时间：2022-10-03 13:18:10
住房抵押贷款是指借款人以所购住房和其他具有所有权的财产作为抵押或质押，或由第三人为其贷款提供保证并承担连带责任的贷款。它是由住房买卖合同、住房按揭协议、住房按揭贷款合同连接起来的三角关系。住房抵押贷款的风险主要有以下几种：
1.1违约风险
违约风险包括被迫违约和理性违约。被迫违约是指借款人的被动行为，支付能力理论认为导致被迫违约是因为支付能力不足。这说明借款人有还款的意愿，但无还款的能力。理性违约是指借款人主动违约，权益理论认为在完善的资本市场上借款人可仅通过比较其住房有的权益与抵押贷款债务的大小，作出违约与否的决策。当房地产市场价格上升时，借款人可以转让房屋还清贷款，收回成本并能挣取一定的利润；当房地产市场价格下降时，借款人为了转嫁损失，即使他有偿还能力，他也主动违约拒绝还款。
1.2流动性风险
流动性风险是指资金短存长贷难于变现的风险，流动性是银行保证资产质量的一条重要原则。现如今流动性风险体现在两个方面，一是目前我国的住房贷款主要来源于公积金和储蓄存款，银行吸纳的储蓄存款属于短期存款，一般只有三五年，而住房抵押贷款却属于长期贷款。这种短存长贷的行为使银行的流动性非常低，继而带来流动性风险。二是银行持有的资产债权不易变现，极易导致流动性风险。造成银行可能丧失在金融市场更有利的投资机会，增加机会成本带来的损失。
1.3经济周期风险
经济周期风险是指在国民经济整体水平周而复始的波动过程中产生的风险，相比其他产业，房地产业对于经济周期具有更高的敏感性。经济扩张时，居民收入水平提高，市场对房地产的需求量增大，房屋的变现不成问题，银行与个人都对未来充满乐观的预期，银行发放的住房抵押贷款数量也急剧增加。经济萧条时，失业率上升，居民的收入急剧下降，大量贷款无力偿还，即使已将房屋抵押给银行，也因为房地产业的疲软无法变现。这时抵押风险转变为银行的不良债权和损失，银行则面临大量的“呆坏账”，极易导致银行的信用危机甚至破产。
1.4利率风险
利率风险是指利率水平的变动给银行资产价值带来的风险，它是由其业务短存长贷的资本结构所决定的，利率的波动无论是涨还是跌对银行都会带来损失。如果利率上涨，住房抵押贷款的利率也随着上调，就可能增加借款人的偿贷压力，借款额度越高，借款期限越长，其影响程度也就越大，从而增加了违约风险。如果利率下降，借款人又有可能从当前资本市场融资或以低利率重新借款来提前偿还贷款，给银行带来风险，主要表现在，提前贷款的发生使得住房贷款的现金流量发生不确定性，给银行的集约化资产负债带来一定的困难。
2住房抵押贷款风险防范
针对上面所述的这些风险，本文从以下几个角度出发，提出一些防范的措施，使房抵押贷款在为民众有效服务的同时所带来的风险尽量最小化。
2.1违约风险的控制
针对购房者存在违约可能性，我们应从以下两点入手：一是银行在接到购房者的贷款申请后，需要对购房者的基本情况（如收入情况、资产负债情况、月供占家庭月收入的比重、购买房屋的用途等）进行详细调查，并根据调查的结果决定贷款与否及合同条款的拟定。二是对置业者的资信进行审核。审核的指标主要有：置业者的家庭总收入及储蓄证明：家庭人口、人均月收入；月供占月收入的比例。
2.2流动性风险的控制
住房抵押贷款期限长，而用于贷款的资金来源主要是银行存款及住房公积金，银行存款已处于一个基本稳定的状态。但现有住房公积金制度尚存在需要完善的地方，比如：覆盖率低，来自建设部的数据显示，2007年实际缴存公积金的职工人数仅有7187.91万；公积金存在应建未建的现象，如一些民营企业还未创建住房公积金制度；归集的公积金较少，普及面不广。针对这些问题，我们应该着手完善住房公积金制度，让住房公积金切实地满足消费者实现住房融资需求，降低流动性风险。
2.3经济周期风险的控制
房地产业与经济周期密切相关，应建立个人住房抵押
贷款风险预警系统，防范市场和政策风险。一是建立风险预警的数据库，从各个方面取得数据，不断积累和完善数据的收集整理，为模型开发打下坚实的基础；二是开发合适的风险预警模型，对预警区间、警戒线以及指标权重、概率密度函数等设置合理参数；三是建立快速反应和预控机制，对风险预警系统显示的潜在风险进行及时处理和化解，最大程度地降低经济周期给住房抵押贷款带来的风险。
2.4利率风险的控制
针对利率变动带来的风险，银行可以采取以下措施：一是开发可调整利率抵押贷款，其利率根据市场利率不断变化而作周期性调整。与我国现行的浮动利率相比，它的不同之处在于这种周期性的利率调整将有助于改善银行存贷款期限的匹配状况，可将银行承担的利率上升风险转嫁给借款人，同时借款人承担的利率下降风险也可转嫁给银行。二是开发固定利率抵押贷款，它是指在抵押贷款合同所规定的还贷期限内，贷款利率固定不变的抵押贷款方式。在这种模式下，银行承担了大部分的利率风险，如果银行能够通过获得固定利率资金来源与贷款相匹配（如发行固定利率债券等），可以避免相应的利率错配和流动性风险。
3结论
住房抵押贷款涉及到置业者、银行以及开发商三方的利益，要使其带来的风险降低到最小化，上面所述的防范措施只是其中一部分，我们应该不断完善。总之，三方都应正确处理好业务发展与风险防范的关系，在贷款产品的设计中充分考虑风险因素，强化风险控制，完善个人住房抵押贷款的品种，使其适合不同的住房需求者，最大限度的确保住房抵押贷款的安全，推动住房抵押贷款业务的良性、健康发展。
参考文献
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一、住房按揭贷款纠纷案的基本情况
我国的按揭业务参考的是香港的作法，按揭实际是为帮助房地产开发商和购房者完成楼宇买卖而由银行提供抵押贷款的融资业务活动。银行提供的这种贷款称为住房按揭贷款。住房按揭贷款纠纷案件，海口市新华区法院从1998年开始受理后，呈逐年上升之势。
1.受理的基本情况
该院从1998年开始受理住房按揭贷款纠纷案，当年受理这类案件26件，诉讼标的额最小的为17万元，最大的为74万元；1999年受理住房按揭贷款纠纷案37件，诉讼标的额最小的为3.6万元，最多的为80.17万元。2000年仅上半年受理住房按揭贷款纠纷案为117件，诉讼标的数最小的为3万余元，诉讼标的额最大的为219万元。
从1998年以来，该院所受理的住房按揭贷款案中，所涉及的住房按揭贷款合同均为银行提供的格式合同，合同的条款基本一致，签订合同的时间为1993年底至1995底这段时间。原告的诉讼请求均为要求解除按揭贷款合同，确认抵押关系成立，判令购房者偿还尚欠的借款本金及利息、罚息，判令房地产商承担连带保证责任。的理由均为购房者与房地产商违约，未按期偿还按揭贷款及承担保证责任，判决结果一般为确认购房者与房地产商未按期偿还借款，应负违约责任，购房者应偿还尚欠的本息。但对房地产商所应承担的保证责任及购房者以所购住房抵押给银行的抵押合同的效力，则有不同的认识及判决结果。
2.住房按揭贷款合同纠纷案件的特点
（1）原告均为银行。该院1998年以来所受理的这类案件，原告大部分为中国建设银行海南住房城建支行，部分为省工商银行营业部。建行海南住房城建支行由原建行海南省房地产信贷部改建而成，原建行海南省房地产信贷部最早办理全省住房按揭贷款业务，放贷后因追索按揭贷款，建行海南住房城建支行将被告在海口市的案件，除个别案件标的额超300万元的以外，都诉至新华法院，因此，海口市绝大部分的住房按揭贷款合同纠纷案均由该院审理。
（2）被告均有两个，一被告为个人购房者，这部分被告往往在合同履行初期都能按月还本付息，但随后就不再还款，也不主动与按揭银行联系；另一被告为售房方的房地产开发商，房地产开发商是作为保证人而被原告列为被告之一的。
（3）被告下落不明、不应诉者多。作为房地产开发商的被告均出庭应诉，但作为个人购房者的被告，则大多下落不明。如1999年所受理的这类案件中，出庭应诉的购房者只有4个人，2人收到开庭传票后未到庭参加诉讼，其余的均为下落不明。这部分下落不明的当事人，有一部分仍在海口市，另一部分已到外地，但均已不居住在原住所及所购的住房，既未还款也未与银行联系，法院查找无着，无法直接送达，只能按照我国《民事诉讼法》第八十四条的规定，按下落不明公告送达。有一方当事人下落不明的案件约占所受理的住房按揭贷款案件的81%，也就是说缺席判决的案件约占81%.
（4）个案的具体情况有所不同，涉及到法律适用问题的较多。虽然该院所受理的住房按揭贷款纠纷案均为追索尚欠本息的案件，但由于个案所涉及的住房按揭贷款合同的签订时间不同、期限不同，对担保合同关系的效力、保证期限等方面所适用的法律均不同，处理结果亦有所不同。
3.产生诉讼的主要原因
从1998年以来，该院受理的涉及住房按揭贷款纠纷案件数量上升较快，经初步分析，产生纠纷引讼的原因主要有以下几个方面：
（1）因购房者与房地产商之间的纠纷，引起住房按揭贷款合同的不完全履行。银行与购房者及房地产商签订住房按揭贷款合同，其前提是购房者已与房地产商签订了买卖合同，为了购房者支付部分购房款而由银行提供按揭贷款。对购房者而言，这里主要涉及到两个法律关系，一为购房者与房地产商的房屋买卖合同关系，另一个法律关系为购房者与银行、房地产商的按揭关系，所涉及的两种合同关系密切，但属不同法律性质。而购房者因按揭贷款的目的是为履行房屋买卖合同，所以往往更看重与房地产商的房屋买卖合同，一旦其就房屋交付的时间、质量等与房地产商发生纠纷，购房者就以房地产商违反房屋买卖合同为由，不履行按揭还款义务。
（2）因购房者自身的原因而不履行住房按揭贷款合同。有的购房者因对海南的经济环境不满意，而离开海南到别处发展，对原所购的房屋既不居住也不再还款；有的购房者因工作变动、下岗，每月按揭还款额较高等原因，无力偿还按揭借款。
（3）因房地产行情变动等原因，购房者不愿偿还按揭贷款。因引起纠纷的住房按揭贷款合同，签订的时间在1993年底至1995年，当时房地产高潮尚有余温，房价在当时看来不算高，但与这两年相比，房价相对较高，而大部分的按揭期限均为五年，甚至更短，购房者每月等额偿还的贷款额较大，购房者认为负担较重，因而有些购房者转而另行以低价购买其认为质量较好，房价便宜的住房而不履行原按揭贷款合同。
二、住房按揭贷款纠纷案审理中应注意的几个问题
1.注意区分按揭贷款纠纷中涉及的法律关系。
从理论上分析，按揭贷款所涉及的法律关系较多。第一个法律关系是按揭人（购房者）因购房与房地产商发生的房屋买卖关系，第二个法律关系是按揭人因支付购房款向银行贷款而发生的借贷关系，第三个法律关系是按揭人将所购房屋作为按月还本付息的担保所发生的抵押关系，第四个法律关系是房地产商为保证按揭人清偿贷款与银行发生的保证关系，第五个法律关系是按揭人按银行指定险种向保险公司办理所购房屋保险而发生的保险关系，第六个法律关系是按揭人不能按规定向银行偿还本息，由房地产商将房屋回购的关系。〖ZW（〗参见李锲：《试论按揭的法律属性》，载《政法与法律》，1998年第3期。〖ZW）〗从实践来看，通常涉及的是前四种关系。正确界定因按揭产生的法律关系，是正确处理这类案件的前提。
2.注意根据住房按揭贷款合同签订履行的时间，确定法律适用及处理原则。
为适应建立和发展社会主义市场经济的需要，我国的法律在不断地修改、完善，近几年来颁布了不少新的法律。由于住房按揭贷款合同签订的时间、履行的期限不同，处理这类纠纷时适用的法律有可能不同，进而会影响到纠纷各方的法律责任的承担问题。在所受理的这类纠纷案中，住房按揭贷款合同的签订时间跨度从1993年底至1995年底，同样内容的合同、同样的事由，其法律的适用与处理原则可能完全不同。
（1）关于法律适用：1993年底至1995年1月1日前所签订的住房按揭贷款合同，其处理适用我国《民法通则》及最高法院适用民法通则的意见，《经济合同法》及最高法院1994年颁布的《关于审理经济纠纷案件中有关保证的若干问题的规定》、《借款合同条例》以及中国人民银行的有关规定等，不能适用于1995年10月1日起实施的《担保法》。1995年1月1日起至1995年10月1日之前所签订的住房按揭贷款合同，其处理适用我国《城市房地产管理法》及《民法通则》及其《意见》、《经济合同法》、《借款合同条例》等。1995年10月1日之后签订的住房按揭贷款合同，适用《城市房地产管理法》、《担保法》、《民法通则》、《经济合同法》、《借款合同条例》等，合同的履行期限跨过1999年10月1日的，可以适用《合同法》有关合同履行一章的规定。
（2）关于处理原则
①关于住房按揭贷款合同纠纷所涉及的购房及贷款行为，只要其不违反当时的法律、法规规定，一般认定为有效的民事法律行为。
②对于住房按揭贷款合同纠纷中涉及的购房者与按揭权人银行的房屋抵押合同关系，依有关规定办理了抵押登记的应确认为有效；除了合同中约定不办理抵押登记无效外，在1995年1月1日前所签订的住房抵押合同，不办理抵押登记不违反法律法规规定，应为有效合同，不应以未办理抵押登记而认定为无效；在1995年1月1日之后所签订的住房抵押合同，不办理抵押登记的应确认为抵押合同尚未生效，不能确定为无效。在审判实践中对在这种情况下，抵押合同是尚未生效还是无效，有不同的认识。根据我国《城市房地产管理法》第61条、《担保法》第41条的规定，抵押合同自登记之日起生效，而非无效。抵押合同未生效与无效是两个性质不同的法律概念。合同未生效是指合同成立后，因不具备生效的条件，合同尚不具备约束力，如生效的条件成就，合同即可生效，而无效的合同是指合同违反法律的禁止性规定等，自始就不具备法律约束力。有一种观点认为，1995年1月1日前未办理抵押登记，违反了国务院1990年的《城镇国有土地使用权出让转让暂行条例》第35条有关地上建筑物抵押应依照规定办理抵押登记的规定，因而无效。但由于在此之前一直无法律和行政法规规定如何办理抵押登记，因而无法依该条例规定的规范办理抵押登记，不能以未登记为由认定抵押合同无效。
