时间：2022-12-01 16:22:04
房地产是房产与地产的总称。房地产开发可将土地和房屋合在一起开发，也可将土地和房屋分开开发。房地产开发企业就是从事房地产开发和经营的企业，它既是房地产产品的生产者，又是房地产商品的经营者。进行的主要业务有：
1.1土地的开发与经营。
企业将有偿获得的土地开发完成后，既可有偿转让给其他单位使用，也可自行组织建造房屋和其他设施，然后作为商品作价出售，还可以开展土地出租业务。
1.2房屋的开发与经营。
房屋的开发指房屋的建造。房屋的经营指房屋的销售与出租。企业可以在开发完成的土地上继续开发房屋，开发完成后，可作为商品作价出售或出租。企业开发的房屋，按用途可分为商品房、出租房、周转房、安置房和代建房等。
1.3城市基础设施和公共配套设施的开发。
1.4代建工程的开发。
代建工程的开发是企业接受政府和其他单位委托，代为开发的工程。
2房地产开发企业的经营特点
房地产开发企业的生产经营与施工企业不同。其经营特点主要有以下几点：
2.1开发经营的计划性。
企业征用的土地、建设的房屋、基础设施以及其他设施都应严格控制在国家计划范围之内，按照规划、征地、设计、施工、配套、管理“六统一”原则和企业的建设计划、销售计划进行开发经营。
2.2开发产品的商品性。
房地产开发企业的产品全部都作为商品进入市场，按照供需双方合同协议规定的价格或市场价格作价转让或销售。
2.3开发经营业务的复杂性。
所谓复杂性包括两个方面：(1)经营业务内容复杂。企业除了土地和房屋开发外，还要建设相应的基础设施和公共配套设施。经营业务囊括了从征地、拆迁、勘察、设计、施工、销售到售后服务全过程。(2)涉及面广，经济往来对象多。企业不仅因购销关系与设备、材料物资供应单位等发生经济往来，而且因工程的发包和招标与勘察设计单位、施工单位发生经济往来，还会因受托代建开发产品、出租开发产品等与委托单位和承租单位发生经济往来。
2.4开发建设周期长，投资数额大
开发产品要从规划设计开始，经过可行性研究、征地拆迁、安置补偿、七通一平、建筑安装、配套工程、绿化环卫工程等几个开发阶段，少则一年，多则数年才能全部完成。另外，上述每一个开发阶段都需要投入大量资金，加上开发产品本身的造价很高，需要不断地投入大量的资金。
2.5经营风险大
开发产品单位价值高，建设周期长、负债经营程度高、不确定因素多，一旦决策失误，销路不畅，将造成大量开发产品积压，使企业资金周转不灵，导致企业陷入困境。
3房地产开发项目投资费用估算
经营房地产投入资金多，风险大，在项目的规划阶段，必须对项目的投资与成本费用进行准确的估算，以便作出经济效益评价、投资决策。
由于房地产开发项目的投资过程就是房地产商品的生产过程，因而其投资估算与成本费用估算不可截然分开，应合二为一。房地产开发项目投资与成本费用估算的范围包括土地购置成本、土地开发成本、建安工程造价、管理费用、销售费用、财务费用及开发期间的税费等全部投资。
房地产建设项目各项费用的构成复杂，变化因素多、不确定性大，依建设项目的类型不同而有其自身的特点，因此不同类型的建设项目，其投资和费用构成有一定的差异。对于一般房地产开发项目而言，投资及成本费用．由开发成本和开发费用两大部分组成。
3.1开发成本
共有八项：
3.1.1土地使用权出让金。
国家以土地所有者身份，将一定年限内的土地使用权有偿出让给土地使用者。土地使用者支付土地出让金的估算可参照政府前期出让的类似地块的出让金数额并进行时间、地段、用途、临街状况、建筑容积率、土地出让年限、周围环境状况及土地现状等因素的修正得到；也可依据所在城市人民政府颁布的城市基准地价或平均标定地价，根据项目所在地段等级、用途、容积率、使用年限等因素修正得到。
3.1.2土地征用及拆迁安置补偿费。
(1)土地征用费。国家建设征用农村土地发生的费用主要有土地补偿费、劳动力安置补助费、水利设施维修分摊、青苗补偿费、耕地占用税、耕地垦复基金、征地管理费等。农村土地征用费的估算可参照国家和地方有关规定进行。(2)拆迁安置补偿费。在城镇地区，国家和地方政府可以依据法定程序，将国有储备土地或已由企、事业单位或个人使用的土地出让给房地产开发项目或其他建设项目使用。因出让土地使原用地单位或个人造成经济损失，新用地单位应按规定给以补偿。它实际上包括两部分费用，即拆迁安置费和拆迁补偿费。
3.1.3前期工程费
前期工程费主要包括：(1)项目的规划、设计、可行性研究所需费用。一般可以按项目总投资额的一定百分比估算。通常规划及设计费为建安工程费的3％左右，水文地质勘探费可根据所需工作量结合有关收费标准估算。(2)“三通一平”等土地开发费用。主要包括地上原有建筑物、构筑物拆除费用、场地平整费和通水、通电、通路的费用等。这些费用可以根据实际工作量，参照有关计费标准估算。3.1.4建安工程费
它是指直接用于建安工程建设的总成本费用。主要包括建筑工程费(建筑、特殊装修工程费)、设备及安装工程费(给排水、电气照明、电梯、空调、燃气管道、消防、防雷、弱电等设备及安装)以及室内装修工程费等。在可行性研究阶段，建安工程费可采用单元估算法、单位指标估算法、工程量近似匡算法、概算指标估算法以及类似工程经验估算法等估算。
3.1.5基础设施费
它又称红线内工程费，包括供水、供电、供气、道路、绿化、排污、排洪、电讯、环卫等工程费用，通常采用单位指标估算法来计算。
3.1.6公共配套设施费
它主要包括不能有偿转让的开发小区内公共配套设施发生的支出。其估算可参照“建安工程费”的估算方法。
3.1.7不可预见费
它包括基本预备费和涨价预备费。依据项目的复杂程度和前述各项费用估算的准确程度，以上述1～6项之和为基数，按3％一5％计算。
3.1.8开发期间税费。
开发项目投资估算应考虑项目在开发过程中所负担的各种税金和地方政府或有关部门征收的费用。在一些大中城市，这部分费用在开发建设项目投资构成中占较大比重。应根据当地有关法规标准估箅。
3.2开发费用
开发费用是指与房地产开发项目有关的管理费用、销售费用和财务费用。
3.2.1管理费用。
可按项目开发成本构成中前1-6项之和为基数，按3％左右计算。
3.2.2销售费用
它指开发建设项目在销售产品过程中发生的各项费用以及专设销售机构或委托销售的各项费用。主要包括以下三项：(1)广告宣传费。约为销售收人的2％一3％；(2)销售费。约为销售收入的1．5％一2％；(3)其他销售费用。约为销售收入的0．5％一1％。以上各项合计，销售费用约占销售收人的4％一6％。
3.2.3财务费用。
它指为筹集资金而发生的各项费用，主要为借款利息和其他财务费用(如汇兑损失等)。
3.3投资与成本费用估算结果的汇总
为了便于对房地产建设项目各项支出进行分析和比较，常把估算结果以汇总表的形式列出，格式略。
4房地产开发项目投资估算的作用
一是筹集建设资金和金融部门批准贷款依据；二是确定设计任务书的投资额和控制初步设计概算的依据；三是可行性研究和在项目评估中进行技术经济分析的依据。
5、房地产开发企业会计核算特点
由于其经营活动的特殊情况和管理要求，房地产开发企业与施工企业相比，会计核算有如下特殊情况：产成品的种类多，核算方法不同；产品成本的核算复杂；经营收入及其相关税金的核算不同。
1战略成本会计的概念和作用
战略成本会计和传统成本会计一样，都是由专业的财务人员或会计，在企业的生产经营环节如原材料采购、产品生产、存货管理与售后服务进行全面成本监控，并为企业的管理者或投资者提供投资决策的有效数据，为企业不断地适应市场环境，在其行业中保持一定的竞争地位，提供管理和评价企业的战略性论据。具体而言，战略成本会计是从成本的角度，将成本控制嵌入生产经营的各个环节，通过成本规划和控制手段，始终保持或降低企业的成本，提高企业的盈利能力，保证企业在市场竞争中始终获得高水平的竞争优势。因此，战略成本会计对于企业来说，将不仅仅是传统成本会计记账的功能，还有制定企业发展战略策略的功能，即通过成本分析与管理实现企业的竞争策略，使企业基于当前的生产经营流程，为进一步的发展预测未来市场的走势，针对企业自身存在的优势与劣势进行战略性改革转变，始终保持企业处于成本不断优化的进程中，最终实现企业竞争优势下的可持续发展。房地产企业不同于制造业的生产经营环节，产品性质也有别于一般企业，但是，通过战略成本会计在房地产企业的应用，无论是存货在建环节(商品房或投资性房产)还是在销售环节、售后服务等方面，均体现出对企业发展有战略意义的管理作用。
2房地产企业成本管理中的战略成本会计
战略成本会计最直接的运用即在企业成本管理中，是对传统成本管理的再造与优化，是企业通过成本管理降低企业成本与发现企业发展战略的第一步。成本分析与管理可以通过成本核算找到降低成本的因素或生产经营环节，对于房地产企业来说，待销售的商品房即为房企的存货，一般企业通过存货成本核算与管理，发现采购原材料的价格、次数，安排采购周期实现对原材料采购环节的成本管理;而房地产企业一般而言在其商品房的建造过程中对建筑材料的购买也需要采用战略性成本管理法则，通过对原材料采购次数、平均采购成本进行核算，从而科学设计原材料采购周期与采购次数，结合不同时间段的原材料价格最小化其建筑材料的采购成本支出;另外对商品房存货的销售环节，根据房地产市场景气程度进行逐渐“放盘”实现对商品房存货销售有节奏的控制，可以发现房地产行业或市场目前出现的问题或影响因素，制定有效的价格策略或促销策略，配合发盘节奏实现房地产企业存货待销售费用的管理与控制，提高房企经营的绩效。因此，可以看出战略成本会计对于房企来说，是考虑将生产(建设)经营的某一环节联系全局，不仅将每一生产环节以成本控制作为量化手段与标准，更将每一生产环节在房企经营管理的整体系统中的成本优化因素予以研究发现，采取适当的成本核算方法将存货(待售商品房或投资性房产)成本价格分摊到各个环节，以发现各个环节成本改善的因素，最终从单一环节上升到全局成本优化的高度，体现了房企企业管理策略的战略性高度。
3战略成本会计在房企售前、售后服务管理中的应用
战略成本会计贯穿了企业生产经营的各个环节，而对于房企来说根据售前市场调查情况制定存货销售价格与销售策略，根据销售的实际情况对售后销售环节的反馈从而控制销售费用，能够实质性帮助房企降低销售成本、提高销售业绩。对于房地产企业的售后服务管理中，战略成本会计主要变现为适度服务质量控制、销售网点布局与路线设计、售后服务的完善三个方面。适度服务质量控制对于房企来说，销售环节的服务质量控制与成本挂钩，即有效的销售培训使销售人员能够提高房地产的销售业绩，销售培训费用与销售人员提成费用的控制，都是战略成本控制的适度服务质量控制的关注环节;销售网点布局则是通过市场调查设计房地产销售的主要售楼部与广告宣传投放地，通过合理的销售网络布局实现较小成本耗费下的高销售业绩与目标，这在房地产销售环节是十分重要的，合理有效的销售网络布局，如地铁进出站口的广告牌设计，能够在人流量的地方设置醒目的销售广告，战略成本会计能够权衡广告费用与销售业绩之间的关系;另外，旅游景区房地产在市区设立的售楼咨询中心，也需要考虑人流量与周围居民或市民的收入情况，战略成本会计即能够通过该环节的成本分析与控制实现对销售网点布局的优化升级;售后服务对于房地产企业来说，应该是越来越受重视的环节，因为房地产企业的销售团队具有较高的流动性，售后服务往往是房地产开发商移交到物业管理公司，业主对商品房售后的各种物业管理事务的预期感受与满意程度，这不仅仅是对房地产企业战略性发展的高要求，也是对与房地产休戚相关的物业管理方面提出了更高要求。战略成本会计要求房企在售后服务质量的管控，实际上对于房企改善服务质量并进一步提高销售量，有极大的促进作用。因此，对于房企来说，售前售后环节关系到房企销售业绩的可持续化与企业商誉或形象的进一步提高，要想将其做得更好，就要增加售后服务的设施和相应的售后服务人员。
