时间：2023-01-14 17:59:16
第一条 为了加强房地产经纪活动管理，维护房地产市场秩序，保障房地产经纪活动当事人的合法权益，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》和建设部《城市房地产中介服务管理规定》，制定本办法。
第二条 在自治区行政区域内，凡从事城市房地产经纪活动的，必须遵守本办法。
第三条 本办法所称房地产经纪，是指为委托人提供房地产信息、咨询和居间代理业务的经营活动。
第四条 自治区人民政府建设行政主管部门主管全区房地产经纪活动，各盟公署、市、旗、县人民政府房地产行政主管部门主管本行政区域内的房地产经纪活动。
第二章 房地产经纪人员管理
第五条 房地产经纪人员是指依法取得房地产经纪人资格证书，并从事房地产经纪业务的人员。自治区实行房地产经纪人员资格认证和注册登记制度。
第六条 房地产经纪人员分为房地产经纪人和房地产销售员。
第七条 房地产经纪人必须是经全区统一考试、执业资格认证，取得自治区建设行政主管部门颁发的《房地产经纪人资格证》并经注册登记取得《房地产经纪人注册证》的人员。
未取得《房地产经纪人资格证》和《房地产经纪人注册证》的人员，不得从事房地产经纪业务。
第八条 房地产销售员必须是经过考试并取得自治区建设行政主管部门颁发的《房地产销售员证书》的人员。
未取得《房地产销售员证书》的人员，不得从事房地产销售工作。
第九条 房地产经纪人必须是在取得《房地产经纪人资格证》后三个月内申请办理执业资格注册。
房地产经纪人执业资格注册有效期为三年，申请再次注册，必须在有效期满前三个月，交由盟市房地产行政主管部门统一向自治区建设行政主管部门申请，重新办理注册手续。
再次注册，应有聘用单位考核合格和知识更新、参加自治区建设行政主管部门指定的培训机构进行业务培训等继续教育的证明。
第十条 房地产经纪人所在执业机构等内容变更，须在变更前30日内向原注册机关办理注册变更登记。
第十一条 严禁伪造、涂改、转让《房地产经纪人资格证》、《房地产经纪人注册证》、《房地产销售员证书》。
《房地产经纪人资格证》、《房地产经纪人注册证》、《房地产销售员证书》遗失，应当向原发证机关申请补发。
第十二条 房地产经纪人必须在一个经自治区建设行政主管部门认定的具有房地产经纪活动资格的房地产经纪机构注册，从事房地产经纪业务，不得同时在两个或两个以上的房地产经纪机构执业。
房地产销售员必须在取得房地产开发企业资质证书和营业执照的房地产开发公司从事本公司开发的房地产销售业务。
第十三条 房地产经纪人实行年检制度。每年第一季度房地产经纪人必须填写年检申报表等有关年检提交材料向自治区建设行政主管部门申请年检，年检内容主要包括年度房地产经纪活动业绩、职业道德水平等。
《房地产经纪人年检申请表》由自治区建设厅统一印制。
第十四条 房地产经纪人员在执业中不得有下列行为：
（一）索取或收受委托合同以外的酬金或其他财物，或者利用工作之便，牟取其他不正当的利益；
（二）允许他人以自己的名义从事房地产经纪业务或房地产销售业务；
（三）同时在两个或两个以上房地产经纪机构或开发企业执行业务；
（四）弄虚作假，提供不实信息；
（五）采取引诱、胁迫、欺诈、贿赂和恶意串通等手段，招揽业务或促成交易；
（六）以个人名义承接房地产纪纪业务，收取费用；
（七）法律、法规禁止的其他行为。
第三章 房地产经纪机构管理
第十五条 从事房地产经纪业务，应当依法设立房地产经纪机构。
房地产经纪机构，是房地产经纪人的执业机构，应当取得相应的资质等级，且具有独立法人资格的经济组织。
第十六条 设立房地产经纪机构应具备下列条件：
（一）有自己的名称、组织机构和章程；
（二）有固定的服务场所；
（三）有人民币10万元以上的注册资金；
（四）有3名以上取得《房地产经纪人资格证》的人员，同时，具有房地产及相关专业中等以上学历、初级以上专业技术职称的人员须占总人数的50％以上。
（五）法律、法规规定的其他条件。
第十七条 房地产经纪机构章程应当载明下列主要事项：
（一）机构名称、住所、宗旨、经济性质；
（二）注册资金及其来源；
（三）经营范围；
（四）组织机构、法定代表人产生的程序及职权范围；
（五）财务制度和利润分配形式；
（六）有关法律责任和其他事项。
第十八条 设立房地产经纪机构，必须经盟市一级房地产行政主管部门对其资质条件进行初审，由自治区建设行政主管部门审查合格，颁发房地产经纪机构资质证书后，再行办理工商登记。自治区直属单位及其所属单位成立的房地产经纪机构、字号前冠“内蒙古”区域名称的，均直接由自治区建设厅进行资质审查，审查合格按等级颁发资质证书。
房地产经纪机构资质证书由自治区建设厅统一印制。
房地产经纪机构应当在领取营业执照后一个月内，到资格审查机关备案。
第十九条 申请房地产经纪机构资格应提交下列材料：
（一）工商行政管理部门核发的企业名称预先核准通知书；
（二）从事房地产经纪业务的资格申请表；
（三）主管部门或审批机关批准的机构成立文件及法定代表人任命文件；
（四）经主管部门审查同意的房地产经纪机构组织章程；
（五）资金信用证明、验资证明或注册资产评估报告；
（六）企业主要负责人职业、身份证明；
（七）固定经营场所使用证明；
（八）房地产经纪人资格证书及其复印件，各类专业技术人员职称证及其复印件。
设立有限责任公司，股份有限公司从事房地产经纪业务的，应当执行《中华人民共和国公司法》的有关规定。
第二十条 房地产经纪机构按其资金、人员力量等资质条件分为三个级别：
（一）一级房地产经纪机构应当具备下列条件：
1.注册资本100万元以上人民币；
2.7名以上取得《房地产经纪人资格证》的人员和4名以上中高级工程师（土建）、会计师、经济师；
3.具有房地产及相关专业中等以上学历、初级以上专业技术职称人员及取得房地产经纪人资格证的人员须占人员总数的70％以上；
4.有办公设备微机二台以上。
（二）二级房地产经纪机构应当具备下列条件：
1.注册资本50万元；
2.5名以上取得《房地产经纪人资格证》的人员和3名以上中高级工程师（土建）、会计师、经济；
3.具有房地产及相关专业中等以上学历、初级以上专业技术职称人员及取得房地产经纪人资格证的人员须占人员总数的60％以上；
4.有办公设备微机一台以上。
（三）三级房地产经纪机构应当具备下列条件：
1.注册资本10万元；
2.有3名以上取得《房地产经纪人资格证》的人员和1名工程师（土建）；
3.具有房地产及相关专业中等以上学历、初级以上专业技术职称人员及取得房地产经纪人资格证的人员须占人员总数的50％以上；
4.有办公设备微机一台。
第二十一条 各级房地产经纪机构应按下列规定承办业务：
（一）一级房地产经纪机构，可承担房地产吞吐、居间代理、代理买卖、代理租赁、代理交换、咨询服务和有关房地产各种手续代办等房地产经纪业务；并可承担跨盟市间的房地产经纪业务。
（二）二级房地产经纪机构，可承担房地产的居间介绍、代理买卖、代理租赁、代理交换、咨询服务等房地产经纪业务；并可承担跨旗、县间的房地产经纪业务。
（三）三级房地产经纪机构，可承担本地房地产的居间介绍、代理租赁、代理交换、咨询服务等房地产经纪业务。
第二十二条 各盟市房地产行政主管部门应当每年对房地产经纪机构进行一次年检，报自治区建设厅核准，于每年年初公布年检结果。年检不合格者，不得继续从事房地产经纪业务，由发证机关收回其房地产经纪机构资质证书。
第二十三条 房地产经纪机构必须履行下列义务：
（一）遵守有关的法律、法规和政策；
（二）遵守自愿、公平、诚实信用的原则；
（三）按照核准的业务范围从事经营活动；
（四）按规定标准收取费用；
（五）依法交纳税、费；
（六）接受行政主管部门及其他有关部门的指导、监督和检查。
第四章 房地产经纪业务管理
第二十四条 房地产经纪人员承办业务，由其所在房地产经纪机构统一接受委托并与委托人签订书面经纪合同，按有关规定向委托人统一收取费用，开具发票并依法纳税。
房地产经纪机构接受房地产开发企业委托代理销售商品房的，还应当有开发企业出具的委托书，经纪机构销售商品房时，应当向商品房购买人出示商品房的有关证明文件和商品房销售委托书。
第二十五条 商品房销售委托书应当包括下列主要内容：
（一）委托单位名称、住所、法人代表；
（二）受托单位名称、住所、法人代表；
（三）委托项目名称、概况、装修标准、物业服务项目及标准；
（四）委托期限；
（五）其他有关内容。
第二十六条 房地产经纪合同应当包括下列主要内容：
（一）当事人姓名或者名称、住所、法人代表；
（二）房地产经纪服务项目的名称、内容、要求和标准；
（三）合同履行期限；
（四）收费金额和支付方式、时间；
（五）违约责任和纠纷解决方式；
（六）当事人约定的其它内容。
第二十七条 房地产经纪合同签订后，房地产经纪机构应当派两名以上房地产经纪专业人员办理。
第二十八条 房地产经纪人员与委托人有利害关系的，应当回避。委托人有权要求其回避。
第二十九条 房地产开发经营企业的房地产经纪机构，不得从事公司开发建设的房地产经纪业务。
第三十条 房地产经纪人执行业务，可以根据需要查看委托人的有关资料和文件，查看现场。委托人应当协助，查阅应当为其保守秘密。
第三十一条 房地产经纪机构与委托人签订房地产经纪合同后，转委托具有相应资格的经纪机构代理的，应征得委托人同意，并不得增加服务费。
第三十二条 房地产经纪机构开展业务应当建立业务记录，设立业务台帐，健全财务会计制度，建立会计帐簿，编制会计报表。业务记录和业务台帐应当载明业务活动中的收入、支出等费用，载明委托人、经纪合同编号、经纪业务类型、承办人、承办日期、办理结果等内容。
第三十三条 因房地产经纪人员的过失，给委托人造成经济损失的，由所在经纪机构承担赔偿责任。所在经纪机构可以按有关规定对有关人员追偿。
第三十四条 房地产市场主管部门应对房地产经纪机构的经营活动进行监督和检查。房地产经纪机构应按季向房地产市场主管部门报送业务统计报表。
第三十五条 房地产经纪机构可向房地产市场主管部门查询房地产开发资料和商品房预销售信息，了解房地产市场行情和有关房地产市场的政策、法规及其他有关文件，并参加各类相关活动。
第五章 附则
第三十六条 凡违反本办法规定的，由县级以上人民政府房地产行政主管部门，按照《中华人民共和国城市房地产管理法》和《城市房地产中介服务管理规定》予以处罚。
合肥市房地产管理局
合肥市工商行政管理局监制
签约须知
一、本合同由合肥市房地产管理局、合肥市工商行政管理局根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》等法律法规制定的示范文本。
二、本合同使用范围
1、在合肥市从事房地产经纪活动的房地产经纪人；
2、存量房屋（二手房）的房地产转让或房屋租赁。
三、合同内的空格由当事人商定后如实填写；【】内容为并列的选择项，可根据实际选择，不予选择的划除。
四、当事人应按自愿平等、协商一致的原则订立房地产经纪合同。委托人在订立房地产经纪合同时，应向经纪人如实告知以下问题：
1、房屋瑕疵。指房屋漏水、管道不通等。2、共有关系。指两个以上权利人共同拥有同一房地产。如系共有，转让房地产或出租房屋时需全体共有人签字。
3、房屋租赁情况。转让已出租房屋的，出卖人应当在出售前三个月书面通知承租人，承租人在同等条件下有优先购买权。
4、房地产抵押情况。指房地产所有权人为担保债权人债权的实现，将房地产抵押给债权人，办理了抵押登记。在转让前，应先办理他项权利注销手续或出具抵押权人同意转让的书面证明。
五、在签订房地产转让、房屋租赁合同时，房地产经纪人（丙方）应将房地产经纪合同（之一、之二）的所有条款告知合同委托人（甲方、乙方）。
六、当事人在签订本合同时，应认真阅读所有条款，知悉其含义。若需人签订本合同，应出具委托书。
七、本合同条款由监制单位负责解释。
房地产中介服务收费标准：根据合肥市物价合价房【2004】375号《关于房地产中介服务收费的通知》规定，房屋买卖收取成交价格总额的1%_2%（买卖双方交）；房屋租赁：住宅按成交一个月租金
额的40%_50%一次性计收；非住宅按成交一个月租金的20%_30%一次性计收。
房地产经纪合同（之二）
委托人（乙方）：经纪人（丙方）：