③房地产商作为保证人是否承担责任、承担何种责任，审判实践中有不同的认识。笔者认为，其处理原则是：保证合同有效的，依合同约定的保证期限、范围、保证方式确定保证人的责任，住房按揭贷款合同中约定保证人承担的是一般保证还是连带责任保证责任的，从共约定。对由于合同未约定或约定不明的，依其应适用的有关法律法规、司法解释来确定，如适用最高法院《关于审理经济纠纷案件中有关保证的若干问题的规定》第七条的规定，保证人承担的是赔偿责任，如适用《担保法》第十九条的规定，则保证人承担连带责任保证。对于保证人担保的范围，在没有约定或约定不明确的情况下，保证人对保证人全部债务承担保证责任；应适用《担保法》的，因这类住房按揭贷款均用所购住房抵押，应注意根据该法第二十八条第一款的规定，同一债权既有保证又有物的担保的，保证人只对物的担保以外的债务承担保证责任。
保证责任期限未约定或约定不明确的，如应适用最高法院的《规定》，则保证人应当在被保证人承担责任的期限承担保证责任，如应适用《担保法》第二十五条的，则保证期间为主债务履行期届满之日起六个月。
三、住房按揭贷款有关问题的分析
（一）住房按揭贷款合同与传统按揭的异同：
从所受理的住房按揭贷款合同纠纷案分析，海南省有关银行所办理的住房按揭贷款业务与传统的按揭相同之处在于：采用按揭的方法，其目的均是为了取得银行贷款，进而促使购房者与房地产商之间的房屋买卖合同得以完成，采用按揭方法比一般的担保贷款条件严格。以香港法律为例，房地产商以按揭方法出售商品房，必须具备的条件多达18项；〖ZW（〗见许合进，《略论住房按揭》，载《当代法学》，1999年第2期，第34页。〖ZW）〗而中国人民银行于1997年4月28日颁发的《个人住房担保贷款管理试行办法》和1998年5月9日颁发的《个人住房担保贷款管理办法》对个人住房贷款的对象、条件、程序都有严格的规定。
现住房按揭贷款合同与传统按揭的不同之处在于：
（1）传统的按揭一般是约定楼宇所有权不直接转让给购房者，而是由购房者充当按揭人，把楼宇作按揭标的物，由按揭人用按揭的方法将楼宇所有权转让给银行（购房者保留赎回权），待银行收回贷款本息后，按揭权人即银行才将楼宇所有权让渡给按揭人。而我省已开展的住房按揭贷款，其担保方式一般为抵押加保证，即购房者除以所购住房抵押或采取质押外，房地产商必须作为购房者向银行还本付息的保证人。而且购房者与房地产商在房屋买卖合同和住房按揭贷款合同中，均未规定楼宇所有权的让渡问题，而都约定所购房屋直接转让给购房者。
（2）传统的按揭一般不以住房储蓄为前提，按揭权人银行提供的是信贷资金贷款（以所购楼宇等按揭标的物），而现开展的住房按揭贷款包括两种，一种为住房公积金贷款，以购房者有住房公积金为前提；另一种为信贷资金贷款，又称自营贷款，是银行用信贷资金发放的个人住房贷款。二者在贷款利率、期限上均有不同，这在《个人住房贷款管理办法》中有明文规定。
（二）住房按揭贷款操作中的存在的问题及建议
1从住房按揭贷款纠纷案的审理情况看，住房按揭贷款的操作中，存在的问题主要有：
（1）按揭期限普遍太短。从我国的经济发展、个人收入状况和购房价来看，个人偿付购房款的能力并不高，在已按规定支付首期不少于30%购房款的情况下，如实行的五年五成、二年五成按揭，每月还款额较高，超过一般收入家庭的承受能力，特别是在社会的转型期，个人的收入起伏较大，大部分当被告的个人购房者系无力连续每月支付较高的贷款本息而违约的。
（2）按揭人（购房者）与按揭权人（银行）大都未办理房产抵押登记手续。其原因在于银行不主动，购房者不配合或房屋抵押登记部门对按揭标的物为期房的不予办理抵押登记等，共结果可能导致抵押合同未生效，银行无法行使优先受偿权。
（3）对保证人（房地产商）的保证方式约定不明。对保证方式的明确约定，有助于正确确定保证人应承担的责任。《担保法》规定保证方式有一般保证和连带责任保证，而产生纠纷的住房按揭贷款合同中均未明确规定保证的具体方式，而代之以“无条件担保责任”、“不可撤销担保责任”等字眼，以致诉讼中当事人和审判人员对这样的约定是否属于明确约定，或属于哪一种保证方式有不同的看法。
2完善住房按揭贷款机制的对策
为启动商品房市场，特别是为处置海南积压房地产，解决空置房屋多，而居民购买能力不足的矛盾，完善住房按揭贷款机制是发展房地产业的一个重要的方面。
（1）合理确定按揭比例和按揭期限
如前所述，过低的按揭比例和期限，超过了一般收入家庭的承受能力，制约了居民对按揭贷款的需求，即使银行发放了按揭贷款，也不能如期收回本息，按揭违约率高，使住房按揭业务的发展受到影响。从国外按揭业务的运作来看，按揭期限超过十年，按揭比例高于70%的情况比较普遍。（参见许合进，《略论住房按揭》，载《当代法学》，1999年第6期。）适当延长按揭期限，提高按揭比例，使首期付款与每月还款额降低，才能与居民的承受能力相适应，从而激发居民对按揭贷款的需求，减少按揭贷款违约率，有利于银行按揭贷款业务的长期、健康的发展。中国人民银行的《个人住房贷款管理办法》第五条规定了首期付款的比例不低于30%，说明按揭的比例不高于70%，第十条规定：最长贷款期限不超过20年。但实践中不少是五年五成的按揭，增大了对购房者支付首期款与每月还款额的压力。因此，银行应合理确定按揭贷款期和比例，国家有关部门对按揭期限、比例的规定应再适当放宽。
一、保险基金投资于住房抵押贷款证券的可行性分析
（一）MBS的理论基础以及保险基金投资MBS的运行模式
住房抵押贷款证券（mortgage-backedsecurities，简称MBS）是指商业银行或其他金融机构为加速资金的融通，将缺乏流动性但具有未来现金收入流的住房信贷资产集中起来，进行结构性重组，并通过信用增强，将其变成可在资本市场上出售和流动的证券。
对单个抵押贷款而言，由于借款人存在提前偿付、延迟拖欠甚至欺诈等风险，导致抵押贷款现金流不稳定。对一组贷款而言，尽管整个组合在很大程度上依赖于每一贷款的现金流特征，但如果这组贷款满足一定条件，则根据大数定理，整个组合的现金流将呈现一定的规律性，因此可以对该现金流进行可靠地预测和控制。这就是MBS的理论基础。
作为一种结构性融资方式，住房抵押贷款证券化实质上是将商业银行等金融机构所承担的抵押贷款的现金流及相关风险进行分割与重组，通过信用增强，发行证券和设计转递流程，将收益与风险同时转移给证券市场上的投资者（保险公司就是其中主要的机构投资者）。尽管保险公司有人寿保险和财产保险之分，二者的基金特征也大相径庭（寿险基金多投资于长期项目，而产险基金则主要进行短期投资），但他们投资MBS的基本模式是相同的。
（二）MBS对于满足保险投资的“三性平衡”原则具有明显优势
保险投资的目标应当与公司的总体目标一致，即在可接受的风险水平上获得最大的利润。这就要求保险投资必须遵循“安全性”、“流动性”和“收益性”三个原则。
根据投资原理，“三性”之间既对立又统一，存在此消彼长的关系。例如，安全性与流动性往往呈正相关，而与收益性呈负相关；高流动性往往以牺牲安全性或收益性为代价。如果片面强调某一原则就必然损害其他指标，导致结果偏离企业的总体目标（即一定风险水平下收益最大化）。基于保险风险的特征，保险资金运用的基本原则应当是在突出安全性基础上兼顾“三性平衡”。
由于对抵押资产实现了现金流重组和信用增级，因此相对其他常见的投资种类MBS具有现金流较稳定，风险低，收益率较高等优点。这对于追求低风险、高流动性和收益稳定的保险公司而言，显然极富吸引力。尤其在当前股市风险太大，银行存款利率很低的条件下，投资MBS无疑是保险人的优先选择。同时，投资MBS也使保险人获得拓展投资空间的机会，从而实现投资组合的风险分散。通过下面的比较我们不难发现，MBS对于满足保险公司资金运用原则具有明显优势。
（三）丰厚的收益驱使MBS发行人积极参与MBS市场
以利润最大化为终极目标的金融机构如商业银行，绝不会放弃MBS为他们创造的多种益处[2]：（1）使发行人获得较低的筹资成本。通过把资产分离并将其作为证券发行的担保品，发行人获得了较低的筹资成本；（2）使发行人更高效地运用资本。对必须满足风险资本指标要求的金融机构来说，出售资产能使资本更自由；（3）使发行人管理迅速增长的资产组合。通过证券化出售抵押贷款，能为金融机构迅速筹集资本，同时使资产或者负债表外化，从而避免了对资本的高要求；（4）发行人可以更好地实施资产负债管理。证券化能将提前偿付风险转移给了投资者，这就为金融机构提供了一种与偿还期匹配的资产筹资方式；（5）提高发行人的财务绩效。当贷款被证券化并以低于贷款利率的收益率出售时，发行人获得利差。该利差一部分来自服务费，另一部分则由于信用提高而获得的溢额收益；（6）使发行人资金来源多样化。对于平时不能发放贷款和为应收帐款融资的投资者而言，MBS证券使他们增加了投资选择，这也为金融机构提供了更多的资本来源。
（四）当前保险基金投资MBS存在良好的外部环境
首先，住宅产业的发展需要强大的金融支持。据国家建设部有关资料，近10年全国城镇将兴建51.56亿平方米，成为国民经济一个重要增长点，为此需投入资金7-8万亿元，而现有住房资金远不能满足需求。同时由于住宅产业的自身特点如固定性、投资回收期长、投资规模大、流动性差，使得风险较为集中，容易形成投资瓶颈，制约整个国民经济的发展。通过住房抵押贷款证券化，一方面可以开辟新的融资渠道，缓解资金压力，促进产业和国民经济的发展；另一方面通过证券化，将抵押贷款的集中风险进行分割，分散给众多投资者承担，达到分散风险的目的。
其次，国内要求拓宽保险投资渠道的呼声日益高涨。由于种种原因我国一直严格限制保险投资，仅限于银行存款、政府债券、金融债券等，投资效益低下。而目前金融市场尚不完善，从20多年的实践经验来看，通货膨胀和通货紧缩时常发生，利率水平不太稳定，7次降息曾给保险公司（尤其寿险公司）的经营带来很大困难，迄今仍留下了巨额利差损尚未消化。保险公司急需通过一系列低风险、高收益的金融工具和手段，转嫁利率风险，弥补既有亏损。MBS的推出将适时地满足这种需求。
最后，MBS证券将在借款者和投资者之间开辟直接融资的渠道，提高融资效率。首先，通过将住房抵押贷款重新组合，并辅以信用增强手段，将原有风险降低到了投资者更能接受的水平。其次，通过重构现金流量，创造出不同的债券类别，满足广大投资者的不同需求。第三，MBS将丰富资本市场，成为稳定证券市场的重要力量。此外，我国大部分商业银行和保险公司已建立了较完整的信息管理系统、会计处理系统及相关的规章制度，这也为MBS的推行提供了必要的技术支持。
综上所述，不难发现，无论从MBS市场的需求方（保险基金管理者）、供给方（发行者），还是市场投资环境，保险基金投资MBS是完全可行的。
二、MBS在保险基金管理中的应用
作为一种极富吸引力的金融创新，MBS包含多种性质各异的金融衍生证券。对保险公司而言，了解各种MBS的本质特征，合理选择、使用MBS以满足公司安全性、流动性和收益性“三性平衡”的要求，具有重要的实践意义。
（一）MBS的种类和性质
在美国，一共有三类抵押担保证券[2]：（1）抵押转手证券（mortgage-passthroughsecurities）；（2）担保抵押债务（collateralizedmortgageobligations，简称CMO）；（3）剥离式抵押担保证券（strippedmortgage-backedsecurities）。三类证券在现金流量、内在风险等方面都呈现出不同特征。
1.抵押转手证券。它是指由联邦全国抵押协会（FNMA，俗称范尼梅）和政府全国抵押协会（GinnieMae，俗称珍妮梅）购买抵押品，并将这些抵押品组合起来，然后为其提供担保并发行的证券。转手证券基本上不对现金流进行处理，而是将基础资产产生的现金流传递给证券持有人。在相同条件下，转手证券产生的现金流比非分期偿付型债务的现金流要大得多。尽管抵押转手证券大大增强了抵押贷款市场的流动性，但它却因其单一性而不能满足所有投资者不同的需求。
2.担保抵押债务。为解决再投资风险问题，金融工程师们开发了担保抵押债务（CMO）。它是指投资银行购买转手证券（或整个抵押贷款），再发行以它们为担保的特种债券。这些债券被分成一系列不同的组，称之为“档”（tranches），使得不同档的现金流特征（包括息票利率，偿还期限等）不同。这样，一种长期的金融工具，如抵押贷款或转手证券被重构为一系列性质各异的档，这些档分为短期、中期和长期。于是投资者从中可从中选择最符合需要的档。同时在一定程度上消除了提前偿付风险。
3.剥离式抵押担保证券。目前该证券有两类，一种是“只获得利息类（interest-onlyclass，或称IOclass）”，即将所有抵押贷款偿还的利息分配此类证券；另一种是“只获得本金类（principal-onlyclass，或称POclass”），即将所有抵押贷款偿还的本金分配此类。由于本息分离，IO与PO证券对利率的敏感性不同，因此现金流量也呈现不同的特点。由于证券的价格是未来各期利息的现值之和，因此其价格变化是两种效应的综合结果：贴现效应和提前偿还效应。因此市场利率的变动会引起基础资产提前偿还率的小幅变动，进而造成剥离证券价格和投资收益率的大幅变动，并且IO和PO债券的变化方向正好相反。
（二）运用MBS实施保险资产负债管理（Asset-LiabilityManagement，简称ALM）
从保险经营的特殊性看，资产负债管理（ALM）日益成为保险企业管理的核心内容。所谓ALM就是将资产和负债统一成一个整体，并考虑如何协调组合以实现公司的总体目标。在保险公司偿付能力和盈利能力管理中利率风险管理是ALM的核心内容。利用MBS，结合多种ALM方法能在一定程度上消减利率对资产、负债的冲击。目前常用的方法有如下几种：
