时间：2022-01-31 12:30:02
引 言
一、 研究背景与研究意义
流转税、所得税和财产税法律制度是构成我国现行税收法律制度的三大体系。其中,以增值税、营业税和消费税为主的流转税是我国目前税收收入的主体税种;以个人所得税和企业所得税为主的所得税每年均有较快的增长;相对而言,财产税在我国税收体系中所占的比例较小,俗称“小税种”。纵观世界各国,财产税是地方政府收入的主要来源,而在中国,关于财产税的理论研究与实践均处于起步阶段。随着公民保有财产数量的迅速增长,以房产保有税为主的财产税法律制度改革显得尤为重要。房产税法律制度改革源于 2003 年党的十六届三中全会通过的《中共中央关于完善社会主义市场经济体制若干问题的决定》(下文简称 2003 年决定),该决定提出“实施城镇建设税费改革,条件具备时对不动产开征统一规范的物业税,相应取消有关收费。”2003 年决定第一次提出了在中国大陆地区开征物业税,之后,实务部门与理论界开始了物业税改革研究。2005 年党的十六届五中全会通过了《中共中央关于制定国民经济发展和社会发展十一五规划建议》(下文简称 2005 年建议),党中央再次提出了“稳步推行物业税”。到了 2009 年,国务院《关于 2009 年深化经济体制改革的意见》(下文简称 2009 年意见),再次提出“深化房地产税制改革,研究开征物业税”。2011 年 1 月,在一片争议声中重庆、上海同时开始房产税改革,将部分个人非经营性住房纳入房产税征税范围。通过中国共产党党、全国人大、国务院和地方政府通过的一系列“决定、建议、意见和试点方案”来看,房产税改革从理论研究阶段上升为改革试点阶段。2013 年中国共产党第十八届三中全会颁布的《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》(下文简称 2013 年决定)明确提出“完善地方税体系,逐步提高直接税比重,加快房地产税立法并适时推进改革。”2013 年决定第一次在党的文件中明确提出“落实税收法定原则”,将“完善立法”置于财税体制改革总目标的首位。
二、 文献综述
发达国家的房产保有税法律制度相对完善,但相关文献更多地从经济学和税收制度的视角进行分析,法学视角的文献几乎没有,且发达国家关于房产保有税的研究前提是纳税人税收遵从度高且有相对完善的监督意识和制度保障等。因此,现有国外文献对发展中国家的指导意义较弱,但发达国家的相关文献仍有我国房产保有税法律制度的重要理论基础,因此将相关文献内容放入第一章“理论基础”之中。下文主要介绍我国内相关文献,并进行简要评述。房产保有税改革的焦点问题之一是合法性问题。重庆、上海的房产税改革将 1986年《房产税暂行条例》中规定的个人非营业住房从免税范围恢复为征税范围。这一改革是否有法律依据是学界争论的焦点。正方观点有:第一,中国现实社会需要此类授权立法,王光明(2011)提出,中国现行社会环境需要此类授权立法。傅光明(2011)提出,在中国特殊国情下,全国人大及其常委会主要就基本的税收立法,大量的地方性税收法规仍然应当实施授权国务院立法的模式。第二,房产税改革不等于开设新税种,因此无需立法机关的介入,刘隆享教授持上述观点。其三,税收的立法权应归于地方。郭维真提出房产税的决定权归属于中央或地方仅仅是形式问题,或者说这种决定权本应由纳税人所拥有,即“税负决定选民”,这种地方治理模式不应被认为是违法。反方的观点有:张守文(2012)提出,房产税改革应遵循法律保留原则,不宜采用空白授权或转授权。熊伟、丁一、张富强等学者认为,重庆、上海的房产税改革有违《立法法》。
第一章 房产保有税法律制度基本概念与理论基础
一、 房产保有税法律制度基本概念阐释
房产税与民生息息相关。房屋的概念与建筑物、构筑物的概念密切相关。简而言之,房屋是建筑物最主要的一种类型,建筑物最主要的分类是生产性建筑和非生产性建筑(又称为民用建筑)。前者包括工业建筑、农业建筑等;后者包括居住建筑、商业建筑和公共建筑等。狭义的房屋主要指居住建筑(又称为民用住宅),而我国现行房产税中的课税范围应理解为广义的房屋,即包括生产性建筑和非生产性建筑,但是针对某些建筑给予免税。一般认为,房屋是指有屋面和维护结构,可供人们生产、工作、娱乐、居住或储藏物资的场所。房屋,又称为住宅,主要指非生产性建筑。但现行房产税的征税范围包括房屋(非生产性建筑)、厂房(生产性建筑)。构筑物是指不具有围合空间,用于生产、生活的物体,例如室外游泳池、桥梁、烟囱、隧道灯。构筑物的概念与建筑物其他设施的概念有重合之处,在房产税制度设计时,须谨慎考虑。综上,房屋是指由基础、墙、门、窗、顶构成,供人居住、工作、学习、娱乐、储藏物品或进行其他活动的空间场所。房屋可以从三个视角解析:第一,从建筑的视角看,房屋是有承重支柱、围护墙体和顶盖的建筑物。第二,从物质构成角度看,房屋包括四大物质构成,包括建筑材料、地基、屋内设施(水、电等)和外部环境(道路、附属设施等)。因此,我国现行房产税中“房”的概念基本等同于“建筑物”的概念。
二、 房产保有税法律制度理论依据
房产保有税法律制度的理论依据主要包括法学依据与经济学依据。其中法学依据以税收法定原则为核心,设计法治国理念、生存权保障理念和所有权制度。而经济学依据包括传统理论与现论。前者涉及古典学派理论、新古典学派理论和单一土地税理论;后者涉及受益论、新论和限制论。在税收法定的前提下,国家拥有税收立法权是毋庸置疑的,自 2003 年以来的众多重要文件精神也表明了领导层改革房产保有阶段税收法律制度的决心,因此在现行房产税弊病较多、财税税体系急需完善、地方税体系重构、2011 年
沪渝房产税改革试点、房产保有阶段税收理论有一定研究、房产保有阶段税制改革配套措施有一定跟进的背景下,房产保有税法律制度研究将是近期理论与实务中的焦点问题。开征房产保有税是否具有正当性、必要性与可行性是房产保有税法律制度重要的基础理论问题,下文将从法学与经济学的视角给予解答。
【关键词】贫民窟；昂贵；贷款
一、引言
在发展中国家，随着经济的高速发展，人口的较快增长，城市化进程加速的影响，普遍出现住房问题，特别是高昂的房价和较低的收入以及住房短缺问题相当严重。住房问题是关系国计民生的大事，直接影响社会是否稳定，民众对政府的执政能力是否满意，所以这是许多发展中国家政府长期致力解决的主要问题。由于各发展中国家住房政策千差万别，本文选择2个具有代表性的国家的住房政策进行比较研究，即印度、巴西。
二、印度和巴西住房存在的共同问题
1.房价昂贵，一房难求
印度的孟买房价高的令购房者难以承受，位于孟买的非中心地带的一套普通公寓售价在100万美元至300万美元，而一套93平方米简陋住宅的平均售价也在25万美元，这相当于当地人均GDP的90倍。
2.住房短缺
在印度的孟买就有著名的“贫民窟”，居住条件异常艰苦，有的孟买人不住在平民窟，但半数以上以租房为家。在巴西低收入者也住在叫“法维拉”的贫民窟里。
不过住房短缺最主要的原因是城市化进程加快，无论是巴西还是印度或者中国在过去的50年，大量的农村居民涌入城市，这使得城市的住房问题日益突出。
3.地产商融资困难
印度的银行虽然多数会向购房者发放抵押贷款，却不愿为开发商竞拍地皮提供贷款。开发商为了融资只能预售楼花，如果开发商到时候不能如约交房，不用赔偿已经付款的购房者。其实，无论是印度、泰国、墨西哥、巴西还是中国，开发商融资困难已经是非常严重的问题了。
4.低收入人群占大多数
在巴西，住在贫民窟或者不安全居住区的家庭，70%每月仅靠3个最低薪（共750美金）生活；44%的家长只读到小学，67%的家庭处于贫困状态。大约70%的墨西哥人口需要从银行取得分期偿还的住房贷款。
5.住房需求大，且需求缺乏弹性
随着城市化进程的加速发展，对住房的需求急剧增加，而且需求弹性不大，因为住房是生活必需，就算居民认为房价令人难以承受，但是宁愿做房奴也要有一套自己的房子，使得住房的需求价格弹性较小。
三、印度与巴西住房政策比较
（一）不同之处
1.对待贫民窟的政策不同
2009年巴西政府大力整治贫民区住房改造。改造工程由政府出面公开招标，改造贫民窟预计在两年内完成。主要包括：合法用地上自建住房的改造和非法占地上的住房改造。合法的住房改造是针对一层楼住4-5家的居民，留下2家仍居于此，其余2-3家，由政府提供较低的利息贷款，帮助其另购房。非法占地政府尽力帮其合法化，并改善生活条件。对于改造房，最低收入家庭可以免费住房，低收入家庭按较低租金（约200巴币），支付满17年可拥有该房产。
印度贫民窟非常多，政府也有决心整治贫民窟，并推出清除贫民窟计划，并在2010-2011年度为此计划拨款127亿卢比，比此前拨款增加了7倍。为此政府专门设立了保障房立法，规定凡是无房户每家最少可获得24平方米住房。此外印度中央政府计划修建1200万套低价住房。
2.对中低收入者措施不同
2009年巴西政府预计在未来几年投入192亿美元，为中低收入者提供100万套住房，2010年又公布第二轮计划，再追加452亿美元，提供200万套住房。对购买住房的中低收入者政府给予购房补贴。
印度最重要的政策是每年建设100万套廉价房，配套的塔塔集团推出“最便宜住房”政策，只需花一周时间就可以建成20平方米的一室房，成本只有4000人民币。
3.信贷支持政策不同
在巴西，为了更好的实施住房发展计划，全国的住房建设银行统一掌握住房贷款审批、发放工作。重点帮助中低收入者，最低收入为261美元，年收入低于最低收入者1-3倍的家庭，政府提供1%的长期优惠贷款。
在印度，比较成功的是印度的拉贾斯坦邦政府同印度国家住房银行、世界银行等一起建立的“低收入家庭小额住房贷款”。特别针对低收入家庭住房要求上的特点，制定了各种各样的项目，出了住房贷款外还包括房屋维修贷款、房屋改扩建贷款。
4.配套措施不同
巴西针对中低收入家庭出台了保障就业基金制度。具体做法是：雇主按照工资总额8%的税款交给基金会，以便存入每个工人的存款账户。工人如果加入基金6年后，购买住房就可以提取账户上存款，用以偿还房款。
印度政府在2011至2012财政年度，将增加对保障性住房建设的财政支持,包括将购买保障性住房的贷款上限从200万卢比提高到250万卢比，对建造保障性住房的开发商实施减税政策。同时政府还为他们提供相应补贴。
（二）相同之处
1.政府治理住房问题的决心
巴西和印度的住房政策推行了二三十年，政府不断推出一系列的住房政策来解决住房问题。每年还投入巨额的资金支持，可以发现，政府是有决心去解决住房问题的。
2.住房措施的缓慢效果
虽然巴西和印度政府都有解决住房问题的决心，并实行了相应的措施，但是由于人口庞大，执行力度的孱弱，以及配套部门的阳奉阴违，使得目前还是越来越多的人成为房奴。这使得住房政策的效果不太明显，比较缓慢。
3.对中低收入人群的政策倾斜
无论是巴西还是印度，出台的住房政策都比较倾向于中低收入家庭。比方住房贷款政策、廉价房政策等。中低收入人群是存在住房问题的主要群体，解决好这一群体，住房问题自然迎刃而解。
4.对开发商的建房贷款支持力度不够
无论是巴西还是印度，政府以及银行对开发商的项目建设贷款没有多少相应的政策支持，较多的眼光放在了购房者的贷款上，使得开发商在建设住房时不能有足够的资金支持，政府和开发商未能达成较好的合作协议，开发商不能得到银行的全力支持，而开发商在建设好房屋后主要向“钱”看，高昂的房价使得住房还是压力山大，也使得政府的措施苍白无力。
四.结论
根据印度和巴西住房政策的比较，为我国住房政策提供了一定的借鉴。住房问题也是中国面临的严峻问题，我国政府也出台了各种措施，但是从以上分析不难发现，政府应该始终坚持：
1.加快住房改造步伐，比如加快城市周边的开发，设置更好的住房布局，避免形成像巴西、印度那样大量的穷人聚集区。
2.保障性住房建设应该持续提供，但更重要的是出台政策尽量提高低收入人群的收入。
3.实施更温和的住房贷款，包括购房者住房贷款、购房者维修贷款、开发商建设房屋贷款等多项措施。
参考文献
[1]张磊、姜雷；发展中国家低收入者住房理论发展轨迹：多元性与渐进性，城市发展研究[J]，2011（3）
[2]王行; 陆惠民; 公共住房问题的探讨,江苏建筑[J],2007（2）
我国将加重产销有毒食品刑罚
全国人大常委会2月23日第三次审议刑法修正案（八）草案。草案加重了对生产销售有毒有害食品犯罪的处罚。草案二审稿提出：在生产、销售的食品中掺入有毒、有害的非食品原料的，或者销售明知掺有有毒、有害的非食品原料的食品的，处五年以下有期徒刑或者拘役，并处罚金；对人体健康造成严重危害或者有其他严重情节的，处五年以上十年以下有期徒刑，并处罚金；致人死亡或者有其他特别严重情节的，依照刑法相关规定处罚。
全国人大法律委员会经研究，建议对此作出修改，规定在生产、销售的食品中掺入有毒、有害的非食品原料的，或者销售明知掺有有毒、有害的非食品原料的食品的，处五年以下有期徒刑，并处罚金。
2.0以下车船税降低
2月23日，全国人大常委会审议了车船税法草案。其中，车船税草案二审稿吸纳民意后，调整幅度较大，1.0升以上至1.6升(含)乘用车税负由一审时的360元至660元降为300元至540元；1.6升以上至2.0升（含）乘用车税负由一审稿规定的660元至960元降为360元至660元。
学术期刊收取版面费牟利面临全面整顿
国家新闻出版总署将对大量刊载学术论文的期刊进行监测评估，对不注重学术质量、刊载拼凑、剽窃学术文章的学术期刊予以严肃处理，采取措施整治学术期刊由其他单位和个人代理发表论文，对超越办刊宗旨及范围刊载学术论文的期刊将依据相关规定予以行政处罚，结合报刊出版质量评估体系对学术质量差、经营水平低、靠收取版面费生存的期刊予以停办。
日前，新闻出版行政部门依据相关规定对严重违规的《中国包装科技博览》等6种期刊予以停业整顿、警告等行政处罚，对《管理观察》等2种期刊予以通报批评，同时责令立即纠正违规行为。
如房价不稳则对省级政府约谈直至问责
全国人大财政经济委员会2月23日向十一届全国人大常委会第十九次会议提交了《发展改革委关于落实全国人大常委会对国民经济和社会发展计划执行情况报告审议意见的报告》。
论文摘要：当前，农民住房独立于公共政策体系，存在“自建自管自用自灭”局面。需要以支持农村住房建设为切入点，以农村住房确权为抓手，加强农村住房的规划引导和政策支持。
一、引言
“十一五”以来，我国农村住宅投资额从2083.1亿元增长至2009年的4743.3亿元。4年间增长了127.7％，年均递增22.8％；农户住房面积从62292.4万平方米增加至2009年的95570.5万平方米；人均住房面积从2005年的0.83平方米增加至2009年的1.21平方米。整体上，农村住房情况有明显改善。但长期以来，国家对农村住房的关注程度远不及城镇住房，对以往农村住房研究问题进行系统研究尚不多见。对此，梳理国内已有的研究成果，有利于研究人员从系统的角度来审视我国的农村住房问题。
二、国内农村住房问题的研究情况
（一）对农村住房消费行为的分析
