时间：2022-10-07 00:49:52
关键词：房地产经营与估价；专业建设；社会竞争力
1 房地产经营与估价专业的学科属性
房地产经营与估价专业在高校是在1989年开始设置的。教育部在1998年颁布了《普通高等学校专业目录》，对原有专业进行了调整，把原来属于管理学门类的房地产经营管理专业调整到工商管理学科。按照教育部的要求，从1999年开始对房地产经营与估价专业的归属进行了调整，一些高校将该专业并入工程管理专业，还有一些高校并入了工商管理学科。宁夏大学于2006年设置了房地产经营与管理本科专业，宁夏建设职业技术学院将房地产经营与估价专业设在工程管理系。2004年教育部《高职高专专业目录》将房地产经营与估价专业纳入土建大类门下，成为二级学科。
2 房地产经营与估价专业的培养目标
房地产经营与估价专业的培养目标为：培养具备房地产经营与管理和土建工程技术的基础知识、掌握房地产经营与估价专业基础知识、能在国内房地产领域从事项目投资决策分析和建设项目全过程管理及房地产全程营销与策划、符合房地产企业职业岗群要求的高等职业技术应用型人才。
该专业毕业生的业务素质培养标准是：
（1）熟悉土建工程技术基本知识，能够识别建筑工程设计图纸，进行工程量计算，掌握编制建筑工程概、预算和编制工程项目招标标底的能力。
（2）掌握房地产投资分析基本知识，能进行房地产开发项目初步可行性论证。
（3）熟悉工程管理基本知识，具备参与房地产开发项目建设阶段的全过程管理能力。
（4）掌握房地产评估、房地产营销策划、物业管理等基础知识和基本运作能力，能够从事物业管理及房地产、估价和中介服务等岗位工作。
（5）掌握国家有关土地、房地产、城市规划等相关政策法规。
（6）具有运用计算机辅助解决房地产经营管理问题的能力。
从培养计划的要求来看，对于“建筑工程技术、工程管理、房地产经营管理、房地产政策法规”四个平台的课程中，房地产经营与估价对其政策法规方面的相关知识要求为掌握，而对土建工程技术知识模块课程的要求仅仅是熟悉。可见，本专业以培养具备房地产经营管理、物业管理和房地产营销的职业技术应用型人才为培养目标，满足定位的人才目标市场（房地产产业）及服务面向房地产开发经营企业的职业岗位群要求，同时还要求熟悉土建工程技术和工程管理方面的相关知识，能够完成房地产开发项目在建设阶段进行工程项目管理的实践能力的专业人才培养。
社会究竟需要什么样的人才？通过对我校2010级学生所在的实习单位的调查了解，本专业的相对需求量主要集中在房地产开发、房地产经营、估价事物所、物业等企业，对毕业生的知识储备要求也侧重于工商管理模块。因此，我们培养的学生应具有房地产经营管理、建筑工程技术及管理和建筑法规等知识，能完成主要工作的应用型人才。所以，房地产经营与估价专业社会需求是人才培养的目标。本文认为，应针对不同专业方向制定不同的培养目标，以适应企业对毕业生的要求。
3 专业方向的设置
根据2013年和2014年招生计划，目前房地产经营与估价专业4个专业方向：房地产开发与租售、物业管理、住宅区规划建设与工程管理、房屋建筑工程造价与估价。其中，房地产开发与营销方向最能体现房地产经营与估价专业的培养要求。物业管理属房地产类专业目录中的一个独立专业，物业管理专业适合住宅小区物业管理服务、饭店、商厦、写字楼物业经营管理工作、企事业单位的物业管理服务工作等职业岗位群。住宅区规划建设与工程管理专业方向作为房地产经营管理的一部分，设置为房地产类的一个方向也顺理成章。房屋建筑工程造价审计与估价系房地产开发环节中的重要程序，设置为一个专业方向是合理的。
4 房地产经营与估价专业的竞争力
房地产经营与估价专业的竞争实际上就是本专业毕业生社会影响力的竞争。房地产经营与估价专业的主要竞争对手是建筑工程技术专业和市场营销专业，因为在房地产开发项目的建设阶段，房地产开发公司作为建设单位均派出本企业人员组成项目部，实施对建设项目的工程质量控制、施工进度控制和工程投资控制，这是土建工程专业毕业生能够做的工作，房地产行业每年都大量招聘建筑工程技术专业的毕业生就是证明。所以，房地产专业毕业生比建筑工程技术毕业生更加具有专业技能方面的优势，是房地产经营与估价专业保持长久发展的关键所在。
提高竞争力的关键是专业设置具有明显的特色，没有特色就没有竞争力，要特别突出学生专业核心能力的培养。建筑工程专业学生主要具有工程技术知识和技术管理能力见长；房地产专业学生则以工商管理和工程管理知识及综合素质见长。但是，如果学生在校学习期间不能有效的将知识转化为操作能力，就会失去优势，所以我们要在房地产专业的课程设置上和教材适用性问题进行认真的讨论，在这个问题上，房地产专业设置有两种倾斜：一种是偏向于工程管理专业或建筑工程方向；另一种偏向于工商管理方向。我们认为，这两种偏向都不可取，前者失去了房地产专业的独特性，无法形成专业特色；后者不能适应房地产开发和在房屋建造阶段对职业岗位技能的要求，学生就业面比较窄。房地产经营与估价专业的职业岗位需求除了房地产营销、估价、物业管理外，还要从事房地产开发及工程管理业务，如果没有必要的工程技术基础，就难以胜任相关的管理工作，也就是不懂技术何以管理。但是房地产专业需要具有的土建工程技术知识素养，并不意味着在课程设置上向建筑工程专业看齐。房地产经营与估价专业竞争力的关键是要有自己独特的优势，别人难以模仿的独到之处，比如建筑工程定额与概预算课程，如果学生能够熟练掌握工程造价编制、审核以及对预算软件的使用，毕业生到单位就能很快胜任工作，必然会受到用人单位欢迎。目前建筑工程专业虽然也有工程概预算课程，但在预算软件使用方面难以熟练和深入。
我校房地产经营与估价专业在专业方向的设置上紧紧围绕市场需求，按照企业的需要制定培养计划，实行订单式培养，校企紧密结合，聘请企业的经理进行专业建设指导，发挥校企合作的优势，突出专业特色，突出职业岗位技能，具体做法为：
（1）在专业设置上突出特色。借助我院土建类学科优势，强化毕业生对工程造价核心技能的掌握并具备房地产开发、建设、项目管理等综合性素质。
（2）在培养目标上突出职业技能特色。我们认为，面向社会、面向市场，紧紧围绕市场需求以就业岗位群为导向，在全面培养学生综合素质的基础上，特别突出培养学生的专业核心技能，设置与之相适应的课程体系，培养计划具有很强的科学性和实效性；强化学生的职业技能训练，毕业生具有几项专业技能，是将来顺利就业的可靠保证。结合我们专业特点，要具体强化四大核心技能的培养：房地产投资开发项目标底编制的能力；工程建设项目投资控制、施工进度控制和工程质量控制的能力；计算机的专业应用能力。我们要依托我校先进的计算机实验室，强化学生的概预算软件的应用能力的培养以及工程项目管理、房地产租售网上推销、物业管理网上推销等课程的情景式模拟实训，强化实践性教学环节。这样我们培养的学生与别的院校相比就拥有更宽的就业面。
5 课程设置与课程建设
房地产经营与估价专业是一个综合性的专业，所开设的课程设计工商管理和土建工程两大学科，需要设置的课程门数较多。如果每一门课程都按工商管理类和土建课程要求进行设置，那么总的课时数必然要超标。解决的方法是精减课程内容。但是哪些课程内容是可以缩减，哪些课程是能够缩减，需要教研室认真地讨论，特别是对于土建类课程的开设，要开一些房地产专业急需的课程，比如《建筑工程视图》、《建筑工程测量》、《建筑施工技术》等，拓宽学生专业基础，这样既解决了课时量限制相矛盾，也解决了与实践性教学环节的课时要求的矛盾。因此，在有限的课时内要按排最有价值的课程。大的原则是不论采取何种方案，课程设置必须与培养目标和社会需求相适应。
对于房地产经营与估价专业来说，课程建设和教材建设不能够相配套。我们采用的教材均为外地高校使用的教材，没有本土气息，不能贴近本地区的房地产实际，而且教材内容比较陈旧。为此，应该着手自编教材的建设。另外，要在明确专业培养目标的基础上，进行课程建设的优化和整合，做好课程教学目标明确，授课内容精练，每门课程都应该明确其理论知识、实践知识和能力培养的具体内容以及学时分配的合理性。
大连医科大学
目录
第一部分毕业实习目的与要求………………………1
毕业实习目的
毕业实习要求
第二部分药政管理部门实习大纲……………………2
办公室
药品注册与医疗器械处
安全监管处
市场监督处
人事教育处
第三部分医药企业管理部门实习大纲………………4
市场部
销售部
公关部
策划部
人力资源部
财务部
后勤仓管部
药房
第四部分实习作业要求………………………………8
附：大连医科大学药品营销专业………………………12
平时考核成绩评定表
第一部分毕业实习目的与要求
（一）毕业实习目的
毕业实习是医药营销管理专业教学的重要组成部分，学生通过实习，进一步加深对医药营销管理理论与方法的理解，同时对医药营销管理现状有一个初步的认识，以便适应医药营销管理工作的要求，增强毕业后适应医药营销管理市场与工作需要。
毕业实习也是对学生大学在校理论学习成果的一次综合检验。通过实习，帮助学生更好地把理论知识与医药营销管理工作实际相接轨，缩小理论与实际工作之间存在的差距，激发学生努力进取、开拓创新的积极精神，培养学生严谨的工作作风。
（二）毕业实习要求
为了确保教学计划的顺利完成，由学生所在学习部门安排实习，题目由科室与药营专业共同商定，对毕业实习同学提出如下要求：
1、要认真学习、理解毕业实习大纲对学生的要求，
较好地完成实习任务。
2、在实习过程中，学生必须以医药营销管理干部的标准要求自己，严格遵守所在单位和部门的各项规章制度。统一住宿，不得独自外出。
3、实行实习小组长负责制度，由小组长负责本组同
学的组织与管理，协助指导老师工作。实习小组长要及时向指导教师和辅导员汇报工作情况。
4、对于违反学校纪律与实习基地规章制度的同学，
视其情节给予处理，严重者停止其实习，由此发生的费用自理，由此引起的一切后果由学生自己负责。
第二部分卫生行政管理实习大纲
（一）办公室
通过办公室的毕业实习，了解药品监管局对药品的
研究、生产、流通、使用进行行政监督和技术监督的职能，对药品管理有一客观印象。
1、了解办公室日常的政务工作；
2、能协助领导负责会议的组织、文电处理、档案管理等事务性工作；
3、了解药品的新闻宣传、政策法规、行政复议等具体工作；
4、了解办公室的行政事务、资产、财务、房产管理以及保密、保卫等工作；
5、了解信息采集、新闻发布、来信来访和对外合作交流等工作。
（二）药品注册与医疗器械处
1、掌握监督实施国家和地方有关药品的法定标准；
2、了解初审新药，中药保护品种以及新药临床试验的法规管理工作；
3、熟悉拟定、修订药品地方标准程序、中药饮片炮制和医疗单位制剂规范；
4、了解药品再评价和淘汰药品初审工作程序与方法；
5、了解实施医疗器械、体外诊断试剂、卫生材料产品的法定标准和产品分类原理；
6、掌握医疗器械质量体系认证和监督实施产品安全认证制度；
7、了解医疗器械生产许可证的核发及医疗器械广告的审批等工作。
（三）安全监督处
1、了解国家基本药物目录和非处方药物目录
2、了解初审临床药理基础的内容；
3、了解药物不良反应的监测工作；
4、掌握实施药物非临床研究质量管理规范、临床试验质量管理规范及药品生产质量管理规范、医疗单位制剂质量管理规范的内容；
5、了解药品生产企业、医疗单位制剂生产许可证的核发工作；
6、掌握麻醉药品、精神药品、毒性药品、戒毒药品、放射性药品及各种药械的依法监管内容与实质；
（四）市场监督处
1、了解药品流通法律法规、处方药、非处方药、中药材、中药饮片的购销规则、药品经营质量管理规范（gsp）；
2、了解药品经营企业资格认定制度；
3、了解药品经营企业许可证核发的条件及设施；
4、了解对制售假劣药品及违法经营药品的行为和责任人的相关处罚法律内容；
5、了解药品广告的审批及内容；
（五）人事教育处
1、了解药品监督部门人员培训规划及管理办法；
2、了解执业药师（含执业中药师）资格考试的内容与注册工作；
第三部分医药营销管理专业实习大纲
（一）市场部
通过在医药公司市场部的实习，认识市场营销在医药组织中的重要作用，了解市场导向，熟悉医药市场的运作、管理营销的过程和营销企划工作，了解药品的营销情况。
1、了解药品行情，根据行情开发销售工作；
2、熟悉客户服务管理，解决各种问题；
3、掌握市场营销管理过程及对营销环境的分析；
4、熟悉营销信息系统和营销市场调研；
5、掌握对行业与竞争者的分析；
6、掌握对市场需求的衡量与预测及新市场
的开拓；
7、熟悉如何进行营销绩效的评估与控制。
（二）销售部
通过在销售部的实习，了解医药行业的销售工作，熟悉销售环节、销售渠道，掌握各种销售方式。
1、解医药行业的销售工作；
2、熟悉销售渠道，例如代理商、经销商、人员销售、
终端销售等；
3、掌握各种销售方式，销售绩效评估；
4、熟悉销售目标及日常销售工作管理；
（三）公关部
通过在公关部的实习，了解公关部在医药公司的地位、作用及公关部人员应具备的基本素质及知识，详细了解公关部的工作范畴、工作内容，可通过参与具体的公关活动来了解。
1、了解公关部在医药公司的地位、作用、岗位职责及公关人员应具备的基本素质；
2、了解组织调研及分析企业公共关系的各个指标；
3、了解如何开展企业公关调研活动，了解调研的程序、种类、方法及技巧；
4、熟悉如何协调企业内外部的各种关系；
5、熟悉企业公关信息的传播与管理，企业形象及企业文化的宣传；
6、熟悉如何及时发现并处理好各种公关危机；
7、通过参与实际公关工作来掌握公关部具体工作的运作情况。
（四）策划部
通过在企划部的实习，了解具体企划工作的工作内容、工作方法等，熟悉营销战略的设计，熟悉公关专题活动的策划、实施，产品的促销以及广告宣传等工作。
1、了解企划部的工作内容、职责范围、工作方法等；
2、熟悉如何制定营销战略计划；
3、熟悉产品促销方式、方法；
4、熟悉各种广告宣传方法及媒介的选择；
5、掌握各种公关专题活动的策划、实施程序及活动经费的预算；
6、掌握药店的终端促销；
7、实际参与各类公关策划活动。
（五）人力资源部
通过在人力资源部的实习，了解国家各项人事管理政策、制度，熟悉销售队伍的管理以及对行政、财务人员的管理，熟悉人员招聘制度、程序及规定，熟悉人员培训、薪资制度、奖惩制度的制定
1、了解国家人事管理政策、方针、制度；
2、了解医药公司人事组织机构的建立，特点；
3、熟悉人员招聘制度、招聘程序及规定；
4、熟悉销售队伍、行政人员、财务人员的管理；
5、熟悉人员培训方式、方法，薪资制度及奖惩制度的制定；
6、熟悉人事档案管理及人事变动管理。
（六）财务部
通过在财务部的实习，了解国家财政法规、财政制度、各类税收、费用管理，了解医药公司财政运作情况及财务管理。
1、了解国家财政法规、财政制度、各类税收；
2、了解医药公司财政运作情况及财务管理；
3、了解财务经营原则，账款收支、现金管理制度；
4、熟悉货款回收流程、回收款项管理及收受票据的注意事项；
5、熟悉各类帐单、发票、报销、薪资的管理；
6、了解与各银行的往来情况。
（七）后勤仓管部
通过在后勤仓管部的实习，了解医药公司的后勤仓管制度及状况，了解库存管理、货物管理、货物发放及收退管理，库存盘点等工作。
1、了解国家对药品仓管的规定、制度及要求；
2、了解医药公司的仓管制度及现状；
3、了解药品的库存管理、货物发放及收退货的管理；
4、了解库存物品的盘点。
（八）药房
通过在药房的实习，了解药房在现今社会中的作用及重要性，了解国家对药房建立及营销的规定、政策，了解药房的日常管理、药房的营销及铺货情况，熟悉药房的布置及柜台陈列，了解药房服务人员的培训及管理。
1、了解国家对药房营销的规定、制度，药房的社会作用；
2、了解药房的日常管理及营销状况；
3、了解药房服务人员的培训与管理，了解其人事及行政情况；
4、熟悉药房的布置及药品柜台陈列；
5、熟悉药房与各医药公司的关系及往来联系；
6、了解药房的进货渠道、财务管理状况及仓库管理。
第四部分实习作业要求
（一）实习作业的评分管理