4战略成本会计在房地产企业高层决策管理中的应用
战略成本会计不同于传统成本会计的最明显之处，即在于其对于企业来说的战略意义。房地产企业需要时刻关注和了解市场动向，尤其是房地产行业的价格走势，战略成本会计通过市场调查、企业成本控制与市场未来走势预测为房地产企业提供多元化的信息，帮助企业高层制定有助于企业发展的决策，如有市场竞争力的价格决策或是商品房促销决策直接影响企业的经营;而关于房地产企业与竞争对手优劣势方面的比较研究，则有利于企业制定长远的发展规划;战略成本会计还能够帮助企业了解准购房者的需求方向，有助于房企制定有利于企业与消费者双赢的发展性策略。另外，对于企业生产经营过程中的战略性成本会计信息的使用，无论是企业经营决策管理人员这还是企业的投资者，是企业经营过程最为直观的状态描述与分析，有效的成本分析与管控将大大提高这方面信息的使用效率，有效服务于企业管理。
5结论
房地产行业的发展已经进入了较为平稳的时期，房地产企业的经营管理绩效将成为成熟的房地产企业在同业中竞争的有利因素，战略成本会计则成为房企科学管理的有效制度性安排，企业显然有必要改变其传统的经营模式，落实战略成本会计在企业管理中的作用，采取科学的成本分析与管控措施，保证企业在市场竞争中的长期优势地位。
作者：曾思芳 单位：自贡银海房地产开发有限公司
一、房屋范围有章法，既不扩大也不缩小
税法规定，独立于房屋之外的建筑物不征房产税，但与房屋不可分割的附属设施或者一般不单独计价的配套设施需要并入原房屋原值计征房产税。这就要求我们在核算房屋原值时，应当对房屋与非房屋建筑物以及各种附属设施、配套设施进行适当划分。
所谓房屋，就是上面有顶，四面有墙（或柱），能够遮风避雨，可以供人们生产、休息、娱乐、活动、仓储等的场所。根据这个定义，我们可以区别于其他的独立于房屋之外的建筑物，如围墙、假山、烟囱、水塔、变电塔、油池油柜、酒窖菜窖、酒精池、糖蜜池、室外游泳池、玻璃暖房、砖瓦厂灰窑以及各种油气罐等，以上建筑物均不属于房产，不征房产税。与房屋不可分割的各种附属设备或一般不单独计算价值的配套设施，是指暖气、卫生、通风、照明、煤气等设备，各种管线，如蒸气、压缩空气、石油、给水排水等管道及电力、电讯、电缆导线，电梯、升降机、过道、晒台等等。由于附属设备和配套设施往往不仅仅为房产服务，税法同时规定了具体界限：“附属设备的水管、下水道、暖气管、煤气管等从最近的探视井或三通管算起，电灯网、照明线从进线盒联接管算起。”
关于房屋中央空调设备是否计入房产原值的问题，财税地字[1987]28号文件规定，新建房屋交付使用时，如中央空调设备已计算在房产原值之中，则房产原值应包括中央空调设备；如中央空调设备作单项固定资产入帐，单独核算并提取折旧，则房产原值不应包括中央空调设备。关于旧房安装空调设备，一般都作单项固定资产入帐，不应计入房产原值。
二、核算地价有技巧，围绕“相关”找归属
无形资产准则第21条规定，“企业进行房地产开发时，应将相关的土地使用权予以结转。结转时，将土地使用权的账面价值一次计入房地产开发成本。”该规定不仅适用于房产开发企业开发的商品房，对非房地产企业自行建造自用的房屋同样适用。
根据《企业会计制度》第47条规定，企业购入或以支付土地出让金方式取得的土地使用权，在尚未开发或建造自用项目前，作为无形资产核算，并按本制度规定的期限分期摊销。房地产开发企业开发商品房时，应将土地使用权的账面价值全部转入开发成本；企业因利用土地建造自用某项目时，将土地使用权的账面价值全部转入在建工程成本。这里应当注意，一次结转的土地使用权账面价值只是指与在建工程相关的土地。
这里的“相关”应当理解为“对应”或“配比”。企业应当以对应房产占用的土地面积按比例结转，对于非房产占用土地（如场地），应当予以摊销。
例如，某企业于2002年3月1日征用100亩（66666.66平方米）土地，支付土地出让金500万元。企业按50年摊销。2002年6月份，动用5000平方米（长100米，宽50米）
兴建一号厂房。相关账务处理为：
1.取得土地使用权时：
借：无形资产——土地使用权5000000
贷：银行存款5000000
2.2002年3月、4月、5月，每月应摊销：5000000/50/12=8333.33（元）
借：管理费用——无形资产摊销8333.33
贷：无形资产——土地使用权8333.33
3.2002年6月初，“无形资产——土地使用权”账面余额为：5000000－8333.33×3＝4975000（元）
应结转至在建工程金额为：4975000/66666.66×5000＝373125.04（元）
借：在建工程——一号厂房373125.03
贷：无形资产——土地使用权373125.03
4.本月应摊销额＝（4975000-373125.03）/597月＝4601874.96/597＝7708.33（元）
借：管理费用——无形资产摊销7708.33
贷：无形资产——土地使用权7708.33
论文摘要：为满足日益增长的社会需求,国家人力资源和社会保障部推行了房地产策划师等级国家职业资格认证,按照教育部《关于加强高职高专教育人才培养工作的意见》,探讨房地产市场营销专业课程和教学内容体系的改革。
1房地产策划专业人才市场需求日益增长、就业空间广阔
随着房地产市场的发展,中国房地产界衍生了一个特殊的新兴职业——房地产策划师。据住建部中国房地产研究会研究报告指出:“中国目前有65%的房产企业急需策划人员,有90%的企业出现岗位空缺。”这表明,目前中国从事房地产策划工作的人员还远远不够,专业人员更是少之又少,在房地产作为我国国民经济支柱产业的今天,随着中国城市化,城市国际化的进程的加快,市场需求越来越大,据智联招聘统计数据显示,2009年房地产策划师已经连续三年蝉联智联招聘十大热门职位。 2005年3月为了满足对房地产策划师日益增长的社会需求,国家人力资源和社会保障部正式推出《房地产策划师国家职业标准》,并将房地产策划师正式列入《中国职业大典》,并将房地产策划师共分为四个等级。
房地产策划师可在大中型房地产开发企业从事投资分析、开发、策划、销售工作;在房地产估价机构从事估价、咨询工作;在房地产中介服务机构从事经纪、销售、咨询工作;在物业管理企业从事物业服务与管理工作;也可在房地产交易中心、土地拍卖行、资产评估事务所从事相关岗位等等多种工作。
2房地产策划师的专业能力的培养和职业能力特征
2.1房地产策划师的专业能力的培养
房地产策划师的专业能力培养,需要通过系统学习和掌握现代房地产市场营销及策划理论、销售与管理基础理论、规划设计等知识,锻炼房地产市场调查、项目策划、房屋销售技能及管理等专业能力,同时要加强熟悉房地产政策法规。
2.2房地产策划师的职业能力特征
房地产策划师的职业能力特征包括具有较强的学习能力、文字表达能力、观察能力、分析判断能力、人际沟通能力、协调合作能力以及信息处理能力和计算能力。同时,房地产策划师应有良好的职业道德和敬业精神。
3房地产市场营销专业课程和教学内容体系改革
教育部《关于加强高职高专教育人才培养工作的意见》指出,“课程和教学内容体系改革是高职高专教学改革的重点和难点,要按照突出应用性、实践性的原则重组课程内容”;“教学内容改革与教学方法、手段改革相结合”;“教学内容要突出基础理论知识的应用和实践能力的培养,基础理论教学要以应用为目的,以必需、够用为度”;“专业课教学要加强针对性和实用性”等。这无疑为创建富于高等职业教育特色的课程体系指明了方向。
3.1科学系统地进行专业课程体系设计
专业知识主要课程可以设计安排经济数学、统计学、管理学、房地产概论、房地产经济学、房地产市场营销学、消费者心理学、房地产市场调查与分析、房地产市场策划、房地产商务谈判及推销技巧、公关礼仪、房地产定价理论、房地产估价、房地产经纪理论、房地产经纪实务、建筑概论、房屋结构与识图、城市规划设计基础、建筑工程概预算、物业管理、房屋维修与管理、会计学、财务管理学、房地产投资分析与开发经营、经济法实务、房地产法律法规等课程。
从事房地产策划与销售管理等工作,对房地产项目的规划设计、房地产营销与工程建设的关系等方面要求较多,涉及的学科包括建筑学、城市规划、内外环境以及建筑工程建设、工程概预算、建筑结构、建筑设备与材料等基础知识。房地产项目开发早期就较多涉及到与房地产营销后期的协调,如售楼处包装、样板房建设、销售培训内容等,但随着房地产营销意识的深入,房地产产品本身越来越受到重视,根据市场和自身条件而确定房地产产品定位,从营销角度出发指导规划设计已成为普遍做法,这就要求房地产策划师具备更为专业的知识。
3.2加强校内“房地产实训中心”和校外实习基地的建设
建设房地产产品概念展示厅(配置房地产主题概念的模型、效果图、沙盘及展示设备),满足形成房地产概念资料库,满足专业及专业群建筑产品从认知与运营等方面的教学需要功能;
建设概念设计实训室(配置概念设计用桌椅,多媒体教学设施设备,设计资料库),满足包括城市总体规划、控制性详细规划、修建性详细规划、建筑设计初步、建筑设计原理、建筑设计、景观设计规划等基本技能的实训功能;
建设房地产营销实训大厅(配置楼盘沙盘,洽谈桌椅,销售管理软件及其它售楼道具),满足开展销售策划与销售实务技能实训,组织学生进行网上房产营销业务房地产网上交易与交流平台,满足房地产营销员培训需要;
建设样板间实训室,通过建筑构造、装饰构造节点剖析与展示,满足房地产产品销售、建筑构造、装饰构造等方面的教学和实训需要,满足房地产营销员培训需要;
建设物业设备实训室(配置各类物业设备,包括消防系统,楼宇智能化运行系统等),满足建筑设备安装施工、设备运行、物业管理等方面的教学工作需要,提供建筑设备安装施工、运行、调试、物业管理等方面的教学工作需要和物业管理公司员工上岗培训需要。
在加强院内“房地产实训中心”的同时,要加强校外实习基地的建设与利用。通过与多家房地产开发公司、房地产营销策划有限公司、房地产估价有限公司、房地产中介服务机构、物业管理企业等签订了校外实习基地建设协议,已形成长期稳定的实习基地。这些校外实习基地一方面为学生成才提供了良好的实践机会和实践条件,另一方面为这些企业输入了新鲜血液并储备了急需的人才。
3.3加强《房地产市场营销》课程改革和精品课程建设
《房地产市场营销》课程是房地产市场营销专业的一门主干专业核心必修课,是一门实践性、应用性很强的一门课程,对学生从事房地产行业的策划、销售等相关职业能力培养起主要支撑作用,可以帮助分析房地产市场,掌握策划与销售规律。因此,在教学过程中,需要对本课程进行多方面的改革尝试。
1)自编教材、建立教材群,并重组课程内容,与房地产行业对执业人员的职业认证要求结合起来。采用“双教材”教学,即文字教材与多媒体教材相结合。
2)进行教学模式创新。有针对性地采取工学交替、任务驱动、项目导向、课堂与实习地点一体化等行动导向的教学模式。
3)进行教学方式创新。实行多种形式的互动式教学,如讨论式教学、边讲边练、社会实践等,在教学过程中坚持“以教师为主导,以学生为主体”的创新教育观。
通过精品课程建设,促进形成特色专业。
参考文献：
[1]薛长青.房地产营销管理.广州:广东高等教育出版社,2004.
