时间：2022-06-23 06:29:43
根据年初项目预算和个人考核指标，现将2020年上半年本人负责项目工作经营情况总结汇报如下：
一、总收入情况： 单位：元
序号
项目名称
全年收入指标（不含税）
上半年收入
应实收差额
备注
1
连江大楼
163260.5
86586.4
+4956.15
二楼新增入住单位
2
财政大楼
832926.33
452984.9
+36521.74
其中四川农业担保公司一次性支付全年8万元物业费
3
公积金中心
237735
118867.5
4
审计局
276460
135664
5
怡康苑小区
179357.85
67169.8
-22509
出纳外出未按时支付物业费
6
财政小区
78580.67
33754.7
-5535.64
跨月收费6月正在收取
注：1、全年应收入资金1768320.35 元；上半年实际收入895027.3元，未收入金额710032.55。收入占比：50.6%
原因分析：
1、连江大楼新入住一个单位在原预算基础上增加收入及叙大铁路已收到7月所以超出计划收入。现叙兴公司及文泰公司入住年初预算收入也会相应增加。
2、财政大楼四川农业担保公司一次性支付全年物业费80000元，所以超出预计收入。
（三）增值服务和办公用品收入：增值业务收入9300元、办公用品收入25900元。
二、总支出情况： 单位：元
序号
项目名称
全年预计
支出总额
半年实际
支出成本
应、实支差额
备注
1
连江大楼
8352.02
3385.65
4966.37
2
财政大楼
12284
4763.73
7520.27
3
公积金中心
2586
1084.61
1501.39
4
审计局
1244.8
914.97
329.83
5
怡康苑小区
4477
2192.63
2284.37
6
财政小区
2874
1910.1
963.9
7
茜草安置房
166.86
44.55
122.31
8
机场宿舍
823
400
423
9
注：全年预算支出32807.68元；上半年实际支出14696.24元。
结节18111.44元。实际支出占上半年预算费用44.8 %。
原因分析：
基本达到计划支出
三、上半年工作中无法解决的困难：
怡康苑一住户车辆被人为损坏（本人说法），要求物业公司承担责任，否则拒缴物业费，经多次与其沟通，并出示物业合同表明我方不承担责任，但对方不接受。邀请社区、业委会共同协调未果。
四、上半年主要工作（亮点）：
1、防疫工作
1）、卫生保洁及疫情防控消杀工作
根据疫情防控要求，为给业主创造一个清洁、安全的办公及生活环境，要求保洁人员对所负责的公共区域按要求及时清扫，争取不留卫生死角。每天按时清理各种垃圾，确保了管理区域的清洁卫生。每日对所辖区域进行两次消杀工作，疫情期间累计开展消杀工作1900余次，消杀面积200余万平方米。确保辖区无一例新冠病毒感染者。
2）、疫情防控宣传及排查工作
疫情期间，张贴各类防控文件75份、发放宣传资料200余份，宣传资料发放到每户，让每个业主均知晓疫情的严重性，提高防范意识。辖区疫情排查住户170户，600余人，除一户湖北返乡人员外居家隔离外，其余无异常情况。
3）、体温检测及出入证发放
疫情期间，共进行体温检测10000余人次，小区实行封闭式管理，发放出入证238个。确保疫情防控工作无漏洞。
2、安全生产月活动开展情况
1）、召开“安全生产月”动员会，按照公司部署和安排，认真落实每项安全工作,制作“安全生产月“宣传横幅两条，设置两个宣传点，共计发放宣传资料200余份。
2）、多次组织开展安全工作检查，发现的安全隐患能及时落实整改；
3）、开展消防培训演练一次，使员工熟悉灭火器材的使用方法及掌握扑救初期火灾的基本技能；
五、下半年工作打算（措施）：
1、完成或超额完成物业费收入指标；
关于精选项目经理工作总结范文 时光荏苒，20xx年已经过去了，回首过去的一年，内心不禁感慨万千。从年初到年末，这一年的工作一幕幕的在眼前闪过。在公司领导的关怀和指导下，在同事们的互相关爱与工作配合下，在工作实践和学习中、这一年就此告一段落了。下面我将20xx一年来的工作情况做以下汇报：
全年工作完成情况：
1、工作情况及项目施工完成情况
(1)轨道交通十号线吴中路停车场地块商业楼的进场施工前期准备工作：在前期的准备工作中本人积极的与业主、总包、监理方沟通，进场施工准备工作已完善。后期因业主方原因(主要是幕墙单位，保温单位退场)我司施工没能按原计划进场施工，商业楼暂时搁置未施工。
(2)宁波湾头4#示范区项目施工完成情况：宁波湾头4#示范区施工主要以外墙金属漆为主(采用保温复合一体板)。此项目为我司第一个突破单一式的涂料施工模式的项目。此项目在施工过程中因各种原因导致施工过程中工作开展不是很顺利，但经过我司各方面的支持和配合后，项目施工完成后总体项目情况良好，已达到预期要求并交付业主使用。此施工项目给参加项目管理的同事也带来了丰富的管理经验。
同时也将是公司未来拓展施工方向的一个新的起点，为公司的发展道路上增添了辉煌的一笔，成为公司后续发展的垫脚石。
(3)徐州雨润新城项目施工完成情况：徐州雨润新城20xx年5月份进场施工后因为业主原因有两栋楼部分施工面未完成后与20xx年8月份退场，直至20xx年9月份再次进场施工完成所有合同内的施工内容并验收合格交付。
(4)上海中海寰宇天下项目施工完成情况：上海中海寰宇天下我是我司与中海签订战略集采的第一个施工项目，对我司未来发展也是有着重大意义的。虽然刚进场时业主项目部百般刁难，但是我司各领导及现场管理人员顶住压力，在施工过程中全力沟通尽量配合施工并顺利的将此项目验收合格并交付，同时为我司赢得了好的声誉。
(5)轨道交通十号线吴中路停车场地块商业楼项目施工完成情况：由于年前各项准备工作做的比较充分，我施工班组进场后对保温基面验收合格后可直接施工。由于保温基面验收不合格，现场整体进度较慢。到年末现场完成合同量的20%左右。
2、工程质量完成情况：
作为项目负责人每个项目的开始我都会根据该工程的特点要求，建立了质量管理体系。工程开工以后，严格控制施工质量，从基础开始，一步一个脚印的进行。在施工过程中，我要求坚决落实预防措施内容，作到扬长避短，提高了施工班组人员的质量争先意识。在整个工程施工期间，对施工质量认真进行了落实。迄今为止，未发现质量通病。整个工程的施工，经过项目的认真控制，全部施工内容符合自检要求，整体质量较好，达到了验收合格并交付业主的质量目标。
3、工程生产及进度控制情况：
每个项目自开工以后，我按照合同要求工期，组织制定了施工进度计划及劳动力计划。并且根据施工进度要求，与各个施工班组对其具体进度、施工做出详细的具体要求。在施工过程中，我根据实际情况，通过制定月计划和周计划，对整个工程施工进行了控制管理。从整个完成的工程进度来看，施工进度没有拖延并且都是在业主要求的时间验收交付的。
4、安全管理情况：
施工进场的准备期间，我都对全场的施工作业区进行了分析。根据项目工程特点，在施工过程中，我坚持将安全管理作为日常管理的重点。为此，我从以下几个方面加强了管理工作：①加强安全技术交底工作。通过进场时的三级安全教育、上岗时的专项安全交底来加强职工的安全意识。②加强安全检查和巡视，及时发现问题，及时整改，杜绝安全隐患。加强工地临边的安全防护。③施工中，定期进行现场临时用电检查，及时发现安全隐患，及时进行修理更换。今年整个施工期间，未发生安全隐患，达到预期安全生产目标的要求。
5、材料使用情况：
施工过程中材料的订购我基本上都是根据公司施工涂布量制定材料的需用计划。材料使用中，我要求各施工班组坚持限额领料制度，根据施工预算，及时统计各个班组的施工内容和数量，并且及时与预算量进行对比分析，控制各个分项工程的材料使用。
6、全年工作存在的不足：
①工程质量：施工期间，工程质量控制较严，工程质量总体较好。但也存在着不足。为创建优质工程，我仍需加大努力，提醒自己对后期的质量管理需要进一步加强。
②材料使用：在材料的使用方面整体都在控制范围之内。但个别项目的材料使用可能稍微比公司的施工预算要高。为了节约成本，我还需分析原因，加强管理。
7、20xx年工作计划
在新的一年中，我将从以下几点作出努力、作好工作。
①继续抓好轨道交通十号线吴中路停车场地块商业楼项目管理工作，考虑到项目工期要求，我将继续抓好施工生产进度控制，积极组织好人力投入，确保工程按照预期要求全部完成，保证整个项目的如期交付使用。
②加强业务知识学习，继续提高管理水平：随着时代的前进、新技术的运用，必须进行专业技术知识的再教育。所以，在新的一年中，我将继续努力加强学习专业知识，我相信只要努力，就会有结果。另一方面，积极学习他人的先进之处，作到扬长避短，进一步提高思想认识，开拓视野。
③进一步作好施工管理工作：
20xx年的工作中，我负责的工程尽管有一定的成绩，但是仍然存在很多不足，需要继续总结和完善。只有很好的总结过去，才能更好的服务未来。新的一年中，我要进一步重点作好3个方面的'管理：
一是人的管理：人是管理的组织者和执行者，项目管理人员不能松懈，只有全体管理人员密切配合，各负其责，才能作到施工各个环节环环相扣，整体工作才能井然有序。
二是物的管理：也就是材料的管理。20xx年，我将继续在项目管理中作好限额领料制度，并且进一步细化，定期与工程预算量进行对比分析，找出不足，制定对策。
三是法的管理：也就是施工方法的研究和管理。在公司各项预防措施的基础上，结合工程实际特点，进行优化和改进，形成一套行之有效的施工方法，以便于指导施工和工人操作。
④及时办理变更、签证，督促工程资料与现场同步，做好工程进度编制，准确及时申报结算审核。
不知不觉的跨进了20xx年这一新的开端。今后我将更加努力工作，加强学习，实事求是，完成工作所需任务，强化意识，关心同事，关心领导和公司建设，为人生竖立坚实的目标，用苦干回报公司，用知识丰富自己，让自己能在项目负责人的工作和专业知识的领域更上一层楼，从而可以为公司的效益做出更好的贡献。
关于精选项目经理工作总结范文
辞旧迎新，20xx年马上就要过去了，新的一年即将到来。即将过去的20xx年中，在公司领导的大力支持和指导下，经过项目部全体员工的共同努力，我负责的项目都较好的完成了公司的各项任务，达到了既定的各项目标。下面是我20xx年一年来的工作情况总结。 在今年年初，完成**钢铁热风炉耐材砌筑工程以后，我就参与到了**热风炉钢结构制作安装工程的项目中来，公司于20xx年04月正式成立**钢结构项目部，我出任现场项目经理。在这过程中，**项目经过前期准备，项目实施，项目收尾，目前已经基本上完成了整个项目的安装任务。在参与**钢结构项目技术、施工管理近一年的工作中，我们边学习边干工程，克服了诸多困难，走到今天，感触颇多。由于钢结构项目我们是第一次全面承担施工任务，面对的困难是可想而知的，因此我们根据项目施工重点的不断转移，针对我们以往的思维习惯和处事作风，我的工作思路也在不断地调整，形成了有利于钢结构施工管理的管理思路和现场施工格局。
一、注重学习新知识，新工艺，努力培养自身素质，进一步提高项目管理能力
**热风炉钢结构工程是我们炉窑公司第一次承建的大高炉热风炉系统结构安装项目。从材料采购，到构件制作，再到进场安装，我们面对的都是全新的挑战。这是我们十三冶炉窑公司迈出承建炉窑钢结构制作安装施工的重要一步。在这过程中，我们缺乏钢结构施工、管理经验，这就更需要我们边干工程，边学习新的施工知识、管理知识。
作为现场项目经理，施工主要负责人，给予我的也是一个全新的挑战。因此，在工作中，我比以前更加积极主动的深入到施工一线，到施工现场，一方面靠前指挥，进一步了解施工现场，贯彻相关的施工指令；另一方面及时的听取施工班组、作业班长等合理的建议和意见，再综合项目部其他技术人员的意见，及时改进，并及时转达；另外在工作之余，我还主动学习钢结构施工管理、技术知识，工程概预算知识，网络计划知识、钢结构制作、材料排版知识等等，拓展自己的知识面，对自己存在的不足和缺点，进一步弥补。通过各方面的努力，我认为自己与去年相比，不论在理论上还实践上都有了很大的进步，知识面拓宽了，尤其是钢结构安装施工这方面，为今后类似项目的施工管理打下了基础。
二、坚持不懈抓好工程质量，牢固树立质量第一的观念
由于公司对于我们本次钢结构项目的质量多次强调，要重视质量问题，一定要牢固树立质量第一，进度服从质量，在保证质量的情况下保证进度。为此，通过公司和项目部的共同努力，我们采取了几点措施来保证质量：
1.挑选精兵强将，加强技术管理人员
工程质量的好坏，首先取决与施工人员的素质，为保证工程施工质量和施工进度目标的实现，我们根据各工程的特点，以及自身缺乏钢结构施工经验的不足，特聘请项目总工程师和施工经理各一名，从技术和施工两方面来加强工程质量；
2.建立健全各项规章制度，加强岗位职责检查，督察各级人员的工程质量，同时建立相应的奖惩制度；
3.严格遵循规范、标准要求，对不按规范要求施工的作业班组进行处罚，将问题扼杀在萌芽状态；
4.充分作好施工前的准备工作；
5.材料、构件质量控制。所有进场材料、构件必须符合要求，在各个构件制作厂，派驻专门的监造人员，加强构件的制作质量，尽最大可能减少由于制作给安装带来的的误差；
6.坚持自检制度、工序交接记录制度；
每道工序完工后，按技术规范要求首先进行自检，自检合格后报业主、总包方和监理验收，得到批准，才进行下道工序的施工。施工过程中，我经常招集各个施工班组，召开工程质量会，随时及时处理发现的工程质量问题；
7.关键环节、关键工艺流程的控制；
对施工中影响工程质量的关键环节、关键工艺流程加强质量控制，尤其是炉本体的焊缝焊接质量问题，安排专人（专职质量员）严守现场把关，防止质量事故的发生；
三、加强技术指导，保证工程进展
**钢结构项目的主要特点是，工程量有大，时间紧迫，业主和总包方多次强调工期要保证，因此公司对此也相当重视。项目部制定了详细的进度目标，采取了许多有效进度保证措施，来保证工期。
关于精选项目经理工作总结范文