1、起草2篇以上论文（题目自拟），由所在科室带教老师负责批阅、评分；
2、一次会议全过程记录，包括会前准备、会议记录及会后的有关事宜的落实和处理，由所在科室带教老师负责批阅及评分；
3、拟定一份公关活动策划方案，包括活动目的、人员安排、经费预算、场地选择、活动实施方案、实施效果、反馈情况、活动总结等，由所在部门带教老师负责批阅、评分；
4、对所在单位、部门的工作分析报告（自选一个具体部门及职务），由所在部门带教老师负责批阅、评分；
（二）工作分析报告要求
1、目的：一个组织要有效地进行开发与管理，一个重要的前提就是要了解各种工作的特点及能胜任各种工作的人员的特点，这就是工作分析的主要内容。通过工作分析，医药营销管理专业的学生可以从实际的管理中更加深刻地领会在课堂中所学到的相关管理理论及专业知识。
2、内容：
1）工作分析
工作分析是指对某种特定的工作作出明确的规定，并确定完成这一工作需要什么样的行为过程。主要包括以下几个方面：
职务名称：指组织对从事一定工作活动所规定的职务名称或职称代号，以便于对各种工作进行识别、登记、分类及确定组织内外的各种工作关系。
工作任务和工作程序：包括所要完成的工作任务、工作责任、工作流程、与其它人的正式工作关系。
社会环境：包括工作群体中的人数、完成工作所要求的人际交往的数量和程度、各部门之间的关系等。
聘用条件：包括工作时数、工资结构、支付工资的方法、福利待遇、该工作在组织中的地位、晋升机会、工作的季节性、进修机会等
对人员的要求：包括一般要求（年龄、性别、学历、知识结构、工作经验等），生理要求（健康状况、体力、运动的灵活性等）和心理要求（观察力、记忆力、性格、爱好、事业心、领导才能等）。
2）工作评价与建议
关键词：房屋价格就业 影响
在新的形式下，房地产市场持续高温，建筑工程专业学生普片能解决就业问题。但是在日渐火热的人才市场，如何去选择自己的择业方向也成为了建筑工程专业学生的一大难题。本文主要通过分析房地产市场近年来的发展状况以及各方向的人才需求为建筑工程专业学生分析择业方向。
一、全国房地产市场行业发展情况分析
（一）房地产投资增速将略有减缓。
在政府控制房价、调整住房供应结构、加强土地控制、信贷控制等一系列宏观调控政策陆续出台的背景下，地方政府过度的投资冲动将受到一定程度的抑制，对土地与房屋开发投资的增速也将相应减缓。加息、提高存款准备金率等措施所导致的房地产开发贷款与消费贷款增速的放缓将直接影响房地产开发的规模和施工、竣工速度。
（二）市场供求不平衡矛盾将继续存在。
近年来针对房地产的宏观调控政策中影响需求变动的因素主要有：上调银行存贷款利率、控制二次购房与投机性购房、控制拆迁规模等，未来2-3年我国部分地区房地产市场的投资性需求仍将有所提高。
（三）房地产价格将保持上升趋势。
从对供求关系的分析可以判断，未来2―3年我国房地产价格仍将保持上升的趋势，房地产市场供求发展不平衡的矛盾必然反映在房价的持续增长上；
近年来地价、建筑材料、商品房品质提高所带来的开发成本增加将推动房价上涨；房价的运动趋势和国民经济增长率以及居民可支配收入正相关。
（四）普通住房供应量将上升，高档住宅供应量将减少。
为了合理引导住房建设与消费，国家在规划审批、信贷、税收等方面对中小套型、中低价位的普通住房给予了优惠的政策支持，并明文规定了享受优惠政策的普通住房的具体标准。随着各地房地产宏观调控细则的相继出台，中低价位、中小套型普通商品房、经济适用房与廉租房的供应将有所增加。
（五）东部地区仍将是投资的主要区域，中西部地区将保持较快投资增速。
东部地区在全国房地产开发投资中的占比将继续下降，中、西部地区将继续保持较快的投资增速，在全国房地产开发投资中的占比将有所提高。部分开发企业将转移战线，大力开拓东部二、三线城市市场，并逐渐向全国延伸，从而带动这些城市房地产市场的发展。
二、社会供求分析
有关调查结果显示，2006年社会对建筑类毕业生总需求为5万余人，其中研究生2600左右，本科生30000余人，专科生14000人左右。在北京，建筑工程、道路与桥梁工程等专业已经成为紧缺专业。
建筑类专业毕业生大多去往建筑企业、房地产公司等单位工作。据了解，建筑类专业毕业生近年来就业率稳步提升，平均就业率在85%以上，一些高校的就业率甚至超过90%。
2010年是中国房地产行业调控最严厉的一年，在这一年里，国家出台了一系列的相关政策对房地产行业进行宏观调控；外界对房地产行业产生了种种猜忌；业内人士对于行业未来发展方向的争论也从未停止。这些对于房地产业的人才走势产生了很大程度的影响。
（一）地域性质
房地产是一个资金密集性的行业，房地产业发展迅速的必先是发达地区。无论是从企业会员的招聘地区还是个人会员的求职地区，北京、上海、广东仍稳居前列，浙江、江苏两省紧跟其后，所占比例达到了70％。二级城市的建筑房地产业，如重庆、郑州新区开发等大型工程的建设，使得这些二级城市成为建筑房地产业新的增长点，也导致了这些地区对建筑房地产人才的大量需求。
（二）职位性质
2010年，房地产英才网数据显示排名前10位的热门职位为：建筑师18.15%，结构工程师6.31%，成本控制/预决算主管/预算员4.87%,电气工程师4.82%，建筑管理人员3.66％，项目经理（建造师）3.52％，监理工程师3.41/％，给排水工程师3.2%，室内外装潢设计3.18％,园林/景观设计2..42％。
虽然今年房地产业在一片争议声中飘摇，但是其对某些职位需求的增长势头依然不减，例如市场策划、房地产开发/策划、房地产销售、房地产前期等职位。
（三）企业性质
在改革开放以后，建筑类企业逐渐从以国营企业为主发展到多种性质的企业并存的状态，民营、私营企业迅速崛起，外商独资、合资企业也加入到争夺中国房地产行业市场份额的行列中。外资企业招聘的人员主要集中在总工程师、高级建筑师、结构师等高端职位。。
（四）人才性质
房地产业是一个实践性非常强的行业，对于人才的工作经验十分看重，超过对学历的要求，特别是一些技术设计类职位。数据显示，80％的企业招聘建筑师都要求最少有3―5年的工作经验，对学历的要求则是从大专到硕士不等，而且十分看重其曾经做过的工程项目。
三、建筑工程专业学生未来就业方向
（一）工程技术方向
代表职位：施工员、建筑工程师、结构工程师、技术经理、项目经理等。
代表行业：建筑施工企业、房地产开发企业、路桥施工企业等。
就业前景2004年进入各个人才市场招聘工程技术人员的企业共涉及到100多个行业，其中在很多城市的人才市场上，房屋和土木工程建筑业的人才需求量已经跃居第一位。随着经济发展和路网改造、城市基础设施建设工作的不断深入，土建工程技术人员在当前和今后一段时期内需求量还将不断上升。
（二）设计、规划及预算方向
代表职位：项目设计师、结构审核、城市规划师、预算员、预算工程师等。
代表行业：工程勘察设计单位、房地产开发企业、交通或市政工程类政府机关职能部门、工程造价咨询机构等。
就业前景：各种勘察设计院对工程设计人员的需求近年来持续增长，城市规划作为一种新兴职业，随着城市建设的不断深入，也需要更多的现代化设计规划人才。随着咨询业的兴起，工程预决算等建筑行业的咨询服务人员也成为土建业内新的就业增长点。
（三）公务员、教学及科研方向
代表职位：公务员、教师
代表行业：交通、市政管理部门、大中专院校、科研及设计单位。
就业前景：公务员制度改革为普通大学毕业生打开了进入政府机关工作的大门，路桥、建筑行业的飞速发展带来的巨大人才需要使得土木工程专业师资力量的需求随之增长，但需要注意的是，这些行业的竞争一般较为激烈，需要求职者具有较高的专业水平和综合素质。
作者简介：
张鼎，四川南充市人。西华大学在校学生。
任亮，四川绵阳市人。西华大学在校学生。
蒲道坤，四川绵阳市人。西华大学在校学生。
(云南农业大学 建筑工程学院，云南 昆明 650201)
摘要：
人文地理与城乡规划为新设置的本科专业，定位不清将影响到人才培养和毕业生就业。本文通过对国家本科培养不同层次、专业内涵以及云南地方经济和社会发展需求宏观分析，总结过去云南农业大学该专业三阶段人才培养经验，提出未来以职业为导向的专业定位，确定培养方向和课程结构体系，明确专业基本课程和方向拓展课程，以供其他地方高校探讨和参考。
关键词 ：地方高校；人文地理与城乡规划专业；专业定位
中图分类号：G 640文献标志码： A文章编号： 1004.390X(2015)01.0051.05
收稿日期：2014.08.02修回日期：2014.10.22网络出版时间：2015.01.0713：06
作者简介： 吴晓敏（1970—），女，湖北蕲春人，副教授，主要从事城乡规划研究。
网络出版地址：http：//cnki.net/kcms/detail/53.1044.S.20150107.1306.011.html
Discussion on the Specialty Orientation of Human Geography
and Urban and Rural Planning for the Local University
WU Xiaomin， DONG Ping， LU Xiang， HU Hu
（College of Architectural Engineering， Yunnan Agricultural University， Kunming 650201，China）
Abstract：
Human Geography and Urban and Rural Planning is a new undergraduate specialty. In a long term， the specialty has an unclear orientation which has seriously affected on graduate′s job seeking. This article makes macro analysis on the different factors such as different levels of national bachelor′s education， professional connotation and local economic as well as the need of social development， on this basis， it summarizes the former personal training experience of three stages of this specialty inYunnan Agricultural University， and then it proposes an idea with a career?orientated undergraduate training program and main courses structure， as well as basic course and course expanding directions， at last，it offers a discussion and useful reference for other local universities.
Keywords： local universities； specialty of urban and rural planning；professional orientation
一、人文地理与城乡规划专业背景
人文地理与城乡规划专业来源于“资源环境与城乡规划管理”专业，是1998年教育部新增地理学科类本科专业， 1999年首届招生，至2009年统计，全国开设该专业的高校（包括独立学院、民办院校）已达173所，成为了教育部新增速度最快的专业之一 ［1］。由于专业名称涉及理、工及管理多种学科门类，全国开办该本科专业的院系的学科背景多样，包括理学、工学、管理学等，专业培养定位存在多种倾向：在综合性大学、理工院校定位为资源环境规划方向；在具有城市规划和建筑学科背景定位为城乡规划方向；在以地理信息系统为基础的定位为应用数字城乡规划管理方向；在管理学科为背景的院校定位为土地管理方向、房地产开发与经营管理、旅游管理方向等［2］。办学十多年来，全国该专业缺乏统一而明确的专业培养目标，各校根据自己的学科背景设置专业培养方向，导致对新专业培养人才难以得到社会认可，影响到新专业持久发展。不少院校将各学科的主要课程拼接在一起，没有形成一个专业基本理论和基本技能培养框架，从对毕业生就业来看，主要是专业方向不明，没有对口的行业和岗位［3.4］ 。
基于实际情况，2012年教育部新公布的专业目录中，将“资源环境与城乡规划管理”专业一分为二，即“070502自然地理与资源环境”和“070503人文地理与城乡规划”两个专业［5］，可授予理学或管理学学士学位。2013年开始，各高校以原资源环境与城乡规划专业为基础，调整新专业的人才培养计划。在大学扩招背景下，对于一个全新的快速发展的专业，厘清专业定位显得非常重要 ［6］。
二、地方高校人文地理与城乡规划专业定位分析
（一）国际国内本科教育定位政策导向
根据联合国教科文组织通过的《国际教育标准分类2011》中规定，大学本科（LEVEL6） “3年以上的理论学习期，以具体职业需要为导向，注重基础理论和实践应用 ［7］”。《中华人民共和国高等教育法》对本科教育学业标准规定是：“应当使学生比较系统地掌握本专业必需的基础理论、基础知识，掌握本专业必要的基本技能、方法及相关知识，具有从事本专业实际工作和研究工作的初步能力。”
在我国实际的人才培养过程中，根据学科背景各高校在长期的办学过程中形成了一定的层次，大体上可以分为三类 ［8］：（1）研究型和教学研究型高校，强调的是理论的应用性，属于理论应用型人才，或称工程研究型人才。其培养目标是培养能够将发现的一般自然规律转化为应用成果的桥梁性人才。（2）教学型的地方普通本科院校，培养目标介于工程研究型和技能应用型之间的工程应用型人才，这类人才主要从事第一线的技术应用和工艺过程的指导、监测、管理和控制等方面的工作，属于使研究开发的成果转化为产品，在生产第一线解决实际问题、保证产品质量和性能而必需的人才。（3）高职类院校，培养技能应用型人才，突出应用性、实践性，有较强操作技能和解决实际问题的能力。
地方高校以服务地方经济社会发展为目标。毕业生直接面向就业市场，出国、考研和再深造为少数，因此本科人才培养以应用型人才为主。在当今大学生就业困境下，明确的职业定位对于专业定位来说是其关键所在。
（二）地方高校人文地理与城乡规划专业人才培养解读
2013年起，新调整人文地理与城乡规划本科专业从名称上看，仍保留了多学科交叉专业特点，理学学位侧重于人文地理，管理学学位侧重于城乡规划。新调整的专业名称可以解读为“基于人文地理学科背景的城乡规划管理 ”，重点是城乡规划管理 ［9］。 根据政策确定的本科教育以职业为导向，确定以城乡规划管理作为新专业的职业方向，是制定人才培养方案的关键。
（三）云南地方城乡规划管理人才社会需求分析
在当前我国快速城镇化背景下，当前及今后一段时期城乡管理人才需求旺盛。1992年以后，我国城镇化发展进入高速增长期，平均每年新增小城镇800个左右。1978年我国城镇人口为1.72亿人，城镇化率为17.9％，至2011年，城镇化率到51.27%［10］，城市人口首次超过农村人口。这个阶段，城镇建筑数量多，规模大可谓史无前例。在城镇化过程中，面临着一些重大问题，城市建设与环境协调，城乡协调，城镇规划与建设管理、新农村建设管理等，这些问题的解决需要大量的专业人才。2008年我国建设部更名为住房和城乡建设部，从国家管理层面上，开始了对城乡规划进行全面统筹管理，并从根本上结束“城乡分治”的局面，反映了国家对于城市、镇和乡村建设管理的重视。过去资源环境与城乡规划管理专业的迅速发展和招生旺盛的局面，在一定程度上反映了社会该方面人才的迫切需求。