1.业务分离和配对法。该方法将具有特定性质的资产或负债分割为独立单位以获得某种特征，如利率敏感性、市场价值波动性、到期期限和信用质量等，然后根据特定的负债单位寻找与之匹配的资产单位。例如，针对一组担保投资合约（GIC），由于其现金流不受到利率影响可以准确预测，所以保险人可以将CMO顺序偿还档债券与其他证券组合，使该投资资产的现金流量特征与GIC组合的完全吻合。
2.缺口管理。缺口管理主要包括融资缺口和持续期缺口模型两种。融资缺口模型主要计算融资缺口的状态。当该缺口为零时，资产负债处于“免疫”状态。因此适当调整投资产品的种类和数量，使之达到“免疫”状态就可以有效避免利率风险。而持续期缺口模型则是通过调整保险公司资产和负债的持续期缺口来控制因利率波动造成资产负债配置不当的风险。以一组万能寿险保单为例，通过选择CMO中浮动利率档债券与其他证券组合与负债构成“免疫”状态，可以消除因利率波动造成投资收益率的负偏差，并在一定程度上锁定利率下限。
3.最优化分析法。该方法采用管理科学的一些工具，诸如线性规划，在一组给定的约束和对一系列不同的收益曲线的预测基础上，确定MBS与其他投资资产的最优组合。此外其他方法如：模拟分析法、风险受控套利法等也经常使用。
利用金融工程原理，将性质各异的MBS引入ALM必然极大地增加解决方案的灵活性和多样性。例如，在没有MBS以前，根据《保险法》保险人只能依赖有限的固定收入证券如国债、金融债券、银行存款实施ALM，那么可供选择的最优方案极其有限，甚至无解。引入MBS后，即使对于日益更新的保险产品，尤其利率敏感性产品，资产负债管理人员也可以方便地选择所需的证券种类进行组合，解决以前无法解决的问题。此外，方案的多样性也为管理人员进行成本效益分析，减少管理成本提高收益创造了条件。
（三）用MBS进行套期保值
所谓套期保值是指构筑一项头寸来临时性地替代未来的另一项资产（负债）的头寸，或者它构筑一项头寸来保护现有的某项资产（负债）头寸的价值直到其可以变现而采取的行动。保险投资中的套期保值主要是解决公司资产价值减少以及负债增加的风险。在当前市场价格动荡不定的环境中，套期保值对于保险公司的重要性是不言而喻的。然而大部分套期保值都涉及到衍生工具头寸，而目前我国期货、期权、期权和互惠掉期市场很不成熟，作为金融衍生证券的MBS就显得弥足珍贵了。
前面提到，担保抵押债务（CMO）分为若干类别的债券，其中四个关键的创新工具是：顺序偿还档、应计档、浮动利率／逆浮动利率档以及计划摊销类别档债券。而剥离式抵押担保证券包括两种性质截然不同的IO和PO类证券。这些产品在防范和化解利率风险和信用风险方面具有不同的特性，将它们与其他证券，如股票、债券等进行组合就可以达到套期保值的效果。例如，将IO证券与常规债券或抵押贷款组合，就可以抵御利率下降的风险。
（四）运用MBS进行投机和套利
资产的错误定价、价格联系失常以及市场缺乏效率等因素的存在，使得投机和套利有机会进行。对有效的市场而言，高风险意味着高收益，无风险则无收益。承担一定的风险进行投机或套利是保险投资的“收益性”所决定的。所谓投机，就是确切地预测未来，进而构筑头寸来获利。作为市场上可流通的固定收入证券，MBS的价值完全可能被高估或低估，这就为投机创造了条件，保险公司可以利用掌握的经验和技术从中获利。套利则是同时在两个或更多的市场上构筑头寸来利用不同市场定价的差异获利。由于在空间、时间、到期期限以及资产类别上存在价格差异（扣除转换费用），MBS市场就存在套利机会。这种套利机会使保险人只需承受少量风险（纯粹套到甚至无风险）就可获得高额回报。最典型的例子就是，通过大规模集资创造的担保抵押债务（CMOs）而获得套利机会。
三、关于我国保险基金投资于住房抵押贷款证券的建议
住房抵押贷款证券（MBS）是国际上住宅市场融资中发展成熟的金融工具，但在我国却是新生事物。保险基金投资于MBS对保险公司而言既是机遇，也是挑战。对此笔者提出几点建议：
1.必须更新保险投资理念。长期以来，一些监管者或经营者过于强调安全性，将其与流动性、收益性对立起来。事实上，三者之间既有此消彼涨的关系，又相辅相成。如果一味追求安全投资，势必损害收益性。在当前市场竞争日趋激烈的情况下，低收益公司的生存能力必然受到威胁，反过来造成经营的不安全。因此管理者必须更新保险投资理念，保险基金的运用应当是在突出安全性的同时兼顾“三性平衡”。只有这样，才会敢于将保险资金投资于MBS.
2.必须调整保险投资结构。由于原《保险法》及相关规定的约束，我国保险投资结构主要以银行存款和政府债券为主，投资效益低下。近年来政府允许保险资金间接入市，许多公司又纷纷投资证券基金，然而基金收益的大幅波动却使不少公司不盈反亏。这种非理性投机对保险公司所造成的巨大伤害使人们意识到，调整投资结构，合理分散投资势在必行。出于“三性平衡”的考虑，结合中国国情，笔者认为，我国保险基金的投资结构应以固定收入证券为主，辅以少量的证券基金、股票。因此，有“银边证券”之称的MBS应作为一种主要投资对象。
3.必须完善保险投资技术。保险公司的经营性质和总体目标决定了保险投资技术的特殊性和复杂性。保险投资不再是单纯的资产管理，资产负债联合管理应成为保险投资乃至保险经营的核心内容。此外，套期保值、投机和套利也应成为投资人员熟练掌握的技术。随着我国资本市场的逐步成熟和完善，MBS和其他衍生工具将广泛使用。只有精通现代金融理论和金融工程技术，才能最大限度地发挥MBS及其他金融工具的作用。
4.必须建立投资MBS的风险控制体系。MBS是金融创新的成功范例，极大地丰富和发展了资本市场。然而与其他金融产品一样，它与生俱来就伴随着特有的风险，主要分为两类：一是资产质量风险，二是证券化风险。这些风险直接影响着投资的效益和稳定，进而影响整个公司乃至全行业的发展。因此，建立相应的风险控制体系是完全必要的。笔者认为，该体系主要分为两个层面：一是公司内部控制体系，二是政府监管体系。
5.应建设一支高素质的专业人才队伍。抵押贷款证券是一项技术性、专业性和综合性均很强的新型融资方式，它涉及金融、证券、法律房地产、评估等多方面的专业领域，需要一大批既有理论基础知识，又有实践操作经验的复合型人才。同时，保险基金投资MBS涉及到资产负债管理、套期保值、投机和套利等一系列复杂的金融手段，需要掌握了精算、保险、投资、财务等多学科的复合型人才，而国内这方面的人才极其匮乏。因此，目前应加强对保险公司现有从业人员及在校大学生的培养和锻炼，加大这方面专业人才和管理技术的引进和借鉴，以适应市场的需要。
「参考文献
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一、我国住房抵押贷款保险现状
住房抵押贷款保险（以下简称房贷保险）是指在运用住房资金过程中为消除抵押贷款风险，最大限度降低呆坏账的发生，保障抵押权益实现而建立的一种与住房抵押贷款制度相配套的补充制度。其风险转移和损失赔偿机制缓解了住房抵押贷款授信业务中银行与客户之间因信息不对称等导致的风险，有力地推进了房地产金融市场的繁荣。我国住房抵押贷款保险自1992年房地产市场启动以来获得迅速的发展。1997年6月1日施行的《城市房地产抵押管理办法》与1998年5月9日施行的《中国人民银行个人住房贷款管理办法》等法规使其有了初步的法律规定。但是我国至今仍无一部法规对其进行明确的界定、适当的安排。在实践中，作为住房抵押贷款下的强制要求，购房者对住房抵押贷款保险颇多怨言，如保险责任的实际承担期限短于合同规定的保险期限；保险公司不是按年，而是一次性收取全部保费；购房者花钱买房买保险，在贷款保险合同中却不是受益人等。
近几年，房贷保险有了一些喜人的变化，并逐步趋于合理化。从2001年6月开始，杭州各大保险公司先后调整了房贷保险的保险费率和责任范围，保费平均下降了20％。同年8月，太保北京分公司实行新的房贷保险，不仅保险费率有所下调，而且在财产损失险之外增加了还贷保证险。随后武汉的人保、平安和太保三家公司调整房贷保险，投保人既可以按抵押房屋的总房价来投保，也可以按照贷款金额来投保。2001年底，上海推出“个人抵押住房综合保险，”有不少改进之处：其一，拓展了保险公司对购房者（被保险人）的保证责任；其二，保费虽然一次性收取，但在不增加保费的情况下，加大了保险公司的还贷保证保险责任；其三，投保金额由过去按全部房价计算改为按贷款余额计算；其四，改变了以往保费自贷款之日前支付而保险责任从滞后多日的交房之日起承担的不合理做法，保险期限自借款抵押合同生效之日零时起至全部还清贷款24时止；其五，在理赔方式上，改变了以前基于不足额保险的比例赔偿，在借款范围内按实际损失全额赔偿。2002年底，杭州市商业银行与平安杭州分公司推出新的房贷保险，明确保险费以“贷款余额”计算，并在财产损失险之外增加入寿险内容——如果贷款人因意外死亡或伤残，其家庭成员无力还贷，保险公司将承担部分或全部支付剩余房款的责任。总的看来，我国房贷保险各地做法不一，观念上与实践上均有不少误区，亟待规范。
二、住房抵押贷款保险法律关系及其存在的问题
我国的房贷保险是建立在个人信用体系不健全基础上的无奈选择，是以商业银行的贷款安全及其利益为基点的，对购房者与保险公司都有不公之处。实际上，在住房抵押贷款业务中，在对贷款人进行正确的资信评估和还贷能力分析的基础上，以成本与收益权衡的角度合理进行风险管理，是基本上能够规避风险的。以个人住房贷款业务量最大的建设银行为例，截至2001年底，个人住房贷款不良率仅为1.35％，这充分说明了房贷的安全性。再加上住房抵押与登记制度的设立，可见我国房贷保险的实质是：商业银行凭借其自身优势地位不仅要求借款人作所购住房抵押担保，还要求借款人进行保险，从而造成了借款人的双重负担，而商业银行则享受着“XX重保险”，以期充分实现贷款安全。
对保险公司来说，房贷保险也有障碍与陷阱。商业银行在办理住房抵押贷款时往往为保险公司代为办理抵押房屋的保险业务，并从中收取手续费。而这种行为有不少负面影响。首先，贷款行为、抵押行为、房贷保险行为集中于商业银行，使商业银行往往忽视对购房者资信状况的严格审查，因为其通过“抵押+保险”方式已几乎无风险而言。其次，按照现行我国保险兼业管理要求，一家兼业人只能为一家产险公司和一家寿险公司作，目的是为了防止兼业人炒作保险公司。但是实践中商业银行多为数家，按照各保险公司所支付手续费的高低和商业银行合作关系的亲疏来决定业务分配比例，而保险公司出于保费考虑，往往提高手续费或进行所谓“公关”，从而加大了经营成本。商业银行获得的收益远大于保监会规定的8％的手续费，竟能达到保费收入的40％—50％。再次，过高的手续费又导致过高的保险费率，从而影响购房者利益；而且由于逆向选择作用，可能进一步加大保险公司的风险。
我国房贷保险与美国等发达国家在观念与实践上有相当大的差别。美国等发达国家的房贷保险一般由政府提供的房贷保险和私人抵押贷款保险公司提供的房贷保险构成，并以政府的房贷保险为主，带有明显的社会福利性质，其投保人多为低薪阶层。如美国联邦住房管理局、退伍军人事务部提供的房贷保险就具有国家干预性与政策导向。而私人抵押贷款保险公司提供的房贷保险也建立在购房者个人信用体系完善与保险业务市场化运作机制良好的基础上，并具有费率低、险种多、灵活简便等特点。相比之下，我国房贷保险以银行信贷安全为中心的理念具有一定的偏差，而且房贷保险各险种法律关系混淆不清。
我国目前的房贷保险大致可分为三类，即财产保险、信用人寿保险和保证保险，虽然各险种已有初步发展，但是其法律关系仍不甚明晰。
财产保险是指为防止由于意外灾祸而造成较重的房屋损失而以房屋或其相关利益作为保险对象的保险。作为抵押物的房产的保全是商业银行实现抵押权的基础，当房地产价值减少时，商业银行就可以根据保险单和抵押协议，凭第一请求权人的身份向保险公司申请赔偿房屋损失和合理施救费用。该险种在赔付过程中，第一受益人应明确为银行，但以收回贷款未清偿余额为限，其余部分还是要支付给投保人的。目前我国房贷保险以这种财产保险为主。根据《中国人民银行个人住房贷款管理办法》第25条的规定：“以房屋作为抵押的，借款人需在合同签订前办理房屋保险或委托贷款人代办有关保险手续。抵押期内保险单由贷款人保管。”在实践中该险种保险责任范围一般限于火灾、爆炸以及暴风、暴雨、洪水等自然灾害，保险金额按照实际购房金额计算。这就存在两个极不合理之处：一是上述第25条中并没有要求购房者以全部房价投保，而且消费者自己首付的那部分价值并不需要保险，实践中的做法实是商业银行滥用其优势地位的垄断行为。二是现行房价有近30％是土地使用价格，而土地受损风险几乎为零，因此以没有除去土地使用价格的房价投保，显失公允。
信用人寿保险是维持借款人还贷能力为信用保险，借款人因意外事故或疾病等影响家庭收入，失去部分或全部还贷能力时，以保险金抵付贷款余额，使抵押房地产不致被收回或拍卖。该险种保额每年递减，以与借款者的贷款本金余额相称，故又称“住房抵押贷款减额寿险”。相应地，该险种的保费也是按年缴纳，逐年递减。美国友邦保险上海分公司于1997年就推出了抵押贷款寿险，但实际运作效果不佳，投保者寥寥。
保证保险是还贷的履约保证，由保险公司对购房者提供违约保险。当借款者不能还清本息时由保险公司负责融通，或当房地产作为抵押贷款时，由保险公司对抵押物进行保险。1995年中保苏州分公司曾开展房贷保证保险业务，后因总公司认为风险太大而停办。中保总公司于1998年曾推出《个人购置住房抵押贷款保证保险条例》，但颇多保留，并要求购房者在办理保证保险的同时必须购买财产保险，两保险进行“捆绑”销售。我国目前的房贷保证险尚属萌芽，而且与信用人寿险有颇多混淆之处。