根据《中华人民共和国合同法》和《中华人民共和国城市房地产管理法》及相关法律法规规定，经乙、丙双方协商一致，就房地产交易经纪事宜订立本合同，以资共同遵守。
第一条乙方委托丙方为座落在：合肥市区】号附近的【住宅】【商业用房】【（一）提供订约信息；（二）充当订约介绍人；
（三）协助、指导订立【房地产转让】【房屋租赁】合同；（四）协助办理房地产交易手续；
（五）协助办理其他手续【户口转移】【水表过户】【煤气过户】【】【】；（六）日止。
第三条乙方拟【买受房地产】【承租房屋】的基本情况：（一）拟【买受】【承租】房屋建筑面积：略
第二条委托期限从区【路】【小】提供以下服务：（下列事有】【集体所有】，【买受房地产】【承租房屋】的价格（二）经交易双方确认【买受房地产】【承租房屋的价格
第四条乙、丙双方的权利义务
（一）乙方应与丙方到相关部门查验有关资料和到现场勘察房地产现状。
（二）乙方应于本合同签订后【房地产转让】【房屋租赁】相关资料的复印件。
（三）乙方应配合丙方签订【房地产转让】【房屋租赁】合同。（四）乙方应配合丙方到相关部门办理【房地产转让】【房屋租赁】相关手续。
（五）丙方（房地产经纪人）在从事房地产经纪活动时，应出示房地产经纪人《执业证书》和《企业法人营业执照》。
（六）丙方对乙方提供房地产经纪合同（之一），并据实介绍房地产信息及房地产交易价格。
（七）丙方应配合乙方到现场勘察房地产状况，并告知房屋有无漏水、管道不通等瑕疵和房地产是否已经抵押、房屋是否已经租赁等情况。
（八）丙方应告知乙方：房地产交易相关部门应收取的税金、房屋维修基金、费用标准及办事时限。
（九）丙方应协助、指导乙方签订【房地产转让】【房屋租赁】合同。（十）丙方应协助乙方到【房地产管理部门】【土地管理部门】办理相关手续。
（十一）丙方在完成乙方委托事项后，按照物价部门核定收费标准向乙方收取中介服务手续费元。不得收取其他费用。
第五条乙、丙双方的违约责任
（一）本合同第四条（一）至（四）项，乙方应按约定做到，特殊情况应在日内告知丙方，取得丙方书面同意，否则导致房地产无法正常交易，乙方应向丙方支付违约金
（二）本合同第四条（五）至（十）项，丙方应按约定做到，特殊情况应在日内告知乙方，并取得乙方书面同意，否则导致房地产无法正常交易，丙方应向乙方支付违约金单方解除本合同，由违约方支付违约金第六条合同纠纷的解决方式
本合同在履行过程中发生的争议，由双方当事人协商解决；也可由房地产管理部门或工商行政管理部门调解。协商不成或调解不成的，按下列第种方式解决：
1、依法向合肥仲裁委员会申请仲裁；
2、依法向人民法院。
第七条本合同未尽事宜可另行约定。
第八条本合同一式两份，乙、丙双方各执
一份。第九条其他约定条款（一）（二）（三）
第十条本合同自乙、丙双方签订之日起生效。
委托方（乙方）签章：
证件名称：证件号码：联系电话：
人签字：证件名称：
证件号码：联系电话：共有人签字：
经纪人（丙方）签章：
【 abstract 】 with China's real estate market prosperity, real estate brokerage industry team developed rapidly, real estate agency in people buying and selling houses, lease house is more and more important role. In the new situation, real estate brokerage institution and brokerage researchers face legal system are not perfect, management confusion, distrimination many problems, this paper on these issues and strategies of comprehensive analysis.
中图分类号：F293.3 文献标识码：A文章编号：
一、房地产经纪及其发展现状
1、房地产经纪简介
随着我国房地产市场的不断发展与完善,作为房地产产业链条中关键一环的房地产经纪业的作用日显重要,房地产经纪活动日趋频繁,房地产经纪人员队伍迅速壮大。由于房地产具有价值量大，房地产交易中产权复杂、信息严重不对称等因素的影响，决定了人们在房地产交易中需要专业的房地产经纪人员和机构为其服务。房地产经纪机构为房地产交易物体提供评估、交易、、咨询等服务及善后管理服务的机构，而房地产经纪人主要是在房屋交易、融资按揭、物业管理等领域为房地产交易双方提供合理、公正、公平的交易及善后的咨询服务。房地产经纪机构为连通房地产开发和市场消费发挥了桥梁和纽带的重大作用,而信誉良好服务周到的优秀房地产经纪机构可以更好地满足人们买卖房屋、租赁房屋的需要，因此有利于房地产业的健康发展,房地产经纪企业成为房地产业不可或缺的重要组成部分。
2、我国房地产经纪发展现状
近年来房地产经纪服务向纵深发展,房地产经纪人在房地产交易中的作用不越来越重要。房地产经纪队伍空前壮大，房地产经纪人员的专业服务己经从低端提供交易信息、居间撮合,发展到顾问咨询、协助签约、交易资金托管、贷款手续和产权手续代办、房屋查验、装修咨询以及新建商品房的前期筹划、营销策划、销售等领域。根据中国房地产估价师与房地产经纪人学会统计,到2010年底，全国有注册房地产经纪人的房地产经纪机构达到15937家，其中比较著名的经纪机构有中原地产、21世纪中国不动产、北京我爱我家房地产经纪有限公司、北京链家房地产经纪有限公司等。全国共有34814人取得了中华人民共和国房地产经纪人资格证书，其中的22024人经注册取得了中华人民共和国房地产经纪人注册证书。根据房地产经纪行业调研统计全国40个重点城市房地产经纪从业人员50万余人。粗略估计,全国的房地产经纪人员超过百万。房地产经纪服务从业人员呈年轻化趋势,年龄主要集中在21一30岁之间。房地产经纪人的学历也在逐年上升,八成以上拥有大专学历。
二、当前房地产经纪行业存在的问题分析
1、受金融危机和调控调控，交易量下降使得竞争日趋激烈
2008年以来受全球金融危机的影响，房地产市场不景气,二手房市场呈观望态势,交易量萎缩,很多中小房地产经纪公司不堪压力纷纷倒塌,还出现房地产经纪公司携款潜逃等恶劣现象，房地产经纪业面临着空前的信誉危机。2011年，在“调结构、稳物价”的大背景下，“国八条”、房产税试点改革先后落地，“限购”、“限价”、“限贷”等政策全面升级。随着国家房地产调控政策不断加强与深入，房地产经纪面临业务量减少，有的小型的房地产经纪公司公司关门大吉，而大型的房地产经纪公司，进行门店的收缩，加大员工培训力度。房地产经纪行业竞争更趋激烈。
2、现行房地产经纪人管理体制不完善
政府行政主管部门对这个行业的有效监管模式都尚未建立，相关法律法规不完善。目前我国房地产经纪机构官办色彩浓厚，直接由政府部门组建，或是政府机构附属部门，中国房地产估价师与房地产经纪人学会担负着房地产估价师和房地产经纪人的管理工作，政府管理滞后。房地产市场中对房地产经纪机构采用多头管理体制，造成管理政出多门，缺乏专门的管理机制。目前这一行业的从业人员只有少数进入到管理体制内，绝大多数没有进入注册管理体制的从业人员，就容易游离在监管体制之外了。
目前国家出台制定的《城市房地产交易条件》、《城市房地产中介服务管理规定》等，只是针对整个房地产业的简单管理和调节，对房地产经纪业的行为主体责权利规范不完善，对于房地产经纪机构和经纪人违反法律法规或欺诈行为也没有对应的处罚措施。
3、现行房地产经纪机构规模小、粗放经营，管理混乱
我国还没有出台对房地产经纪业的完整配套法律法规，因而房地产经纪机构内部管理缺乏制度性、规范性约束，市场行为不规范。由于房地产经纪企业开办门槛低,成本少、风险较小，一些创业者纷纷踏入这一行业领域。
大部分房地产经纪机构规模小、管理差、收费乱，完全是各自抢占业务，很多小型房地产经纪机构都没有取得房地产经纪资质、营业执照、房地产经纪人资格证等资质证明，对房地产经纪业务法律法规也不熟悉，隐瞒事实，虚构情节欺骗顾客情况时有发生。还有一些房地产经纪机构盲目扩张，不注意品牌形象和管理水平提升，粗放经营，结果经常因为市场波动而大起大落。
4、房地产经纪行业从业人员不稳定，素质偏低
目前,成为房地产经纪行业从业人员的门槛较低。虽然大部分城市都举办了房地产经纪人员的资格考试,但该行业人员流动较大，只经过简单培训或者不经培训就直接上岗。房地产经纪从业人员素质方面呈现持证人数比例低、学历不高、年纪轻、从业时间短等特点。主要表现在以下几个方面：
一是从业人员职业道德整体水平不高。房地产经纪人员服务不规范、同行之间不正当竟争、泄露客户隐私等现象更是屡见不鲜。常常出现提供虚假信息从中牟利,给当事人造成损失的情况。二是从业人员的知识结构有待完善。掌握经济、法律、信息等知识的综合素质较高的专业人员的匮乏。房地产经纪行业中很多人并没有专门接受过房地产专业的教育,对房地产专业知识的掌握不足。三是从业人员的执业能力有待提高。房地产经纪行业的从业人员沟通洽谈能力、服务意识、市场分析能力相对老说都比较差,很难以差异化、个性化服务满足客户的需求。
三、新形势下我国房地产经纪行业发展策略
一、指导思想
认真贯彻党的十七大和中央纪委十七届五次全会精神，深入贯彻落实科学发展观，依法对房地产开发行为进行全面清理整顿，严厉打击各类违法违规进行房地产开发行为，提高政府职能部门依法行政工作水平，进一步规范房地产开发秩序，促进我县房地产开发和城市建设健康有序发展。
二、工作目标
集中一段时间，全面开展房地产领域突出问题专项治理，进一步规范土地供应市场和房地产开发市场，对欠缴的相关税费追缴入库；对擅自改变规划、提高容积率的依法依规进行处理；对偷逃税费数额巨大的，严格依法追究刑事责任，确保我县国有土地价款和税费不流失，使我县房地产领域违法违规行为得到有效遏制，房地产市场秩序明显好转。
三、专项治理对象和范围
对2005年元月1日以来县城规划区范围内所有经营性开发项目进行全面清理。
四、专项治理内容
（一）土地来源是否合法，是否存在手续不全、超占面积、改变用地性质的问题，清理违反规定长期占而不用的土地；
（二）应当收取的全部土地出让金以及其他纳入土地出让收入管理的税费是否按时足额到位；
（三）是否存在违反规划、少批多建、擅自改变规划、提高容积率的问题；
（四）是否存在未取得施工许可证擅自施工建设、未经许可擅自预售等行为；
（五）是否存在擅自减免或偷逃相关税费的问题；
（六）房地产开发领域存在的其他违规违法行为。
五、工作方法和步骤
（一）摸底核查阶段（2012年5月15日—6月15日）
对2005年元月1日以来在县城规划区范围内领取建设用地规划许可证的所有房地产开发项目逐一进行清查，收集梳理房地产开发中存在的问题并进行归类。
（二）集中处理阶段（2012年6月16日—7月15日）
1、对擅自变更用地性质、超占土地面积、违法开工建设、违规变更规划、超容积率、偷漏国家税费等行为将依法依规进行处理。
2、对拒不接受处理的违法违规开发企业，将严肃查处，一是作为不良记录计入该企业的信用档案；二是移送司法机关，追究法律责任；三是利用有关媒体公开曝光。
3、对国家机关工作人员在土地出让、项目立项、规划审批、施工许可、预售许可环节及建设用地规划变更、容积率调整、竣工验收和房屋产权证办理等工作中、的要从严从重处理。
（三）建章立制阶段（2012年7月16日一7月31日）
通过专项治理，制定房地产市场管理相关制度，从而进一步加强对国有土地出让、税费收缴、容积率调整、规划管理程序和变更条件等的监督管理。建立房地产开发项目联合终结验收制度，由房管局牵头，监察、建设、规划、国土等部门配合，对每一个房地产开发项目进行联合终结检查验收，再发放房产证。制定违规出让土地、偷逃税费、违规变更规划、调整容积率等违法违纪行为的责任追究办法。建立健全长效机制，进一步规范我县房地产开发市场秩序。
六、工作要求