云南属于边疆少数民族省份，资源丰富，但社会经济不发达。城乡建设水平比内地落后较多，2011年云南省城镇化率为36.80%［11］，低于同期全国城镇化率15%左右。以县城镇为主体的城镇基本处于农业社会形态。云南教育相对落后，农村和少数民族地区受教育人数和教育程度低，有些地方甚至不懂普通话，城乡建设的专业技术人才更加缺乏。
云南共有129个县（市、区），建制镇和乡镇1500余个。城乡建设管理基层部门是县级住房和城乡建设局，主要职责是城乡建设管理、规划管理、园林绿化管理等，每个部门都需要相关专业的技术人才。据了解，目前大多数县住建局主要领导为中专毕业生，技术岗位有本科相关专业学历的仅有1~3人，有些偏远县住建局基本没有土木建筑类本科专业毕业生，乡镇住建所普遍没有具有基本建筑知识的人员，由此可见云南城乡规划建设和管理专业技术人才需求旺盛。然而，除云南大学以外，其他4所高校该专业学生培养方向定位为矿产资源、林业资源、房地产等，相关城市规划、建筑学专业毕业生基本不愿意回地方，因此对口人才供给明显不足。
三、云南农业大学人文地理与城乡规划专业发展历程
（一）初期资源环境与城乡规划管理专业基本情况
云南农业大学为云南省省属重点大学，办学思想是植根边疆、服务三农，围绕国家和云南地方经济发展需求，培养边疆民族人才的具有农科优势特色的地方高校。云南农业大学水利水电与建筑学院于2001年正式面向全国招收资源环境与城乡规划管理专业。除2007年停招以外，至2013年共招生13届。已毕业和在校学生共计 600余人。从2008—2013年招生控制线来看，该专业比学校大部分专业录取分数高，最低控制线高于录取线18分以上，2011年最低控制线超出录取线54分。总体上讲，专业招生容易，生源质量相对较好，学生综合素质高，思维活跃，云南籍生源约占80%以上。
据已毕业的8届毕业生就业情况看，总体就业形势不如其他工科专业，就业难成为学生和专业发展的首要问题。对往届就业情况分析发现，就业去向不够明确，零散分布于县市建设局、规划局、设计公司、房地产公司等、测绘公司等、建筑施工单位等。
（二）专业人才培养发展三阶段
专业招生以来，人才培养方案历经多次的修正与完善，大致可以分为如下三个阶段。
第一阶段，2001—2006年。按照教育部地理学科指导标准下设置的培养计划。以地理学科为基础，课程设置涉及地理、建筑学、城市规划等专业。人才培养方案实施学生反映课程内容宽泛，能力与就业目标指向不明确，毕业生从事专业工作的实际能力有所欠缺。
第二阶段，2007—2012年。对已毕业的学生在就业方向、业务能力两方面进行调查的基础上，改变按照地理学科的培养思路，确定以城乡规划为培养方向，主导就业方向是县市建设局、规划设计院所、房地产公司等。重新梳理该专业应具备的专业基础知识和技能，特别强调学生毕业能够有“建筑和规划设计方面的”技能。在此原则下，调整课程结构，由原先较多的理论型课程改变为以规划设计为主线，以造型能力、制图表现以及综合设计课程为专业主干课程。实施效果：由于学科背景和师资队伍缺乏，规划及设计课程没有相关教师队伍，导致主干课程不能完全按计划安排。
第三阶段，2013至今。基于学校专业整合，该专业由水利水电与建筑学院调整到建筑工程学院，随着全国专业名称调整，招生专业定为 “人文地理与城乡规划”，初步确定专业方向城乡规划管理，授予管理学学位。以建筑学和城乡规划为学科背景，师资队伍、实践基地、就业领域等能够有效形成对专业的支撑，明确了城乡规划管理应用型人才培养为主线，为扩大就业面，增加国土与环境管理、建筑设计、房地产开发等三个拓展方向，从而确定专业基本课程和拓展方向课程，优化培养方案和课程结构体系。
四、基于职业导向的人文地理与城乡规划专业定位
（一）专业定位
结合云南农业大学定位，人文地理与城乡规划专业地区定位以云南为主，培养服务于云南边疆城乡规划建设和管理应用型人才。专业培养目标面向规划设计院所、城乡建设管理部门和房地产行业，掌握城乡规划和建设管理基本知识和基本技能，能够在城镇和乡村进行规划设计、城乡规划管理、咨询、房地产开发等行业和部门从事相关技术工作。
（二）毕业生的基本要求
1.素质要求。学生接受通识教育，打下较坚实的自然科学与人文科学基础，具有良好的思想道德素质、文化素质和身心素质。系统学习城乡规划学科基础课程，掌握扎实的学科专业基本理论和基本技能，毕业生能从事城乡规划及其相关规划设计机构的业务工作；政府有关部门、土地综合利用和市场服务机构，以及项目策划、决策与工程等部门咨询工作；城乡规划、建设、国土、环保等政府主管部门管理工作；城乡规划的相关教育及研究工作。
2.能力要求。以调查分析和研究能力、城乡规划及管理能力、信息技术运用能力、表达能力、其他能力（外语运用能力、自学能力）等构成毕业生的专业技能结构。毕业生必须具备从事城乡规划、设计和管理工作，可以拓展到从事建筑类相关行业的技术工作，如国土资源及环境管理、建筑设计、房地产开发管理等领域工作。
3.知识结构要求。在校期间，提供学生三种训练：基本素质训练、工程素质训练和基础研究素质训练，使学生具备三种能力：工程应用能力、工程设计能力和一定的科技创新能力，最终达到工程应用型人才的基本要求。
（三）课程结构体系
根据专业定位，重构专业课程体系框架，如图1。
专业课程体系分为专业基本课程和方向拓展课程。其中，专业基本课程共计28门，分别为：（1）基本方法工具课程：画法几何与阴影透视、建筑与规划制图、构成、美术、计算机辅助设计（CAD、Photoshop、Sketch up）、地理信息系统（Arc GIS）、建筑表现技法9门；（2）专业基础知识及理论课程：工程测量、建筑材料、建筑初步、建筑设计原理、建筑构造、城市建设史、城市环境与生态、人文地理学、城市地理学、城市社会学、城市经济学、城市规划原理等12门；（3）城乡规划与管理技能课程：城镇总体规划、城镇详细规划、城镇工程系统规划、城镇道路交通规划、景观规划设计、城乡规划管理与法规、城市设计等7门。专业方向拓展课程8门，分别为：（1）国土与环境管理课程：公共行政学基础、土地评价管理、区域规划；（2）建筑设计方向课程：建筑模型、中国建筑史，外国建筑史；（3）房地产开发方向课程：房地产策划与管理、工程经济等。
（四）毕业生就业主要领域
就业方向和部门主要有： （1）政府部门：建设局、规划局、土地局、环保局；（2）企业：规划设计院、房地产公司等。（3）考研究生：方向为人文地理学、建筑学、城市规划、风景园林等；（4）教学科研部门：中学、职业教育、民办大学等。
五、结论与探讨
在我国大学扩招背景下，人文地理与城乡规划专业历经十多年发展过程，反映了新专业发展的缩影。云南农业大学在总结专业定位不清的基础上，初步探索了人文地理与城乡规划专业人才培养基本规律，结合地方城乡建设，明确专业定位和职业方向为城乡规划管理。确定了专业课程结构体系，明确城乡规划管理应用与技能为课程结构主线，结合多样化人才需求，提出国土与环境管理、建筑技术设计和房地产开发三个拓展方向。确定了专业基本方法工具课程、专业基础知识及理论课程和城乡规划与管理技能课程等3个课群。
一个新专业在人才培养的具体实践过程中，有些问题往往不是一所大学、一个培养方案就能解决的，而需要全国高等教育管理顶层设计。基于多年的办学实践，提出如下建议。
（1）尽快成立全国人文地理与城乡规划专业指导委员会。机构的确立便于研讨本科专业办学普遍性问题的，提出明确的思路和方向。尽快凝练人文地理与城乡规划这个“二次新”专业的统一规格，明确专业人才的基础标准和基本要求，指导不同层次的大学所办的该专业人才的基本规格，明确“门槛”和办学方向。
（2）引导专业特色。目前各高校根据自己背景学科，培养具有自身特色的专业人才，社会对专业认可度不高，毕业生就业时往往“找不着北”。全国统一人才规格便于社会对新专业的认识和接纳，有利于新专业的持续发展。规范的学科和人才培养标准，可以让不同院校该专业的毕业生都找到“归属”和认同，对于新专业而言，共性比“特色”更为重要。
（3）理清与类似专业间的关系。与人文地理与城乡规划相近专业有：“资源环境与城乡规划”、“城乡规划”，三个本科名称相近，各高校分清楚其中的差异很困难，更重要的是专业雷同，与“宽口径”培养要求不符。从土木专业办学经验来看，由于它包含房屋建筑、地下建筑以及道路桥梁三个专业方向，毕业生就业面宽，对相关领域专业技术岗位适应性有明显优势，是近来成为热门专业重要原因之一。
［
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1.前言1.1研究的目的和应解决的问题策划是房地产项目的“灵魂”，他贯穿项目的主线，从土地的运营、项目的规划、项目的定位、促销策划等各个环节都起着贯穿与指导的作用，好的策划能使得房地产公司的项目从众多激烈的竞争对手中脱颖而出，以最少的投入获得最大的利润。而策划队伍就是房地产公司获得这利润的最直接的工具，因此，建立一支素质高、战斗力强的策划队伍是每一个公司追求的目标。但是由于策划队伍是有不同的独立个体组成的，他们之间存在差异性，所以队伍中总是隐藏着一些问题，甚至 会因此产生冲突，导致意见不同一，项目无法完成。因此，了解策划队伍的现状，从而挖掘、探讨队伍中存在的问题，并针对问题提出其解决的建议，使得策划队伍不断完善，就是本论文的目的。为了本次研究的目的，应解决的问题有：研究策划的含义、流程，还有策划队伍的定义、类型及其作用及房地产策划队伍的现状，如策划队伍的结构、成员的选配和职业发展、分工与协作、人际关系、知识共享、冲突管理、薪酬制度、绩效评价、工作满意度、离职倾向等，从而了解房地产策划队伍存在的问题，并针对问题提出相应的解决建议。1.2研究的意义1.2.1理论意义由于房地产策划队伍是最近几年随着房地产业逐渐发展而建立的运作模式，因此，针对其问题研究提出建议的相关文献研究还比较少，相关的理论知识也不多，这可以说是房地产策划管理中的薄弱之处，通过这次研究与论文写作，了解策划队伍的运作模式，发现问题，提出相对应问题的解决建议。1.2.2现实意义了解房地产策划队伍的问题所在，提出建议，解决问题，使得房地产策划队伍日趋协调与完善，更好地为房地产公司获得更大的利润，最终实现社会效益与经济效益双丰收；也为以后笔者从事这方面的工作提供实际的指导。1.3研究范围、方法和流程由于广州的房地产市场比较成熟，而且最有代表性，所以，这次研究的范围主要在广州各大公司及开发商的策划队伍，研究的对象以房地产策划从业人员为主。本次研究采用定性研究方法中的深度访谈法，以半结构式的访谈大纲，进行资料搜集，会邀请10位的房地产策划从业人员进行深度访谈。本次研究的流程分为其七大部分：选题参阅相关文献确定研究的问题与方向确定访谈的提纲及访谈对象和范围编写研究报告进行访谈整理访谈内容并对其内容进行分析、研究
1.4预期达到的要求通过了解房地产策划队伍的现状，笔者将对策划队伍建设和管理的经验作出总结，并针对存在的问题，提出客观、可行的解决方法。1.5与选题相关的国内外研究和发展概况国内外研究策划与企业管理问题的文献很多，研究的方面也很系统。但是，针对策划队伍管理的研究就很少，更不用说是针对房地产策划的队伍了。迄今为止，笔者尚未发现有关策划队伍的研究文献。1.6研究时存在的问题（1）由于相关的文献很少，所以能提供参考的资料比较难找到，文献研究存在一定的难度；（2）可能比较难找到足够的从业人员进行访谈；（3）由于笔者接触策划工作的时间比较少，还没有十分了解其状况，可能研究不够深入。
2.文献探讨2.1房地产策划的定义目前，对房地产策划下的定义不多，大都是用比喻、形象的说法来表述。以下各个学者对策划下的定义的归纳：学者
出处定义王志刚薛永应：《成事在人》第340页“什么叫策划?我有一种说法：条条大路通罗马，最近的毕竟只有一条，策划，就是寻找这条路”黎振伟黄富新.：《房地产策划的本质及其地位作用》“策划是激发创意，有效地运用项目中的有限资源，选定可行方案，达成既定目标，解决难题的过程”柏秋、韦达《房地产策划》第2页“房地产策划就是为实现房地产投资开发的具体目标，提出创造性的思维对策，并制定出具体的实施计划，包括房地产战略策划、房地产广告策划、房地产营销策划、房地产物业管理策划等等”虽然这些定义都从不同的方面，用比喻、形象的说法来表述房地产策划的定义，强调了房地产策划的目的、思维特征和制定方案的重要特征，不过，这些定义都不够全面。企业家黄富新在其发表的文章《房地产策划的本质及其地位作用》中系统全面地归纳了房地产策划的定义，他认为：“房地产策划是在房地产领域内运用科学规范的策划行为。它根据房地产开发项目的具体目标，以客观的市场调研和市场定位为基础，以独特的概念设计为核心，综合运用各种策划手段，按一定的程序对未来的房地产开发项目进行创造性的规划，并以具有可操作性的房地产策划文本作为结果的活动。它包括房地产概念设计（主题策划）、房地产项目策划（前期策划）和房地产营销策划（后期策划）。”[1]2.2房地产策划的由来和发展房地产的发展迅速，已经历了十几个春秋，纵观其发展历史，贾士军在其编写的《房地产项目策划》中，就把它划分了三个阶段：即单项策划阶段、综合策划阶段和复合策划阶段。[2]各阶段的时间、标志及特点如表1：表1房地产策划的三个发展阶段[2]阶段
时间标志特点单项策划阶段1993．6—1997．3此阶段是著名策划家王志刚先生成功策划顺德碧桂园作为标志、起点的。运用各种单项技术手段进行策划，并在某种技术手段深入拓展，规范操作，取得了良好的效果。综合策划阶段1997.4—1999．6以广州锦城花园成功销售作为标志的。各项目根据自己的情况，以主题策划为主线，综合运用市场、投资、广告、营销等各种技术手段，使销售达到理想的效果。复合策划阶段1999.7至今是以广州奥林匹克花园成功销售作为标志的。是狭义地产与泛地产相复合，即房地产策划除了在房地产领域运用各种技术手段外，还可以运用房地产领域以外的其它手段。2.3房地产策划的特征很多学者都有研究房地产策划的特征，其中黄福新就比较系统、全面地总结了房地产策划的特征有：地域性、系统性、前瞻性、市场性、传新性以及操作性。[1]（1）地域性。房地产作为不动产，位置的固定性是无法改变的，因而房地产策划就自然地存在地域性的特征。从事房地产策划首先要考虑项目的地域性特征。（2）系统性。房地产策划是 一个庞大的系统工程，如下图：（3）前瞻性。房地产策划本身就是对“未来”的未完成的“房地产”进行策划，故它一定要超前和有预见。（4）市场性。房地产的特性决定了其商品要考虑适销对路的问题。（5）创新性。创新是房地产策划的生命所在。房地产策划创新，首先表现为概念新、主题新，因为主题概念是项目的灵魂，是项目发展的指导原则，只有概念主题有了新意，才能使项目有个性，才能使产品具有与众不同的内容、形式和气质。其次表现为方法新、手段新。策划的方法与手段虽有共性，但运用在不同的场合、运用在不同的地方，其所产生的效果也不一样。还要通过不断的策划实践，创造出新的方法和手段来。（6）操作性。房地产策划方案的实施是策划的直接目的，因而房地产策划就应该具有充分的可操作性。2.4房地产策划的地位和作用策划在房地产中的地位相当重要。黄福新认为房地产策划在策划咨询领域中具有领先、主导地位，并在房地产企业充当智囊团、思想库，是企业决策者的亲密助手。[1]贾士军将房地产策划的作用概括为以下几点：第一、房地产策划能使企业决策准确，避免项目运作出现偏差；第二、房地产策划能使房地产开发项目增强竞争能力；第三、能探索解决企业管理问题，增强企业的管理创新能力。第四、能有效地整合房地产项目资源，使之形成一种前所未有的优势；此外，房地产策划还有预测未来市场，满足居民居住具体要求等作用。[2]2.5群体和团队的定义及其区别2.5.1群体和团队的定义（1）群体由于不同的学者所强调的重点各有不同，所以大家对群体的定义的表述各有不一，因此群体的定义有很多，下面介绍的是几种比较有名的表述。