时间：2023-03-28 15:11:55
关键词：房地产；垄断；产业组织理论
一、导论
根据主流产业组织理论，哈佛学派的主要理论S-C-P范式，市场结构（Structrue)决定市场行为(Conduct)，市场行为决定市场绩效(Performance)，具有单向的因果关系；而芝加哥学派提出结构、行为、绩效三者之间应为双向因果关系，认为市场绩效起着决定性作用，企业效率的不同导致不同的市场结构，高集中度的市场是高效率、低成本的结果，一个持续高利润率的产业完全可能是该产业中企业高效经营所致，否则会招致其他企业大量进入而降低利润率。那我国房地产业的产业组织分析到底是适用哈佛学派还是适用芝加哥学派呢？
根据竞争和垄断程度的不同，一般把市场分为四种类型：(1)完全竞争市场；(2)完全垄断市场；(3)垄断竞争市场；(4)寡头垄断市场。寡头垄断市场是指一个市场中只有少数几个厂商相互竞争，且新厂商的进入是受到阻碍的，各厂商生产的产品可以有差别，也可以是没有差别的。我国的房地产业是怎样的市场类型呢？
高洪文(2007)通过勒纳指数的实证研究方法，得出中国房地产行业的确存在垄断特征的结论[1],李宏瑾(2005)指出，中国房地产市场的垄断程度相当严重，虽然随着市场经济进程的深入和经济的发展,房地产市场的竞争状况逐渐好转,但这一过程非常缓慢[2]。余凯（2007）指出，中国房地产市场是一个区域性市场，在此区域市场中有着很高的市场集中度，中国房地产市场存在较高的进入障碍（主要是土地资源壁垒和行政管理壁垒），房地产产品的异质性，决定了中国房地产市场是一个寡头垄断的市场。并且从巨额的沉淀成本、区域寡头垄断分析了寡头垄断的必要性和可能性。得出价格合谋下的非价格竞争是中国房地产价格居高不下的一个根本原因[3]。林素钢、崔秀琴（2007）指出，中国房地产市场垄断的表现:土地市场的垄断，房地产厂商集中度较高，房地产产品的自然垄断，房地产市场信息的垄断，房地产商品中商品住房供给方式的垄断[4]。以上文章说明中国房地产市场是区域性垄断或寡头垄断的市场。
中国尽管市场上开发商数量众多，但房地产这一特殊商品在各个地区之间是不能流动的，所以他们实际上并非在同一市场上竞争，构成竞争的只是相邻的少数几家开发商，表现出相邻竞争态势，所以可以说中国房地产市场是区域性垄断或寡头垄断的市场。这个区域可以是一个市，但更可能是市中更小的一个区域。现在中国房地产市场存在的价格领袖制，实际上就是价格合谋或价格勾结，而价格合谋的实质就是垄断，开发商形成的“联盟”主要是“价格联盟”,余凯(2007)也对此进行了分析[5]。
二、基于S-C-P范式分析我国的房地产业
对于土地出让的方式，2001年，国务院15号文件明确规定，经营性用地必须实行招标拍卖挂牌的出让形式。只要有资金支持，有意投资房地产的任何个人、法人，都可以通过土地“招拍挂”的形式获得土地。
我们现在考虑另一种具体的土地出让方式——地块大小对房地产市场的影响。房地产市场结构的基础是土地的出让方式。不同的土地出让方式决定了房地产市场结构，所以我们根据地块大小、距离远近等的这种出让方式不同来分析各种情况下的市场行为和市场绩效。
我们可以根据出让地块大小、距离远近等将土地的出让方式分类为下表：
可以看出，土地的出让方式在房地产市场中起着决定性的作用。当前，中国房地产企业“圈地”规模的日趋扩大，这是与我国现在的土地出让制度相对应的。拍得大块地的“地王”事实上就是区域的地产垄断者。这种土地出让制度至少会带来两个问题：第一个问题是所能容纳的房地产企业的数量相对减少，不利于竞争的提高；第二个问题是大规模的土地购置以及开发所需的巨额资金壁垒将很多房地产企业、特别是中小规模的房地产企业排斥在外，容易强化部分开发商的垄断地位。
政府在土地出让上，应控制过大规模地块的整体出让，即使是相对较大规模地块的出让就可以将大块地切分为若干规模适中的地块，将大项目拆分为中小项目，由不同的开发企业开发，这样才能在一定程度上缓解我国房地产垄断和竞争不足的现状。这也是房地产调控的一个新思路。
三、房地产行业反垄断政策的制定的依据和内容
对于一个垄断产业，应该是采取打破垄断还是采取价格管制呢？我们分以下几种情况讨论：
需要具体讨论的是垄断产业3，因为他具有规模经济，规模经济和打破垄断存在一定的矛盾，所以要看社会总体的利益考虑是否拆分。
“马歇尔冲突”即规模经济和垄断的弊病之间的矛盾，即企业追求规模经济的结果是垄断的发展，垄断反过来又会阻碍价格机制，扼杀自由竞争，使经济活动失去活力，破坏资源的合理分配。“马歇尔冲突”所提出的竞争的活力和规模经济之间的关系，正是现代产业组织理论所关注的核心问题。
我们可以根据“马歇尔冲突”提出一个新的评价市场效率的标准：以价格为中心的市场效率的标准。即把价格作为社会利益的代表，低的价格就是对社会有益的价格，公共政策的制定应该以提高社会福利即降低产品价格为目的。
如下图所示，向右下倾斜的LAC代表行业的规模经济。SAC1代表一个厂商垄断时的情形，较陡的需求曲线D1代表对市场较强的控制力，此时均衡点E1对应的价格是P1。SAC2代表多个厂商寡头或垄断竞争时的情形，较缓的需求曲线D2代表对市场较弱的控制力，此时均衡点E2对应的价格是P2。
我们可以看到，随着LAC、D1、D2的斜率的不同，以及SAC1、SAC2形状的不同，P1、P2的大小也会不同。垄断拆分以后，企业的短期成本曲线SAC1变为SAC2，规模经济下降，但是企业的市场力量下降。产品价格到底是上升还是下降还得看两种效应哪个大。
如果把价格作为社会利益的代表，低的价格就是对社会有益的价格。那么我们就认为如果P1P2说明垄断下的规模经济的效应小于市场力量的效应，不能提供更低的价格，垄断不如拆分。
具体到中国房地产市场，由于数据很难得到或者具体情况千差万别，所以没有直接证据说明是规模经济或不经济。但是根据我们的经济学理论，中国房地产平均开发成本和总体开发规模关系不是很大，所以考虑中国房地产企业是规模经济不变的。
没有任何约束的土地拍卖似乎是公平的，价高者先得，但实际上大块拍卖却剥夺了中、小开发商的获得土地的权利，加大了土地的垄断程度，也加大了房源的垄断程度。当然在现阶段，由于中国地产业仅仅是区域、局部垄断，所以不要采取大面积拍卖土地的方式，采取小块拍卖出让，引进多家开发商鼓励竞争，对打破垄断更有现实意义。
参考文献:
[1]高洪文,杨红.对中国房地产行业是否存在垄断特征的实证分析[J].现代商业,2007,(13):14-15.
[2]李宏瑾.我国房地产市场垄断程度研究——勒纳指数的测算[J].财经问题研究,2005,(3):3-10.
[3]余凯.我国寡头垄断下的房地产价格形成机制研究[J].城市发展研究,2007,(3):63-71.
[4]林素钢,崔秀琴.我国房地产市场垄断性分析[J].当代经济.2007,(6):80-81.