1、整体上分析农村住房消费行为
国内对农村住房消费的研究主要集中在消费需求的现状、变动趋势、以及影响因素的分析。其中于静波（1996）的研究表明传统文化、收入水平、人口数量及其结构、政策制度四个方面是影响农村住房消费的主要因素。[论文之家:]并借助住房支出的弹性系数比较指出，当农民生活消费从维持型向温饱型消费模式转变时，住房开支的弹性系数最大，将是农民建房热的易发期。姜长云（1999）利用分层随机抽样的方法，随机抽取6个省各1个县的住房调查资料，对不同收入等级农民的住房消费需求进行了比较。发现随着收入等级的提高，农民的人均住房消费支出及其所含的各分项支出呈增加态势。其次，农民的住房消费结构也会做出相应的变化。还指出在相当长的一段时间里，中国农民的住房消费需求，仍将以自建房为主，商品房的购买极为有限。
2、以区域为研究对象分析农村住房消费
另外，也有部分研究人员以一个一定区域为研究范围，对农村居民消费行为进行研究。例如，王伟（2004）对湖北省黄梅县分路镇2个自然村1990-2003年农村住房发展情况进行调查，指出农民收入提高、农村消费观念转变、土地制度改革是推进农村住房发展的主要原因，并点出住房开发导致大量土地占用、农村住房消费后劲不足以及农村住房相关法律不健全等问题，提出规范农村住宅审批制度，完善法律措施；增加农民收入，促进农村住房消费；落实农村基本政策，完善农村民主制度的解决对策。也有学者就民族地区的牧户与农户居住支出水平，资金来源，人均居住面积，住房质量，探讨牧户与农户住房消费差距的演变趋势。
3、结合制度变迁研究住房消费行为
此外，还有研究者以消费行为与制度变迁对一个村庄住房消费行为进行结构化理论分析，发现传统消费文化对农户的消费行为具有引导作用，而现存制度对农户的消费行为具有直接影响。消费者会对制度变迁做出积极的反应，而不仅仅是消极被动地遵从。
（二）对农村住房制度改革的探讨
当前，城镇化进程中现行的农村住房制度制约了村镇住宅建设的健康持续发展，有待变革。有一批学者和研究人员从农村住房制度进行探讨，指出农村住房制度改革的重要性，并着重于强调农村住房产权改革和宅基地制度改革。
1、对农村住房的产权与流转探讨
刘润秋2005年的研究指出农村住房产权改革是统筹城乡发展中的一个视角盲区，现有农村住房产权制度严重制约城乡协调发展，亟待通过改革来推动城乡要素市场统一，弥合城乡经济二元结构，并提出农村住房产权改革的大致思路。2006年他又对农村住房的产权问题进行了深入探讨，指出受现行法律和政策限制，我国农村住房产权难以合法流转，闲置的农村住房日益增多，导致市郊农村出现大量“空心村”。随着城乡经济的发展，土地价值不断攀升，农村房屋交易隐性市场规模日增，农村住房产权面临着改革的压力。然而，农村住房产权流转必须突破错综复杂的产权、法律、政策和意识瓶颈，借鉴城市住房制度改革经验，进行农村住房产权制度创新，在不改变现有农村土地基本制度的基础上，通过多次博弈完成。
2、立足于农村宅基地制度的分析
在宅基地制度改革上，现有的研究指明农村宅基地常见纠纷包括：土地管理部门违法审批引起的宅基地纠纷；未经土地管理部门审批或者采取欺骗手段骗取建房手续用地建房，侵犯了集体或相邻关系人利益引发的纠纷；争占宅基地以外的集体空闲地引发的纠纷；建房户私下调换宅基地引发的纠纷；用地建房影响相邻关系人利益引发的纠纷等方面。宅基地产权是有关农民居住土地所有权利及其关系，是在农村土地集体所有制下以农民对居住土地使用权为核心的一系列权利，其实质是以土地的使用权为主要内容的农村土地产权。
可见，确定农村住房的产权制度，以宅基地流转为突破点，实现宅基地和住房的经济属性和资产资本功能。才能有效保障农村农民的根本利益，才能为下一步实现农村住房以及农村土地的资产和资本功能奠定基础。
（三）对农村住房规划布局的研究
1、对农房与村庄布局问题的探讨
长期以来，我国农村居民点用地实行的是“无偿、无限期、无流动”的使用制度，长期缺乏村庄规划，农户建房的随意性很大，导致农村居民点人均、户均占地超标准，村内房屋错落无致，朝向不一，乱搭乱建严重，道路堵塞，环境恶劣。由于村庄内部脏、乱、差，农民建房逐步搬离村中央而向村庄周边扩展，导致村内闲置用地增多，闲置率高的“空心村”。不仅村庄内部问题较多，就村庄整体布局而言，也同样存在较大的问题。对此，章大梁（2000）提出实行农村居民点全程跟踪监管制度，主要内容包括：建房申请审批制度；现场勘测制度；核查制度；验收制度；验收结果公示制度。
2、对农村居民点整理的研究
同时，农村居民点迁并因其在增加建设用地、实现耕地占补平衡中的重要作用，成为各地土地整理工作的重点之一，学术界对其进行了探讨。杨庆媛等（2004）以重庆渝北区为例研究了西南丘陵山地区农村居民点土地整理模式，提出两种土地整理模式：一是农林综合开发整理模式，即居民点闲置土地的复垦利用与山地区退耕还林等生态建设工程结合，进行退宅还林；二是新村建设整理模式，即由政府对新村统一规划，供给道路等基础设施，引导农民集中建房的农村居民点整理模式。
3、对国外经验的借鉴方面
此外，在村庄规划的经验借鉴方面，国内学者参考美国的小城镇规划，提出尽可能满足人的生活需要，使新村一般布局紧凑，将人们的居住、工作、购物、娱乐集中在一起，同时注意尊重当地的生活传统，最大限度地绿化和美化环境，重视垃圾处理和污水处理，努力创造一个良好的生活环境。借鉴德国经验，提出通过村庄更新和农村地区的土地整理，以及完善的法律体系、严谨的规划方法和公民的积极参与，使村庄更新和规划得以实施。借鉴英国的做法，从20世纪50年代开始大规模的中心村建设，加强基础设施和公共设施的建设，促进乡村人口的集中，以便发挥规模效益，提高乡村的生活质量。
三、总结评述
长期以来，农民住房问题作为农户个体投资与消费行为独立于公共政策体系之外的，在管理上普遍存在着政府缺位的现象。处于“自建自管自用自灭”的境地，即农户自筹资金建设，自己维护，自己使用，乃至废弃重建。导致农村住房缺乏设计支持，建房存在建筑质量低、平均寿命短的现象；缺乏规划引导，布局分散、占地浪费的情况，与公共设施的建设不衔接等；缺乏政策配套，财政、信贷、保险和用地制度缺乏有力支撑，影响了农村居住条件改善的进程，不利于扩大内需；缺乏完整法律制度安排，只有使用功能而无资产资本功能，农民住房权益缺失合法保障，难以取得长期建设资金支持。
参考文献：
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2、于静波.我国农村住房消费的比较研究[J].中国农村观察,1996(5).
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5、刘金星,于洪彦.消费行为与制度变迁——一个村庄住房消费的结构化理论分析[J].广西财经学院学报,2008(1).
6、刘润秋.农村住房产权流转的瓶颈及政策建议[J].农村经济,2006(3).
7、涂宁静.从乡村治理看农村住房规划[J].企业家天地下半月刊(理论版),2007(7).
----坐落在北京二环路北中轴路上的某中直机关直属事业单位的一栋宿舍楼，竣工已经一年多了，仍然空空荡荡。晚上，来来往往的过路人看着黑洞洞的窗口大惑不解：这样好的地段的公房怎么总是没人住呢？
----原因很简单：分不下去。起先是为排队顺序，是让干部先挑房，还是干部群众一块儿大排队？再后来过渡到具体细节，如大学生加不加分？夫妻同在一个单位加不加分？上夜班加不加分？千辛万苦，三易其稿，终于搞出了一个分房方案。为了体现“民主”，方案交由职工代表大会表决，没想到居然被否决了……
----这不是昨天的故事，而是发生在2000年春天的现实。在朱基总理1998年3月郑重宣布“从当年下半年起停止福利分房”近两年之后，北京和国内其他一些地区仍在重演当年福利分房时期的“争房”闹剧，福利分房的末班车一再晚点，仍然无法驶进站台。
----问题当然还不仅于此。与大量抢搭末班车的“准福利分房”相并行，至少在公有单位密集度最高的北京，理应享受公有住房分配权的众多无房户虽然在理论上听知了未来“货币补贴”的可能性，但至今没有窥见希望的曙光。纵使在已经初步完成公房出售、落实住房补贴的地区或单位，买下公房的个人距离合法租售自己拥有“产权”的住房也还差距甚远。
----这曾经是多少中国人的梦：工作一生，拥有一套个人住房。这个并不奢侈的梦，本来是不具意识形态上的争议性，完全可以兑现的。早在1980年4月，邓小平就以关于住宅问题的一番讲话，明确了中国住房改革商品化、货币化的方针。18年以后，新上任的总理朱基在全国人代会上阐述施政纲领，正式将“住房商品化”列为新政府的五大近期改革目标之一，并明确规定了时间表，可谓痛下决心。
----又有两年过去了。两年中，政府精简机构、军队撤出商海，这些看似难度相当大的改革都已经取得了决定性拓进；而住房改革，特别是公房林立的首都北京的住房改革，仍然是步履蹒跚，困难重重。
----到底是为什么，跨出改革的这一步，让本来已经把自己奉献给国家的中国人圆上个人住房梦，竟然如此艰难？
欲说还休1988
----作为官方正式文件，在中国实行住房商品化政策的决定是在1980年6月，中共中央、国务院批转的《全国基本建设工作会议汇报提纲》中提出来的。这个时间，与当时在中央1号文件支持下轰轰烈烈推进的农村联产承包责任制改革正相同步。
----当然，城里的事情要比乡下的事情复杂得多。事涉城里人重大利益的改革，又关乎分配制度改革的关键性部分，路不可能走得太快。
----试点在进行，方案在研讨。国务院房改领导小组于1986年成立。到1988年初，终于正式颁发了《国务院关于在全国城镇分期分批地推行住房制度改革实施方案的通知》（国发[1988]11号文件）。在这个文件中，住房商品化的目标再次被确定，操作方案是两步走：起步时提租发补贴，资金主要来自原有建房、维修资金；第二步再把补贴理入工资，进入企业成本或列入财政预算，租金逐步提到商品租金水平。
----通向目标之路已经相当明晰，经过计算的方案在理论上完全可行。当时全国一年用于住宅投资的资金是300亿元，而所需的补贴也是300亿元，资金上并无缺口。当然，理论总是灰色的，现实生活要繁复得多。因为各单位之间、各省市之间住房资源分布并不平衡，提租补贴之后，资金的转化和循环就会很难维持。而要实行统筹，住房资源多的一方便会反对。
----方案制订的参与者之一、后来担任过国务院房改办主任的张中俊回忆说，在当时，国务院主管领导已经认识到，对于部门、单位、人群之间权与利的调整，需要适时采取一些过渡性措施。但未及调整，1988年下半年就出现了高通胀，零售物价指数涨幅高达18.5％。面对如此形势，实施“提租补贴”的第一步改革更显困难。
----于是，“有关部门否定了国发11号文‘提租补贴’方案，提出‘甩包袱’折价出售公房的‘新思路’。”谈及这一段历史，如今已近古稀之年的张中俊显出遗憾之情。
深圳早班车：租售补一步到位
----此后，中国房改的故事可以从两条线索观察。一是深圳，一是全国其他地区。
----80年代的深圳，始终站在中国改革的潮头，住房改革也不例外。1987年初，这个新兴的特区城市开始进行住房制度改革试点。到1988年6月，市政府出台了《深圳经济特区住房制度改革方案》，同年10月开始实行。
----与1988年初的国务院11号文件原则相一致而又更为大胆，深圳的房改从一开始便采取了全统筹的办法，而且以售房为主要特征，提出 “大步提租、鼓励买房”。与此同时，政府将财政中原来用于住房建设的一块拿出来作为房补，完全随工资走，有工资就有房补。最后，房补随着工资制度改革顺理成章地纳入工资。
----深圳市住宅局房改处处长孙利平告诉记者，深圳市房改确实抓住了时机。1988年的深圳城市规模还不大，房价低，工资也很低，房改时公务员人均工资只有200多元，深圳一般企业职工的工资是公务员的两倍。因此，给公务员发放房补很顺利。
----从1988年开始出售住房至1992年，深圳已有公房的存量基本被消化，共收回1.35亿元。深圳住宅局为此建立了一个住房专用基金，滚动至今已达到25个亿。
----截止到1999年底，深圳市人均居住面积已达15.4平方米，居民的住房自有率已达到90％以上。
十年房改负重行
----或许是因为只有深圳如此年轻没有历史负担，1988年以后，全国其他多数地区的房改都在沿着另一条路径且走且停。
----1988年，在原有的“提租补贴”文件被否定之后，以无补贴方式折价出售公房的主张曾占了上风，但没有形成正式文件。尽管如此，在当时的大环境下，这一选择被视为一条可以走得通的路，在不少地区曾有实行。据不完全统计，1988年全国出售旧公房654万平方米，平均每平方米售价仅65.7元。部分城市为配合出售旧公房，还实行了“提租不补贴”的办法。
----北京的行动相对迟缓但也有所改变。90年代初，北京市房改办采用了所谓“小步提租不补贴”的方案，同时以优惠价格出售公有住房，以及建立住房公积金以扩大住房资金来源。
----现任北京市房改办副主任苗乐如认为，“小步提租不补贴”是对“提租补贴”方案的修正。既然改革开放以来国家为职工支付的工资逐渐体现了其劳动价值，国家和个人就都应为住房承担一点。
----这个思路当然言之成理。问题是国家承担的部分只要隐在房价之中就只是“暗补”，不能流动；而且，这种“暗补”仍然与单位所有制的住房体系相挂钩。各个单位实力不等，建房地段不同，所以仍是资源不均，分配不公，“几家欢喜几家愁”。
----在这种缺乏统筹的格局下，公房租金的增幅极为有限，始终远远追不上市场价格，以低租金享有福利住房便魅力不减。1992年，受“房地产热”的冲击，全国房价猛涨，坐落在不同地段的各单位公房无形中增加了“级差地租”带来的差异，公房本身租售价的差距进一步拉开了。优惠售出公房的价格虽然远低于商品房，仍然有很多人根本不愿意买，觉得买不如租。
----也有相当一部分公房以很低廉的价格售出了。从1992年到1999年，北京市售房先后经历了多次调整，特别是在1994年以后，每年都依据成本价略有增加，但却始终远低于市场价。国务院曾几次制止低价出售公房，仍难改变公房出售同样变成一种准福利的事实。因为卖房过于便宜，许多单位事实上只出售了住房的使用权，规定购房者不仅不能自行租售，而且在调出后要回卖给单位。与此同时，低价售房回收的资金越滚越少，无法维持循环。据北京市房改办方案处处长程建华介绍，北京市房改办因而认定了一个“三加一标准”――售三套房盖一套房，解决一位无房职工的住房问题。由是，准福利模式便按此价位循环。而“房地产热”之后铺天盖地涌现出来的大批商品房则价位居高不下，形成积压。
----北京是有些代表性的缩影，表明房改自1990年以来毕竟在往前走，但也走得极难。
----有学者测算，全国福利性住房的规模在1978年为24亿元，1988年增至155.6亿元，至1995年跃升至1556亿元。 与这一数字相对照，全国至1998年底积压商品房在8000万平方米以上。