赫雷季尔（O.Hellrigel）等人，在1983年出版的《组织行为学》中，所提出的群体定义是：“在一定的时间内能够互相交往沟通的一群人，其中每一个人都能与这一群人中的任何一人进行面对面的交往沟通，而不是通过其他人来进行间接的交往沟通。”[3]这是从沟通方面概述群体的概念的，突出了群体是需要直接沟通的特征。西拉季（A.D.Szilagyi）等人在1983年出版的《组织行为与绩效》（OrganizationalBehaviorandperformance）中，提出的群体定义是：“二个或更多的个人为了实现共同的工作目的和目标而形成的互相依赖和相互作用的集合体。”[4]这是从工作目标的方面概述的，显示出群体是为了现实共同的目标而形成的队伍。王垒在1993年出版的《组织管理心理学》中，认为群体是：“指两个或者两个以上的人，彼此相互影响、相互依赖，为了完成特定的目标而结合在一起。”[5]这个概念也是从目标方面概述，虽然表述方式不同，但是也是与西拉季（A.D.Szilagyi）等人的概念意思一致。黛布拉·L·纳尔逊（DebraL·Nelson）等人，在20__年出版的《组织行为学：基础、现实与挑战（第3版）》中，提出群体是：“群体(group)是指有共同利益或目标的两个或两个以上的人”[6]这个概念不只提出了群体有共同的目标，与指出了还有共同的利益，进一步完善群体的定义。章义伍在20__年出版的《如何打造高绩效团队》中总结了群体的定义：“两个以上相互作用又相互依赖的个体，为了实现某些特定目标而结合在一起。群体成员共享信息，作出决策，帮助每个成员更好地担负起自己的责任。”[7]这个概念在前人的基础上，补充了群体“共享信息”、“担负自己的责任”等特征，从多方面进一步完善了群体的概念。而本次研究的策划队伍就是群体的概念。（2）团队有多少教科书就有多少种关于团队的解释，但是各自的重点及表述都有所侧重与不同。李剑锋在20__年出版的《组织行为管理》中提出，工作团队的定义是：“由数名知识与技能互补、彼此承诺协作完成某一共同目标的员工组成的特殊群体。”[8]这个概念指出了团队是特殊的群体，因为团队比群体的要求更高，需要成员“知识与技能互补”。黛布拉·L·纳尔逊（DebraL·Nelson）等人，在20__年出版的《组织行为学：基础、现实与挑战（第3版）》中，认为团队是：“团队(team)是指—些拥有互补技能的人。他们拥有并服从于共同的使命、绩效日标和方法。”[6]这个概念也是指出了团队是需要成员“拥有互补技能”，同意李剑锋的团队的定义，只是表述不同。章义伍也在20__年出版的《如何打造高绩效团队》中总结了团队的定义，他认为：“团队是由员工和管理层组成的一个共同体，该共同体合理利用每一个成员的知识和技能协同工作，解决问题，达到共同的目标。”[7]其实这个概念与上面两个概念的核心意思一致，只是采用了不同的表述方式。罗叶明在20__年出版的《第八个管理》中认为：“团队（team）最基本的定义是一群人有共同目标。”[9]这个概念虽然简单，但是它明确地指出了团队的最基本核心“一群人有共同目标”。虽然现在的策划队伍拥有一些团队的特征，但是还不完全是团队，正如上面提到的，还是群体的概念。2.5.2群体和团队的区别团队和群体经常容易被混为一谈，但它们之间有根本性的区别，章义伍在20__年出版的《如何打造高绩效团队》[7]就把其区别汇总为六点：
群体团队领导方面有明确的领导人团队发展到成熟阶段，成员共享决策权目标方面必须跟组织保持一致除了必须跟组织保持一致之外，还可以产生自己的目标。协作方面协作性可能是中等程度的，有时成员还有些消极，有些对立是一种齐心协力的气氛责任方面领导者要负很大责任除了领导者要负责之外，每一个团队的成员也要负责，甚至要一起相互作用，共同负责技能方面成员的技能可能是不同的，也可能是相同的成员的技能是相互补充的，把不同知识、技能和经验的人综合在一起，形成角色互补，从而达到整个团队的有效组合结果方面绩效是每一个个体的绩效相加之和结果或绩效是由大家共同合作完成的产品2.6群体和团队的类型2.6.1群体李剑锋根据不同的角度，将群体划分成为：正式群体与非正式群体、永久群体与临时群体、成员群体和参照群体等类型。[8]（1）正式群体与非正式群体。正式群体是由组织设立的、旨在指导成员努力实现组织目标的群体。正式群体有两种类型：命令群体(commandgroup)和任务群体(taskgroup)。命令群体是由组织的第一管理者和向他(或她)直接汇报工作的下属共同组成的群体。任务群体是由为完成某项任务而共同工作的人组成的群体。非正式群体是为了满足某些心理需求而自发形成的群体，如兴趣群体(interestgroup)和友谊群体(friendgroup)。兴趣群体是由志趣和目标相同的人组成的群体。友谊群体是指基于友情形成的群体(表2、3)。表2正式群体与非正式群体的差异[8]维度正式群体非正式群体
(1)一般性质官方非官方(2)主要概念权威与责任权力与政治(3)韧始关注职位个人(4)领导权力来源管理代表群体给予(5)行为指南准则规范(6)控制来源报酬与惩罚约束表3非正式群体的益处与问题[8]益处问题
(1)使整个组织更有效(])出现不必要的幽默(2)减轻管理者负担(2)鼓励消极态度(3)帮助完成工作(3)抵制变革(4)鼓励合作(4)导致人际与群际冲突(5)填补管理者能力缺陷(5)反对和利用某些员工(6)增加满意感和稳定性(6)削弱动机和满意(7)改进沟通(7)管理控制弱(8)消除员工不良情绪(8)支持从众(9)鼓励管理者认真计划与行动(9)开发角色冲突（2）永久群体与临时群体。永久群体(permanentgroup)是指成 立后长期存在的群体，如某部门或工作单位。临时群体(temporarygroup)是指为了解决某一问题、执行某一任务而组建的群体，而问题解决后、任务完成后论群体便被解散。（3）成员群体和参照群体。成员群体(membershipgroup)是指个体是其正式成员的群体。相反，参照群体(referencegroup)是指个体向往成为其成员的群体或个体视其成员为行为典范的群体。2.6.2团队李剑锋在20__年出版的《图解组织行为管理》中，根据团队的特征，把团队分成一下三大类型：问题解决团队、跨职能团队和自我管理团队。[10]（1）问题解决团队。其致力于解决责任范围内的某一特殊问题，成员的任务是提出解决方案，但采取行动的权力有限。（2）跨职能团队。其把各种工作领域具有不同知识、技能的员工组合起来识别和解决共同的问题。（3）自我管理团队。一般由日常在一起工作、生产一种完整产品或提供一项完整服务的员工组成，特点是承担一系列管理任务：①制定工作计划日程；②实行工作轮换；③采购原材料；④决定团队领导者；⑤设量主要团队目标；⑧编制预算；⑦雇用新成员；⑧评估成员工作绩效。自我管理团队的导入既能提高30％的生产率，也可削减管理层次。章义伍也在20__年出版的《如何打造高绩效团队》中，把团队划分为以下三大类型：问题解决型的团队、自我管理型的团队和多功能型的团队。[7]（1）问题解决型的团队。通常质量圈由5到12名员工组成，他们每周有几个小时碰头，着重讨论如何改进质量，他们可以对传统的程序和方法提出质疑。在质量圈中问题的确认这一部分是由管理层来最终实施的，团队的成员没有权力来确定问题在哪里，只能提出意见。（2）自我管理型的团队。这是个多功能型的团队，所以企业总是希望能建立独立自主、自我管理的团队——自我管理型团队。（3）多功能型的团队。多功能型团队是由来自同一种等级不同领域的员工组成，成员之间交换信息，激发新的观点，解决所面临的一些问题。2.7群体和团队的发展模式2.7.1群体李剑锋将群体的发展阶段分为形成阶段、震荡阶段、规范阶段、执行阶段、中止阶段等五个阶段。其中，第一个阶段是形成阶段。本阶段的主要特征是群体成员开始彼此熟悉并建立行为准则。第二个阶段是震荡阶段。本阶段的关键特征是群体内部冲突不断。群体成员常常抵制群体领导者的控制，并彼此存有敌意。第三阶段是规范阶段。本阶段群体开始有凝聚力，成员开始对群体有较强的认同感。成员之间关系变得密切，友爱和共同的责任感开始树立。第四阶段是执行阶段。本阶段群体开始把主要精力用于完成任务。良好的成员关系和对领导者的高接受件有助于群体绩效的提高。最后一个阶段是中止阶段。因为并不是所有的群体都是永远持续存在，所以群体发展的第五个阶段是中止阶段。[8]此阶段群体被解散或自动消失(表4)。表4分析的群体成熟度的测量标准[8]维度成熟群体不成熟群体
(1)反馈机制优差(2)决策方法职能正常职能失常(3)群体凝聚力高低(4)操作程序弹性大弹性小(5)成员资源利用优差(6)沟通清晰不清晰(7)日标接受不接受(8)权威关系依赖独立(9)参与领导高低(10)少数人意见接受性高低2.7.2团队章义伍把团队的发展认为是经典模式，即四阶段模式，这四个阶段就是：形成（formingstage），锤炼（stormingstage），规范（normingstage）和运行（performingstage）。[7]其中，形成阶段是指团队确定其任务宗旨，并且被团队成员广泛接受的过程。在锤炼阶段仲，团队成员们开始逐步熟悉和适应团队工作的方式，并且确定各自的存在价值。第三个阶段就是规范阶段了，这个阶段经过锤炼期后，团队逐渐平静下来，走向了规范，主要任务就是协调成员之间的矛盾和竞争关系，建立起流畅的合作模式。最后就是运作阶段，团队成员们开始忠实于自己的团队，并且减少了对上级领导的依赖。2.8对房地产策划团队的研究国内外研究策划与企业管理问题的文献很多，研究的方面也很系统。但是，针对策划队伍管理的研究就很少，更不用说是针对房地产策划的队伍了。迄今为止，笔者尚未发现有关策划队伍的研究文献。
3.研究方法本次研究主要探讨策划队伍的现状、问题，并针对问题提出意见。依照研究目的，本研究拟采用定性研究方法中的深度访谈法，针对策划从业人员作深入了解。3.1研究方法的选择本次研究采用定性研究方法中的深度访谈法，以半结构式的访谈大纲，进行资料搜集。由于本研究的目的在于了解策划队伍的现状，从而探讨其存在的问题，最后针对问题提出相对的意见，其中涉及的样本范围较大和较复杂，难以定量方法量化，所以采取定性研究方法，深入了解，从而发现策划队伍的现状及问题。本研究采取“半结构式访问”法，访问者事先拟订访谈大纲，针对消费者购房偏好的差异性与共性作深入的访问。另外，本次访谈全程笔录访谈过程，确保信息的全面性。3.2研究对象的选取3.2.1抽样原则本研究对象的受访者共十人，依照研究目的，抽样原则以策划从业员为主。这样选取方便挑选样本以及收集资料。受访者简介
ABCDEFGHIJ性别男男男男男男女女女男年龄25242630282627233031职业策划经理中级策划主任策划主任策划经理策划经理策划主任策划主任策划助理策划经理策划总监专业物业管理专业广告设计专业房地产经营与管理专业物业管理专业房地产经营与管理专业土地资源管理专业房地产专业房地产专业市场营销专业广告文案专业策划时间三年一年二年五年四年二年三年半年三年四年访谈次数一次面谈一次面谈一次面谈一次面谈一次面谈一次面谈一次面谈一次面谈一次面谈一次面谈3.2.2访谈过程本次研究正式进行访谈的时间为20__年5月7日—5月20日，为期半个月，进行了10场面对面的访谈，每次面对面的访谈过程约为半个小时到一个小时，访谈以事先设计的访谈大纲为主，并依照访谈者的 回答变更或追问，采用半结构的访谈方式，在访问中通过笔录记下访谈内容，以便资料整理。3.2.3研究设计本研究采用半结构式访问，事先分别准备了访谈大纲，内容如下：1.你觉得策划是什么？它包括什么内容？你觉得策划在房地产中的地位重要吗？2.你现在的策划工作的流程是怎样的？你对流程是否满意？为什么？3.你认为这样的工作方式有什么好处？又有什么不足之处？你觉得应该这么改进？4.你们的策划队伍中有哪些职位？（例如策划总监/策划经理/策划组长/成员等）他们各自负责的工作内容是什么？最后的决定权在谁手里？你对现在的工作内容是否满意，是否过多（过少），为什么？5.你们策划队伍中的成员是这样招聘进来的？你有决定或参与的权力吗？6.他们各自的年龄大概是多少？有几个男几个女？这样的组合是必然性，还是偶然性？7.他们各自都是读什么专业的，或者在做策划之前是从事什么行业的？不同的行业对策划有什么样的帮助，对策划团队有什么样的作用？8.你觉得策划团队的成员文化、专业背景是否应该一致？为什么？9.你们的工作是怎样分配到各自手中的？是根据什么来分配工作？（例如根据各自的长处，还是谁空闲就由谁做？）会不会主动（或拒绝）做工作，为什么？10.你觉得你们的组员的关系好吗？工作融洽吗？工作合作时能不能做到互相信任？工作以外的时间有没有组织活动？你认为有没有必要？11.你们队伍中的资源是怎样共享的？有没组织在一起进行学习或踩盘？12.如果工作时发生冲突，你们会怎样处理？有发生过吗？可以具体举出一个例子吗？13.你的薪金是由几部分构成的？如果有提成的，是按照什么标准或是怎样提成的？你对团队各个成员之间的薪金了解吗？你认为各人是否合理？你自己的薪金是否满意？14.你们公司有没有什么奖励措施奖励一些优秀的员工的？你认为足够吗？合理吗？你对这些措施有什么看法？15.你们公司是怎样对员工的工作进行评价的？评价高的员工可以获得什么奖励？16.你对现在的工作满意吗？愿意长期在这间公司工作吗？为什么？需要改善的在那些方面？你的团队人员稳定吗？为什么？17.愿意长期从事策划工作吗？是否有其他打算？为什么？18.你觉得现在的策划队伍存在什么问题？是什么样的问题：制度？沟通？架构？还是其他原因？有什么改进的建议？
关键词：房地产人才；关键能力培养
房地产市场的快速发展带来了对专业人才的大量需求，除了需要房地产专业毕业生掌握具有房地产专业知识，并熟知行业运转外，人才需求呈现越来越专业化、综合性的趋势。
房地产人才是应用型很强的人才，现阶段房地产企业对行业从业人员的招收途径主要有高校培养、社会锻炼等方式。高校培养是最直接的方式。多年来，房地产企业反映，从高校招聘的房地产专业人才，均要经过企业的重新培养与再教育。目前高校对于房地产经营与估价人才的质量，严重与市场、与企业需求脱节。 集中体现在：专业人才培养目标与行业需求脱节；教材和课堂教学理论为主，缺少实践性案例；教材陈旧，知识更新慢等。本文认为，面对房地产市场的人才需求，要从培养房地产经营与估价人才的关键能力出发，调整人才培养计划的目标和过程，使毕业生快速适应企业对人才专业化、综合化的需求，高等院校房地产人才培养的有效途径。钦州学院房地产经营与估价专业已招生十多年，培养了300多名房地产经营与估价专业的毕业生，对该专业人才的培养模式有一定的办学经验，紧紧围绕应用型人才培养目标，积极创新人才培养模式，取得了较好的成效。本文就房地产经营与估价人才的关键能力培养途径进行探讨。
一、房地产经营与估价人才的能力要点
房地产的发展及对人才能力的需求，房地产经营与估价人才的关键能力的掌握，关键的要素包括扎实的房地产知识、熟练的调查分析能力、文案撰写能力、估价能力以及良好的协调沟通能力等，只能具备了这些能力，在实践工作中才能用良好的心理素质、长远的战略眼光、完备宽广的知识面去对，才能让毕业生迅速在房地产行业中立足并脱颖而出。房地产经营与估价人才必须具体的能力有：
（一）房地产销售与经纪能力
房地产经营与估价的人才学生要掌握良好的销售能力和经纪能力。如熟悉房地产的流程，需要掌握知晓本企业的优势和卖点，掌握科学合理地进行定价的，能选择合适的销售渠道，根据市场变化及时调整价格，通过与客户进行良好的沟通促进合同的签订。同时要有了解竞争对手的营销策略的能力。房地产经纪能力方面，需要具备从事二手房交易的和代办证书的能力。
（二）房地产调查与策划能力
房地产市场调查、市场分析和预测能力是房地产人才掌握的基本技能。对本地的房地产企业进行调查，了解房地产案例的位置、价格、房型等，撰写调查报告，撰写房地产项目投资的可行性报告，提出设计房地产户型设计和营销方案，评价企业经营决策方案，策划物业管理方案等。
（三）房地产估价能力