【关键词】 房产税； 地价； 计税依据； 法理
中图分类号：F812.42；D922；F293.3 文献标识码：A 文章编号：1004-5937（2014）10-0080-03
2010年12月21日财政部、国家税务总局以财税〔2010〕121号文件了《关于安置残疾人就业单位城镇土地使用税等政策的通知》，该通知第三条规定，对按照房产原值计税的房产，无论会计上如何核算，房产原值均应包括地价，包括为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等；若宗地容积率低于0.5，按房产建筑面积的2倍计算土地面积并据此确定计入房产原值的地价。这一规定彻底了土地不计入房产原值缴纳房产税的理论和税收实践。笔者立足我国现行法律法规体系和房产税征管实践，首先对我国房产税计税依据的演变进行了梳理，在此基础上对将地价列入房产原值计征房产税与我国现行法律法规的相悖之处进行了分析，以期对进一步完善我国房产税税收立法和司法有所裨益。
一、我国房产税计税依据的演变
（一）第一阶段房产税的计税依据
1986年9月15日国务院《房产税暂行条例》（国发〔1986〕90号）第三条规定，房产税依照房产原值一次减除10%至30%后的余值计算缴纳。1986年9月25日财政部、国家税务总局印发《关于房产税若干具体问题的解释和暂行规定》（财税地字〔1986〕008号）第十五条规定，房产原值是指纳税人按照会计制度规定，在账簿固定资产科目中记载的房屋原价。1993年7月1日起施行的《企业会计准则》（旧）第三十一条规定，无形资产是指企业长期使用而没有实物形态的资产，包括专利权、非专利技术、商标权、著作权、土地使用权、商誉等。2000年12月29日财政部《企业会计制度》（财会〔2000〕25号）第四十三条规定，无形资产分为可辨认无形资产和不可辨认无形资产，可辨认无形资产包括专利权、非专利技术、商标权、著作权、土地使用权等；不可辨认无形资产是指商誉。从上述规定可以看出，单位以出让、转让或其他方式取得的土地使用权，形成单位的无形资产。单位通过建造或其他方式取得的房屋，形成单位的固定资产。无形资产是与固定资产相区别的另一类长期资产，在资产负债表中分项列报。从这一时期的相关规定和税收实践看，土地使用权价值并未纳入房产税的计税依据，作为按房产原值计征房产税的计税依据仅为房屋余值。
（二）第二阶段房产税的计税依据
2006年财政部《企业会计准则第6号——无形资产》（财会〔2006〕3号），同年10月30日该准则的应用指南第六条规定，自行开发建造厂房等建筑物，相关的土地使用权与建筑物应当分别进行处理。外购土地及建筑物支付的价款应当在建筑物与土地使用权之间进行分配；难以合理分配的，应当全部作为固定资产。2008年财政部、国家税务总局下发《关于房产税城镇土地使用税有关问题的通知》（财税〔2008〕152号）第一条规定，对依照房产原值计税的房产，不论是否记载在会计账簿固定资产科目中，均应按照房屋原价计算缴纳房产税，房屋原价应根据国家有关会计制度规定进行核算。对纳税人未按国家会计制度规定核算并记载的，应按规定予以调整或重新评估。财政部、国家税务总局《关于房产税若干具体问题的解释和暂行规定》（财税地字〔1986〕008号）第十五条同时废止。从上述规定可以看出，从2006年新《企业会计准则》到财税〔2010〕121号文件出台之前，国家在通过税收文件和会计文件，对依照房产原值计征房产税的房产原值和计税依据作了进一步界定，明确依照房产原值计税的房产应按照房屋原价计算缴纳房产税，将土地使用权排除在计税依据之外。
财税〔2010〕121号文件的，彻底将土地不计入房产原值缴纳房产税、以及土地使用权作为无形资产的理论及房产税税收实践了，土地使用权似乎成了固定资产。
二、将地价列入房产原值计征房产税与我国现行法律法规相悖
地价列入房产原值计征房产税的规定不仅与新《企业会计准则》的规定相背离，而且与我国现行法律法规存在相悖之处。
（一）与房地分开的法治原则相悖
按照《物权法》、《土地管理法》、《城市房地产管理法》等法律法规，国有土地所有权归全民所有，国家实行有偿使用制度。房地实行分开管理，房屋由住房和城乡建设部门管理，土地使用由国土资源部门管理。按照《土地管理法》的规定，单位或个人取得土地使用权的方式为划拨、出让等方式，实践中取得土地使用权的方式中还有租赁土地使用权的情形。国家通过划拨、出让等方式将土地出让或划拨给有关单位或个人，拥有土地使用权的单位或个人就成为土地使用权人，证明该项权利的法律文件为《国有土地使用证》。取得土地使用权的单位或个人按照规定用途使用、合法建设房屋的，可以按规定取得房屋所有权，符合条件的领取《房屋所有权证》，产权人被称为房屋所有权人。房屋所有权和土地使用权所对应的财产，分别称为房产和地产，二者不可混为一谈。房屋所有权是一种完全物权，房屋所有权人享有占有、使用、收益、处分四项权能，没有使用期限的限制，而土地使用权是一种不完全物权，是一种定限物权，是所有权人让渡资产使用权性质的一种物权，是一种无形的财产权，近似于租赁，土地使用权人仅有占有、使用、收益三项权能，略宽于过去的租赁土地使用权，且土地使用权有使用年限的限制，两种权利不能混同。也就是说，房产是属于权利人自己的，而国有土地是属于国家的，土地使用权人只能在规定的时间、按规定的用途和方式使用土地。因为房地是分开的，所以房地产登记时需要办理两项登记手续，一项是到国土资源部门办理土地使用权登记，另一项是到住房和城乡建设部门办理房产所有权登记。房地分开是贯穿我国土地使用制度的一项基本法治原则，财税〔2010〕121号文件将地价列入房产原值计征房产税，实行房地合并计征房产税的规定违背了与房地分开的法治原则相悖。
（二）与《房产税暂行条例》的相关规定相悖
《房产税暂行条例》明确规定房产税由产权所有人缴纳。财税〔2010〕121号文件将地价列入房产原值计征房产税，不符合《房产税暂行条例》有关房产税纳税义务人的规定。国有土地的完全产权人是国家，如需要纳税，则纳税主体自然就是国家，按此逻辑，国家既是征税主体又是纳税主体，显然这一结论是站不住脚的。另外，土地使用权是没有原值的，缴纳了一定年期的出让金，相当于预付租金性质，是预先缴纳一定年期的使用费，土地使用权从一开始产生使用权价值便与预先缴纳使用费的价值相分离。比如受让五十年的土地使用权共支出地价款50万元，形成该项土地使用权的历史成本，按照价值周转假定，该成本在使用期内按照合理的方式摊销，第一年的价值是50万元，随着到期日的临近，价值逐年减少，最后一年的价值几乎为零。也就是说，这时土地使用权的价值为零了，若房屋依然用于经营，仍按50万元的原值缴纳房产税，这很难说是合理的。
（三）与行政立法的相关程序相悖
《房产税暂行条例》属国务院制订的行政法规。《房产税暂行条例》规定，该条例由财政部负责解释，施行细则由省、自治区、直辖市人民政府制定，抄送财政部备案。由此可见，财政部对《房产税暂行条例》仅有解释权，而不具备相应的修改权，《房产税暂行条例》的修改需经过原制定单位即国务院来完成。《房产税暂行条例》明确规定，房产税依照房产原值一次减除10%至30%后的余值计算缴纳。房产原值是固定资产范畴，受让土地使用权的出让金经资本化后，形成无形资产的价值，而不构成房产原值。因此，按财税〔2010〕121号文件规定，将地价列入房产原值计征房产税，其中将地价包括取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等，这一规定属于扩大房产税的征税范围，而且文件有“本通知自发文之日起执行”的明示，足以说明该文件是对《房产税暂行条例》的修改而不是对解释权的应用。《立法法》第八条第八款规定，基本经济制度以及财政、税收、海关、金融和外贸的基本制度只能制定法律；第九条规定，该法第八条规定的事项尚未制定法律的，全国人民代表大会及其常务委员会有权作出决定，授权国务院可以根据实际需要，对其中的部分事项先制定行政法规；该法第五十八条还规定，行政法规在起草过程中，应当广泛听取有关机关、组织和公民的意见。显然，财税〔2010〕121号文件将地价列入房产原值计征房产税，从行政立法的角度看，已经超越了财政部对《房产税暂行条例》解释的范围，违背了立法的相关程序。
（四）造成与城镇土地使用税重复课税
与《房产税暂行条例》一并实施的还有《城镇土地使用税暂行条例》，这两部条例均是在《民法通则》、《土地管理法》确定了房地分开的法治原则后，按照房地分开法治原则设计并颁布实施的，对房屋和土地分别调整。因此，从这两个条例的内容看，多数条款是一致的，如征税范围均是在城市、县城、建制镇、工矿区；税收优惠的前几项较一致；征收期限均是按年征收、分期缴纳；征收期限均是由省、自治区、直辖市人民政府确定；征收管理依照《税收征收管理暂行条例》的规定办理；两条例均由财政部负责解释，实施办法由各省、自治区、直辖市人民政府制定并报财政部备案。房产税和城镇土地使用税在计税依据上具有不同的性质和特点，依照房产原值计征房产税是按房产原值减除一定比例后的余值作为计税依据，而城镇土地使用税是按占用范围内土地面积以平方米作为计税依据（笔者认为，城镇土地使用税不以价值为计税依据，一个重要原因是当时划拨用地居多，从价计征不具有可操作性）。由此可见，一项房地产已经从房屋和土地两方面分别征了税，特别是已经对土地按占用面积征过一道城镇土地使用税了，若再按财税〔2010〕121号文件将地价列入房产原值计征房产税，就属于同一财产重复征税。笔者认为，即使是土地按价值征税，也只能是在取消按面积征税后才能从价计征，这样才能有效地避免重复征税。
（五）违反了税收公平主义原则，加重了民营企业的税收负担