1.1我国房屋设计的不科学
通常情况下，西方国家住宅面积多设计为70至80平米，而我国大于100平米的建筑住宅却很多。虽然西方一些国家的住宅面积不大，可是其设计规划极为科学，住宅设施较为完善，环境优雅，适合居住。而在我国，虽然也曾要求新的住宅建筑面积在90平方米以下的要大于总建筑住宅面积的70%，但是即使已下发过政策，大部分的城市都未满足国家有关政策的要求。即使某些城市满足要求，但在设计规划方面仍存在很多问题，这些情况都会妨碍我国房地产行业的未来发展。
1.2我国房地产行业低碳技术起步较晚
由于我国科学技术水平较差，致使房地产行业低碳技术起步较晚，其主要表现为：第一，技术研发及其产品转化过程存在问题，如今我国房地产行业低碳技术的研发费用投入不够且研发能力不足，技术水平没有国外有些发达国家的技术成熟，同时还存在着很多问题，从而致使建筑低碳技术的研发成功率很低；第二，低碳建筑产品水平不一致，由于缺少合理科学的低碳建筑技术标准制度以及对应的监控体系，致使低碳产品的水平不一致。
1.3我国住宅区的美化绿化不科学
目前，有些住宅区在美化绿化方面存在很多问题。如小区里通常铺设柏油道路，使得小区里硬质路面较多，的土地太少；草坪绿化过多，而种植的树木太少等。由于国内有些住宅区草坪绿化面积比例较大，树木面积以及水资源面积所占的比例很小，这样的规划设计很不利于吸收住宅区内的二氧化碳。而从住宅区内种植的植物角度而言，这种规划设计也极其不科学，大部分小区多重视树木的观赏性，而不注重是否有利于吸收二氧化碳。2.4我国建筑行业所使用的建筑材料不够合理目前，国内很多建筑企业所使用的建筑原材料不满足环保要求，而且实际效果也不理想。在建筑工程施工过程中大多会使用水泥，而水泥在使用过程中不仅会带来大量灰尘，还会释放出大量的二氧化碳。国内大多建筑企业不重视环保，在实际施工过程中也很少会使用成效高、低能耗的原材料，且在日常使用过程中，大部分还是利用煤炭及石油，从而导致资源的大量损耗，不利于低碳建筑行业的发展。
1.5低碳技术产品研发的盲目性
因为缺少成本优势及新型技术，我国房地产行业低碳技术的研发难度系数很大，低碳房地产在和普通房地产竞争时通常处于劣势，这就致使有些房地产企业在以追求利润最大化为目的的前提下，放弃研发低碳技术，而选择不利于保护生态环境的普通房地产产品。另外，低碳住宅的消费群体缺少针对性，导致低碳住宅技术研发具有很大的盲目性，这主要表现在房地产企业不乐意投入大量的经费以及时间做市场调研，致使在对消费群体以及市场情况不甚了解的情况下就盲目地投资开发，最终导致低碳住宅需求定位错误而销售不出去的局面。
1.6居民的低碳消费意识薄弱
据有关调查结果显示，某些较为落后地区的居民是第一次知道低碳消费以及低碳经济，就更不用说房地产行业低碳经济了。而消费者这种薄弱的低碳意识就会大大地削弱其低碳住宅消费选择，这会直接影响到低碳建筑以及低碳房地产产品的推广。
2低碳经济对房地产经济的影响
2.1低碳经济对我国房地产经济的有利影响
（1）调整房地产行业内部的结构
目前，我国房价一直都居高不下，其中一个较为重要的因素就是炒房，有些不懂房地产行情的发展商只是一味地炒高房价，根本不懂房子的质量、品质等。出现这种情况在很大程度上还是由于我国房地产行业的门槛太低，行业内的结构非常不合理，而房地产市场炒房情况让广大消费者太过重视房子的位置以及价格，从而忽略掉房子的内在品质以及舒适度。因此，发展低碳建筑就能够从根本上改善这种局面，且随着我国有关政策的调整以及技术水平的提高，房子成本就有可能会恢复到正常水平。如此，从长期看来，低碳经济是有利于我国房地产行业内部结构调整的。
（2）能够促进房地产行业长期的健康发展
目前，在我国房地产行业发展过程中，房地产经济在某种程度上可以说类似于股票市场，繁荣背面都是泡沫危机，一旦房价不停被提高，市场就很有可能会失去承接力，那么就很有可能会出现类似于美国的经济危机。房地产行业的低碳经济发展，可以说投资期限较长，未来收益也不确定。所以，这一发展方向，就能很好地规避炒房等情况的出现，使房地产开发商能更多投入到对建筑品质以及质量的提升。因此，低碳经济有助于房地产行业的健康发展。
（3）有利于实现房地产行业的节能减排和建筑的智能化
一直以来，建筑节能减排和智能化都是我国建筑行业关注的重点，但是因为房地产行业一直被资本所控制，所以很多开发商通常为了利益最大化会选择期限短、收益高的投资方式，而忽略建筑的节能减排和智能化发展。但在低碳经济形式下，市场资本和先进、新型的低碳技术能更快更有效地结合起来，从而实现未来建筑的低能耗和智能化发展。
2.2低碳经济对房地产经济的不利影响
（1）低碳经济会提高建筑行业的整体成本
因为目前我国科技水平有限，低碳技术也不够先进，所以发展绿色低碳建筑肯定会增加房地产行业的成本。在当前形势下，要想在我国房地产行业中发展低碳经济，需要投入更多资金来研发新技术、新设施，同时要用更昂贵、更节能的能源来替换传统的高污染、高能耗的能源。但是，目前在我国类似太阳能和风能这类新型能源的研发结果还不完善，使用替代能源事实上是一项成本更昂贵的行为。因此，低碳经济会增加房地产行业的成本。
（2）低碳经济会推高房价
正如上文所说，低碳经济需要投入新型技术和材料，而如此一来，建筑材料和建筑技术的成本肯定会增加。同时，因为发展低碳经济也有可能影响土地的利用率，有些房地产开发商就会打着土地低碳化以及绿色建筑的旗帜，来进一步提高房价。另外，因为绿色低碳建筑通常是面向中高端消费群的，在房地产行业中还未得到广泛认同和普及，这一系列的连锁反应以及房地产商的推波助澜，都会致使房价在短期内进一步上升。
（3）低碳经济会在短期内抑制房地产经济的发展
我国房地产行业的碳排放量，已经占到了全社会碳排放总量的30%以上，大量煤炭以及木材应用在房地产及其相关行业。为了实现房地产行业的快速发展，整个行业的耗能量都在增加。目前，建筑单位面积的耗能量已经达到了欧洲国家的三倍，这就说明现在房地产行业的发展是离不了能源支持的，而能源价格的低廉以及使用便捷，使我国地产行业得到了快速发展。但是，在发展低碳经济的形势下，如果失去了低廉能源的支撑，房地产行业的发展就会变得停滞，甚至处于亏损状态。这样，就会在全国引起大范围的连锁反应，给我国整体经济发展带来很大影响。
3低碳经济形势下我国房地产经济的发展方向
3.1推动住宅产业化发展