估价能力是房地产经营与估价人才应具备的核心能力。房地产从业人员在了解和熟悉国家和地方的房地产市场政策和法规的基础上，收集与整理估价交易案例，通过对房地产估价对象进行勘察，再进行价格测算，对不同的估价目的的估价对象撰写估价报告。
（四）房地产开发工程管理能力
房地产工程开发管理能力是房地产经营与估价人才必备技能，也是所有技能的基础。要求经营与管理人员掌握基本的房地产工程和开发的基本知识，如掌握基本的测绘知识，熟悉AutoCAD等软件，能阅读地形图和工程图，掌握销售面积的计算方法。了解房地产项目当初规划的方案和户型设计，才能准确地对房地产案例进行估价和销售。
（五）房地产办公室日常管理能力
房地产经营与估价专业学生应学会使用常用办公软件（Word、Excel等），专业软件如Photoshop、AutoCAD，还应具备较强的语言表达和文字表述的能力，有一定的社会交往和组织能力较强的社交能力与组织能力。同时，作为一个即将步入职场的人员，对工作的敬业精神，与团队的协作精神也是非常关键的技能。
二、应用型房地产人才关键能力的培养途径
（一）人才培养新模式的选择
现在的房地产类的专业人才培养模式多样，可以考虑以下两种模式的结合：
一是“订单式”的人才培养模式，通过学校与企业共同签订用人及人才培养协议，校企双方共同制定人才培养计划，共同培养人才。企业设置工作岗位供学生进行实践能力培养，最后由学校和企业共同进行人才培养质量的评估，企业据合同安排学生就业。这种人才培养模式的运行机制问题带来的问题是给学生的就业选择比较少的余地，如果学生质量较低，企业不一定支持。同时，学生人数多，需要与多个房地产企业签订协议才能保证人才需求量。二是产学人才培养模式。学生第一、二、三学年在学校进行专业技术教育，掌握职业岗位必备的专业理论、基本技能，培养职业素质，中间穿插一定课量的到企业上课的实践课程，第四学年到企业进行工作职业培训或实习。学生在企业生产实践与学校学习相互交替。本研究认为，可以把以上两种人才培养模式相结合，先和房地产企业签订协议，进行订单培养，到第三学年，可以根据企业对人才的数量和质量需求、学生的意愿进行调整。
（二）根据社会需求设置核心课程和实践内容
房地产人才关键能力的要素之一是扎实的房地产专业基础知识。这是一个房地产人才向专业人士发展的基础，是发展的奠基石也是房地产人才关键能力的最根本要素。房地产核心课程的设置要注意知识的完整性，应用性。核心课程的设置可以通过市场对人才的要求增加知识科目， 对核心课程进行科学合理的设置和实施。依据市场对人才的客观需要，对房地产专业核心课程的设置和教学内容进行调整，特别强调对教学内容的大胆创新，改革创新案例教学。以往的教学中，适应课程教学改革的图书资料缺乏，房地产教学资料相对缺乏，并落后于房地产快速发展的现实需求。改革传统的教材教学模式，坚持固定教材（学生）与参考资料（教师）相结合模式，充分利用网络资源，扩大信息来源。研究依托高校房地产专业教师专业特点与专长的课程与课题实践，将核心课程与教师课题结合，让学生在巩固基础知识的同时锻炼其专业技能，培养其优秀的协调沟通能力。
（三）“双师型”教师的培养
高等院校房地产开发与管理专业的教师的理论知识普遍比较扎实，但实践经验和应用能力较弱。应用型房地产人才的培养需要既要有扎实的理论又懂实践的“双师型”教师队伍。教师具备专业实践能力和经验才能够引导学生进行技能的操作。通过学校和企业的合作，支持学校教师到企业进行挂职，参加实质性的工作，参与房地产企业的开发项目，来获取实践经验。同时，学校聘请房地产企业的管理人员和一线工作人员作为兼职教师到校上课，以丰富的案例进行教学，让学生掌握实践操作技能。
（四）搭建校内外学生实践基地
房地产专业学生关键能力的提升需要构建校内外学生实践基地来实现。钦州学院的大学生创新创业基地提供场，为学生的创新创业项目搭建平台。可以结合学校的建筑工程工程学院的工程造价、招投标系列专业实验室等实验室，学习房地产开发沙盘、工程项目管理沙盘、房地产模拟营销中心等实验场所，来熟悉房地产企业运行的流程。所在校内大学生创新创业基地可以学生进行创业培训，使学生在校内课外不断地培养提高专业的学习能力与责任心，更使房地产知识不断内化，形成专业素质。校外可以与房地产企业进行产学研合作，建立校外实习实践基地，调动学生的参与激情，同时加强指导，提升活动质量；另一方面，充分利用教师科研项目和研究专长，培养学生独立思考习惯，增强学生的实践能力。
人才的发展是高校培养人才的动力与发展基石，而人才的发展依靠其关键能力的高低。扎实的房地产知识，较好地专业学习能力，加上责任心，拥有这些特质的人才在企业中均能较快地自我提高，实现人企共进的事业丰收。高校能抓住房地产经营与估价人才的关键能力去培养，就能在教育的长河中蓬勃进发，更上一层楼。
参考文献：
[1]刘金海，李顺秋.谈高职教育房地产经营与估价专业“多元合作、项目承载、学练交融、职境升华”人才培养方案的构建与实施.中国科技投资，2013（17）
[2]刘贞平.新常态背景下高职房地产经营管理类人才培养的思考.广州职业教育论坛，2016（04）
营销1,2,3班毕业设计题目 学号 姓名 指导教师 毕业设计题目 张晓丹 面向营销网站规划设计 (3人) 利用电子邮件进行外向营销的方法设计 客户满意度调查与预测的模型设计 即时通信系统在呼叫中心的应用设计 董志英 综合购物中心购物环境研究 (4人) 大型购物超市购物环境研究 居民住房情况调查及需求发展趋势 商业服务业的人力资源管理体系框架 消费者消费心态调整及商业服务业营销活动策划 商业服务业特殊营销活动策划 马记 物流技术研究 (10人) 商品包装设计 商品陈列设计 武洪斌 某公司营销市场战略决策设计 (5人) 某公司营销非市场战略决策设计 某公司产品营销战略设计 企业营销模式设计 产品促销方式设计 企业营销培训体系设计 石爽 诊断"保龙仓","盛福祥"在市场营销方面有何不同?设计你的超市营销方式及风格. (6人) 分析"麦当劳","肯德基"的市场定位和营销策略 "早餐工程"的营销设计 保险公司的营销设计 房地产公司的营销设计 张振旺 中国品牌现状及发展策略 (4人) 某市场现状分析(汽车,保健品,家电,白酒饮料) 某市场细分及营销策略 某市场营销渠道研究 某产品策划 市场营销体系的建设与管理 中国广告市场分析 整合市场营销 一则成功的案例分析 一则失败的案例分析 营销1,2,3班毕业设计题目 学号 姓名 指导教师 毕业设计题目 如何做好市场调查 刘建民 企业CI形象设计 (7人) 企业产品广告设计 公益广告创意设计 企业文化方案设计 企业理念方案设计 企业视觉系统方案设计 企业行为规范方案设计 企业标志方案设计 企业营销方案设计 企业广告组织设计 陈军须 服务质量的评估模型设计 (8人) 市场信息资源的开发方法 条码技术在商品包装中的应用 问卷调查在客户关系管理中的应用——调查表设计 服务营销的创意设计 客户关系管理系统模式设计 互动行销在Internet上的实现 网络营销的技术支持 商标方案设计与营销的关系 岳淑捷 企业营销组织结构设计 (5人) 企业营销培训体系设计 商品包装设计 物流配送体系设计 营销人员素质结构设计 营销预测模式设计 商品质量体系的构成设计 刘宏伟 某产品定价设计 (8人) 某产品客户满意度调查方案设计 某商店最佳服务范围设计 某市场调查分析方案设计 某公司总体战略决策设计 某产品目标市场战略模式设计 某公司市场定位设计 某产品市场细分设计 某公司经营战略策划设计 营销1,2,3班毕业设计题目 学号 姓名 指导教师 毕业设计题目 某公司分销体系设计 某产品促销手段设计 某产品市场传播设计 某产品市场营销组合设计 某产品 开发设计 某产品推广设计 王力 某食品公司的战略管理设计方案 (7人) 某饮料(酒类)公司的战略管理设计方案 某家电公司的战略管理设计方案 某大型超市的战略管理设计方案 某服装公司的战略管理设计方案 张金成 入世后中国轿车(或手机)市场的市场调查与需求分析 (7人) 某网络商店的经营管理策略分析 某公司网络营销目标市场策略研究 分析加入WTO对中国证券市场的影响 论知识经济时代的企业文化与营销人员的素质 某企业的业务流程重组(BPR)设计 某企业的供应链管理(SCM)改进设计
关键词 房地产开发 融资策略 融资操作 项目贷款
2005年房地产行业进入宏观调控以来，房地产商的经营环境日益艰难，先是不允许建筑商垫资建设，接着对土地全面实行招、拍、挂，买块地动辄数亿，且交的都是真金白银。而银行对个人住房贷款又在已提高首付比率的基础上进行严格审核，增加房产销售资金回笼的难度。这使得房地产开发企业的资金压力陡增，一些原本以自有资金运作的开发商也不得不与银行联络寻找资金支持。许多已拿到项目的开发商因贷款困难而被迫将优质项目转让他人，或与他人合作建设或缓建，有的被迫终止项目开发。
上海亿邦置业有限公司在此艰难环境下，仍成功地以基准利率贷到银行规定的开发贷款的最高限额。这一方面得益于项目优质，更重要的是得益于正确的融资策略及操作。下面将依次分析：
1 定位银企关系，选择融资时间及融资行
1.1 建立合作互利的银企关系
现在，房地产开发商与银行之间不是一种简单的资金供求关系，更是一种紧密的唇齿相依的战略伙伴关系。在市场条件不断变化的情况下，两者所处的市场优劣地位也不是固定不变的。
融通资金的安全性、流动性、项目的盈利性是融资行关注的核心，房地产开发企业务必有切实的措施使此“三性”得到保证。如在贷款资金困难时期，可以追加自有资金或采取抵押加担保的方式保证等——因为银行通常只做“锦上添花”之事，不做“雪中送炭”之功。对没有效益和资金发展的企业，银行是不愿提供服务的。现各大银行及二线银行均在基准利率的基础上拥有较大的上下浮动空间，而且金融产品没有专利可言，可以说不存在垄断价格，所以银企之间同时存在博弈与合作的关系。
1.2 时间安排留有余地
正常的贷款周期为1~2个月，（当然，加急的15~20天也能办好）由于房地产开发贷款的影响因素较多，能否成功贷款充满了不确定性，如宏观政策、银行自身的贷款结构、资金成本等。为保险起见，应在用款前3~5个月开始联络办理。
1.3 挑选合适的合作银行
在银行市场化的今天，每家银行都有自身的优势及擅长的领域，同时受各自的政策及资金的限制，相同信贷品种的条款设置上均有差别，如整个贷款价格的设定，体现了银行长期利润最大化还是短期利润最大化的目标。故房地产开发企业选择基本户开户行时，应挑选对房地产开发项目贷款做得比较成熟的银行。他们熟悉房地产行业的开发过程，不仅无须企业花大力去讲解，而且还可让企业在与他们的合作中得到许多业内相关信息，学到许多知识和理念。同时，他们对行业动态及走势的判断比较恰当，一般以长期利润最大化作为其最终目标，经办人做起来会相对轻松顺利。选择融资行时，应先联络基本户开户行，一般基本户开户行觉得项目可行，会留下来积极地去做的。房地产开发企业除基本户外，还可根据需要另择银行开立1~2个一般账户。俗话说“货比三家”，融资行的选择也是同理的。一个项目上亿或数亿的贷款，实际利率差1%，每亿元的利息差则为100万元（不考虑货币时间价值及付息方式），还有贷款的手续费，如评估、公证、保险、抵押登记等费用。故融资成本是一个必须考虑的因素。
2 明确融资途径及所在企业的优势条件
房地产开发是资金密集型产业，需内外部的大量资金支持。港资大型房地产商资金的重要来源是上市筹资和抵押融资，如新鸿基、和记黄浦。国内的房地产商大多使用自有资金及银行抵押融资，海外融资都还处于初试阶段，操作存在较大难度和不确定性。另外是目前在部分大城市出现的房地产信托投资项目。
我们选择的是常见方式——抵押融资，也称抵押贷款。那么，房地产开发企业人员操作开发贷款前要先准备哪些方面的资料呢？
（1）项目情况。房地产企业事先准备一份项目的可行性研究报告，主要内容包括项目的基本情况，招标书附件中计划、规划、住宅、环保等主管部门的复函文件中有相关指标及资料、市场分析、建设设计方案、主要财务效益分析指标等。不必写得细，择其要点写得有共性即可。这有利于银行对项目有一个整体的了解，激发银行兴趣和贷款意向。
（2）“四证”办理。“四证”依序指《国有土地使用权证》《建设用地规划许可证》《建设工程规划许可证》和《建筑工程施工许可证》。现银行的操作方法是：二证受理、三证审批、四证放款。二证受理就是企业办理完毕第二个证《建设用地规划许可证》，银行可受理贷款申请，第三证《建设工程规划许可证》办理完毕可送银行贷审会审批；第四证《建设工程施工许可证》在第三证办理后一周内可办出，而贷审会审批完毕一周内即可放款，就是说贷款手续可与公司四证的办理同步。
（3）公司情况介绍。这些基础资料可由公司的相关证照、验资报告、公司合同章程、历年的审计报告等资料取得。另补充说明公司自有资金能力，开发历史，公司的诚信度，企业的文化、背景、理念等，以全面展示本企业的优势。如展示得充分，会得到银行的信任，增加融资的成功率。
（4）企业需求，即企业找银行的目的。包括需求的贷款额度、时间、使用方法及贷款成本范围等。根据国家的有关规定及银行的实际操作，项目贷款一般是自有资金占项目预算投资总额的35%（要求在使用贷款之前投入项目建设），银行贷款为35%，余下的投资由销售回款解决。
3 贷款操作方法及操作步骤
3.1 接触
房地产开发企业融资人带上前述四方面的资料就可以与银行接触了。双方先面谈了解，对利率、还本付息方法、资金运作方式、贷款的限制条款等有个初步的印象后，再进行综合权衡比较，选择确定合适的一家银行进行融资。
3.2 提供银行需要的资料
确定融资意向后，房地产开发企业就可按融资行的要求准备并递交相关的资料，如营业执照、组织机构代码证、国地税登记证、法人代表证明书、房地产企业的资质证等。一般房地产开发企业会指定专人负责办理及跟催，银行方面也有专门的信贷人员专案负责本项目。房地产开发企业在资料提供完毕后，就可以协助或跟催客户经理写银行内部要求的贷款评估报告。
房地产开发企业的融资人如果了解贷款评估报告构成的主要内容，就能在融资活动中更快更准地找到工作的切入点。贷款评估报告一般由以下几个部分构成：
（1）借款人的资信调查。包括借款人的基本情况，如营业执照、验资报告等证照上的主要内容，房地产商的开发资质，以往的开发成绩和现在的开发能力，借款人的财务状况，股东的基本情况，企业的组织结构，文化背景理念等。企业简介上就有大部分资料。
（2）项目概况及报批情况。包括项目的具体地理位置和规划等。数据及资料大部分来源于招标书或项目可行性研究报告，而项目总投资及资金来源，项目进度和用款计划则根据以往经验或公司要求由相关部门列出。报批情况如实列出即可。
（3）项目的分析评价，包括市场分析评价及财务分析评价。市场分析具体包括周边已建或潜在楼市情况，项目周围的交通、市政配套等，同时结合拟建楼盘的品质结构房型分析及定位，再对目标客户群进行分析及考察。房地产开发企业与银行的经办人可到项目所在地周边进行实地考察，也可到政府的网上房地产查找相关资料。用这些第一手资料，对项目的竞争优劣进行分析评价，确定市场目前最高或最低的可售单价及销售状况。
财务分析评价一般包括如下内容：在市场分析评价的基础上进行销售收入测算，然后根据项目预算投资成本测算出投资回收期来评定项目的流动性（如不考虑货币时间价值，投资回收期就是货币资金流入额累计到等于原始投资的年数），另用投资利润率、销售利润率、成本利润率来评定项目的盈利性，还可用盈亏平衡点、安全边际和安全边际率来评定项目的安全性（盈亏平衡点的销量=总成本/（预计总销售收入-销售税金），安全边际=预计总销售收入-盈亏平衡点的销售收入，安全边际率=安全边际/预计总销售收入）等。
例：A项目的预算投资总额3亿元，第一年投资期无货币资金流入，第二年开始预销售，货币资金流入2.6亿元，第三年流入2.1亿元，则：
回收期：2+（3-2.6）/2.1=2.2年
预计综合税率：营业税及附加5.5%+所得税为预计税前利润15%×所得税率33%+土地增值税3.3%=13.75%.