一年来，在房产处各级组织和领导的关心和帮助下，在各兄弟单位的理解和支持下，xx小区物业管理处经营班子和全体员工经过不懈的努力，实现了年初预定的目标。现将xx小区物业管理处20xx年各项工作总结如下：
一、经营管理情况
完善各项规章制度，建立内部管理机制，管理处经营班子始终把提高物业服务水平、扩大服务范围、由内部服务逐步走向外部服务、争取从市场中获取效益当做今后可持续性发展的必由之路。而要实现这一目标，优质服务是根本的基础所在，为此，我们本着实事求是的原则建立了一系列适应市场经济发展需要和公司发展需要的一系列规章制度，并加大检查落实力度，使各项工作有计划、有方法、有依据、有目的的稳步展开；同时，坚持“以人为本，诚信服务”的原则，改善服务态度，提高服务质量，“想业主之所想，急业主之所急”，各类服务人员认真履行职责，恪尽职守，热情主动，文明礼貌，公正廉洁，及时处理业主报修及投诉等事项，维护业主的合法权益。
针对沉陷区业户的特殊情况，制定了一系列服务办法，坚持按照全市最低物业费标准0、2元/㎡/月向住户收取费用，并且物业服务费用收支情况公开。对于不在物业管理范围内的维修工作，施工单位维修不到位的，管理处也都无偿给予及时修缮，物业报修电话公开。管理处严格按照物业服务合同约定的内容向业主提供服务，规范物业服务收费，提供质价相符的服务，杜绝“收费不规范、承诺不兑现、服务不到位”等现象，提高行业诚信度。
二、物业管理费用收取情况
管理处上下团结务实，服务意识显著提高，物业公司只有不断提高服务质量，才能最大限度的满足商户和业主的需求，才能稳步提升物业收入，树立良好的企业形象。通过管理处全体员工的汗水浇灌，xx小区上半年的工作扎实而富有成效，xx年度共收取物业管理费用x万余元，其中xx小区二期住宅的物业费收取率超过70%，网点的物业费收取率也超过了50%，物业管理人员深入到每家每户，认真听取住户的意见与建议，积极采纳并完善。
三、具体维修工作情况
在小区的基本建设及维护方面，管理处维修班积极响应管理处领导和公司的指导方针，努力地把每一项任务完成，认真地对待临时出现的问题。在即将过去的这一年里，管理处办公室的报修电话每天接连不断，然而，维修班的同志们始终怀着一颗火热的心，没有因为休假而停下手中的工作，也没有因为天气炎热而延误工作进程，大家不分上班还是下班，不论白天还是黑夜，都是尽早赶到现场并认真完成。在工作中，他们无论多脏多累，干到多晚，却毫无怨言。一年来，维修班处理各类维修共计x余项，保证了小区业户有一个舒适安全的生活的环境。
一、2011上半年度工程部工作总结
2011年度工程部工作重点之一就是望湖城“桂香居”丹桂苑、姚公新苑、水岸星城的交房、设备设施的实体与资料移交、设备台帐制作、工程质量瑕疵整改推进工作。在公司总经理室的正确指导下、部门及各客服中心的支持下，2011年上半年计划内工作基本完成。在原有软件基础上，完善各项管理制度、工程服务手册、突发事件应急预案；在原有硬件基础上与行政人事部共同携手进行工程技术人员的引进、招聘、储备，保障新项目拓展后物业工程服务的正常开展，鼓励员工到专业培训机构参加各类工程技术的培训，组织员工参加其他专业知识的内部培训，不断提高员工整体素质。
在南方的汛期事件发生后，我们认识到血的教训，总结别人在防台防汛应急预案中的不足与经验，在安徽汛期到来之前，结合各项目实际，修正防台防汛应急预案，提前配备防台防汛物质，主动与各服务中心配合现场指导防台防汛工作，保障了今年汛期安徽外滩所管理的所有辖区安全度汛，体现出公司部门的指导与服务能力。
在冬季到来之前，工程部全面提升部门服务意识，主动为各服务中心制订设施设备防寒、防冻应急预案并组织实施，保证寒冷冬季设备设施正常运转；主动为员工申购夜间值班大衣，确保员工值班时个人的防寒保暖，让员工感受到公司的温暖。
为加快推进物业工程服务规范化管理进程，工程与装修员工采取责任分包到人原则，分工不分家模式进行工程服务管理。工程部经理、副经理每周最少两次到各服务中心现场指导检查工程服务工作（异地项目每月不低于两次），重点检查隐蔽工程是否存在安全隐患，设备是否运行正常，上周安排的工作能否落实，检查员工的操作是否规范，设备运行记录是否完善。
公司工程部作为公司的一个职能部门，主要是执行总经理室的决议，完成总经理室交办的一切事务，服务于安徽外滩所有客服中心，本着团队协作及企业良性发展基础上，展开全面的服务与指导工作。2011年上半年主要完成工作具体如下：
（一）皖投家园项目
2011上半年协助皖投家园客服中心完成了中央空调的维护、节能方案的制订与实施以及出租办公场所供冷、供热收费的核算、住宅楼分时电表的改造、绿化的改造、住宅楼及办公楼电梯年检、高低压配电系统、消防控制系统、给排水系统及其它实施设备的维护等；
（二）望湖城“桂香居”项目
根据望湖城项目的交房时的进度，工程部全力协助望湖城各服务中心对已经移交接管的辖区进行全面监管，从给排水、变配电、暖通、消防、监控安防等系统入手，按照工程部制订的管理制度、操作规程等系统文件，实质性地处理好业主对房屋质量投诉，做好存在质量瑕疵的设备设施整改跟进、装修巡查管理及设备设施定期巡检维护工作，保障设备运行正常，延长设备的使用寿命，维护全体业主的安全与经济利益。通过望湖城“桂香居”的交房经历，总结交房过程中的经验与教训，细致分析用心学习，为后期交房、验房、装修管理、设备维护等工作提供经验，更好的为业主提供服务。
望湖城各苑区采用单路供电方式提供动力及照明用电，工程部严格按照工程类突发事件应急预案，下基层进行反复培训演练并实地检查各苑区电梯巡检状态，督促电梯维护单位维护巡检，完善各项电梯管理规章制度，保障电梯运行正常，如遇电梯困人事件，被困人员可以短时间得到解救，全力保障业主生命安全。另外工程部积极配合各客服中心完成公共用水、用电分摊测算、节能方案的编制与实施、耗材的申购审批、工程类合同的洽谈审阅等工作，保障物业收支平衡。
（三）皖投·全椒水岸星城
皖投·全椒水岸星城项目是安徽外滩管理的第一个异地项目，在公司总经理室的全盘考虑下，工程部积极配合水岸星城客服中心组建工程服务团队，协助行政人事部先后从合肥安排多名工程技术人员赴水岸星城项目参与房屋承接查验、工程质量瑕疵的整改跟进以及后期交房工作，把住房屋、设备、设施质量关，为后期物业常态化管理奠定基础。虽然水岸星城远在异地，公司工程部依靠科技信息通道，随时关注项目运行情况，多次亲临现场进行督导与服务、多次为项目进行物业服务专业知识进行培训，不断提升当地员工整体素质，为全椒分公司的未来发展引入正规之路。
（四）天下锦城与姚公新苑项目
天下锦城项目刚刚开工建设，为吸取望湖城“桂香居”项目工程设计、施工缺陷的教训，公司工程部参与天下锦城项目设计规划讨论，站在业主使用功能角度考虑，提出了多条合理化建议。认真维护保养置业公司办公场所设备设施，提供满意物业工程服务，为置业公司领导办公提供舒适环境。
姚公新苑属于回迁楼，为了顺利开发承建天下锦城楼盘，回迁楼的分房工作为2011年上半年物业公司的首要任务之一，在置业公司领导的安排下、在公司总经理室的指导下、在各项目的支持与配合下，公司工程部多方协调从各项目抽调多名工程技术人员赴姚公新苑项目参与房屋承接查验、工程质量瑕疵的整改跟进以及交房工作，把住房屋、设备、设施质量关，为后期物业常态化管理奠定基础。
二、2011下半年工作计划
根据公司发展战略，望湖城项目即将实行区域化管理，公司工程部将严格执行公司总经理室提出的区域化管理方案，提前做好各项工作准备，顺利、稳妥完成工程人员集中管理，做好工程维修工具、耗材的统一管理，剔除不称职的工程人员，引进储备各项技术及整体素质比较好的人才，为公司发展献言献策，维护公司整体利益，保障企业良性发展。望湖城“桂香居”原置业公司项目部善后服务即将结束，为确保后期物业服务工作的顺利开展，减小业主对房屋质量的投诉，按照置业公司领导的指示，成立维修整改小组，处理一般物业工程维修人员不能处理的相关维修整改工作。维修整改工作结束后，小组成员后期纳入物业公司工程部突击维修小组，服务与安徽外滩物业各管理辖区，做好设备设施集中保养、工程类突发事件、工程遗留问题的整改工作。
2011年下半年没有新的交房任务，公司工程部依据公司总经理室的发展思路，对已经初步走向正轨的园区，进行规范化常态管理，逐步实现物业管理规范化。 2011年置业公司发展迅速，楼盘日益增多，异地项目进一步拓展，物业公司随之拥有新的机遇，管理的项目逐渐增多，下半年工程部将逐步介入望湖城商业街的前期跟进，做好项目成接查验与交付工作，做好湖东景园项目及水岸星城的前期工程介入跟进工作。
为体现物业工程管理规范化，体现职能部门的真正作用，精减工作人员，减少部门开支，提升工作效率，认真落实工程部erp工作计划，顺利完成下半年计划工作。工程部通过各种途径，依靠置业公司沟通平台资源，协调好相关公共事业单位，为物业未来发展打好基础。
2011下半年应巩固2011上半年度取得的各项成果，继续加快推进物业工程服务规范化进程，争取在2011年年底前，安徽外滩物业所管理的物业项目，工程服务礼仪、服务标准、操作规范、技术能力可以与安徽地区品牌物业公司基本对等。在实际推进中，需注重员工的服务理念、意识、技能上的培训与考核，逐步提高员工整体素质。在培训中，我们依靠鼓励员工参加正规培训机构的培训，依靠置业公司项目组力量组织相关供应商、安装单位对所有工程人员进行各类技术培训，公司工程部自行组织与物业工程服务有关的培训，员工与员工之间的交叉互动学习及交流培训，真正意义上实现培训有效果，培训有进步。2011下半年公司工程部将结合实际更新完善各项设备设施操作流程、工程类突发事件应急预案、作业指导书、岗位职责、技术员工服务标准，使得遇事先得知，事中有预案，处理有经验。
提前做好安徽外滩物业管理的所有辖区公共能耗的统计及分析，从细节着手，从实际出发，制订详细的节能方案并组织实施，加大力度控制公共能耗（包括用水、用电、用汽等能耗）的消耗，为物业公司节约运行成本，为广大业主节省公共能耗费用的分摊。争取2011年全年度皖投家园项目的节能比攀升至10%，望湖城项目的节能比控制在7%。在望湖城项目暖气使用过程中，我们将积累数据，找出设备操作及节能控制中的不足，做好分析，研究好对策，为冬季供暖工作奠定基础。
在设备设施维护工作中，工程部将督促各客服中心做好2011下半年度的设备设施维护计划，工程部将按照上报的预定计划监督指导设备设施维护保养工作，严查运行及日常工作记录。对设备设施的维护所需的耗材，要求各客服中心提前做好计划，储备少量的易耗材，严格控制维修所需耗材的使用，做到依旧换新制度，做到能不换则不换制度，在节约物业运行成本的同时，保障设备设施的正常运行。
关键词：房地产；投资资金控制；决策；设计
一、影响资金峰值的因素
1.影响资金峰值的首要因素是物业形态。简单来看，物业形态大致可先分为地上物业和地下物业，其中地下物业主要以人防地下室和地下车库为主或商业；地上物业根据其高度不同，大致分为超高层、高层、小高层、多层等。物业形态直接决定了项目的单位建筑面积的建安成本高低，进而决定的项目的资金峰值差异。某小区的实际例子如下：
从上表可以看出，不同物业形态产品的建安造价有比较大的差别。所以总建筑面积不变的情况下，各物业形态的比重不同，将直接导致总成本数量发生变化，进而影响总投资数额变化。例如人防地下室因为其特殊的结构，成本高达3000元/平方米，各地区因为防空级别不同会存在一定差异，进而导致投入不一样。又例如在地上产品中低密度产品别墅和高层的平米结构成本也存在较大的差别，所以不同的业态组合配比对总结构成本影响较大。
所以在投资前判断项目总投或者资金峰值的时候，首先要理解项目的规划方案，弄清各物业形态的配比情况，再根据属地的各种物业形态的建设成本情况对项目进行测算。
2.地质条件是影响总投入和资金峰值的另一重要因素。从物业形态分析中得知，地下结构建设成本比地上建设成本要高。但在不同的地质情况下（主要是地下水位、土质等），地下结构由于施工方法不同、支护形式不同、基础形式不同导致成本情况的天差地别。以不同的围护形式为例进行进一步研究，不同围护形式大致造价如下表：
从上表数据可以看出，在不同地质情况下，不同的支护形式成本差异是数量级的。在施工场地允许且土质较好的情况下，可以采用自然放坡的形式，成本几乎可以忽略不计；但在深基坑且土质差的情况下，需要采用垂直支护，如地下连续墙、排桩等形式，在地下水位较高时，还要考虑降水。房地产项目土地的位置是无法选择的，所以同样的结构设计在不同的地区会遇上不同的土质，导致地下追加成本投入不同，进而影响总投入和资金峰值。
土质作为自然的属地特征会影响项目投入的资金峰值。可预售工程形象进度作为属地的政策因素在更大程度上影响着房地产项目的前期资金投入。纵观全国大小城市，各地对可预售工程形象进度要求差别较大，总结下来大致可以分为如下几类：
由于不同城市对预售形象进度要求不一样，导致同样项目在销售前成本投入的比例差别较大，进而对资金峰值产生较大影响。比如一个结构成本在2亿的项目，在上海必须要完成2亿的投入后，才能有预售资金回流，而在其他地区，可能只需要1亿的投入便可实现资金回流。作为高层这种物业形态，施工周期本身就长，投资期长，如果预售条件再苛刻，会进一步提高项目的资金峰值以及资本化利息，在项目投资判断时，要引起足够的重视，以便导致项目因资金不足投资失败。
从上面的论述中可以看出，在判断项目的资金峰值时，不仅要考虑项目内部实际的规划业态情况，还要进一步了解掌握项目所在城市和区位的情况，特别是土质的情况和当地对预售形象进度的政策要求，以便更完整精确的判断项目的资金峰值。
二、房地产项目投资控制方法
1.可行性研究阶段。房地产项目可行性研究包括市场分析和土地评价两部分，前者通过市场调查、市场预测营销战略研究确定开发项目规模、功能与定位等。后者是指投资商根据产品销售价格及投资估算测算土地最大成本，进行投资决策。
2.设计阶段。包括总体规划设计、方案设计、初步设计、施工图设计四个环节，并形成初步设计总概算、施工图预算。本阶段以投资估算为控制依据，若出现初步设计总概算超过投资估算，必须进行原因分析合理评价。初步设计完成后，编制整个项目投资总概算，并将审定投资概算作为项目投资控制的最高限额。