在住宅建造过程中，如果采用工业化发展模式来推动我国房地产行业向产业化方向发展，一方面可以提高我国房地产的质量，另一方面还可以降低能源消耗量。而在低碳经济趋势下，我国房地产行业要想得到长久发展，就很有必要强化自身产业化发展。在降低能耗的同时，还可以为自身企业发展创造经济效益。在推动房地产产业化发展时，房地产企业还应该积极、全面、细致地了解并掌握广大消费者的需求，争取做到资源最优化配置，减少碳排放量，为广大消费者营造一个极为理想的工作或居住环境。
3.2积极使用环保材料和节能技术
目前，我国在发展低碳房地产经济工作过程中所面临的问题之一就是建筑的排给水以及保温问题。受起步晚、资金投入不足等因素的制约，我国低碳技术还相当落后，这在很大程度上制约了我国低碳房地产经济的发展。目前有些建筑为了增加采光面积而大量使用玻璃，但是玻璃的散热速度很快，为了使室内的温度保持恒定，就需要使用空调，这就在一定程度上增加了电能的消耗量。为了避免上述问题，我国房地产行业可以使用新型玻璃，这一类型的玻璃既可以满足房间的采光需要，同时又可以起到保温隔热的效果，从而减少空调的使用时间，降低能耗，进而达成低碳环保的目的。绿色植物不仅可以美化室内环境，还可以吸收二氧化碳，特别是在夏季还可以起到降温遮阴的效果，因此生物能源也是发展低碳经济的研究方向之一。在可再生能源的开发以及利用方面，太阳能和风能以其清洁又取之不尽的优势，得到了人们的重视，如提供热水和照明等方面。总之，开发新能源以及环保材料也是房地产经济发展的重要内容。
3.3积极倡导低碳生活
在低碳经济时代中，房地产行业更应该深刻地意识到低碳经济发展的重要意义并积极地落实到行动中，加大物力、人力、以及财力的支持和投入，同时加大宣传力度，让广大消费者更深刻地认识低碳建筑及其优势，提高广大消费者的低碳环保意识，进而得到他们的支持和认同。房地产商还应该让消费者认识到，低碳建筑的价格虽然比同类的普通建筑高，但是其优势非常明显，在投入使用后，低碳建筑的环保节能效果也会显现，进而为广大消费者节约一大笔开销。由此可见，低碳环保建筑的使用成本还是要比普通建筑低许多。因此，房地产商应该立足长远、与时俱进，重视并加大低碳环保建筑的宣传力度，让广大消费者全面地了解低碳建筑的优势，进而刺激广大消费者的购房欲望。由此一来，自然而然就大大地推动了低碳经济的发展。
3.4制定绿色低碳房地产法律政策环境
（1）设计科学的制度
客观来说，在构建低碳房地产体系的过程中，其主要挑战不是低碳技术问题，而是制度和体系问题。设计科学合理的制度应该包含以下几个方面：第一，应该跳出单体建筑思维，站在地区和城市发展的角度来进行建筑的设计规划，同时，还要明确并熟练地掌握房地产行业开发的主要操作阶段、利益的落脚范围以及明确主体权责；第二，要加大研究并逐渐构建起低碳建筑的碳排放量指标以及低碳指标，目前我国已经把“碳排放量指标”归入到十二五规划，并正在加大力度研究制定更为完善的制度法规；第三，创建并设计新的设计规划工具和方法，把宏观指标逐渐转化成法定的规划指引，并以国家有关政策来推动低碳房地产市场需求，平衡低碳房地产的需求和供给。
（2）鼓励绿色低碳房地产金融创新
一直以来，房地产行业都属于资本密集型行业，而低碳绿色房地产是房地产行业能够长久地“平衡基金”以及平抑房价、控制房地产资产泡沫的“对冲基金”。因此，这就需要大力鼓励创建低碳绿色房地产行业的信托投资基金，通过各种融资形式为开发低碳房地产提供充足的发展资金。在未来，还要在已经量化低碳建筑的碳排放指标的前提下，创建碳排放的基准量并计算住宅区的碳排放总量，逐渐建立房地产行业低碳积分机制，以便于和金融以及货币挂钩，逐步形成中国低碳住宅区碳交易体制，为未来的碳税、碳货币、碳交易做好充足的准备。此外，由于我国正处在发展房地产经济的基础阶段，政府有关部门应该整合低碳房地产经济的价值体系，充分调动起房地产业主以及开发商的积极性，达成低碳经济的共识，营造发展低碳房地产经济的舆论环境以及社会氛围，还要逐渐调整房地产的发展模式以及产业结构，使企业能够更直观地了解到广大消费者的需要，这样才能促进房地产经济的发展。而同时在低碳经济时代下，发展房地产低碳经济一定会带动相关产业的发展，如此一来也就加快了国内低碳经济的发展进程，加大了我国经济的转型速度，为我国的未来发展做出巨大贡献。
3.5提高开发技术水准，合理地规划户型布局
[内容摘要]文章考察了按揭的渊源和演变，认为我国大陆房地产买卖中的所谓按揭并非真正意义上的按揭，目前的所谓按揭做法，其在法律性质上，期房按揭其实是质押，而现房按揭则是抵押，但这些质押和抵押和现行的担保制度又不尽相似，在某些关键环节上不当地突破了当事人间的利益平衡。通过比对分析，澄清了以往一些理论上的认识误区，剖析了房地产业界因对按揭的曲解利用而对广大购房者产生的不利影响，提出真正的按揭制度设计必须结合担保法律体系构造的基础平台关系，并就此也对日后的立法完善提出了一些设想。
[关键词]按揭现房按揭期房按揭
按揭被引入我国大陆房地产市场已十余年，它先由深圳建行在当地试行，之后逐渐流行全国。目前因通过这种方式买卖商品房发展规模相当之大，故对广大置业者、房产商、银行、甚至保险公司等的利益影响也无疑十分巨大，它的好处被认为是：缓解了房地产市场资金紧张的状况，扩大了房地产的销售市场，并带动相关行业。所以这一制度是多赢的设计，似乎是1993年房市泡沫之后的一剂良方，房地产买卖言必称按揭。但是，必须看到：按揭被引到我国大陆，与其说是制度的引入，倒不如说仅是称谓的引入。尽管目前我国物权立法的步伐正在加紧，有些专家草案建议稿中根据大陆法的体例提出了让与担保（目前它们主要体现在判例中），[1]但毕竟是两种不同的制度。在实务中，银行常只是根据自己制定的业务规则操作，合同形式上多表现为格式条款。在笔者看来，所谓“按揭”在我国目前的房地产市场中，从某种意义上说，只是个伪概念，事实上并不存在。在此，笔者拟就以下几个问题略述己见，希能起引玉之砖的作用。
一、普通法按揭制度的确立及衡平法的介入
“按揭”一词，流传我国大陆，可谓鲁鱼亥豕，贻误广远。众所周知，它是英美法中的mortgage在香港的粤音译法，在我国内地的法律文献中mortgage常被译成抵押，但此处抵押显然不能简单地等同于大陆法中的抵押概念。大陆法中的抵押虽自罗马法起，至今历经更迭变迁，但其主旨仍一脉相传，抵押权是指债权人对债务人或第三人不移转占有而提供担保的财产，以其变价金额优先受偿的权利，为担保物权[2]的一种。而在英美法上，与大陆法担保物权对应但不完全相等的概念里，pledge译成质权，lien译成留置，charge作动词时为广义的担保，为名词时则译为债务负担或财产负担。德国民法典1191条至1203条规定的土地债务与定期土地债务，都设定在不动产上，但英美法的charge并不只限在不动产上设定。英国早期的担保制度最常见的是质，质权人可用质物收益抵冲债权本金而使债务清偿完毕者为活质，质物收益仅能抵冲债权利息而不能抵冲本金者为死质。后来，罗马法中信托质传入英国，死质的性质发生变化，依罗马法的信托质，债权人并不以担保物的孳息抵偿债务，债权并不因此消灭，正与死质相似，这就是mortgage.从词源上看，它源于法语，由词根mort与gage构成，前者意为永久，后者为担保或抵押。