按照财税〔2010〕121号文件将地价列入房产原值计征房产税，违反了税收公平主义原则，其合理性值得商榷。比如，某公司取得一宗面积为660平方米土地的使用权，地价为300万元，未建房时则不用缴纳房产税，若在地上建了320平方米的办公用平房，建造成本为70万元，容积率为0.48，根据财税〔2010〕121号的文件，从建造完成后第二个月起每年需要缴纳房产税约为3.03万元[（320×2×300÷660+70）×（1-30%）×1.2%，房产余值按房产原值的70%计算]，而建造的房产应纳的房产税只有0.59万元[70×（1-30%）×1.2%]，仅占地价列入房产原值计征房产税应纳税额的19.4%，由此可见，由地价原因导致的房产税占了绝对的比重。也就是说，将地价列入房产原值计征房产税后，该公司每年增加2.44万元的税收成本。另外，财税〔2010〕121号文件出台后，一个不容忽视的事实是，由于历史和现实两方面的原因，我国当前国有企业的土地使用权基本上是划拨取得的，而民营企业的土地使用权是通过出让取得的，划拨取得的土地使用权没有地价，而出让取得的土地使用权有地价，而且金额不菲，财税〔2010〕121号文件出台，将地价列入房产原值计征房产税，客观上造成两类企业税负不平衡，加重了民营企业的税收负担，对企业平等竞争产生不利影响。从另一个层面看，一宗土地如果闲置则不用缴房产税，一旦建房则需要缴房产税，这似乎阻碍了房地产建设，导致了土地进一步闲置。
三、结束语
税收法律主义是我国税法的基本原则，加强税法与相关法律协调和促进依法治税是依法治国的必然要求。房产税是一个在全国普遍开征的税种，其纳税人涉及在城市、县城、建制镇和工矿区从事生产经营的所有单位和个人，将精细化管理理念融入税收立法和司法实践，确保房产税政策出台的合法性，在当前纳税人负担较重的情况下，合理确定纳税人的税收负担，适度降低纳税人的纳税痛苦指数是当前我国房产税及其他税收立法和司法需要着实解决的一个重要问题。
【参考文献】
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[关键词] 房地产 风险预警系统 TEI@I方法论
一、引言
房地产市场预警，属于经济预警的范畴。主要指通过指标体系的选择和建立，采取一定方法对房地产市场可能出现的异常态势预先发出警告，对潜在问题采取对策以促进行业的持续健康运行。目前，在我国建立科学准确的房地产风险预警系统已成为防范房地泡沫、推进经济持续稳定发展的关键所在。
二、我国房地产预警局限性分析
目前，合理预期理论、货币理论、时滞理论等已应用到宏观经济预警，却没很好地应用到房地产领域。主要原因有：一是以上理论和方法主要是针对特定的预警对象采用，不一定适合房地产市场特有的规律；二是我国房地产市场发育较晚，积累的历史数据不多，统计口径不一致，统计数据不完整等使得预警工作困难重重。
预警方法为房地产预警系统的核心，常用方法有景气循环法、综合模拟法、景气调查法、计量经济模型、人工神经网络(ANN)等，然而采用单一预警方法具有局限性。
1.景气循环法：合成指数是对各警兆指标的加权，虽然综合指标可反映市场整体波动状况，但也容易掩盖某些指标的个别的异常波动，有可能忽略某个重要指标，不利于找出警源。
2.经济计量方法:(1)模型利用随机误差来表示未知因素对模型的冲击，这样“平滑”处理的结果是预警过程中漏掉了周期性运动的转折点。(2)需要大量的统计数据支持。
3.景气调查方法虽然是较有效的趋势预测方法，但该方法是对房地产领域的企业家和消费者做问卷，相比之下定性分析色彩较为浓重。
4.综合模拟法虽利于寻找警源，但房地产的长周期性特点使得各预警指标很可能不在同一时点，如土地出让面积和房屋销售面积可能相差一两年甚至更久，若将其放在同一时点,必然引起偏差。
三、拟解决的关键问题及研究方向
1.多种预警方法协同，相互印证，扬长避短。目前最为典型的如丁烈云(2002年)在其博士论文中重点探讨了基于景气循环波动理论的房地产预警、基于系统核与核度理论的房地产综合模拟预警和基于模糊神经网络理论的房地产预警，以武汉市房地产市场为对象，模拟仿真结果与实际情况相符。
2.未来的研究应充分利用计算机技术开发实用、先进的软件，使房地产预警系统具有良好的人机交互能力，实施动态预警。将计算机信息系统建模技术引入到城市房地产经济预警领域会成为今后研究的新方向。
3.随着房地产业的不断发展，会出现新的影响因素导致原有指标体系不能完全反映市场的变化。因此如何建立普遍适用的房地产预警指标体系也是今后研究的一个重点。
4.预警是建立在预测技术之上的，其结果往往与实际有偏差，如果错误报警将会造成一定的经济损失。而关于对预警错误的成本问题的探讨一直处于空白。误警概率(发生警情却没有报警)和虚警概率(实际没有发生却报出警情)的确定目前也没有科学的方法进行估计。因此错误预警之成本探讨以及预警可靠度都仍然是有待深入研究的问题。
5.其他：解决重定量研究，定性研究不够深入的问题，应重视实证研究；应重视对预警模型或预警系统结论的检验，加强对预警系统评价的研究。
四、有关房地产市场预警的展望
1.新的预测方法――TEI@I方法论。以中科院预测研究中心汪寿阳研究员为领导的学术研究小组于2004年首次在日本筑波大学复杂系统研讨会上针对复杂系统提出了TEI@I方法论的全新概念。TEI@I方法论是一种结合传统的统计技术与新兴的人工智能技术的一个方法论。从这个名称来看，这个方法论是基于“文本挖掘(Text mining) + 经济计量(Econometrics) + 智能技术(Intelligence) @ 集成技术(Integration)”而形成的。这里用“@”而不用“+”，主要目的在于强调是一种非叠加性的集成，强调集成的中心作用。在这个方法论中，系统地融合了文本挖掘技术、经济计量模型、人工智能技术及系统集成技术。在复杂系统的分析与研究中，TEI@I方法论是基于一种“先分解后集成”的思想，首先将复杂系统分解，利用经济计量模型来分析对复杂系统呈现的主要趋势，利用人工智能技术（如人工神经网络、支持向量机等）来分析复杂系统的非线性与不确定性，然后利用文本挖掘等技术来分析复杂系统的突现性与不稳定性，最后基于集成的思想，把以上分解的复杂系统的各个部分集成起来，形成对复杂系统总体的分析与建模，从而达到分析复杂系统的目的。
2.基于TEI@I方法论的房地产市场预警构想。笔者根据房地产市场与国际原油市场具有相似性，即都具有波动性、复杂性和不规则性，而且价格经常受一些不规则性突发事件的影响(对于房地产市场而言诸如房地产调控政策等等),得到基于TEI@I的房地产市场集成预警模型构想框架如上图：以某地区房价预测为例，首先，利用ARIMA模型来对房价序列的线性趋势建模；其次，利用ANN模型拟合房价序列的非线性趋势；接下来，利用文本挖掘和专家系统技术来捕捉和量化重要事件对房价的影响，最后，利用集成预测技术将这三者综合集成，形成一个集成的预测结果。
参考文献:
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【关键词】土地价格；房地产；经济虚拟性
中图分类号：F27文献标识码A文章编号1006-0278（2015）09-050-01
目前我国的理论学者还没有深入探讨房地产经济目前这种虚拟性模式的形成本质，因此本文从现代经济学的角度去分析土地经济给房地产的这种虚拟性经济形势带来的改善，进一步去分析形成房地产目前这种虚拟性经济的根本原因，再通过国外的数据统计去检验土地价格对于房地产虚拟性经济的作用。
一、房地产目前这种虚拟性经济和土地价格之间的联系
通常来讲，有两个因素决定了房地产的价格走势。一个是土地附带的建筑物所产生的价格。因为建筑物和商品一样，通过工人的劳动所创造的物品，它的价值包括建筑物材料的价值和工人劳动力的价值。由于材料价格和劳动力价格相对来说很稳定，不会有太大的变化，因此建筑物的价格相对稳定。另一个则是土地自身的价值。土地是自然存在的物质，没有经过劳动生产所创造出来的，本身是不存在价值的。但由于土地能够进行商业买卖，这就使得土地也拥有了价值，但本质上来讲这是地租价值的表现形式。
地租也会有相对的价值差异，这种差异并不是由于劳动力所决定的，而是由土地本身所处的自然位置所决定。地租价值不属于劳动力所付出的时间，事实上消费者付出的费用多于实际生产中劳动力付出时间的价值。地租的虚拟性使得在农业生产机构多于社会平均机构的情况下，地租价值不属于农业生产机构所实现的价值，而是属于产品自身的垄断出的价格，因此地租同样具备虚拟性。此外，垄断地租来源于劳动人员的薪水。
地租所具有的虚拟性就是影响土地最终价格虚拟性关键的变量因素，也就是让土地价格所具有的虚拟性转换成房地产目前这种虚拟性经济模式的根本原因。并且根据上面得出的理论能够发现我国房地产虚拟型经济发展的合适空间。
二、土地价格影响房地产价格内在联系的验证
通过对照国外房地产价格以及土地价格的统计数据来验证土地和房地产之间价格的内在联系，本次论文采用的是美国房地产以及土地的价格统计数据。
（一）居住商品房和土地之间的价格指数
本次论文采用的是美国纽约的数据，样本时间是从1984年到2009年的数据，本文数据采取美国官方房地产数据统计的网站。
（二）数据验证
第一，验证数据的稳定性。首先对数据的元序列的稳定性进行验证，原序列如果不是很稳定的，那么之前通过数据得出的任何结论都是没有意义的。因此我们应该对住房以及土地两者之间的价格通过数据验证，数据稳定性验证就是对单位根的存在进行检验，只要没有单位根，那么原序列就属于平稳的。
第二，协整验证。采用估计法对于数据的变量实行协整检验，有VAR开始确定正确的滞后期数，然后凭借约翰逊相似比统计数据用来验证协整向量的所有数目。以没有协整关系的零假设出发一步步进行检验，协整公式如下：
LHV=10.06049+0.160103LLV
1984到2009这25年之内，土地和住房之间的价格变化走势基本相同，土地和住房之间价格指数还有一定的关联，土地和住房之间的价格指数涨跌基本一致。
三、数据结果统计分析
第一，土地的价格波动确实能够导致房地产的价格也发生波动，所以土地价格的波动是造成房地产价格起伏的关键因素。
第二，土地价格具有的虚拟性确实能够给房地产目前这种虚拟性经济带来重要的作用，也是房地产目前这种虚拟性经济的本质原因。
第三，所有相关的因素影响着土地的价格，增强了土地价格具有的虚拟性，一旦使得房地产过于的虚拟化就很有可能造成金融危机。
四、探讨我国房地产目前经济的虚拟性带来的启示