三、结束语
综上所述，房地产建设项目投资资金控制是每个投资者所关心的重要内容之一，就工程项目建设而言房地产投资控制贯穿于房地产项目建设的全过程。在整个建设过程中，要以科学客观的角度分析看待问题，要时时持有控制造价的经济头脑，掌握投资建设周期的规律，力求减少或避免建设资金的流失，最大限度地提高建设资金的投资效益。
参考文献：
深入贯彻落实科学发展观，认真贯彻执行国家总量减排政策，建立“政府主导、企业主体、全社会参与”的工作机制，加大投入，落实责任，突出重点，统筹兼顾，强化结构减排、工程减排和管理减排，严格控制污染物新增量，努力削减存量，确保完成主要污染物总量减排约束性指标，推动全区经济社会又好又快发展。
二、目标任务
年减排项目为化学需氧量、二氧化硫、氨氮、氮氧化物四项控制指标。依据市上下达的任务，年全区化学需氧量排放总量比上年下降1.8%；氨氮排放总量比上年下降2.0%；二氧化硫排放总量比上年下降0.3%；氮氧化物排放总量比上年下降0.5%。即减排化学需氧量1212.45吨（其中存量163.88吨、增量1048.57吨[工业254.93吨，畜禽养殖业748.22吨，生活45.42吨]）；氨氮143.35吨（其中存量20.56吨、增量122.79吨[工业26.39吨，畜禽养殖业85.33吨，生活11.07吨]）；二氧化硫107.35吨（其中存量8.36吨、增量98.99吨）；氮氧化物78.63吨（其中存量10.23吨、增量68.4吨）。
三、重点工作
为做好年减排工作，计划下达年度工程减排项目9个，预计可实现化学需氧量减排1506.41吨，氨氮146.92吨，二氧化硫减排191.55吨，氮氧化物减排480.57吨。为明确减排任务，结合实际，分解确定年度主要污染物总量控制目标。
（一）淘汰落后产能，推进结构减排。对不符合产业政策、污染严重的企业继续依法及时予以淘汰。加强在用机动车管理，加快老旧机动车淘汰力度，促进氮氧化物减排工作任务的落实。
（二）强化污染治理，实施工程减排。住建、环保、科技工业园区管委会等有关部门要加强对污水处理厂的监管，确保其正常达标运行。区住建局（污水处理费征收办公室）要依法提高污水处理费征收标准，足额征收并专款专用，确保污水处理厂正常运转。区环保分局进一步强化工业污染源治理力度。
（三）推行清洁生产，开展管理减排。各镇政府、各街道办事处、区级有关部门要督促企业积极开展清洁生产审核，发展循环经济，提高资源、能源利用率，大力发展煤改气等工程项目，推广清洁能源，减少污染物排放量。
（四）严格环境管理，有效控制增量。发改、环保部门在审批项目前期手续时必须同时下达能耗、二氧化硫、氮氧化物和化学需氧量、氨氮排放量指标和减排量补偿指标。对未取得环保部门审核的总量控制指标项目，在项目立项、报批土地、办理营业执照、供电手续等环节一律不予审批办理。所有建设项目（包括规模化养殖场）必须严格执行环境影响评价和“三同时”管理制度，对未达到污染减排总量控制目标要求的项目，一律不得投产使用。新增污染物排放量不允许突破总量控制指标；对新建项目一律实行先减排后建设制度；必须削减一定比例的同类污染物排放量；对鼓励类项目按“减一增一”要求实施，其他类项目按“减二增一”要求实施。
四、保障措施
（一）提高认识，加强领导。主要污染物减排是“十二五”约束性指标。各镇政府、各街道办事处、区级有关部门要高度重视，不断健全领导机构，落实好主要领导负总责、分管领导具体抓的领导包抓责任制，明确任务，夯实责任，全面落实各项减排措施。区级相关部门要分工协作，共同做好减排工作，区工信局负责做好全区落后产能淘汰工作；区工商分局负责做好淘汰关停企业营业执照吊销工作；市东供电分局负责做好淘汰关停企业的断电工作；区住建局负责做好污水处理厂的运行监管及考核工作；区农业局负责做好规模化养殖场所污染防治工作；区公安分局负责做好老旧机动车报废监管工作。区减排办要建立减排联席会议制度，定期召集发改、统计等部门预测分析减排工作形势，研究解决工作中存在的问题，确保年度减排任务全面完成。
（二）加强监管，狠抓落实。各镇政府、各街道办事处、区级有关部门要切实抓好项目组织、实施工作，督促项目承担单位按规定时限全面落实减排措施。污水处理厂必须完善中控等设施建设，并按规定保存工程运行数据，达到国家减排核查要求。对关停淘汰企业要依法拆除生产设施，断水断电，吊销营业执照，达到国家减排核查标准。
主要污染物总量减排（以下简称“减排”）是贯彻落实科学发展观、建设生态文明、促进我市经济又好又快发展的重要措施，是加强环境保护、维护人民群众环境权益的具体体现。按照省政府与我市签订的“*”主要污染物总量削减目标责任书要求，到2010年度，在经济持续增长的基础上，全市化学需氧量和二氧化硫排放量要分别控制在3万吨和3.5万吨以内。当前，我市主要污染物排放总量虽有所控制，减排工作机制逐步建立，减排项目有序推进。但化学需氧量、二氧化硫两项污染物排放指标总体仍呈上升趋势，实现全市“*”期间减排的总体目标和年度目标任务仍相当艰巨。为进一步推进我市总量减排工作，根据省政府《印发广东省“*”主要污染物总量减排工作方案的通知》（粤府〔*〕99号）和市政府《印发*市节能减排综合性工作方案的通知》（肇府〔*〕86号）文件精神，结合我市实际，提出如下实施意见，请认真贯彻执行。
一、确保减排项目落实到位
（一）削减化学需氧量。
1、生活污水处理厂建设项目。加快推进城镇污水处理厂设施建设是实现污染减排的关键。我市要在*年到2010年完成化学需氧量15551吨的削减任务,必须新增污水处理能力23万吨/日以上。根据广东省“*”总量目标方案，为确保完成减排目标，要求未开工建设的县级污水处理厂*年底前必须动工；其中，*高新区污水处理厂首期工程（日处理污水4万吨）、四会市污水处理厂二期工程（日处理污水5万吨）项目必须在2009年6月前建成，市第三污水处理厂和*区、广宁县、德庆县、封开县、怀集县污水处理厂等（共日处理污水14.5万吨）,必须在2009年底建成，高要金利的污水处理厂也必须在2010年底建成（具体名单见附件1）。同时，必须要大力推动污水管网建设，使管网建设与厂区建设同步，提高污水处理厂的使用效率，并加强对污水处理厂的监管，确保其正常运转、达标排放。
2、河涌整治工程项目。实施河涌整治是我市工程减排的一个特点。*年重点对**二期、四会独水河流域、高要宋隆河流域进行整治。
3、工业开发区污染集中整治。未建设污水集中处理设施的工业开发区必须根据规划和环境影响评价要求，在2009年底前建成。其中，四会龙甫工业园污水处理厂、高要金利、金淘工业园的废水集中治理工程必须在2009年4月底完成。
4、重点工业企业废水处理。(1)已建减排项目要确保稳定运行。*佳荣针织有限公司、*顺兴发漂染有限公司、怀集岭南钢铁有限公司等3家*年度减排企业，以及广宁鼎丰纸业有限公司、*永盛纺织印染有限公司等国控重点污染源必须强化日常管理，确保按照设计要求、技术标准稳定运行、达标排放。(2)未建减排项目要按时建成投运。怀集县蔗糖发展总公司、四会敦煌纺织染整公司、华泰纺织染整公司、东岳染织有限公司的废水治理等项目，必须在*年6月底完成污水处理设施建设和改造。*星湖科技制药有限公司、*中信漂染有限公司和*锦田纺织漂染有限公司等化学需氧量年排放量超过50吨，具备进一步减排能力的工业企业，都必须在*年底前大力推行清洁生产，加大废水综合治理力度，进一步提高废水循环利用率（具体项目见附件2）。
已建成的城市污水处理厂、工业开发区污水集中处理设施、重点工业企业污水处理站必须确保设施正常运行，建立污水设施运行台帐，测定进出口水量和COD浓度数据，记录设施运行用电量、药剂用量和污泥产生量以及污水回用工程运行等情况，不得无故停运。对处理设施不正常运行或者擅自拆除、闲置的，依法予以高额处罚。对未按规定完成减排任务的排污单位，停止审批其新建、扩建项目环评文件。对未按要求建成污染集中治理设施的工业开发区，停止审批其区内新建、扩建污染型建设项目环评文件，区内排污单位超标排放的，责令停产整治。
5、加强污水处理厂运行评估。按照城镇污水处理厂运行管理的有关规定，加强污水处理厂运行管理，严格执行排放标准，明确水质考核项目、在线监控、水质检测频次、合格评价等具体要求，对已运行的污水处理厂进行测评，并将测评结果向社会公布。对未按规定运行的，予以通报批评、限期整改；对超标排放的，严格依法从重处罚、加倍征收超标排污费，酌情降低信用等级。对营运情况好的企业给予奖励，并作为样板企业，优先支持其在污水处理产业化中扩大市场。
6、实施区域限批。对不按计划完成污水处理厂建设或者管网配套年度建设任务的县（市、区），市发改局、国土资源局、环保局暂停当地城建项目立项、用地、环评文件审批，不予安排城建类政府性补助资金。
（二）削减二氧化硫。
1、以控制水泥行业二氧化硫排放为重点，削减二氧化硫排放。
控制水泥行业二氧化硫排放是实现我市二氧化硫总量减排的关键。一是积极推进水泥产业布局与结构优化调整合理布局新建水泥厂，鼓励发展日产4000吨以上的新型干法水泥项目。二是根据国家发展改革委《关于做好淘汰落后水泥生产能力有关工作的通知》和国家发改委令第40号、50号文的有关规定，在2009年底前要关停高要市蚬岗水泥厂等一批落后水泥企业，其中:高要市高禄水泥公司金渡分厂、高要蚬岗水泥厂、高要市金利水泥厂、封开县龙昌江口水泥制造有限公司、封开县江口水泥二厂，封开县龙昌千层峰水泥制造有限公司等六间落后产能水泥企业必须在*年底前关停，*恒建水泥有限公司等8间落后产能水泥企业必须在2009年底前关停（具体名单见附件3）。各地和各有关部门要认真配合抓好相关工作，确保关停措施的落实。根据省的“减排工作方案”，对不按期淘汰的企业，地方各级人民政府要依法予以关停，有关部门依法吊销生产许可证和排污许可证并予以公布，电力供应企业依法停止供电。对没有完成淘汰落后产能任务的地区，实行“区域限批”，严格控制高能耗、高污染、低效益的行业盲目发展。
2、调整产业结构，关停一批小型火力发电机组和污染严重的小钢铁企业。
根据省政府《印发广东省小火电机组关停实施方案的通知》（粤府办〔*〕28号）的要求，我市必须在2009年底前关闭西江发电厂、高要金利电厂、四会电厂等3家发电厂。我市已于*年关闭了西江发电厂和四会电厂，计划*年内，关闭高要金利发电厂；根据省府办公厅《印发广东省关停和淘汰落后钢铁生产能力实施方案的通知》（粤府办〔2007〕84号）的要求，关闭怀集中洲水鸿铸钢厂等10家小钢铁厂（具体名单见附件4）。
3、加快推进重点工业企业脱硫项目
*星湖生物科技有限公司属下的生物基地和生物制药厂的锅炉脱硫项目必须在*年6月底前完成，并要求安装在线监控装置。
二、全面实施在线监控
（一）对已安装在线监控但未联网的企业要限期联网。广东鼎丰纸业有限公司、广东*星湖生物科技股份有限公司生物工程基地、*市污水净化处理厂等3个已安装在线监控设备并与市环保局联网的工业企业，要加强运行维护，确保正常稳定连通。
（二）对未安装的在线监控的企业要限期安装并联网。凡列为全市国控重点污染企业没有安装自动监控设备的，*年6月年底前必须自行安装，并与省、市环境监控中心联网（具体名单见附件5）。
凡被列入重点污染源在线监控计划的排污单位，必须按照规定的时限安装在线监控设备并配合做好联网工作。在线监控设备需要维修、停用、拆除或者更换的，应事先报环保部门同意。对不按要求安装和联网或者擅自拆除、闲置在线监控设备的企业，予以通报，责令改正，并依法进行行政处罚。
三、明确工作分工，落实减排责任
各级各部门要进一步统一思想，充分认识减排工作的重要性和紧迫性，认真实施市下达的减排任务。各县（市、区）人民政府、*高新区管委会要按照属地管理原则，对本行政区域减排工作负总责，在*年5月底前制定本辖区的具体实施办法，建立减排工作联席会议制度，健全工作责任制，加大减排资金投入，落实本行政区域减排项目，确保按期实现减排目标。各部门要加强协调联动，齐抓共管，形成合力，扎实推进污染减排工作。
（一）各县（市、区）人民政府及*高新区管委会：对辖区主要污染物总量减排任务负责，要制定主要污染物总量减排年度方案和实施计划，加大环保投入，加快污染治理设施建设，加快淘汰落后产能，依法关停不按期淘汰的企业和污染严重企业，加强污染监管，采取有效措施切实推进工程减排、产业结构调整减排、监管减排，确保落实责任，做到目标到位、任务到位、责任到位、措施到位、投入到位，确保市下达的年度工程项目建设任务和年度总量减排任务的完成。
（二）市环保局：牵头做好主要污染物总量减排工作。具体负责污染物排放总量控制指标的分配工作；负责把好环保准入关，从源头控制污染物的排放；把总量指标作为环评审批的前置条件，未取得总量控制指标的项目，一律不予批准建设。对超过污染物总量控制指标、生态破坏严重或者区域环境质量未达到环境功能质量要求的，实行区域或行业限批；制定和实施减排考核办法；加强对污染源的监督管理工作，推行排污许可证制度，建立重点污染源信息动态管理系统和动态数据库，实现重点污染源在线监控，定期公布全市二氧化硫和化学需氧量减排情况以及环境质量状况；组织对高耗能、高污染行业节能减排工作专项检查；组织对超标排放污染物的单位征收超标排污费，并实施限期整改；未达到总量控制目标要求的项目，一律不得投入生产；对建设项目未经验收擅自营运、久拖不验、超期试生产等违法违规行为，要严格依法予以处罚；对逾期未完成整改任务的，责令其停产整治；整治仍不能实现达标排放的，提请市政府依法关闭。
（三）市发改局：抓紧建立新开工项目管理的部门联动机制和项目审批问责制；实行新开工项目报告和公开制度，建立高耗能、高污染行业新上项目与地方节能减排指标完成进度挂钩、与淘汰落后产能相结合的机制；认真执行国家、省制定的产业结构调整指导目录；研究制订淘汰落后产能分地区、分年度的具体工作方案，并认真组织实施，每年向社会公告淘汰钢铁行业落后产能的企业名单和各地执行情况；将污染减排重点工程列入重点建设项目计划，做好重大产业能源发展规划，并牵头实施小火电的关闭工作。