----如果把福利分房本身称为包袱，在整个90年代，在商品房迅速发展、城市地价飚升的大背景下，这个包袱越来越沉重了。
路径选择：渐进？激进？
----中国要不要搞住房改革？回答始终是肯定的。如何改？当实践者在实践层面摸索之时，有些经济学者也在理论上进行了反复探讨研究。一些相对细化的书面方案出炉了。1998年3月，朱总理正式宣示了新政府全面推进这一改革的决心。
----然而，决心总要接受现实的碰撞，而且在现实中兑现。
----眼前的现实是相当严峻的。在中国改革已经进行了20年之后，个人、单位和国家之间的利益关系已经相当复杂。相对“富起来”的那一部分人不但在量上迅速扩大，而且绝不仅存在于私有部门。在都市房地产市场经历了多年活跃期之后，公有住房因其所处地段、建筑标准，已经具有极不相同的价值含量，且因其与价格高昂、大量积压的商品房并存，在“公房私有”过程中对公平性形成尖锐挑战。
----与10年前的情形相似却又更为细化，此时的房改之路如何走，还是有两种不同思路。
----一种被称为“全面改革”的思路，主张公房的租、售、补严格由社会统筹，全面改革、一步到位。这意味着公房与商品房价格并轨、打破单位所有制，统一调配已有住房和包括拟建房的资金在内的增量部分，以比较激进的方式，实现住房商品化、货币化的目标。
----这种思路是以计算为基础的。据介绍，将历年建造的公房折算成货币资金，量化给每个职工，就可以把新老房子的售价和房租提高到成本价水平，每个职工都能用这笔资金抵交购房款或抵交房租，不足部分个人再掏钱。显见，这种方案的实质是以对存量住房进行公平再分配的方式，一次性解决历史上住房实物分配中的不公平问题。
----还有一种被视为“渐进改革”的主张，提出“新房新制度，老房老办法”。在这里，全部已建或在建公房均被称为“老房”，而“老办法”则指在住房单位所有制的既有框架下，继续按照国家的规定逐步提租，按便宜的“房改价”售房；未来拟建新房则按市场价格出售；对无房和缺房职工发放补贴。与此相配套，条件成熟时将开放已出售公房的二级市场，按优惠价买下住房“产权”的公职人员在进入市场售房后须补足差价，此时， 其实际房价真正与市场价格靠拢。
----这一思路的支持者指出，前一种思路需要的财政补贴量大，筹集和转换资金难度大，企业和地方政府将难以承担。另外，“全面改革”必须打破单位所有制的界限，对职工的住房利益进行重新调整，触动太大，容易引起混乱。
----这样的两种思路在新方案的制定过程当中被比较和讨论。最终，1998年7月，由建设部牵头起草出台的《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》（国发[1998]23号文件），是一个以“新房新制度，老房老办法”为主旨的指导性方案。渐进，在中国总是更容易被接受。
老房：最后一顿晚餐
----北京城西三里河路8号的国家建设部是幢老式的七层楼房，大楼配楼四层几间并不很起眼的办公室，就是中国新一轮房改的参谋部所在地了。从1998年3月开始，原直属国务院的房改领导小组办公室整班人马划归建设部，新机构的名称为“住宅与房地产司（房改办）”。
----因为总理有话在先，更因为住房改革关乎众人切身利益，新机构一直是新闻界关注的热点。而因为住房改革过于敏感，新机构更多的时候只能保持缄默。该做的事几乎是通宵达旦地进行。尽管朱总理关于1998年下半年起停止福利分房的指令没有实现，但从这年7月起，全国范围内房改的速度确实大大加快了。最主要的标志，就是主管部门明令规定，在去年底停止福利性或准福利性分房。
----问题是有令难行，而且法不责众。因为所有的在建房按规定均属于可由单位优惠出售的“老房”，众多有条件建房的单位便选择了以“对策”应对政策。主管部门提出的所谓“老房”的开工截止期不得一改再改。先是被推迟到1999年年底，后来，在北京地区，准福利的最后一次低价售房可延至2000年底；甚至到2001年，也只是售价略有提升。事实变得有些滑稽：只要在1998年底之前动工的建筑均属于老房，“最后一顿晚餐”既丰盛又漫长。
----接下来是各个地区“因地制宜”相应编制自己的方案，而中央机关房改方案制定改由国务院直接领导。做出这一安排的原因是“需要中央机关的房改起到表率作用”，带个好头――中央机关在某种意义上正是住房福利化程度相对较高的部门，也是占有住房资源相对较多的部门。
----实际上，中央机关的新方案在国务院7人小组的领导下于1997年下半年就由国家计委开始起草。1998年3月，方案交由建设部房改办起草，国管局、直管局、计委、财政部、银行、军队等各个部门都有参与。1999年8月16日，《在京中央和国家机关进一步深化住房制度改革的实施方案》颁布实施，前后历时将近两年，相关的配套文件今年3月才基本出齐。
----在中央机关的房改方案出台之后，北京市在1999年9月以此为参照，制订了本市的实施方案。
房价“双轨制”
----原则有了，具体细节仍然要反复推敲。在北京地区，“房改房”（老房）的租售价格以及无房户（或未达标户）的补贴标准，都是由建设部房改办、中直机关、国家机关及北京市的房改部门共同磋商确定的。
----争议点曾集中在新房的购买标准上，这关系到未来补贴的标准。“有些部门想定得高一点，以机关单位居多，他们考虑到自己能拿得起，想多发点补贴。有些部门又希望不要定统一的标准，尤其是企业，怕发不起补贴。”直接参加了方案制定的建设部住宅与房地产司副司长侯淅珉告诉记者。
----联合方案小组反复斟酌，在北京市三环路和四环路之间选了几个小区，取了平均价――4000元。这个价格同时成为公房二级市场出售价格的调节线。对无房职工和住房未达标职工的补贴额也依此设定。
----在此期间，“老房”的售价也被确定了，沿续北京过去数年改革中标准价加成本价的一套计算办法，每平方米定为1485元。后来又出台了新规定，但新规定的实施则一推再推。目前确定的时间是：从2000年4月1日起，北京市内所有公有住房每月每平方米使用面积的租金从1.30元提高到3.05元。从2001年起，公房出售的成本价将提高到1640元。
----因为不考虑级差地租，也不去评估不同房改房的建筑成本，各单位售出的公房本身就包含着当年福利分房时同样存在的巨大不公平。价格畸低的房改房对于大量积压的商品房是一种嘲弄。据北京市房地产管理部门权威人士介绍，今年北京市商品房的平均价格是4160元。房改房的价格仅与此相比，就已经与市场价差了两倍多。而那些以其先天优势占据好地段的房改房，与同地段商品房差价可能达六至八倍。
----方案小组设计的下一步是使房价在二级市场上相对到位。1999年11月7日，北京市出台《已购公有住房和经济适用住房上市出售管理办法》，北京市房地产二级市场正式启动。从11月15日开始，各区县的房地产交易所开始办理上市买卖手续。但是直到现在，二级市场堪称有房无市，处于低迷状态。
----房改房上市出售单价超过限价，房主需要交纳为数可观的一笔税金。其流动性标志着“公房私有”的真正完成，也可促使商品房价有所回落，房价“双轨制”逐步靠拢。由于种种原因，这一设想至少在目前看来还很难成为现实。
----除此之外，“渐进方案”还在另一极离目标尚远：无房或未达标房的补贴从何而来？明确由财政拨款的公有单位固然好办，但由于单位所有制的壁垒没有打破，存量不均而又不能调剂，那些逐渐脱离财政襁褓却又与公有部门联系甚密的事业单位，那些长期贡献现在却大幅亏损的国有企业又该怎么办？
----好在一切都走得甚慢，看见图纸的可以等房，看不见图纸的也可以期待新政策。更重要的是许多人渐渐明白绝对公平根本不可能，干脆考虑如何多挣钱去买商品房。改革22年，这个社会的心态已经变了。
贵州：有恒产者有恒心
----“渐进改革”思路在现实中且行且止，而提出于1993年、在1998年无缘成为主流的“全面改革”的思路，仍然在某些局部付诸实践。似乎有些凑巧，当年这一思路的主要呼吁者之一是郭树清。这位有着英国剑桥大学教育背景的经济学博士曾就职于国家体改委，1998年，他从国务院体改办副主任一职调任贵州担任副省长。从此，住房制度的“全面改革”在贵州推开。
----以1998年12月31日为分水岭，贵州省结束了实物分房，开始进入货币化分房时代。此前进行了极为细致的算账工作：为职工算账，具体到算出每一个职工该得到多少补贴；同时为每一处房产算账，根据其坐落位置、新旧程度、折旧年限、房屋设施等情况，算出其市场价值，包括房屋本身的价格和所含地价。然后，让职工自由选择：是买下现住着的旧房呢，还是再添点钱买理想地段的新房、大房。过去多占了住房的人也可以选择：是多花钱买下来呢，还是干脆退掉。只要你买下了住房，这个房子就实实在在地属于你，是你的私有财富。
----贵州的实践在操作上颇具改革的“力度”，因为要这么干就必须打破单位所有制，实行存量住房的社会化统筹，即由房改办统一管理所有公有存量住房资产，统一发放存量补贴。在这里，即使停产破产的国有企业职工也能保证获得补贴，而那些因为效益好而购建了大量住房的国有企业，或因为权势大、运气好原本在好地段有大量住房的国家机关事业单位，则不可能独享“公房私有”过程中的全部利益――或多或少，这是对单位既得利益的一种触动。
----这是非常重要的一个环节。郭树清把它的意义说得很肯定：“社会是一个整体，住房归各单位所有，房改步调不一致，整个社会的房改就无法同步进行。离开住房的社会化去实现住房的商品化和货币化，是根本不可能的。”
----当然，平调不同单位的住房资源必然触动既得利益，激起某种反抗，可贵州省政府顶住了压力。“从道理上讲，国有资产的所有权是统一的，新企业的房子是用老企业的积累建设的，虽然有的单位用自己的收入新建了住房，但是从产权追溯关系上讲，仍然是国家统一所有，不存在企业或单位所有制这样的经济和法律依据。”郭树清这样说。
----作为房改的现实结果，1999年，贵州省商品房销售面积近110万平米，其中个人购房93.5万平方米，占销售总面积的86％；商品房销售总额12.96亿元，其中个人购房10.9亿元，占商品房销售总额的86％。这组数字，叙述着一个事实：贵州老百姓愿意自己掏钱买房子住了，而且真的买到了房子的产权。有恒产者有恒心，这正是房改希望看到的目标。
结语
自2003年中共十六届三中全会提出“物业税”改革以来，有关房地产税改革的研究和探讨逐渐增多，该领域的研究深度和广度也在不断加强。与理论探讨同步，房地产税评税试点工作也在有序展开，正在从10个试点城市向全国推广，为房地产税改革的实施做了组织和技术准备。目前房地产税改革的思路尚未取得一致，归纳起来主要有两类。一是“大改”方案①，归并房地产开发和流转过程中的部分税费，取消不合理的收费，开征统一规范的房地产保有税;二是“小改”方案(李战军，2010)，不增设新税种，扩大现有房产税的征税范围，改变计税方式，并调整税率。房地产税改革涉及到有关房地产经济活动各环节的多个税种，涉及到房地产租、税、费的关系调整，以及与其他税种的协调。房地产税改革的主要目的，在于优化当前房地产租、税、费关系(刘维新，2004)，改变目前房地产税收重流转、轻保有的现状;在于提高房地产的配置公平性(谢伏瞻，2006)，遏制对房地产的低效占用，促进分配公平;在于重新安排中央与地方的财权和事权边界，充实地方政府财力(邓宏乾等，2010);还在于推进公共财政建设，形成更为公开、公平和民主的公共管理格局。以上这些因素无不深刻影响着房地产市场的运行，进而对住房保障体系的建设和创新形成一定的制度约束。
住房保障体系，是一国社会保障体系向住房领域的延伸，是人人享有社会基本保障权利中的一个组成部分，包括基本型、援助型、互助型和自助型四种方式(陈淮，2010)，是具体保障形式、保障政策以及财税、金融和土地等相关政策组成的制度集合。其中，房地产税收制度必然对住房市场的经济主体造成或正向、或负向的经济激励，进而影响住房保障体系建设可选择的创新方式和投资运营主体。特别是对于地区差异极大、住房分配很不均衡的发展中大国而言，税收制度对房地产市场和住房保障体系能够产生影响这一原理极为重要。政府必须履行其保障公民基本居住权的职责，而不能将大多数人的居住问题抛给市场来解决。在设计住房保障体系时，通过税收政策工具调整住房市场的供求关系，从而影响市场价格及租金水平，以市场机制驱动相应的保障性住房建设和运营，最终实现社会各阶层住有所居的目标。
本文立足于“大改”方案的前提，主要研究房地产保有环节的税收对住房保障体系的影响。在文中，笔者将房地产税和房地产保有税通用，都是指房地产在保有环节的财产税。本文首先介绍房地产税制支持住房保障体系建设的国际经验，再分析我国住房保障体系建设的主要内容和最新的创新趋势，以及税改方案对住房保障体系中供求关系和参与主体的影响。在此基础上，提出我国房地产税改革的基本目标和税制要素的设计思路。由于我国的房地产税改革尚未实施，试点工作也只是采取“空转”的形式，暂时无法采集到房地产保有环节税收规模的数据。因此在研究方法选择上以经济学理论分析为主，暂时舍弃计量经济分析的实证研究。
2房地产税制对住房保障制度支持的国际经验
很多国家和地区都开征了房地产保有税，但在处理房地产税和住房保障的关系上，虽然没有一致的模式，但都体现了公平和效率的结合。当然，保有税只是房地产税制的一个组成部分，对住房保障体系建设的支持应体现在税收优惠政策的综合运用上。从方式上看，可以归纳出以下几类。
2.1对空置房屋征收惩罚性税收
有些国家和地区除征收一般的房地产税之外，还对空置房屋的房主征收“空置税”，以提高空置住宅的持有成本，达到“挤出”低效使用住宅的效果，增加住宅租赁市场的供应。如法国规定，缴纳房地产税的同时要出示水、电等公用事业收费凭据，对未达到法定使用标准的房屋，按其评估价值征收累进性的住宅空置税，没有减免的优惠。以此鼓励空置住房出租，增加住房租赁市场供给，从而达到降低市场租金的效果。
2.2低收入者及优抚对象的房地产税减免
针对收入水平较低，居住于自有住房的家庭或个人，政府给予一定额度的房地产税减免，以保障低收入家庭的生活水平不因税负而受太大影响。低收入者的界定标准一般由政府根据人均可支配收入拟定，低于标准的可以免征部分税收。如英国规定，贫困线以下的居民拥有一定标准的房屋免征住宅税(CouncilRate)②。在美国，则是对参加过特定战役的退伍军人给予房地产保有税的减免，对残障人士、65岁以上老年人、单身母亲等社会弱势群体也给予适当减免。
2.3所得税前抵扣购房抵押贷款利息支出
在市场经济发达国家，购房抵押贷款利息支出在所得税前扣除是较为常用的税收优惠手段，以美国及部分欧洲国家为代表。随着这些国家住房建设总量不断增加，住房总套数和家庭总数量之间的差距越来越小，政府在建设住房保障体系的过程中，更加注重对居民住房消费能力的支持，由住房短缺时代的供方补贴转向更为市场化的需方补贴。在美国，住房抵押贷款利息税前抵扣不考虑收入标准，由于所得税的累进性，对中低收入者是更为有利的;在芬兰，所得税的利息抵扣为购房人节省了30%左右的利息支出。
2.4按产权比例缴纳房地产保有税