（一）加强组织领导。成立县房地产领域突出问题专项治理工作领导小组，由县委常委、县纪委书记任组长，县委常委、县政府副县长任常务副组长；县政府党组成员、县公安局局长彭新球，县政府党组成员、县纪委副书记、监察局局长任副组长；县纪委监察局、县发改委、县建设局、县规划局、县国土资源局、县房管局、县财政局、县审计局、县国税局、县地税局、县公安局、县检察院、县法院、县工商局、县法制办等单位主要领导为成员；领导小组下设办公室，办公室设在县纪委监察局（万里大道惠民路口纪工委办公室），主任由县政府党组成员、县纪委副书记、监察局局长兼任，县建设局书记、县国土局书记、县房管局书记、县规划局书记、县纪委常委副主任，具体承担专项治理的日常工作。并在全县范围内抽调若干名工作人员实行集中办公。
（二）明确工作职责。各相关部门和单位要从讲政治、讲大局、维护群众利益的高度，统一思想，密切配合，积极参与、全力支持配合专项治理的各项工作。根据专项治理工作内容和各相关部门职能，明确职责如下：
县发改委：按照职能分工，向专项治理工作领导小组办公室提供所有县城范围内房地产开发项目报建计划、项目核准文件以及规费收缴等情况。
县规划局、县建设局：按照职能分工，向专项治理工作领导小组办公室提供建设用地规划审批、规划设计方案审查、建设工程规划许可、报建以及竣工验收手续等情况。
县国土资源局：按照职能分工，向专项治理工作领导小组办公室提供土地取得方式和时间、土地四址、实际用地面积以及费用收缴等宗地的所有备案材料。
县房管局：按照职能分工，向专项治理工作领导小组办公室提供房地产开发商资质备案情况和房屋测绘及产权办理等情况。
县财政局：按照职能分工，向专治理工作领导小组办公室提供相关税费收缴等情况。
县国税局、县地税局：按照职能分工，进一步落实房地产税收政策和税收征管措施，建立相关责任制，对房地产开发企业纳税情况开展专项税务检查。
县公安局、县检察院、县法院：按照职能分工，负责对检查中发现的违法犯罪行为进行处理。
（三）严明工作纪律。一是各相关职能部门要切实履行好职责，积极主动、实事求是地向专项治理工作组提供相关情况，严禁漏报、瞒报或提供虚假情况，一经查实将按照党纪政纪规定进行严肃处理。二是各相关职能部门必须无条件按专项治理工作领导小组办公室的要求，在规定时间内提供相关资料和数据。对不能在规定期限内提供相关资料的，追究单位主要领导以及相关人员的责任。三是抽调工作人员要严格遵守工作纪律，与原单位工作脱钩，集中精力认真核查，按时完成工作任务。严禁接受吃请、收受礼品，严禁、跑风漏气，严禁擅离职守、失职渎职。对出现上述违纪违规行为的，将予以严肃处理。四是各房地产开发企业必须密切配合，主动申报。对不配合不支持、甚至故意刁难打击报复的，予以从严从重打击，并设立专项举报。
随着上海房地产市场的不断发展，上海房产中介市场也在日益壮大。人们通过房产中介咨询、购买、出售、租赁房产已经是很普遍的现象。房产中介在房产交易中的地位日益上升。据有关部门统计本市约50％的新建商品房销售和90％的二手房买卖是通过房地产中介企业实现的。本文通过对房地产中介市场的详细了解，其中存在的主要欺诈行为有：
1. 以包销的名义，隐瞒委托人的实际出卖价格和第三方进行交易，获取佣金以外的报酬。
2. 从事成套独用居住房屋使用权买卖经纪活动。
3. 无照经营、超越经营范围和非法异地经营。
4. 房地产执业经纪人出租、出借经纪执业证书。
5. 房地产经纪组织滥用自己的优势地位，利用格式合同对相对人作出不合理、不公正的规定。
6. 房地产经纪组织未按规定期限办理备案手续。
7. 各类房地产广告信息、内容中未标注忠告语，以及未经登记发布房地产印刷品广告。
这些行为损害了消费者直接的经济利益，并且间接损害了国家利益，扰乱了房地产市场正常的操作、运行秩序。如何防范并解决这些问题，笔者提出了些建议：
在房产交易场所通过发放宣传单提醒购房者，注意区别居间合同与行纪合同中这两种行为。购房前认真索取中介机构的营业执照、执业资格证书等证件；对于所谓的“可转换产权房”应当向房产管理部门咨询了解该房产的真实情况并且在合同中约定中介方如果提供情况不实应当负责的赔偿责任。对于房产中介方的广告、店堂招贴等宣传资料上，凡标明符合合同要约要件的内容，视为要约作为合同的附件，一并写入合同中，以此约束相对方。达成协议后，对办理产权过户手续，购房者应当本人亲自办理，以避免产权无法过户风险等
一、目前房产中介发展现状
随着上海房地产市场的不断发展，上海房产中介市场也在日益壮大。上海市房产中介企业已迅速发展到了8万余家，人们通过房产中介咨询、购买、出售、租赁房产已经是很普遍的现象。
为了加强房地产中介服务管理，维护房地产市场秩序，保障房地产活动当事人的合法权益，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》的规定，对房地产中介服务进行了定义：房地产中介是指房地产咨询、房地产价格评估、房地产经纪等活动的总称。包括了以下——
1. 房地产咨询，是指为房地产活动当事人提供法律法规、政策、信息、技术等方面服务的经营活动。
2. 房地产价格评估，是指对房地产进行测算，评定其经济价值和价格的经营活动。
3. 房地产经纪，是指为委托人提供房地产信息和居间代理业务的经营活动。
房产中介在房产交易中的地位日益上升。据有关部门统计本市约50％的新建商品房销售和90％的二手房买卖是通过房地产中介企业实现的。可以说大部分的房产交易行为是通过中介机构进行，中介机构沟通买卖双方起到了一个桥梁的重要作用。
尤其在私人之间的房屋买卖中（即二手房转让），由于很多买方与卖方互相不认识、不了解，可以说信用无从谈起：买方担心给了钱，拿不到房；卖方担心买方不是一次性支付全部款项（如要办理银行贷款），分几次支付，会不会拖泥带水拖延付款等等。这时，房产中介机构出现，中介方是以单位的名义出现，并且经过国家行政部门的审批，具备经营资格。买卖双方就可以将中介方作为第三方来沟通信息，调停买卖双方之间的争执；而且买卖双方需要办理产权转让等手续，更需要中介机构提供专业意见、协助办理。因此房产中介的产生与发展正是我们社会经济发展所需要的。但是，由于房产中介行业进入门槛相对不高，因此也就良莠不齐，大多数中介机构奉公守法、诚实经营、在帮助消费者购置产业提供了优质服务。但也有不少不良中介机构存在了欺诈行为，侵犯消费者的合法权益。笔者所在所知道的中介欺诈行为进行具体分析。
二、房产中介市场现实存在的欺诈行为
1. 以包销的名义，隐瞒委托人的实际出卖价格和第三方进行交易，获取佣金以外的报酬。
委托人一般分两种：房产开发企业和私有房产权人（自然人）房地产开发企业委托中介服务机构销售商品房的，受托机构应当是依法设立并取得工商营业执照的房地产中介服务机构。房地产开发企业应当与受托房地产中介服务机构订立书面委托合同，委托合同应当载明委托期限、委托权限以及委托人和被委托人的权利、义务。 受托房地产中介服务机构销售商品房时，应当向买受人出示商品房的有关证明文件和商品房销售委托书。受托房地产中介服务机构销售商品房时，应当如实向买受人介绍所代理销售商品房的有关情况。 受托房地产中介服务机构不得代理销售不符合销售条件的商品房。
同样，自然人委托房产中介机构销售商品房的也应当参照上面开发企业委托的方法办理。同时根据商品房销售管理办法 （2001年3月14日建设部第38次部常务会议审议通过 自2001年6月 1日起施行）第二十八条规定： 受托房地产中介服务机构在代理销售商品房时不得收取佣金以外的其他费用。
从法理上说，房产中介机构主要是房产经纪人，对委托购房和销售的客户之间是一种居间合同行为，而不是表面上的行纪行为。经纪人应当在销售商品房时提供：房源信息、销售价格外，表明收取佣金，即按房产成交价格的3%~5%之间提取佣金。
而现实上，很多房产经纪向购房者提出“包销”，即所销售的房产统一报价，说价格已经包括佣金，或者误导购房者“免佣金”。实际上购房者与售房者之间很难了解到真实的出售价格。其中的差价由房产经纪赚得，也就是所谓的“赚差价”，这明显违反了上述法律规定。
2. 从事成套独用居住房屋使用权买卖经纪活动。
上海市房屋土地管理局《关于禁止成套独用住房使用权买卖的通知》沪房地交（1999）0786号规定：“三、各类经纪中介服务机构不得从事成套独用住房使用权买卖的居间介绍、代理和提供咨询等业务；不得挂牌、展示、提供或利用房地产网站、刊物等信息载体登载成套独用住房使用权买卖信息。”
目前，上海可进入市场买卖交易的房屋既有产权性质的房屋，也在使用权性质的房屋，这里的使用权房屋是指“不可售公房”也就是指不能按照房改政策购买的公房。由于权属性质不同，其市场价格及法定的权利义务有较大区别。
区分拟购房屋的权属性质，应以验看凭证为准。有房地产权利证书（或房屋权利证书）的即为产权性质房屋，凭证为公有房屋租赁凭证的即为使用权性质。可售公房是上海市房改售房政策引出地房屋属性概念。是指：上海的房改政策规定，职工（原承租人）可按房改售房的价格及优惠政策出资购买的产权的房屋。是指“成套独用”的原公有住房。
现行法规不允许可售公房以使用权的性质进入市场买卖，可售公房买卖必须按照先由承租人按房改售房政策办理完毕买房手续后，再以产权的性质卖给购房人的程序操作。这就是人们通常说的“二步并一步走”的政策。
按照《已购公有住房和经济适用住房上市出售管理暂行办法》 （1999年4月22日中华人民共和国建设部令第69号发布 自1999年5月1日起施行） 第五条 已取得合法产权证书的已购公有住房和经济适用住房可以上市出售 ，但有下列情形之一的已购公有住房和经济适用住房不得上市出售：
（1）以低于房改政策规定的价格购买且没有按照规定补足房价款的；
（2）住房面积超过省、自治区、直辖市人民政府规定的控制标准，或者违反规定利用公款超标准装修，且超标部分未按照规定退回或者补足房价款及装修费用的；
（3）处于户籍冻结地区并已列入拆迁公告范围内的；
（4）产权共有的房屋，其他共有人不同意出售的；
（5）已抵押且未经抵押权人书面同意转让的；
（6）上市出售后形成新的住房困难的；
（7）擅自改变房屋使用性质的；
（8）法律、法规以及县级以上人民政府规定其他不宜出售的。
根据上海市房屋土地管理局、上海市住房制度改革办公室二OOO年四月二十七日颁发的《公有住房出售中有关问题的处理意见》中对关于公有住房出售的范围界定为：
（1） 由部队或其他系统单位职工免租使用的房管部门所有的独用成套公有住房，可以出售。
（2） 产权已转移地方的原部队的住房，可以出售。
（3） 同幢住房内有独用、有合用的，凡厨房间和卫生间由一户使用的公有住房，可以出售。
（4） 被拆迁安置的独用成套公有住房，该被拆迁户户口迁入后才能予以出售。
（5） 因规划、配套等原因未申请房地产权证的住房不予出售。
由于房改售房政策涉及工龄及超面积等方面的因素，同一房屋，不同的人购买价格差异很大。因此对购买可售公房的购房人须特别注意双方所约定房屋成交价的含义。成交价的含义为产权性质，则无纠纷可言。成交价的含义如为对方“到手价”，则差异很大。
3. 无照经营、超越经营范围和非法异地经营。
有些房产中介不申领营业执照就开展业务，所发的名片、所发布的广告宣传，只有所留的电话可以联络到其人，如同打游击战一般。遇到问题，则无音无讯了。
还有些房产中介为了税收或注册等问题，在经济园区注册而在市区进行营业。按照工商部门的有关规定，在非注册地营业必须在营业地工商部门再进行注册登记并备案。但不少公司未按此规定办理注册登记，却又在正常营业。
根据工商部门所发放的营业执照，房地产咨询与房地产经纪有很大的区别。房地产咨询是无权进行房地产交易行为的，而房地产经纪则可根据其注册资金及申请的范围从事房地产咨询、租赁、买卖等交易。但是在现实交易中，人们往往忽略或不了解这个区别，而某些房产中介机构为了获取利益又故意进行隐瞒。
4. 房地产执业经纪人出租、出借经纪执业证书。
根据商品房销售管理办法 （2001年3月14日建设部第38次部常务会议审议通过 自2001年6月1日起施行）第二十九条 商品房销售人员应当经过专业培训，方可从事商品房销售业务。
同样法律严禁伪造、涂改、转让《房地产估价师执业资格证书》、《房地产估价师注册证》、《房地产估价员岗位合格证》、《房地产经纪人资格证》。
事实上有很多房产中介公司在申请注册成立时所提供的从业人员资格证书都有借用他人的证书来充数现象。