（四）市经贸局：落实新开工项目管理的部门联动机制和项目审批问责制；负责推进循环经济和清洁生产，落实省政府办公厅关于加快推进清洁生产工作的意见。加大小火电、钢铁、水泥等行业落后产能的淘汰力度；研究确定关停小水泥、小钢铁企业的名单及时间表，牵头推进小水泥、小钢铁关闭工作，每年向社会公告水泥行业淘汰落后产能的企业名单和各地执行情况，推动产业结构的优化升级，引导环境保护产业化、市场化。
（五）市科技局：负责实施“节能降耗减排专项科技行动”。加强环境治理关键技术研发和推广，在省重点基础研究发展计划、省科技支撑计划和省高新技术发展计划等科技专项计划中，安排一批总量减排重大技术项目，加快环保科技创新及成果转化的步伐，积极推进和实施环保科技示范工程。
（六）市财政局：加大财政对污染减排的支持力度。提高财政对排污费的统筹能力，加强排污费的使用管理，加大对重点污染源治理及其监测监控的资金投入。
（七）市国土资源局：在组织土地利用总体规划修编时，要重视工业布局的合理性与环境保护问题，保证环境保护基础设施和重大环境保护工程的用地，做到国土资源开发利用与环境保护相协调。
（八）市建设局：负责推进城镇污水厂和生活垃圾处理工程建设，建立健全城市污水处理厂运行评估制度，指导城乡建设布局和基础设施建设,减少环境污染；进一步加强城镇污水处理的监督管理。加快推进市、县和中心镇污水和生活垃圾处理设施建设。
（九）市水利局：按照国家资源与环境保护的有关法律法规和标准，负责水资源调配，协助保护饮用水源地水质，组织安排好河道清淤工程，利用水利工程调度增加水环境容量，进一步抓好流域和水利工程环境影响评价及水土保持生态建设工作。加强取水、节水管理工作。
（十）市农业局：指导开展社会主义新农村建设，制定农业环境保护和建设规划，开展畜禽养殖废物资源化、无害化处理，合理利用沼气；发展生态农业和无公害农产品，指导合理施用化肥、农药、控制农业面源污染。
（十一）市统计局：负责提供GDP、人口、能源等科学统计数据给市环保局，为污染减排的新增量预测提供合理科学的数据。
（十二）市物价局：牵头负责脱硫电价政策的落实，并对执行情况进行检查；负责生活污水处理费开征与征收督促工作，协同市市政管理局、市环保局等部门监督落实污水处理厂运营处理效果同运营费用挂钩的办法。
（十三）市市政管理局：负责推进*市城区生活垃圾和污水收集管网等环保基础设施建设，并进一步加强生活垃圾无害化填埋场和污水收集的监督管理。
（十四）市国资委、市自来水公司：负责市第三污水处理厂建设工作。
（十五）市质监局：加强对小燃煤燃油锅炉的监管，新安装锅炉项目必须履行环评手续的，污染物排放必须符合环保标准。
（十六）市工商局：落实新开工项目管理的部门联动机制和项目审批问责制，配合环保部门全力推动环境影响评价制度、环保“三同时”制度和排污许可证制度的执行，对没有履行环境影响评价审批和环保“三同时”验收手续或没有取得排污许可证的企业，严格依照有关规定，撤销其注册登记或吊销营业执照。同时负责核准自然停产、关闭企业的情况，收集污染企业注销工商执照等信息，并及时将有关情况报送市总量办。
（十七）市金融办、人民银行*市中心支行和*银监分局：协调银行业金融机构落实项目管理有关部门联动机制，建设项目的环境影响评价未经批准，不得给予贷款；加大对节能减排项目、循环经济项目的融资支持力度，鼓励支持利用产业投资基金、资产证券化等新型融资方式，筹措大型节能减排工程建设资金；建立健全金融监督管理部门与环保等部门的信息共享机制，按照“整体规划、分步实施”的原则，从企业环境违法信息起步，逐步将企业环保审批、环保认证、清洁生产审核、环保先进奖励等信息纳入征信管理系统，引导金融机构在为企业或项目提供授信等其他金融服务时，把审查企业信用报告中的环保信息、企业环保守法情况作为提供金融服务的重要依据，限制污染严重企业贷款。
（十八）广东电网公司*供电局：负责推进电网建设和电力节能环保调度工作；加快电网建设，解决电力供应瓶颈问题，为全面关停小火电机组提供基础。
其他各有关部门要按照各自职责，切实做好总量减排的各项工作。
四、建立考核制度，强化监督管理
各县（市、区）人民政府及高新区管委会要建立健全主要污染物减排工作责任制和问责制，一级抓一级，层层抓落实，形成强有力的工作格局，确保实现主要污染物总量减排目标。
（一）建立减排报告制度。各县（市、区）人民政府及高新区管委会要建立主要污染物总量减排的统计、监测、考核体系，健全主要污染物排放总量台账，及时调度和动态管理本辖区内主要污染物排放量数据、主要削减工程措施进展情况以及环境质量变化情况，制定减排工作方案和年度削减计划，于当年1月底前报市政府，并抄送市总量办（在市环保局）备案；对辖区主要污染物总量减排工作进展情况进行逐月自查，每季5日前将上季相关减排工作进展情况报告、重点减排工程的季报表、监督性监察报告和监测报告报送市总量办。
（二）加强减排日常监督管理。主要污染物总量减排监督管理包括日常督查和定期核查。日常督查采用明查与暗访相结合的方式进行，由环保部门组织实施，督查中发现治理减排设施不正常运行一次，监察系数取0.8，不正常运行两次，监察系数取0.5，超过两次不正常运行，监察系数取0。定期核查分为半年核查和年度考核，由市政府组织，市环保局、监察局牵头会同市发改委、经贸委、建设局、国土资源局、财政局、统计局、物价局、电业局、工商局等相关部门按照职责分工具体实施，采用资料审核和现场随机抽查相结合的方式进行。日常核查、督查结果不定期在全市通报，对进展迟缓的地方政府提出预警，年度考核结果经省审核确认后，向社会公布。
（三）严格减排责任追究。主要污染物总量减排指标完成情况纳入各级经济社会发展综合评价体系、政府年度绩效评估体系、县（市、区）长环保目标责任制考核，作为各级政府领导综合考核评价和评先创优的重要内容和依据，实行问责制和“一票否决”制。对完成年度减排计划任务的县（市、区），在统筹规划的基础上，优先安排有关建设项目审批、用地指标审批，并加大污染治理等有关资金的支持力度。对未完成年度减排计划任务和未按期完成市重点减排工程的县（市、区），由市府办督查科予以效能告诫，政府主要负责人要向市政府作出说明和书面检查，并在1个月内提交整改方案，报市总量办（办公地点设在市环保局）备案。整改期间实施区域限批。对因工作不力、渎职失职造成总量削减治理项目建设进展缓慢，减排工作弄虚作假等违法违纪行为，依照《环境保护违法违纪行为处分暂行规定》严肃处理，并追究相关单位、部门和责任人的责任。
（八）优化发展环境。各级政府和有关部门要主动帮助产业化组织解决基地建设、市场开拓、资金融通、技术创新、信息交流等问题，不断改善农业产业化发展的社会环境、经济环境、法制环境。纪检部门要加强经济环境治理，杜绝对企业的乱收费、乱罚款、乱摊派行为；税务部门要及时落实好有关农业龙头企业的税收减免政策；各县（市、区）对上级财政安排的农业产业化经营资金要配套投入；农业产业化主管部门要及时总结和推广各地扶持推进农业产业化发展的好经验、好做法；新闻媒体要加强舆论宣传，在全社会营造关心、支持农业产业化发展的浓厚氛围，大力推进农业产业化经营健康协调发展。
四、切实加强农业产业化工作的组织领导和制度建设
述职报告在我们工作中运用的非常多，是一种汇报工作的很好的形式，总经理作为公司的管理层，对于述职更要严谨深刻。下面就让小编带你去看看物业副总经理年终工作述职报告范文5篇，希望能帮助到大家!
物业副总经理述职报告1回顾述职人今年，或曰近三年来的工作情况，可以总结为三个方面：
第一、尽职尽责为“银河物业”的基础管理工作鞠躬尽瘁
200__年“____公司”蓄势待兴，针对管理工作的一些“缺漏”和“遗憾”，以及建筑设计和建筑施工中的大量缺陷，我与公司领导班子其它同仁配合，构建了“银河物业公司”的基本架构，从实际出发，力主建立一个精简、高效的物业管理队伍，并制订了一系列初期的规章制度。在这一时期，重点做了二项工作，一是编纂了一套物业服务和管理工作的指导书：《____公司作业文件汇编》，使物业管理初步纳入到现代化管理轨道;二是改造及改正了大量大厦设计、安装、施工中的不恰当、不适宜的缺陷，使得设备设施运行更安全、更经济、更可靠。
第二、尽心尽力为“____”的发展做出了应有的贡献
“____”是“____公司”众多服务和管理对象中的“一个”，但，又是比较特殊的“一个”。特殊之处就在于，“____”又与“__公司”有一种天生的、“割不断、理还乱”的“血缘”关系。工作中，我始终一如既往地尊重、支持董事会各位领导的工作，维护领导的威信。辩证的看待自己的长处和短处、扬长避短，团结协作，做到：到位而不越位，补台而不拆台。保证自己所管辖的物业公司的工作符合董事会要求，在为公司主编了一套《____×有限公司作业文件汇编》以后，陆续和物业公司同仁配合编制了一系列诸如《企业员工培训纲要》、《“银河物业”企业三年发展大纲》、管理流程、基础台账设计等，为“银河物业”管理从无到有，从小到大，并且不断走向规范、走向成熟贡献自己的光和热。
第三、全心全意为“____”的突破发挥自己的聪明才智
为了“银河物业”有一个更好的未来，我已积累了近100万字的各种资料，计有《物业管理招投标方案》、《住户手册》、《员工手册》、《质量手册》、《安保手册》、《企业ci手册》、《管理表格汇编》、《管理制度汇编》、《合同协议汇编》、《设备操作规程汇编》、《应急处理程序汇编》等。
述职人对自己职业操守情况的认识
我没有辉煌的过去，只求把握好现在和未来。述职人认真负责的职业操守，主要是源自以下几个方面：
一是我有吃苦耐劳、默默无闻的敬业精神。在初来“银河”时期，我事必躬亲，到过大厦的每个地方，摸过大厦的每个部件，工作上踏踏实实，兢兢业业，一丝不苟，充分体现出“特别能吃苦、特别能忍耐、特别能战斗、特别能奉献”的爱岗敬业的良好品质。(物业公司有同仁提出过善意的批评。究其原因，有客观的，也有主观的。我会在来年的工作中注意改进和调整。)
二是我有虚心好学、开拓进取的创新意识。我从学校毕业后，从没间断过学习提高。物业服务和管理工作，尤其是高层楼宇的物业服务和管理工作，它是一个综合门类、综合学科，它需要经理人除了良好的职业道德外，要求具备并掌握其它的一些综合知识。述职人尚能做到加强业务知识、专业知识的学习，更新观念，并以此影响“一班人”。现在为适应公司发展和自身学历的需要，我正参加“全国高级经营师任职资格培训考评班”的学习。
三是我具备学以致用、从实践中来到实践中去的务实精神。一直以来，我不唯书、只唯用;不唯虚、只唯实。我基本做到了既有一定的理论基础，又有实际工作经验，所以在我的物业工作中时常会揉和感性的审美元素和分析问题的融会贯通、以及解决问题的快捷实效;我物业相关专业皆有所学，我想，虽然我不是最专业，但我确实比较全面，而这对一个物业管理工作者，尤其是对一个从事物业管理工作的职业经理人来说，非常重要。
四是我有勇于实践、敢于挑战的求是精神。经过多个工作岗位的实践锻炼，培养了自己多方面的能力。能说，能写，能干事，干成事。工作二十多年来我思想活跃，爱好广泛，勇于实践、接受新事物快;同时我尚有朝气，精力旺盛，工作热情高、工作干劲足。为公司设计了多套物业管理竞标方案，并多次为行业协会、或兄弟企业的企业运作、企业管理问题献计献策、排忧解难。
五是我有严于律己、诚信为本的优良品质。我信奉诚实待人、严于律己的处世之道。我曾经多年在上千人的国有企业工作，也曾经在近万人的外资企业工作。我深知，作为经理人，既要维护企业的“严”和“威”，又要善长于和企业员工的交流与沟通。正因为具有良好的人格魅力和做人宗旨，同公司领导班子的同仁、以及其它员工们建立了亲如兄弟姐妹的深厚感情;到“银河物业”工作后，我在日常生活和工作中，不断加强个人修养，以“老老实实做人、勤勤恳恳做事”为信条，严格要求自己，尊敬领导，团结同志，得到了领导和同事的认同。
六是我有一定的管理能力。我在基层管理岗位，已达20多年，从事物业管理工作，也有6年了，分管工作从未出现过大的事故。
综上所述，我认为自己具备担任物业公司经理的素质和才能。
述职人对来年及以后工作的考虑
来年及以后的工作如何做?怎样做好一个合格又称职的“银河物业”企业经理?述职人如是考虑：
首先应该认清角色、摆正位置、行权而不越权，到位而不越位，认真履行好本职工作，具体概括为“一个原则”、“二个中心”、“三个转变”、“四个做到”。
“一个原则”就是为董事会分忧，为业户提供更优质的服务，以董事长提出的工作要求、工作标准为原则，并以此作为全部工作的出发点和落脚点。
“二个中心”就是围绕服务与管理两个中心，突出服务意识，以服务促管理，以管理带服务，提高自身和部门的业务素质，搞好队伍建设。
“三个转变”就是实现由管理型工作向服务型工作的转变，由事务型工作向精品型工作的转变，由“打工仔”型思维向主人翁精神的转变。
“四个做到”就是：第一、提高自己的综合素质，努力做到品德、职业操守上优秀、成熟，业务上过硬，纪律上严明，作风上端正，为人上正派，工作上突破，业绩上突出。不负众望，不辱使命;第二、锐意进取、增强改革创新意识，做到守法不旧、创新有变，与时俱进，促业兴旺，全面推动物业公司各项工作上台阶上水平;第三、妥善处理方方面面的关系，尤其是协调好与投资公司各部门之间的关系，做到对上级要尊重，充分发挥自己的参谋助手作用;对下级要多关心、多帮助，充分调动他们的积极性、主动性、创造性;对同级要多沟通、多交流，相互配合、紧密合作;第四、廉洁做事、树立形象，做到有权不滥用、有名不自争、有功不自居、有责不自推，以自己良好的形象和表率作用感召班子、影响部门、带动员工，增强“____”的凝聚力、战斗力。
董事会各位领导，我没有惊人的业绩，也没有耀眼的资历，更没有显赫的学历，优势也不足挂齿。我无意奢求什么，只想让大家认识我、了解我、帮助我，抑或喜欢我、支持我。也正因为如此，我更加清醒地看到了自身存在的差距，促使我在以后的工作当中，励精图治，恪尽职守，努力学习，勤奋工作，以绵薄之力来回报董事会各位领导和同志们。
最后我依然要说，在我多年的工作经历中，属于我的舞台不多，今天借此机会，表达一下我的心愿：感谢领导二年多以来对我的教育和培养，感谢与我同舟共济、朝夕相处的物业公司全体同事对我的帮助和信任。
谢谢大家!