以信用人寿险为主的信用保险与保证保险是有严格区别的。凡权利人要求保险人担保债务或买方信用的保险，属于信用保险；凡被保证人根据权利人的要求投保自己信用保险，属于保证保险。在西方成熟的房地产金融市场上，商业银行以购房者的信用为保险标的，以自己为受益人与保险人签定由于购房者死亡或残疾不能如期还款时由其赔付相应损失的保险合同，即为信用保险合同，保险费由商业银行缴纳，因为受益人是银行；银行可以在出售抵押房产（如在房市低迷、房价大跌时）仍不能收回全部贷款时，从保险人那里获得不足部分的赔偿。而当购房者以自己的信用为保险标的，以自己为受益人与保险人签订由于自己收入流中断而未能如期还贷时由保险人代为偿付的保险合同，即为房地产保证保险合同。该合同保险费由购房者缴纳，因为受益人是购房者及其家庭成员，从而保证购房者在其收入无着时仍然拥有所购房屋，不至于流离失所，但当购房者收人流恢复后有向保险公司偿还所垫付资金的义务。而目前我国含还贷保证责任的房贷保险是保证保险和信用保险的混合物，缴费义务和受益权利严重扭曲。在实际操作中，商业银行往往要求购房者到其认可的保险公司办理房贷信用保险，并明确商业银行为保险的第一受益人，在购房者因意外事故死亡或残疾而无力偿还贷款时，由保险公司偿还出险后尚需偿还的购房贷款本息。商业银行不交纳保费也不作为投保人，但却得到了信用保险才有的保险赔付；而购房者虽然缴纳了属于保证保险范畴的保险费，而其自身却得不到应有的保障。
三、完善住房抵押贷款保险的相关法规
针对我国房贷保险理念与实践上的种种偏差，实有必要由人民银行与保监会联合制定《住房抵押贷款保险管理办法》，以对其进行制度重构。而在这部法规中应当合理设定三方面的内容。
（一）导入国家信用，完善险种安排
应当改变我国房贷保险以保障商业银行信贷安全为中心的理念，将房贷保险看成是房地产金融市场的基本一环，更多的将其作为购房者信用的延伸与补充，以合理安排购房者、贷款银行、保险公司的权利义务关系。而且，房贷保险应当具有一定的社会福利性质，应当导入国家信用，构建类似西方国家政府保险与商业保险并重的保险机制。适应我国国情，政府的政策性保险机构可主要定位于为中低收入者提供优惠的保险服务，而商业性保险公司则可主要定位于为中高收入者提供系列个性保险。笔者认为，可以国家信用为基础建立政策性保险公司，由政府财政提供部分初始资金，由其集中管理来实现房贷保险发放的标准化，提高房贷保险的规模效益。同时保监会应加强对其业务活动的监管。
而商业性房贷保险的险种安排应当有一个大体的设计。财产险、信用寿险、保证险应当有一个明确的界定（特别是对其责任范围），以体现《保险法》诚实信用、权责对应的基本原则。保证险由于我国个人信用体系不健全而尚不能大规模开展，信用人寿险应当是主攻方向之一，而且应当进行险种创新，推出一些具有个性化的综合险，以适应社会需求。
（二）设立保险准备基金，规范房贷保险业
美国房贷保险行业实力雄厚、经营稳健，这得益于制度上要求保险公司保持设立三个相互独立的准备基金用于偿付保险金：一是意外风险筹备基金，存期不能少于10年，用于随时可能的灾难性损失理赔，保费收入的一半应投入此基金，从而保证了在由于如经济衰退引起的高风险发生时有足够的基金偿付保险金。二是亏损储备基金，以防止个人房贷出现拖欠和无力偿还债务。该基金的比率因每个人的资信情况、抵押贷款的首期、贷款种类和对房产变化的预期不同而有所差异。三是无收益保险储备，是保险合同期和扣除意外风险储备之外的保险费收入，用于支付一般的保险赔偿。我国应当要求保险公司设立保险准备基金以规范房贷保险业。
（三）完善房贷保险的基本制度
应当改变目前房贷保险中的不合理做法，完善房贷保险基本制度。
1.房贷保险的选择权。对于购房者来说，应当享有是否购买房贷保险的选择权，而不应设立如目前我国对财产险的强制要求，以体现保险自愿的原则，同时要保证购房者对保险公司的选择权，以实现房贷保险市场的良性竞争秩序。对贷款银行来说，其应有一定的选择优质保险公司的优质保险的权利；对于保险公司来说，其也应有根据购房者资信状况与贷款银行的贷款质量来决定是否承保的权利，并且还有选择机构的权利，以避免商业银行的不当行为。
2.保险金额与保险费率。应当改变目前以房屋总购价来确定保险金额的做法，而以抵押房屋建筑价格（除去总购置价格中30％以上的土地价格）或购房者贷款余额来确定保险金额，真正做到“有险才保”，维持购房者权益。由于住房贷款的低风险性，我国目前房贷保险的费率为5％。左右，30万元15年期的贷款应缴保费超过1万元，显然过高。对比美国和加拿大等国不到0.5‰的费率，我国实有必要抽样测算普查数据，用精确的数理统计的方法厘订出合乎实际情况的较低的费率。
3.保险期限。在财产险中保险期限应当根据现房抵押贷款与期房抵押贷款区别对待。如果是现房，房贷保险期限应自借款抵押合同生效之日零时起至全部还清贷款24时为止；如果是期房，由于贷款合同订立与房屋实际交付之间有一两年的建筑期，因此房贷保险期限应自房屋交付之日零时起至全部还清贷款24时为止。在信用人寿险与保证险中，则应自借款抵押合同生效之日零时起至全部还清贷款24时为止。
4.缴费方式与退保规定。应当改变目前财产保险中一次缴清保费的有悖保险原理的做法，各险种缴费均应切实做到“按年收取，每年结算”，以维护投保人利益。这也有利于投保人退保目的的实现。因为如果一次性缴费，购房者提前还贷则有一定的心理损失，从而影响房贷保险业务发展；而且一旦在保险期限内房屋毁损或被保险人死亡，保险公司理赔后，保险责任终止，投保人实际多缴了其后的保费。因而保险合同应当有提前还贷、房屋毁损，被保险人死亡等退保条款。
(一)城区特征对商业银行住房抵押贷款决策影响机制的相关理论
国外关于城区特征对商业银行住房抵押贷款决策影响机制的相关研究主要有违约理论、理性歧视理论、信息外部性理论和内部信息效应理论。其中，违约理论解释哪些城区特征影响贷款风险；理性歧视理论解释商业银行根据城区特征进行贷款决策的合理性；信息外部性理论和内部信息效应理论解释城区特征对商业银行贷款决策的影响会导致中低收入城区贷款供给不足。信息外部性理论和内部信息效应理论的主要区别在于研究角度不同：前者认为，当前住房交易提供的城区信息使该城区的所有贷款者受益；后者认为，单个贷款者在从事住房抵押贷款业务过程中搜集到的某些城区信息只使该贷款者受益。
1.违约理论
住房抵押贷款违约理论有两种：支付能力理论和权益理论，分别解释被迫违约和理性违约。
支付能力理论的主要内容是：(1)当借款者无力支付月还款额时，违约就会发生。(2)影响借款者支付能力的因素有：触发事件(triggerevents,包括失业、离婚和疾病等)、融资来源(Financialresources，包括收入和储蓄等)、融资条款(Financialcommitments，包括住房抵押贷款的利率、期限和贷款价值率以及其它负债)和其它(包括户主年龄和家庭里孩子的年龄与数量等)。
权益理论的主要内容是：(1)违约可视为住房抵押贷款所内含的看跌期权，即以不偿还住房抵押贷款余额为条件而卖出住房的期权；即使借款者有能力支付月还款额也可能在一定条件下执行看跌期权(即违约)。(2)违约的必要条件是负权益(即住房价值小于贷款价值)，并且违约受交易成本和触发事件的影响。(3)负权益的影响因素包括初始贷款价值率，住房价格波动率、已抵押年数、贷款期限和资金机会成本2；交易成本因素包括违约信用损失、寻找新住所的搜寻费用和搬迁费用等，它增加违约成本从而降低违约概率；触发事件因素包括失业、离婚和迁移等，它将多期最优违约决策提前到现在3。
VonFurstenberg(1969)考虑了初始贷款期限、初始贷款价值率和被抵押的是新房还是旧房等因素，发现初始贷款价值率是影响违约率的重要因素，初始贷款价值率越高违约率越高。Wilson等(1995)采用1992-1995年加利福尼亚的数据估计了违约损失函数，发现城区住房价格波动是导致违约损失的最重要因素。Capozza等(1997)研究了交易成本和触发事件对违约率的影响，他们用城区收入水平和年龄结构作为交易成本的变量，用城区失业率、离婚率和迁移率描述触发事件，发现城区中位家庭收入水平与违约率高度负相关，城区失业率和离婚率与违约率高度正相关，其它变量不显著。Boheim和Taylor(*)研究发现，孩子年龄小于六岁的家庭违约率较高；户主年龄对违约率有显著影响，在38岁以下，违约率随户主年龄递增，在38岁以上，违约率随户主年龄递减。由此可见，住房价格波动率、失业率或离婚率高以及中位家庭收入低的城区违约风险大。
2.理性歧视理论
19世纪70年代初，Phelps(1972)和Arrow(1973)提出劳动力市场的理性歧视理论，后来被应用到住房抵押贷款市场。该理论的主要内容是：(1)在单个贷款申请者和单个住房特征难以准确获得的情况下，权衡收益和成本，贷款者根据贷款申请所属城区的特征判断违约风险更有利可图。(2)某些城区的违约风险比其它城区高，如果高于贷款者的最大可承受风险，来自这些城区的贷款申请会被拒绝；如果低于贷款者的最大可承受风险则会被批准，但同时被要求较高的首付款比例。(3)因为理性歧视是有利可图的，市场竞争不能使其消失。
Schill和Wachter(1993)发现，金融机构对低收入或少数民族城区比对其它城区的拒贷率高，但在控制了城区风险之后，拒贷率的城区差别消失，这表明理性歧视是存在的。Marschoun(*)发现，对住房价格波动率较大的城区，贷款者要求较高首付款比例的概率较大。
5.信息外部性理论
Lang和Nakamura(1993)提出信息外部性理论(informationexternalitiestheory)。该理论的主要内容是：(1)一方面，住房估价的精确性与近期的城区住房交易规模正相关，与城区预期住房价格波动率负相关；另一方面，如果住房估价不精确，贷款者为降低违约风险会要求较高的首付款比例或者拒贷：导致住房销售难度增大；两个方面相互影响，产生了一个动态的信息外部性。(2)在一个外部冲击(例如住房交易税提高)下，如果住房交易规模下降得较小，则信息外部性作用较小，住房抵押贷款市场能恢复到初始的稳态均衡点；如果住房交易规模下降得足够大，则信息外部性作用会大到使该市场持续萎缩，甚至消失。(3)低收入城区的住房交易规模一般较小，而且首付款是对低收入家庭拥有住房所有权的一个重要门槛，所以信息外部性对低收入城区的影响较大。
Claem(1996)和Vermilyea(2005)等学者都发现，住房交易规模4与拒贷率显著负相关，表明信息外部性是存在的。Harrison(2001)发现，信息外部性不仅存在于房地产市场衰退期也存在于房地产市场非衰退期；考虑了银行差异性的信息外部性更显著；在其它条件(例如城区预期住房价格波动率)不变情况下，一个标准差的近期住房交易规模增加使拒贷率降低2%。
4.内部信息效应理论
1999年，Avery等提出内部信息效应理论(internalinformationeffecttheory)。该理论的主要内容是：(1)单个贷款者在从事住房抵押贷款业务过程中搜集到的某些城区信息只使该贷款者受益，这些信息与该贷款者的抵押贷款业务规模正相关。(2)在低收入城区，购买住房的抵押贷款申请总量通常比较小，如果一个城区存在多个贷款者，可能没有任何一个有足够的业务规模以获得足够的城区信息，贷款风险或单位贷款成本会更高，从而首付款比例或拒贷率也更高。
Avery(1999)和Vermilyea(2005)都发现，单个贷款者的住房抵押贷款业务规模5与其拒贷率显著负相关，表明内部信息效应是存在的。Avery(1999)还发现，内部信息效应在低收入城区比在中高收入城区大，可以解释中低收入城区之间1／4的拒贷率差别。
(二)城区特征对商业银行住房抵押贷款决策的影响机制
我们对上述国外的相关理论进行概括总结，发现城区特征对商业银行住房抵押贷款决策的影响机制有以下三种：
1.违约理论和理性歧视理论：城区预期住房价格波动率、城区失业率、城区离婚率或城区中位家庭收入水平违约风险首付款比例或拒贷率
2.信息外部性理论：城区住房交易规模或城区预期住房价格波动率住房估价精确性违约风险首付款比例或拒贷率
3.内部信息效应理论：贷款者收到的住房抵押贷款申请数量该贷款者获得的城区信息违约风险首付款比例或拒贷率
二、
城区特征是商业银行住房抵押贷款决策的一个重要因素，它分为三类：(1)人口特征，包括中位家庭收入、离婚率、失业率、年龄结构和受教育水平等；(2)住房存量特征，包括住房交易规模、土地供给弹性、住房所有权比率、住房空置率、中位住房租金价格比、中位住房建筑周期和中位住房年龄等；(3)公共服务特征，包括接受公共住房支持的家庭比例，学校质量、治安状况和拆迁改造等；(4)其它特征，包括经济增长率和产业分散化程度等1。
城区特征或多或少以相同方式影响一个城区所有住房抵押贷款的风险。在单个贷款申请者特征和单个住房特征难以准确获得的情况下，商业银行可以根据城区特征判断一个城区的住房抵押贷款违约风险，以确定该城区的最低首付款比例，甚至对整个城区拒贷，这一方面使商业银行面临的违约风险降低，另一方面可能使中低收入城区居民的住房融资难度加大。本文通过分析国外城区特征对商业银行住房抵押贷款决策的影响机制，联系我国实际情况，指出我国商业银行根据城区特征进行住房抵押贷款决策具有合理性，建议商业银行密切关注城区住房价格波动率，并且政府限制中低收入城区商业银行的数量。
三、城区特征对我国商业银行住房抵押贷款决策的影响现状
城区特征对我国商业银行住房抵押贷款决策的影响已经开始显现，并导致中低收入城区居民的住房融资困难加大。