项目投资利润率：[(2.6+2.1)×(1-13.75%)-3]/3=35%；年投资利润率12%。
销售利润率：[(2.6+2.1)×(1-13.75%)-3]/4.7=22%，
盈亏平衡点的销售量3/[(2.6+2.1)×(1-8.8%)]=70%，盈亏平衡点时无所得税。
安全边际率1-70%=30%，安全边际为 4.7×（1-70%）=1.41亿元
3.3 跟踪沟通与配合
贷款评估报告写好送到基层贷审会约10天左右。上会之前，房地产开发企业与银行还需对贷款融资的主要条款进行确认，同时，经办人还需再做一次了解分析，检验容易在贷审会上遇到质疑的问题是否采取了切实并行之有效的应对措施，如最近有传取消商品房预售制度，对此我公司的准备是追加初期股东投入。除会前准备外，银行经办人的临场应变能力也是重要的。基层贷审会后可能有修改及补充的要求，按要求操作完毕约3~5天。
一般而言，银行对房地产开发商的贷款，不论金额大小，皆做项目贷款处理，基层贷审会后还需上级贷审会审批。上级贷审会的业内资深专业人士再对项目进行质疑评审，一般修改及补充总是有的，关键是看项目本身是否优质，还有银行经办人对政策的理解对项目贷款资金安全性、流动性、盈利性的预测是否准确把握到位，措施是否得当。如果基本通过或补充资料后基本通过，拿到贷款批件，开发商和银行经办人前阶段的工作得到了肯定，汗没白流。现在可以进行下一步也就是放款前的操作了。
请专业评估机构对房地产项目进行价值评估（抵押贷款额以评估价值为基础计算），贷款合同公证（看是否有必要），购买抵押物的财产保险，到房地产交易中心进行抵押登记备案是接下来的工作，按办事机构告知书上的条款操作即可。要说明的一点是，房地产开发企业的经办人先对当地同类收费行情进行了解后操作，节省数万元是很轻松的事。
做到这里，再确认融资行是否已经有贷款账户，如有，就去贷款账户里数钱吧。
4 结语
（1）知己知彼，百战不殆。房地产开发企业的融资经办人必须先清楚融资项目的概况及报批情况，市场分析及财务分析，融资规模，当地的融资环境，银行的办事流程及其对项目关注的核心等。这是融资成功的基础。
（2）讲求效益，达成目标。因房地产开发贷款数额大——以亿计数，时间长——1年以上，故时间成本效益应综合考虑，在保证时间性的基础上，每年少花费数十万至数百万是平常事。
（3）要有恒心、耐心、信心。做房地产开发融资工作忙碌近1个月后，被银行拒贷是常有的，这就是本文前面选择2～3家银行开户的原因之一。此时应检讨调整贷款策略后立即换融资银行。这与做生意失败一样，只说明经营眼光有限，并不说明经营能力差。试想，当初花费数亿买土地，不就是看到它能产生效益吗？十足的信心也是成功的保证。
参考文献
1 冯琪.新编房地产管理人员实用法律法规速查手册[M].北京：中国建材工业出版社,2004
2 刘永章，叶伟春.商业银行营销管理[M].上海：上海财经大学出版社，1998
关键词：房地产经营与估价 实践教学体系 循环式 实施条件
中图分类号：G642 文献标识码：A
文章编号：1004-4914（2011）11-130-02
房地产经营与估价专业是近年来新兴的高职专业，主要是为房地产业培养高素质技能型人才。该专业随着我国房地产业的繁荣得到迅速发展，目前全国有100多所高职院校开设。房地产业具有综合性、实践性、动态性、创新性的特点，该专业实践教学活动应体现房地产业的行业导向性和应用实践性，建立起符合房地产业发展特点的实践教学体系。
一、传统实践教学体系的做法及不足
许多高职院校房地产经营与估价专业传统的实践教学体系都分为三个层次：“认识实习――职业技能单项训练――职业技能综合训练”（如图1所示）。
这种传统模式虽然吸收了工学结合的理念，但不足之处也很明显：
首先，专业实践活动形式化、表面化。假期的专业社会调研，由于缺乏有效的监督和指导，学生重视不够，调研马虎，或只进行“走马观花式”的教学实习，不能深入到具体的岗位实践中，对职业技能的锻炼不足。
其次，实践教学与实际工作不完全一致。课内单项实训采取的是集中实习实训的方式，训练项目是教师模拟的，受教学资源的限制，教师难以提供与真实工作环境一致的教学情境。
第三，实践教学内容单一。传统的实践教学模式中，实践教学的内容完全以技能操作为培养目标，忽视了对学生交际能力、合作能力、应变能力、表达能力、创新能力等社会适用性的培养，不能体现房地产企业对人才的实际需求。
第四，三个实践层次之间相互衔接不好。三个层次的实践活动相对独立，缺少整体设计，学生在顶岗实习时企业还要对学生重新进行培训，使得认识实习、课内单项实训和教学实习的价值无法得到体现。
二、构建“循环式”实践教学体系的内涵
1.“循环式”实践教学体系的提出。高职教育是培养“高素质技能型人才”，而在传统“四层次”实践教学体系中，学生在毕业前只经历了一次顶岗实习，职业技能的综合训练量不足，工作经验欠缺，影响到顶岗实习单位对他们工作能力的评价。所以房地产经营与估价专业实践教学体系的改革既要夯实学生的专业理论素养，更要增强学生的实际工作能力。
在对房地产企业工作过程、人才需求进行充分调研基础之上，结合高职教育人才培养的目标，借鉴PDCA循环理念和美国“合作教育”模式，建立以房地产企业人才需求为运作平台，以校企合作、工学交替为核心，以学生就业为导向的“循环式”实践教学体系（如图2所示）。
该实践教学体系，一是将专业理论知识学习、校内技能训练、短期体验式顶岗实习和毕业带薪顶岗实习贯穿起来，经过多轮顶岗实习，使学生在真实的工作环境中，反复进行职业技能的应用训练。二是体现了“边学边做、先学后做、先做后学”的思路，理论与实践的交替进行，使学生不仅关注知识的记忆，更关注工作任务的完成。三是工学交替的形式符合房地产企业业务活动阶段性的特点，将原来零打碎敲的实践活动改成短期体验式顶岗实习，顶岗实习的周期不短于两周，为学生提供了体验完整工作过程的学习机会。
2.“循环式”实践教学体系的内容。“循环式”实践教学体系共包括4次“理论学习―专业实践”循环：
第一次循环着重于房地产专业基础知识传授以及相关技能的校内实训，主要是房地产基本制度与政策、房地产市场调查、房地产投资分析、房地产土地获取、房地产项目管理等内容，使学生初步认识房地产业。
第二次循环着重于房地产专业部分核心课程的学习，相关职业岗位能力的训练采用在校外实训基地进行体验式短期顶岗实习的形式。实习岗位包括房地产销售、房地产估价、房地产经纪（中介）、房地产营销策划、物业管理等，目的是使学生在真实的工作岗位上运用课堂上已学或即将学习的理论知识解决实际问题，形成房地产职业岗位的认知。
第三次循环是余下专业核心课程的学习和相关职业岗位能力的训练，仍采用校外实训基地体验式短期顶岗实习的形式。但要求学生选择与上次循环不同的工作岗位，目的是使学生在校期间的职业体验多样化，丰富对房地产职业岗位的认知，较深入地了解自己的职业特长，以便进行职业选择和定位。
第四次循环的理论学习部分主要是专业拓展知识的学习。实践活动采用毕业顶岗实习和就业相结合的形式，着重于就业能力的综合训练。主要包括解决问题的技能、工作主动性和创造性、团队合作能力、自我管理能力、商业能力、工作责任心等内容，形成稳定的职业情感。
四次循环是层层递进的关系，即上一次循环是下一级循环的依据，下一次循环是上一次循环的落实和具体化。每一循环都有新的目标和内容，经过一次循环，学生的职业技能都应有新的提高。“循环式”实践教学体系既体现了理论学习过程的循环，四次理论与实践的嵌入式循环，使学生感受到理论学习与实际工作之间的联系，从而提高他们理论学习的主动性和积极性；也体现了职业技能训练的循环，从专业基础技能――专业岗位技能――就业能力，多次专业实践的机会，丰富了学生的工作体验和工作阅历，增强了就业竞争力。“循环式”实践教学体系有利于培养具有“系统的房地产专业理论知识，较熟练的专业实践技能，较强岗位适应能力”的学生，使学生带着较丰富的工作体验和工作经验毕业，提高就业竞争力。
三、“循环式”实践教学体系的实施条件
1.构建以就业为导向的实践教学目标。高职教育实践教学目标是围绕实际岗位职业技能而制定的具体要求，应当以产业需求为依据，以学生就业为目的。从房地产业人才市场需求看，房地产业对高职学生的需求量大而面广，其中面向大专生的典型岗位有：房地产项目准备阶段的“房地产开发前期咨询专业人员”、“房地产开发专员”、“前期报建人员”、“营销策划员”，项目建设阶段的“招标采购人员”、“项目会计人员”、“合同管理员”等岗位，销售阶段的“置业顾问”、“销售部现场服务人员”、“前台服务员”、“专业融资人员”、“高端商铺写字楼销售人员”、“专业跑盘人员”等，房地产消费流通环节的“物业客服主管”、“二手房销售人员”、“电话销售”、“房地产估价员”、“拆迁估价”等岗位。从学生就业情况看，近年来该专业毕业生首选的就业岗位，排在前3位的分别为房地产新盘销售、房地产经纪、房地产估价（含造价咨询）。此外，还包括物业管理、企事业单位后勤管理等零星就业岗位。因而可将房地产销售（含策划）、房地产经纪、房地产估价、物业管理作为该专业的目标职业岗位群。采用美国学者霍恩斯坦教育目标分类法，从获取、同化、适应、施行、达成等5个层次定义专业实践教学目标：（1）熟悉房地产开发经营的全部流程，熟悉房地产企业的工作环境，理解房地产业各工作岗位的职能；（2）具有相关工作岗位的基本技能，能独立从事任务明确、单一、重复性的工作；（3）具有分析、判断、解决实际工作中产生的问题的能力；（4）具有进行工作评价、反思、总结的执业习惯；（5）具有独立开展工作的能力，熟练地应对工作中出现各种情况。
2.建立“课证融合”的职业课程体系。目标职业岗位群确定之后要进行职业课程体系开发，课程是学校对学生影响力最强大的教育力量，为使学生具有岗位职业能力，职业课程体系应能满足房地产业的实际工作需要。目前我国房地产业实行了从业人员资格准入制度，相应的资格证书有房地产经纪人、房地产估价师、房地产策划师、市场调查分析师、物业管理师等。尽管高职在校生不具备这些资格证书的报考条件，但从职业生涯长期发展来说，获得职业资格证书是长期从业的必备条件。因此为长远规划学生未来在行业中的就业地位，应将学历教育与国家职业资格证书体系衔接起来，将相关职业资格证书的考核标准镶嵌到专业人才培养方案中，将房地产基本制度与政策、房地产估价理论与方法、房地产经纪概论与实务、物业管理实务、房地产市场调查技术、房地产营销策划、CAD等考证科目和考核标准嫁接到职业课程的课程标准中，并以职业能力和职业资格标准为核心，突出实践动手能力的培养，使学生掌握行业最新的技能。
3.形成互利多赢的校企合作关系。“循环式”实践教学体系是“以房地产企业人才需求为运作平台，以学生就业为导向”的实践教学体系，所以该实践教学体系顺利推行的关键在于房地产企业的深度参与。学校应邀请房地产企业技术骨干力量参与到实践教学标准的制定、校内外实训基地的建设、实践教学指导等工作，使专业实践教学活动符合房地产业生产一线的要求。但目前现状是企业认为参与学校的实践教学，自身行为产生的是“外部性”，因而缺乏参与校企合作的内在需求动力。所以学校应主动上门服务，寻求与企业的合作机会。并且建立双方资源共享、优势互补、互利多赢的利益机制，加强校企双方在技术服务、员工培训、教师聘任、基地建设、人才培养和学生就业等方面的深度合作，解决好企业参与实践教学的近期和长远利益问题，促进校企合作由单一指向发展为双向互动，使企业从校企合作中获利，从而吸引更多的企业持久、稳定地参与到校企合作中来。
4.建立激励性质的实践教学评价机制。美国教育评价专家斯塔弗尔比姆指出:“评价最重要的目的不是证明，而是改进”，而且实践教学的目的是培养学生的岗位职业能力，所以“循环式”实践教学的评价应强化评价的诊断、发展功能以及内在激励作用，弱化评价的甄别与选拔的功能。首先，评价目标应以“促进学生职业生涯发展”为目标，既要关注学生专业知识与技能的理解和掌握，又要关注他们职业情感与态度的形成和发展。其次，采用过程性评价方法。重点是变终结性评价为过程性评价，因为终结性评价使学生只关注分数的高低而忽略了实践技能的真实掌握程度，过程性评价要求指导教师及时参与到学生实训成果的形成过程，从好中差三个层面选择典型的实训成果与学生进行交流和点评，在此基础上指导学生对实训成果进行改进。实训成绩的评定综合了实训态度、实训成果的质量，以及前后两次实训成果的改善程度三方面因素。这种评价方法使不同基础的学生感受到只要有努力，也能得到良好的评价，有利于用评价成果调动学生实践的积极性。再次，是评价主体的多元化。即实践教学评价应兼顾学校教师评价、顶岗实习单位指导教师评价、学生互评、学生自评等多种形式。学生在指导教师的引领下，进行横向、纵向比较，看到自己的不足和进步，发现自己的学习能力与潜力，对自身能力形成正确认识，走出消极被评的尴尬局面。最后，实践成果的具体化。每次实践教学活动都有明确的实践成果，而且尽可能具体化、量化，如搜集3个楼盘的基本资料，指出基本资料应包括的内容；运用SWOT分析法撰写项目区位分析报告，分析报告不少于3000字；访问3名潜在客户，记录他们的消费意向等。实践成果的具体化和量化有助于学生深度理解实践任务的要旨。
四、结束语
“循环式”实践教学体系是适应房地产企业的工作特色，符合学习认知规律的一种做法。但是传统教育形成的教育模式已形成很强大的教育惯性，现行的一些工作制度束缚了实践教学的改革，例如教师教学工作量核算制度、教学常规管理制度、教学质量检查制度等，这些可作为实践教学体系改革进一步研究的课题。
[本课题是扬州环境资源职业技术学院2010年度高职教育研究课题：“房地产经营与估价专业实践教学体系的改革研究”，课题编号：YHZJY-014]
参考文献：
1.袁彩云.高职高专房地产经营与估价专业实践教学体系的构建[J].中外教育研究，2009（10）
2.周丽红.高职房地产经营与估价专业教学建设与改革[J].成才之路，2010（15）
1.高职旅游管理专业课程体系构建的基本思路
1.1根据区域旅游、酒店和会展行业需求确定人才培养目标
本专业紧密围绕社会需求，培养的学生主要面向旅行社、酒店和会展等企业，具体岗位工作有：旅行社的计划与外联、接待、旅游产品营销和导游服务，酒店的前厅接待、客房服务、餐饮服务和酒店营销等。基于以上岗位需求，本专业制定了旅游管理专业的人才培养目标，即以订单培养为切入点，强化旅游服务与营销技能培养，培养符合区域旅游、会展行业需求，适应生产、经营和服务等一线需要，具有良好职业道德、高雅文化素养、高水平旅游、旅游服务与营销技能的人才。
1.2根据企业岗位需要设置专业课程体系，突出核心课程
本专业与省市旅游局、外经贸委、广之旅、碧桂园凤凰酒店、文化假日酒店等单位密切合作，参照旅游、会展行业企业职业岗位任职要求，引入行业技术标准，以培养学生职业综合能力为出发点和归宿点，融入理论知识、职业能力和素质素养，构建以核心课程为核心的专业课程体系。因此，在课程设置中应培养学生良好人文素养、创新精神，通晓旅行社、酒店和会展服务方面的基本知识、基本技能、职业道德和职业素质素养，较熟练掌握旅游服务和营销的专业技术能力、团队协作能力、解决问题能力、心理承受能力、创新能力等。
1.3根据岗位工作技能需要设置工作任务，突出课程实践教学
设置工作任务的指导思想，是把企业岗位所需工作技能具体分解为很多独立的工作内容，每完成一个工作内容，相当于完成一个工作任务，整合各项任务直至培养学生从事岗位工作的实际技能，掌握职业岗位范围要求的业务技能、沟通能力。实践教学包括课程教学实训、课程观摩、课程专业技能实训、毕业实习等必备教学环节，实践教学学时比例不得低于总学时的40%。