一些市场经济发达国家在住房紧缺的时期由政府出资建设了大量的公共租赁住房，到1980年代后期，受自由市场经济思潮的影响，政府以提高住房自有化率为目标，逐步出售公共住房。政府对税收优惠和住房补贴等方式支持居民住房消费，主张以市场机制解决住房问题。在公共租赁住房私有化进程中，税收优惠起到了关键性作用。在英国，公共住房的产权可以按比例出售，缴纳住宅税也按产权比例计算税额，大大减轻了中低收入者的税收负担。在美国，普通购房者在抵押贷款购房时，按房产评估价值减掉尚未偿还的贷款部分作为房地产税的税基，提高了住宅的自有化水平。
2.5为租赁住房制定优惠的保有税率
部分欧洲国家由于历史和文化等原因，住房合作社、非盈利的公共机构等拥有的住房占存量的很大比例，这些机构往往以优惠的售价或租金水平向居民提供住房，在住房保障体系中发挥着巨大的作用。政府通常对建设和运营公共租赁住房的公共机构给予保有环节的税收优惠。如近年来在瑞典，住房合作社拥有的房地产(主要是公寓)保有税税率不断下调。美国、英国等国家也对用于住房出租的个人及机构给予税收优惠。
3我国房地产税改方案对住房保障体系的经济影响
本文的分析立足于前述的房地产税“大改”方案，主要有以下几个原因。首先，“大改”方案契合了党的十六届三中全会提出的改革思路，并非对现有房产税这一个税种的修补;第二，“大改”方案目的在于整合房地产开发建设和消费全过程的租、税、费关系，是解决房地产业分配关系混乱的根本措施;第三，“大改”方案在形式上需要设立新税种，需要通过人大立法程序，更具合法性和严肃性。
3.1对廉租房建设和运营的影响
3.1.1廉租房制度现状
廉租房在我国住房保障体系中居于基础性地位，是针对最低收入家庭解决住房困难的制度安排，属于救济性的住房保障方式。目前来看，廉租房的分配或补贴方式主要有实物配租、租金补贴和租金核减三种，其中实物配租方式应居于主导地位。特别是在房源紧张、住房实物供应量不足的条件下，充足的房源是廉租房制度发挥作用的充分条件。从目前的制度运行看，地方政府或其管理部门是廉租房建设和运营的主体:中央政府下拨部分建设资金，省级政府总体负责省内保障性住房的建设和运营，市县级政府具体执行拆迁和大部分建设资金的筹集。对最低收入家庭的住房救济是政府的基本责任之一，廉租房应该纳入政府基本公共产品和服务的供应范围。廉租住房所有权归政府所有，为提高这一制度的运行效率，廉租房的建设和运营主体以政府特设机构或政府特许经营机构为宜，政府的作用在于制定建设和发展规划，提供财税和金融政策支持。
3.1.2对廉租房的房地产税优惠
从国际经验看，廉租类住房的运营基本上是亏损的，需要政府适当给予补贴。此类住房的生产和消费独立于住房市场的运行，政府拥有廉租住房的产权，根据税收效率原则，应免征房地产税，不会影响资源配置效率和房地产市场的发展。因此，房地产税改革中，廉租房建设过程仍可享受既有的税费优惠;在运营中可以免收房地产税。当未来住房市场供大于求，政府可以逐步出售廉租房产权回收财政资金时，购买者应按购买的产权比例以市场评估价格或其一定比例缴纳房地产税。
3.2对经济适用房和限价房的影响
3.2.1经济适用房和限价房的制度现状
经济适用住房和限价房都通过给予中低收入家庭一定档次住房的产权来解决其住房困难的方式，实现住房保障目的。其中，经济适用住房的建筑面积较小，档次较低，针对低收入家庭;限价房建筑面积一般在90m2以内，与普通商品房档次上差别不大，针对经济适用房保障尚未涵盖的所谓“夹心层”家庭和地方政府指定的某些特惠人群。目前经济适用房和限价房的建设主要由地方政府提供划拨土地或限定土地出让价格，开发商组织建设，建设完成后将房屋产权的全部或部分交给政府，后者再按事先确定的低于市场的价格配售给符合条件的申购者。从分配方式看，以排队轮候为主，限价房的分配上体现出更强的市场机制。根据现行的管理规则，经济适用住房和限价房在补缴差价后可以在二级市场上转让，可能会对住房市场形成一定的“挤出效应”，起到平抑商品住房市场价格的作用。
3.2.2此类住房的房地产税待遇分析
经济适用住房和限价房采用让渡住房全部或部分产权③的方式，实现对中低收入家庭的住房保障。家庭在取得住房产权时，相当于以低于市场价格获得了一项短期内无法出售的资产。中低收入者由于可支配收入水平较低，其负税能力也较低，购入的住房资产并不能为其带来货币收入的增加，但可以节省住房消费，相当于增加了可支配收入。改革后的房地产税对购买经济适用住房和限价房的家庭如何进行征税，可视该类保障性住房的制度安排而定。如果此类住房允许向商品房市场流动，可在流通后向该住房的所有者或占用者征收房地产税;若此类住房只允许在经审核获购房资格的家庭之间流动，可以认为住房所有者的收入水平较低，仍处于住房保障体系的覆盖范围内，应根据地方实际情况，予以适当减免。笔者认为，对此类住房的税收待遇还可以直接考虑面积减免标准，以规避收入标准在认定上的巨大成本支出。超过面积减免标准以上的部分，应按评税价值或其一定比例缴纳房地产税。
3.3对公共租赁住房的影响
3.3.1公共租赁住房的制度现状
2010年6月，中央7部委了《给予加快发展公共租赁住房的指导意见》，为公共租赁住房的建设和运营确定了制度框架。公共租赁住房用于解决中等偏下收入阶层、新就业职工以及部分工作稳定的外来务工人员的住房困难，其准入资格和租金水平由所在市或县人民政府确定。在资金来源上，政府给予适当补助，提供土地、财税和金融支持，鼓励企业和社会资金投资和经营公共租赁住房。简而言之，此类保障性住房建设和运营主要依靠社会投资，资源由市场配置，政府的职责在于确定标准、给予政策支持。与其他保障性住房类型相比，公共租赁住房模式提高了地方政府参与住房保障体系建设的积极性(张双甜等，2010)。从实践看，各地普遍采取因地制宜的措施，结合当地住房保障需求和土地、财政、金融等资源状况，展开了很多有益的尝试。如重庆市主要依靠国有企业发挥“第三财政”的作用(蓝枫等，2010)，参与投资和运营公共租赁住房也有助于国有房地产开发公司从增量开发型向资产经营型的经营方式转变。黄石市结合棚户区改造，将各类保障性住房都纳入公共租赁住房体系内，租满5年的租户可以购买住房的部分产权，直至全部产权(吴文杰等，2010)。公共租赁住房突破了以户籍作为界定保障对象的门槛，是住房保障体系建设的重要创新之一。在我国快速工业化和城镇化背景下，公共租赁住房因其覆盖面广、资源配置效率高等优势，必将成为保障性住房实物供应的支柱。在当前保障性住房资源较为紧张的条件下，可只针对夹心层、新职工等无法被其他住房保障体系涵盖的中低收入家庭;当住房资源较充足时可以放开准入限制，政府针对收入水平低于标准的租房者给予补贴，实现与住房租赁市场的接轨。
3.3.2公共租赁住房的房地产税待遇分析
为吸引社会投资进入公共租赁住房的建设与运营，必须要满足资本回报率的要求。由于公共租赁住房的租金标准一般低于市场租金水平，要保持有竞争力的投资回报率，需要降低运营成本，特别是税收和融资成本。从这一点看，房地产税改革应减免公共租赁住房在保有环节的税负。在减免标准上，要经过经济评价，尽量减少政策成本。当承租的中低收入家庭有实力购买所租赁住房的部分产权时，相当于该住房的部分产权退出了公共租赁住房体系，购买者需按购买的产权比例缴纳房地产税。
4房地产税改革的策略建议
在中共中央提出“物业税”改革问题后，学界对房地产税改革的讨论愈加深入，并在某些基本税制要素的设计上达成了共识。如房地产税应采用从价税(AdValoremTax)的形式，以房地产市场评估价值或其一定比例为税基，按年征收，定期对税基进行重估等等。在住房保障制度建设的视角下，提出我国房地产税改革的目标模式和基本税制设计的思路。
4.1房地产税的目标模式
我国房地产税改革的近期目标是设立新的房地产税税种，取代现有的房产税，计税依据为公开市场价值为基础的评税价值，取代按账面值作为税基的办法，并应用于工商企业的房产税计征中。逐步扩大房地产税的适用范围至高档住宅。最终目标则是要建立以房地产公开市场评估价值为基础、按年征收的保有税为主体的房地产税收体系，继续扩大房地产税的征收范围，包括普通住宅和部分保障性住房都要纳入到征税范围内。在全国评税标准一致的前提下，允许各地开发适用于本地区的房产税计算机辅助批量评税系统。规范房地产经济领域的收入分配关系，归并房地产开发和流转环节的税费，提高房地产保有环节的税收比重，以优化房地产税制结构。当然，这涉及到中央和地方之间以及各级地方政府之间财事权的合理配置。同时，房地产税制构成了住房保障体系的制度约束，在税制要素设计时也要考虑这一因素。
4.2具体税制要素设计思路
税制要素是构成税种的基本元素，是税制设计的基本工具。本文仅对与住房保障的关系密切的计税依据、纳税人和减免税标准三个要素进行分析。
4.2.1计税依据
房地产税应采取价值税的形式，其计税依据是房地产税的公开市场评估价值。目前对土地出让金和房地产税之间的关系处理问题，研究者间的意见并不一致，计税依据的确定也要面对这一问题。胡洪曙(2008)概括了四种主要观点，分别是两者不可替代、两者可相互替代、土地出让金改为年租制和土地增值收益部分并入房地产税。大多数研究者则赞同两者不可替代的观点，认可土地出让金作为房地产价值的一部分应计入房地产税税基的做法，理论依据是房地产租、税是相互独立的，经济内涵并不相同，而且根据“受益论”，住房所有者因为享受了政府提供的公共产品和服务而受益，应该缴纳房地产税用于公共支出项目，而土地出让金是使用国有土地所支付的地租。笔者也认为房地产税和土地出让金之间不是相互替代的关系，尽管两者都是财政收入来源，从货币角度上看可以相互转化。房地产税改革若牵涉建设用地制度变革的内容，会增加改革难度和成本，很难取得成功。因此，笔者主张税基评估中暂时不剥离土地出让金。
4.2.2纳税人界定
房地产税的纳税人的界定，既要符合公平原则，也要兼顾税收征管效率。国际上对纳税人的界定并不一致，但大多以房地产的所有者作为纳税人，如美国、加拿大等国征收的财产税;也有将房地产的使用人和所有人都作为纳税人，如中国香港特区征收的差饷。笔者认为，我国房地产税制设计中，应以房地产所有人作为纳税人;当不能确定房地产所有人时，以占有人或使用人为纳税人，并保护该纳税人主张住房所有权的权利(徐滇庆，2008)，以此方法打击偷逃税。这样既能起到调整房地产利益分配的目的，遏制对房地产资源的过度占用;同时也有利于保证税收及时上缴，提高征管效率。
4.2.3减免税标准
房地产税的开征要照顾到中低收入者的承受能力。目前国际上对房地产税的减免标准有面积、收入、房地产类型和纳税人身份等，人均收入或家庭总收入减免标准在发达市场经济国家中较为常见，按面积减免在发展中国家较为常见，而房地产类型和纳税人身份通常不作为独立的标准，一般附属于其他标准使用。比如美国纽约市就规定年满65岁的老人、因犯罪受侵害而致残者、退伍老兵等可免征房地产税④。笔者认为，这几个标准可以结合在一起使用，在目前我国个人征信体系还不完善、收入鉴别成本巨大的条件下，可以暂时放弃使用收入标准，而以住房建筑面积标准为核心，附加房地产类型和纳税人身份标准。由地方政府根据房地产税法确定人均住房建筑面积标准，与家庭人口数相乘可得到免税的面积数量;对于面积小于一定标准的小户型住房，可以适当出台减免税标准，以鼓励社会资本参与到小户型公共租赁住房的建设和运营中，有助于培育市场主体，减少政府对市场直接干预。确定最低收入标准，在该标准以下的低收入者可以免交房地产税;社会弱势群体以及优抚对象等可享受减免税优惠，根据需要确定耕地、廉租房等特定用途的房地产享受减免税待遇。总的来说，减免税标准要适宜，太高会影响财政收入的筹集，太低则影响社会稳定和房地产税的公平性。
关键词 房屋建设；棚户区改造；保障机制
中图分类号F27，TU98 文献标识码A 文章编号 1674-6708（2013）89-0052-02
1 棚户区改造及保障性住房的意义
城市和国有工矿棚户区居民中低收入家庭比例高，特别是下岗失业、退休职工比较集中，群众要求改造的呼声强烈。在推进棚户区改造过程中，就要充分尊重群众意愿！据查改造棚户区的标准与范围是以结构简易，年久失修，人均居住水平低，基础设施条件差，道路狭窄，消防隐患较大的危房为主，主要限定在建城区范围内。国家棚户区改造政策是相应与城中村的改造而存在的。随着城市发展速度太快，经济能力弱在经济上跟不上房价的飞涨，在城市多数城中村为低收入群体的居所，保障性住房也显得尤为重要。
要以“大建设”与“大改造”共同推进的原则。着力解决城市低收入家庭住房困难，举各方之力，共同努力保障经济、社会和谐发展。棚户区改造应该坚持以“三个代表”重要思想和科学发展观为指导，坚持以人为本、民生为重，统一规划、分步实施、政府主导、多元融资，依法改造、确保稳定的原则，以完善住房保障体系为重点。
2 棚户区改造及保障性住房的工作任务
在改造过程中，要做到完成以下任务。做到与城市的重点建设项目协调发展。在棚户区改造过程中努力做到与城市重点工程的用地做到平衡。做到建立和完善住房保障体系。通过政策落实对低收入群体和被拆迁居民一次性解决住房困难。做到历史文化遗产的保护，建设项目规划应该避让具有历史意义的古迹遗址。要大局控制，科学规划，合理保护；做到修缮与兴建相结合。做到城中村和棚户区的改造共同进行，在整体规划中予以考虑。做到与国企改制政策相衔接，加快国企改制进程，避免在城市规划中出现闲置土地。做到单位、企业生活区中棚户区的改造，尽量做到在整个城市改造计划之中共同实施。做到城市功能的提升。通过棚户区改造建设的开展，使城市的各个功能分区的运行效益最大化。
3 棚户区改造及保障性住房用地问题及思考
1）加大财力投入量 提高保障房的建设力度
（1）采取多种形式，加大对保障性住房建设的财政投入。由于住房的生产周期长、价值量大等特征，决定了对保障性住房的资金投入持续时间长，投资巨额打，因此，在当前我国财力并不十分宽裕的情况下，为促进和提高财政对保障性住房的投资效率，应根据不同地区的经济发展水平和不同居民的收入情况，通过加大财政补贴力度，设立国债专项资金，设计可持续性发展的住房补贴等多种形式，逐渐形成合理的保障性住房财政投入结构。随着近年来我国财政收入不断增加，具备了逐步增加财政对保障性住房建设的支持力度，除住房补贴外，还可以通过贴租、贴息等方式提高财政扶持力度。在贴租方面，对以市场价租赁住房的低收入住房困难家庭实行租金补贴政策。应该在推广中低收入住房困难家庭购房贷款给予贴息政策，随房价上涨调整计算贴息的幅度，对首次购房户可在购买住房时能够享受一定的财政贴息额度。
（2）开展税收调节政策。对商品房交易中的营业税、契税、个人所得税进行适当调整，减少对商品房交易的税收优惠，但在小面积住房和首套房购买上给予更多的优惠，对炒房者投机行为以重税控制，在现行的营业税、土地增值税、个人所得税中实行加成增收，适时开征物业税，对多套房实行严格调控。改革土地出让金收取制度，降低建设成本，尽可能的减轻消费者的购房支出。
2）调整保障性住房的供给结构，改善对居民保障性住房补贴结构， 提高供给效率。