2004年下半年，上海多家银行在二手房抵押贷款方面出台了新的限制条件——城区和环线概念，停止了向奉贤、金山、南汇、川沙、崇明五个城区发放二手房抵押贷款；内环线以内的二手房抵押贷款首付款比例普遍增至3成，内外环之间的增至4成，外环线以外的增至5成6。另外，为防范金融风险，中国人民银行规定，从2006年6月1日起，个人住房抵押贷款首付款比例不得低于30%，但考虑到中低收入者的住房需求，对购买自住住房且套型建筑面积在90平方米以下的仍执行最低首付款比例20%的规定。然而，在实践中，商业银行对住房抵押贷款申请者普遍执行的最低首付款比例是30%或30%以上，中低收入者没有得到最低首收付款比例20%的好处。
四、启示
1.商业银行根据城区特征进行住房抵押贷款决策具有合理性。目前，我国个人信用查询系统处于起步阶段，尚不完善；住房估价技术的科学性、客观性较差，并且委托问题使房价高估的现象比较突出。这导致商业银行搜集单个贷款申请者特征和单个住房特征的成本高、准确性低。相对而言，城区特征的获取成本较低、较准确。所以，商业银行会根据城区特征判断一个城区的住房抵押贷款违约风险，对违约风险较大的城区规定较高的最低首付款比例或者拒贷率较高。
2.商业银行应该密切关注城区住房价格波动率。城区住房价格波动是导致违约损失的最重要因素。一个城区的住房价格波动性越大，则住房估价的精确性越低，进而住房抵押贷款的风险越大，因此商业银行对该城区的贷款申请应该规定较高的最低首付款比例或者拒贷率较高。
3.政府应该限制中低收入城区的商业银行数量。中低收入城区的住房交易规模通常较小，所以住房抵押贷款申请总量较小。如果一个中低收入城区的商业银行多，则可能没有任何一家能收到足够的住房抵押贷款申请数量以获得足够的城区信息，贷款风险或单位贷款成本会比较高，从而首付款比例或拒贷率也比较高。因此，政府应该限制中低收入城区的商业银行数量，或者帮助中低收入城区的商业银行分支机构组成住房抵押贷款银团，以使商业银行获得更多的城区信息，进而减小中低收入城区居民的住房融资难度。
胡丹
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关键词：住房抵押贷款；风险；措施
1 住房抵押贷款存在的风险
住房抵押贷款是指借款人以所购住房和其他具有所有权的财产作为抵押或质押，或由第三人为其贷款提供保证并承担连带责任的贷款。它是由住房买卖合同、住房按揭协议、住房按揭贷款合同连接起来的三角关系。住房抵押贷款的风险主要有以下几种：
1.1 违约风险
违约风险包括被迫违约和理性违约。被迫违约是指借款人的被动行为，支付能力理论认为导致被迫违约是因为支付能力不足。这说明借款人有还款的意愿，但无还款的能力。理性违约是指借款人主动违约，权益理论认为在完善的资本市场上借款人可仅通过比较其住房中特有的权益与抵押贷款债务的大小，作出违约与否的决策。当房地产市场价格上升时，借款人可以转让房屋还清贷款，收回成本并能挣取一定的利润；当房地产市场价格下降时，借款人为了转嫁损失，即使他有偿还能力，他也主动违约拒绝还款。
1.2 流动性风险
流动性风险是指资金短存长贷难于变现的风险，流动性是银行保证资产质量的一条重要原则。现如今流动性风险体现在两个方面，一是目前我国的住房贷款主要来源于公积金和储蓄存款，银行吸纳的储蓄存款属于短期存款，一般只有三五年，而住房抵押贷款却属于长期贷款。这种短存长贷的行为使银行的流动性非常低，继而带来流动性风险。二是银行持有的资产债权不易变现，极易导致流动性风险。造成银行可能丧失在金融市场更有利的投资机会，增加机会成本带来的损失。
1.3 经济周期风险
经济周期风险是指在国民经济整体水平周而复始的波动过程中产生的风险，相比其他产业，房地产业对于经济周期具有更高的敏感性。经济扩张时，居民收入水平提高，市场对房地产的需求量增大，房屋的变现不成问题，银行与个人都对未来充满乐观的预期，银行发放的住房抵押贷款数量也急剧增加。经济萧条时，失业率上升，居民的收入急剧下降，大量贷款无力偿还，即使已将房屋抵押给银行，也因为房地产业的疲软无法变现。这时抵押风险转变为银行的不良债权和损失，银行则面临大量的“呆坏账”，极易导致银行的信用危机甚至破产。
1.4 利率风险
利率风险是指利率水平的变动给银行资产价值带来的风险，它是由其业务短存长贷的资本结构所决定的，利率的波动无论是涨还是跌对银行都会带来损失。如果利率上涨，住房抵押贷款的利率也随着上调，就可能增加借款人的偿贷压力，借款额度越高，借款期限越长，其影响程度也就越大，从而增加了违约风险。如果利率下降，借款人又有可能从当前资本市场融资或以低利率重新借款来提前偿还贷款，给银行带来风险，主要表现在，提前贷款的发生使得住房贷款的现金流量发生不确定性，给银行的集约化资产负债带来一定的困难。
2 住房抵押贷款风险防范
针对上面所述的这些风险，本文从以下几个角度出发，提出一些防范的措施，使房抵押贷款在为民众有效服务的同时所带来的风险尽量最小化。
2.1 违约风险的控制
针对购房者存在违约可能性，我们应从以下两点入手：一是银行在接到购房者的贷款申请后，需要对购房者的基本情况（如收入情况、资产负债情况、月供占家庭月收入的比重、购买房屋的用途等）进行详细调查，并根据调查的结果决定贷款与否及合同条款的拟定。二是对置业者的资信进行审核。审核的指标主要有：置业者的家庭总收入及储蓄证明：家庭人口、人均月收入；月供占月收入的比例。
2.2 流动性风险的控制
住房抵押贷款期限长，而用于贷款的资金来源主要是银行存款及住房公积金，银行存款已处于一个基本稳定的状态。但现有住房公积金制度尚存在需要完善的地方，比如：覆盖率低，来自建设部的数据显示，2007年实际缴存公积金的职工人数仅有7187.91万；公积金存在应建未建的现象，如一些民营企业还未创建住房公积金制度；归集的公积金较少，普及面不广。针对这些问题，我们应该着手完善住房公积金制度，让住房公积金切实地满足消费者实现住房融资需求，降低流动性风险。
2.3 经济周期风险的控制
房地产业与经济周期密切相关，应建立个人住房抵押
贷款风险预警系统，防范市场和政策风险。一是建立风险预警的数据库，从各个方面取得数据，不断积累和完善数据的收集整理，为模型开发打下坚实的基础；二是开发合适的风险预警模型，对预警区间、警戒线以及指标权重、概率密度函数等设置合理参数；三是建立快速反应和预控机制，对风险预警系统显示的潜在风险进行及时处理和化解，最大程度地降低经济周期给住房抵押贷款带来的风险。
2.4 利率风险的控制
针对利率变动带来的风险，银行可以采取以下措施：一是开发可调整利率抵押贷款，其利率根据市场利率不断变化而作周期性调整。与我国现行的浮动利率相比，它的不同之处在于这种周期性的利率调整将有助于改善银行存贷款期限的匹配状况，可将银行承担的利率上升风险转嫁给借款人，同时借款人承担的利率下降风险也可转嫁给银行。二是开发固定利率抵押贷款，它是指在抵押贷款合同所规定的还贷期限内，贷款利率固定不变的抵押贷款方式。在这种模式下，银行承担了大部分的利率风险，如果银行能够通过获得固定利率资金来源与贷款相匹配（如发行固定利率债券等），可以避免相应的利率错配和流动性风险。
3 结论
住房抵押贷款涉及到置业者、银行以及开发商三方的利益，要使其带来的风险降低到最小化，上面所述的防范措施只是其中一部分，我们应该不断完善。总之，三方都应正确处理好业务发展与风险防范的关系，在贷款产品的设计中充分考虑风险因素，强化风险控制，完善个人住房抵押贷款的品种，使其适合不同的住房需求者，最大限度的确保住房抵押贷款的安全，推动住房抵押贷款业务的良性、健康发展。
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【关键词】商业银行 个人住房贷款 风险与防范
一、我国商业银行个人住房贷款及其风险
（一）我国商业银行个人住房贷款的概述
个人住房贷款是指借款人通过将自己所准备购买的房屋作为抵押物抵押给银行，银行进行评估确定该房屋的价值并发放给借款者一定额度的贷款，借款者还清贷款后方可取消房屋抵押，获得房屋所有权。也就是现实生活中所说的“个人住房按揭贷款”。
近年来随着我国房地产事业的大发展商业银行个人住房贷款业务也不断创新，由原来仅有的个人住房委托贷款发展到了目前的个人住房委托贷款、自营贷款和组合贷款三种。
个人住房贷款是银行以个人所购房屋为抵押发放的贷款，以不动产作为抵押使得贷款具有安全性，同时加上央行的几次上调个人住房贷款利率也可以使银行获得更大的收益，但在目前的国家对房地产的严格调控下，房地产价格出现下行，当所购房屋现价低于购买时价格是就会存在潜在的违约情况。
（二）商业银行个人住房贷款风险的定义
个人住房贷款风险是指在个人住房贷款业务中，借款人因种种原因，不能按时履行还本付息的义务或者进行提前偿付贷款，从而使银行的预期收益与实际收益发生偏离，增大了遭受损失的可能性。
二、我国商业银行个人住房贷款存在的风险
首先是商业银行自身经营管理的风险，包括银行职员的操作风险;银行内部风险控制制度的不健全;其次是借款人的风险主要有信用风险、借款人资料真实性风险、偿债能力不确定风险、提前还款风险。
目前我国宏观经济保持较快且良好发展的发展势头，房地产业作为关系国家经济和民生的支柱产业一直以来备受重视。近年来为了稳定房地产市场和抑制投资性购房需求国家不断出台积极的房地产调控政策，房地产市场随调控的变化也会给长期的个人住房贷款带来潜在风险。国家宏观调控措施下需求性个人住房抵押贷款往往是安全的，但是伴随着国家对房地产市场的利率调控，若借款者以低利率水平从银行获得贷款，而后又面临高房贷利率，就有使此类贷款者面临突来的还款压力，一旦借款者每月收入低于每月偿还的贷款额度时，也会产生被迫性的违约风险。因此，房价的下跌，按揭贷款的不良率也会随之上升。
三、防范我国个人住房贷款风险的对策建议
（一）完善商业银行自身风险管理机制
1.提高银行职员职业道德，加强风险意识培训。在房地产市场持续严厉调控的状态下和个人住房贷款风险逐渐暴露时期，商业银行要改革以前视个人住房贷款为优良资产而竞相降低条件吸引客户的业务模式，努力做好银行信用风险的管理，针对银行目前存在的操作风险银行应一方面提高职员的职业道德。同时加强风险意识培训。提升职业道德，明确责任，不放低贷款门槛，消灭贷款潜在风险。
2.建立动态风险管理体制。加强对银行动态风险的管理就是要建立个人住房贷款风险动态管理系统，从而对风险的产生条件、产生过程和处理过程进行全程管理。首先，在我国个人征信系统不完善的情况下要严格抓好个人住房贷款的贷前审查，贷款前的调查成为了解确定贷款人资信状况的重要途径，其中包括借款人目前的收入证明和财产状况以及过去一段时间的借款偿还情况，以及所购房屋的用途、可靠资产评估机构对房屋价值所做的合理估计等。其次，要做好贷款后的动态跟踪管理，将借款人的收入变动，借款是否按时偿还，投资活动所存在的潜在风险等进行动态监督。并根据以上收集的动态信息建立合理有效的信用评估模型，将其信用状况进行全国商业银行的计算机联网且各银行后期要不断进行数据的完善。最后，商业银行要做好抵押物的调查与处置，在借款人确认违约的状况下要及时做好抵押物的处理以便减少银行的损失。动态风险管理系统将记录借款人在银行资金活动的信用状况，将会为银行带来更多的方便。
3.完善个人信用信息。个人征信机构要搜集记录个人真实的、全面的信用信息，为商业银行发放个人贷款时提供查询和验证服务。个人信用评估机构要建立标准、有效、统一的信用评估模型，为商业银行明确借款人信用等级和可贷款额度给予支持。
（二）提升对借款人的风险防范措施
1.加强贷前信用调查和偿债能力评估。银行贷前信用调查主要依靠上文提到的完善的个人征信系统，它是整个个人信贷风险的基础环节。偿债能力的评估所需信息也是基于个人征信系统的信息，但除此之外其还包括了对借款人未来收入状况的预测。因此做好这两方面将会对借款人风险防范起到支柱作用。
2.做好借款人提前偿付风险的防范。借款人手中资金目前没有好的投资项目，为了节省不必要的较高的贷款利息而选择在对自己最有利的情况下提前偿还贷款。这就需要银行在市场整体投资环境不好的情况下创新开发新的金融投资品，使得借款人原本打算用来还款的资金投资于金融衍生品，从而做到防范提前偿付风险和增加额外收益。
（三）深化对房地产市场宏观经济政策的研究
个人住房贷款依靠房地产市场改革兴起，凭借房地产市场的繁荣逐渐发展壮大，房地产市场的发展以及房地产业的宏观调控政策将会对个人住房贷款产生深远的影响，因此商业银行应做好个人住房贷款的市场前景分析与研究。
1.及时关注国家出台的房地产宏观调控措施，并在此基础上分析其对已发放个人住房贷款以及商业银行以往所执行个人住房贷款政策的影响。
2.根据出台的宏观经济政策及时做好个人住房贷款市场的前景分析与预测。
3.及时关注其他可能致使房地产市场发生变动的信息;如户籍政策等。
4.根据现行房地产政策及市场状况对房地产市场的未来发展动态做出预测，并据此进行谨慎的个人住房贷款的管理。
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个人住房贷款、个人汽车消费贷款和个人耐用消费品贷款是个人消费信贷的主要内容，而其中份额最大、目前开展得最好的是个人住房贷款业务，成为银行业和房地产业中的热点。分析和探讨个人消费信贷业务的风险及其防范，主要是围绕个人住房贷款业务的风险及其防范来进行的。
一、个人住房贷款业务的主要风险因素