物业副总经理述职报告2董事会：
首先，感谢公司董事会以及公司同仁们给予我“__”这样一个展示自我的机会和舞台。年是__公司企业发展进程中极为重要的一年，在这一年中，__公司全面推行董事会领导下的目标管理责任制;积极推行先进的行业管理模式，科学定位，科学决策;创优良的企业品牌、树良好的企业形象;实行多元化经营，拓宽企业经营渠道，努力实现经营效益和社会效益双丰收。通过全体员工共同努力和勤奋工作，全年实现经营收入__万元(其中：物业服务费收入__万元，其它经营收入__万元)，年利润__余万元;房屋及公共设施完好率达__%;受理业主(使用人)报修__起，及时处理率__;处理业主(使用人)投诉×起，次次有交代，件件有落实;业主和使用人对物业服务和物业管理的满意率达98%。
一份耕耘一份收获。____年，公司在全市物管企业中屡屡受奖，被区政府评为“社会治安安全单位”和“文明单位”，大厦消防安全管理规范，在“人员密集场所专项整治”和“火灾隐患大排查”活动中，作为先进单位、代表市消防重点单位接受中央、江苏省两级督查组检查并获得通过。物业管理模式己趋于成熟，为做大、做强企业奠定了坚实基础。
作为____公司的经理，企业以及行业也给予我个人极大的鼓励，给予了莫大的荣誉：企业，如前所述，结予我这样一个展示自我的机会和舞台，并不断理解我、支持我、鼓励我;行业，亦一直给予关心，受荐担任__市物业管理协会常务理事，并连续六年被评为南通市物业管理行业先进个人。
____年度__公司工作简概
一、推行目标管理责任制，明确各级责任，促进企业健康发展。
年初，述职人代表物业公司与董事会签订了《____公司总经理目标管理责任书》。其包含：公司总体工作目标(管理目标、服务目标、经营目标、责任人的权利义务、公司董事会的权利义务)、目标考评方法和依据、奖罚措施等;公司将总体目标迅速进行有效分解，组织中层干部乃至每一其它员工充分讨论目标分解后的公司责、权利，讨论分配与协调等问题，直到达成共识，然后，公司总经理与部门经理分别签订《部门经理目标管理责任书》;各部门经理梳理各工作岗位的工作内容、工作标准、工作纪律、检查方法并由每一岗位员工讨论修改后，由各部门经理分别与每一岗位员工签订《岗位责任书》。这样，各级都有明确的责任，都知道“该做什么”，“不该做什么”，“如何检查”，“做不好怎么办”，形成一级对一级负责，一级对一级进行检查和督促的责任氛围。
二、推行“三全”管理模式，注重管理实效，规范管理机制。
“三全”管理模式，即“全员管理、全程管理、全效管理”，它是物业管理服务过程控制的一种有效手段，200__年我们为之做了一些铺垫和准备，并在200__年的工作中全面进行导入和推广。
通过全员管理和参与，全程监督和控制，全效的质量保证，形成了一个环环相扣的物业管理运行模式。“三全”管理模式还扩大了物业管理的服务领域，加强了与业主(使用人)的感情沟通;使服务更为细致，反应更为快捷;使物业管理无疏无漏，让物业服务有质有效;使物业公司的人员更精简、工作更高效。同时提高了南通银河物业公司物业管理效率、物业服务质量和水平，也为银河大厦的物业管理注入了新的内涵。
三、推行品牌战略，强化服务意识，促进企业向更高层次健康发展。
品牌是企业的无形资产,也是企业赢得市场的利刃。品牌能让人们保持忠诚和充分信赖,好的品牌能够传达出企业的价值、文化和个性。
200__年，通过公司全体同仁的共同努力和辛勤付出，____公司的企业知名度、亲和度和美誉度有所提升。但我们依然客观的认识到“管理面积小、辖区(__大厦)硬件不到位、员工综合素质参差不齐”———此三点是我们的弱势，是我们做企业品牌的不利面。所以，2004年的工作中，我们尽力扬长避短。首先以优质、温馨的特色服务，树立“____”企业品牌形象的定位。在优化服务质量上下功夫，为业主(使用人)提供及时、方便、周到的服务，努力做到“让我们的每一项服务都成为一个闪亮的窗口”，在优质、温馨的服务中孕育品牌。
《__大厦停车场汽车停放管理暂行办法》实施前，停车场车满为患，交通堵塞不足为奇。为了保证某业主凌晨5点汽车出行上海，当班保安、物管员、两位公司老总从凌晨1点忙到4点多，想方设法和堵车司机联系，保证了某业主按时去上海。
另外，公司从3月份开始，开展了“诚心、贴心、热心、尽心、精心”五个专题系列宣传活动：
①打造精英团队、构筑核心竞争力
②从我做起，从细节做起，引入宾馆式服务
③物业企业文化建设的讨论
④我拿真心换你心，不信东风唤不回
⑤爱心之光感人心，尽心尽力结硕果
五个专题，己在员工心坎上扎根，也在业主中产生反响。“五心”系列教育也结出了丰硕成果，员工精神面貌焕然一新，工作上精益求精。
200__年，公司在品牌形象的设计上着实下了功夫，提高了企业知名度，并以市场为目标，以需求为导向，以消费心理为依据，正确设计和定位自己的品牌形象。目前，我们和常州一家媒体运营公司合拍的“银河企业专题片”业己开机。
四、加强共用设备设施管理，努力节省业主开支，保障工作生活秩序。
大厦使用的3台客梯，常出现关人、死机等故障，乘客怨声载道。今年，我们对电梯系统进行全面分析和向专业公司咨询后，向业主大会提出更换电梯控制系统的想法。为了节省支出，我们对控制系统改造进行了了解，通过招标的形式，比较和分析五家应标专业公司的改造方案，最后确认无__电梯公司的控制系统，由__电梯公司实施改造。电梯经过改造，运行故障明显降低，可靠性增强，电梯使用满意率大幅提高。
消防安全自动报警设备设施委外维保，一年需支付__万元，200__年，我们充分发挥自身技术优势，加班加点、不计得失，不懂就问，不会就学，使消防设备设施保持良好运行;烟雾感应器送厂家清洗，每只清洗费用__元，我们请厂方技术人员上门传经，安排5名员工专门学习清洗工艺，一项，就能节省支出4000元。
五、积极配合社区工作，合力共创“五城”，造就“温馨”家园。
今年初，我们便向社区居委会、和平桥街办申报“文明单位”候选，作为大厦“五城同创”的主体，物业公司有责任、有义务协调业主(使用人)投身“五城同创”工作。经过公司全体员工和大厦业主共同努力，在今在11月份的专项验收中，我们得到四个“”：饮用水送检;大厦环境卫生;除四害工作;市政府综合验收。
物业副总经理述职报告3一、加强学习，努力提高自身素质
并同落实上级要求和创造性的开展工作结合起来，以增强干好工作的责任感和使命感，并紧紧围绕“观念怎样转变，思路怎么创新，物业如何发展”这些深层次的问题去实践。自从玉山物业公司成立之日起，我便以一个物业新兵的姿态去努力学习物业管理知识，去研究物业企业的发展方向和物业市场的发展趋势，我始终认为物业公司要生存，就必须走规模化道路。对此，我在思想上始终与社区保持一致，超前工作，做到了“认识到位、思想到位、工作到位”，在较短的时间内使公司的各项工作实现了有序运转。在工作中，我同班子成员一起研究确定了公司的管理运作模式、工作目标和“规范化管理、标准化服务、规模化经营、品牌化建设”的总体工作思路，并围绕这一思路开展了一系列扎实有效地工作，使公司的整体管理水平得到了进一步提高。我深知，作为一名管理者，要想带领大家创市场、求生存就必须不断的学习。为了提高自身领导能力和管理水平，我几年如一日的坚持经常性学习，学习物业管理相关知识，学习市场经济理论，并挤时间参加MBA基础理论知识的学习，以不断充实自己，提高自己适应改革发展的需要。
二、履行职责，努力做好本职工作
作为公司经理，把精力用在管理上，用在抓服务上，用在抓队伍和品牌建设上，这是本职要求。6年来，我坚持按照“精、细、美”的工作标准和“严、恒、细、实”的工作要求去安排、布置、检查各项工作，制定并完善了公司各项工作制度、工作标准和考核办法，按照精干、高效的原则，组建了符合公司特点的运行机构，并对基层工作运行情况进行不间断的检查。我坚持定期到各队站听取意见，指导工作，帮助解决困难，在基层干部中树立起了“不干则罢，干就干好”的争一流精神。在抓好管理和服务的同时，我与班子成员一起积极协调各方关系，努力开拓外部市场，增加公司收入，并积极筹措资金，改善基层的办公条件。为了强化素质教育，在抓好员工岗位培训的同时还积极创造条件组织管理人员外出学习，开扩视野，增长知识，以提高基层干部的工作能力。工作中，我注重发挥班子成员的作用，坚持“重大问题集体决策，具体工作分工负责”的原则，及时沟通交流，工作上能够尽职尽责，尽心尽力形成合力地做好各项工作，是一个团结稳健、充满活力的班子。
三、严格自律，树立良好形象
日常工作生活中，我严格要求自己，以身作则，注意听取班子成员的意见，尊重、团结每一个班子成员，不搞一言堂，不搞特权，不谋私利，自觉遵守廉洁自律的各项规定，对涉及到采购，队伍录用，合同签订等敏感问题，自己始终坚持“工作人员具体运作，分管领导严格把关，主要领导最后负总责”的工作原则，能够做到不插手，不介绍，严格要求自己“堂堂正正做人，踏踏实实做事”，要在职工中树立一个良好的干部形象。
四、存在不足及改进方向
一是成本控制力度还略显不够，虽然成本控制指标不超，但成本控制的机制还没有完善起来。
二是在摸准下情上做的还不够，听取职工对公司发展的建设性意见较少。
三是公司某些方面、某些环节按照“精细美”的工作标准去衡量还有一定差距，还没有把“精细美”的工作标准贯穿到各项工作的全过程，需要在精细管理上下功夫。
岗位的改变并没有改变我工作的热情，在今后的工作中，我将继续发扬成绩，克服不足，带领广大干部职工奋勇争先，努力做好上级安排的各项工作。
物业副总经理述职报告4公司董事长、各位同仁：
大家好!