但是，须注意的是，质是需要转移占有的，英国早期如此，罗马法也如此。质权是对动产或不动产占有的简单转移，当债权人的这种占有受到侵扰或受到剥夺时，裁判官采用占有令状加以保障。而信托却与此不同，主要表现为以提供担保为目的实行所有权转移，在习惯上可能主要针对的是“要式物”，它还包括一项简约，为债务人（信托人）保留在清偿债务之后向债权人（受托人）索还物品的权利，同时一般不发生占有的转移，债务人继续享用物品，并可通过占有来恢复所有权。但是债权人如果愿意，也可以有权出卖物品，其根据是他取得了所有权，而且必须是在清偿债务期届至时方可行使这种出卖权，否则，他可能会在“信托之诉”中受到追究.[3]所以从本意上看，按揭的法律构成具备这样的特点：特定财产权利转移而占有不转移，债权人在债务人不履行债务时确定地取得所有权，债务人则享有通过履行债务而回赎担保物的权利。
1475年，里托顿因对被修正的格兰维勒担保方式在举证上不利于债权人而对此进行改革，正式确立了普通法中的按揭，受揭人取得了绝对的不容的权利。在传统上，按揭主要是不动产担保，中世纪的英国土地属于王室所有，故设定按揭时，所谓权原转移，并非所有权而实为租借权转移，严格意义上，绝对权利也不过是权利人可以终身享有，并且可以不受限制地继承的土地租借权的附条件的转移而已。但是，这并不意味着衡平法对按揭的介入从未出现过，其实，早在14世纪，衡平法就已开始对普通法中的按揭进行干预，以限制债权人不人道的行为，至17世纪，衡平法上的按揭正式形成[4].衡平法对按揭的态度，最主要的是按揭不论如何不是以取得担保物权原为目的，而在担保债权实现，所以它虽然承认普通法按揭权利的转移，但仅只是法律上的利益罢了，在债务人不履行债务时并不象普通法一样，债权人可以确定地取得担保物所有权，而是给债务人的赎回权以一定的宽限期，并且债权人只可依取消赎回之诉实现取消债务人的赎回权。
至此，我们可以看到：大陆法中同一抵押物上的多重抵押、抵押物的让与、抵押权实现时的变价清偿等在按揭的制度中是没有适存的土壤的，这与现代财产重在利用和流通的观念极为不符。同时，它也不象我国传统的典权存在找贴，当债权额低于按揭物的价值时，债权人也可以通过取消回赎之诉确定地取得按揭物，这对债务人极不公平。1925年，英国财产法引进了大陆法的登记制度和变价清偿，克服了上述缺点，有学者认为这已与大陆法的抵押非常接近，而英美法的抵押即由按揭和财产负担构成，[4]（52）从担保债权实现的结果上看，这种观点可以说是正确的，但未实现之前，按揭关系存续期间，当事人之间的权利义务关系则与抵押大异其趣也十分明显。
二、按揭在香港的的演化
在香港，虽然继承了英国的按揭制度，但其按揭在广义上还包括了质押和抵押，此处的抵押是指使债权人取得“权益”作为保障的意思，而与狭义的按揭使债权人取得“产业”作为保障相区别，“权益”和“产业”或许可分别理解成大陆法中所有权概念中的交换价值和整个所有权本身，但是一定要使两个不同法系的法律概念一一对应则无疑是困难的，也是没有必要的。故依此，香港的广义按揭中的抵押与大陆法的抵押已经几无实质区别。
按香港的法律，房地产被视为产业（或产权），它分为法定式产业和公义式产业，前者是法律承认的既存产业，后者则是目前暂不存在的产业，如“楼花”即是，楼花购买人只持有公义式产业，按衡平法的理论，这种产权是有效的。但是，只有发展商事实上建成楼宇，按法律规定取得工务司署颁发的“入伙纸”和屋宇地政处颁发的“满意纸”，并签订正式的官地租契，方可取得法定产权，之后再依法律程序将该法定产权转让给楼花购买人。“入伙纸”意味着楼宇在实物上已建成可入住，在法律上已完成：“满意纸”则是表明发展商履行了其在批地条款上向政府承诺的职责[5].狭义的按揭基于上述产业的分类也分为法定式按揭和公义式按揭，前者债权人获得法定的产权作担保，而后者则仅获得衡平法上的公义式产权作担保。但是，根据香港《地产转让及物业条例》第44条规定，自1984年11月1日起，以法定式产业担保的，必须以契约形式设定法定式抵押而不可设定法定式按揭，该日之前设定的法定式按揭从该日起自动转为法定式抵押，所以事实上不动产按揭只存在一种公义式情形，[6]这一点将对理解我国内地所谓的现房按揭和期房（预售房）按揭会有重要的启示，对应于内地的概念，也就是说，现房只能抵押，而期房则可按揭。香港人买楼既是生活必须又是一种投资，基本上都通过银行按揭，上世纪90年代初，香港跟随美国大幅减息，房市出现了历史上罕见的大牛市直至1997年金融风暴爆发。之后随着经济复苏，同时香港银行又随美联储数次减息，按揭利率创30年新低，房产市场曾一度十分火爆。[7]
三、我国按揭的现行做法和担保体系构造基础的关系
当我国内地也试行着按揭的时候，马上引发了关于它的法律属性等问题的很多讨论。就我国目前房市而言，买卖形式非常丰富。跟所谓按揭有关的是商品房买卖，即开发商在完成一级市场的运作后，进入二级市场与购房者之间发生买卖关系，包括期房按揭和现房按揭，也称作甲类按揭与乙类按揭。其实际的做法经常是：
1、现房按揭由购房者在合同签订生效后，将其买得的房屋所有权和土地使用权证书交银行执管，并在房地产管理部门作登记，向银行担保其用以清偿开发商房款的借款本息，此外，开发商也常同时为保证人，借款额度一般最高为房款的70%左右，此后买受人依约分期还款至清偿完毕。购房者不偿还银行贷款本息（通常约定连续六期不清偿）时，银行有权将该房折价或以拍卖、变卖该房的价款优先受偿，或者由开发商（保证人）将该房回购，并将回购款偿付银行本息。在按揭关系消灭之前，购房人未经银行同意，不得为负担行为或处分行为。银行为保障债权顺利实现，常以格式条款要求购房人以银行为受益人作房屋财产保险。由此也可看到，银行在所谓现房按揭中事实上不过是言按揭之名，行抵押之实而已。
2、期房按揭则由购房人凭商品房预售合同向银行贷款，将合同交银行执管，并向房管部门登记依此担保银行贷款，待房屋交付使用，购房人将取得的房产所有权证和土地使用权证作登记担保未清的贷款本息，其余同现房按揭。但值得注意的是，央行在2001年6月26日重申了1998年的“零首付”禁令时，也规定了借款人申请个人住房贷款购买期房的，所购期房必须是多层住宅主体结构封顶、高层住宅完成总投资的2／3.