房地产信贷引起银行巨额坏帐从而引发金融动荡，可谓屡见不鲜。1955～1980年间，日本住宅地地价上涨约40倍，而同一时期各产业现金工资总额仅增加14倍，进入1980年代以来，日本商业用地地价高涨，另一方面为抑制急剧的日元升值，采取金融宽松措施，使房地产信贷进一步扩大，并最终成为进入1990年代日本“泡沫经济”破灭的重要原因之一。我国在1992年之后的二、三年间出现了房地产开发热，尤其是海南、北海的房地产更是热得炙手，要不是及时采取一系列的宏观调控措施抑制过度的房地产开发热，后果不堪设想。尽管如此，海南和北海的积压房地产的处理问题，至今仍未彻底解决。前几年发生在东南亚的金融危机，过度的房地产信贷也是元凶之一。
房地产业是我国近十年发展最快、关联度最大、对GDP增长贡献最大的行业，房地产的发展带动房地产金融的发展，个人房地产贷款余额从1997年的190亿元上升到2003年末的1.2万亿元，增长63倍。2003年末的坏帐率为1‰～2‰，但个人住房贷款的风险往往在3～8年后大量显现，而2003年末的贷款余额大部分是在2000年之后发放的。那么，讨论和分析个人住房贷款业务中的风险因素就显得非常重要了。大体来说，个人住房贷款业务中的风险因素分为政治风险、法律政策风险、道德风险（或信用风险）以及市场风险（或商业风险）。所谓政治风险，是指贷款住房所在地区或国家发生社会动荡，政权极不稳定，从而引起房地产价格的急剧贬值，导致个人住房贷款难以收回的风险。而法律政策风险，是指个人住房贷款手续的完备性、合理性和有效性存在问题以及税收法律制度、宏观经济政策在个人住房贷款期内发生大的变化或调整，从而影响到整个住宅类房地产的市场租金和市场价格，进而对个人住房贷款的安全性带来影响的风险。道德风险（或信用风险），是就开发商和购房者而言，如果他们不注重自身信用，故意违约导致个人住房贷款不能如期支付给贷款银行的风险。市场风险（或商业风险），则指因市场供求的变化，使贷款住房的市场价格出现较大贬值，或者取得贷款支持的购房者发生非故意违约不能支付到期贷款，因而不能全部归还银行的个人住房贷款。政治风险不属本文讨论的范畴，下面仅就与法律政策风险、道德风险（或信用风险）和市场风险（或商业风险）相关的一些具体风险因素进行分析。
1.选择项目风险一种情况是个人住房贷款所选择的房地产开发项目本身存在严重问题，具体来说又包括如下情况：一是规划报建手续瑕疵，如因土地出让金未交而未领《国有土地使用证》等，这些房地产项目极容易在购房户和开发商之间产生集体纠纷，现实中这种纠纷的往往造成购房户集体拒付个人住房贷款，对这种项目发放个人住房贷款将给金融机构带来极大的风险。二是该房地产开发项目事先未作好市场分析，市场定位不明确导致该项目本身根本就没有市场前途；三是开发商自有资金不足，或者开发商缺乏经验，没有高素质的人员组成的管理队伍等。出现以上两种情况都有可能造成“烂尾”或不能如期交房，如果银行不慎选择了这样的项目开展个人住房贷款业务，则该贷款从开始就面临成为呆坏帐的可能。
还有一种情况是银行需了解商品房类型的不同，个人住房贷款的风险有较大差别，一般来说以投资为目的的客户的违约风险大于以自省居住为目的的购房户的风险，商业房大于住宅，而住宅中易于成为投资品种的小户型和酒店式公寓大于一般住宅。目前成都市市场上小户型购房户中投机淘金的购房者占很大比例，在前几年投资高回报的示范带动下许多普通市民也加入投资小户型的行列，推动小户型的价格快速上涨，一旦租金达不到预期水平，违约的风险将大大增加，从金融部门反馈的信息来看，这类小户型违约的概率明显高于一般普通住宅。故银行对投机性客户应从严审查，对容易成为炒房户目标的项目谨慎介入。
2.销售价格不实风险。开发商销售价格严重不实，普遍高于同一供需圈类似住房的市场价格。实际工作中已经出现这样的情况：有的开发商因种种原因，将销售价格人为抬高；；或者将银行提供按揭支持的售房价格抬高，有的销售价格甚至比同一供需圈的类似住房的公允市场价格高出20%～30%.试想，如果银行办理个人住房贷款业务之初，贷款金额就高于相应的住房的公允市场价格，还奢谈什么防范信贷风险之类的话题呢？成都市市场上也出现了通过提高单价，同时对购房户高赠送返现的方式，达到实际降低银行按揭的首付比例，销售单价实质并未抬高的方式。
3.开发商恶意套现风险。开发商可能因为工程建设资金的短缺而恶意套现，一是开发商组织一批假的购房者到银行办理按揭手续，或者开发商出具虚假的首付款证明从而放宽实际交付的首付款限额（比如，首付款应达房价款的30%，开发商私下答应为购房者在一定期限内垫付10%～20%的房价款），从而达到套取银行现金的目的。而不论是开发商组织的那些不真实的购房者，还是开发商擅自降低首付款的真正购房者，归还个人住房贷款的还款能力都是有极大疑问的。
4、个人信用风险。这里谈到的个人信用风险，仅指购房者故意违约，如本来没有还款能力而骗取银行个人住房贷款，或者具有还款能力而恶意拖欠银行的个人住房贷款。至于借款人经济状况恶化，以及发生借款人死亡、失踪而无人带其履行合同或继承人或代管人拒绝履行合同等情况造成的借款人违约，属于通过健全有关法规、完善社会保障制度可以解决的问题，可以不纳入个人信用风险范围。6~}1[o? /*s::%&98,3LqE7r&u.tkNHs数学论文=\7(*_&Q)+*;??u-h#AHy€
5、资本价值风险。房地产的资本价值在很大程度上取决于预期的收益现金流和可能的未来经营费用水平，然而，即使收益和费用都不发生变化，资本价值也会随着收益率的变化而变化。这种情况在证券投资市场上反映的较为明显，房地产投资的收益率也经常变化，这种变化也影响着房地产的资本价值。预期的资本价值与现实的资本价值之间的差异即资本价值的风险。个人住房贷款业务中按揭住房的资本价值风险，是指该住房的预期市场价格与现实的市场价格之间的差异。影响住房的资本价值的因素主要有：
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（1）未来住宅类房地产市场的走势关注房地产发展的阶段，房地产市场是个周期性的市场，房价水平处于波峰时期的贷款风险肯定大于其他阶段的风险，未来的预期市场价格可能普遍低于目前的市场价格。故金融机构要对不同阶段在首付比例上区别对待，从宏观上控制住该风险。
（2）住宅功能陈旧。以后人们对住宅的功能要求（如户型设计、外部景观、室内设施等）总是日新月异、不断增强的，当前的住宅在功能上以后总会逐渐陈旧过时，相应地，其资本价值也有贬值的可能。
（3）房地产估价。如果某地区的房地产估价机构均有高估房地产价格的倾向，则房地产的融资能力、获利能力均被抬高，相应地，房地产的资本价值也就容易高估，从而推动经济泡沫的出现。
住宅资本价值风险的出现，可能使按揭住房的未来市场价格极大地低于办理按揭之时的市场价格，导致借款人大面积理性违约，造成严重的金融动荡和金融危机。
6.个人住房贷款资金的流动性风险。由于个人住房贷款的借款期限长达10～20年，甚至可达30年，贷款资金的流动性问题如不能解决，个人住房贷款抵押的一级市场必然出现自身无法解决的难题：资金占用的长期性与资金来源的短期性问题，住房抵押贷款市场的巨大需求与商业银行等金融机构资金来源有限的矛盾。个人住房贷款资金的流动性风险，使银行的长期资金使用和短期资金来源的不匹配，使商业银行自身加大了资金短缺的压力，从而让个人住房贷款业务难以开展下去。
7.法律风险。个人住房贷款的法律风险，包括三个层面的内容：（1）合规性问题。个人住房贷款的手续是否完备、合法和有效，如住房抵押登记和商品房预售的备案登记应办妥等。（2）按揭住房的权利瑕疵。办理个人住房贷款业务，要求按揭住房不存在权利瑕疵，如果按揭住房还存在其他抵押权人、典权人或其他买受人，则银行的贷款缺乏安全、有效、足值的抵押担保品，银行的贷款风险自然就很大了。（3）抵押住房的处分问题。借款人不能归还银行的贷款本息，尽管抵押住房不存在权利瑕疵，但如果借款人不能从抵押住房迁出或者借款人迁出后无立足之地，银行就不能顺利地处分抵押物。
8.档案管理风险。个人住房贷款业务的档案保存相当重要，因为在如此长的借款期内（可长达30年），银行工作人员必然产生变动，甚至从领导到信贷员要换四、五次班，现在已经发生了因工作人员变动而造成个人住房贷款业务档案流失的情况，若银行内部有人与外部勾结，则问题更为严重。若出现个人住房贷款业务档案的失真、失实，则银行的贷款就面临极大风险。
二、个人住房贷款业务的风险防范
个人住房贷款业务的风险因素虽然很多，但其中许多风险因素通过加强制度建设、完善个人住房贷款的信贷管理工作是可以防范的，亦或减小风险。具体来说，有如下一些防范风险的措施：
1.加强个人住房贷款前期评估工作。通过个人住房贷款的前期评估工作，可以选择市场前景好的项目给予贷款支持，从而避免项目选择风险、销售价格不实风险，部分避免资本价值风险和开发商恶意套现风险。个人住房贷款前期评估工作包括的基本内容有：
（1）贷款项目评估。通过对按揭项目的建设条件评价、市场前景分析、开发商素质和业绩评价、项目的财务盈亏平衡分析和风险分析，可以判断项目是否具备给予按揭支持的条件，从而择优挑选好项目。
（2）对拟提供贷款支持的按揭住房的期房价格进行市场评估，经银行确认后，确定合理的贷款成数。
对期房价格的市场评估，避免了开发商高价销售策略给银行带来的风险。有的商业银行通过评估机构曾发现，开发商针对按揭住房的销售价格高出一次性付款售价的30%左右，在这种情况下，开发商获得了暴利，但银行贷款的风险从一开始就额外加大了。通过评估，还可以部分避免开发商的恶意套现风险。因为即使开发商组织假的购房者办理了按揭手续，套取了银行现金，但个人住房贷款毕竟拥有了合法有效、足值的抵押担保品——住房抵押，在开发商仅能获抵押住房的公允市场价格的七成贷款的情况下（银行还可以根据按揭住房在建项目的形象进度，预留开发商对购房者的保证金，以保证在建项目的资金需求。），开发商终究会想方设法按月代替虚假的购房者归还贷款，否则银行一旦处分抵押住房，加上银行预留的保证金，应该可以使贷款风险降到最低，而开发商则得不偿失。
对期房价格的市场价格评估，还可以避免抵押住房的资本价值风险。通过对未来同类住宅类房地产市场走势的分析，对住房功能陈旧的判断，以及对城市空心化趋势的出现等诸多因素的分析、评估，可以评测出较为公允合理的住房理论价格，根据该理论价格计算的贷款成数发放个人住房贷款，无疑可以减小抵押住房未来的资本价值风险。当然，减小抵押住房的未来资本价值风险的前提，还是要有规范的房地产专业评估机构进行市场价格评估，而且对期房评估得出的理论价格应能基本反映类似房地产的未来市场趋势，做到公允、合理和可信。否则，如房地产市场价格的虚假和不真实，远远高于其理论价格（往往由房地产抵押人、贷款银行和评估机构三者共同推波助澜），就会和证券投资的过度繁荣一道，形成“虚拟经济”的极度兴旺，即“泡沫经济”，最后导致经济的全面崩溃。
2.建立个人信用评级制度。不但个人住房贷款业务离不开个人信用评级，其实只要是开展个人消费信贷，都离不开个人信用评级。人们常说“市场经济是法制经济”，其实也可以说“市场经济也是信用经济”。个人信用评级制度的建立，目的就是要通过评级掌握借款人的个人真实收入和财产，掌握借款人有没有个人负债，借款人以往有没有不良信用记录，从而据以判断借款人的还贷能力和还贷意愿。但是，目前对个人信用评级制度的建立缺乏权威部门的统筹，往往难以实际推行。比如，建设银行在1999年出台了个人住房贷款资信评定标准，工商银行也出台了《个人住房贷款借款人资信评估指导意见》，但都限于住房贷款借款人资信评估和各自银行系统，资信评级结论不能在其他商业银行通用，也不能用于其他个人消费信贷。并且如果开发商同意卖房给购房者，购房者又支付了首期购房款，资信评级势必流于形式；如果先办个人资信评级，达不到资信标准的个人不担不支付评估费，还可以换一家银行办理按揭。
因此，为了建立有效的个人信用评级制度，应抓好以下基础工作：
（1）建立独立、公正、权威的资信评级中介机构。该机构应由人民银行进行业务指导，能够调阅各商业银行的电脑网络资料，出具的资信评级结论在各商业银行通用，适用于一切个人消费信贷领域，并可进行实时跟踪，一但发现不良信用记录，随时调整其个人信用等级，对近三年信用良好的个人，可以按操作规程调高其个人资信等级。
（2）尽快建立个人存款实名制和个人财产申报制度。通过这两项制度的建立，可以掌握个人真实收入和财产，评价个人的还款能力。所幸的是，二年伊始，人民银行已宣布即将实行个人存款实名制，相信个人财产申报制也将很快出台。
（3）实行个人信用实码制和计算机联网查询系统。个人信用实码制就是将可证明、解释和查询的个人信用资料都存储在该编码下。当个人需要向有关方面提供自己的信用情况时，个人资信评级机构通过个人信用实码可以查询所需资料，从而评定信用等级。
（4）建立个人银行帐户。将目前个人收支以现金为主，改为以个人银行帐户转帐收支为主，个人只有零星的现金收支。这样，银行对个人的货币化资产、不动产等非货币资产（通过转帐和税收确认），个人收入和到期偿付能力就可以全面掌握并进行评估。
3.健全法规，完善社会保障制度。个人住房贷款业务涉及一系列相关法律、法规，通过修订和完善房地产抵押法律制度、房地产转让和预售法律制度，通过制订物权法、个人破产法、社会保障法等法律，可以使个人住房贷款业务的手续在合法有效的基础上更加完备、简明，使抵押住房不存在权利瑕疵，保障抵押权人拥有能够顺利、合法地处分抵押住房的权利。
4.强化银行对个人住房贷款业务档案的管理工作。银行应由专人负责保管个人住房贷款业务档案，实现电脑和文件资料（原件）的双重管理，加强内部监督、内部牵制，以保证业务档案不失真、不失实和不流失。通过电脑化管理，对每月拖欠银行贷款的借款人进行及时催收，并纳入“黑名单”，加强贷后管理工作力度。
关键词：房地产价格 银行信贷风险 个人住房贷款 多变量协整
中图分类号：F832.45 文献标识码：A
文章编号：1004-4914（2011）12-074-03