5. 滥用自己的优势地位，利用格式合同对相对人做出不合理、不公正的规定。
格式条款是指格式条款的提供方（以下简称提供方）为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。商业广告、通知、声明、店堂告示、凭证、单据等的内容符合要约规定和前面规定的，视为格式条款。
根据《合同法》的规定：
第三十九条 采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。
第四十条 格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。
第四十一条 对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当做出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款。
实际上很多房产中介机构，往往利用消费者不熟悉有关交易细节和法律法规，任意修改并且以格式条款形式规避自己应尽的义务，限制消费者应有的权利如知情权、公平交易权等。企图以合同条款形式玩文字游戏，一旦消费者发现问题，据此百般抵赖逃避责任。夸大了合同行为的“合意”，将不平等的条件强加于人。
6. 房地产经纪组织未按规定期限办理备案手续。
根据城市房地产中介服务管理规定（修正）（1996年1月8日建设部令第50号发布 2001年8月15日根据中华人民共和国建设部令第97号《建设部关于修改〈城市房地产中介服务管理规定〉的决定》修正）设立房地产中介服务机构，应当向当地的工商行政管理部门申请设立登记。房地产中介服务机构在领取营业执照后的一个月内，应当到登记机关所在地的县级以上人民政府房地产管理部门备案。
房地产管理部门应当每年对房地产中介服务机构的专业人员条件进行一次检查，并于每年年初公布检查合格的房地产中介服务机构名单。检查不合格的，不得从事房地产中介业务。而有不少中介组织根本没有到有关部门进行备案。以为只要领取营业执照即可开业，根本没有把备案手续放在心上。
7. 各类房地产广告信息、内容中未标注忠告语，以及未经登记发布房地产印刷品广告。
房地产开发企业、房地产中介服务机构发布商品房销售宣传广告，应当执行《中华人民共和国广告法》、《房地产广告发布暂行规定》等有关规定，广告内容必须真实、合法、科学、准确。
而很多房产中介机构在其店堂或者在一些媒体上发布广告信息，如对所谓 “特价房产”，注重说该房产或是地段繁华、或是全新装修、或是价格优惠等其他吸引消费者的地方，而没有将该房产真实情况进行核实。甚至对上面所说的“使用权房产交易”没有去标注其产权特点，等到消费者交付款项准备办理手续时才明白过来。而且也有不少如被抵押等房产依然在上市流通，造成消费者受骗上当。
三、 关于依法规范、稳定发展房地产中介市场的建议
由于上述欺诈行为的存在，对整个房地产市场存在着极大的危害性。
“以包销的名义，隐瞒委托人的实际出卖价格和第三方进行交易，获取佣金以外的报酬。”“从事成套独用居住房屋使用权买卖经纪活动。”“房产经纪组织滥用自己的优势地位，利用格式合同对相对人做出不合理、不公正的规定。”“各类房地产广告信息、内容中未标注忠告语，以及未经登记发布房地产印刷品广告。”这些行为损害了消费者直接的经济利益，并且间接损害了国家利益，扰乱了房地产市场正常的操作、运行秩序。“无照经营、超越经营范围和非法异地经营。”“房地产执业经纪人出租、出借经纪执业证书。”“房地产经纪组织未按规定期限办理备案手续。”这些行为阻碍了相应的国家机关对房地产中介组织正常的管理和监督，因而又影响到了消费者的合法权益。
由于上述行为存在的危害性，如何才能依法规范、稳定发展房地产中介市场呢？笔者提供下面几个建议：
1. 在房产交易中心免费发放有关房产交易中容易出现问题的环节的宣传单，以特别提醒消费者引起注意。
2. 提醒消费者在居间合同与行纪合同中了解这两种行为的区别。居间合同是委托人委托居间人进行订约中介活动的合同。居间人不是订约的当事人，也不是当事人的代理人，是为当事人订立合同而穿针引线的人。行纪合同是以自己的名义办理财产交易等事务并直接对第三人承受权利义务的合同。
3. 购房前认真索取中介机构的营业执照、执业资格证书等证件，应当取得复印件并与原件核对，必要时可以向工商部门、房产管理部门要求验证；
4. 对于所谓的“可转换产权房”应当向房产管理部门咨询了解该房产的真实情况，是否属于规定的可转换的“使用权”与“产权”。并且在合同中约定中介方如果提供情况不实应当负责的赔偿责任。如果中介方拒绝该条款，则对该房产的“可转产权”性质怀疑，避免上当；
5. 对于房产中介方的广告、店堂招贴等宣传资料上，凡标明符合合同要约要件的内容，视料作为合同的附件，一并写入合同中，以此约束相对方。
6. 达成协议后，对办理产权过户手续，购房者应当本人亲自办理，不要怕麻烦，因为只有到了房产登记部门过户时，其房产权潜在的风险就会凸现，才能便于及时解决。
参考文献：
《中华人民共和国城市房地产管理法》1994年
建设部《城市房地产中介服务管理规定（修正）》1996年
上海市政府《上海市房地产转让办法》1997年
委托人（乙方）：_________
经纪人（丙方）：_________
签订地点：_________
根据《中华人民共和国合同法》和《中华人民共和国城市房地产管理法》及相关法律法规规定，经乙、丙双方协商一致，就房地产交易经纪事宜订立本合同，以资共同遵守。
第一条 乙方委托丙方为座落在：合肥市_________区_________[路]_________[小区]_________号附近的[住宅][商业用房][_________]提供以下服务：（下列事项供委托人选择）
（一）提供订约信息；
（二）充当订约介绍人；
（三）协助、指导订立[房地产转让][房屋租赁]合同；
（四）协助办理房地产交易手续；
（五）协助办理其他手续[户口转移][水表过户][煤气过户][_________][_________]；
（六）_________
第二条 委托期限从_________年_________月_________日至_________年_________月_________日止。
第三条 乙方拟[买受房地产][承租房屋]的基本情况：
（一）拟[买受][承租]房屋建筑面积：_________m2，建成年份：_________年，层次：_________层，房屋结构：_________，土地所有权为：[国有][集体所有]，[买受房地产][承租房屋]的价格_________元/m2；
（二）经交易双方确认[买受房地产][承租房屋]的价格[_________元][_________元/年]。
第四条 乙、丙双方的权利义务
（一）乙方应与丙方到相关部门查验有关资料和到现场勘察房地产现状。
（二）乙方应于本合同签订后_________日内向丙方提交办理[房地产转让][房屋租赁]相关资料的复印件。
（三）乙方应配合丙方签订[房地产转让][房屋租赁]合同。
（四）乙方应配合丙方到相关部门办理[房地产转让][房屋租赁]相关手续。
（五）丙方（房地产经纪人）在从事房地产经纪活动时，应出示房地产经纪人《执业证书》和《企业法人营业执照》。
（六）丙方对乙方提供房地产经纪合同（之一），并据实介绍房地产信息及房地产交易价格。
（七）丙方应配合乙方到现场勘察房地产状况，并告知房屋有无漏水、管道不通等瑕疵和房地产是否已经抵押、房屋是否已经租赁等情况。
（八）丙方应告知乙方：房地产交易相关部门应收取的税金、房屋维修基金、费用标准及办事时限。
（九）丙方应协助、指导乙方签订[房地产转让][房屋租赁]合同。
（十）丙方应协助乙方到 [房地产管理部门][土地管理部门]办理相关手续。
（十一）丙方在完成乙方委托事项后，按照物价部门核定收费标准向乙方收取中介服务手续费_________元。不得收取其他费用。
第五条 乙、丙双方的违约责任
（一）本合同第四条（一）至（四）项，乙方应按约定做到，特殊情况应在_________日内告知丙方，取得丙方书面同意，否则导致房地产无法正常交易，乙方应向丙方支付违约金_________元。
（二）本合同第四条（五）至（十）项，丙方应按约定做到，特殊情况应在_________日内告知乙方，并取得乙方书面同意，否则导致房地产无法正常交易，丙方应向乙方支付违约金_________元。
单方解除本合同，由违约方支付违约金_________元。
第六条 合同纠纷的解决方式
本合同在履行过程中发生的争议，由双方当事人协商解决；也可由房地产管理部门或工商行政管理部门调解。协商不成或调解不成的，按下列第_________种方式解决：
1、依法向合肥仲裁委员会申请仲裁；
2、依法向人民法院起诉。
第七条 本合同未尽事宜可另行约定。
第八条 本合同一式两份，乙、丙双方各执一份。
第九条 其他约定条款
（一）_________
（二）_________
（三）_________
第十条 本合同自乙、丙双方签订之日起生效。
委托方（乙方）签章：_________ 经纪人（丙方）签章：_________
证件名称：_________ 经纪人签字：_________
证件号码：_________ 执业证号码：_________
联系电话：_________ 联系电话：_________
代理人签字：_________
证件名称：_________
证件号码：_________
联系电话：_________
共有人签字：_________
签订时间：_________ 年____月____日
附件
一、屋内附属设备状况及室内装饰情况
………………………………………………………………………………
（粘贴线） （骑缝章加盖处）
附属设施：_________ 设备：_________
室内装饰：_________
二、_________
签约须知
一、本合同由合肥市房地产管理局、合肥市工商行政管理局根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》等法律法规制定的示范文本。
二、本合同使用范围
1、在合肥市从事房地产经纪活动的房地产经纪人；
2、存量房屋（二手房）的房地产转让或房屋租赁。
三、合同内的空格由当事人商定后如实填写；[ ]内容为并列的选择项，可根据实际选择，不予选择的划除。
四、当事人应按自愿平等、协商一致的原则订立房地产经纪合同。委托人在订立房地产经纪合同时，应向经纪人如实告知以下问题：
1、房屋瑕疵。指房屋漏水、管道不通等。
2、共有关系。指两个以上权利人共同拥有同一房地产。如系共有，转让房地产或出租房屋时需全体共有人签字。
3、房屋租赁情况。转让已出租房屋的，出卖人应当在出售前三个月书面通知承租人，承租人在同等条件下有优先购买权。
4、房地产抵押情况。指房地产所有权人为担保债权人债权的实现，将房地产抵押给债权人，办理了抵押登记。在转让前，应先办理他项权利注销手续或出具抵押权人同意转让的书面证明。
五、在签订房地产转让、房屋租赁合同时，房地产经纪人（丙方）应将房地产经纪合同（之一、之二）的所有条款告知合同委托人（甲方、乙方）。
六、当事人在签订本合同时，应认真阅读所有条款，知悉其含义。若需代理人签订本合同，应出具委托书。
关键词：房地产经纪服务合同；违规操作；纠纷预防
中图分类号：
D9
文献标识码：A
文章编号：1672-3198（2013）20-0165-02
1 房地产经纪服务合同的概念及签订意义
房地产经纪服务合同是房地产经纪机构或房地产经纪人为委托人提供有助于促成其与第三方之间的房地产交易的经纪服务而与委托人协商订立的协议。根据房地产经纪服务类型的不同，房地产经纪服务合同包括出售、出租、承购、承租四种服务合同。
签订房地产经纪服务合同是房地产经纪服务的关键环节，也是房地产经纪机构进行经纪服务和解决双方纠纷的法律依据。因此双方在签订经纪服务合同时，应遵照诚信原则，遵守行业规则，并严格依照《民法通则》、《合同法》、《房地产经纪管理办法》、《房地产经纪执业规则》等相关法律法规的规定。只有这样，才能使交易当事人最大限度地实现其交易利益，保证交易活动安全顺利，避免相互损害对方当事人的利益，同时也有利于房地产实体商品市场交易秩序的稳定。但是在实务操作过程中，由于各种因素的影响，房地产经纪服务合同在签订和履行过程中往往会出现不少问题，导致合同履行困难，双方权益难以保障。