年初，公司李董再次提出了“二次创业”的战略方针，同时提出了以“五心”撰写20____年物业优质服务的新篇章的工作宗旨。紧紧围绕执行李董下达的目标管理责任开展工作。现对一年来的工作作如下述职总结：
一、简述指标完成情况
年初，按李董下达的目标管理责任进行分解，并按部门和项目签订了部门和项目的目标责任书，明确了自己的各项任务指标。科学安排，强化“三全管理”，为创朝阳特色的企业品牌，树良好企业形象，实现多元化管理，力创社会效益、经济效益双丰收，紧紧抓住物业服务工作主线，展开工作，较好地完成了公司下达的经济各项任务。一年来，虽有项目经理、主管的更换，随着物业遗留问题、安全问题以及服务的缺陷问题的增加发生，影响了物业管理费的收缴，但想方设法还是完成了收费任务，如：新西蓝项目各项收费率：96%;中天花园项目各项收费率：98%;阳光嘉庭项目各项收费率：98%;中联颐华苑项目各项收费率：96%;丰泰项目各项收费率：100%;华茂玉龙园项目各项收费率：98%。
李董在年初公布公司经营状况时说：整个公司盈利约8万元。企业已经具备一定的规模，如此的利润怎么行，憋屈了一年，而今终于可以挽回些颜面。
二、回顾反思落实整改提高
从年初设想管理工作规划的实施到规划的半途扼杀开始认真回顾，就好像写毛笔字在起笔、运笔阶段还算条理清晰顺畅，而点睛之笔却不知为何终止或者说成了涂鸦，细细品味一年来的工作，好像事事都有美中不足的地方;总之，从个人角度总结______年：只求无愧、但求无过。
自身也有许多不尽人意的地方，主要表现在以下几个方面：
1、培训抓得不实不细，培训做了，培训的效果如何，总结不够。
2、工作上缺少持之以恒，缺少一抓到底。
3、思想观念上跟不上形势，在开拓创新上未发动大家，听大家意见不够。
4、制度上过于讲情面。
未有进一步量化制度，把制度落到实处。
5、企业文化未实质性强化。
公司和员工应是伙伴关系，在提升员工归属感、责任感方面不够。
6、打造企业品牌。
企业是生命，品牌出效益。物业公司打服务品牌，要知名度、美誉度。员工都是形象代表，加强品牌教育。
7、制定目标管理粗枝大叶、不详备。
责任目标计划在前瞻性、科学性、全面性、系统性、可能性等方面需完善。同时需加强计划管理，流程控制，培训员工的计划意识，努力完成计划。
三、20____年工作计划与思路
20____年，我将紧扣公司的发展规划，一方面认真完成公司李董交给我的各项工作任务，另一方面，继续加强公司自身的各项制度建设，进一步拓展业务范围，提高服务质量，创建有信誉、有实力的物业管理品牌。
(一)进一步创新工作机制，内强管理，外拓业务，使公司的发展再上一个新台阶
经过这几年的努力和发展，我公司各项工作不断规范，业务范围进一步扩大，2011年我们将进一步创新完善工作机制和管理模式，进一步强化内部管理水平，继续巩固及完善现有各项制度，深化内部机制改革，试行定员定岗定酬及管理包干制度，明确实行小区经营目标责任制及管理目标责任制，向管理要效益;依托现有项目，把进一步开拓物业管理新市场当作一项重点工作来抓，促使公司的发展状况和经济状况有明显好转。
(二)加强企业和社区文化建设，打造朝阳物业品牌
公司在完成中心工作任务的基础上，2011年应将重点放在企业文化与社区文化的建设上，继续完善公司的网页，努力搞好小区的社区文化活动，把深入拓展企业文化与社区文化的建设作为我公司拓展服务深度与提升服务质量的突破点，不断加强小区的物业管理工作，提升市场竞争力。
(三)加强人力资源的培养与人才队伍建设
要加强培训和学习力度，以提高其业务素质和整体管理水平;加强对高技术、高能力人才的引进，并通过培训挖掘内部技术潜能，发现、培养和储备技术人才。通过与陕西财经学院校企共建的物业管理专业实习基地，选拔优秀毕业生，加强人才队伍建设。
最后，今天借此机会，表达一下我的心愿：感谢李董对我工作的支持，感谢与我同舟共济、朝夕相处的物业公司全体同事对我的帮助和信任。愿20____年公司好、你好、我好、大家好。
物业副总经理述职报告5各位尊敬的集团领导：
20____年，____物业在集团公司的正确领导下，紧紧围绕集团公司下达的各项经营任务指标，集思广益，群策群力，在全体员工的共同努力下，开创了____物业持续稳定、健康发展的新局面。预计20____年营业收入______万，完成集团下达指标的____%。完成利润总额270万元，完成集团下达指标的100%。现就本人20____年度的主要工作述职如下，请予审议：
一、率先垂范，以身作责，加强自身作风建设作为物业公司的支部书记和总经理，我清楚的认识到自己所肩负的各项工作职责和义务，深知带领全体员工实现企业和员工持续长远的发展，做好国有资产保值增值，责任重大。
廉洁自律是对党员干部最起码的要求，一年来，作为物业公司的带头人，我能牢记责任，在千头万绪的实际工作中，时刻绷紧廉政建设这根弦，始终把廉洁自律、纠正不正之风当作大事来抓，从严要求自已。在生活上勤俭节约，能远离享乐主义思想，能抑制奢靡之风，自觉抵制不健康思想和价值观的影响。
在过去一年里，我们对公司的重大经营决策、重大项目安排、大额资金运作、项目招投标等事项，严格遵循“公平、公正、公开”的原则，采取班子成员集体讨论、保证了决策的科学化、民主化。
二、20____年度主要工作回顾
(一)推行目标责任制，明确各级责任，促进企业健康发展
年初，我在与经营班子成员达成共识的前提下，将集团下达的总体目标进行有效分解，代表公司与项目主任分别签订《项目经理目标管理责任书》。公司总部从组织、计划、分工、推进和考评五个环节入手，细化指标，明确责任，强化督办，严格考评，使目标责任制真正落到实处。
(二)创新求变，全面开发顾问项目，调整收入结构
20____年，公司继续致力于改善收入结构和盈利模式，极力拓展高回报的顾问项目，成功签下了____________等顾问项目，增加年度收入近百万元。其中更以________项目为基点，派出精兵强将，打造优质顾问团队，形成品牌效应后顺势而为，陆续拿下__________等顾问项目，在顾问项目市场的开拓上打了一场漂亮的攻坚战。
(三)务实求真，深耕业主资源，切实推行多种经营
随着业主对物业服务社会化、专业化需求的增强，为物业管理的多种经营提供了无限商机，生活超市、食堂、接待中心(招待所)等都可成为我们的创收点和盈利点。____物业服务的业主潜在需求市场大有潜力可挖。20____年，除了鼓励电梯服务中心、绿化养护中心对外承接业务创收外，各项目也着力为业主提供会议服务、花卉采购、洗衣服务等延伸服务，与________等单位展开的合作并也取得了一定成效。
(四)完善流程，改革考评方式，促服务质量提升
物业公司的一事一物皆品质，一举一动皆服务，服务品质是物业管理企业的生命线。20____年，公司重新制定了前期介入工作流程、营销会所服务流程、送餐服务流程等一系列服务体系规程，使之更具有实操性和指导性。我还亲自带领副总经理、部门经理，参与项目的交叉考评和夜间查岗。通过对各服务处的保安、保洁、绿化及客服务质量进行交叉考评，一方面使项目之间的联系更为紧密;另一方面在检查中寻找各项目值得学习借鉴的优点、亮点，同时也提出不足之处，对各项目负责人触动较大，取得了较好的效果。
三、存在的主要问题管理方面存在的问题：
目前，由于项目发展过快，中层管理人员出现断层，特别是顾问项目需要的通才、全才特别匮乏，应当引起重视。我们在很多方面还处于经验管理阶段，距离管理精细化、效益化还有一定的差距。如：
1)在品质管理方面，质量管理体系与实践的不适用导致运行文件与执行脱节，制度都挂在墙上，说在嘴上，就是落实不到行动上。品质管理流于形式，加上管理人员水平参差不齐，部分项目品质自检意识淡薄、服务被动，造成品质下滑。
2)多种经营和全员营销机制虽已开始推行，但目前收效并不明显，员工的积极性未能充分调动起来，相关业务种类、激励机制均有进一步探索和完善的空间。
四、20____年的工作计划
(一)收入拓展方面
1、进一步提升项目的物业管理服务质量，不断提高业主对物业服务的满意度，同时公司也将加强与业主单位的沟通，争取上调部分项目的物业管理费。
2、依托____品牌，以________为中心，大力拓展物业管理项目、食堂餐饮服务项目及物业顾问服务项目;
顾问管理工作也要敢于创新，搭建在线式顾问工作平台，完善、改进顾问项目的作业流程，建立科学的运作体系，通过任职资格认证、在岗培训，通过顾问工作指引、项目任务书、顾问报告专家组现场指导等形式，提高顾问项目品质受控性。
(二)品质管理方面
1、简化和修订公司层面的运行文件，通过完善和细化项目工作文件，使服务流程化、标准化。
2、借鉴行业内已有成功经验的“楼栋管家”模式，强化对客服务功能的落地，加强项目内部自检监管力度。
3、以结果为导向，持续深入推进目标责任制。
目标责任制推行一年来，有成绩、有改进，但也存在一些不足之处。考核结果与主任的升降奖惩的相关性不强，缺乏统一的考核尺度和明确具体的硬性措施，如何将任免制度、能上能下制度、奖惩制度等与绩效考核结果更好地结合起来，是我们新的一年需要共同面对和解决的问题。
20____年全面完成集团下达的各项经营指标，一年来我们的各项工作可说是倍感压力。阳光总在风雨后，新的一年，机遇和挑战并存，我们有理由相信在集团公司的支持、关爱、帮助下，通过全体员工的精诚努力，协同奋进，____物业在跟随集团公司发展的同时，也将实现公司和员工价值的最大化，实现公司业绩和员工事业的可持续性发展。
特此报告
【关键词】现金流量表 编制方法 改进
现金流量表是反映一段时期内企业经营情况的重要参考依据，对于企业现金流量表的分析，不仅可以对企业未来获取现金能力、偿债能力、周转能力做出评估，而且能够对企业投资及融资活动作出评价。
一、现金流量表的编制方法
目前现金流量表的编制方法主要有工作底稿法和T形账户法。
（一）工作底稿法
工作底稿法是以工作底稿为手段，以资产负债表和利润表数据为基础，对各个项目进行分析所编制出的现金流量表。采用工作底稿法编制现金流量表大致可分为五个步骤。首先，将企业的资产负债表的期初数和期末数过渡到工作底稿的期初数栏和期末数栏；其次，对当期损益表项目和资产负债表项目发生的金额进行分析，编制调整分录；第三，将调整分录过渡到工作底稿中，一一对应；第四，对工作底稿进行试算平衡，核对调整分录，使资产负债表项目期初数加减调整分录中的借贷金额等于期末数；最后，根据工作底稿中的现金流量表项目编制正式的现金流量表。工作底稿法在现金流量表编制中可以依据复试记账原理编制调整分录，并通过内部勾稽关系进行试算平衡。
（二）T型账户法
T型账户法是以T形账户为手段，以资产负债表和利润表数据为基础，对各个项目进行分析所编制出的现金流量表。采用T形账户法编制现金流量表大致可分为三个步骤。首先，对资产负债表和利润表中的非现金项目开设T型账户，并将其非现金项目差额过渡T型账户中，非现金项目差额等于企业资产负债表中的期末数与期初数之间的差，当期末数大于期初数，过渡现金流量表的账户余额为正值，当期末数小于期初数，过渡现金流量表的账户余额为负值；其次，对现金及现金等价物项目建立T型账户，现金及现金等价物项目主要包括企业经营活动、投资活动、筹资活动中的现金流入流出量；第三，调整编制现金流量表分录，根据企业利润表和资产负债表，先假定现金流入流出量，使利润表中有关发生额项目调整平衡，再对没调整平衡的项目进行增加或者减少现金流入流出量使其达到平衡；最后，根据现金及现金等价物T型账户编制正式的现金流量表。
二、现有现金流量表编制方法中存在的问题
现有现金流量表的编制方法都是以企业资产负债表和利润表的数据作为基础，通过编制调整分录，使企业现金流量达到平衡。在企业现金流量表的编制过程中，主要存在以下几方面问题。
（一）工作量大，准确性差
工作底稿法和T型账户法都是以企业资产负债表和利润表的数据作为编制基础，而资产负债表和利润表是以权责发生制为基础，现金流量表以收付实现制为基础，二者在过渡过程中的实际工作量非常大，往往需要对企业全年的有关账表资料进行分析和整理。并且，在过渡过程中，对于非现金项目转化实际金额的评估数据难以确保其准确性。
（二）没有达到真正的平衡
工作底稿法和T型账户法的编制都是以企业资产负债表和利润表中各项的期初数与期末数为标准进行过渡，在编制中要时刻保持平衡和对应，由于逐项过渡，难免会出现重计、漏计等问题，因此在进行平衡时，人为平衡的痕迹过重，丧失了现金流量表真正的作用。
（三）现金流量表与补充资料无法对应
使用工作底稿法和T型账户法进行编制现金流量表的工作主要是集中完成，在日常财务工作中，均不做与现金流量表编制有关的账证工作，只有在年末，进行一次统计性分析，由此造成了现金流量表内容与原始业务脱节，现金流量表与补充资料无法对应的问题。
三、现金流量表编制方法的改进
针对目前现金流量表编制方法中存在的问题，本文提出了基于科目汇总法、基于账户法和基于日记账法下的现金流量表编制。
（一）基于科目汇总表法编制现金流量表
基于科目汇总表法编制现金流量表是建立现金及现金等价物对应关系的经济业务科目总表，并对其相关明细科目数据分析，计算现金流量表各项目金额。基于科目汇总表法编制现金流量表首先要设置科目明细，建立多栏式账簿结构；其次，逐笔分析每一非现金科目的借贷发生额，按其与现金及现金等价物科目的对应关系，编制反映现金及现金等价物增减变动的科目汇总表；第三，根据科目汇总表中对应现金及现金等价物有关科目的借贷发生额汇总数，编制反映现金及现金等价物流入和流出的项目汇总表；第四，根据所编制的项目汇总表，参照有关科目的明细记录，分析计算现金流量表各具体项目的金额。