（1）建立以廉租房制度为核心的住房保障供给结构。在经济适用房、双限房、公租房和廉租房几种形式的保障性住房中建立以廉租房制度为核心的住房保障体系，主要基于以下原因：
第一，在经济适用房、双限房、公租房和廉租房几种形式的保障性住房中，前三者都需要住户一次性投入一笔不小的购房支出，而廉租房可使住户几乎没有先期投入的经济负担，对于一些低收入家庭尤其是低保户家庭来说，尽管房价再低，他们也无力购买，只能靠廉租方式来解决其住房问题。第二，经济适用房与双限房的销售价格，是政府干预市场的行为，是政府通过相关费用和利率的减免，以指导价格的形式把住房价格拉下来，不改变开发商为开发房产主体，政府只是在群众与企业中起到调节和平衡的作用，这只是政府在微观上进行调控，不会过多的干预市场的正常运行。但是棚户区改造和保障性住房则是政府主导，为低收入施行的家庭最纯粹、最基本的保障政策，为解决低收入家庭住房问题而建立的制度。第三，由于监督管理不严格和准入机制不够完善，并逐渐成为权力的寻租，廉租房因为不具有产权，从而使寻租空间减小，并且能实际解决低收入家庭的住房问题。政府是要解决低收入群体的居住问题，不是在为某个个体获得产权而行驶职能，所有在建设保障性住房中应该坚持以完善廉租房制度为重心。
（2）改变对居民保障性住房补贴方式，采取以租赁补贴为主、实物配租为辅的保障机制。通过改革政府的补贴方式，政府不再以建设主体资格直接开发保障性住房，而由政府直接给予低收入家庭一定额度经济补贴，使其有能力购买和租赁住房，提高保障性住房的供给率。据调查欧美国家的做法由政府直接为低收入群体提供补助，来通过向低收入家庭提供多种形式的住房补贴，由保障性住房的建设环节转移到分配环节。伯吉斯曾经对住房市场进行过滤模型的对比，是通过实物配租和廉租房建设中的租赁补贴这两种形式进行对比。通过对比我们可以看出：政府以实物配租形式分配给低收入群体的住房后，会出现因为社会经济水平的整体提高使廉租房被淘汰后不能快速的完成分配给下一低收入群体；因政府部门转变成了企业成为市场中的一分子 ，直接增加市场上住房的供应量，破坏了正常的住房市场秩序，不可避免的降低了开发商开发住房市场的积极性，影响了住房市场的运行规律，阻碍提升社会的整体住房水平。如果采取政府多种形式的直接补贴，能够充分保证住房困难的低收入家庭 “住有所居”，改善城市环境，提高城市居民生活水平，维护了开发房产的企业是住房市场的主力，保证了开发房产市场的正常运行。因此，从长远的社会效益看，保障性住房应多以直接补贴为主，廉租房作为辅助。
参考文献
全国人大常委会2月23日第三次审议刑法修正案（八）草案。草案加重了对生产销售有毒有害食品犯罪的处罚。草案二审稿提出：在生产、销售的食品中掺入有毒、有害的非食品原料的，或者销售明知掺有有毒、有害的非食品原料的食品的，处五年以下有期徒刑或者拘役，并处罚金；对人体健康造成严重危害或者有其他严重情节的，处五年以上十年以下有期徒刑，并处罚金；致人死亡或者有其他特别严重情节的，依照刑法相关规定处罚。
全国人大法律委员会经研究，建议对此作出修改，规定在生产、销售的食品中掺入有毒、有害的非食品原料的，或者销售明知掺有有毒、有害的非食品原料的食品的，处五年以下有期徒刑，并处罚金。
2.0以下车船税降低
2月23日，全国人大常委会审议了车船税法草案。其中，车船税草案二审稿吸纳民意后，调整幅度较大，1.0升以上至1.6升(含)乘用车税负由一审时的360元至660元降为300元至540元；1.6升以上至2.0升（含）乘用车税负由一审稿规定的660元至960元降为360元至660元。
学术期刊收取版面费牟利面临全面整顿
国家新闻出版总署将对大量刊载学术论文的期刊进行监测评估，对不注重学术质量、刊载拼凑、剽窃学术文章的学术期刊予以严肃处理，采取措施整治学术期刊由其他单位和个人，对超越办刊宗旨及范围刊载学术论文的期刊将依据相关规定予以行政处罚，结合报刊出版质量评估体系对学术质量差、经营水平低、靠收取版面费生存的期刊予以停办。
日前，新闻出版行政部门依据相关规定对严重违规的《中国包装科技博览》等6种期刊予以停业整顿、警告等行政处罚，对《管理观察》等2种期刊予以通报批评，同时责令立即纠正违规行为。
如房价不稳则对省级政府约谈直至问责
全国人大财政经济委员会2月23日向十一届全国人大常委会第十九次会议提交了《发展改革委关于落实全国人大常委会对国民经济和社会发展计划执行情况报告审议意见的报告》。
关键词：保障房 高档商品房 房地产价格 区域差异
一、引言
最近几年来，伴随着城市房价的持续、快速上涨，夹心层及城市外来务工人员的住房问题日益凸显。高房价不仅造成了社会财富分配的严重不公平，给社会带来了极大的不和谐和不安定，对中低收入群体也产生了较大的“挤出效应”。房价越高，对中低收入阶层的“挤出效应”越大。同时，持续多年的房价上涨将低收入群体“挤出”了房地产市场，剥夺了低收入群体的基本生存权。
因此，低收入群体的住房问题不能通过市场化来解决，政府有责任也有义务为低收入群体提供住房保障。比如，早在2008年为了降低全球金融危机带来的负面影响，中央就推出了4万亿的经济刺激计划，住建部也明确提出要投资9000亿建设保障性住房。2010年保障性住房建设规划达580万套。2011年又提出全年开工保障性住房、棚户区改造性住房1000万套，同时改造农村危房150万户，中央财政预算拟安排补助资金1030亿元。“十二五”期间，我国拟新建保障性住房3600万套，全国城镇保障性住房覆盖面达到20%左右。
在当前经济增速明显放缓，房地产市场波动风险较大的条件下，保障房建设对商品房的价格会产生怎样的影响呢？具有多大程度的替代和烫平效应呢？保障房的增建又会给房地产商投资的方向带来怎样的变化呢？最近一段时间以来，为了规避日趋严厉的普通商品房市场调控，一些大型开发商大幅度提高了对高档商品房的投资力度。那么，高档商品房的扩建对普通商品房的价格又会产生怎样的影响呢？是否会因为高档商品房的建设对普通商品房产生较大的溢出和拉动效应，进而又会削弱保障房建设对房价的平抑作用呢？另外，房地产市场具有明显的区域性特征，而我国各地带经济发展水平存在着很大的差异，因此保障房和高档房的扩建对各地带房价的影响又是怎样的呢？
基于对此类问题的深层次思考，本文基于东中西三大地带1999—2010年的面板数据进行定量分析，揭示不同地带保障房和高档房的增建对当地房价的影响，以期为房地产调控提出有针对性的政策建议。本文结构安排如下：第二部分对相关研究文献进行述评；第三部分选取指标并设定模型；第四部分进行实证检验；最后是结论与政策建议。
二、文献述评
目前，有关保障房建设影响的研究还十分有限，远未达成共识。支持者认为在一定程度上能抑制房价；反对者认为难以有效抑制房价上涨；中立者认为保障性住房仅仅是为了提高住房供应量，起到社会保障作用，与房价无关。比如，Anne Laferrere（2001）研究认为，保障房政策能改变人们的消费。该文以法国为例，发现政府以低于市场价格60%的价格向住户提供公租房，住户在住房上的消费仅提高10%，在其他商品上的消费则提高11%。
国内方面，陶红飞（2006）利用简单的供求曲线并根据实际政策之不同，认为经济适用房提高商品房价格是最接近现实的，政府通过开发经济适用住房来抑制房价上涨的愿望很可能会落空，解决高房价最根本的途径是扩大商品房开发的土地供给。茅于轼的相关研究也指出，以经济适用房为主体的保障性住房并没有降低房价而是助长了房价。也就是说，政府虽然大搞限价房和经济适用房，大部分人却没有资格买经济适用房只能买商品房，使得商品房价格会更高。持此类结论的研究者的建议是，政府应当全面停止经济适用房建设。
与上述研究结论相反，陈杰、王文宁（2011）利用1999—2007年的省际面板数据，就经济适用房对普通商品房价格的影响效应进行了系统的研究。研究发现，在不同的计量模型中都显示增加经济适用房供应比重对抑制房价具有一定的正面作用，虽然效果不大。宋博通、陈剑强（2009）利用Granger因果检验模型，发现房价水平可显著影响普通商品房与经济适用房的推出比，较高的经济适用房推出数量能显著的影响房价，而在经济适用房推出比例较低的情况下，结构比例的变化则无法影响房价。王先柱、赵奉军（2009）基于1999—2007年的面板数据，并通过构建一个简单的供求模型，得出的结论是：由于保障性住房分流了住房需求并提供了更低价格的房源，因而普通商品房的价格会走低。
综上所述，现有的研究大多局限于在全国范围内探讨保障房推出对普通商品房价格的影响，而忽视了房地产市场的区域特征，同时也忽视了我国东中西不同地带经济水平的巨大差异。事实上，恰恰是这些因素从根本上决定了在我国不同地区保障房建设对普通商品房价格的影响。据此，本文猜想，保障房政策在经济收入水平有巨大差异的东中西地带所起的作用有着显著的差异。同时，以往研究仅仅是单一考虑保障房的作用，没有考虑到别墅等高档住房对保障房作用的结构性变化和“挤出效应”。也就是说，房地产商的投资结构和投资方向上的变化，可能会使普通商品房价变化效应变得更加复杂。因此，与上述众多研究不同，本文把研究重点放在各地区保障房的推出和高档房的增建双重视角，考察保障房和高档房对普通商品房价格变化的综合效应。
三、指标选取及模型设定
从统计指标来看，改革开放以来我国各地区经济指标均发生了较大的变化，本文选取了东中西三地带和全国范围的数据。考虑到我国货币化房改从1998年开始全面铺开，本文使用的是我国东中西三大地带1999—2010年的住房市场数据。本文资料主要取自中经网—中国经济统计数据库和《中国统计年鉴》。
1、指标选取
商品房价格Price（元/平方米）：本文用90平方米普通商品房平均销售价格来代表。
经济发展水平Income（元）：本文用城镇家庭人均可支配收入来代表。
建造成本Cost（元/平方米）：本文用90平方米普通商品房平均造价来代表。
利率Rate（%）：现有文献中，有用名义利率表示的，也有用实际利率表示的，本文用实际利率，即名义利率减去通胀率。名义利率用中国人民银行五年期基准利率来代表。
保障性住房建设量Lhouse（万平方米）：本文用经济适用房的销售面积代表。虽然从理论上讲，保障房包含限价房、经济适用房和廉租房，但考虑到数据的可得性，本文仅仅以经济适用房来代表保障房。本指标选取经济适用房销售面积而不是经济适用房投资额，作为保障性住房建设的变量。主要原因在于：经济适用房投资形成市场的有效供给，往往有一定的时滞，而这个时滞期在计量模型中很难确定滞后的期限。
高档性住房建设Hhouse（万平方米）：与Lhouse指标类似，本文用高档公寓的销售面积代表。
2、模型设定
根据研究需要，本文所采用的检验方法是：在控制收入、利率、建筑成本等变量的情况下，讨论是否存在保障性住房以及别墅等高档住宅的扩建有推高房价的可能。据此，可以构建以下对数型经济计量模型：
（1）
模型中，j=0，1，2，3，分别代表全国、东部、中部、西部地区，i为模型中包含的地区个数，t为时间期间。估计模型（1）可以得到残差序列，将其作为误差修正项。令
则可以建立下面的误差修正模型：
（2）
式（1）和（2）共同构成了反映区域房价变动的动态模型。式（1）反映的是房价与决定房价的各因素之间的长期均衡关系；式（2）则表明房价的短期波动不仅取决于各因素的短期变化，而且还受房价偏离均衡趋势程度的影响（ ）。模型中，除了实际利率之外所有的变量均取对数，系数表示弹性。差分序列反映各变量的波动，如 可以表示价格的波动，差分序列的弹性表示短期弹性。 分别表示经济适用房、高档商品房建设对普通房价格影响的长期弹性和短期弹性， 反映的是各地带的实际利率对房价短期变化的影响。
本文最为关心的是系数 ，如果它们均为正，表明无论短期或长期，保障性住房、高档商品房开发建设会抬高普通商品房价格；反之，则表明保障性住房、高档商品房的开发建设会降低普通商品房价格。
四、实证检验
本文所用数据为面板数据，为避免伪回归，先对上述变量进行平稳性检验。由于本文的估计使用panel data模型，因此平稳性检验不再是单纯的ADF检验，而使用基于Panel data模型的单位根检验。
表1 变量的单位根检验
解释变量 水平值方程 一阶差分方程
注：括号内为p值；估计方程含截距项和时间趋势项；***、**和*分别表示相应解释变量在1%、5%和10%水平上平稳。
表1显示，除利率外其他变量都呈非稳定性，但其一阶差分都是稳定的，满足建立误差修正模型的要求，相对于均衡的离差反映了每年的短期动态特征。这意味着实际利率不能出现在房价的长期均衡方程中，而是仅仅包含在误差修正模型中。
表2 面板数据模型判断
模型形式 变系数模型 变截距模型 不变参数模型
Sum squared resident 0.0347 0.1514 0.1514
注：本文利用Hausman检验，判断为固定效应模型。
已知N=4、K=5、T=12，从表2得 ， 。在给定5%的显著水平下得到相应的临界值为 ， 。因为 ， ，所以应采用变参数模型的形式。
1、估计各地区房价的长期均衡方程
这里首先估计反映不同地带房价长期变化的影响。估计结果参见表3。
表3 各经济变量对不同地带房价长期变化的影响
注：括号内为t统计量，***、**和*分别表示在1%、5%和10%水平上显著。
从表3的模型估计结果可以得出下面的结论：
（1）保障房建设系数符号为负，表明保障房开发销售面积越大商品房售价越低。可见保障性住房的推出在一定程度上能抑制房价，其中东部地区最为明显，并且经济适用房销售增长率每提高1个百分点，普通商品房价格增长率将下降0.36个百分点，比中部地区高出了0.28个百分点。但对全国和西部地区来说，这种影响效果不明显。相反，高档商品房建设系数符号为正，表明高档房开发建设一定程度上削减了保障房对房价的抑制作用，甚至会拉升房价。对于全国而言，高档商品房开发销售增长率每提高1个百分点，普通商品房价格增长率将提高0.08个百分点，比西部地区高出0.05个百分点。与保障房相反，高档商品房在东部、中部地区作用不明显。不过，总体来说高档住房销售面积的增加对普通商品房价格的提升作用，不如经济适用房销售面积的增加对商品房价格的抑制作用明显。
（2）无论是全国还是东中西部，建造成本对房价变动影响是最大的。其中，东部地区建造成本每增加1个百分点，房价将提高1.06个百分点；与全国平均水平相比，要高出0.27个百分点，比中部地区高出0.47个百分点，比西部地区高出0.56个百分点。另外，人均可支配收入的提高，即经济发展水平的上升也会进一步提升房价。
2、估计各地区房价的误差修正模型
在表3的基础上，根据（1）式生成的误差修正项 经检验该序列是平稳的，下面估计（2）式的误差修正模型。估计结果参见表4。
表4 各经济变量对不同地带房价短期波动的影响
注：括号内为t统计量，***、**和*分别表示在1%、5%和10%水平上显著。上述各模型的残差序列ecmj，it—1（j=0，1，2，3）进行平稳性检验都是平稳的；考虑到各地区差异比较大，为了避免异方差问题，各方程用的是White—cross—section方法估计，以保证参数的稳健性。