房地产的这种虚拟性的经济模式有利也有弊，一定要在一个合理的空间运行，像美国次贷危机就属于房地产过度虚拟化所造成的。从我国目前来看，房地产过于虚拟化导致房价增高，房租也高于国际规定的标准。所以我国政府需要加大力度对房地产进行调控，但是还不能从根本上解决房地产目前过度虚拟化经济状况，应该针对土地价格的控制上进行调控。因此，我国政府需要重点控制土地价格，使得土地价格虚拟化程度降低，这是解决房地产目前虚拟化过度的根本思路。
五、结语
本次论文针对我国的房地产目前经济过于虚拟化这一现状进行了一番阐述，首先分析土地价格是否能够对房地产价格发挥重要的作用，通过对于土地和房地产之间内在联系的探讨发现，土地价格确实是影响房地产价格的重要原因。为了验证这一理论的准确性，我们采用国外的土地、住房数据，其中以美国纽约1984至之2009年间的数据报告为例，土地和住房价格之间走势基本一致，土地和住房之间价格指数趋势也基本相同，从中可以得出，土地的价格走势基本能够引导房地产的价格走势，土地的虚拟性也能引导房地产的虚拟性。通过这一结论，我们可以清楚的意识到控制土地价格的重要性。一旦土地价格虚拟化程度加深就会导致房地产虚拟化程度也加深，一旦房地产虚拟化程度超过一定的标准空间，就很可能造成金融危机的发生。因此，我国政府重点控制土地价格，使得我国土地价格虚拟化程度降低，这也是解决我国房地产目前虚拟化过度的根本思路。
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关键词：房地产开发 企业会计 核算 问题 对策
中图分类号：F293 文献标识码：A 文章编号：1674-098X（2017）02（a）-0132-02
房地产开发单位和多数的企业一样，都有一些自身的特殊之处，它一方面从事房地产的经营活动，同时也开展房地产的开发行为。房地产开发企业的主要特点就是工期较长、资金的使用量比较大，同时应对的市场风险也更大，很容易导致企业的巨额亏损。面对这些情况，就要求房地产企业应该在财务方面拥有更多的管理经验，加强相关制度的规范力度。当前我国的会计制度已经使用了很长一段时间，实际运营的效果还需要继续加强。从整体方面来看，我国的会计制度还应该提高标准和完善各种制度，在这其别是房地产企业的会计核算制度比较重要。所以，应该开展有关房地产开发企业会计制度的建设，重点审核会计管理方面的规章制度，同时要对房地产开发企业的会计核算制度的缺陷给予分析指导，结合实际情况给出房地产开发企业会计核算的一些制度和政策。
1 房地产开发企业会计核算制度的重要意义
房地产开发企业作为一个相对比较特殊的行业，由于它始终涉及一些经济比较活跃的领域，生产经营活动又比较复杂，资金流动性又是最大的行业，成本核算的环节也很多，所以会计核算领域如果出现了一些问题，房地产企业必将蒙受巨大的财产损失。所以，这就要求相关的地产开发企业尽快完善和健全会计核算的相关规章要求，加强对业务部门的预算考察，还要充分准备企业面对市场竞争的各种考验，尽快找到能够对企业会计核算模式有利的制度。
2 当前地产企业会计核算中突出的问题
2.1 目前指导房地产开发企业的会计制度不健全
因为现阶段，我国的房地产开发行业仍然具有一些特殊性，这种制度上的特殊性，给了房地产开发企业在会计核算制度上的一些落后，这就需要出台相关的政策意见进行指导会计行业的工作。但是，从当前的我国会计制度的规定来看，能够指导和规范房地产开发企业的会计核算规定还是不够完备，很多方面没有专门的对房地产开发企业的会计核算制度进行规范和要求，这就导致缺乏有效的针对性，很多领域明显缺失，这也对行业的发展造成了一定的影响。
2.2 房地产开发企业的收支管理不够标准
房地产企业的收入标准始终没有给出一个明确的规定，这就导致很长一段时间以来，这个领域长期处于一种比较模糊不清的状态。这也造成了在一段时间内，该项目领域的建设成本费用与原预算的费用有很大的差别，通常情况下都是大于当期应该确认的收入标准，所以导致控制的标准仍然不是很严格规范。当前，应该认为是收入的很多预收款和应收款也都没有被视为收入的范畴。因为开发产品的价值相对比较高，这就导致采用的预售和分期售房的模式与进行付款销售的方法，常常会导致收款的时间与房屋竣工使用的时间不同，有时给企业的收入划分带来很多隐患。这就要求在被确认销售的收入指标完成时，这个划分标准就发生了实质性的变化。但是，目前的房地产开发企业应该重视交易的实质是否真正完成。
2.3 资金流动情况的管理不完善
房地产开发企业的现金流动情况比较特殊。这主要表现在房地产开发企业的筹集钱款模式和投资经营的主体渠道都不相同，在经营的过程中，对产生的现金流动情况应该以开发项目单位为准，这也能从很大程度上加大对现金的管控。因为开发的时间相对较长，这个较长的时间内始终都会涉及现金的流动情况。这就会导致现金的收支情况与一般企业有着很大的差别。
3 房地产开发企业会计核算中的问题以及解决措施
3.1 严格标定收入的标准
房地产商品的销售收入必须要有非常明确的依据，这种依据应该重点体现在以下两个方面：就是法律和专业依据。法律依据主要是指现行的主要法规中明确规定的房地产销售应该符合的各种规定，主要是指房地产进行销售时的收入，一切不符合相关规定的收入，都不能视为收入给予认证。法律依据主要是根据相关法律专业的标准进行的交易行为。专业标准的主要内容是指会计准则，就是说明会计工作制度中销售收入的确认标准。通过这些标准的使用可以有效地对收支状况进行可靠的管理。
3.2 增大信息的内容
应该适当地加大成本的公开力度，加大对现金流量的告知力度。因为土地的资本有很大的利润空间，同时还有很大的投资价值，在企业公开的信息内容中对土地的各种情况进行准确的告知，还应对成本的各种情况进行细节的披露。增加各种分项目的现金流量的显示。这样才能保证现金流量信息的真实可靠，这对房地产开发企业的生产经营具有重大的现实意义。
3.3 计科目要规范整齐
作为房地产开发企业应该结合本单位的自身实际情况，加大力度对会计核算进行有效的监督检查，要对房地产企业的会计核算工作开展彻底的状况调查，同时要加强对企业的投资评估，这样才会更好地对企业的经营状况进行分析。加强对企业的财务核算分析能够使企业更加清楚当前自身的经济状况，有助于领导层的分析决策，能够更好地使企业健康发展。
4 结语
会计核算工作是所有企业工作中的核心工作，也是房地产开发企业的首要工作。根据相关行业的标准应该进行行业的统一规范要求，就要加强对会计核算工作的分析解释工作。结合相关的标准，重新制定一些企业管理规定，因为以前的规定比较笼统，每个企业之间的情况也不太相同，尤其是房地产行业具有比较明显的特殊性，这就要求其在会计核算方面更要结合企业的自身特点进行调整，这样才会让房地产企业在实际的工作中逐步地摸索经验，找到符合房地产开发行业的会计核算体系。
参考文献
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论文关键词：房地产企业成本控制与管理分析—以安徽信达房地产开发有限公司为例
要做好房地产企业成本控制与管理，要正确认识成本控制，理解房地产企业的特点以及房地产项目的成本构成要素。只有这样才能把握在房地产企业成本控制与管理的过程中有效的提高成本控制效率，降低企业成本，赢得最终的胜利。
（一）成本控制的含义
成本控制是企业根据一定时期预先建立的成本管理目标，由成本控制主体在其职权范围内，在生产耗费发生以前和成本控制过程中，对各种影响成本的因素和条件采取的一系列预防和调节措施，以保证成本管理目标实现的管理行为。
（二）房地产企业的特征
1、房地产企业最本质的特征是综合性
现代城市建设中的房地产企业要求在开发过程中坚持“全面规划、合理布局、综合开发、配套建设”的方针[1]，不仅对房屋的建设要有详细的规划，同时对周边的公共设施也要进行全面协调和建设。
2、房地产企业的建设过程具有长期性
房地产企业从最初的资金投入到最终的资金收回，从可行性研究报告到最后的房屋交付使用，要经历好几个阶段，比如决策阶段，设计阶段，招标阶段成本管理论文，施工阶段，物业管理阶段，每个阶段都要耗费一定的规划时间，而有时还会出现工期延后的现象。
3、房地产具有很强的地域性
众所周知，房地产是不可移动的，因此房地产商在选择项目开发时，首先要考虑的便是它的地理位置，那么，房地产商的就必须根据市场需求情况以及地方经济发展趋势来进行综合评价，做出最后的判断。
4、房地产企业具有很强的风险性
房地产的风险性便是由房地产企业资金密度高演化而来，每个房地产所开发的项目都要耗费巨额的资金，而筹集资金是有一定的风险，比如银行利率的升降、汇率的变动、政府的政策、市场经济等等这些经济条件的变化都会引起资金实际数额的变动。
（三）房地产企业成本构成要素
图一 房地产企业成本构成要素图
从当前的房地产市场来看，构成房地产企业最为重要的构成要素有：地价、拆迁费用、成本、税费、利润这五个组成部分，要提高房地产企业的市场竞争力，就必需从这五个构成要素出发，压缩开发项目中的地价、拆迁费用、成本、税费，同时，从企业经济效益来看，要扩展企业的利润，来增强企业的整体实力，实现利润最大化的最终目的。
二、房地产企业成本控制与管理的现状
（一）安徽信达房地产开发有限公司的最新项目——信达· 水岸茗都项目概况
1、项目规划
小区占地167.5亩，规划建筑面积22.37万平方米，地下建筑面积3.57万平方米，绿地率近40％，建成后可容纳近1800户居民入住，小区配有停车位1400个，停车率近80％。小区配套设施有：社区幼儿园、五星级洗礼会所、超大露天游泳池、商业街等，十分齐全，让你足不出户及可满足日常的生活、休闲、娱乐所需小论文。
2、项目位置
“信达· 水岸茗都”综合住宅小区位于合肥市政务文化新区翡翠路与习友路交汇处，是安徽信达房地产开发有限公司继“银杏苑”、“花样年华”、“文景雅居”、“格兰云天”等项目后又一高品质综合住宅小区。“信达·水岸茗都”位于新城市中心的地段，南靠十五里河环城公园，向西沿习友路步行十分钟即可到达奥体中心成本管理论文，北距天鹅湖仅一公里之遥。优越的大配套环境及完善的社区配套设施成就了信达·水岸茗都良好的居住氛围，也形成了信达·水岸茗都良好的性价比，让业主们轻松实现了品质居住。
（二）房地产企业项目开发程序介绍以及阶段划分
图二 房地产企业项目开发流程图