一、引言
1.研究背景和问题的提出。房地产业因具有较强的保值增值能力和较高的投资报酬率而成为国民经济中的一个重要投资领域。但是房地产业的特性决定了它投资额巨大，周期长，价格变动大，变现能力差的特点，在投资过程中存在着很大的风险。在银行进行房地产投资贷款的过程中，必须要进行风险排除和风险转移，确保资产的安全性。
一些发达国家的银行曾因为盲目贷款投资房地产企业，没有进行风险规避和转移，一旦房价发生巨大变动，房地产业出现投资风险，银行资产的安全性就会出现严重的问题，甚至会导致破产。美国的次贷危机，其影响逐步从美国扩展到了全世界金融体系。更为严重的是，这场危机的扩散和蔓延对实体经济体系产生越来越大的破坏和影响。
当前，我国的房地产业存在片面追求利润，盲目投资的过热现象，缺少对房地产风险的评估，因此房地产价格在一些城市不断攀升。在我国房地产业的投资当中，由于资金来源渠道比较单一，过度依赖银行信贷。近年来房地产业的迅猛发展更是加大了银行的金融风险，必须采取一定措施进行有效的风险规避，保证房地产市场的健康发展和银行资产的安全性。因此，对房价变动与银行资产安全相关作用机制的研究是有必要的。
2.研究目标。本专题研究目标：通过对房价变动与个人住房贷款关系的实证研究，以我国房价变动与银行信贷风险的相关性为例来探究房地产投资风险与银行资产安全的关联性。
3.研究创新点。（1）以往涉及信贷额度的研究较多，而信贷风险是更为相对化的衡量指标，在现实生活中更具参考意义，以往的研究涉及却较少。（2）由以往涉及较多的单向影响转变为二者双向影响，长期协整关系的研究。
二、文献综述
国内学者对于房价变动与银行信贷风险的相关性以及房地产投资风险与银行资产安全的关联性的研究有以下主要观点：
廖湘岳，戴红菊(2007)提出银行的个人住房贷款余额对商品房平均销售价格的上涨有着很大的贡献率，即:银行对房地产业的巨额信贷资金支持，推动了房地产业的过度繁荣，导致了房价的急剧上涨。①刘荣茂，张珈(2004)从供给与需求角度定性分析了银行对房地产市场发展的金融支持。针对南京市房价上涨较快的经济现象，利用2001-2007年的季度数据，实证研究了银行信贷与房价在长期均衡水平上，互为因果关系，即银行信贷与房价互相影响。②张敏，张洪(2009)选取了我国2005-2007 年35个大中城市的数据为研究样本，采用面板数据模型研究我国银行信贷与房地产市场之间的关系：房价上涨会引起银行信贷的增长，反之效果不显著；银行信贷的变化对房地产的供给需求市场也有明显的影响，而房地产供给需求市场的变动对银行信贷的影响不明显。③崔光灿(2008)通过对2000年以来上海房地产信贷与房地产市场关系的实证分析，发现房地产信货对房地产市场的影响主要表现在需求方而不是供应方，房地产信贷增长对房地产价格和房地产销售量增长有明显的促进作用，但对房地产开发投资没有明显的影响。④段忠东，曾令华等(2007)认为房地产价格和银行信贷之间在长期内存在互为因果关系，房地产价格波动通过影响微观经济主体的信贷需求和银行的信贷供给而影响银行的信贷扩张总量，而银行信贷，尤其是房地产信贷会在长期内影响房地产的价格。房地产价格波动在短期对银行贷款发放的直接影响十分有限，主要是在长期内对银行贷款产生影响。⑤薛磊(2006)认为目前房地产价格变化对于银行信贷的变化来说有一定的滞后性。房地产信贷膨胀引起的需求拉动是房地产价格上升的重要原因之一，房地产信贷所占比例太大，导致房价升高，否则银行资产的安全性难以保证。⑥
三、定性分析
1.我国房地产市场主要资金来源。从2006年到2010年，我国房地产开发投资额逐年快速增长。2010年达到4.8万亿元，较上年增长33.2%。我国房地产开发资金来源于国家预算内资金、国内银行贷款、外资、自筹资金和其他资金(主要由定金及预付款构成)等五个渠道。
据国家统计局数据显示，在几大来源中，随着个人按揭贷款额度的逐年上升，自筹资金所占比重在逐年增加，2010年已达到38%，而国内贷款19%，利用外资1%，其他资金42%。《中国房地产金融报告2008》中指出，企业自筹资金中有大约70%来自银行贷款，此外贷款在其他资金中也占有一定比例，因此，房地产开发中使用银行贷款的比重约在60%以上，大量的银行贷款通过直接和间接渠道涌入了房地产开发市场。并且有愈演愈烈的趋势。
2.房地产信贷在银行信贷体系中的地位。房地产业是银行业重要的服务领域，目前房地产贷款已经占银行业中长期贷款的1/3以上。银行的长期发展机遇也同时依赖地产行业的发展。近十年来经济走向造成了这种依赖性，因为这些长期贷款的份额是逐步增加的。从金融机构全部人民币贷款总规模比例上看，房地产贷款余额占金融机构人民币贷款余额比例呈快速上升趋势，个人购房贷款占贷款总额的比例也呈现上升趋势。房地产业与银行有着千丝万缕的联系，房地产业的景气度决定着银行业资金与资产的安全。
3.房地产价格与银行信贷风险理论上的相关性。房地产价格上升导致房地产信贷增加，而信贷增加又容易导致房地产价格上升。两者互相作用，相继加强。而一旦市场预期发生变化，或是经济受到外界影响，导致房价突然大幅下降，银行的房地产信贷风险便由此产生了。
理论上认为，银行贷款可以通过多样的流动性效应影响房地产价格。大量银行贷款进人房地产市场，成为支撑房价进一步上涨的动力，而房价一旦出现不正常的过快增长现象，便蕴涵着形成房地产价格泡沫的可能。
四、定量研究
1.研究假设。
①由于房地产业整体贷款额度的月度数据缺失，因此从个人住房贷款的角度来切入，通过实证研究个人住房贷款信贷规模与房价的相关性来揭示房地产贷款与房价的相关性。②个人住房贷款信贷规模与房价呈正相关关系。③个人住房贷款信贷规模还受到诸多政治、经济变量的影响，与银行贷款利率，GDP，货币供应量，通货膨胀率都有一定的相关性。
2.数据搜集与描述统计。体现商业银行房地产信贷风险的直接指标是房地产信贷规模。为便于分析用个人住房贷款额占信贷总额比例表示，作为方程中的被解释变量。商业银行房地产信贷风险作为一个宏观经济变量受到诸多政治、经济变量的影响, 除房价因素外,引入以下因素：银行贷款利率，GDP，货币供应量，通货膨胀率。由于房屋销售面积等房地产相关数据只有季度数据，因此没有作为变量置于其中。计划选取2006年1月至2010年12月，共60个月度数据。设Y为商业银行信贷规模大小即用个人住房贷款额占贷款总额比例表示，P代表房价的指标，用全国房屋销售价格指数表示。I代表工业增加值，由于GDP没有月度数据，因此用工业增加值代替。L代表房地产贷款利率，T代表通货膨胀率，M代表货币供应量。作为其他因素，将除银行贷款利率以外的其他数据实际值取自然对数,以消除异方差的影响。其相应的对数值分别用LY、LP、LI、LT、LM表示。
全国房屋销售价格指数根据环比数据，假定2006年1月为基期，修改为定基数据，工业增加值和银行贷款数据都经过季节调整。所有数据用消费物价指数平减,以消除通货膨胀因素的影响。其中,银行贷款的实际利率用1年期银行贷款利率减去一年以来的消费物价指数同期比数据的算术平均值来表示,理由是借款者采用适应性预期,根据过去1年的实际利率来推算未来的实际利率。所有原始数据均来自国家统计局网站和中国人民银行官网。
3.一元回归，相关性分析。
一元回归结果：
Y=0.001227P-0.040720
R=0.931843，t检验，F检验均通过。
相关系数为0.931843，表明住房贷款信贷风险与房屋销售价格指数是高度正相关的。R的平方值等于0.930667，说明约有93.1%的房屋平均销售价格的变异，能由银行提供的个人住房贷款来说明。当其他变量保持不变的时候，房屋销售价格指数每增加1点，住房贷款占信贷总额的比例上涨0.1227%，这说明房屋销售价格对住房贷款所占份额有很强的解释力。从图3可以直观地看到，随着房屋销售价格的逐年增长，住房贷款所占份额（住房贷款信贷风险）也在逐年增长，两者始终保持着比较一致的相关关系。
4.ADF检验。依据2006-2010年几个变量的时间趋势情况（图略），由相关的单位根检验结果可以看出,所有时间序列变量的ADF统计量的绝对值均高于5%临界值水平,原序列在5%的显著性水平均接受零假设H0=0,因此,所有时间序列的原序列都是不平稳的。四个变量系列在经过一阶差分后,所有变量的ADF统计量都在1%的水平显著,这说明四个序列的一阶差分序列在1%的显著性水平是平稳的,因此可以得出的结论L、LP、LY、LI都是一阶单整序列,即I(1)。
5.对残差进行单位根检验。
非平稳的序列为同阶单整，可对残差进行单位根检验。
对方程进行多元回归后，得出残差，结果为下表。
检验结果显示，DF检验值为-3.839441，残差序列在5%的显著性水平下拒绝原假设，接受不存在单位根的结论。因此可以确定残差序列为平稳序列，即为Ⅰ（0）序列。说明LnY与LP和L,LI,LM之间存在协整关系。以上四变量之间的协整关系式表明了个人住房贷款占比、房地产价格、经济增长和贷款利率，货币供应量之间的长期均衡关系。
Ln(yt)=-8.410860+0.961641ln(LPt)+0.024001ln(LIt)+-0.01002ln(Lt)+0.116890ln(LMt)
其中，房地产价格对银行贷款的长期均衡弹性为0.96。即长期看来，当其他变量保持不变的时候，房地产价格每上涨1%，个人住房贷款所占贷款总额的百分比也相应增加0.96%（百分比的百分比），可见，房地产价格在长期内对房地产信贷风险的正面作用十分明显。
6.误差修正模型（ECM模型）。
令误差修正项u＾t=，建立下面的误差修正模型：
Ln(yt)=β0+β11n(LYt)+β21n(LIt)+β31n(Lt)+β41n(LMt)+αet-1+εt
用Eviews回归，得出如下结果：
Ln(yt)=-6.915840+0.6221641n(LPt)+0.0450011n(LIt)+-0.0150211n(Lt)+0.1868901n(LMt)
ECM模型可得出房地产价格对个人住房贷款所占贷款总额比重影响的短期弹性，可看出在短期弹性系数小于长期，说明在长期对信贷风险的影响更为显著。
7.格兰杰因果检验。从上面的长期因果性检验结果可以得出，在10%的显著性水平上,存在从房地产价格到个人住房贷款比重的Granger因果关系，而个人住房贷款比重则在1%的显著性水平上成为房地产价格的原因。因此可以判断，在长期均衡水平上,房地产价格和个人住房贷款比重之间存在双向因果关系。
五、结论综述
1.结论概述。由所得数据可知，当其他变量保持不变的时候，房地产价格每上涨1%，个人住房贷款所占贷款总额的百分比也相应增加0.96%（百分比的百分比）。可见房价与银行信贷风险呈现较强的正相关关系。可知，房地产投资风险与银行资产安全的关联性密切。
个人住房贷款所占贷款总额比重还与经济增长、货币供应量成正相关关系，和贷款利率呈负相关关系。个人住房贷款占比、房地产价格、经济增长和贷款利率、货币供应量之间存在长期均衡协整关系。
房地产价格和银行信贷风险之间在长期内存在互为因果的关系，房地产价格波动通过影响微观经济主体的信贷需求和银行的房产信贷供给而影响银行的信贷扩张总量，而房地产信贷会在长期内影响房地产的价格。房地产价格波动在短期内对银行贷款发放的直接影响较为有限，主要是在长期内对银行房产贷款产生影响。可能由于目前我国的房地产价格的变化已经趋于理性，房地产价格周期受房地产投资周期的影响，与其变化具有一致性，依存关系明显。房地产价格变化对于银行信贷的变化来说有一定的滞后性。
2.政策建议。目前，房地产信贷膨胀引起的需求拉动是房地产价格上升的重要原因之一，房地产信贷所占比例太大，导致房价升高，进一步导致银行资产的安全性难以保证。就此问题，除去实行可变利率抵押贷款方式，开展住房抵押贷款保险和住房抵押贷款证券化这些惯用手法以外，从银行信贷规划、房地产融资渠道、住房保障体系三方面提出建议。
房地产企业融资的来源，需要做好规划，使得银行贷款的比重维持在一个适时适当的程度内。银行信贷规划需要有节制地限制房地产贷款的额度，并根据房价的变化及时做出房地产信贷额比重限制的调整。在两者之间，需要货币政策当局构建一个桥梁，通过密切关注房地产价格、银行信贷以及二者的相互影响来提示房地产企业，投资房地产的个人以及银行注意二者的关联。
抑制银行贷款大量进入房地产业的现象，则要拓宽房地产融资渠道，分散风险到更广阔的金融市场。不能任由银行贷款占资金来源的比例持续飙升。遏制贷款资金的大量涌入。
抑制房价过快增长的问题，除了常规的房价调控政策以外，在住房保障体系上有所完善才能对房价的飙涨从根本上起到一定的限制作用。
注释：
①廖湘岳，戴红菊.商业银行贷款与房地产价格的关系研究[J].上海经济研究，2007（11）：91~96．
②刘荣茂，张珈.银行信贷与房地产市场关系研究――以南京市为例[J]．经济与金融，2008（5）：30-33．
③张敏，张洪.我国银行信贷与房地产市场关系的实证研究[J].集体经济，2009（7）：102~103．
④崔光灿.房地产信贷、价格及市场供求关系研究[J].金融论坛，2008（12）：42~47．
⑤段忠东，曾令华，黄泽先.房地产价格波动与银行信贷增长的实证研究[J].金融论坛，2007（2）：40~45．
⑥薛磊.房地产信贷对房地产价格影响的实证分析[J].广西金融研究（社会科学版），2006（4）：33~37．
【关键词】反向抵押贷款；以房养老；风险研究；规避机制
一、引言