2 房地产经纪服务合同常见问题
2.1 审查环节纰漏
对委托人的资料审查是签订房地产经纪服务合同的必要前置工作，也是规范房地产经纪业务的重要保障，但是在实际操作中，不少房地产经纪机构和经纪人员对委托人的资料缺乏详实的调查核实，导致在日后服务过程中出现诸多问题。对委托人资料的审查主要包括对委托人身份证明的审查和房源信息的审查，资料审查不严往往会导致以下几种问题：
（1）委托人提供虚假的身份证明或故意登记错误的身份证号，与房地产经纪机构签订经纪服务合同。此种情况如果审查不严，往往会导致在房地产经纪机构为委托人提供房源信息后，委托人与业主私下成交，损害经纪人的合法权益。
（2）对委托方提供的房源信息，如房屋的位置、户型、交通、附近环境等信息审查不严，此种情况往往会导致后期交易谈判时难度加大。
（3）房源产权资料审核不严造成合同不能继续履行。房屋交易的实质是房屋产权交易，因此确认房屋产权的真实性以及是否存在瑕疵是资料查验的首要问题。而房屋所有权证明并不一定能清晰、完整地显示现实产权状态，但部分经纪人为了图省事，对房屋是否即将拆迁、是否已经抵押或涉案被查封、产权共有人的意见等影响房屋是否能上市的重要因素不核实，导致合同签订后不能继续履行。
2.2 合同内容违规
房地产经纪服务合同是明确房地产经纪机构和委托人权利义务关系的协议，合同中应当明确双方的权利义务以及双方达成的约定。合同内容违规主要体现在下面几个方面：
（1）合同约定双方权利义务不对等。
房地产经纪人员在与委托人约定订立合同时，利用委托人的不知情，订立有利于自己而不利于委托人的合同，合同内容中存在明显的权利义务关系不对等，对委托人不利或对委托人造成损害。如加大委托人的义务，排除委托人的权利，从而减少自己的义务，降低自身风险。
（2）经纪服务合同的主要条款欠缺。
长期以来，房地产经纪机构在经纪活动中与委托人订立的合同大多都是自拟的，属于企业格式合同文本。合同格式比较粗糙，内容比较简易，其中反映合同要件的主要条款（如服务条款、履行期限条款、违约条款、争议协商解决条款等）欠缺。对于这些涉及双方权利义务主要条款的约定，双方常常用口头的方式表示，往往会导致因时间和情况的变化而不能履约，致使纠纷发生。
另外，由于目前管理部门对房地产经纪收费所指定的标准并无相对应的服务标准，因佣金标准和服务标准没有相应的对比与衡量标准，而造成两者失衡的现象时有发生，而且房地产经纪机构在与委托人签订经纪服务合同时，往往因疏忽甚至故意省缺服务标准条款，损害委托方的合法权益。
2.3 房地产经纪人违规操作
虽然《房地产经纪管理办法》和《房地产经纪执业规则》都对房地产经纪从业人员的执业行为进行约束，而且各地房地产经纪协会对经纪人员提出了明确的职业道德要求，但是房地产经纪人员的违规操作行为时有发生，主要表现在以下几个方面：
（1）房地产经纪人员不当承诺或以个人名义承揽业务。
有些房地产经纪人员在承揽经纪业务的过程中，为了吸引客户承接业务，往往在签约前未充分履行告知责任，或不顾自己的实际能力和信用条件夸大承诺以获得委托人的信任，等到委托人认可并与其签订合同后，又故意对自身义务条款“缩水”。 部分经纪人员因利益驱使，私下与委托人签订经纪服务合同，一旦遇到执行困难，撒手不管，造成纠纷。
（2）房地产经纪人员直接参与并决定委托人与第三人之间的合同关系。
在房地产买卖，特别是在存量房买卖中，一般应采用居间形式，房地产经纪人员承担买卖双方的委托。根据合同法，在居间合同中，房地产经纪人员不得直接参与并决定委托人与第三人的合同关系。但实际操作中，房地产经纪人员常常直接参与并决定委托人与第三人之间的合同关系，一些房地产经纪人员甚至包揽买卖双方的所有交易事务。如既为卖方代收房款，又为买方办理税费结算和产权过户等手续。
（3）房地产经纪人员用房地产交易行为替代经纪服务行为。
房地产经纪人员利用自己的职业便利将房地产买卖合同内容与经纪服务合同内容归纳在一个买卖合同或是概念含糊不清的交易合同内，直接将房地产买进或卖出，把向委托人提供的服务性劳务活动改变为房地产权利的直接处分活动。房地产经纪人员通过买断、收购，或者买卖双方不见面等方式隐匿买卖活动中的收益，获取差价和利润。有的甚至利用委托人的不知情，在获取差价的同时另行收取佣金。
3 房地产经纪业务纠纷预防
3.1 统一并严格使用相关合同文本
为了减少房地产纠纷，我国房地产管理部门和房地产经纪行业组织制定了房地产经纪服务合同示范文本。中国房地产估价师与房地产经纪人学会于2006年了一套《房地产经纪业务合同推荐文本》，为房地产经纪业务提供了参考，但在实际操作中，房地产经纪机构往往使用自制合同文本而导致纠纷不断发生，因此，应该由政府管理部门或上级主管单位统一规定合法有效的合同文本，各房地产经纪机构必须严格遵守。这样，既可以加强行业从业人员的自律性，又可以减少因合同条款缺失造成的不必要的纠纷。
3.2 完善培训体系，加强经纪人员职业素质教育
《房地产经纪管理办法》第八条、第十条、第二十条规定了房地产经纪机构从业房地产经纪人员数量以及签约人资格制度，可以大大减少因签约人法律意识不健全，专业能力及职业道德欠缺造成的纠纷。但是因经纪人员职业素质不高而导致的纠纷时常发生，当事人的权益往往受到房产经纪机构和经纪从业人员的侵犯。职业素质教育包括职业道德教育、专业能力教育和法律知识教育。企业内部应建立完善的培训体系，定期开展业务技能培训、职业道德考核、法律知识宣传等活动，提升房产经纪从业人员的职业素质，促使其更快成长，规范其业务行为。
3.3 完善立法建设，加大惩罚力度
一方面，我国目前对房地产经纪市场进行规制的规范性文件较少，而且法律位阶较低，不利于房地产经纪市场的统一规范管理，立法机关应逐步完善并制定更高层级的法律法规，加强对房地产经纪市场的立法规制。
另一方面，虽然《房地产经纪管理办法》、《房地产经纪执业规则》对房产经纪机构和房地产经纪人员的执业行为进行了规制，规定了相应的民事责任、行政责任、刑事责任，能够在一定程度上对房地产经纪市场起到规范作用，但其惩罚力度较轻，这往往也是导致个别房产经纪机构和房产经纪人员违规操作的重要原因，因此在完善相关房地产经纪法律法规时，应加大对违规行为惩罚力度的规定。
3.4 建立流程化、标准化、可升级版的企业管理机制
明确各职能部门的责任和员工的岗位分工是企业高效运转的前提之一，建立流程化、标准化的企业管理机制，使每个岗位都有规范的操作流程及工作标准，然后再依靠完善的制度体系让企业保持高效、持续、稳定的运行。同时，使业务开展简单、透明，方便检查。这样才既会提高工作效率和资源配置效率，保证企业按照既定路线，实现自己的战略目标，又可以提高员工幸福感，使员工保持积极阳光的心态，从而有利于业务的开展，减少服务过程中纠纷的发生。
同时，随着公司所处的发展阶段的不同，企业的管理机制要适时适应企业经营环境的变化，有效融入公司战略要素，以保证其旺盛的生命力，因此通过建立可升级版的企业管理机制，才能不断提升服务质量。
3.5 加强房地产经纪机构诚信体系建设
房地产经纪机构在房屋交易中扮演着重要的角色，市场大部分的新房和二手房都是经过房地产经纪机构交易的，但一些经纪机构在服务过程中存在不少问题，比如房源广告宣传不真实、经纪人员素质良莠不齐、规章制度不健全，少数机构仍有违规收费现象，有的合同以及补充协议双方责任含糊，而且社会上没有营业执照和登记备案的中介机构仍然存在等。因此，为规范房地产交易市场，避免和减少房地产经纪服务纠纷，政府部门应该建立中介信用档案，严抓房地产经纪机构的诚信体系建设工作，对交易过程中“忽悠”顾客的经纪机构严惩不贷。重点抓好机构运行和房源客源信息的规范性管理、合同规范文本推广使用管理、经纪人员的执（从）业证书使用管理等。不诚信的经纪机构将被拉入“黑名单”，不守规的经纪机构执（从）业人员将及时清理出经纪人队伍。
参考文献
一、房地产经纪活动当事人之间的法律关系
房地产经纪活动当事人包括房地产经纪机构及其房地产经纪人员、房地产经纪业务委托人、交易相对人及其他相关机构。
房地产经纪活动当事人之间的关系依托房地产经纪服务产生，与交易当事人之间的交易法律关系相区别，房地产经纪活动当事人之间的法律关系可以称之为服务法律关系。房地产经纪服务法律关系存在于房地产经纪机构和委托人之间，主要包括委托关系、关系、居间关系等。
房地产经纪服务法律关系基于合同产生，适用于调整房地产经纪服务法律关系的法律依据包括《民法通则》、《合同法》等，规范房地产经纪服务当事人行为的法规主要是《房地产经纪管理办法》。
根据当事主体的多少，房地产经纪服务法律关系可分为双方关系和三方关系。值得注意的是，不管双方关系还是三方关系，房地产经纪机构必定为当事一方。房地产经纪人员虽然是房地产经纪活动的实质主体，但是我国法律不允许个人名义执业，所以房地产经纪服务合同关系中的“乙方”只能是房地产经纪机构，不能是房地产经纪机构的分支机构或者房地产经纪人员。为此，《房地产经纪管理办法》第14条也有明确规定“，房地产经纪业务应当由房地产经纪机构统一承接，服务报酬由房地产经纪机构统一收取。分支机构应当以设立该分支机构的房地产经纪机构名义承揽业务。房地产经纪人员不得以个人名义承接房地产经纪业务和收取费用”。
1.房地产委托关系
委托是房地产经纪活动中最常见的业务关系，是产生、行纪、居间一切委托事务的基础。根据《合同法》第396条“委托合同是委托人和受托人约定，由受托人处理委托人事务的合同”的规定，房地产委托可以定义为：房地产经纪机构受委托人委托，在委托合同权限内，有偿为委托人处理房地产交易相关事务的行为。在房地产委托关系中，委托房地产经纪机构为自己处理房地产交易事务的人称委托人，接受委托的房地产经纪机构称受托人。
房地产委托涉及房地产经纪机构、委托人、委托处理事物相对人的三方关系。房地产经纪机构受托人办理委托事务时，以委托人或者以自己的名义进行活动，代委托人与第三人订立房地产交易合同，依照委托人的指示参与并可决定委托人与第三人之间的关系内容。受托人处理事务的后果直接归于委托人。
现实中，房地产委托业务一般不单独出现。在存量房经纪活动中，往往与房地产业务或者房地产居间业务结合在一起，通常表现为房地产合同或者房地产居间合同签订；在新建商品房经纪活动中，房地产委托与房地产业务或者房地产行纪（包租、包售）业务结合在一起，通常表现为房地产合同或者房地产行纪合同签订；一般也仅限于代办性质的简单事务性工作，这种业务通常不收费或者收费很少。
相对于民法上的委托而言，房地产经纪活动中的委托有其特殊性。一是房地产委托事项有目的性，即为了协助或者促成委托人与第三人的房地产交易；民法上的委托标的是一般性劳务，不强调目的性和针对性。二是房地产委托一般是有偿的，因为房地产经纪机构是商事主体，有营利性，受托为委托人提供房地产交易相关服务应收取相应的服务费用；民法上的委托可以有偿，也可以无偿。三是根据《房地产经纪管理办法》关于房地产经纪服务合同的相关规定，房地产委托合同一般为书面的房地产经纪服务合同；《合同法》上的委托合同为非要式合同，现实中的委托大多情况下什么合同都没有。
2.房地产关系
房地产属于民法上的委托。根据《民法通则》第63条“公民、法人可以通过人实施民事法律行为。人在权限内，以被人的名义实施民事法律行为。被人对人的行为，承担民事责任”的规定，以及《城市房地产管理法》中的房地产经纪定义，房地产可以定义为：房地产经纪机构以委托人的名义，在房地产经纪服务合同约定的权限内，为促成委托人与第三人进行房地产交易而提供专业服务，并向委托人收取服务费用的行为。
房地产涉及两方法律关系。一是房地产经纪机构与委托人之间的委托关系，房地产经纪机构行为的法律效果直接归属于委托人，委托人对房地产经纪机构的行为承担民事责任。例如，房地产经纪机构为委托人出售房屋，售房款直接归属委托人，房地产经纪机构不得从中隐瞒信息，赚取差价，同时委托人也对房地产经纪机构做出的承诺承担民事责任。二是房地产经纪机构与交易相对人之间的关系，房地产经纪机构以委托人的名义进行独立意思表示，对自己的行为承担连带责任。