由上可见，房屋按揭至少涉及以下几种法律关系：首先是购房人与开发商的房屋买卖关系；其次是购房人与银行的借款关系；再次是购房人与银行的按揭关系，除此，可能还有开发商与银行的保证关系以及后续的开发商与购房人的房屋回购关系等，他们之间关系相互交叉。表面十分复杂，但是剖析其各种关系，到最后常只是购房人与银行的按揭关系，也即债权担保关系。
基于房屋买卖中有期房与现房之别，有人认为现房按揭是不动产抵押，期房按揭为权利质押，[8]也有人认为期房按揭为抵押，[8]（15）更有认为期房按揭为准抵押[8]（48）或者“所有权之期待权抵押”的，[8]（60）这些不同的观点主要在司法实务界流行。另外，有论者提出鉴于按揭的标的既有现房又有期房，它的权利具有两重性即物权性和债权性，同时又因自身的特性，因此不必将其归于物权或债权，它是新型的独立的担保形态，其法律属性就是按揭，[9]稍后，有人对这种观点提出质疑与批评，认为既然在我国大陆按揭是指房地产买卖的一种方式，就没有必要将它解释为与抵押权、质权同样的物权效力，作为房地产买卖合同，以立法形式确定按揭的物权效力是多余的。[10]
之所以如此聚讼纷纭，笔者觉得是因为忽略了大陆法与英美法关于担保体系的构造基础之间的差异造成的，从上述关于它的发展历史来看，传统上确实与我们的担保制度有很大的不同，但说到底它是一种担保制度，原来的担保范围也不局限在房地产领域，法制史上动产也可按揭，现在香港还有证券按揭，等等。除去一些细枝末节的区别，不管从1925年的英国财产法还是从1984年的香港地产转让及物业条例来看，其目前的按揭（尤其是现房按揭）已与抵押实质上界限已很模糊，问题是在我国大陆，似乎已经把按揭仅和房地产买卖联系在一起，在房地产按揭中，按揭担保银行借款，而借款本身又构成房地产买卖不可或缺的一部分。
所以，究竟如何看待按揭的法律属性，关键在于我们将按揭制度置于整个担保体系的平台上设计，还是仅将它融合在房地产的买卖方式（或者至多还包括其他诸如车辆船舶航空器等买卖方式）中。笔者的意见是，如果制度设计是基于前者，则必须考虑它本来的本质内容，核心是让渡按揭物的所有权益，作为专门一类的非典型担保方式，目前我们没有这方面的法律支持，日后物权立法时可改造成大陆法上的让与担保。如果是仅仅基于后者，则应尽力使其能在现行担保法的框架内寻找适存的空间，以求得理论上的和谐。否则，将可能会出现许多混乱的情况，理论上前后矛盾，实务上难以操作。
四、笔者对我国所谓房地产按揭的看法
我国大陆的现房按揭依上述的实际做法来看，并非真正意义上的按揭，而很有一些特殊性，其主要表现为：第一它只让渡交换价值而非所有权益；第二适用担保登记和变价清偿，这两点与抵押完全相同。但是第三，担保期间它排斥适用抵押的某些重要规则，如它以按揭物的全部价值仅担保远低得多的借款债权（随着分期清偿债权额越来越少）而不能就超出部分对其他债权设定后次序的多重抵押，又如原则上它不允许法律上处分等。关于第三点的实务做法严格来讲是显失公平的，也不符合现行担保法的规定（第49条、第54条），造成这种局面的的原因纯粹在于银行的格式条款。现在既然有立法上的根据，司法自然可以修正它，而不能将这种行业的不良惯例置于法律之上。所以不管今后立法如何，仅按目前而论，我国大陆所谓的现房按揭事实上是不存在的，就算想存在，也因与现行法律框架冲突而不能存在，其实质只是一种被扭曲了的剥夺购房人许多合法权益的抵押而已。现在，一般非专业人士对按揭的理解经常只是落在分期付款的层面。
香港自1984年11月以后，已无法定式按揭而都改为法定式抵押，笔者认为似乎不只是主要从结果上欲实现按揭人与受揭人的实体权利平衡，还应有简化担保结构方面的考虑。尽管英国也已从1925的财产法起引进了登记和变价清偿制度，然而毕竟清偿前按揭物的所有权利属于受揭人，按揭人可占有、使用和收益，但不能法律上处分，限制了按揭物的经济效益的发挥，香港干脆通盘改造，这一点对我们日后的物权立法不无借鉴意义。
至于期房按揭，首先要明确的是期房不是期货，而是远期现货（现房是即期现货），两者大相径庭；[11]其次期房买卖合同也非预约合同而是本合同，因为此合同有确定的标的，能发生约定的私法上效果，而预约合同只是关于订立合同的合同，本身不直接发生当事人欲追求的私法效果。此两点以前许多论著常有误解。期房按揭的标的物在物理上未最终成型，但在法律上可特定化，在香港即是公义式财产。我国城市房地产管理法第44条规定了商品房预售（期房买卖）的条件，建设部1994年11月15日40号令城市商品房预售管理办法第2条也规定了它的定义：房地产开发经营企业将正在建设中的房屋预先出售给承购人，由承购人支付定金或房价款的行为。建设部又在1997年5月9日的城市房地产抵押管理办第3条第4款规定：本办法所称预购商品房贷款抵押，是指购房人在支付首期规定的房价款后，由贷款银代其支付其余购房款，将所购商品房[12]抵押给银作偿还贷款履行担保的行为。可见，我国立法已将期房不仅当作买卖的标的物来对待，而且也可当作抵押的标的，期房按揭也就变成了期房抵押。笔者认为在目前的担保法体系下，期房不可抵押而只可质押，理由是：
第一，期房虽是说远期现货，但购房人并未可取得可供抵押的权利
第二，远期现货买卖在动产领域最为常见，通常商家先获得订单，后组织生产，故该动产产
品产出来之前，该产品既非物理上的物，也非法律上的物。设定其买卖只产生债权人的请求效力，债权人不能就该尚未生产出来的产品设定抵押，但可对就该产品的交付请求权设定债权质押。而在期房则有所不同，由于合同将它特定化并经登记，所以很多人认为期房已经属于物的范畴或等同于香港的公义式产权，前述建设部关于其抵押的规定巩固了这种观念。但是我国没有衡平法的渊源，孤立地引进一个公义式产权概念恐与我们法律框架冲突，造成混乱。从物权方面看，依通说，凡具有法律上排它支配可能性或管理可能性者，皆得为物。[13]期房预购合同虽经登记备案，但其登记备案的效力究竟是什么，法律并不明确，购房人并未具有法律上排它支配或管理的可能性，售房人只依合同给购房人一个承诺，购房人又怎么能对一个承诺排它地支配或管理呢？尽管央行新近规定借款人申请个人住房贷款购买期房的，所购期房必须是多层住宅主体结构封顶、高层住宅完成总投资的2／3，但购房人并没有对它享有物上的任何权利，所以建设部规定的期房抵押不能理解成物的抵押。立法与学理上都有权利抵押，我国担保法第34条第（3）项、第（5）项、第（6）项也可资支持，但一般认为其标的物为用益物权，[14]购房人对期房的权利显然不是用益物权，而只是对开发商的交付现房请求权，故在此恐难以适用。可能有人会提到土地使用权，但是，要知道购房人在以期房设定“抵押”时是尚未取得该权利的，更重要的是这两者有联系但非同一概念，所以，期房抵押也不能理解成权利抵押。虽然担保法第37条关于不得抵押的禁止性规定中未包括期房抵押，但根据物权法定的原则，只能将它理解成对第34条可以抵押的财产的限制。故笔者认为：建设部的规定违背了担保法的精神，除非修改担保法，目前的期房按揭不能按照抵押的方式运作。
第三，期房按揭人取得了可供质押的普通债权
第四，期房按揭合同订立后，购房人既然要以期房向银行担保借款而不能抵押，则只能质押，
因为如上述购房人拥有的是对开发商交付房屋请求权。担保法第75条虽未明文普通债权可作质押，但该条第4项规定的其他权利在解释上应该容纳它不成问题。不过，由于前述央行的新近规定，事实上，期房质押只是非常短暂的过渡，因为设定期房按揭的时候，开发商的多层住宅主体结构封顶，高层住宅完成投资的2/3，其转变为现房即在眼前。购房人一般须连续6期迟延支付银行借款，银行才有可能实现质权。所以开发商负担加重，银行风险降低，同时也使期房按揭淡化了其实际意义。一俟期房竣工购房人取得房地产权属证书后，按建设部的城市房地产抵押管理办法第34条规定期房抵押（实为质押）应重新办理现房抵押。
综上，笔者的结论是：第一，我国事实上并没有真正的按揭制度，所谓的房地产按揭在我国实际情况是：现房按揭即是抵押，而期房按揭前期是质押，竣工交付后为抵押。它们既不是英美法上的按揭，也不是香港的按揭。但是稍需注意的是，当期房竣工变为现房，质押也相应变为抵押时，立法上对此应进一步完善和明确，否则在严格意义上，易与物权法定主义产生冲突。第二，大陆法的非典型担保中的让与担保，与英美法的按揭在担保期间让渡所有权益有本质的相同之处，但该制度在我国物权法今后立法中如何取舍，应视我国在可预见的未来社会经济对物权担保制度的总体的要求而定，如果确立这种制度，则应该在更广泛的范围设计其价值功能，而不是仅仅局限在房地产的买卖方式上，否则就是立法资源的浪费，因为仅就房地产买卖而言，根据本文前述的分析，目前的担保法已经可以解决银行的债权担保问题。
参考文献
[1]梁慧星。中国物权法草案建议稿[M].北京：社会科学文献出版社，2000.776-786，该部分主要由陈华彬负责撰写。
[2]虽然有些学者认为抵押权为保障债权实现，与债权目的关系同一，应属债权。刘德宽。民法诸问题与新展望[M].1992.337.我国民法通则也将其规定在债权中，但综观各国通说，因其典型地具备物权性而为担保物权，应属无疑。
[3][意]彼德罗·彭凡得，黄风译。罗马法教科书[M].北京：中国政法大学出版社，1996.341-342.