1.4将“双证制”纳入课程体系中，增强学生在社会的竞争力
专业应将专业职业技能要求融入课程体系中，推行学历证书和职业技能证书相结合的“双证制”。即要求学生在完成学历教育，获取毕业证书的同时，也应取得国家旅游局或旅游行业认证的专业职业资格证书，如酒店前厅客房服务员证、导游证、调酒师、咖啡师、茶艺师等。学生通过学生各种实践技能的实训及职业资格证书，有利于持多证走向企业工作岗位，增强就业的竞争力。
2.旅游管理专业课程体系的设置
在专业课程体系的设计中，结合以上基本思路，以构建能力为本位的课程教学体系为核心，以培养专业职业能力为主线进行设计人才培养的知识、能力、素质素养结构。
2.1旅游管理专业课程结构体系的构建
设计四大课程模块：基本素质与能力模块、职业素质与专项技能模块、专业素质与技术应用模块、素质拓展模块，使学生具备以下方面的能力。
（1）基本素质与能力模块
通过学习，学生应具备良好的职业道德、职业素质素养与政治思想素质，达到良好的身体素质与运动技能；具有一定的心理分析、调适能力和自我管理能力；较好的表达能力与思维能力；具有安全与环保意识、计算机及网络应用能力。
（2）职业素质与专项技能模块
通过学习，使学生应具备一定的商务策划能力、旅游从业素质与公关能力、管理素质与基层行政管理能力、社会实践能力、应用文写作能力、英语听说能力、公关能力、营销能力。
（3）职业岗位能力模块
通过学习，学生应具备旅行社经营与管理能力、导游英语交际能力、导游带团、讲解与应变能力、计划调度与外联能力、旅游线路策划规划和产品设计能力、前厅、客房服务与管理能力、餐饮服务与销售技能、会议、宴会的策划与管理能力、酒店英语交际能力、康乐服务与管理能力、调酒与酒吧管理能力、旅游市场调查与市场预测能力、旅游酒店营销策划能力、旅游促销能力、旅游公关能力。
（4）素质拓展模块
通过校（院）级任选选课及参加职业技能培训及鉴定，使学生具备一定的素质拓展能力，包括旅游软件操作、旅游文化认知、旅游创业、旅游摄影等能力。
2.2建立以理论、实践教学体系为主线的课程教学体系
（1）理论教学体系
①公共必修课大学生职业生涯与就业指导、入学教育、职业形象设计与训练、思想道德修养与法律基础＊、毛泽东思想和中国特色社会主义理论体系概论、形势与政策、廉政教育、大学生心理健康教育、体育、国学精粹、经济数学、大学英语＊、计算机应用基础＊、应用写作、环境保护概论（公选）、社交与职业礼仪（公选）、摄影技术（公选）、演讲与口才（公选）、网页制作、广告设计、校园文化活动。
②专业必修平台课。现代管理方法＊、统计、市场营销、旅游概论＊、旅游心理调适技能＊、旅游英语＊、旅游礼仪＊、会展旅游策划与组织＊、旅游资源与开发＊、旅行社经营与管理、酒店管理。
③专业必修方向课
a旅行社经营与管理：导游英语听说实训＊、导游基础知识＊、导游实务与技巧＊、旅行社计调与外联实务、旅游规划与产品设计＊、旅游政策与法规＊、旅游营销策划。
b酒店管理：酒店英语听说实训＊、前厅管理＊、客房管理＊、餐饮服务技能＊、会议与宴会的策划与管理＊、酒吧实务与酒水调制、酒店配餐技巧。
c旅游与酒店营销：酒店英语听说实训＊、旅游市场调查＊、旅游促销实务＊、旅游营销策划＊、旅游公关实务＊、热点旅游线路与广东特色旅游资源讲座、前厅管理。
④专业选修课。中国旅游地理、旅游文化、旅游软件应用、旅游创业、旅游摄影、导游职业道德与职业生涯规划、客源国概况、旅游应用文写作、旅游景区管理。
（2）实践教学体系
①基本能力及技能：围绕基础性课堂教学开展计算机基础实训、电子商务与网络实训、岗位认知见习等；
②专业能力及技能：围绕专业性课堂教学实训开展旅行社经营管理实训、导游带团实训、酒水调制实训、餐饮服务技能实训、前厅与客房服务技能实训、旅游营销实训等课程实训；
③综合能力及技能：围绕顶岗实习、毕业实习开展旅行社、酒店和会展服务、经营与管理综合实践能力及技能实训。
3.高职旅游管理专业课程体系的保障和实施
高等职业教育旅游管理专业课程体系构建的成功与否，除了课程设置要围绕社会需求、岗位需要、学生学习可持续性等，还应充分考虑实施课程教学体系所具备的硬件和软件环境，在实习（训）基地、“双师素质”型教师队伍和教材的建设、开发等方面的建设尤为重要。
3.1校内外实训基地是确保课程实习（训）环节高质量完成的根本保障
高职高专实训基地是高等职业教育中对学生实施职业技能训练和职业素质培养的必备条件，也是高等职业教育办出特色、实现人才培养目标的基础性条件[2]。高职旅游管理专业的课程教学必须通过在校内实习基地进行大量校内实训和校外见习、实习来培养学生的职业素质素养、职业能力。因此，本专业通过校企合作共建一批“四位一体”的实训实习基地。与广之旅、文化假日酒店等龙头企业共建“3+5+19”（3个校内软件实训室，5个校内生产性实训基地，19个校外实习基地）个以“服务+营销”为核心技能，融教学、培训、职业技能鉴定、咨询服务功能“四位一体”的生产性共享实训平台，保证了大量实践教学技能性课程的需要。
3.2“双师素质”型师资队伍建设是课程教学实施的基本前提
“双师素质”型教师主要指既具有较深的专业理论知识，又具备丰富的实践教学经验或从业职业能力的教师。“双师素质”型师资队伍建设，不能单纯依赖于人才的引进，更要通过继续教育、培训等方式提高现有教师的学历层次和知识结构，或者从旅游企业聘请具有丰富实践经验的管理人员作为兼职教师。本专业构建了“双向流动、专兼结合”的教学团队，专任教师下企业挂职，行业专家进课堂。聘请一批旅游行业精英为兼职教师，建立兼职教师库，形成了专业能力强、行业影响力大、专兼结合的教学团队。近5年来培养专业带头人2名；培养中青年骨干教师8名；聘请旅游行业专家5人，行业技术骨干与能工巧匠5人，客座教授2人， 兼职教师21名，专兼教师比不低于14:21。
3.3工学结合的教材建设和开发是课程教学实施的重要依托
应突出高职教育的特点，专业课程教材采用工学结合的教材与自编教材。在征订的教材中主要是选订高职高专面向21世纪课程等系列教材，以保证教材的权威性，同时选用学院教师主编与参编实用性强的正式出版教材。教材建设和开发应围绕校企合作，从单一学校主体转向学校与行业、企业相结合，积极争取行业企业专家参与开发与设计专业课程，使其成为课程建设、开发的重要主体，实施教材开发主体的多元化。本专业积极进行校企联合开发基于旅游企业行业和岗位需求的工学结合教材，以行业和岗位需求作为课程改革的依据和出发点，先后开发《旅游规划原理》、《旅游资源开发与管理》、《导游实务与技巧》、《客房服务与管理》等教材，注重学生的理论知识、职业技能的综合培养，使教学更具有针对性。
4.结语
第一天，负责建立成都市大学生创业项目库的团市委，拿来了一周内征集来并经过初筛的369个项目；第二天，带着方案直接“投奔”高新区的大学生创业者，要经过苏昶他们的面试。
“有一些‘爆破性’的点子。”苏昶这样评价。距他的办公室几十米外，两年前获批的国家级大学生创业园，因为成都市的一项新政，即将扩大一倍。
这项新政，源自“19号文件”――两周前，成都市委、市政府下发了《促进普通高等学校毕业生创业就业的意见》，将在成都高新区和5个城区，以及6个近郊区县，设置12个大学生创业园。
19号文件的目标异常具体：两年内重点扶持1500名高校毕业生自主创业，占毕业生的1％；连续3个月运营正常，给予5000元补贴。
像全国其他城市一样，西南重镇成都的高校毕业生数量，今年也达历史新高。“需要安排7万名大学毕业生，其中本地生源3.2万人，外地生源2万人，过去两年沉淀下来需要就业的毕业生近2万。”成都市人事局政策法规处处长王永会告诉《望东方周刊》，今年的毕业生总量比2008年增长了20％。
即便同样面临就业压力，19号文件却把“创业”放在了“就业”之前。当全国各地动员各种渠道提高大学毕业生就业率时，成都却格外关注有意创业的1％。
与此同时，这个两年前获批成为国家“统筹城乡综合配套改革试验区”的城市，将“创业”作为促进大学生就业的突破口，别有深意，旨在一举几得。
四川省委常委、成都市委书记李春城说，既要立足当前又要着眼长远。
在他看来，大学毕业生就业问题不是一个让人疲于应付的“包袱”，而要和这座城市的长远发展合拍。按照他的说法，要“通过降低门槛甚至是免费提供平台，面向全世界吸引各类人才”，让成都真正成为“一个汇聚创业人才的洼地。而成都提出的“新三最”目标之一，就是“中西部创业环境最优”。
李春城说过的一句话，令成都市不少干部印象深刻：电子商务有一家阿里巴巴，说不定成都将来会冒出一个“阿里爷爷”呢!
风暴里的避风港
成都高新区天府软件园的一个套间里，光线有些昏暗。三个年轻人专注地坐在电脑前，他们都在编写程序。
22岁的摩贝科技发展公司CEO刘博文，对于这个50平方米左右的办公室有些遗憾：如果不是金融危机影响，他们原本在另外的办公楼拥有一间80多平方米的大办公室。“我们裁减员工，搬回这个不要房租的房间。”里间的地板上铺着床垫，加上洗手间和厨房，这里吃住齐全。
2007年底，四川大学计算机专业09级毕业生刘博文就是在这样一个房间开始创业，其中一个重要原因是这里免收房租。摩贝科技在2008年搬到了孵化园为一般企业提供的办公楼里，房租每月每平米50多元。一个月4000多元的开支对于当时已经有35人的公司来讲并不是大钱。
随后经济形势恶化，刘博文立即调整业务，从自创搜索引擎改为做软件外包，搬回了这个“避风港”。
孵化园里还有免费开放的篮球场，这是专门为年轻人们设置的。
让刘博文起步、避风的这个创业园，到年底会扩大到10000平方米，可以容纳数百个创业团队。
“我们寄希望于这些土生土长的创业者。”王永会对《望东方周刊》说，这是这座城市历经多年发展后的经验和期待。
他解释说，成熟企业可以因为成都的优惠政策迕过来，也可以再因为其他地方的优惠政策迁走。事实上大多数中小型企业在一个地方度过政策优惠期之后，就会选择迁往新的政策洼地。
以英特尔为例，虽然最终决定将中国基地落在成都，但成都、重庆两座城市对其激烈的争夺仍令官员们记忆犹新。而成都市下辖的区县，也曾为招商引资而“自相残杀”过。
在曾以外来投资为主要发展动力的中国各地，本土化企业群的“抗冲击”作用已经十分明显，“我们希望培养一些对成都有深厚感情的本土企业家。”王永会说，他们扎根在成都，将成为成都创新和发展的不竭之源。
给我一个赚钱的生意
刘博文告诉《望东方周刊》，目前他们宿舍的12个同学中只有一半工半读找到了工作，“不过还没人向我打听过创业的事情。”
这并不代表大学生对当老板没兴趣。“他们缺乏合适的项目和资金。”共青团成都市委创业综合组组长穆永涛告诉本刊记者，他在电台做客解释创业政策时，有大学生打热线电话进来，表示自己想创业，问他们能不能提供项目和资金，“其实就是说我想赚钱，你安排个赚钱的生意给我。”
19号文件出台后，共青团成都市委就向全国征求大学生创业项目。其中既有大学生自己带来的项目，也有科研院所专家提供的项目。这些项目经过评审，就可以进驻各个大学生创业园的孵化器，开始创业之旅。
征集项目一周时间，就有1000多个项目提交，穆永涛说其中三分之一有价值，有40多个是“精品项目”，“我们会推动它们，催一催，让它们发展起来。”
团市委的计划是，全年得到3000个“靠谱”项目，其中300～500个最终实现产业化。
更为关键的是，成都市要求各个大学生创业园必须投入创业扶持资金，并建立担保基金，解决创业资金问题。
在距离成都20公里的温江，依托海峡两岸科技产业开发园建立的大学生创业园，将拿出500万元专门为大学生创业企业做担保，这有望撬动上千万银行贷款。创业园负责人说，他们还准备了1000万元的大学生创业扶持资金，建立了3000万元的大学生创业投资基金。
如果以5～10万元的扶持力度计算，将有数百家大学生创业企业受益。
由准政府机构协调筹备的创业扶持资金，对现有金融制度是一次明显的突破。
“现在中小企业融资都是很大问题，更不要说还在孵化阶段的大学生们。”共青团温江区委负责人说，事实上，创业园的担保和扶持资金可能是大学生创业的唯一资金来源。
成都市要求这部分资金落实在各区县，如高新区就将组织5000万天使基金和5000万担保资金。
“人才抄底”
在海峡两岸科技产业开发园的天府家园，96套创业公寓的装修已经接近尾声。“6月初市里出文件后，我们抓紧时间装修完几套，准备接纳即将到来的高校毕业生。”共青团温江区委负责人对《望东方周刊》说，他们从2008年就开始建设大学生创业园，而成都市的“创业新政”让公寓建设大大提速。
这些房间都是四室一厅，铺了地板，窗明几净。这些都是政府资产，将按最低价租给大学生创业者居住。按照每套居住10人计算，可容纳近千人。
“其实从2005年中央提出建设创新型国家开始，全国各地就开始出文件鼓
励大学生创业。”成都人事局副局长罗建民说，但是一直以来连政府都觉得这是很难完成的任务：项目、资金都需要政府埋单，创业者越多，政府投入越大。
关键的问题是，这种投入看起来几乎没有回报：目前公认的大学生创业成功率，最高仅为1％，甚至有调查机构提供的数据显示仅为0.01％。
刘博文告诉记者，他2007年进入创业园时，同楼层的企业现在基本都走光了。“有的3个月烧掉100万风险投资，然后关门大吉。”
“成都的优势不在于某项政策，而是把大学生创业就业纳入到统筹城乡的盘子里，钱和政策都师出有名。”成都市的官员说。
根据成都市要求，各个大学生创业园面积不小于5000平方米，“开始有些观望的区县，现在也在努力追上来，甚至规划了10万平方米。”穆永涛说，各个区县和创业园都在尽量提供优惠服务，比如免费提供工商服务、财务服务和创业培训。
以10平方米一个团队，每个团队3～5人计算，初步规划的创业园面积，可以在2009年解决超过1万名大学生的就业。
而创业大学生的范围不只局限于应届生，还扩展到最近5年的毕业生。
不过，成都市希望推动大学生创业都通过市场行为来实现。大学生创业园一般都引进了有经验的孵化服务企业。
温江从武汉东湖开发区引进了一家企业管理创业园，它在武汉的园区已经有三个企业完成了从孵化到上市的过程。
成都市更重要的一个考虑是，通过这些政策不仅解决本地高校毕业生就业，还能吸引外地人才，在艰困时期实现“人才抄底”，为城乡统筹的人才需求谋篇布局。
政府的决心和政策力度强劲，而毕业生们的创业意愿和能力，则可能成为最关键的“瓶颈”。对此，成都市的官员并不焦虑：创业不是一时之事，也不仅仅是大学生的事情。
苏昶告诉本刊记者，对于大学生创业者而言，体验创业过程更为重要，二次创业的成功率一般更高些，而一个城市的创业氛围，也需要长期的培育。
落户郊县的电子商务
与位于城区的高新区相比，温江的大学生创业园担负着更多统筹城乡的任务。
2008年底刚刚搬进创业园的“好色馆电子商务”负责李肖就是温江人，用他的话说，家里就是“失地农民”。2005年他从四川师范大学毕业后先跑去深圳求职，给私企老板当司机兼秘书，后来又到北京做小生意，2006年决定回温江创业。
“我们这个网站主要卖化妆品。对物流要求很高。”他在解释当初选址时说，北京、上海的人力成本高，而且一度对电子商务管理很严。而成都是国内航班通达率第二的城市，甚至高于上海。他们在温江市区租房经营了两年后，最终决定搬到创业园。
事实上，“好色馆电子商务”就是在马云的商务网站淘宝网上起家，现在他们正希望融资30万到50万元，通过贴牌生产出品自主品牌的化妆品。林涛告诉记者，创新园正在全力替李肖“跑”这笔钱。
李肖说，现在企业有20多个员工，一半来自当地失地农民家庭，还有几个就是失地农民。今年他们还计划招聘将近20个人。
不过，即使是这些大学生创业者，也对招聘应届毕业生怀有疑虑。“像我们这样的网站，对专业要求不是很高，但是责任心要强。”李肖说，应届生目前对工资预期很低，但是都想把第一份工作当作过渡。