目前我国只承认单边，即在同一宗房地产交易中，房地产经纪机构只能作为交易一方的人，不得同时兼作交易双方的人。因为人是对被人负责，代表被人的利益并维护其合法权益，在同一交易中双方利益相对，双边无法实现被人的利益诉求，同时也有违民事活动的公平原则。
根据委托人授权的不同，房地产分为开放式和独家，开放式就是委托人委托多家房地产经纪机构房地产交易事宜，谁先房地产交易成功，谁就获取服务费用。独家是委托人只委托一家房地产经纪机构房地产交易事宜。再进一步细分，独家又可以分为交易权共享的独家和交易权独权的独家。交易权共享的独家是指委托人只委托一家房地产经纪机构房地产交易事宜，同时保留自行成交的权利；交易权独权的独家是指委托人只委托一家房地产经纪机构房地产交易事宜，并放弃自行成交的权利。
相对民法上的而言，房地产经纪活动中的有其特殊性。一是房地产行为以促成委托人与第三人的房地产交易为特定目的，民事上的没有特定目的；二是房地产为有偿，房地产经纪机构完成服务事项要收取授权约定的服务费用，民法上的可以有偿也可以无偿；三是房地产关系确定一般签订书面合同；民事法律行为的委托，可以用书面形式，也可以用口头形式。
另外，房地产经纪机构和房地产经纪人员的关系也有的性质。房地产经纪机构和房地产经纪人员都是房地产经纪活动的主体，但房地产经纪机构是责任主体，房地产经纪人员是行为主体，二者之间也属于法律上的关系。《房地产经纪管理办法》规定了房地产经纪机构应当按照《劳动合同法》与所聘用的房地产经纪人员签订劳动合同，劳动合同确立的雇佣关系决定了房地产经纪人员是其所聘用房地产经纪机构的人，所以房地产经纪人员只能以房地产经纪机构的名义承接业务，不能以个人的名义承接业务、收取费用。同时，房地产经纪人员的服务行为结果直接归属于房地产经纪机构，但房地产经纪人员对自己的行为也负有连带责任，特别是对第三人的权益造成损害的时候。
3.房地产居间关系
根据《合同法》第424条“居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同”。房地产居间可以定义为：房地产经纪机构向委托人报告订立房地产交易合同的机会或者提供订立房地产交易合同的媒介服务，并向委托人收取服务费用的行为。
在房地产居间过程中，房地产经纪机构虽然与委托人存在委托关系，但是处于中间人的地位。无论何种居间活动，房地产经纪机构都不是委托人的人或交易当事人一方。房地产经纪机构作为居间人只是按照委托人的指示，为委托人报告可以与委托人订立房地产交易合同的第三人的有关信息，给委托人提供订立合同的机会，或者在交易当事人之间充当“牵线搭桥”的媒介，并不参与委托人和第三人之间具体的订立合同的过程，其角色只是一个中介服务人，只是在交易双方当事人之间起介绍、协助作用。
房地产居间根据房地产经纪机构所接受委托内容的不同，既可以是只为委托人提供订约机会的报告居间，也可以是为促成委托人与第三人订立交易合同进行介绍或提供机会的媒介居间，还可以是报告居间与媒介居间兼而有之的居间活动。所谓房地产报告居间，是指房地产经纪机构接受一方委托人的委托，搜寻交易相对人的信息报告委托人，从而提供订立房地产交易合同的机会；所谓房地产媒介居间，是指房地产经纪机构不但要向委托人报告订立交易合同的机会，而且还要进一步周旋于委托人与交易相对人之间，努力促成交易合同成立。无论哪种居间，只有促成房地产交易合同成立，房地产经纪机构才能取得居间合同约定的报酬。
相对于民法上的居间而言，房地产经纪活动中的居间有其特殊性。一是房地产买卖居间主要是媒介居间，因为房地产是特殊商品，房地产经纪机构只提供信息服务，委托人与交易相对人很难达成买卖交易，房地产居间活动中撮合成交的媒介服务必不可少。但是，房地产租赁居间一般是报告居间，因为房屋租赁合同相对简单，比较容易达成。二是房地产居间报酬的支付方不确定，可以是委托人，也可能是交易相对人，一般取决于惯例和谈判的结果；按照《合同法》，服务报酬应当由受益双方均摊。三是房地产居间关系一般是通过书面的房地产经纪服务合同确定，《合同法》则没有规定居间合同为要式合同。
二、三类法律关系比较
委托人
(甲方)
受托人
(乙方)
依据国家有关法律、法规和本市有关规定，甲、乙双方遵循自愿平等和诚实信用原则，经协商一致订立本合同，以资共同遵守。
第一条甲方委托乙方为其提供房地产经纪事项。
【居间出售】【居间购置】【居间出租】【居间承租】
1、甲方向乙方提供的证件和证明，证明甲方是具有委托本合同事项的合法当事人(见附件)。
2、乙方向甲方出示的证件和证明，证明乙方是具有接受本合同事项的合法当事人。
第二条乙方为甲方提供的各房地产经纪事项。
1、内容：____________________________________________
2、条件：__________________
3、要求：__________________
第三条乙方为甲方提供其他代办的房地产经纪事项。
1、内容：____________________________________________
2、条件：___________________________
3、要求：____________________________________________
第四条本合同委托期限：自______年______月______日起至______年______月______日止。除甲、乙双方另有约定同意延期外，逾期视作本合同自行终止。
第五条甲、乙双方商定，在本合同履行期间内，甲方对其委托的本合同第二条、第三条个房地产经纪事项应按下列标准向乙方支付中介费和代办服务费。
【房地产转让】按成交价格的______%人民币_________元：
【房地产租赁】按成交价格的______%人民币_________元：
【代办服务费】按成交价格的______%人民币_________元：
第六条中介费、代办服务费支付的时间、条件、结算方法如下：
第七条本合同履行期间，任何一方需要变更本合同的，必须征得对方同意后签订书面变更协议。否则，由此造成对方的经济损失，由责任方承担。
第八条甲乙双方商定，乙方有下列情形之一的，甲方不支付本合同第五条约定的中介费和代办服务费：
1、乙方在委托期间内，不能提供订约机会的;
2、乙方未经甲方书面同意，擅自改变本合同第二条、第三条内容、条件、要求的;
3、本合同签约生效后二个工作日内，乙方未及时通过青岛网上房地产网络平台上网挂牌且经甲方投诉仍无正当理由拒不履行的;
4、乙方利用为甲方服务的机会，为自己牟取不当利益的;
5、乙方违反国家和本市有关法律、法规，与他人恶意串通，损害甲方利益的;
第九条甲、乙双方商定，甲方有下列情形之一的，甲方应全额支付本合同
第五条约定的中介费和代办服务费：
1、甲方虚假委托或提供的有关证件和资料不实，造成乙方最终无法履约的;
2、甲方在委托期间，私下与他人成交的，视作媒介合同成交;
3、甲方在委托期届满之后二个月内以任何形式或价格与乙方曾介绍过的客户成交的，视作媒介合同成立;
4、甲方在合同履行期间未经乙方书面同意，中途毁约，擅自不履行合同的;
第十条乙方对于居间过程中知悉的甲方的商业秘密，负有保密义务。甲方对乙方的履约应提供必要的协助。
第十一条甲、乙双方的通讯地址以本合同所填写的通讯地址为准。
第十二条本合同经甲、乙双方签章后生效。
第十三条双方或一方可向相关房地产交易中心申请备案、登记。
第十四条甲乙双方在履约过程中若发生争议，由甲乙双方协商解决，协商不成按本合同约定的下列方法之一解决：
1、向【青岛仲裁委员会申请仲裁】。
2、向【人民法院起诉】。
第十五条本合同壹式______份，甲、乙双方各持______份。
甲方(公章)：_________
乙方(公章)：_________
法定代表人(签字)：_________
法定代表人(签字)：_________
_________年____月____日
_________年____月____日
房地产经纪合同范文2
委
托
人(甲方)：_________
经
纪
人(丙方)：_________
根据《中华人民共和国合同法》和《中华人民共和国城市房地产管理法》及相关法律法规规定，经甲、丙双方协商一致，就房地产交易经纪事宜订立本合同，以资共同遵守。
第一条 甲方委托丙方为座落在：合肥市_________区_________[路][小区]_________号_________幢_________室[住宅][商业用房][_________]的[房地产转让][房屋租赁]提供以下服务：(下列事项供委托人选择)
(一)提供信息发布;
(二)充当订约介绍人：
(三)协助、指导订立[房地产转让][房屋租赁]合同：
(四)协助办理房地产交易手续：
(五)协助办理其他手续[户口转移][水表过户][电表过户][煤气过户][_________][_________];
第二条 委托期限从_________年_________月_________日至_________年_________月_________日止。
第三条 甲方委托[转让房地产][租赁房屋]的详细情况：
(一)产权人姓名：_________，建筑面积：_________m2，
建成年份：_________年，层次：_________层，房屋结构：_________，房屋权属证号：_________，土地所有权为：[国有][集体所有];
(二)室内装修情况：_________
(三)室内家具物品情况：_________
(四)水、电、煤气、供热、有线电视、固定电话等情况：
(五)拟[房地产转让][房屋租赁]的价格：_________元/m2。
(六)经交易双方确认[房地产转让][房屋租赁]的价格[_________元][_________元/年]。
第四条 甲、丙双方的权利义务
(一)甲方提供[房地产转让][房屋租赁]的信息应真实、合法、准确。
(二)甲方应于本合同签订后_________日内向丙方提交下列资料的复印件：
1、产权人身份证
2、房屋权属证书
3、[国有][集体所有]土地使用权证
4、其他相关资料：
(三)甲方应配合丙方到相关部门查验有关资料和到现场勘察房地产现状，并告知房屋有无漏水、管道不通等瑕疵和房地产是否已经抵押、房屋是否己经租
赁等情况。
(四)甲方应配合丙方签订[房地产转让][房屋租赁]合同及到[房地产管理部门][土地管理部门]办理相关手续。
(五)丙方(房地产经纪人)在从事房地产经纪活动时，应出示房地产经纪人《执业证书》和《企业法人营业执照》。
(六)丙方对甲方提交的文件资料应出具收件清单。
不得泄漏委托人的商业秘密。
(七)丙方应对甲方提供的信息到现场勘察和相关部门进行查验。
(八)丙方应按照甲方的委托，发布房地产信息。
(九)丙方应配合甲方签订[房地产转让][房屋租赁]合同。
(十)丙方应配合甲方到相关部门办理[房地产转让][房屋租赁]相关手续。
(十一)丙方在完成甲方委托事项后，按照物价部门核定的收费标准向甲方收取中介服务手续费_________元。
不再收取其他费用。
第五条 甲、丙双方的违约责任
(一)本合同第四条(一)至(四)项，甲方应按约定做到，特殊情况应在_________日内告知丙方，取得丙方书面同意，否则导致房地产无法正常交易，甲方应向丙方支付违约金_________元。
(二)本合同第四条(五)至(十)项，丙方应按约定做到，特殊情况应在_________日内告知甲方，并取得甲方书面同意，否则导致房地产无法正常交易，丙方应向甲方支付违约金_________元。
单方解除本合同，由违约方支付违约金_________元。
第六条 合同纠纷的解决方式
本合同在履行过程中发生的争议，由双方当事人协商解决;也可由房地产管理部门或工商行政管理部门调解。协商不成或调解不成的，按下列第_________种方式解决：
1、依法向合肥仲裁委员会申请仲裁;
2、依法向人民法院起诉。
第七条 本合同未尽事宜可另行约定。
第八条 本合同一式两份，甲、丙双方各执一份。
第九条 其他约定条款
第十条 本合同自甲、丙双方签订之日起生效。
委托方(乙方)签章：_________