根据上图的房地产企业项目开发流程图，我们可将房地产项目开发的整个过程划分成如下几个阶段:决策阶段、设计阶段、招标阶段、实施阶段、后期的物业管理阶段[2]。
1、项目的决策阶段
项目的决策阶段是项目开发能否取得成功的奠基石，房地产所开发的项目经董事会批准初步立项后，转由企业战略发展研究室进行可行性研究。可行性研究的目的是实现项目决策的科学化、民主化，减少或避免投资决策的失误，提高项目开发建设的经济、社会和环境效益。可行性研究按五个步骤进行：（1）项目公司接受委托或集团公司董事会立项；（2）调查研究；（3）方案选择与优化；（4）财务评价和经济评价；（5）编制可行性研究报告。
2、项目的设计阶段
设计阶段是房地产项目开发成本的一个重要部分，虽然它占整个开发费用的比重只有1.4%-2%，但设计的效果以及它的可行性对整个项目造价的影响力能够达到74%之大，因此，我们也可以看出设计的重要性。
3、项目的招标阶段
招标前，应严格审查施工单位资质，必要时进行实地考察，避免“特级企业投标，一级企业转包，二级企业进场”等不正常现象[3]。选择价格低廉同时质量有所保证的投标公司。
4、项目的实施阶段
工程建设中最让人头痛的事是“三超”，即概算超估算，预算超概算，结算超预算。这是长期以来都难以破解的难题[4]。这个阶段的所要做的工程量大，经常会出现些变化的因素，工程时间久，因此，这是开发项目成本控制的核心所在。
5、物业管理阶段
物业管理基本上可以分为经营、管理和服务三个方面，它所执行的原则是：管理于服务之中，在服务中实现管理。
（三）“信达· 水岸茗都”成本控制与管理存在的问题
1、土地成本费用高
费用核算项目
前期估算费用（万元）
实际发生费用（万元）
差额（万元）
土地费用
7500
8400
-900
拆迁补偿费用
7260
8100
-840
基础设施配套费
1420
1470
-50
各项建设手续费
4988
5100
-112
规划、建筑设计费
456
425
31
小区配套设施费
2280
2100
180
财务费用
2660
3100
-440
管理费用
865
645
220
销售费用
1250
955
295
（二）利用套期保值策略来规避材料价格变动
工程建设过程中，各种原材料价格的升降成为成本控制中的一个难点，在市场经济不断变动的情况下，房地产商可以利用套期保值策略来规避这一问题。套期保值的基本原理是期货价格与现货价格变化的一致性和到期的收敛性，房地产商应根据套期保值数量相等、时间相同或相近、方向相反、品种相同的操作原则，来进行选择套期保值的操作手法，套期保值策略的选择原则是尽可能冲销风险，当公司损益与现货市场价格波动正相关时，适宜做空头套期保值成本管理论文，反过来，当公司损益与现货市场价格波动呈负相关时，则适宜做多头套期保值，同时，房地产商应将主要精力集中在其主营业务上，并采取有效措施使其面临的价格、利率、汇率等风险最小化。这样，就可以回避现货价格波动风险；发现市场价格的基本动力；锁定产品成本，稳定公司利润；减少资金占用，加速资金周转；有利赢得时间，合理安排储运；有利提升房地产企业的融资能力。
（三）成本核算对象的正确确认
成本核算对象的确定原则是：应满足成本计算的需要；便于成本费用的归集；利于成本及时结算；适应成本监控的要求。房地产企业应根据上述原则，参照下列条件，结合项目开发地点、规模、周期、方式、功能设计、结构类型、装修档次、层高、施工队伍等因素和管理需要等当地实际情况，确定具体成本核算对象。如下例子：
1、单体开发项目，一般以每一独立编制设计概算或施工图预算所列的单项开发工程为成本核算对象。
2、在同一开发地点、结构类型相同、开竣工时间相近、由同一施工单位或总包的群体开发项目，可以合并为一个成本对象小论文。
3、对于开发规模较大、工期较长的开发项目，可以结合项目特点和成本管理需要，按开发项目的一定区域或周期划分成本核算对象。
4、根据核算和管理需要，对独立的设计概算或施工图预算的配套设施，不论其支出是否摊入房屋等开发产品成本，均应单独作为成本核算对象。对于只为一个房屋等开发项目服务的、应摊入房屋等开发项目成本且造价较低的配套设施，可以不单独作为成本核算对象，发生的开发费用直接计入房屋等开发项目的成本。
（四）从项目开发的各个阶段来有效控制工期
1、房地产项目开发的前期阶段，应有效控制建筑设计的时间。当出现设计和施工同步进行的情况时，我们要依照工程建设的预定时间，马上向设计部门提交没个时间段所需要的施工图纸和相联系的基础设计资料，以保障施工现场的需要。
2、房地产项目开发的中期阶段，应做好招标工作，同时保证机械设备以及所需材料的事前供应。通常在工程建筑过程中，会由于资金拖欠等一系列的原因导致原料的供应出现脱节，房地产商因事前与供应商达成好协议，此外，还要处理好采购部门与管理部门之间原料采购与发放及时沟通的环节，避免内部出现不可协调性。
3、在签订合同时成本管理论文，需对工期的延期以及延误所造成的经济赔偿和相应的责任进行明确的条款设置，用以避免或减轻所产生的纠纷和赔偿。
4、对施工过程进行一个循环的计划管理。通过把预先设计的总工期计划于现场施工的实际情况想对照，查出施工过程的薄弱环节，对此，提出相应的补救措施，形成一个未完工计划，再将未完工计划结合到总工期计划，不断根据实际的完工情况来更新总工期计划。
图四施工计划管理流程图
四、总结
文章通过对成本控制的含义、原则、意义的了解，以及明确房地产企业成本构成要素，总结当前的房地产企业成本控制存在的相关问题，例如：土地成本高、工程建筑中各类材料的变动、成本核算未能适应项目的需求、工期延误等，并对这四个问题提出相应的解决方法。
【关键词】我国投资性房地产；公允价值；应用现状；原因分析
为了加强我国会计准则与国际准则的趋同，我国财政部于2006年2月15日颁布了新企业会计准则。《企业会计准则第三号――投资性房地产》允许采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量。那么我国目前投资性房地产公允价值计量模式应用现状如何？有哪些因素导致了公允价值模式在我国投资性房地产计量中的应用现状？投资性房地产公允价值计量模式有何需要完善之处？对这些问题的探讨对会计理论界和实务界都有极其重要的意义。
一、我国投资性房地产公允价值计量模式应用现状
据笔者统计，在准则颁布当年仅有18家企业选择使用公允价值模式，之后几年选用公允价值计量模式的企业数量也只是缓慢增长，截至2012年12月31日，沪深两市仅有34家企业采取公允价值模式计量投资性房地产，仅占全部上市企业约1.5%，可见目前大部分企业仍然延续使用历史成本计量模式。而就房地产行业来看，仅有中航地产等少数几家房地产企业选择使用公允价值模式计量投资性房地产，这可能是因为房地产企业大部分房产都是作为企业存货计量，而准则明确规定作为存货的房产不属于投资性房地产范畴的缘故。我国采用公允价值计量投资性房地产的企业数量具体变动见表1。
另外，准则规定公司采用公允价值模式计量投资性房地产应当同时满足以下两个条件：投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场；公司能够从房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而对投资性房地产的公允价值作出合理的估计。但是对于具体的公允价值确定方式准则却没有明确规定，目前许多企业按评估价格方式确定投资性房地产的公允价值，但也有企业按照同类或类似房地产市场价格、第三方调研报告或谈判价格等其它方式确定投资性房地产公允价格，确定方式的不一致使不同企业财务报表相关数据缺乏可比性、加大了企业操纵利润的空间，同时也增加了报表使用者做出正确决策的难度。各公允价值确定方式企业选用数见表2。
二、我国公允价值模式在投资性房地产计量应用中遭遇现状的原因
1.公允价值较难取得、应用成本较高。由于采用公允价值计量模式需要满足上文提到的两个条件，但现实是准则对于“活跃的市场”、“同类或类似房地产市场”并没有明确的定义，而实际上这些定义在实务中界限模糊，会计计量需要会计人员运用大量职业判断。而对于采用评估方式确定投资性房地产公允价值的企业，如果借助外部独立注册评估师和评估机构评估本企业投资性房地产，则每年的评估费用会大幅增加企业成本。这里值得注意的是，原税法规定企业以公允价值计量的金融资产、金融负债以及投资性房地产等，持有期间公允价值的变动不计入应纳税所得额。税法与会计的不一致也会增加企业核算成本，但是目前该税法文件已经废止。
2.采用公允价值计量模式容易造成利润波动剧烈、掩盖正常业绩。我国房地产市场尚不成熟，房价受供求关系、居民收入、政策等因素影响容易出现波动。在历史成本计量模式下，投资性房地产一般作为固定资产处理，需要按期计提折旧或者摊销，计量相对具有稳定性。在公允价值计量模式下，投资性房地产市值的波动将在账面上得到体现，市值的变化直接影响企业当期利润和资产水平，企业财务报表上的巨额波动容易误导投资者，而掩盖企业正常业绩。在采用公允价值模式计量投资性房地产的企业中不乏ST股，由于投资性房地产公允价值往往远高于其账面价值，ST股转换投资性房地产计量模式不排除其借助会计变更以达到“摘帽”目的、摆脱退市风险的可能性。而大部分企业不愿意承担市场剧烈波动带来的风险，为了保持稳定性和谨慎性，更多企业选择继续以历史成本计量投资性房地产。
3.采用公允价值计量模式条件严格。上文提到，准则明确规定有确凿证据表明投资性房地产存在活跃的市场且能持续可靠取得其公允价值，才能够对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。而准则对能够作为投资性房地产的资产规定也甚为严格，准则将投资性房地产的范围限定为已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权或已出租的建筑物，自用房地产或者作为存货的房地产不能确认为投资性房地产。拿制造业来说，制造业企业拥有的房产很大部分是作为自用房使用（例如库房），如此严格的条件限定了可作为投资性房地产计量的房地产范围，在一定程度上也缩小了公允价值模式在投资性房地产计量中的应用，使许多企业对公允价值计量模式望而却步。