从表4可以看出，在不同模型中影响各地区房价短期波动的因素不完全相同：
（1）保障房开发销售量的短期变化对全国、东中部地区房价的短期变化有显著的负向作用。其中，对东部地区房价的影响最为显著，比全国高0.17个百分点，比中部地区高0.12个百分点。不过，保障房开发销售量的短期变化对西部地区房价有正向作用。原因可能与西部地区保障房建设带来的“外溢效应”有关，比如当地基础设施建设及配套设施建设带来的经济效益拉动了当地商品房价格。同样，相对于长期而言，短期内别墅等高档住房销售量的变化，对东中西部地区房价的变化也有显著的正向作用，且对东部地区的影响最大。
（2）误差修正项的系数在各模型中也存在较大的差异。全国为—1.11，东部为—0.55，中部为—1.19，西部为—0.47。表明各区域房价回归到均衡状态的速度不同，西部回归到均衡水平的速度最快，中部回归到均衡水平的速度最慢。
（3）在表4的4个模型中，实际利率对房价的影响差别不是很大，影响也很小。说明利率还不是影响房价的主要原因，为此利率政策对于调控房价的效果并不是很显著。
值得一提的是，虽然经济基本面对住房价格有很大影响，但经济的正常发展也依赖于合理的住房租售比。因为市场运行的必然结果是住房的出售价格提高租赁价格也会提高，只有二者按合理比例同方向变化时，住房租售市场才能得以平衡。事实上，如图1所示，除1999年下半年至2001年间因房地产市场货币化改革刚刚起步，各种配套制度尚不完善，导致租赁价格指数高于出售价格指数。在其余大部分时间内，房屋销售价格变动幅度均大于租赁价格变动的幅度。尤其是在住房市场化之后，住房价格一直快速上升，2004年上升速度甚至环比达到110%，而租赁价格上升的幅度一直在101%附近微幅波动，几乎保持稳定。理论上讲，如果住房销售市场得不到租赁市场的有力支撑，必然会产生地产泡沫。因此，住房租售比严重偏离正常水平，甚至长时间没有呈现出线性同向关系，导致房地产价格虚高，严重阻碍了经济的正常发展。
图1 房屋销售价格指数与房屋租赁价格指数趋势线
数据来源：根据wind数据库数据整理而来。
五、结论与政策建议
本文建立在保障房对普通商品房的替代效应以及高档商品房对普通商品房的挤出效应的基础之上，应用误差修正方法并利用1999—2010年中国东中西三大地带的经济数据，考察了短期、长期各地带保障性住房、高档商品房对当地普通商品房价格的影响，测度并评价了我国保障房政策能否解决房地产市场对低收入家庭的“挤出效应”，以及由于房地产商投资方向的改变而增建的高档房是否提升了商品房的价格削弱了保障房的作用，为我国下一步的房地产市场调控提供了理论上的支持。本文研究结论如下：
第一，从福利经济学角度出发提出的保障性住房政策确实能在一定程度上抑制房价，并且以东部地区最为显著。可能的原因是：保障房建设有助于人们缓解急于买房的心理，潜在购房人的数量减少了，恐慌性需求得到了遏制，房价理性回落。但值得注意的是，西部地区短期的保障房建设可能因为“外溢效应”，引起当地商品房价格的上涨。
第二，短期来看，别墅等高档商品房的扩建，在一定程度上助推了普通商品房价格的上涨，东部最为明显。表明高档商品房的扩建，在一定程度上对冲了保障房对普通商品房价格的平抑作用。虽然短期的高档房扩建对房价影响甚微，但其负面影响不容忽视。
第三，短期内利率对各地区房价的影响并不明显，说明利率政策不是影响房价的主要因素。与利率政策对于调控房价的效果并不显著相一致，经济发展水平虽然是影响房价的因素之一，但目前房价的高速上涨已经超越了当前的经济发展阶段，助长了房地产泡沫。
本文研究的启发意义在于，无论是在全国还是东中西部地区，房价不仅受宏观经济基本面的影响，也受保障房、高档房的影响。因此，在制定房地产调控政策的顶层设计中，应综合考虑各种因素的相互作用，要分阶段和梯度实施保障房政策。比如，在东中部保障房建设中不仅应扩大经济适用房的总体建设面积，还应严格规范经济适用房的单位建筑面积，保证保障房的申请程序公开透明，提高公租房、廉租房的比重，真正服务于低收入阶层。而对西部地区来讲，房地产市场应适度减少干预。
政府在实施保障房政策的同时，必须抑制房地产开发商对别墅等高档商品房的投资，控制开发企业调整产品户型结构，将大户型住房比例降低，减少大户型住房的供应量，增加中小户型住房的供应量。政府还应对高档商品房征收较高的房地产税，抑制对高档商品房的需求。通过减小高档房的供给，增加对保障性住房和普通商品房的供给，普通商品房的价格才能下降，“夹心层”问题才能真正得到解决。
但是，本文也存在不足之处，没有考虑到保障房市场和高档房市场的需求差异对商品房市场的不同影响。保障房的需求者必须是当地常住人口，保障房价格不具有或很少具有区域间的空间相关性，而高档房的需求者不受此限制，具有很大的流动性。
参考文献
陈杰、王文宁，2011：《经济适用房供应对商品住房价格的影响效应》，《广东社会科学》第3期。
况伟大，2009：《住房特性、物业税与房价》，《经济研究》第4期。
梁云芳、高铁梅，2007：《中国房地产价格波动区域差异的实证分析》，《经济研究》第8期。
沈悦、刘洪玉，2004：《住宅价格与经济基本面：1995—2002年中国14个城市的实证研究》，《经济研究》第6期。
关键词：房产税改革；收入分配差距；收入分配调节；转移支付；住房供应体系；房产税扩围；住房保障体系；税制设计
中图分类号：F810.424 文献标志码：A 文章编号：16748131（2014）01003808
一、引言
调节收入分配，被认为是我国房产税改革的三大目标之一这三大目标是：房产税成为地方政府主体税收来源、调控房价和调节收入分配。 。2013年2月出台的《收入分配改革方案》中明确指出：要逐步扩大个人住房房产税试点范围。2013年5月24日，国家发展改革委员会公布了《关于2013年深化经济体制改革重点工作的意见》，也明确提出了房产税扩围。从政策层面不难看出，房产税改革和收入分配改革密切相关，上海市和重庆市关于房产税试点改革的实施文件中，均明确表示为合理调节居民收入分配而开展房产税改革试点。通常而言，房产税在影响居民收入和财富的同时，还通过转移支付来改善中低收入群体的住房和公共服务，因此可以起到调节收入分配的作用。然而，房产税是否有助于缩小我国的收入分配差距国家统计局的数据表明，2012年我国基尼系数为0.474，而世界银行的测算结果为0.48，无论其精确数值如何，我国已由改革开放初期的收入较均等社会迅速转变为一个收入分配差距较大的社会。 ，目前还存在一些争论。明晰该问题，需厘清房产税调节收入分配的机理与条件，包括：房产税调节收入分配的理论机制是什么？其需要具备何种适应性条件？沪、渝房产税改革试点的收入分配效应如何？通过对上述问题的回答，有助于我们正确认识房产税的功能定位，合理设定房产税税制及其政策目标。
本文后续内容安排如下：首先，通过评述目前有关房产税与收入分配调节的有关争论，阐述和归纳房产税调节收入分配的理论机制；接着，结合国外房产税与收入分配的具体实践，归结出房产税发挥调节收入分配功能的适应性条件；然后，结合沪、渝房产税改革的政策及试点改革的成效，考察我国目前是否具备通过房产税调节收入分配的条件；最后，着重就“怎样的改革设计可以更好地实现房产税对收入分配的调节”进行探讨，并提出政策建议。
二、房产税调节收入分配的理论基础
凯恩斯认为，税收的公平原则包括受益原则和支付能力原则，使税收能够发挥国民收入的再分配作用，使得社会收入分配更加公平、均衡。房产税作为针对房产保有环节的税种，其具有特殊性，其能否发挥税收的收入分配调节作用，需要对其属性进行界定。房产税是典型的不动产税，由于房产的不可移动性，使得纳税人难以偷逃税款。对于拥有多套房产或高价值房产的富人，房产的不可转移性使得其难以规避征税，从而有助于社会财富的调节。通常，房产税收入被用于保障性住房的建设以及有关公共服务的提供，从而起到再分配的作用。但是，理论上房产税到底能够在多大程度上调节收入分配呢？目前还存在一定争议。接下来将以这些争议为切入点，并结合我国的实际情况加以分析，以明晰房产税调节收入分配的理论基础。
黄 潇：房产税调节收入分配的机理、条件与改革方向
第一，有观点认为，房产税征税对象与税源的不统一（房产税的征税对象为房产，而税源来自纳税人的收入）致使其难以进行收入分配调节。其理由在于，可能存在拥有房产却无力承担税费的情形，这不符合税制设计的原则，也给税制设计提出了难题。然而，上述情况大多发生于继承了高价值房产但收入水平较低的群体，这毕竟是社会中的极少部分。如果存在上述情况，则说明个体的收入能力并不足以支撑其奢侈性住房消费，必然使得房产所有者卖出房产以规避高额的房产税，最终选择适合自己的合理消费区间。通常，房产税制的设计都要求保障居民基本住房需求，征税的对象也大多是所有者具备纳税能力的高端房产，因此并不会全局性地造成居民纳税能力不足。而正是对占有大量稀缺性资源的主体征收房产税，并将纳税所得用于转移支付，可以提高社会的福利水平，又能起到调节收入分配的作用。
第二，有学者认为如果把收入分配定位为公共品的话，那么房产税的收入分配调节功能就值得推敲。这涉及对收入分配的价值判断，其到底是全国性的公共品还是地方性的公共品（郭宏宝，2011）。如果收入分配是一项全国性的公共品，那么房产税作为一个地方性税种，难以对全国性的收入分配产生影响；如果收入分配是一项地方性的公共品，那么不同地方客观上存在的发展差异又会使得这种公共品的价值尺度不一，进而造成房产税的收入分配功能存在地区性差异。诚然，我国不同地区间经济发展、居民收入、房价都存在较大差异，如果采用全国统一的房产税无疑会造成居民税负负担不均。所以房产税通常被视作地方税在国外，多数情况下房产税也通常被视作地方税。 ，能够对本区域内的收入分配起到较好的调节作用；并且，房产的不可移动性，能够在很大程度上避免税基的流动性问题，房产税也会在一定程度上对全国收入分配起到调节作用。当然，存在一种情况使房产税无法调节收入分配：全国各区域内部绝对平等，但各区域居民的生活状态之间存在严重差距，此时，作为地方税的房产税对于全国收入分配调节是无意义的，但这种极端例子在现实经济中是不可能的（石子印，2013）。
第三，涉及房产税或财产税时，存在“是否适宜采用累进税制调节收入分配”的争论。质疑的焦点主要源于米尔里斯的最优所得税理论，他认为，对最高收入群体不能实行高边际税率，反而应该实行零边际税率，因此，对高收入群体征税致使效率降低（夏商末，2011）。而传统的埃奇沃思理论则基于“边际牺牲均等”逻辑，认为当纳税造成的最后一个单位效用损失人人相等时则实现了最优税收。此时，所得税要实行多级次高税率的累进税率高收入者的边际税率甚至可高达100%。 ，在调节收入分配的同时改善社会效率。不难发现，二者对税收再分配功能的社会效率在认识上存在着明显差异。一方面，高收入者未必就一定是因为其具有较高的劳动生产率而获得高收入，垄断、权力、寻租等非市场因素都会影响收入水平，相应的累进税调节就是有利于效率提升的。另一方面，即使财富从富人向穷人转移，也未必就对应着社会生产效率的降低，如果穷人利用获得的财富进行人力资本投资，则不仅会提高其自身生产效率，还会在整体上提升社会生产效率。因此，如果房产税能够使得穷人的收入水平和劳动生产率得到改善，那么房产税就发挥了税收的调节收入分配功能，也在长期内保证了社会生产效率的提升。所以，累进税制有助于房产税调节收入分配功能的发挥。
第四，有观点认为房产税将产生福利损失，不符合收入分配调节的最终目标。其认为，房产不仅是一种货物，还是一种资本，是生产要素的一部分，对资本征税也就是对生产要素征税，会降低资本的收益率，使资本的有效配置产生扭曲。然而，上述结论成立的条件之一就是房产具备像货币一样的流动性，但房产的不可移动性又在很大程度上限制了其价值转移。因此，利用房产税进行收入分配调节，主要是把福利从高收入群体转移到低收入群体，尽管可能存在一定的福利损失，其比例也是比较小的。
第五，有观点认为，财富存储形式的多样化使得高收入群体可以进行财富转移，于是房产税的收入分配效应将大打折扣。如果以此来否定税收的收入分配调节作用，显然是值得商榷的。一项关于我国灰色收入的研究显示，按城镇居民家庭10%分组，2008年城镇最高收入家庭与最低收入家庭的实际收入分别是13.9万元和5350元，差距是26倍，而不是按统计数据计算的只有9倍（王小鲁，2010）。虽然这些灰色收入都无法纳入税收征管的范畴，但这并不意味着税收不具备收入分配的调节功能。恰恰相反，正是由于监管不严、权力寻租使得部分收入或财富难以纳入税收征管，无法发挥税收的分配功能，造成税收无法调节收入分配的表面现象。房产历来是财富存储的主要形式，在有效的监管体系下，财富的变动都可以通过房产税收入反映出来。
因此，尽管对房产税的收入分配功能存在着一些争论，但总的来说，不能从根本上否认房产税在调节居民收入分配中的作用。作为地方税种的房产税，通过科学合理的累进税制设计以及有效的监管体系构建，既能实现征税目标的明确定位，又可以发挥调节收入分配的功能。在我国保障房、商品房“双轨统筹”框架下，房产税不仅将作用于市场轨道而使中国房地产产业的发展提高健康度和可持续性，还会在收入分配和财产分配方面施加规范的再分配的优化调节（贾康，2012）。
三、国外房产税制度分析与借鉴
1.国外房产税比较分析
（1）美国的房产税。美国的房产税属于地方税，是各州重要的税收来源。其对房产直接征收税，税基是房产的市场评估值的一定比例，该比例由各州自行设定，一般在20%～100%之间，例如加州州政府规定的税基是房产价值的40%。房产税税率同样是由各州自行决定，一般为税基的1%～3%（刘斌，2011）。为发挥房产税调节收入分配的功能，美国对低收入群体实行了相对优惠的税收政策。一是通过低估财产价值的方式来减低税基，从而达到对自住房屋减免税的目的。二是对低收入者购房实行个人所得税抵扣政策，低收入业主可在10年内以8.6%的比例每年直接抵扣一部分个人所得税。三是对为低收入群体建造并出租廉租房（租金低于当地中等收入水平的40%）的私人公司，在10 年内每年可抵扣联邦所得税（崔晓妍，2012）。美国房产税所征税款一般主要定向用于地方公共基础设施建设以及提供医疗、教育、文化等服务，通过公共服务水平的提升，减轻中低收入群体的负担，在一定程度上起到了缩小收入分配差距的作用。
（2）日本的房产税。日本的房产税属于地方税，主要以固定资产税的名义征收，标准税率为1.4%。固定资产税实质上是一个综合性的税种，它取代了原来分开征收的地租税、房屋税、船舶税、铁道税等财产税税种，由地方税务机关征收管理，主要是针对土地和房屋征税（傅樵，2010）。日本房产税也是以房屋的市场价值作为计税依据，每三年进行一次市场价值评估。为避免房产税对低收入群体造成负担，日本对单价低于30万日元的房屋，采取免征房产税的优惠措施；并且，房产税所得收入被直接用于低收入群体的租房补助。