经纪人(丙方)签章：_________
证件名称：_________
经纪人签字：_________
证件号码：_________
执业证号码：_________
联系电话：_________
联系电话：_________
代理人签字：_________
证件名称：_________
证件号码：_________
联系电话：_________
共有人签字：_________
签订时间：_________
年____月____日
房地产经纪合同范文3
委托人(卖方)：
(简称甲方)
委托人(买方)：
(简称乙方)
受托人(经纪方)：
(简称丙方)
第一条
(订立合同的基础和目的)
根据国家有关法律、法规相关规定，甲(卖方)、乙(买方)、丙(经纪)三方在自愿、平等和协商一致的基础上，就丙方接受甲、乙方的委托，促成甲、乙方订立房地产买卖合同，并完成其他委托服务事项达成一致，订立本合同。
第二条
(标的基本情况、内容和价款)
1、所有权人:
;共有人。
2、产权来源:房改房、经济适用房、商品房、解困房、集资房、自建房。
3、房屋座落：。
4、房屋建筑面积：
;车库面积：
(产权证有、无)。
5、建成年代：。
6、《房屋所有权证》号：
共有权证号:。
7、《土地使用权证》号：
土地用途及使用性质：。
8、房屋售价：
佰
拾
万
仟
佰
拾
元整(￥：
)。
9、过户相关税费约定承担方式：。
10、其它情况：。
11、附甲方移交给乙方内外物资清单(附后)：
第三条(委托事项)
1、甲方委托丙方出售______________
房产，并代办_______________等相关事宜(①产权转移②房屋交付③房款拨付)。
2、乙方委托丙方购买_______________
房产，并代办_______________等相关事宜(①产权证②房屋交付③房款支付④贷款⑤抵押登记⑥土地使用证)。
第四条(各方履行的义务)
一、甲方义务：
1、保证出售的房屋权属合法真实，并符合房地产交易的政策法规及有关规定，保证房屋的共有权人认同并履行本合同。
2、协助乙方办理该房地产的交易过户手续，提供相应真实有效证件资料。
3、按房地产买卖契约中约定的交付日期，腾空房屋，保证房屋交付时状况与乙方看房时一致，并完整保留所应交付给乙方的附属设施及约定其它设施。
4、在房屋交付前，负责结清水、电、气、有线电视、电话、物管等费用。
5、按本合同约定，按期支付佣金。
二、乙方义务：
1、按照房地产买卖契约中约定的房款支付方式及期限，支付定金和房款。
2、根据本合同约定的委托、代办事项，按时支付佣金和代交税费。
3、根据委托事项，乙方应于__________前将各类资料备齐交予丙方，同时将由丙方代缴的____________
(①契税②登记费③交易手续费④工本费)等约计人民币_______________元交予丙方。丙方将与乙方按发票金额结算，多退少补。
三、丙方的义务：
1、认真履行甲、乙方委托的事项，完成甲、乙方委托代办的各项服务。
2、丙方派具备经纪人资质的从业人员负责该房产的居间活动，在委托期限内办理所委托的事项。
3、根据专业知识及工作经验，丙方将所了解的标的情况如实告知委托人，及时将委托事项办理的进展情况向委托人通报。
4、对委托人个人资料予以保密，未经委托人同意，不得向他人泄露和擅作他用。
5、处理受委托事项取得的财产，应当及时转交委托人。收取经纪费用时应出示国家规定的收费标准及收取相关费用的依据，否则委托人有权拒交。
第五条(房款的支付方式)
甲、乙方双方商议，按以下第___________种方式支付房款：
一、根据房地产买卖契约中房款支付的时间及方式，双方自行办理房款的支付。
二、双方将房款的转付交予丙方，丙方将按下列方式进行操作：
1、乙方在签定房地产买卖契约之日，将定金人民币_______________元交给丙方保存。
2、乙方在签定房地产买卖契约及本合同后________个工作日内将_____________(首期款/全部房款)，共计人民币_______________元交给丙方保存。
3、甲乙双方在完成_______________(①交易过户签字后
②乙方领取产权证后)____________日内，丙方按售房款________%，计人民币_______________元转付给甲方。
4、待银行放贷后或乙方补足购房款后，双方完成房屋交接手续，且甲方结清房屋交付前的水、电、气、有线电视、电话、物管等费后三日内，丙方将余款一次性转付给甲方。
三、其它约定：。
第六条(房屋过户及交付)
1、甲乙双方约定在
年
月
日前甲方将房屋产权及土地使用权转移到乙方名下。
2、甲方应在乙方领取产权证后________
天内或于200_____年_____月_____日前腾空房屋，并书面通知乙方、丙方办理交付的具体时间。
3、若乙方在接到上述书面通知后，不按期对该房屋办理验收的，则该房屋毁损、灭失的风险由乙方承担。
4、甲、乙、丙三方共同参加房屋的交付手续。甲方按合同约定移交房屋及附属设施并保留原装潢，甲、乙方交接钥匙，签署房屋交接单，丙方见证签字。
第七条(佣金支付标准及方式)
一、丙方完成本合同约定的甲方委托和代办事项，甲方按照下列第_______种方式计算，向丙方支付佣金：
1、按该房地产售房款_____%，具体数额为人民币_________元。
2、按委托代办事项支付代办费计人民币___________元。
二、丙方完成本合同约定的乙方委托事项，乙方按照下列第_______种方式计算，向丙方支付佣金和结算代交税费：
1、按该房地产售房款_____%，具体数额为人民币__________元。
2、代办产权证费___________元、代办土地证费___________元、代办抵押贷款和他项权证费___________元，共计人民币___________元。上述费用，甲、乙方应于___________前支付给丙方。
三、甲、乙一方或双方违约，造成本合同无法履行的，且丙方无过错，违约方仍应按本合同约定全额支付丙方的佣金。
第八条(违约责任)
一、丙方有下列情形之一的应承担违约责任：
1、无正当理由不履行合同的;
2、与他人串通，损害甲、乙方利益的;
3、故意隐瞒，提高委托标的利差;
4、其它重大过失影响甲、乙方交易的。
二、甲、乙方有下列情形之一的应承担违约责任：
1、无正当理由不履行合同的;
2、未能按照合同约定提供必要的文件和配合，造成丙方无法履行合同的;
3、相互或与他人串通，损害丙方利益的;
4、未能按合同约定支付佣金的;
5、其他造成丙方无法完成委托事项的行为。
三、上述违约行为方，选择下列第_________条约定的金额作为违约金分别支付给各守约方。
违约方给各守约方造成的其它经济损失，由守约方按照法律、法规的有关规定追偿。
1、约定违约金为___________元。
2、按标的额的_________%，计人民币___________元。
第九条(争议解决方式)
三方在履行本合同过程中发生争议，由三方协商解决，协商不成的，按本合同约定的下列第________项进行解决：
1、提请盐城仲裁委员会仲裁。
2、依法向人民法院起诉。
第十条(约定事项)
本合同如有内容变更或未尽事项，经三方协商一致后签订补充协议，补充协议应当采取书面形式，与本合同具有同等法律效力。本合同空格部分由丙方经纪人填写，填写文字与印刷文字具有同等效力，如有涂改处，须一式
份同样且经甲乙签字丙方盖章后生效。
第十一条(合同生效)
本合同经甲、乙、丙方三方签字盖章后生效。本合同及补充协议共
页，一式_________份，甲方
份、乙方
份、丙方
份，监证单位一份，具有同等法律效力。
甲方(章)：
乙方(章)：
随着房地产交易市场的日趋成熟,二手房以它价格低、质量可靠、风险小、选择灵活以及即买即住的优点吸引了越来越多购房者的青睐。但是,由于买卖双方对二手房交易流程不了解,致使在交易过程中出现了很多问题。为了让消费者能够买到称心如意的二手房,有关专家提出以下建议,希望能帮助大家尽快购买到满意的房子。
消费者应首先确定自己所需房子的基本条件,包括房子的户型、结构、面积、大概位置和心理承受价位等,然后依照以下步骤进行交易:
第一步 了解和寻找房源
了解和寻找房源有以下几种途径:
1、通过亲朋介绍;
2、通过报纸、网络信息或登出求购信息进行了解和寻找;
3、选择有资质的房地产经纪公司代理购买。
第一种方法的信息面较窄,成功的几率较低。第二种方法的选择面很宽,但很多广告内容非常混杂,您必须认真识别相关信息的真实性,以避免盲目或受到无谓打扰。第三种方法省时、省力、安全,能在较短的时间内寻找到合适的房源。但您必须提前对经纪公司的资信情况进行审查,因经纪公司为您成功代理后要收取一定的代理佣金,所以您的购房成本会增加。
第二步 实地看房
选择好目标房源后,您需要亲自到现场查看。专家提醒您:一定要与产权所有人亲自面谈,落实好房屋的产权性质,是否已具备上市交易条件。对已装修的房屋,要查看水、电、天然气、暖气等设施是否能够正常使用,房屋有无明显质量问题等。
第三步 协商和签约
确定要购买的房屋后,您就可以与卖方协商、签定合同了。在合同中应根据您与卖方协商的内容,详细、清楚地写明买卖双方及有关第三方的权利和义务,明确付款方式、办理产权过户的时间、房屋交付的时间和方法以及安全交易条款,合同中还应明确规定对于违约行为所应承担的责任和发生纠纷后的法律解决途径。由经纪公司代理买卖的,买卖双方还应与经纪公司签定居间担保合同,并明确经纪方应承担的居间担保责任以及经纪方在交易过程中应提供的服务内容。
第四步 产权交易
签订了买卖合同,交易双方即可携带相关手续到房屋所属区、县房地产交易部门办理产权交易手续;交易部门经过相应的审查程序,确定房屋产权是否具备转让条件;按照合同规定的付款方式付清购房款,房地产交易部门正式受理转让申请;买卖双方应缴纳相关税费,并向买方核发房屋所有权证。具有土地使用权证的还要到土地管理部门办理土地使用权变更手续。
目前 ,根据买卖双方不同的代理需求,房地产经纪公司的代理方式各不相同,这需要您在办理委托代理手续之前与经纪公司认真协商。
购房者如需银行贷款,还应在办理产权过户手续前办理银行的申请贷款手续。
出售
第一步出售咨询
您可通过亲朋、报纸广告、网络广告、经纪公司等相关信息渠道,了解您所要出售的房屋是否具备上市条件,了解房屋所在区域二手房的平均出售价格;个人出售和委托房地产经纪公司代理出售有何差别;了解交易流程、相关税费和必须提供的所有相关手续等。
第二步确定出售价格
通过第一步的咨询,可根据您的房屋位置、楼层、朝向、装修状况等综合条件,确定您的出售价格。该报价应为您的销售总价,如果有要求买方另行支付的费用,应在报价中声明。
第三步选择销售方式
1、自行寻找买方销售
2、委托房地产经纪公司代理销售
如果选择第一种方式,您必须完全熟悉整个交易流程,并能确保交易安全。此种方法,避免了经纪公司的代理成本,使您的销售过程全部在自己的掌握中;第二种方式,省时、省力、安全,只需您选择一家具有代理资质的房地产经纪公司并签署委托代理协议,所有工作全部由经纪公司办理。经纪公司将向您收取一定的代理佣金,所以,会增加您的交易成本。
第四步发布出售信息
如果您选择自行销售,您可在网络或报纸上发布您的出售信息。但在发布的信息中应注明自行销售或免经纪公司代理字样。您可能会接到较多的询问电话,影响您的正常生活和工作。所以,如何登记您的联系方式,至关重要。
如果您选择了经纪公司代理出售,经纪公司将代理发布您的出售信息。
第五步协商和签约
当有客户决定购买您的房屋后,您就可以与买方协商、签定合同了。在合同中应根据您与买方协商的内容,详细、清楚地写明买卖双方及有关第三方的权利和义务,明确付款方式、办理产权过户的时间、房屋交付的时间和方法以及安全交易条款。合同中还应明确规定对于违约行为所应承担的责任和发生纠纷后的法律解决途径。由经纪公司代理买卖的,买卖双方还应与经纪公司签定居间担保合同,并明确经纪方应承担的居间担保责任以及经纪方在交易过程中应提供的服务内容。
第六步 产权交易