4.现金流与账面价值背离程度加大。对于上市公司来说，采用公允价值计量模式带来的利润增长并没有实际的现金流做支撑。公允价值变动带来的损益能入账计入公允价值变动损益，从而影响企业当期利润表，但投资性房地产的公允价值损益对于当期现金流量表却没有影响，公允价值计量模式的应用会造成企业账面价值和实际现金流背离程度增大。由于许多企业都施行低正常股利加额外股利政策，对于需要以股利政策留住或吸引投资者的企业来说，公允价值的引入无疑会加大分红政策和股利政策制定的难度。
5.采用公允价值计量对会计人员素质要求较高。投资性房地产公允价值的确认和后续计量存在诸多不确定因素，在准则中判断该项资产是否属于投资性房地产、是否应该采用公允价值进行后续计量、如何确认其价格等事项都需要会计人员做出大量职业判断，这就说明采用公允价值计量投资性房地产对企业会计人员的从业素质（无论是在会计知识还是职业道德方面）都有较高的要求。
公允价值计量模式在我国投资性房地产应用实务中遭遇了一定困境：一方面是采用公允价值计量模式的企业数量很少，另一方面是公允价值确认方式也并不统一。而公允价值较难取得、采用公允价值计量投资性房地产成本相比历史成本模式较高、采取公允价值模式可能掩盖企业正常经营业绩、公允价值计量模式所要求条件严格、现金流与企业账务价值相差加大、对企业会计人员素质要求较高是目前大部分企业仍然继续选择历史成本模式对投资性房地产进行后续计量的重要原因。
参考文献
[1]中华人民共和国财政部.企业会计准则2006[M].北京：经济科学出版社，2006
[2]熊莉.投资性房地产计量属性选择的影响因素分析――基于北辰实业和津滨发展案例[A].第十一届全国经济管理院校工业技术学研究会论文集[C].2012
[3]陈虹.投资性房地产的公允价值计量[J].企业导报.2009（6）
【关键词】房地产企业；财务管理；内部控制；现状；改革
一、问题的提出
无论何种企业类型，会计内控都是企业财务管理的重点，同时也是企业内部控制的难点。会计内控是市场经济发展的产物，促进企业在新时代的背景下不断优化财务管理程序、合理配置资源、提高市场竞争力。会计内控是企业从财务视角对企业的内部管理程序、财务管理流程等方面的有计划的组织、协调、管理、监督等一系列方法和程序。会计内部控制是企业规范化、高效化的有效保证与基本条件。
近年来，随着市场经济的发展，人们的生活水平逐步提高，对住房等生活品质的追求也与日俱增。我国房地产企业获得了迅猛发展。然而，随着国家各项针对房产市场的宏观调控措施的出台，我国房地产企业的生存环境并不乐观。在此背景下，我国房地产企业唯有不断加强会计内控，积极改善内部管理，方能在激烈的市场竞争中实现长期而稳定的发展。
二、我国房地产企业实施会计内控的意义
不同于一般企业，我国房地产企业资金投入额大、施工周期长、企业风险较大。正是由于房地产企业的特殊性，使其更需要依靠会计内控机制来完善内部管理、规避风险。房地产企业实施会计内控的意义主要有以下几点：
1.实施会计内控机制是房地产企业实现未来发展战略的需要
随着市场经济的发展与社会的不断进步，电子信息技术被诸多企业引入到内部管理之中。传统的内部控制方法与财务管理程序已难以满足企业的发展需要。在原有基础上如何创新、改变、完善，使会计内控机制能够更加有效的帮助企业实现战略目标，是目前阶段每一个房地产企业的研究重点与追求的目标，而这也是我国房地产企业实现可持续发展的一种必然要求。
2.实施会计内控机制是房地产企业完善公司治理的内部要求
根据我国公司治理理论的要求，无论何种企业，都应建立健全而完善内部控制机制。而会计内控是企业内部控制的难点与重点。因此，建立与实施会计内控机制是完善我国房地产企业公司治理的内部要求。
3.实施会计内控机制是房地产企业提升内部管理水平的必然要求
除上述之外，会计内控机制还是我国房地产企业提升内部管理水平的必然要求。在一定程度上，会计内控机制的执行效果是企业内部管理水平的代表与展现，良好的会计内控能够有助于企业加强沟通与协作，加强配合，提高内部管理水平。
三、我国房地产企业实施会计内控的现状分析
1.房地产企业管理者等相关人员对会计内控的认知度不高
当前，我国房地产企业的管理者等相关人员对会计内控的认知度并不高。相较于内部管理，很多企业管理者更愿意花时间去研究如何能抢占地皮、获得高额利润。正因为如此，很多房地产企业的会计内控存在有章不循的现象。此外，还有些房地产企业的管理者认为会计内控只不过是一项财务管理活动，由财务部门负责。忽视了会计内控需要连接各个部门与全体员工的“全面性”要求。还有些企业管理者将会计内控简单等同于各种规章机制的“大汇编”，“束之高阁”，形而上学。还有些企业管理者对会计内控重视程度不足，即使有人违反会计内控的要求，也处理不及时，甚至无处理。房地产企业的管理者之所以对会计内控的认知度不高，很大一部分原因是很多管理者的传统思维过重，依然趋向于集权管理，对会计内控缺乏全面认识。
2.我国房地产企业会计内控机制有待完善
在当前的社会市场经济环境下，我国的房地产企业基本都已建立了会计内控机制。但是大多是为了建立而建立，不仅缺乏主动性，在实际执行中执行效力并不高；而且所建立的会计内控机制在整体上缺乏系统性与科学性。与企业战略、会计内控目标等并未紧密关联。会计内控机制的不健全，很大一部分原因是当前房地产企业的财务人员水平有限，难以满足市场对企业的要求，无法制定出符合企业战略和发展需求的会计内控机制。此外，还有些企业的会计内控机制内容片面，程序与环节设定的衔接性不足，影响了会计内控机制的发挥。再者，还有些房地产企业并未建立相关的监督约束机制，使会计内控机制缺乏必要的审核。
3.我国房地产企业缺乏对会计内控机制执行效力的有效监督
无论何种制度，无论制度本身多么完善，倘若没有有效而严格的监督，那么再好的制度也将“空有其表”、流于形式。房地产企业的会计内控机制也不例外。因此，若要使其发挥效力，房地产企业需加强对会计内控机制的监督力度。当前，很多房地产企业的管理者或相关人员由于受到个人利益驱动，在企业运营中存在一定的弄虚作假的行为。不仅容易导致企业财务管理工作混乱，而且易造成企业会计信息失真，阻碍了企业的发展，影响了相关者的利益。我国学者曾在2011年在资本市场上选取了200家房地产企业做抽查研究。结果表明，近三成的企业存在资产不实的情况，近两成的企业利润额不真。这些结果无一不是由于会计内控缺乏有效监督所导致。
四、现阶段我国房地产企业应如何建立健全会计内控机制
1.从“环境”入手，做好会计内控的基础工作
就企业的内部控制而言，内部控制环境始终都是其前提与基础。因此，房地产企业若要从根本上改善会计内控的效果，首先应从“环境”入手，做好会计内控的基础工作。会计内控环境包含多种因素，比如人力资源、企业文化、公司治理结构等。因此，房地产企业应从多个因素同时入手，共同做好企业的会计内控基础工作。首先，我国房地产企业应进一步加强企业的公司治理结构。明确管理者既是企业的公司治理结构主体，也是会计内控机制顺利执行的保证人。从加强管理者的主观意识入手，积极发挥其模范带头作用，带动企业全体员工共同做好会计内控工作。其次，我国房地产企业应积极建设企业文化。明确优秀的企业文化是会计内控机制的肥沃土壤。以此为途径，通过企业文化的宣传与培养，进一步提高企业员工素质。再者，借助市场经济环境，选聘市场上的高素质、高能力的管理者。唯有具有较高专业水平与个人能力的管理者、唯有与时俱进的管理者，才能真正重视会计内控建设、才能通过自身不断带动企业上下全体员工共同加强对会计内控机制的有效执行。
2.我国房地产企业除了要从环境入手做好会计内控基础工作之外，还应做好会计内控的监督工作。对此，笔者建议我国房地产企业应进一步完善与严格内部监督机制。唯有严格而充分的监督，才能使会计内控机制有效执行。会计监督与会计内控相辅相成、相互联系。脱离了会计监督，会计内控就难以取得好效果。我国房地产企业应在会计内控的执行中实施有效的事前、事中、事后全面监督。同时，明确企业财务人员的权利与义务，提高监督的独立性与权威性。争取在会计内控的制度上、执行上，有效规范每一项经济业务，规避每一个潜在的财务风险，切实确保会计内控机制的有效执行。
3.从“效率”入手，健全资金使用与管理
房地产企业资金投入大、周期长，资金一旦断裂，后果不可估量。正是由于房地产企业的特殊性，资金对其具有重大意义。因此，笔者建议我国房地产企业在会计内控过程中，应格外关注对资金的管理，积极提高资金的使用效率与管理效果。而良好的资金管理，不仅能提高房地产企业的资金使用效率，还能大大节约资金成本。对此，我国房地产企业可从以下几点入手：首先，各部门之间通力协作，针对企业各个房产项目及时了解工程进度、付款方式、各期间的付款比例、余款情况、往来账项等，做好及时沟通与反馈。确保企业各项目在有限期间内都能获得高质量的产品与高流动性的资金。其次，由于房地产企业资金投入大、施工周期长等特点，笔者建议企业在房产项目投入前，及时做好资金的使用计划、合理配置每一笔有限资金。同时，风控部门应结合项目部、财务部共同对项目情况、期间费用、投资成本等做好充分的前期预测，合理编制好书面的资金使用计划。此外，企业还应充分考虑融资环境，以备资金不足的风险。
4.房地产企业还应积极促进企业内的信息流动
房地产企业除了要从环境、监督、效率入手做好会计内控之外，还应积极促进企业内的信息流动。当前，信息化飞速发展，无论是企业还是社会，都处于不断变化与进步之中，“信息化”已逐渐主宰了我们的生活与环境。就房地产企业的会计内控而言，准确而及时的信息，对其至关重要。唯有企业内部信息充分流动，各部门才能实现有效的配合与协作，才能实现真正的会计内控。对此，房地产企业可以借助ERP软件，开设多个模块，企业上下各部门、各人员的工作都在模块上予以反映，信息得以通过ERP实现流通与共享。同时，借助ERP系统，企业内的各类信息都能保证及时、准确。房地产企业的项目部、财务部、采购部、人力部等各个部门都能从“线上”实现沟通与协作。企业管理者都能从“线上”直接安排工作。会计内控也得以从“线上”被有效执行。
参考文献：
[1] 冯自臣. 浅谈企业会计电算化条件下的内部控制[J]. 华章. 2015 （11） .