关键词：房地产金融;房地产金融风险
随着经济的发展，房地产产业已经成为我国国民经济的重要组成部分，在经济体系中属于基础性、先导性的行业。房地产产业具有投资规模大、周期长和商品价值大的特点，所以房地产的开发和销售等活动都是在金融部门的支持下进行的，房地产金融是房地产业发展中不可替代的重要支持和保障因素。防范房地产金融风险，不仅是房地产业和房地产金融业稳定和发展的需要，对整个金融业和国民经济的稳定和发展也至关重要。
1房地产金融风险概述
房地产金融风险，指经营房地产金融业务的金融机构，由于决策失误、管理不善或客观环境变化等原因导致其资产、收益或信誉遭受损失的可能性。就房地产资金融通业务而言，房地产金融风险主要有信用风险、流动性风险、系统性风险、利率风险、汇率风险、通货膨胀风险和房地产金融中的其它风险。
2我国房地产金融风险现状
2.1个人住房抵押贷款风险
2.1.1欺诈风险
截止目前，我国人民银行信用体系虽已建立起个人信用评级机制，但还不够完善，只能依据已在册的信用记录状况来进行评定和审核，加上个人收入的不透明和个人征税机制的不尽完善，银行在发放个人贷款时，很难对借款人的资信状况做出正确判断。在这样的情况下，借款人或担保人就很容易采取捏造事实、隐瞒真相等不正当手段，致使贷款人本息受损，加大银行金融风险。如果借款人的个人收入一旦出问题，虽可以通过处置抵押物来获得清偿，但这是在借款人另有住处的前提下才可以强制执行拍卖抵押物以清偿债务，同时加大了执行的难度。此外还有通过虚拟抵押、虚立存款账户或保证金等方式来骗取银行贷款。
2.1.2提前偿还贷款风险
因为金融工具的流动性与收益率之间有一定的关系，提前还款发生后，银行将因此遭受服务成本不能得到补偿、提前收回资金闲置、预期收益减少等三种经济损失风险。2007年12月21日中国人民银行已经连续六次上调人民币利率，其中五年期的商业贷款利率提高到了7.74%，上调了1.35个百分点；五年期以上个人住房公积金贷款利率提高到5.22%，上调了0.64个百分点。利率对房贷借款人来说是最重要的财务指标，因为它直接影响到借款人的现金流。利率的提高直接增加了房贷借款人的还款数量，有可能使一部分目前有资金闲置的还款人提前还贷，减少利息支出成本，从而使银行面临提前还贷的风险。
2.2房地产企业贷款风险
2.2.1假按揭
因为个人住房贷款比项目开发贷款手续较为简单，利率也比较低，速度快。为了获取开发建设项目的资金，开发商会使用“假按揭”的方法来筹集建设资金。而这些“购房者”往往与开发商有协议在先，约定只“落名”而不负责还款供楼。如果这些房屋有真正的买家时，开发商则要提前向银行还贷，到房管局注销抵押登记后转让给购房者。可是一旦楼盘销售情况欠佳，这些按揭贷款就将成为又一笔房地产不良贷款。即使银行发现有“假按揭”的嫌疑，开发商也总能够拿出各种材料和理由证明个人住房的合理性，或者索性将“假按揭”贷款一次性偿还。这样，房地产的不良贷款的几率会更大。“假按揭”的危害性很大，一方面它使银行信贷资金以流动资金贷款之外的形式诸如房地产行业，诱导大量住房投资资金涌入房地产市场，导致房地产泡沫。另一方面，房地产企业通过这种欺诈行为来获得资金，必然导致银行个人住房贷款质量恶化，形成房地产金融风险。目前我国的“假按揭”情况比较严重，在北京地区，仅2006年9月份先后就有“盛鑫嘉园”和“立恒名苑”两起假按揭案件曝光，合计涉案金额达2.2亿元。
2.2.2房地产企业财务信息“失真”
按人民银行规定开发企业自有资金达到30%以后才能申请房地产开发贷款。由于我国房地产开发企业过分依赖银行的信贷资金，为了取得商业银行信贷支持，房地产开发企业往往利用财务手段，制造虚假报表来虚增自有资金的比例。
因为当前商业银行信贷分析的主要内容是基于客户财务报表的财务比率分析，而在实际操作中，银行信贷人员很难判断自有资金是资本金还是借款资金，多头贷款、拆东墙补西墙是开发企业的一贯做法。另外，房地产开发企业超越自身资金实力搞滚动式开发。一旦企业融资渠道不畅，“资金链”断裂，就会造成项目停工，已投入的信贷资金就会遭受毁灭性的损失。
3我国房地产金融风险防范措施
3.1政府要加强对房地产的宏观调控
政府要加强对房地产的宏观调控的前瞻性和科学性，改善对房地产市场的监督管理，完善调控手段，提高调控能力，促进房地产业健康、稳定、有序的均衡发展，防止大起大落，避免房地产泡沫的产生。为此必须首先加强房地产市场统计工作，完善全国房地产市场信息系统，建立健全房地产市场预警预报体系。通过全面、准确、及时地采集房地产发展的相关数据进行分析、公布，政府可以全面及时、准确的掌握我国房地产市场运行情况，加强对房地产市场的监控和指导，以实现对我国房地产市场运行情况的预警和对房地产投资、消费的引导。其次政府要设计合理、严密的房地产税制，引导土地持有者合理提高土地使用效益，抑制土地的过度投机。比如对土地空(闲)置征税，以鼓励持有人积极投资开发，以刺激土地供给等。
3.2加快住房按揭贷款证券化进程，降低银行按揭贷款风险
随着我国住房商品化加快，个人住房贷款将迅速增加。当到一定规模时，商业银行会面临较大的资金缺口，以及资金来源的短期性与住房贷款资金需求长期性矛盾，这无疑会带来新的金融风险。从国际经验看，一旦经济不景气，呆坏比例容易升高，而实施住房贷款证券化，可以分散该业务面临的金融风险。通过实施住房贷款证券化，使整个住房金融市场与资本市场有机互动，可以扩大商业银行的融资规模，同时还会带来良性的连锁效应，提高银行资产的流动性，降低银行开展住房贷款业务成本。
3.3商业银行自身应加强管理，提高风险防范能力
首先商业银行要建立和完善房地产市场分析、预测和监测指标体系，建立和扩大房地产市场信息来源，及时关注各地房地产市场的发展变化情况，提高对房地产市场发展形势的分析预测能力;要加强产业政策研究，制定与产业政策相互协调的房地产信贷政策;要加强对房地产行业周期波动的研究，防范市场风险于未然。其次信贷从业人员必须牢固树立风险意识和良好的职业道德意识，在调查环节尽职尽责，认真做好贷前调查工作，及时分析信贷业务的客户风险和经营风险，研究信贷风险防范措施。
3.4建立和完善个人信用制度
从今后我国房地产抵押贷款的发展方向来看，住房抵押贷款无疑是发展的重点，在房地产抵押贷款中的比重会不断提高。因此建立和完善我国的个人信用制度，对降低我国房地产抵押贷款风险具有重要的意义。鉴于我国国情和个人信用制度行业的特殊性，目前单靠民间很难在较短时间内培育出比较成熟的个人信用联合征信公司。我国应该走欧美模式二者结合的，采取政府推动、征信公司市场化运作的模式。
4结语
近年来我国房地产价格增长过快，房地产投资过热，使得我国政府不得不采取相应的宏观调控措施，目的在于降低不断增加的房地产金融风险，本文只是简要分析了我国房地产金融风险现状和如何进行房地产金融风险的防范。
参考文献
谈到房地产研究，这是个非常大的题目。在今年5月的本专栏文章里，笔者曾经从一个很窄的角度、蜻蜓点水式的介绍了美国的学者怎样研究房地产经纪行业。本文也还是只能从非常粗浅的角度讨论一下中国的房地产研究问题。
谈房地产研究，可以从理论和实践两个角度来谈。笔者长期从事房地产教学和研究工作，从自身专业发展的角度，必须关注房地产理论方面的研究。和刊登在英文期刊上的房地产学术文章相比，中国大陆的学术期刊上刊登的房地产学术文章无论从数量上还是研究深度上，都相差甚远。甚至时至今日，还没有一份房地产学术领域的正式期刊。《中国房地产》杂志从两年前开始出了学术版，算是一个很好的开端。
再从实践的角度看，房地产实践活动其实是离不开理论分析的。美国很多大学的商学院有房地产方向的MBA学位课程，这些MBA毕业出去很多都在房地产相关的业界工作，例如房地产开发公司、房地产基金公司、商业银行和投资银行的房地产部门、房地产估价公司、房地产资产管理公司，等等。而这些MBA在校学习的时候都要掌握相关的理论分析工具，并且在学习这些理论分析工具的时候都是结合真实案例。反过来，这说明在真实的房地产实践活动中也是要用到这些理论分析工具的。
而在中国，据笔者所知，开设房地产专业或者专业方向MBA课程的商学院并不多，这反衬出房地产业界并不十分需要房地产专业的MBA以及他们的专业理论。