签订了买卖合同,交易双方即可携带相关手续到房屋所属区、县房地产交易部门办理产权交易手续;交易部门经过相应的审查程序,确定房屋产权是否具备转让条件;买方按照合同规定的付款方式付清房款后,房地产交易部门开始受理转让申请;买卖双方应缴纳相关税费,买方领取房屋所有权证。具有土地使用权证的还要到土地管理部门办理土地使用权变更手续。
目前 ,根据买卖双方不同的代理需求,房地产经纪公司的代理方式各不相同,这需要您在办理委托代理手续之前与经纪公司认真协商。
购房者如需银行贷款,还应在办理产权过户手续前办理银行的申请贷款手续。
附:二手房交易的当事人双方需提供的相关材料
合肥市房地产经纪合同
委 托 人(甲方)：_________
经 纪 人(丙方)：_________
根据《中华人民共和国合同法》和《中华人民共和国城市房地产管理法》及相关法律法规规定，经甲、丙双方协商一致，就房地产交易经纪事宜订立本合同，以资共同遵守。
第一条 甲方委托丙方为座落在：合肥市_________区_________[路][小区]_________号_________幢_________室[住宅][商业用房][_________]的[房地产转让][房屋租赁]提供以下服务：(下列事项供委托人选择)
(一)提供信息发布;
(二)充当订约介绍人：
(三)协助、指导订立[房地产转让][房屋租赁]合同：
(四)协助办理房地产交易手续：
(五)协助办理其他手续[户口转移][水表过户][电表过户][煤气过户][_________][_________];
(六)_________
第二条 委托期限从_________年_________月_________日至_________年_________月_________日止。
第三条 甲方委托[转让房地产][租赁房屋]的详细情况：
(一)产权人姓名：_________，建筑面积：_________m2， 建成年份：_________年，层次：_________层，房屋结构：_________，房屋权属证号：_________，土地所有权为：[国有][集体所有];
(二)室内装修情况：_________
(三)室内家具物品情况：_________
(四)水、电、煤气、供热、有线电视、固定电话等情况：
?_________
(五)拟[房地产转让][房屋租赁]的价格：_________元/m2 。
(六)经交易双方确认[房地产转让][房屋租赁]的价格[_________元][_________元/年]。
第四条 甲、丙双方的权利义务
(一)甲方提供[房地产转让][房屋租赁]的信息应真实、合法、准确。
(二)甲方应于本合同签订后_________日内向丙方提交下列资料的复印件：
1、产权人身份证
2、房屋权属证书
3、[国有][集体所有]土地使用权证
4、其他相关资料：
(1)_________
(2)_________
(3)_________
(4)_________
(三)甲方应配合丙方到相关部门查验有关资料和到现场勘察房地产现状，
并告知房屋有无漏水、管道不通等瑕疵和房地产是否已经抵押、房屋是否己经租 赁等情况。
(四)甲方应配合丙方签订[房地产转让][房屋租赁]合同及到[房地产管理部门][土地管理部门]办理相关手续。
(五)丙方(房地产经纪人)在从事房地产经纪活动时，应出示房地产经纪人《执业证书》和《企业法人营业执照》。
(六)丙方对甲方提交的文件资料应出具收件清单。不得泄漏委托人的商业秘密。
(七)丙方应对甲方提供的信息到现场勘察和相关部门进行查验。
(八)丙方应按照甲方的委托，发布房地产信息。
(九)丙方应配合甲方签订[房地产转让][房屋租赁]合同。
(十)丙方应配合甲方到相关部门办理[房地产转让][房屋租赁]相关手续。
(十一)丙方在完成甲方委托事项后，按照物价部门核定的收费标准向甲方收取中介服务手续费_________元。不再收取其他费用 。
第五条 甲、丙双方的违约责任
(一)本合同第四条(一)至(四)项，甲方应按约定做到，特殊情况应在_________日内告知丙方，取得丙方书面同意，否则导致房地产无法正常交易，甲方应向丙方支付违约金_________元。
(二)本合同第四条(五)至(十)项，丙方应按约定做到，特殊情况应在_________日内告知甲方，并取得甲方书面同意，否则导致房地产无法正常交易，丙方应向甲方支付违约金_________元。
单方解除本合同，由违约方支付违约金_________元。
第六条 合同纠纷的解决方式
本合同在履行过程中发生的争议，由双方当事人协商解决;也可由房地产管理部门或工商行政管理部门调解。协商不成或调解不成的，按下列第_________种方式解决：
1、依法向合肥仲裁委员会申请仲裁;
2、依法向人民法院起诉。
第七条 本合同未尽事宜可另行约定。
第八条 本合同一式两份，甲、丙双方各执一份。
第九条 其他约定条款
(一)_________
(二)_________
(三)_________
第十条 本合同自甲、丙双方签订之日起生效。
委托方(乙方)签章：_________ 经纪人(丙方)签章：_________
证件名称：_________ 经纪人签字：_________
证件号码：_________ 执业证号码：_________
联系电话：_________ 联系电话：_________
代理人签字：_________
证件名称：_________
证件号码：_________
联系电话：_________
共有人签字：_________
签订时间：_________ 年____月____日
附件
一、房屋内附属设备状况及室内装饰情况
.....................................................................
(粘贴线) (骑缝章加盖处)
附属设施：_________ 设备：_________
室内装饰：_________
二、户口、水、电、煤气、电讯等费用的支付情况
.....................................................................
(粘贴线)?(骑缝章加盖处)
三、其他
为了加强本市居住房屋租赁管理，维护居住房屋租赁市场秩序，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《*市房屋租赁条例》和其他有关法律、法规的规定，制定本办法。
第二条（适用范围）
本办法适用于本市行政区域内的居住房屋租赁及其管理。
公有居住房屋的出租，不适用本办法；但承租人转租公有居住房屋的，应当按照本办法的有关规定执行。
第三条（管理部门）
市房屋土地资源管理局是本市居住房屋租赁的行政主管部门，负责本办法的组织实施。
本市公安、税务、工商、劳动、卫生、人口和计划生育、教育等部门按照各自职责，协同实施本办法。
第四条（属地管理）
本市居住房屋租赁实行属地管理的原则。
区（县）人民政府应当将居住房屋租赁纳入社区综合管理的范围，并组织、协调区（县）房地产管理部门和街道办事处、镇（乡）人民政府做好辖区内居住房屋租赁的日常管理工作。
街道办事处、镇（乡）人民政府设立的社区事务受理中心具体承担居住房屋租赁相关手续的受理工作；社区综合协管队伍协助有关管理部门做好居住房屋租赁的管理和相关服务工作。
第五条（基本管理制度）
居住房屋租赁的当事人应当依法订立书面租赁合同，并向区（县）房地产管理部门登记备案。
居住房屋的出租人应当依法纳税；不具有本市户籍的承租人应当按照国家和本市的有关规定，办理居住登记。
居住房屋租赁的当事人不得利用租赁房屋从事违法活动，不得损害社会公共利益。
第六条（租赁当事人）
居住房屋的出租人应当是依法取得房地产权证或者其他合法权属证明的房屋所有权人，或者是法律、法规规定的其他权利人。
居住房屋的承租人可以是境内外的自然人、法人和其他组织；但法律、法规另有规定或者土地使用权出让合同、土地租赁合同另有约定的除外。
第七条（出租房屋的条件）
出租的居住房屋除应当符合《*市房屋租赁条例》的有关规定外，还应当符合下列条件：
(一)房屋结构及其附属设施安全牢固，具备上下水、供电和环境卫生等必要的生活条件；
(二)房屋的出入口、通道等符合治安和消防管理的有关规定；
(三)向单位出租用作集体宿舍的，与非出租的房屋实行分门进出或者采取分隔措施；其中，承租的居住人数超过15人的，配备相应数量的专职管理人员。
第八条（人均承租面积标准）
租赁居住房屋，承租的人均建筑面积不得低于10平方米，或者人均使用面积不低于7平方米；其中，向单位出租用作集体宿舍的，承租的人均建筑面积不得低于6平方米，或者人均使用面积不低于4平方米。
第九条（租赁合同）
居住房屋租赁合同应当包括下列主要内容：
(一)租赁当事人（包括承租的同住人）的姓名、住所、有效身份证明及其编号；
(二)房屋坐落地点、面积、结构、附属设施和设备状况；
(三)房屋用途；
(四)房屋交付日期；
(五)租赁期限；
(六)租金数额、支付方式和期限；
(七)房屋使用要求和维修责任；
(八)房屋返还时的状态；
(九)违约责任和争议解决方式；
(十)租赁当事人约定的其他内容。
租赁当事人订立租赁合同时，可以使用或者参照使用市房屋土地资源管理局和市工商行政管理局制订的租赁合同示范文本。
第十条(相关手续的办理)
居住房屋租赁合同订立生效后，由租赁当事人持有效身份证明、房地产权利证明和租赁合同等有关材料，到社区事务受理中心办理相关手续：
(一)出租人应当办理纳税申报；
(二)租赁当事人应当办理居住房屋租赁合同登记备案；
(三)不具有本市户籍的承租人（包括承租的同住人）应当按照国家和本市的有关规定，办理居住登记。
第十一条(登记备案)
租赁当事人按照本办法第十条的规定提交材料齐全的，社区事务受理中心应当予以受理。其中，符合本办法第七条、第八条规定条件和标准的，由区（县）房地产管理部门发放居住房屋租赁合同登记备案证明（以下简称登记备案证明）；不符合规定条件和标准的，不予发放登记备案证明，并书面告知理由。
按照前款规定发放登记备案证明的，区（县）房地产登记机构应当在房地产登记册上予以记载。
第十二条(转租)
居住房屋的转租，应当符合本办法第七条、第八条规定的条件和标准。
居住房屋转租合同订立生效后，转租当事人应当按照本办法第十条的规定办理相关手续。
第十三条(租赁变更、解除和续租)
居住房屋的租赁关系依法变更、解除的，或者租赁当事人在租赁期满后续订租赁合同的，均应当按照本办法第十条的规定办理相关手续。
第十四条(出租人的权利和义务)
居住房屋的出租人在订立租赁合同时，有权查验承租人及其全部同住人的身份证明；租赁期间，有权按照租赁合同的约定，定期查看承租人使用房屋的情况。
居住房屋的出租人在订立租赁合同时，应当按照本办法第八条的规定，在租赁合同中确定承租的居住人数；承租人不具有本市户籍的，应当督促其按照国家和本市的有关规定及时办理居住登记。
居住房屋的出租人发现承租人利用租赁房屋从事违法活动的，应当及时报告社区综合协管队伍或者有关管理部门。
第十五条(承租人的权利和义务)
居住房屋的承租人在订立租赁合同时，有权查验房屋状况是否符合本办法第七条规定的条件；租赁期间，有权按照租赁合同的约定，要求出租人定期养护、维修房屋，保持房屋的安全状态。
居住房屋的承租人应当按照租赁合同约定的条件和用途，合理使用房屋；将房屋转租、转借给他人使用的，应当征得出租人书面同意；增加同住人的，应当书面告知出租人；增加的同住人不具有本市户籍的，应当督促其按照国家和本市的有关规定及时办理居住登记。
第十六条(对房地产经纪机构的要求)
房地产经纪机构从事相关的中介业务时，不得居间不符合本办法第七条、第八条规定条件和标准的居住房屋租赁。
房地产经纪机构应当将其居间的居住房屋租赁信息，定期报送所在地的街道办事处或者镇（乡）人民政府。
第十七条(对物业管理企业的要求)
物业管理企业应当将其管理服务范围内居住房屋租赁使用的有关情况资料，定期报送所在地的街道办事处或者镇（乡）人民政府；发现违法行为，应当及时制止并报告社区综合协管队伍或者有关管理部门。
第十八条(违反规定行为的处理)
违反《*市房屋租赁条例》的有关规定出租或者转租居住房屋的，由区（县）房地产管理部门依法处理。
租赁当事人不按照本办法第十条的规定办理相关手续的，由税务部门或者公安部门依法处理。
