平的收入分配。
2.3合理控制个人贷款总额、让职工享受优惠政策
住房公积金贷款应该以个人缴交住房公积金余额配比贷款。上海市住房公积金贷款总额不得高于按照借款人住房公积金账户余额的15倍，且不得高于房屋总价的70%确定贷款限额，防止少存也能多贷的现象，超贷部分按商业贷款利息计算，利用住房公积金和商业组合贷款形式，并严格控制个人贷款的次数。采取鼓励购买经济适用房、单位集资建房的中低收入家庭以及首次使用贷款真正用来解决和改善住房条件的职工优先使用，对缴交规范的单位提供优质的服务等措施，建立公平的贷款机制，从制度上克服住房公积金“劫贫济富”的缺失公平现象，使住房公积金真正能为“改善人居环境，造福万户千家”服务。
2.4提高资金使用率、促住房公积金事业发展
住房公积金管理中心应依据市场经济规律的要求执行国家经济政策，以提高经济效益，积极稳妥的探索，创新住房公积金运作使用机制，寻求使其保值增值的途径和方式。一是坚持扩大个人住房公积金贷款为第一使用投向，适当扩大住房公积金贷款品种范围，如可扩大至住房装饰、装修,还可全面推行个人住房转按揭贷款等贷款品种；二是增加使用住房公积金购买国债的规模；三是适当扩大购买债券品种范围，如:中国铁路债券、中国石化债券、三峡工程债券等；在保证住房公积金的安全情况下，体现在既要保障职工的合法权益，又要提高住房公积金资金的使用率，减少资金沉淀，增强保值增值的能力，使保值增值最大化，促进公积金事业的全面发展。
3.结语
总之，要使住房公积金制度利益平衡必须加强住房公积金制度建设，强化监督机制，防范管理风险必须加大宣传、普及相关知识，使公众树立起住房公积金是“公众的钱”的概念，通过各地区、各部门联网，实现职工随时可进行个人账户查询，达到资源共享，同时起到对单位、住房公积金管理中心进行监管作用，保障职工缴存住房公积金的安全。
【参考文献】
[1]国务院住房制度改革领导小组办公室.城镇住房制度改革[M].北京:改革出版社, 1994:74.
[2]建设部住房制度改革办公室,国务院法制办农林资源环保司.住房公积金管理条例释义[M].北京:中国物价出版社, 1999.
关键词：住房支付能力；收入水平；剩余收入法
中图分类号：F290 文献标志码：A 文章编号：1673-291X（2013）10-0164-03
一、剩余收入法方法论构架
1.住房支付能力条件。本文对住房支付能力定义为家庭在满足基本生活需要后，可以承受某一标准的住房支出的能力，用剩余收入度量。
定义1：家庭具有住房支付能力是指剩余收入不小于某一标准住房支出。
2.住房支付能力计算。（1）收入。本文采用城镇家庭可支配收入，即居民家庭可以用来自由支配的收入。（2）住房支出。家庭拥有或使用住房所产生的货币性支出，分为自有住房支出和承租住房支出。自有住房支出分为每年需还贷的住房支出和已还清贷款的住房支出两类。（3）剩余收入。剩余收入=可支配收入-基本非住房支出。（4）住房支付能力。分为两种情况：首付款支付能力，还款（或租金）支付能力。首付款支付能力指家庭为了满足首付款要求，剩余收入储蓄最少年限，本文假设小于10年是可支付的。家庭具有首付款支付能力是指剩余购房收入满足首付款储蓄时间不大于10年。家庭具有还款（或租金）支付能力是指还款（或租金）不大于剩余购房（承租）收入。
二、非住房消费标准的确定
根据2010年中国统计年鉴可计算2009年城市不同收入家庭平均可支配收入与非住房消费（见表1、表2）。根据统计年鉴2009年新房销售普通商品房均价8 301元/m2、经济适用房均价3 402元/m2。本文分别讨论两种情况非住房消费标准（NH**）下的城市家庭住房支付能力。一是以最低收入家庭非住房消费22 689.43元为标准；二是以低收入以下家庭非住房消费为标准，即非住房消费等于（22 689.43+28 201.21）/2=25 445.32 （元）。
三、剩余购房（承租）收入计算
统计年鉴中与住房有关消费项目为居住支出和住房支出，没有具体的水、电、气、燃料费，装饰装修款，修理维护费和管理费等费用明细。但由居住支出减住房支出可得到水、电、气、燃料费，因此本实例计算不考虑装饰装修款，修理维护费和管理费。不同收入家庭剩余购房（承租）收入（见下页表3）。
四、住房支付能力分析
住房面积分别按别墅200平方米，普通商品房100平方米、80平方米，经济适用房100平方米、80平方米、60平方米计算不同收入家庭住房支付能力，首付30%。计算结果（见表4）。
表4中可以直观地看出，五年还款期下，在现行居民可支配收入和房价条件下，不管是经济适用房还是普通商品房，不管是采用公积金贷款还是个人房贷，100m2以上住房都鲜有人能够支付得起，只有小户型的经济适用房，也只有居民中的高收入者以及最高收入者可以有能力支付。而二十年还款期下，能够支付住房的居民比例显著增加，但是低收入者以及最低收入者仍然没有能力支付住房。并且，普通商品房的支付能力要远低于经济适用房。由此可见，在2009年，青岛市普通居民的住房支付能力面临严峻的考验。
五、购房首付款最少存款年限
表5为30%首付最少存款时间。其储蓄资金来源于可支配收入中扣除最低非住房消费及统计年鉴中的居住支出后的节余，存款利率忽略不计。从表中也可以看出，中等及其以下收入者对经济适用房的支付能力明显高于对普通商品房的支付能力。普通居民对于商品房的支付能力是非常有限的。
六、无能力购房家庭的住房保障
由前面分析可知，最低收入以下家庭无能力购房。表现在两个方面：一是无能力支付每年购房贷款还款；二是购房首付款储蓄时间过长。以NH**为界线，无能力购房家庭可分为两类：每一类是可支配收入小于NH**的家庭，这类家庭是政府收入扶持的对象；第二类是可支配收入大于NH**的家庭，这类家庭可通过住房补贴保障其住房，住房补贴包括实物补贴和货币补贴。租金收取及货币补贴的发放额度必须根据其收入不同而变化，惟其如此方可避免（下转180页）（上接165页）居住贫困或住房诱致性贫困。