（二）基于备查账户法编制现金流量表
基于备查账户法编制现金流量表是通过设置会计科目、设置账户、编制记账凭证、登记账簿和期末结账的方式编制现金流量表的方法。设置会计科目是按照现金流量的项目进行分类，根据T形账户法将项目分为经营活动现金、投资活动现金、筹资活动现金，再根据经济内容设置明细科目；设置账户是建立经营活动现金、投资活动现金、筹资活动现金总账，再分别对各栏目建立明细账；编制记账凭证是用现金流量科目替代企业经营中涉及到的收款凭证、付款凭证及转账凭证；登记账簿是将现金流量科目的金额登记入现金流量总账和明细账中；期末根据分录计入各总账和明细账，结平现金流量账户，同时结出现金流量科目本期发生额。完成上述工作后，即可编制现金流量表。
（三）基于日记账法编制现金流量表
基于日记账法编制现金流量表时将现金流量表中的各个项目设置成对应的编码，每个编码对应一个现金流项目。譬如：利用三位数字表示项目，首位数代表现金流量的类别，以T型账户法为基础，采用数字6、7、8分别代表经营活动现金流量、投资活动现金流量和筹资活动现金流量；第二位数代表现金流量的方向，采用数字0、1分别代表现金流入和现金流出；第三位数代表项目在现金流量表中的列示位置。在日记账法编制现金流量表过程中，可增加现金等价物日记账，将企业经营活动中所涉及到的财务往来全部涵盖在内，并通过财务往来凭证将相应补充资料与现金流量对应，便于汇总管理。
四、结语
本文所提出的基于科目汇总法、基于账户法和基于日记账法下的现金流量表编制，在实际应用中可弥补工作底稿法和T型账户法编制现金流量表的不足，在今后的实际工作中，通过不断地总结和分析，以最适合企业财务信息准确表达为中心思想，采用新型现金流量表编制方法，提高企业财务信息的准确率，增强财务部门工作效能。
参考文献
[1]杨勤法，张挺.现金流量表编制方法探讨[J].会计之友.2011（03）
[2]齐海燕.现金流量表的编制技巧及应用[J].中国新技术新产品.2010（02）
省人民政府与市政府签定的《“十一五”二氧化硫总量削减目标责任书》和《“十一五”主要水污染物总量削减目标责任书》、《市国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要》有关指标要求，《市“十一五”期间主要污染物减排实施方案》、市人民政府办公室《关于加强<市“十一五”污染减排规划>后期污染减排工作的通知》（陇政办发[]28号）及省环保局核定的我市年主要污染物排放总量基础数据。
二、目标和任务
年全市二氧化硫（SO2）排放总量计划控制在0.88万吨以内，比年下降6.25%；全市化学需氧量（COD）排放总量计划控制在0.87万吨以内，比年上升6.68%。
计划削减二氧化硫（SO2）150吨，全部为工业SO2排放量；削减化学需氧量（COD）800吨，其中工业削减100吨，生活污水削减700吨。
为保证完成年污染减排目标任务，计划安排工程减排项目13项。
三、减排目标可达性分析
年全市COD减排任务是800吨，；年全市二氧化硫减排任务是150吨。各县区制订的减排计划削减量有缺口的应补报项目，补齐缺口，确保减排任务的完成。计划任务量为预测值，实际量以年终考核量为准。各县区年度主要污染物减排计划落实情况。
我市的COD减排措施主要依赖城市污水处理厂项目，新建污水处理厂的建设进度及污水处理项目的配套管网建设进度将直接影响我市的COD减排效果。因此，必须严肃认真地对待列入减排计划的减排项目，争取徽县污水处理厂项目早计划，早开工，武都区、成县二家城市生活污水处理厂管网配套建设尽快完成，以最大限度发挥减排效果。
四、主要措施
（一）狠抓工作责任落实，充分发挥政府主导作用
建立健全污染减排工作责任制和问责制，各级政府的主要领导对本行政区域污染减排工作负总责。强化政策措施的执行力，将污染减排完成情况纳入环保目标责任书，加强考核监督，定期公布污染减排指标完成情况。将污染减排指标完成情况作为政府领导干部综合考核评价和企业负责人业绩考核的重要内容，纳入各地经济社会发展综合评价体系，实行问责制和“一票否决”制。
（二）严格执行环境影响评价和“三同时”制度
各县区要把总量削减作为建设项目环评审批的前置条件，把好项目环境准入关，严格执行新建项目“点对点”调剂制度，新（扩、改）项目的排污总量从辖区内削减量中调剂使用；对不能实现“增产减污”的改、扩建项目和环境质量不能满足环境功能区要求、无法通过区域平衡等替代措施削减污染总量的新建项目，各级环保部门不予审批。同时，把好项目竣工验收关，严格执行环保“三同时”制度，依法按总量控制要求发放排污许可证，加强核发后监督管理，依法查处无证排污、超标排污。建立项目审批台帐，每季度结束后5日内将项目审批主要污染物减排指标调剂情况上报市环保局。
（三）建立主要污染物总量减排项目上报制度
主要污染物总量减排项目上报制度包括月报和季报。按照属地管理原则，由各县区环保局完成。月报主要是按照环保部年终核查要求上报减排项目基础台帐，季报按国家环保部格式和要求上报。
（四）实行主要污染物排放量减排监测制度
为准确核定减排情况，市、县、区环保部门要采用自动监测与污染源监督性监测相结合的方式，每月对列入减排计划的污水处理厂、工业企业削减工程进行现场监察和监督性监测，每季度进行在线监控设施比对和校验，确保治理设施稳定运行，有效减排；关停项目必须每月督察一次，防止死灰复燃。减排项目治理设施监察报告、监测报告、比对报告于每月5日前报送市环保局。
（五）实行主要污染物排放量减排考核制度
1．强化污染物总量减排工作责任制。各级政府主要领导是本行政区域污染物总量减排的第一责任人，各企业单位是污染物总量减排工作的直接责任人，是落实减排任务的主体。各级政府要把主要污染物总量减排任务的各项具体指标纳入经济社会发展评价范围，制定年度削减计划，层层分解，落实到责任企业，切实把污染物总量减排作为当前加强宏观调控的重点，作为调整经济结构、转变增长方式的突破口抓紧抓好。各减排单位要从维护广大人民群众根本利益的高度，进一步增强污染物总量减排工作的责任感和使命感，加强组织领导，落实项目和资金，严格监督管理，确保实现主要污染物总量减排目标。
2．严格污染减排责任追究。建立减排工作考核制度，由市政府组织，市环保局和监察局牵头，会同市主要污染物总量减排工作领导小组其他成员单位，按照职责分工实施季度核查和年度考核。严格减排工作责任追究，对未落实减排措施、未完成减排任务的县区，要严肃追究责任；对因工作不力、渎职失职造成减排工程项目建设进展缓慢，要追究相关单位、部门和责任人的责任。
（六）认真实施污染减排各项重点工程
按照《市“十一五”期间主要污染物减排实施方案》（陇政办发[]196号）要求，重点抓好有色金属、黑色金属冶炼企业烟气综合治理、工业废水治理和城市污水处理厂建设与配套管网改造等工程。对列入年减排计划的工程项目，要尽快制订项目建设方案，落实资金来源，狠抓工程质量，确保按期建成运营。对年未完成的项目，实施限期治理。对城市生活污水处理工程，要加大城市污水管网的投入和建设力度，尽快完善城市污水管网；运行体制不顺的，要加快企业化改制和市场化运作步伐。
一、 责任成本管理的概念
责任成本管理是成本管理的现代化方法之一，是将直接发生成本的各生产单位，划分为若干个责任中心，在施组方案一定的条件下，根据各责任中心可控制的责任范围、 企业定额、 取费标准和结算价格编制责任成本预算，并将责任预算逐层分解，采取合同的形式逐级承包，实现的责任利润由企业和职工分成，以充分调动全体职工降低成本的积极性。是实现全员参与、 全过程控制成本的一种管理方式。
二、 项目管理以成本管理为中心的理念为了强调成本管理的重要性，在项目部提出了 “项目管理以责任成本管理为中心” 的理念。项目管理以成本管理为中心，是要体现施工企业的最终目的是追求效益最大化，项目管理的各项工作都围绕 “增加效益和控制成本” 这一中心，同时成本管理的体系要涵盖项目管理的各方面，要求项目经理能通过成本管理的主线完成一个项目所有工作。
三、 责任成本管理体系的建立开展责任成本管理必须从成本管理体系的建立入手，责任成本管理体系是指构成责任成本管理的各部门组成的整体框架，具体的讲就是指责任中心的划分，责任范围的分解和明确，责任合同的签订，考核兑现等。责任成本管理体系可以认为是项目经理管理思路的集中体现。
所以，只有科学合理地建立了责任成本管理体系，才能做到每件事都有人管，有人负责，每一项成本也都有人来控制，才能做到责权利的高度统一。
这样才便于考核兑现，才能充分调动起所有员工工作的积极性。
项目经理也可从日常繁杂、 琐碎的事务中予以摆脱，才有精力考虑项目中最重要和关键的工作。
总体上该项目的责任成本管理体系共分四个大的方面，即成本中心、 责任中心、 收入中心和仲裁组。
1.成本中心。成本中心是指直接影响和构成工程成本和各中心总称。
具体分为劳务单价控制中心、 物资控制中心、 设备控制中心、 方案及工程量控制中心，间接费控制中心、 项目经理基金。单价、 物资、 设备、 间接费和项目经理基金中心分别由各业务部门和项目经理构成，在项目部内部一般不再向下延伸，若要延伸也只是在业务部门内部延伸。
如物资控制中心，可延伸出主材控制中心、 地材控制中心，其他材料控制中心等分中心，这要根据业务部门内的具体分工来区别。
对于间接费控制中心，如果项目部将办公费、 差旅费包干到科室，则向下延伸到业务科室，这也要视项目的具体管理结构来定。
关键的是方案和工程量控制中心，这一中心由项目总工或技术科长负责，一般情况都要向下延伸，延伸到工点技术干部，向下延伸中心的划分，根据项目部技术人员的分工来定。
2.责任中心。
责任中心是指不直接影响和构成成本的各中心总称。
责任中心具体地分为工期、 质量、 安全控制中心，物资保障中心，设备保障中心，技术保障中心，征地折迁责任中心，后勤保障中心和思想政治保障中心等等。
这些中心的共同特点是，它们不直接构成工程成本，但间接地影响成本，对这些中心的工作绩效的考核，不能简单地套用费用的节超，而要对其完成和指标进行考核。比如，工期提前、 质量全部合格、 安全没出问题，也就是节约了成本，但其节约的成本不好量化。
再如，项目部的思想政治工作对成本也有影响，项目部领导班子的团结，员工工作情绪的高涨也对成本的节约和效益的提高很有益，但成本的节约和效益的提高同样不好量化。
但对这些中心同样要进行考核兑现办法，这些中心划好后，要制定各中心的职责、 工作目标、 奖惩标准和兑现方法，奖惩的费用来源于项目长基金和公司批复的效益工资。对签订的合同要实行动态管理，因为若遇现场的变化或者业主的提前工期等，就要相应地修改合同。关于物资、 设备、 技术、 后勤保障等都是同样的道理，它们在责任中心的工作职能和性质与在成本中心时不同。比如，物资在成本中心中是要努力通过降低采购单价来实现责任利润，但这还不是它的全部工作，它还要满足现场施工中物资的供应，比如在打砼时，因水泥或碎石不到位，势必会影响工期和整个成本，即使其采购单价较低，也无法补偿造成的损失，这时候若单纯因物资中心实现责任利润，而给其兑现效益工资显然不合适。
工资、 质量、 安全控制中心总的由项目经理和总工负责，向下延伸到各责任区的负责人(副经理) ，责任区再向下延伸到具体的工点技术干部，需要注意的是某一个技术干部既在这个责任中心，同时又在另一个成本中心，但和前述物资一样，其工作职能不同，在成本中心中是以控制工程量为主，在责任中心中是以保证现场的工期、 质量、 安全为主。
3.收入中心。收入中心是指负责向业主计价、 变更设计、 索赔补差等工作的中心总称，具体分为预算科收入中心和技术科收入中心。对收入中心也要签订相应的合同，也要进行考核兑现。
4.仲裁组。仲裁组由项目经理、 总工、 计划、 财务负责人组成，是对责任体系各环节运转中出现问题进行协调的组织。
四、 从思想上正确理解责任成本管理工作要想把责任成本管理真正落到实处，项目经理和主要业务主管必须从思想上深刻理解和真正接受责任成本管理工作。
1.责任成本管理的广义性。
对责任成本管理的理解必须从广义的角度来理解，责任成本管理工作渗透于项目管理的各方面，贯穿项目管理的始终，如前面所述的劳务单价的控制，方案和工程量的控制，合同管理和验工计价，物资设备管理等部属责任成本管理的范畴，同时还是责任成本管理的基础。所以一定不能狭隘的理解责任成本管理工作，把责任成本管理看作是一项独立于项目管理之外的额外工作。
2.责任成本管理的简单性。
责任成本管理实际上是把传统的项目管理统一到责任成本管理的主线上，事实上很多单位在未开展责任成本管理工作以前，价的控制、 量的控制、 物资设备的控制以及对工期、 质量、 安全等的控制也都在进行，目前只是把这些管理统一起来，使责权利联系的更紧密，使其变得更系统、 更规范、 更科学，所以，不要把责任成本管理工作复杂化和高深化，使大家对责任成本管理工作望而生畏，那就会阻碍责任成本管理工作的推广。
3.责任成本管理的适用性。
责任成本管理是目前相对适合于施工企业的一种管理方法，它通过责、 权、 利的统一，有效地调动全体员工的工作积极性，从而达到 “企业增效、 职工增收” 的目的。通过责任成本管理工作可以把个体的工作效率同企业整体的效益紧密挂起钩来，开展责任成本管理可以让职工个人和单位都受益。
五、 结束语
物业经理个人述职报告篇【一】
尊敬的各位领导、各位同事：大家好!