改革开放以来，我国老龄化程度迅速加深，截止2007年，我国60岁以上的老年人为1.53亿，占人口总数的11.6%，65岁以上的老年人为1.06亿人，占人口总数8.1%，中国早已进入老龄化国家行列。在我国现有情况下，开展包括住房反向抵押贷款在内的多种养老模式，有利于提高老年人的生活水平，保障社会的稳定局面，减轻社会保障系统的压力，促进社会福利制度的完善与发展。同时，住房反向抵押贷款的推出给相关金融机构提供了新的业务，房地产市场得以健康持续的发展，使经济社会更具活力。
国外对住房反向抵押贷款的以房养老模式的风险研究主要是住房反向抵押贷款期限长、不确定性较多，可能遭受损失的风险也较大，住房反向抵押贷款的市场风险主要有长寿风险、道德风险、利率风险、房产价值波动风险。住房反向抵押贷款的风险主要体现在作为偿还贷款本息保证的住房未来价值低于抵押贷款本息和。在风险防范上，Thomas Davidoff和Gerd Welke（2007）认为老年人的长寿风险是一种可以分散化的风险。通过聚集大量的住房反向抵押贷款可以有效控制长寿风险。
国内学者对住房反向抵押贷款养老模式的研究不断深入，开始探讨其在中国实行的障碍与风险。柴效武（2004）对在住房反向抵押贷款养老模式运营过程中可能发生的各种风险如：道德风险、抵押物风险、支付风险、变现风险、利率风险、政策风险及其成因，及应采取防范举措等，给予较深入的思考。李玉米（2005）分析了国内实行住房反向抵押贷款中可能出现的房地产价格波动风险、房地产泡沫风险、诚信风险以及自然风险，同时提出了相应的风险规避。
国外开展“以房养老”的时间较长，研究者不但有较为雄厚的理论基础，还有许多实际例证。国内目前对住房反向抵押贷款养老模式的研究，侧重于此种养老模式对社会、金融机构和老年人带来的积极影响，而较少关注住房反向抵押贷款养老模式在中国推行的风险和障碍，而在已有的风险和障碍研究中，也因国内没有住房反向抵押贷款养老模式的实践，大多数只是停留在简单化的理论推测或一般性体验层次，并且缺乏足够的定量研究，因此，有必要研究这些风险的产生，以及规避的措施。
二、反向抵押贷款的风险
1、住房价值变现风险
只有将收回的不动产变现，贷款机构才能盈利。住房价值变现的办法一般说来有两种，出租和出售。我国的二手房交易市场尚不成熟，而且现在的大多数年轻人买房倾向于买新房，而中年人换房也多是换新房，收回的已居住数十年的旧房可能有出售不掉的风险，若将出售不掉的住房大量收进，全面更新改造，或拆旧建新，这个成本会很高，贷款机构可能会选择退出。
2、利率及物价变动风险
如果老人将产权完全易主，一次性得到一笔现金用于养老，那样老人会遭受利率和物价变动的双重风险。产权部分易主的反向抵押贷款模式，交易双方都存在着购买力风险。交易达成后，贷款机构会按照合同规定支付养老费用。如果未来利率下降，住房价格上升，但给出的货币价值增大，机构受损，老人得到的现金购买力增强，否则，机构获得了资本利得，老人利益受损。如果物价上升幅度大于利率上升的幅度，则机构承受购买力风险能力增强。随着时间的推移房屋自然磨损，还有受经济环境的影响，房价会有下跌的风险。
3、国家政策风险
国家有关住宅，土地使用政策，养老保障政策乃至金融保险政策，大致是可据测定的，但长达十数年的政策走向，极难把握，构成政策风险。主要有两方面：a.城市规划风险（拆迁）；b.土地使用年限的法律规定变化，我国现行规定工商用地50年，居民住宅70年。反向抵押贷款是一个较长时期的运作，因此考虑国家政策变动是能否顺利完成贷款机构和老人之间合同的重要一环，若国家的相关政策变化，势必影响反向抵押贷款的运作，使某一方受到损失。
三、反向抵押贷款的风险的制约因素分析
1、地权制度的限制
在我国，居民住宅用地为70年，规定住宅建设用地使用权期间届满可以自动续约。但是，新的规定中却没有明确对续期的土地使用费支付标准和办法，到期后是否续费仍不明朗，这对“以房养老”的实施也是一个不确定因素。在农村，“以房养老”模式无法推行。因为依照我国《担保法》规定，农村的宅基地归集体所有，宅基地使用权不能用作为财产进行抵押，这使得农民的房产不能作为资产来运作。虽然近来农村宅基地使用权问题受到极大关注，但是这项规定的存在使得占大部分人口不利的农民被排斥在“以房养老”模式外。
2、房产市场的波动
房产市场波动对“以房养老”的影响表现在房产价格上。如果借款人与贷款机构在签订协议时，房产处于较低的价格，那么借款人肯定会担心将来房价上涨的可能性，房价上涨，借款人获益减少；相反，如果交易时，房价处于较高价位，贷款机构就会顾忌将来房价下降的风险，房价下降，贷款机构收益减少，尤其是在住房反向抵押贷款协议到期之后，如果房地产市场不景气，就会使贷款提供机构面临巨大的风险。因此，稳定的房地产市场是住房反抵押贷款业务能够达成和稳定发展的保证。
3、相关法律的缺失
以房养老但是作为一种新的模式被引入国内，难以避免地要与国内的法律法规产生矛盾。主要有以下两点。第一，国内缺少针对住房反抵押贷款的专门法律规定，如监管法规，责任追究法规等。第二，住房反抵押贷款制度的引入与国内现行法律的冲突。首先，住房反抵押贷款是一个庞大而复杂的系统，需要多方金融机构合作才能实现，而我国《银行法》规定银行业、保险业、证券业不能跨行业经营，不管是银行还是保险机构都不具备单独承办这项业务的能力。其次，住房反抵押贷款业务流程中，只要贷款机构按协议，定期向老人发放资金，协议到期后，房屋产权归贷款机构所有，但是我国《民法通则》中规定，所抵押房屋的所有权仍属老人。
4、国民观念的制约
受传统文化影响，我国老人的“养儿防老”的观念根深蒂固。对于老人来说，采用“以房养老”一方面担心由于自己的行动会伤害到子女的尊严，另一方面也有在自己过世后要为后代留下遗产的考虑。除了"养儿防老”的影响外，在相当比例的国内老年人在养老规划中依赖政府的养老安排，由于金融知识的缺乏，国民尤其是老年群体很难在观念上接受“以房养老”这种新的养老理念。
四、降低反向抵押贷款的风险的对策和建议
反向抵押贷款业务经营中也应注意采取有效的风险管理手段进行风险防范，保证各种风险发展不会偏离定价预期太多，保证贷款机构能够获得合理的收益。
具体可以从如下两个方面加强反向抵押贷款的风险防范。
1、完善反向抵押贷款保险制度
反向抵押贷款涉及的风险多且复杂，贷款机构可以通过保险的方式，进行风险的分散和转移，推动住房反向抵押贷款业务的稳健发展。反向抵押贷款的具体保险安排可以包括人寿保险、住房价值保险、财产保险、保证保险、年金保险和利率保险。
（1）借款人人寿保险。这种保险方式主要用于防范借款人的长寿风险。借款人寿命越长，贷款合同的期限越长，风险越难以预料，对金融资金的稳定有较大影响，所以应当将人寿保险列为强制保险的范畴。采用这种保险方式可使多方受益。
（2）利率保险。未来的利率走向，往往是很难准确预测的，这就需要对利率实施相应的保险，从而帮助贷款机构分散利率波动的影响。总的来说，利率保险可以使贷款机构锁定未来借款人需偿还的贷款总额，从而锁定其净收益。
（3）住房价值保证保险。贷款机构可以通过购买此保险有效防范住房价格波动风险。具体运作是贷款机构向保险公司缴纳保险费，贷款到期如房产价值低于贷款累积金额，可以从保险公司获得赔偿，保证了贷款机构的财务稳健性。
（4）财产保险。反向抵押贷款中，由财产保险公司提供保障老年房主财产安全的家庭财产保险。住房作为抵押物对贷款双方都具有重要意义，当借款人赖以生活的房屋遭受火灾、爆炸、自然灾害等事故，导致借贷双方共同损失。因此，住房财产的保险收益应为贷款方和借款方共同所有，贷款方获得支付的贷款金额及利息部分，借款方获得剩余款项。
2、建立反向抵押贷款经营联盟
我国实行分业经营，银行、保险、社保、信托等机构独立开展反向抵押贷款各有其优劣势。银行拥有雄厚的资金，个人储蓄存款中用于购买住房、准备养老的资金也占有较高的比例，而且传统的房地产贷款是由银行开办的，经验较为丰富。然而此业务运作周期长，银行无管理长寿风险经验，储蓄业务以活期或短期为主，存在短存长贷，周期不匹配问题。综上所述，由银行独立开办反向抵押贷款，一定会存在这样或那样的问题，有必要将他们联合起来，建立以开办机构为主体，中介机构综合参与的服务平台，实现优势瓦补、风险共担，真正建立综合反向抵押贷款机构联盟，从而达到转移和分散抵押贷款风险的目的。
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[9]施方.住房抵押货款证券化[M].上海：上海财经大学出版社，2005年版.
关键词：住房公积金；贷款；风险；防范
中图分类号：F830.572 文献标识码：A 文章编号：1001-828X（2013）05-000-01
前言
由于我国住房公积金制度还处于初级发展阶段，存在着一系列潜在的风险，并且风险处理中心应对机制不太完善，近些年来，我国公积金贷款的规模和范围越来越大，不稳定的风险防范机制对住房公积金贷款制度的稳定发展构成了很大的威胁。为了保证我国住房公积金贷款制度的稳定而有效地运作，就应正视各种风险，并建立有效的风险防范机制。
一、住房公积金贷款的风险及成因
1.政策性风险。政策性风险是指由于国家相关政策的变化而给住房公积金贷款带来的风险。首先，有些地方为了拉动地方房地产消费，公积金管理中心会下达贷款的增长的目标，在这种业绩支撑的形势下，势必会影响贷款发放的质量，增加了不良贷款的发放量。其次，公积金贷款期限一般比较长，最长可达30年。在还款的期限内，国家对房产的政策发生了某种变化，例如限制房地产行业的发展，引起按揭项目停止，房价下降，对个人住房的贷款带来了一定的还款风险。
2.法律风险。法律风险是指贷款合同不能受到法律保护而引起的风险。由于我国现在的住房公积金贷款方面的法律还不太健全，以及国家和地方的政策不配套，使得法律风险成为住房公积金贷款风险中的突出风险。在贷款人无法偿还贷款时，公积金管理中心在处置抵押房产时可能会受到司法、公安等部门的制约；除此之外，由于我国的关于住房公积金法律在对抵押房产进行估价和处置时的操作性不强，难于付诸实践，这就导致了管理中心由于法律原因面临巨大的损失风险。
3.借款人信用风险。信用风险是指由于贷款人由于种种原因无力或者不愿履行借款合同，给双方的利益造成损失。信用风险主要是源于以下三方面的原因：在还款期限内，由于贷款人的经济状况、社会因素或者自身原因引起贷款人还款条件恶化而造成的风险，比如贷款人由于自身所处行业经济状况不佳而使贷款人失业导致的收入下降，无法偿还贷款；由于国家信用信息系统不健全，住房公积金管理中心无法全面了解贷款人的信用状况，一旦贷款人违约而造成的风险；一部分的贷款人信用意识淡薄，在贷款时只想着贷到资金给自己带来的好处，而没有还款的意识，因此在贷到资金后就不去偿还或者在偿还一段时间后，就会有违约的行为发生。
二、现阶段住房公积金管理中心关于贷款风险防范的现状
现阶段我国制定了一系列的关于住房公积金的法律法规，在这些规章制度中规定，住房公积金管理中心是公积金管理的中心，管理中心应委托银行办理住房公积金贷款、结算等业务以及公积金账户的设立、归还等手续。
有些城市的住房公积金管理中心已经在法律法规的约束下，制定出适合自己城市住房公积金的发展模式，比如某城市的住房公积金管理中心制完善了贷款的“三查”制度，建立了严密的风险应对机制，进行全方位的风险管理。
首先，建立严格的贷款审核制度。
其次，建立贷款逾期风险管理制度：对逾期贷款实行分类预警；建立积极有效的逾期贷款催收方法；加大诉讼和执法力度。
最后，加强住房公积金管理中心的内部工作管理。
但是，由于法律法规的限制，就形成了由银行办理贷款，而由住房公积金管理中心承担风险的现状，在操作过程中造就了一些问题：住房公积金管理中心确认贷款资格，贷款审核等工作由银行完成，这就形成了贷款的执行中心—银行不承担风险，因此，不免会担忧银行会不会像对待自己业务那样来对待公积金贷款业务；一些住房公积金管理中心意识到上述风险，开始着手尝试自己管理贷款资产。但是由于管理中心非专业的金融从业人员，风险意识淡薄，在风险的预警和处置方面经验不足。
三、住房公积金贷款风险防范对策
1.建立和完善法律法规。我国现阶段住房公积金的风险一部分原因是由于国家的法律、政策所造成的，降低这种风险的途径是通过建立和完善相关法律法规。比如住房公积金管理中心在处置逾期房产时，司法和公安等部门应给与在规律规定下的配合，并且增强住房公积金法律的实用性。
2.建立完整的个人贷款资料库。住房公积金贷款的期限一般比较长，在贷款的期间，贷款人的社会情况的变化会引起贷款回收的风险。因此，有必要建立贷款人个人信用资料库，将贷款人的工作就业情况，收入情况以及住房公积金变动情况纳入资料库。一旦贷款人的还款能力发生变化，住房公积金管理中心可以通过资料库了解相关情况，及时制定措施，防控风险的发生。
3.严格审批制度。在住房公积金发放之前，要严格对贷款人的贷款资格进行审核，这主要从以下几方面进行：贷款人是否正常缴纳公积金；贷款人的贷款是否属于个人住房的消费；担保措施是否到位；贷款人是否具有还款能力；购房行为是否有效等。此外，要加强审贷的透明度。
4.强化贷款担保。传统的贷款担保方式为抵押和购房综合保险担保方式。因此，强化贷款担保，首先就要继续强化这种传统的担保方式，将抵押房产在贷款期限内存在的风险而有可能造成的损失交给保险公司。其次，借鉴国外模式，发展专业的房地产担保中心。通过上述两种方式，来转移贷款风险。
四、结论
现阶段，人们对改善住房条件需求旺盛，我国的住房公积金贷款处于一个高速发展的时期。在这种情形下，住房公积金管理中心一方面要简化相关贷款手续，提高办事效率，另一方面要对贷款进行严格、有效的管理，降低贷款的风险，减小不良贷款的产生。认识风险，制定出应对措施，完善住房公积金贷款程序，逐步提高风险管理水平，对我国的住房公积金贷款的良性发展具有重要的作用。
参考文献：
[1]吕继承.关于进一步完善住房公积金管理制度的思考[J].红河学院学报，2010（4）.