（3）德国的房产税。德国房产税也属于地方税。德国设立有专门的《房产税法》，按“统一的征税值”乘以3.5%后，再乘以当地确定的税率，即为房产税纳税额。这个“统一的征税值”由德国政府根据房屋面积进行核定，但在实际操作中，该数值的核算并非严格按照市场价值进行。这与德国政府对房地产业的定位有关。德国将住房作为一项准公共品进行提供，大量的保障性住房使得居民一般不会主动购买房产，大约有58%的居民会选择租赁住房。因此，德国居民一旦持有本国的非保障性住房，无论其价值大小都必须缴纳房产税。而德国也通常会把征收所得房产税用于公共保障性住房的建设，从而起到了调节收入分配的作用。
（4）新加坡的房产税。由于新加坡属于城市型国家，因此其房产税不涉及中央税与地方税的划分。新加坡政府长期坚持以政府分配为主、市场出售为辅的原则，只有大约16%的居民住在自有房屋中，其构成了房产税的纳税主体。新加坡的房产税是以房屋的年值作为计税依据，所以需要每年进行房产价值的核准。就税率而言，自住房产的税率一般是4%，其他类型的房产税率（如出租房屋）是10%。新加坡也制定了房产税的优惠措施：一是对年值低于6000新币的房屋免收房产税，对年值超过24 000新币的房子按6%税率征收；二是如果利用房产进行出租或投资，则按10%的税率征收。对于房产税所得收入，政府通常将其用于公共租赁住房的建设和管理，使房产税尽可能地发挥其调节收入分配的功能。
（5）法国的房产税。法国的房产税是地方税，包含业主缴纳的“建成区土地税”和居住者缴纳的“居住税”两个部分。建成区土地税依据房产所属区域进行计算和缴纳，各行政区每年都会对房产价值进行评估以确定税基；居住税由房屋的实际居住者缴纳，如果房屋空置则无需缴纳，其计税方式也是由房产所属区域进行审定。法国在设计房产税制度时，比较重视其调节收入分配功能的发挥：一是对提供公共服务的房产免征房产税，二是对老人、残疾人以及低收入群体免征房产税，三是将房产税收入的绝大部分用于社区医疗、教育等公共服务的提供。
2.国外房产税政策的借鉴与启示
以上对代表性国家的房产税政策进行了分析，着重考察了房产税在调节收入分配中的作用。总结国外的实践，有助于明晰房产税调节收入分配的适应性条件和实施路径，可为我国房产税改革提供经验借鉴。总的来看，其启示意义在于以下几点：
（1）各国都赋予房产税调节收入分配的职能。许多国家在制定房产税政策时都考虑到了对中低收入群体的税收减免，并利用房产税征税收入来补贴中低收入群体的购房或租房支出，起到了转移支付的作用。不仅如此，房产税收入还是各国地方政府提供公共服务的重要资金来源，以此提升当地在教育、医疗、就业等方面的公共服务水平，这有助于减轻居民负担、提高居民收入能力和减少贫困。尽管房产税不是这些国家调节收入分配政策的全部，但都发挥了重要的收入分配调节功能。
（2）房产税须与住房供应体系形成良性的耦合。美国、法国、日本主要依靠市场来调节住房的供需状况和房屋价格，因此，对于中低端房产通常采取减免税政策，以保证居民的基本住房需求。德国和新加坡则将住房视作准公共品予以提供，大多数居民居住在政府提供的保障性住房里，不需要缴纳房产税；而对取决于市场供求的高端住房或奢侈住房，则要征收相应等级的房产税。我国近年来注重保障房的建设，旨在形成“政府+市场”的住房供应体制，所以适宜的房产税制设计，既有助于保障中低收入群体的住房需求，又有助于避免由于房价过高所引致的财富由穷人向富人集聚的负面效应。
（3）房产税税率应根据各地实际情况确定。通常，同一国家内部房产税税率存在一定差异，这主要取决于各地的财政收入水平、房产价格以及收入分配差距。实行差异化的房产税税率，能够更贴近当地经济发展的实际情况，有助于避免政策“一刀切”所带来的负外部性。
（4）通过立法稳定房产税各项政策。房产税的征收涉及多方利益的再分配，这需要相关的法律法规予以保证。例如，美国通过永久性法令规定了对低收入群体减免房产税，德国还设立了专门的《房产税法》来规范和约束房产税的征管，新加坡在其《遗产税法》《财产税法》《印花税法》中也详细规定了有关房产税征收的细则。所以，我国目前实施的《房产税暂行条例》需要与时俱进地进行修订，并上升为法律。
（5）税基宽泛有利于房产税调节收入分配功能的发挥。在一些国家，房产税并不只是针对住宅征收的。例如，新加坡房产税对土地、房屋、公寓、建筑物等不动产都要征税，征税范围很宽泛。由于不同类型的房产都可以作为财富的存储形式，因此对大多数的不动产征税，能够在更宽泛的层面上进行收入分配调节。
综上所述，房产税调节收入分配功能的发挥是有条件的，其作用的大小既取决于政府的制度设计，也受现实经济发展环境的影响。总体而言，房产税有效发挥调节收入分配功能的适应性条件在于：一是房产税收入应用于转移支付，包括对中低收入群体的住房支出、公共服务提供等；二是房产税税制设计应符合一国住房供应体系的需要，把居民住房保障与收入分配调节结合起来；三是税制设计方面，税基、计税依据、税率的设定要符合当地经济社会发展的阶段性特征，不仅是个人住宅，商业房产等也都应纳入房产税的征收范围；四是相关法律的实施是促进房产税调节收入分配功能有效发挥的制度保证。那么，就我国现阶段而言，如何认识房产税的收入分配调节功能呢？接下来，将结合沪、渝房产税改革试点情况进行分析。
四、沪渝房产税调节收入分配的功能与实效评析
2011年1月上海和重庆分别启动房产税试点改革，这为明晰我国房产税的收入分配调节功能提供了宝贵的实践样本。《上海市开展对部分个人住房征收房产税试点的暂行办法》表示“为进一步完善房产税制度，合理调节居民收入分配，正确引导住房消费，有效配置房地产资源，根据国务院第136次常务会议有关精神，市政府决定开展对部分个人住房征收房产税试点。”《重庆市人民政府关于进行对部分个人住房征收房产税改革试点的暂行办法》也指出“为调节收入分配，引导个人合理住房消费，根据国务院第136次常务会议有关精神，重庆市人民政府决定在部分区域进行对部分个人住房征收房产税改革试点。”显然，我国官方希望房产税能够发挥调节收入分配的功能。表1列出了上海和重庆的房产税实施细则，通过比较分析，不难发现两地房产税设计的初衷都包含了调节收入分配的成分，但从实际效果来看相对有限，主要在于以下几个方面：
第一，征税范围过窄，使得房产税的收入分配调节功能受限。重庆和上海的房产税征收范围都只针对个人住宅，不涉及工商业地产等营业性房产，这样的房产税所能实现的只是居民间的再分配职能，而对国民收入的初次分配则影响不大。在居民初次分配占比降低的背景下有研究表明，1992―2005年，在初次分配阶段，我国居民部门下降了10.71个百分点，而企业和政府部门则分别上升了7.49个和3.21个百分点；在初次分配中，居民部门劳动者报酬和财产收入占比的下降，分别使其在国民收入中的占比下降了5.99个和3.21个百分点（白重恩 等，2009）。 ，现行房产税仅针对个人住宅进行再分配调节，其作用显然是有限的。并且，上海的房产税主要针对新购的住宅（含二手房），未涉及存量房，使纳税人的税收负担无法全面反映其支付能力；而重庆的房产税主要针对别墅和高档住宅，也缩小了房产税的征税范围，与实现调节收入分配的政策目标尚存在距离。这也意味着，要在更大力度上发挥房产税调节收入分配的作用，需要进行房产税扩围，这也是近期社会各界关注的热点。我国现阶段，房产已成为财富的重要形态，收入分配差距在一定程度上外化为房产占有的差异。房产税的适时扩围，有助于扩大收入分配调节的覆盖面。
第二，房产税发挥了转移支付职能，但规模不大。上海和重庆都将房产税税收收入投入到保障性住房建设中，以减轻中低收入群体的住房负担，形成了高收入群体向中低收入群体的转移支付。然而，由于税基较窄，房产税的转移支付量也相对较低。2011和2012年上海市房产税收入分别为22.1亿元和24.6亿元，涉及征税住房五万余套；2011年重庆市房产税收入为1亿元、涉及征税住房一万余套上海的数据来源于《关于上海市2012年预算执行情况和2013年预算草案的报告》，重庆的数据来源于《重庆市2011年预算执行情况和2012年预算草案报告》。 。所以，从总量上看沪、渝房产税的税收收入还是比较少的。在我国新型城镇化的大背景下，对住房（特别是保障性住房）有着庞大的刚性需求，当前的房产税收入相对于保障性住房的巨大资金需求而言，所占比重还比较低。
第三，外部条件制约了房产税调节收入分配功能的实现。虽然沪、渝房产税都提出以房产的市场价值作为计税依据，但目前实际操作中两者都采用房产的交易价格作为计税依据。如此，房产税未对存量社会财富进行征收，并非真正意义上的财产税，反而使房产税在很大程度上具有商品税的特征。与财产税相比，商品税属于间接税，纳税人与负税人的分离使得税负更易于转嫁，不能很好地起到调节收入分配的作用。特别是在房产的刚性需求较大的情况下，这种税负转嫁会更加明显。那么，为何难以将房屋市场价值作为计税依据呢？这依赖于外部条件的成熟与否。众所周知，相对于商品税而言，财产税的征管成本更高，因为财产税在评价资产价值和获取隐蔽信息方面需要付出较高的成本。目前，我国的房产登记和管理制度尚不健全，房产管理部门、土地管理部门、户籍管理部门、统计部门与税务机关尚未建立起有效的信息共享机制（谷成，2011），因此在短时间内按照房产市场价值计税具有较大的操作难度。所以，外部环境的不成熟，也在一定程度上制约着房产税调节收入分配功能的发挥。
第四，相对于上海的房产税，重庆的房产税更着眼于收入分配的调节。从征税对象上来看，重庆房产税侧重于针对高端住房征税，对普通住宅的交易影响不大，主要目的在于对拥有高端住房的高收入阶层进行分配调节；上海房产税则包括了普通住宅，旨在降低增量房的投资性需求而不涉及存量房，以抑制住宅价格过快上涨。显然，重庆的房产税在公平意义上相对可取。
表1 上海和重庆房产税政策比较
上海重庆
纳税人应税住房产权所有人应税住房产权所有人
征税对象本市居民家庭在本市新购且属于该居民家庭第二套及以上的住房（包括新购的二手存量住房和新建商品住房）和非本市居民家庭在本市新购的住房。（1）个人拥有的独栋商品住宅；（2）个人新购的高档住房。高档住房是指建筑面积交易单价达到上两年主城九区新建商品住房成交建筑面积均价2倍（含2倍）以上的住房。（3）在重庆市同时无户籍、无企业、无工作的个人新购的第二套（含第二套）以上的普通住房。
计税依据应税住房的房地产市场价格确定的评估值。试点初期，暂以应税住房的市场交易价格作为计税依据，房产税暂按应税住房市场交易价格的70%计算缴纳。应税住房的计税价值为房产交易价。条件成熟时，以房产评估值作为计税依据。
减免标准上海市户籍的家庭，可以享受到人均60平方米的免税面积。独栋商品住宅，免税面积为180平方米；新购的独栋商品住宅、高档住房，免税面积为100平方米。
税率适用税率暂定为0.6%；应税住房每平方米市场交易价格低于本市上年度新建商品住房平均销售价格2倍（含2倍）的，税率暂减为0.4%。（1）独栋商品住宅和高档住房建筑面积交易单价在上两年主城九区新建商品住房成交建筑面积均价3倍以下的住房，税率为0.5%；3倍（含3倍）至4倍的，税率为1%；4倍（含4倍）以上的税率为1.2%。 （2）在重庆市同时无户籍、无企业、无工作的个人新购第二套（含第二套）以上的普通住房，税率为0.5%。
资料来源：摘自《上海市开展对部分个人住房征收房产税试点的暂行办法》（沪府发〔2011〕3号）和《重庆市人民政府关于进行对部分个人住房征收房产税改革试点的暂行办法》（重庆市人民政府令第247号）。
上述分析表明，在我国要有效发挥房产税调节收入分配的功能是有条件的。首先，房产税是否能发挥调节收入分配的功能取决于房产税的功能定位。既然房产税是一种地方税，就需要根据当地经济发展的需要来确定政策取向，存在是更倾向于房价调控还是更倾向于收入分配调节的选择。其次，房产税要在更大程度上发挥调节收入分配的功能，需要进行“房产税扩围”，主要是扩大税基。在一个相对较小的环境容量中，指望房产税能实现相对较大的收入分配调节功能，也是不现实的。现阶段，房产已成为财富存储的主要形式，无论是住宅还是商业房产，亦无论是增量房还是存量房，都可以作为税基扩围的对象。最后，房产税计税依据的设定应是房产的现值，才能防止税负转嫁。但在目前，我国在房产估计、管理等方面还不具备成熟的市场条件，致使按市场价值计税难以实施。所以在整体上，当前我国的房产税并不具备能有效调节收入分配的条件，但也不能以此否定房产税所具备的调节收入分配的功能。
四、结论与启示
中国收入分配差距的扩大引起了社会各界的广泛关注，其中房产资源占有不均和房产价格的高企，被认为是一个重要表现。基于此，理论界和实务界把收入分配调节与房产税改革联系起来，拟通过房产税再分配功能的发挥来缩减收入分配差距。然而，目前存在着关于房产税是否有助于调节收入分配的争论。争论主要基于对当前沪、渝房产税实施方案和实践效果的观察，其中，房产税征税对象与税源的不统一、累进税制的适应性问题、财富存储形式问题、社会福利问题等共同构成了争论的焦点。然而，要看到上述争论的存在和房产税改革试点实际效果的不尽如人意，不是因为房产税本身不具备调节收入分配的功能，也不是因为房产税改革试点不注重调节收入分配，而是因为当前我国的房产税改革还处于起步阶段，要在更大程度上发挥房产税调节收入分配的功能，还需要进一步深化房产税改革。同时，我国房产市场和管理的不完善等外部条件也制约了房产税调节收入分配功能的实现。结合国外的实践经验，房产税的确能在一定程度上调节收入分配，但需要建立在一些基础条件之上，例如：税基宽泛，房产税与住房供应体系良好耦合，符合当地实际的税基、税率设定，相关法律的保障，等等。这些都是我国房产税改革进一步深化的方向。
所以，不能苛求我国的房产税能一步到位地解决收入分配差距难题。房产税只是调节收入分配政策工具中的一种，其再分配功能的发挥是有条件的，相关作用机理的形成需要一定的时间，也需要相应的配套措施和经济条件，一个适应当地经济发展的房产税政策是在不断摸索和试错中逐步形成的。当前沪、渝房产税实施方案对收入分配有一定的调节作用，虽然影响程度有限，但绝不能借此否定房产税调节收入分配的功能，需要以动态视角来看待房产税与收入分配调节。房产税如何与住房保障体系更好地结合？房产税扩围的必要条件和适宜性路径是什么？在上述体系下，如何设计房产税调节收入分配的政策？随着我国房产税改革的不断深入，这些都是需要进一步研究的方向。
参考文献：
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【关键词】住房公积金；财务管理模式；改进
一、我国住房公积金财务管理模式的一般理论概述