20XX年在集团领导的正确领导下，在宋董事长和总经理的带动下，在全体员工的支持帮助下，我认真履行副总的工作职责，切实发挥参谋助手的作用，认真协助分管的物业、场馆统筹、场馆运营、技保、安保等部门，圆满完成了各项工作任务。20XX年已经过去，一年的学习、工作，时间并不算太长，但我得到大家的帮助实在是太多，相比之下自己所付出的实在太少，深感汗颜。近1年来在公司领导的信任和同事的关心、帮助下，使我很快的适应了新的工作岗位，完成了从原来所熟悉的房地产开发领域向会展管理领域过渡的过程。
现就20XX年任职情况述职如下：
1、我所主管的物业管理有限公司从筹备成立逐步进入到正常运作，这中间同时走过了从筹备时的单枪匹马到如今的阵容渐齐，其间的探索、教训、经验、收获颇多，为今后的进一步发展打下了基础。
2、主管的技术保障部，从运作中对部门人员结构、各项制度、流程进行了不断完善，基本确定了部门的整体框架，为明年部门上一个新的台阶打下了坚实基础;技术保障部在工作中坚持任劳任怨，围绕科学降耗大做文章，较好地完成了保障场馆和2期常年馆及写字楼的供电供水等任务。
3、主管的统筹部主要负责展会统筹工作，在工作中我们着眼于做精、做细，共完成19个展会的统筹工作，无重大统筹事故发生。细化统筹工作，为客户提供合理化方案，确保每个专项服务做细、做精，责任到人。秉持认真负责、全心服务的宗旨，经常加班加点超负荷工作，确保了展会的顺利召开。凭借细致周到、迅捷的服务，赢得了客户广泛好评，在业界树立了良好的口碑，客户回签率超过90%，20XX年签约展会数、签约面积和签约额与20XX年相比分别递增了73%、100%和53%。
4、经过近一年的摸索，营销部门已初步建立了一套用于博览馆营销工作的营销工作流程、管理办法、销售工具，统筹流程及模版。形成总结问题，提高自己的周例会制度，及时分享每个展的经验与教训，及时找出解决问题的办法，调整策略及流程，不断地提高服务质量。
5、场馆运营部门，在展会量较大人员不足的情况下，在每个展会的运营工作中，基本上是全部门运作，工作强度和工作压力较大，全年部门个人平均加班天数累计25天(不含夜间加班)明年将要承接近30多个展会，建议及时补充人员编制，解决问题。
6、产品开发效率有待提高。展览和会议产品设计开发效率较慢，未能及时对产品进行充分的认识和开发，导致产品开发工作存在滞后现象。今年将通过有效地分工，明确计划性，计划落实到人，努力完成产品开发项目。
7、安保部加强培训和制度建设，严格管理，全年没有发生消防和治安事故。
按照班子分工负责制，我主要分管以上提到的物业、场馆运营、场馆统筹、技保、安保部门的工作。一年多来，在日常工作中，我努力当好配角，演好主角，当好总经理的助手。严格按照管理的程序，履行好分管的工作。以扎实勤政的工作作风和效能建设为契机，用科学发展观，竭尽全力为经营，圆满完成了集团给我们下达的目标任务，工作取得了一定的成绩。在工作中，能坚持政治理论学习，事业心和责任心强，具备职业经理人的素质要求;公道正派、宽以待人。对工作目标明确、具有协作精神、与班子成员和部门同事具有很好的沟通;爱岗敬业、全年全勤;完成主管和分管工作，质量和效率高。严于律己、清政廉洁、无利用职务谋取不正当利益的行为。
在工作中，还存在着很多不足。
1、对公司的各业务模块的配合还缺乏经验支持，尤其是对场馆管理方面。
2、工作中还存在着畏难情绪，有时候有思想动摇。
3、工作中的主动性和积极性还不够，以后要用更多的精力和更多的时间投入在工作中。
20XX年，对我的工作来说面临着更多和更大的困难，在会展发展受到经济发展及政策影响的情况下，我们要签约3600万和30场展会的经济指标的考核及物业公司面临更正规更高水准提升等问题。所有的工作都要我和我的同仁用更高的热情和更认真负责的态度完成计划任务。我一定要继续发扬艰苦奋斗、兢兢业业的工作作风，为公司的健康稳定发展贡献自己的力量。
物业经理个人述职报告篇【二】
各位尊敬的集团领导：
20XX年，XX物业在集团公司的正确领导下，紧紧围绕集团公司下达的各项经营任务指标，集思广益，群策群力，在全体员工的共同努力下，开创了XX物业持续稳定、健康发展的新局面。预计20XX年营业收入XXX万，完成集团下达指标的XX%。完成利润总额270万元，完成集团下达指标的100%。现就本人20XX年度的主要工作述职如下，请予审议：
一、率先垂范，以身作责，加强自身作风建设作为物业公司的支部书记和总经理，我清楚的认识到自己所肩负的各项工作职责和义务，深知带领全体员工实现企业和员工持续长远的发展，做好国有资产保值增值，责任重大。
廉洁自律是对党员干部最起码的要求，一年来，作为物业公司的带头人，我能牢记责任，在千头万绪的实际工作中，时刻绷紧廉政建设这根弦，始终把廉洁自律、纠正不正之风当作大事来抓，从严要求自已。在生活上勤俭节约，能远离享乐主义思想，能抑制奢靡之风，自觉抵制不健康思想和价值观的影响。
在过去一年里，我们对公司的重大经营决策、重大项目安排、大额资金运作、项目招投标等事项，严格遵循公平、公正、公开的原则，采取班子成员集体讨论、保证了决策的科学化、民主化。
二、20XX年度主要工作回顾
(一)推行目标责任制，明确各级责任，促进企业健康发展
年初，我在与经营班子成员达成共识的前提下，将集团下达的总体目标进行有效分解，代表公司与项目主任分别签订《项目经理目标管理责任书》。公司总部从组织、计划、分工、推进和考评五个环节入手，细化指标，明确责任，强化督办，严格考评，使目标责任制真正落到实处。
(二)创新求变，全面开发顾问项目，调整收入结构
20XX年，公司继续致力于改善收入结构和盈利模式，极力拓展高回报的顾问项目，成功签下了XXXXXX等顾问项目，增加年度收入近百万元。其中更以XXXX项目为基点，派出精兵强将，打造优质顾问团队，形成品牌效应后顺势而为，陆续拿下XXXXX等顾问项目，在顾问项目市场的开拓上打了一场漂亮的攻坚战。
(三)务实求真，深耕业主资源，切实推行多种经营
随着业主对物业服务社会化、专业化需求的增强，为物业管理的多种经营提供了无限商机，生活超市、食堂、接待中心(招待所)等都可成为我们的创收点和盈利点。XX物业服务的业主潜在需求市场大有潜力可挖。20XX年，除了鼓励电梯服务中心、绿化养护中心对外承接业务创收外，各项目也着力为业主提供会议服务、花卉采购、洗衣服务等延伸服务，与XXXX等单位展开的合作并也取得了一定成效。
(四)完善流程，改革考评方式，促服务质量提升
物业公司的一事一物皆品质，一举一动皆服务，服务品质是物业管理企业的生命线。20XX年，公司重新制定了前期介入工作流程、营销会所服务流程、送餐服务流程等一系列服务体系规程，使之更具有实操性和指导性。我还亲自带领副总经理、部门经理，参与项目的交叉考评和夜间查岗。通过对各服务处的保安、保洁、绿化及客服务质量进行交叉考评，一方面使项目之间的联系更为紧密;另一方面在检查中寻找各项目值得学习借鉴的优点、亮点，同时也提出不足之处，对各项目负责人触动较大，取得了较好的效果。
三、存在的主要问题管理方面存在的问题：
目前，由于项目发展过快，中层管理人员出现断层，特别是顾问项目需要的通才、全才特别匮乏，应当引起重视。我们在很多方面还处于经验管理阶段，距离管理精细化、效益化还有一定的差距。如：
1)在品质管理方面，质量管理体系与实践的不适用导致运行文件与执行脱节，制度都挂在墙上，说在嘴上，就是落实不到行动上。品质管理流于形式，加上管理人员水平参差不齐，部分项目品质自检意识淡薄、服务被动，造成品质下滑。
2)多种经营和全员营销机制虽已开始推行，但目前收效并不明显，员工的积极性未能充分调动起来，相关业务种类、激励机制均有进一步探索和完善的空间。
四、20XX年的工作计划
(一)收入拓展方面
1、进一步提升项目的物业管理服务质量，不断提高业主对物业服务的满意度，同时公司也将加强与业主单位的沟通，争取上调部分项目的物业管理费。
2、依托XX品牌，以XXXX为中心，大力拓展物业管理项目、食堂餐饮服务项目及物业顾问服务项目;顾问管理工作也要敢于创新，搭建在线式顾问工作平台，完善、改进顾问项目的作业流程，建立科学的运作体系，通过任职资格认证、在岗培训，通过顾问工作指引、项目任务书、顾问报告专家组现场指导等形式，提高顾问项目品质受控性。
(二)品质管理方面
1、简化和修订公司层面的运行文件，通过完善和细化项目工作文件，使服务流程化、标准化。
2、借鉴行业内已有成功经验的楼栋管家模式，强化对客服务功能的落地，加强项目内部自检监管力度。
为巩固和提高我市职业危害联合执法检查行动以及我市开展的粉尘危害专项治理成果。按照省安监局、卫生厅、人力资源社会保障厅、省煤矿安全监察局、省总工会《关于印发〈安徽省粉尘与高毒物品危害治理专项行动工作方案〉的通知》（皖安监综〔2009〕133号）的要求，根据我市实际情况，制定我市粉尘与高毒物品危害治理专项行动工作方案。
一、工作目标
全面贯彻落实党和国家关于职业危害防治工作的方针政策、法律法规及省局有关文件、会议精神，规范我市生产经营单位职业健康管理和职业危害防治工作，增强从业人员职业健康意识和自我保护意识，改善生产经营单位作业环境，有效遏制职业病易发势头，从而保障生产经营单位从业人员健康权益，促使全市职业危害防治工作规范化。
二、治理范围
专项行动治理的范围是工矿商贸领域的生产经营单位，特别是产生粉尘和使用高毒物品的作业场所。重点是矿山开采、石料加工、冶炼、造纸、陶瓷生产、水泥制造、化肥农药生产、医药生产、玻璃制造、皮革加工、涂料及颜料生产、印刷业、家具制造、五金电镀、纺织业、装饰材料加工等生产经营单位。
治理的主要内容是督促生产经营单位落实职业危害防治的主体责任。具体包括：
（一）建立并落实职业危害防治责任制；
（二）建立职业健康管理机构、配备专（兼）职人员；
（三）建立并落实职业危害防治规章制度、各岗位操作规程；
（四）组织从业人员进行上岗前、在岗期间、离岗前职业健康体检，并建立职业健康监护档案；
（五）主要负责人、职业健康管理人员、接触职业危害因素从业人员的职业危害防治知识培训与教育；
（六）与从业人员签订劳动合同，并依法参加工伤保险；
（七）及时、如实申报存在的职业危害；
（八）职业危害因素的监测、检测和评价以及结果公布情况；
（九）告知从业人员工作过程中可能产生的职业危害及其危害后果，并在作业场所设置职业危害警示标识；
（十）设置职业危害防护设施，并进行经常性的维护、检修和保养情况；
（十一）淘汰落后，采用先进技术、工艺、材料、设备的情况；
（十二）职业健康防护用品配备及督促从业人员的正确佩戴情况；
（十三）职业危害事故的处置及报告情况；
（十四）生产经营单位应当履行的其他法定义务。
三、明确职责
市安全监管局、市卫生局、市劳动和社会保障局和市总工会联合成立市粉尘与高毒物品危害治理专项行动工作领导小组（见附件4）。领导小组下设办公室，办公室设在市安全监管局监管科，具体负责专项行动的组织实施工作。
安全监管部门负责生产经营单位（除煤矿）作业场所职业健康监督检查，组织查处职业危害事故和有关违法违规行为；卫生部门负责对生产经营单位职业健康监护情况进行监督检查，规范职业健康检查、职业病的诊断与鉴定工作；劳动和社会保障部门负责生产经营单位参加工伤保险和签订劳动合同的监督检查；工会组织负责群众性劳动保护的宣传教育和监督检查。
四、工作步骤
（一）动员部署阶段（2009年9月-10月）
各县区按照省和市粉尘与高毒物品危害治理专项行动工作统一要求，制定本辖区粉尘与高毒物品危害治理专项行动工作实施方案，建立专门机构，明确工作目标、责任和重点任务、措施和具体要求，进行全面动员和部署。
（二）自查自改阶段（2009年11月-2010年3月）
生产经营单位按照专项治理行动实施方案的具体要求，开展全面的排查和整改。对查出的问题能及时整改的要立即整改，暂时不能整改的一律停业整改，要做到“五落实”，即落实责任人、整改内容、整改要求、整改资金、整改时限。同时，各县区专项行动领导小组组织有关部门对生产经营单位自查自改情况进行督查，各部门要认真履行职责，开展联合执法，依法取缔和关闭非法生产企业。
（三）检查复查阶段（2010年4月-8月）
各县区专项治理领导小组组织对粉尘与高毒物品危害治理情况的检查、验收，采取各相关部门联合检查的方式进行，建立治理台帐和档案，继续加大职业危害申报工作力度。对自查整改仍不符合法律法规标准的企业要督促继续整改，直至整改到位，验收合格后方可生产。各县区要在这次专项治理行动中，摸清治理重点生产经营单位基本情况（按照附2填报），粉尘与高毒物品危害情况（按照附件3填报）。并由各县区治理领导小组办公室统一汇总，报市专项治理领导小组办公室。
（四）检查总结阶段（2010年9月-11月）
市专项行动领导小组认真组织督查，并对督查中发现的组织领导不力、专项行动走过场的通报批评；对工作不认真，因治理不到位而发生群发性职业危害事故的要严肃追究有关人员的责任。专项行动结束后，要总结经验，找出不足。
五、工作要求
（一）统一思想，提高认识
各县区要继续学习宣传《职业病防治法》、《作业场所职业健康监督管理暂行规定》等法律法规，认真领会《*市粉尘与高毒物品危害治理专项行动工作方案》（亳安监〔2009〕68号）精神和要求，统一思想，深刻认识开展粉尘与高毒物品危害治理专项行动工作的重要性和必要性，把此项工作摆上重要日程，列入重点工作计划，切实抓好治理专项行动的各项工作，确保治理粉尘与高毒物品危害取得成效。
（二）制定切实可行的工作方案
各县区要成立粉尘与高毒物品危害治理专项行动工作领导小组，并结合本辖区实际制定切实可行的专项行动工作方案，明确工作目标、治理范围、部门职责、工作措施和要求。并于9月30日前报市专项行动领导小组办公室。
（三）抓住工作重点
各县区、各有关部门和单位要根据本地粉尘与高毒物品危害的重点行业和领域，认真组织排查，并加强重点行业和重点企业的监督和指导。要加大对石料开采及加工、皮革加工和电镀等企业的督查力度。对检查中发现未向安全监管部门申报职业病危害项目，且存在职业危害事故隐患不采取有效措施加以治理的，限期整改并如实申报。对作业防尘防毒设施落后，存在严重职业危害的企业、个体户和小作坊，要依法予以查处直至关闭；对违反有关法律法规，造成重大职业危害事故或者其它严重后果的，构成犯罪的，要依法追究刑事责任。