关键词：房地产泡沫；识别方法；预警体系
1 指标法
1.1 房价收入比
房价收入比是房地产价格与居民平均家庭年收入的比值，反映了居民家庭对住房的支付能力，比值越高，支付能力就越低。当该指标持续增大时，表明房地产价格的上涨超过了居民实际支付能力的上升。当市场中的房价收入比一直处在上升状态，且并没有存在市场萎靡的迹象，则说明这个房地产市场中投机需求的程度很高，产生房地产泡沫的可能性就越大。其计算公式为：
房价收入比=商品住宅平均单套价格/居民平均家庭收入=商品住宅平均销售价格×商品住宅平均单套销售面积/城镇居民平均每人全部年收入×平均每户家庭人口数
该指标的临界值可以由首付、利率、贷款期限、每年住房贷款还款金额占收入比重等估算出，但国际上没有一个统一的标准。在发达国家，房价收入比在1．8~5．5之间；发展中国家，一般在4～6之间。
1.2 房地产价格增长率／gdp增长率
该指标是测量房地产相对实体经济增长速度的动态相对指标，反映房地产泡沫发展的趋势。指标值越大，房地产泡沫的程度就越大。警戒线定为2，超过2时说明房地产业存在泡沫现象。如1987-1990年间，日本存在严重的地产泡沫时，该指标平均值为3。
1.3 空置率
房地产出现泡沫时，会有大量房屋空置，故可采用来反映房地产市场的泡沫程度。国际上通用的计算方法为：空置率=增量房和存量房中的空置量/全社会增量房和存量房总和。一般而言，该指标的判断标准是：空置率不足5%时，表明市场过热，极可能存在泡沫；5%-10%为合理区域；10%-20%为空置危险区；而当空置率大于20%时，则表明存在严重积压。
1.4 租售比价
反映房地产真实价值的是房地产的租金收益，房价变动可暂时偏离租金变动。但若长时间高于租金增长，则存在泡沫的成份。租售比，是指每平方米使用面积的月租金与每平方米建筑面积的房价之间的比值。从理论上说，计算租售比的方法是：假定将租房所需支付的钱以能获得最大利息收益的方式存入银行，算出包括银行利息在内的租房总支出；同时也假定将买房所需支付的钱以能够获得最大利息收益的方式存入银行，再算出买房总支出；以租房总支出除以买房总支出，其结果就是住房的“租售比”。其判断标准可用下表来表示：
另外，还可以从房地产投资增值率和房地产贷款方面来计量房地产泡沫，但是总体而言，这两种方法不如以上四种方法应用广泛。
指标法的突出优点是所用数据通常相对比较容易采集，处理起来比较简单；在进行房地产泡沫检测时，可以把那些具有充分理论依据的指标，如房价收入比、租售比价等作为重要的辅助性判别标准；其缺陷是，一些指标的标准多取自国际经验，不一定适用于我国的房地产市场。对同一个房地产市场进行判断时，不同的指标之间可能出现相互矛盾的现象。
2 理论价格法（收益还原法）
理论价格法被誉为最符合房地产泡沫定义的判别方法，其基本原理就是计算出房地产的理论价格，然后与实际的房价相比较，通过观察二者相背离的程度，来判别泡沫是否存在。
以收益还原法为主要内容的理论价格法，在上世纪80年代日本泡沫经济发生后，成为日本经济学家用以判定地产泡沫的一种重要方法。因为泡沫是现实资产价格与实体资产价格的差，或是现实资产价格中实体经济不能说明的部分，所以衡量房地产泡沫的关键在于测算出房地产的实体经济价格(理论价格)与现实价格之间的差距。收益还原的本质就是一个未来收益的贴现模型，即将未来的预期纯收益和预期售价按一定的折现率进行贴现，从而得到房地产的理论价格。我们可以通过下图直观地理解理论价格法的精髓：
理论价格法虽然在理论上可行，但是在实际操作上却存在着困难。集中表现为：第一，折现率的准确数字难以确定。第二，收益还原法体现的是把未来的收益折合成现在的收益，通过折现来计算现值。但是，未来是不确定的，在当前的试点上难以对未来一段时间内的收益做出准确的估计。
3 市场修正法
我国学者洪开荣(2001)提出房地产泡沫计量的“市场修正法”，即以物业空置率为基础，从房地产的供求差异出发，通过考虑各种相关系数因素来进行修正，从而估量出房地产泡沫的大小。其公式为：
房地产泡沫系数=物业总空置率 × 经济增长修正系数 × 产业贡献修正系数 × 交易情况修正系数
其中：空置率是根据年空置量与三年累计物业竣工量的比例；经济增长修正系数=上期的(1+gdp增长率)/本期的(1+gdp增长率)；产业贡献修正系数=上期的(1+房地产业增长率)/本期的(1+房地产业增长率); 交易状况修正系数=上期的(1+个人购房比例)/本期的(1+个人购房比例)。
该方法作为房地产评估标准的基本理由是空置率反映了市场供需的差异，特定时期和地域的空置率指标反映了各种市场力量和非市场力量的市场后果。房地产泡沫和物业空置率是对市场失衡的不同角度的描述，但它的实质内涵是一致的。该方法借助了资产评估中的修正方法，但是理论依据不足。
4 统计检验法
国外的研究文献中，常见这种方法。其使用前提有两个：一是房地产价格短期波动不是很厉害；二是数据样本要大。实质是利用计量统计学的原理对房地产价格变化进行统计分析。当房地产市场上无经济泡沫时，房地产价格变化比较有规律，统计分析可以找到统计规律，而当经济泡沫存在时，由于经济泡沫使得价格大起大落，从而使得统计规律失常。国外的统计检验法根据检验的标准不同，可分为方差上限检验和游程或粗尾检验两种。
方差上限检验法以blanchard and watson(1981)为代表，他们认为，经济泡沫的出现会增加价格p的方差，会减弱价格p与市场基础的决定因素x的相关关系。在不存在经济泡沫的零假设下，给定某些条件，就可以求出价格方差的上限。当经济泡沫出现时，这个上界条件会受到破坏。
blanchard and watson( 1981)还讨论了价格p的更新值（超额收益)的分布。如果存在经济泡沫，并且经济泡沫会在某个时期破灭，那么在经济泡沫存续期间，经济泡沫更新值为同号；当破裂开始时，变为异号，这样经济泡沫更新值的游程会比纯随机序列的要长，从而会使样本的总游程数变小。经济泡沫成长期间，会产生小的正的超额收益，但随之而来的是会在某个时刻经济泡沫破裂，产生大的负超额收益，这类经济泡沫的更新值的分布会成尖峰或粗尾分布，因此价格更新值的较大峰度系数可能意味着存在经济泡沫。但游程检验与粗尾检验方法的效果不佳。因为经济泡沫游程数并不必然小于随机变量序列的游程数；另外，市场基础价值的分布也可能呈峰态。即使如此，这两种方法还是引起了经济学家们的关注。
我国房地产市场化的时间很短，从住房制度改革基本完成的1998年算起，到2008年我国住宅市场化的历史也不过10年时间，可供计量检验的样本数据很少，计量检验的结论可能缺乏可靠性。因此，统计检验法在我国应用并不合适。 5 预警指数法
预警法是一种综合方法，融合了指标法中的各种重要指标，也是目前测度房地产泡沫较为理想的方法。虽然存在着诸多理论上的问题，而且需要收集很多数据，但综合而言，是目前除了收益还原法之外最为完善的测度方法。目前被普遍接受的预警构建方法如下：
（1）选定预警指标。（2）确定预警指标的权重。（3）确定指标临界值。（4）测算地产泡沫发生变化的概率。当某一个判断指标发生预警信号时，地产泡沫就有可能发生变化。在预警期内，达到临界值的指标越多，地产泡沫变化的概率越大。（5）确定地产泡沫的预警级别。根据地产泡沫变化的概率，房地产泡沫变化的可能性划为几个级别：a级：警戒级，40
其构建还有多种方法，但它们在计算原理上是相同的，关键之处是所选取的代表性指标会因人而异，差别很大。
6 结论与建议
以上房地产泡沫识别方法很多，但大体上可以归为两类，即指标法和模型法。不管用何种方法测度房地产泡沫，尤其是指标法中，其逻辑思路都是首先试图建立一个基准指标，然后用实际指标与其对比，实际指标大于或小于基准指标的部分即为泡沫成分，以实际指标偏离基准指标的程度来指示房地产泡沫的严重程度。在实际应用中，应该综合运用各种方法，对房地产价格进行分析，判别是否存在泡沫，而不应该单纯采用一种方法，以免判别结果有失偏颇。真对以上分析，对我国房地产泡沫识别方法的研究提出以下建议：
第一，由于我国房地产发展时间较短，房地产统计工作更是滞后于房地产市场，统计资料相当匮乏，所以应该完善我国的房地产统计工作，使之更适应于经济全球化发展。
第二，目前我们应该在现有统计资料条件下，根据我国以往的经验和其他类似国家的经验，深入研究适合于我国的量化方法和评判标准。
第三，建立适合于国情的房地产泡沫预警机制，对我国房地产泡沫及时预报和控制，时刻警惕房地产泡沫。
参考文献
［1］周方明. 房地产泡沫测度研究［j］. 经济师,2006，(5):141-144.
［2］洪开荣. 房地产泡沫:形成、吸收与转化［j］. 中国房地产金融,2001，(8)：10-14.