（1）住房公积金的概念。本文所指“住房公积金”，是我国在城镇住房制度改革当中，学习新加坡中央公积金制度的经验并结合国情加以创造性发展应用的一种义务性、长期储金制度，是指国家机关、国有企业、城镇集体企业、外商投资企业、城镇私营企业及其他城镇企业、事业单位、民办非企业单位、社会团体（以下统称单位）及其在职职工缴存的长期住房储金。其实质是劳动报酬的一部分，是归属职工个人所有的、专项用于解决职工住房问题的保障性资金。（2）我国住房公积金现行的财务管理模式。我国住房公积金管理中心的资金来源为职工及单位为职工缴存的住房公积金，资金使用包括住房公积金贷款、购买国债，未使用的资金存在委托银行专户，并且委托存款必须满足职工提取和贷款发放的需求。即现有公积金使用方向主要有三个，即发放个人住房贷款、购买国债和公积金委托存款，如图1所示。
二、我国住房公积金财务管理的理论基础
（1）互助理论。互助理论的主要思想是：通过适宜的保证措施，聚集有条件的社会成员的一部分闲置和暂时闲置资源，按一定规则配置到需要某种帮助的社会成员中去，且通过互贷款支持符合条件的中低收入者解决住房问题。在推行互助理论的同时，必须有两个重要法则有机配合：一是大数法则，即做出利益牺牲的社会成员必须有足够大的数量，且越大越好；二是长期法则，即社会成员做出利益牺牲的时间分布应是一个连续的较长时段。（2）强制储蓄理论。强制储蓄理论是指储蓄主体在明确的强制信号下，即在政府或某些权威主体强制推行的法律、行政或经济的规定下参与储蓄。根据强制储蓄理论，我国在政府颁布和统一推行住房公积金制度下，要求一切符合条件的社会成员都参加强制储蓄，储蓄主体参与强制储蓄使得储蓄主体的一部分收入由主动性支配变为被动性支配，从而削弱了储蓄主体对储蓄的充分使用权。（3）基金投资理论。基金投资理论是指开放住房公积金投资渠道，让住房公积金资金有序地进入资本市场，选择诸如国债、共同基金等风险比较小的投资工具进行保值增值性投资。（4）委托理论。委托理论是指不同经济主体在一定的约束条件下，其中一方将自己的资产委托给另一方代为运作管理，并付给其相应的报酬。委托理论强调，为提高委托的效率和效果，在确定委托关系时应注意以下几个问题：一是委托和受托双方应按照双向选择的原则确定委托关系，并实行动态机制选择受托方；二是要限制委托关系的持续时间，尽量将其控制在一定时期内；三是明确规定委托的内容。
三、我国住房公积金财务管理模式存在的问题分析
（1）住房公积金缴存基数控制不严，缴存比率单一。《住房公积金管理条例》规定：住房公积金缴存基数为职工本人上一年度的月平均工资，核定住房公积金缴存基数是住房公积金管理机构的职责。但在实际操作中，管理机构很难取得企业的真实工资数据，经常出现住房公积金缴存基数核实不清现象。与此同时，住房公积金还存在缴存比率单一的问题。各地区采用单一的缴交率，未能充分考虑职工、企业、政府三方面利益，难以适应我国住房公积金参与者收入层次多、结构复杂等实际状况，不利于住房公积金的筹集。（2）封闭运行的住房公积金管理模式限制了公积金的发展。当前实行的住房公积金地域性封闭运行的管理模式具有保证公积金稳定性的优势，但是其效益低、增值途径少弊端逐渐限制其良性发展。主要表现在以下两点：一是住房公积金的增长幅度、政策覆盖面的增长幅度远小于贷款业务的增幅，一旦出现资金回笼和归集速度低于提取与贷款需求，这种管理机制就会产生大的资金缺口。为避免风险的产生，公积金管理者采取降低资金利用率来降低风险，结果却导致公积金的沉淀；二是地域性封闭管理使得各地区管理中心的资金相互之间不能调用，结果致使某些地区有钱无人贷而造成资金的沉淀，而有些地区却要通过限额贷款来解决“能贷却没钱贷”的窘况。（3）住房公积金使用方面的问题。当前，我国的公积金制度中关于公积金增值的管理机制还不完备，住房公积金除用于购买国债外，几乎不存在其他的允许用途，这样的管理机制致使资金大量沉淀，难以实现资金的增值。体现在以下三方面：首先，公积金的投资渠道单一所造成的资金增值能力差。我国的住房公积金除发放个人住房贷款，只能够用来购买国债，虽然国债的收益较高，但是国债数额少，要真正实现住房公积金的增值还是存在较大的困难的；其次，沉淀资金量大导致住房公积金使用率低；最后，存在较为严重的挤占、挪用住房公积金现象。
四、我国住房公积金财务管理模式存在问题的原因剖析
（1）公众法律意识淡薄，住房公积金的管理缺乏实施的外部环境。一方面职工关于住房公积金的认识存在偏差，认为公积金只能做贷款用、不能随时提取，不如单位将其以工资的形式存入银行；另一方面企事业单位对住房公积金的使用性质认识不清，认为缴存公积金是增加企业负担，不履行为其职工缴存公积金的义务。两方面因素使得住房公积金在进行归集时缺乏外部环境。（2）公积金用途受限，区域之间不流通导致公积金使用率低。《住房公积金管理条例》中明确规定，住房公积金的提取可用于购买、建造、翻建、大修自住住房。关于公积金领取还具有区域之间不流通的制度缺陷，地域的差异、地区经济发展程度不同，结果造成公积金“供不应求”“大量闲置”两个极端。而且从条例的规定可以看出，公积金的使用范围被限制的过死、规定过窄。这两种状况都降低了公积金的使用率，增值空间受到影响。
五、我国住房公积金财务管理模式构建
（1）创新公积金收缴模式：变静态收缴模式为动态收缴模式。一是扩大覆盖面，制定合理的住房公积金缴交率。我国住房公积金收缴现状及对互助理论的分析中可以看出，我国目前的住房公积金制度虽然运用了互助理论，但缺乏完整性和系统性，尤其是与互助机制相配合的大数法则尚未得到很好贯彻。笔者建议根据我国目前经济体制多元化的特点，扩大住房公积金的覆盖面。无论是何种形式的企事业单位职工，且不论正式职工还是临时职工都应纳入缴交范围。除此之外，鼓励自谋职业人员按其营业收入的一定比例缴交公积金，为其解决住房问题提供资金支持。同时，如果参加人员退休后仍能够创造一定收入，建议可在自愿的基础上，允许其继续参加公积金的缴存。根据强制储蓄理论，参加储蓄者都可能有损失，但每个参加者在统一标准下的损失是不同的。因此制定强制储蓄的标准时应考虑参加储蓄者的收入及其增长因素，既不能一刀切又不能一成不变。我国可以借鉴新加坡的经验，根据住房公积金不同参加者的收入水平及其增长情况、企业工资成本及社会公众对公积金的评价等因素，设计并实行多样化的动态缴交率，建立缴交率动态管理机制。另外，对于城市高收入者，可以根据其意愿，适当提高缴存比例。这样既能反映国民收入状况，维护员工利益，又能对经济发展起宏观调控作用。二是强化单位及职工按时足额缴存的义务。有关部门要大力宣传住房公积金的法规，使企业明确建立住房公积金是企业改革的一项重要内容，是企业应履行的职责；使职工明白依法缴存住房公积金是自己的权利和义务，在享受单位资助的权益同时，还要承担长期存储的义务。三是完善政策法规，完善的政策法规是公积金制度健康发展的重要保证。因此，应对我国现有的住房公积金制度法规加以完善，建立刚性制约措施。同时，坚持“有法必依，执法必严”的原则，对违反公积金法规、拒缴、迟缴的单位，通过抽查和职工的举报加以监督。对超过规定缴交时间的单位，公积金管理中心可通过罚款通知进行催交，若再不缴，则通过司法部门以法律手段强制执行。（2）创新使用模式：保证住房公积金的保值增值。一是适当扩大国债投资规模及购买债券种类。我国应合理运用基金投资机制，逐渐开放住房公积金保值增值性的投资渠道，让其有序地进入资本市场，选择风险较小的投资工具进行投资。目前，应从优化资产结构，提高使用资金效率出发，提高购买国债比例，压缩沉淀资金量，使公积金在低风险下取得较高的增值收益。同时，可选择购买中国建设债券、中国石化债券等信用等级只与国债在理论上存在微小差别的债券，这些债券可上市交易，安全性好，且收益较高。二是发展个人住房贷款业务。大力发展个人住房贷款既能体现建立住房公积金制度的目的，又能实现公积金的保值增值，是政策性和收益性的统一。三是完善住房公积金监督体系。完善住房公积金监督体系，首先要求建立严格的信息披露制度。其次，建立国债风险评估制度，规范购买国债行为。另外，还要建立住房公积金外部审计制度，每年聘请会计师事务所对住房公积金的归集、结息、贷款、投资等各方面进行全面审计，重点审计其资金运用是否合理，是否有挪用、占用资金等违规违纪行为。（3）建立住房公积金区域一体化模式。一是建立住房公积金区域融通机制。住房公积金在地区间的发展不平衡，阻碍了住房公积金贷款业务的发展，更阻碍了其身的积累。在现阶段，可以考虑通过同业拆借等方式，打破当前住房公积金在各行政域的内部循环和封闭运营，实行不同地区住房公积金管理中心之间的资金调拨或拆借，建立住房公积金区域一体化模式，可以使得个贷发放率低的地区避免资金沉淀，放贷规模的地区避免资金短缺，从而提高资金使用效率。二是建立全国公积金网络管理平台。针对我国住房公积金封闭运行带来的弊端，建议实行全国统一管理运作的方式，打破住房公积金在各个行政区域的封闭运行。具体操作方法为，建立全国统一的住房公积金网络管理系统，形成一个全国性的公积金管理平台，统一管理全国住房公积金个人缴存账户，形成住房公积金在全国统一配置的局面。
通过本文分析可知，我国住房公积金要持续健康发展，必须保证住房公积金的长期安全运作和保值增值。首先，根据互助理论、强制储蓄理论创新公积金的收缴模式，更好地运用互助机制及大数法则和长期法则，吸收更多的社会成员加入公积金，扩大住房公积金的覆盖面，合理制定参加人员的缴存期；以强制储蓄为保证，制定多样化的动态公积金缴交率，变静态收缴模式为动态收缴模式，有效筹措资金，做大公积金“蛋糕”。其次，根据基金投资理论创新住房公积金的使用模式，减少沉淀资金，提高资金的保值增值能力。
参 考 文 献
[1]张东.住房公积金制度支撑理论：梳理与启示[J].财贸经济.2002（7）
关键词：深化；住房货币化；分配
中图分类号：F293.3 文献标识码：A 文章编号：1001-828X（2012）06-0-01
自1998年实施的城镇住房制度改革，其中一项重要措施就是住房货币化分配。在计划经济时代，城镇住房由国家或单位建设，分给职工家庭居住，职工支付低租金。这种住房供应形式当时统称为分配。10年过去了，社会环境、住房情况发生了很大变化，以当时环境设计的住房货币化分配，出现了许多难以逾越的“门槛”，需要更加完备的方法进一步推进城镇住房制度改革的实施。
一、住房货币化分配遇到的问题
1.住房分配与劳动收入分配相交错。住房制度改革从一开始就与劳动收入分配制度交织在一起，承担了巨大的经济社会改革的职能。按照住房是一种劳动分配的理论依据推理，需要在改革中对原“分配不足”给予补偿。住房的“分配”，成了劳动分配的表现形式，不但要承担将来新制度的成本，还要承担历史制度欠账的成本。1998年的城镇住房制度改革，实行“新房新制度，老房老办法”，对原有公房按成本价向原住户出售；对新建住房，按经济适用住房价格向职工供应。还实行“新人新办法，老人老办法”，将老职工和新职工区别对待，停止住房实物分配的时间点以前参加工作的职工，已“分配”了公有住房的，购买公有住房；分配的住房未达到一定标准的，发放未达标补贴；以后参加工作的职工，供应经济适用住房。
2.住房分配与住房供应体制相关联。住房货币化分配实际上是一个与住房供应体制有关的问题。当年的政策设计是“以经济适用住房为主的多层次城镇住房供应体系”，住房供应以经济适用住房为主，住房补贴以经济适用住房价格为基准。住房货币化分配的政策设计，是使职工家庭有能力购置住房，但经济适用住房供应对象的调整，加上商品住房价格上涨，原政策设计的基础就不复存在了。以“买得起”为准则设计的住房分配货币化方案，在快速上涨的房价面前左右为难。
3.现代企业制度提出新的要求。企业的住房补贴建立在企业自主决策的基础上，“因地制宜，方式多样，方案自选，民主决策，稳步实施”。其目标是“给个人的住房实物分配方式，逐步实行住房分配货币化，为理顺企业内部的收入分配关系、建立与现代企业制度相适应的收入分配制度服务”。绝大多数企业“原有住房建设资金可转化”的数量越来越少，随着企业制度的改革，企业的公益金盈余数量不大，很难核定“原有住房建设资金”，进而核定应该转化为住房补贴的额度，老职工的住房补贴无法落实。而对于新职工，企业的工资核定机制并不考虑工资中应该有多少“住房含量”。
二、住房货币化分配需深化
将住房的分配(严格意义上应该是住房供给)与劳动分配联系起来，也是当年为在工资较低的条件下实现住房商品化所寻找理论依据。然而，其基本思路仍然是将住房等价折算成货币，从实物分配转向货币分配。尽管住房实物分配制度已经停止，尽管经济适用住房的供应对象调整为低收入家庭，但在绝大多数城市，转为“职工住房”，或者是专供企业职工的经济适用住房，从来没有停止建造过。
由于住房是一种转化了的“劳动分配”，异化成“劳动收入”，按照“同工同酬”的原则，劳动报酬与个人是不是已经拥有住房没有关系，已有的住房是不是已经满足居住需求也没有关系，有房的职工不能放弃“劳动报酬”，低价住房的供应范围扩大也是很难避免的了。
也正因为住房代行了劳动分配的职能，职工的住房只能越建越大。早期建的住房，离城市中心区比较近，价值量较高；后期建的住房，离城市中心区越来越远，价值量逐渐降低。同样职务的，购买后期建的住房，同样的面积或得到分配就会低得多。为了平衡劳动分配，只能把住房面积逐步扩大，否则就会出现分配不公。1998年停止了住房福利供给，是城镇住房制度的一大进步，但没有根本解决住房分配的问题，只是将住房的分配通过货币的形式来表现。职工对于住房支付能力的提高，一方面应通过正常的工资增长机制解决；另一方面应通过控制住房价格过快增长，以经济政策保证住房价格上涨幅度低于收入增长幅度去解决。
面对当前住房制度改革中出现的新情况、新问题，在全面停止住房实物分配的基础上，站在企业效益增长的前提下，把国有企业职工住房制度改革作为保障职工利益、全面推进和谐社会建设的重要举措，只有在实践中不断完善现有制度，创新住房货币化分配机制，才能使城镇住房制度改革顺利推进。
三、进一步完善住房货币化分配
完善住房分配货币化，首先要转变住房的供应方式；通过建立职工住房公积金制度，用单位缴交住房公积金的部分，增加职工实际的工资收入(或者可以把它表述为增加了职工工资中的住房含量)；根据房价和企业效益来完善职工住房补贴方式。
1.转变住房供应方式。原来的住房低租金福利分配制度中的分配，并非指劳动分配，而是指住房的供应方式，在住房分配制度改革初期被赋予了劳动分配的含义。准确含义是，从政府或单位向职工直接供应低租金的住房(因为供应不足，总的有先有后，所以称之为分配)改变成发钱，适当增加职工适应住房商品化的支付能力，使得因住房资源不足而被少数职工优先占有，改变成相对公平的货币形式的供给，最终过渡到劳动分配。住房分配货币化分配的还是住房，无非将住房折算成等额货币，由职工到市场上去购买住房。现在应该有条件重新思考，在新的劳动分配体制下推进住房政策。职工关于住房支付能力，应该主要体现在工资增长机制中。
2.扎实推进住房公积金制度。要求各类企业严格执行住房公积金制度，按工资比例为职工缴存住房公积金。不再与“房价收入比”挂钩，根据企业的实际情况纳入正常的补贴机制动态调整，住房补贴应当与住房标准脱钩。实行按职级计算补贴差额的方法，不再将住房折算成等额的货币分配，更不应该将达标作为住房货币化分配的目标。