对于另外一些技术性比较强的IT企业而言，无论大学生在校期间如何优秀，到企业后都要经过2到4个月的适应期。
为了解决这些问题，成都市承诺大学生创业企业每招用1名高校毕业生并缴纳社保的，一次性给予1000元补贴。李肖盘算着，按照目前一般高校毕业生的工资标准，企业一年付出的社保资金大约为11300到1500元。
温江“加码”的做法是，技术先进型服务外包企业，每招用一名高校毕业生给予不超过4500元培训补贴。按照月薪1500元计算，这相当于创业园承担了应届生适应期的工资。
不过，目前在温江的大学生创业园开始孵化的20多个大学生团队，多集中在IT行业。而按照成都统筹城乡的发展规划，温江应以食品、机械制造和包装等产业为主。
共青团成都市委收到的项目中，也有65％属于IT行业。
对此，团市委认为，各个区县的大学生创业园应先搞综合发展，在形成一定基础后再进行整合。因为与成熟企业家比，大学生更愿意就近创业，如果对产业分类严格约束，可能挫伤他们的积极性。
而在成都市下发的《意见》中，6个近郊区县应建设“综合性和专业化相结合”的大学生创业园。
毕业论文房地产本科开题报告(一)
房地产本科开题报告：房产税可行性分析和研究
论文语种：中文
您的研究方向：本科经济学金融
是否有数据处理要求：是
您的国家：广州
您的学校背景：普通大学本科，排名前20%。
要求字数：开题报告：3千字
论文用途：本科毕业论文
是否需要盲审(博士或硕士生有这个需要)：否
补充要求和说明：
房地产本科开题报告：房产税可行性分析和研究
选题背景：
近年来由于我国房地产业的发展速度加快，其已经成为了我国当代国民经济的主导产业，房地产业在当代经济的发展过程中具有主导性的推动性作用。在房地产业发展的过程中，经济的带动是可观的，但于此同时其所展现出来的民生问题也是较为严峻的。至1998年开始，我国实行全面的住房改革，实现了以住宅制度市场化以及货币化的发展目标，以此为开端，房地产业无论是就地方财政问题还是地方的经济增长，都起到了非常积极的作用毕业论文房地产本科开题报告毕业论文房地产本科开题报告。但在伴随着房地产业快速发展的过程中，中国城市房地产的价格则更是展现出了一种更为快速的增长速度，1998年我国的商品房价格为2063元/平方米，而20XX年我国的商品房价格已经增长至6200元/平方米，增长幅度已经远远超过了民众的收入水平，从而成为了我国当代经济发展过程中的主要不稳定因素[1]。税收作为国家政府对于国家以及地方经济调控的主要方式，同时也是政府在对于房地产业进行监管以及调控过程中的主要手段。就我国目前现状而言，各地方的房产税都不尽相同，不仅如此，在学术界对于房产税的征收问题以及如何征收的问题也一直以来都有着巨大的分歧。
研究意义：
研究方法：
研究综述：
艾诺拉和马腾纳(2015)在分析西方国家普遍采用住房优惠的原因时认为：住房的分布比金融资产更公平，大部分家庭最重要的财富是房屋。美国消费者金融调查(2015)研究发现，住房占净财富的比例与净财富的数量成反比。因而在给定税收和公共支出的前提下，将低税率配置给房屋，将高税率配置给金融资产，是税负转嫁给富裕阶层的表现毕业论文房地产本科开题报告工作报告。由此产生的效率损失是民主政治和社会公平的代价。
参考文献
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毕业论文房地产本科开题报告(二)
摘要：财务报表分析是一门艺术，背后往往隐藏着企业的玄机。它是企业所有经济活动的综合反映，提供了企业管理层决策所需要的信息。同时，正因为财务报表全面、系统、综合地记录了企业经济活动的过程，因而相关利益人对它的分析极为关注。投资者、债权人、政府、税务部门、社会公众等在做经济决策时，都要分析企业的财务报表。当然，分析财务报表需要依靠一定的分析方法与技巧，对资产负债表、利润表和现金流量表进行全面综合分析，才能得出较为科学的决策。本文以青岛海尔为实例，从经营成果、财务状况和现金流量三个方面进行了分析，其次对其进行了综合分析并且与同业公司进行了比较分析，最后对该公司进行了综合财务评价，并提出改进建议。
研究背景
在社会不断进步和经济高速发展的今天，所有权与经营权的分离是现代企业的根本要求，上市公司就是这种两权分离的代表，上市公司的股东、债权人等相关外部利益者要求了解公司的经营状况，就要通过分析公司对外披露的信息，这就使此财务报表分析具有必要性。
中国证券市场发展了十几年，投资理论也处于一个培养和嬗变的过程中毕业论文房地产本科开题报告毕业论文房地产本科开题报告。目前市场已由散户跟风逐步向机构投资者理性分析变化，机构投资者正统的投资理论大部分都是价值型，因此如何从不同角度衡量上市公司的投资价值，如何控制市场风险，是机构投资者和普通投资者所面临的问题。上市公司公开披露的财务指标很多，投资人要通过众多的信息正确把握企业的财务现状和未来，没有其他任何工具可以比正确使用财务比率和财务分析更重要了。
文献综述
研究现状
财务报表能够全面反映企业的财务状况、经营成果和现金流量情况，但是单纯从财务报表上的数据还不能直接或全面说明企业的财务状况，特别是不能说明企业经营状况的好坏和经营成果的高低，只有将企业的财务指标与有关的数据进行比较才能说明企业财务状况所处的地位，因此要进行财务报表分析。做好财务报表分析工作，可以正确评价企业的财务状况、经营成果和现金流量情况，揭示企业未来的报酬和风险；可以检查企业预算完成情况，考核经营管理人员的业绩，为建立健全合理的激励机制提供帮助。
国外财务报表分析的文献综述
白1897年格林纳(Greene)的《公司财务》出版至今，西方财务管理理论经历了两个时期，一是20世纪50年代以前的传统财务理论时期，另一个是20世纪50年代以后至今的现代财务理论时期毕业论文房地。传统财务理论与现代财务理论有明显的不同。从研究对象来看，传统财务理论注重研究公司内部的财务问题；而现代财务理论立足资金市场来研究公司财务管理问题。从研究方法来看，传统财务理论偏重描述性方法和定性分析，视财务指标为常量；两现代财务管理注重建立理论模型和实证检验，视财务指标为随机变量。
对于财务分析的概念有如下几种表述：美国加州大学的教授waterB.Neigs认为财务分析的本质在于搜集与决策有关的财务信息并加以分析与解释的一种判断过程.美国纽约市立大学LeopoidA.Bernstein认为财务分析是一种判断过程，旨在评估企业现在或过去的财务状况和经营成果；其主要目的在于对未来的状况和经营业绩进行最佳预测。美国哈佛大学管理学教授波特认为价值可看成是资金的生成和增值，则价值链就是价值增值的各个环节。对企业的财务活动迸行分析，实质上也就是对企业的价值运动进行分析。美国注册会计师协会总裁兼财务总监巴瑞C.麦肯兰说：为了与信息时代接轨，需要在财务报表中反映无形资产和软资产
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毕业论文房地产本科开题报告工作报告。尽管财务管理理论总会有新的观点提出，但财务管理的一些基本原理在各国大致相同。例如，财务分析中的比率分析原理，财务计划中的平衡原理，财务控制中的分权原理，财务决策中的风险原理都基本一致。
国内财务报表分析的文献综述
对于我国财务管理理论结构体系目前主要有三种观点：
第一种观点主张从财务学研究对象所包含内容展开，认为从财务的本质资金运动出发，研究对象、职能、主体、环境等要素；从资金运动规律出发，研究财务管理目标、原则和体制等要素；资金运动规律应用出发，研究财务管理的环节和方法。
第二种观点主张是按逻辑的规定性由财务管理学研究对象的概念、基本特征及其规律体系，构成基本理论结构体系：从外延方面看包括财务管理学研究方法论、学科体系、课程体系和方法体系等。
第三种观点主张我国财务管理理论研究方法和理论结构体系都应该与国际接轨，研究方法提倡演绎性的规范研究方法和实证研究方法，财务管理理论结构体系包括货币市场学、公司财务学、投资学等内容。
财务报表分析概述
财务报表的概念
《企业会计准则第30号财务报表列报》第二条规定，财务报表是对企业财务状况、经营成果和现金流量的结构性表述，至少应当包括：资产负债表、利润表、现金流量表、所有者权益(股东权益)变动表和附注。
如果将会计核算的过程比喻为产品的生产过程，那么，财务报表就是会计核算的最终产品。然而，财务报表只是根据全体使用人的一般要求提供通用的数据和有关指标，不能直接、充分、有效地提供关于企业偿债能力、盈利能力、资产周转状况等指标，也不能满足各特定报表使用者的特定要求，为此，还需要人们根据一定的标准、运用适当的方法对其所提供的各项有关会计数据进行一系列的加工、整理、对比、分析、评价，从而形成对报表使用者有用的信息。
财务报表的构成
财务报表是指反映企业财务状况、经营成果和现金流量的书面文件，包括四张报表和一个附注，即资产负债表、利润表、所有者权益(或股东权益)变动表、现金流量表和附注。理解财务报表的组成时，必须注意以下几点：(1)四张报表加一个附注是企业编制的财务报表的最低要求，而不是财务报表的全部；(2)本准则对财务报表的列报，既适用于个别财务报表，也适用于合并财务报表；(3)其他具体会计准则对财务报表列报有特殊要求的，在遵循本准则列报的同时，还应按其他准则的要求进行列报；(4)现金流量表列报的内容和格式，按照现金流量表准则的规定进行处理。
财务报表分析的主体和对象
现代企业制度下，企业所有权和经营权相分离。投资者拥有企业的所有权，对企业的收益拥有分配权，但一般不直接参与企业的经营管里；企业管理者以取得报酬的形式接受投资者的委托，拥有企业的经营权，直接参与企业的经营管理，同时受到投资者的约束；债权人不能直接参与企业的经营管理，只拥有按期收回其借款本金和利息的权力；政府有关部门为了保证整个经济的整形运转而对企业进行间接调控；业务关联企业需要充分了解其合作者的经营情况和信誉，为是否继续合作做出决策毕业论文房地产本科开题报告毕业论文房地产本科开题报告。投资者、经营者、债权人、政府有关部门、业务关联企业等财务信息的需求者，构成了财务报表分析的主体。
作为财务报表分析的对象主要是企业提供的财务报表，说的详细一点就是表中的财务数据和相关指标；同时包括了财务报表附注和审计报告；财务报表的目的是提供某一企业的财务状况、经营状况和财务变化情况的信息，这种信息在许多报告使用者做经济决策时都是有用的；而财务报表分析的一般目的可以概括为：评价过去的业绩、衡量现在的财务状况、预测未来的发展趋势。
财务报表分析的基本内容
财务报表分析是由不同的使用者进行的，他们各自有不同的分析重点，也有共同的要求。
从企业总体来看，财务报表分析的基本内容，主要包括以下三个方面：1、分析企业的偿债能力，分析企业权益的结构，估量对债务资金的利用程度。2、评价企业资产的营运能力，分析企业资产的分布情况和周转使用情况。3、评价企业的盈利能力，分析企业利润目标的完成情况和不同年度盈利水平的变动情况。
以上三个方面的分析内容互相联系，互相补充，可以综合的描述出企业生产经营的财务状况、经营成果和现金流量情况，以满足不同使用者对会计信息的基本需要。其中偿债能力是企业财务目标实现的稳健保证，而营运能力是企业财务目标实现的物质基础，盈利能力则是前两者共同作用的结果，同时也对前两者的增强其推动作用。
财务报表分析的意义
在对上市公司评估工作中，根据市场、技术等方面评估结果和财务预测提供的基本数据，对上市公司的财务状况做出客观、公正的评价。财务报表分析的重要意义表现为以下几个方面：
信息系统的观念
(1)会计是一个信息系统，其功能是提供与决策相关的财务信息
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(2)信息的价值是运用信息给企业带来的期望效益(经济利益)毕业论文房地产本科开题报告工作报告。
(3)财务报表不经过分析，便不会影响企业的决策和控制过程，因而无任何价值。
资源配置的观念
集团可视为一系列项目的投资组合，我们不仅应分析这一投资组合中个别投资的风险和收益，而且应分析整个组合的风险和收益。惟有如此，我们才能将稀缺资源配置于我们自己最具有优势的行业，才能以较低的投入，冒适度的风险，获取更大的收益。
例外管理的原则
通过分析发现企业的异常或例外的财务情况，把管理层的注意力焦距于偏离轨道的问题。
绩效管理的观念
一切管理活动的目的就是为了组织的绩效。通过采用合适的财务指标体系和分析方法，可以对企业的财务绩效做出评价。
市场效率的观念
市场通常是有效率的，但是并不是总是有效率的。
技术路线
引言
研究背景
研究意义
论文结构
财务报表分析文献综述
国外财务报表分析的文献综述
国内财务报表分析的文献综述
财务报表概述
财务报表分析的内容
财务报表分析的指标体系
财务报表分析的方法
目前我国上市公司财务报表分析存在的问题
青岛海尔为例的实证财务报表分析
企业背景
财务报表分析
同业比较分析
结束语
进度安排
第七学期第5周：交开题报告初稿，开题讨论；
第七学期第6周：将英文翻译初稿及原版复印件、开题报告交指导教师；
第七学期第78周：完成文献翻译(初稿)、开题报告(正式)；
第七学期第1112周：完成论文初稿并提交给指导老师；
第七学期第1316周：修改论文；
第七学期第1718周：论文定稿(打印、装订)；
第八学期第1周：提交论文并进行答辩。
毕业论文房地产本科开题报告(三)
选题的依据及意义：
依据：
进入90年代后，我国的居住环境和工业生产环境都已广泛地应用热水供应装置，热水供应装置已成为现代学校居住必备。90年代中期，由于大中城市电力供应紧张，供电部门开始重视需求管理及削峰填谷，热泵供热技术提到了议事日程。近年来，由于能源结构的变化，促进了地源热泵供热机组的快速发展毕业论文房地产本科开题报告毕业论文房地产本科开题报告。
随着生产和科技的不断发展，人类对地源热泵供热技术也进行了一系列的改进，同时也在积极研究环保、节能的地源热泵供热产品和技术，现在利用成熟的电子技术来进行综合的控制，并和太阳能结合更注意能源的综合利用、节能、保护环境及趋向自然的舒适环境必然是今后发展的主题。
意义：
地源热泵技术，是利用地下的土壤、地表水、地下水温相对稳定的特性，，通过消耗电能，在冬天把低位热源中的热量转移到需要供热或加温的地方，在夏天还可以将室内的余热转移到低位热源中，达到降温或制冷的目的。地源热泵不需要人工的冷热源，可以取代锅炉或市政管网等传统的供暖方式和中央空调系统。冬季它代替锅炉从土壤、地下水或者地表水中取热，向建筑物供暖；夏季它可以代替普通空调向土壤、地下水或者地表水放热给建筑物制冷。同时，它还可供应生活用水，可谓一举三得，是一种有效地利用能源的方式。通常根据热泵的热源(heatsource)和热汇(heatsink)(冷源)的不同，主要分成三类：
空气源热泵系统(air-sourceheatpump)ashp
水源热泵系统(water-sourceheatpump)wshp
地源热泵系统(ground-sourceheatpump)gshp
平时还有人把热泵系统按照一次和二次介质的不同，分别叫做：
这些都是把热源、热汇以及空调系统的传递介质也包括进来分类形成的毕业论文房地产本科开题报告工作报告。
另外，为了让我们在学习和讨论中更方便，介绍一些地源热泵室外能量交换系统的概念：
地下水系统
地表水系统
这些都是地源热泵的热源或热汇形式。(具体参见下图)
图.1.1土壤换热器(水平埋管)图
图.1.2土壤换热器(竖直埋管)图