倒是在房地产经纪行业，一些大公司往往设有研究部。长期以来，笔者和广州几家大型房地产经纪公司的研究部有着密切的联系，因此和他们也都很熟悉。触发笔者写本文的契机，也正是这些公司的研究部最近连续发生人员离职的情况。个别人员的流动并不奇怪，但几家公司在近期先后都有研究人员离职，有的公司还不止一两个人离职，这就值得关注了。
据笔者所知，长期以来，研究部门在房地产经纪公司的地位就比较尴尬。对于公司来讲，他们是不可或缺的，特别是一手公司，在为开发商销售项目的时候，需要进行从宏观政策到区域经济再到周边竞争性产品的全套市场分析，这些必须由研究部来完成。而另一方面，研究部在公司看来是成本中心而非利润中心，特别是在二手经纪公司更是这样。因为在二手经纪公司中，研究部更多的是根据公司的日常数据对公司运营状况进行分析，如果公司重视科学经营管理，那么相对来说对研究部的工作还会比较看重，反之则可能认为研究部是可有可无的。
其实这些年来我只要有机会就会鼓动这些房地产经纪公司的老板把研究部发展成一个盈利部门，可以把平时积累的数据加工成产品，卖给需要这些数据分析结果的客户。事实上，这些年来有些公司的市场研究报告也的确能够找到一些固定的客户，不过这些公司往往是一些全国性的公司，其庞大的数据库包含了全国的数据，这些往往被准备从事异地项目开发业务的大型房地产公司所需要。
上述所有关于中国房地产研究的现状，其实都反映了一点，就是中国的房地产行业目前仍然处于粗放经营的阶段，不需要做什么研究也照样能够大把地赚钱。不仅房地产开发和房地产经纪行业如此，房地产金融行业也是如此，中国的金融业发展总体上还处于比较初级的阶段，房地产金融产品也同样是既简又少。理论来源于实践，实践尚处于初级阶段，也就无怪乎理论研究不能上台阶了。
再稍微把话题扯远一点，在中国从事房地产学术研究，最大的困难还是缺乏系统的数据。在今年5月那篇介绍美国房地产学者如何研究房地产经纪行业的文章中，笔者曾经提到过，美国的学者研究房地产经纪行业可以从各地的MLS系统得到完备的市场数据。而中国的情况则是MLS还根本没有起步。我们还知道，美国各类房地产的宏观数据可以从人口普查局的网站方便地获得，各类房地产（特别是住宅）的产权产籍档案信息也可以从各地物业税征收和估价部门的网站上方便地查到。而在中国，政府的房地产数据是从来不对包括学者在内的公众系统地开放的，另一方面，最近媒体一直在跟踪报道的全国房地产信息系统联网一事可以从侧面反映出政府自己也还未能及时全面地了解房地产信息数据。巧妇难为无米之炊，没有系统全面的数据是无法做出高水平的房地产研究的。
近些年，随着国家关于房地产行业的宏观政策相继出台，房地产行业的竞争日益激烈。这使得在房地产行业竞争中由于土地资源、资金资源、人力资源欠缺，本来就处于竞争劣势的中小房地产企业更是举步维艰。其次，房地产企业作为市场的供应主体，其竞争力的评价现已成为相关各方最为关心的问题。如何评价中小房地产企业竞争力，从而为提升中小房地产企业竞争力给出科学性的建议，具有现实研究意义。本文从现实情况出发论述了中小房地产企业的发展现状、现存问题，分析了外部诸多因素对中小房地产企业的影响因素。根据AHP法构建了中小房地产企业竞争力评价体系，并对构建的评价体系进行了实证研究。最后在此基础上提出了提高中小房地产企业竞争力的对策和建议。本文初步规划将分为五个章节，具体文章结构如下：第一章，导论。介绍了本文的研究背景、目的意义、研究思路方法及可能创新之处。第二章，中小房地产企业竞争力的相关理论基础。主要介绍了中小房地产企业概念的界定，以及企业竞争力评价的一些理论和评价方法。第三章，中小房地产企业竞争力影响因素分析。着重进行了中小房地产企业的竞争力分析，从一般企业竞争力的影响因素入手，结合房地产企业竞争力的影响要素，总结了中小房地产企业竞争力的影响因素。第四章，基于层次分析法对中小房地产企业竞争力的评价。结合企业竞争力的一般评价原则和方法，针对中小房地产企业的特征，选择评价指标、建立中小房地产企业评价指标体系和竞争力计算公式，并在此基础上进行了实证研究分析。第五章，提升中小房地产企业竞争力的对策与建议。在理论陈述与实证研究的基础上，对如何提高中小房地产竞争力提出了对策与展望。目前的中小房地产企业竞争力研究还缺乏成熟的理论基础，在定量评价方面，由于可获数据的缺乏，实证研究的文献偏少，因此中小房地产企业竞争力评价的研究还有需要进一步探讨。本文的研究将试图在以下两个方面取得创新：（1）运用层次分析法，根据中小房地产企业的特点及房地产业竞争力的影响因素，构建的中小房地产企业竞争力评价指标体系，具有新意。（2）应用的创新。将建立的中小房地产企业竞争力评价指标体系用于实证研究，提出的提升中小房地产企业竞争力的对策和建议，具有实践指导意义。
关键词：中小房地产企业；竞争力；指标评价
ABSTRACT
Inrecentyears,ontherealestateindustryasthecountry''''smacroeconomicpolicieshavebeenintroduced,therealestateindustryinanincreasinglycompetitiveworld.Thismakestherealestateindustryinthecompetitionbecauseoflandresources,financialresources,lackofhumanresources,alreadyatacompetitivedisadvantageofsmallandmedium-sizedrealestateenterprisesismoredifficult.Second,therealestatebusinessasamainsupplymarket,thecompetitivenessoftheevaluationhasnowbecomethemostrelevantissuesofconcerntoallparties.Howtoassessthecompetitivenessofsmallandmedium-sizedrealestateenterprises,soastoenhancethecompetitivenessofsmallandmedium-sizedrealestateenterprisesaregiventhescientificnatureoftheproposalisofpracticalsignificance.Thisarticlediscussestherealityofthedevelopmentofsmallandmedium-sizedrealestateenterprisesthestatusquo,theexistingproblems,alotofexternalfactorsontheimpactofsmallandmedium-sizedrealestateenterprisesfactors.AHPwasconstructedinaccordancewithlawcompetitivenessofsmallandmedium-sizedrealestateenterprisesevaluationsystem,andconstructionoftheevaluationsystemwasempiricalresearch.Finallyonthisbasistoimprovethecompetitivenessofsmallandmedium-sizedrealestateenterprisesofthemeasuresandrecommendations.Thespecificstructureofthearticleareasfollows:IThisarticlediscussestherealityofthedevelopmentofsmallandmedium-sizedrealestateenterprisesthestatusquo,theexistingproblems,alotofexternalfactorsontheimpactofsmallandmedium-sizedrealestateenterprisesfactors.AccordingtotheConstructionLawAHPsmallandmedium-sizedrealestateenterprisescompetitivenessevaluationsystem,andconstructionoftheevaluationsystemwasempiricalresearch.Finallyonthisbasistoimprovethecompetitivenessofsmallandmedium-sizedrealestateenterprisesofthemeasuresandrecommendations.Inthispaper,preliminaryplanningwillbedividedintofivesections,thespecificstructureofthearticleareasfollows:ChapterI,Introduction.Thisstudyonthebackground,thesignificanceofpurpose,researchideas,methodsandpossibleinnovation.ChapterII,Thecompetitivenessofsmallandmedium-sizedrealestateenterprisesoftherelevanttheoreticalbasis.Introducestheconceptofsmallandmedium-sizedrealestate3enterprisestodefineandevaluatethecompetitivenessofenterprisesinanumberoftheoreticalandevaluationmethods.ChapterIII,SmallandMedium-SizedRealEstateEnterprisesimpactoffactorsofcompetitiveness.Afocusonsmallandmedium-sizedrealestateanalysisofthecompetitivenessofenterprises,fromthegeneralcompetitivenessofenterprisesstartingwiththeimpactoffactors,therealestatebusinesswiththeimpactofcompetitivefactors,summedupthecompetitivenessofsmallandmedium-sizedrealestateenterprisesoftheimpactoffactors.ChapterIV,Basedonthelevelofanalysisofthecompetitivenessofsmallandmedium-sizedrealestateenterprisesoftheevaluation.Thecompetitivenessofenterpriseswiththegeneralprinciplesandmethodsofevaluation,inviewofthecharacteristicsofsmallandmedium-sizedrealestateenterprises,thechoiceofevaluationindex,theestablishmentofsmallandmedium-sizedrealestateenterprisesevaluationindexsystemandcompetitivenessoftheformula,andonthisbasisfortheempiricalresearchandanalysis.ChapterV,Enhancethecompetitivenessofsmallandmedium-sizedrealestateenterprisesofcountermeasuresandsuggestions.Intheoryandempiricalresearchpresentedonthebasisofhowtoimprovethecompetitivenessofsmallandmedium-sizedrealestateputforwardcountermeasuresandprospects.Thecompetitivenessofsmallandmedium-sizedrealestateenterprisesstilllackmaturityonthetheoreticalfoundationofthequantitativeevaluation,sincethedataforthelackofempiricalresearchliteratureless,thecompetitivenessofsmallandmedium-sizedrealestateenterprisesevaluationoftheresearchalsoneedstobefurtherexplored.Thisstudywillattempttomakethefollowingtwoinnovations:(1)ApplicationAHP,combiningthecharacteristicsofsmallandmedium-sizedrealestateenterprisesandrealestateimpactonthecompetitivenessoftheelementsofchoiceanddeterminethecompetitivenessofsmallandmedium-sizedrealestateenterprisesevaluationindexsystem.(2)Theapplicationofinnovation.Buildthecompetitivenessofsmallandmedium-sizedrealestateenterprisesevaluationindexsystemforempiricalresearch,howtoimprovethecompetitivenessofsmallandmedium-sizedrealestateenterprisestotheoreticalguidance.KEYWORDS：Smallandmedium-sizedRealEstateEnterprises;Competitiveness;EvaluationofIndicators4
目录第一章导论
1.1研究背景
1.2研究的目的和意义
1.2.1研究的目的
1.2.2研究的意义
1.3国内外研究动态
1.3.1国外学者关于竞争力的研究.
1.3.2国外学者关于企业竞争力的研究
1.3.3国内学者关于企业竞争力的研究
1.3.4国内外关于中小企业竞争力评价方法的研究
1.4研究思路与方法
1.4.1研究思路
1.4.2研究方法
1.5论文可能的创新之处
第二章中小房地产企业竞争力研究的理论基础
2.1中小房地产企业概念的界定
2.1.1中小企业的界定
2.1.2中小房地产企业的界定
2.2企业竞争力评价的理论及相关方法
2.2.1评价理论
2.2.2评价方法
第三章中小房地产企业竞争力的影响因素分析
3.1一般企业竞争力的四大影响要素
3.1.1企业制度
3.1.2企业能力
3.1.3企业资源.
3.1.4企业外部环境
3.2房地产企业竞争力的影响要素
3.2.1土地资源
3.2.2资本规模与资金运作能力
3.2.3市场开发能力与产品竞争力
3.2.4企业发展潜力
3.3影响中小房地产企业竞争力的两大主要因素
3.3.1政策——土地门槛提高
3.3.2经济——资金压力陡增.
3.4其他外部因素对中小房地产企业竞争力的影响
3.4.1销售方式可能出现的变化对中小房地产企业竞争力的影响
3.4.2我国加入WTO对中小房地产企业的影响
3.4.3人民币汇率升值对中小房地产企业的影响
第四章基于层次分析法对中小房地产企业竞争力的评价
4.1层次分析法
4.1.1关于层次分析法（AHP）
4.1.2层次分析法评价指标体系的构建步骤
4.2中小房地产企业竞争力评价指标选定的原则
4.2.1科学性原则
4.2.2目的性原则
4.2.3独立性原则
4.2.4可对比性原则
4.2.5定性和定量相结合的原则
4.2.6可操作性原则
4.2.7真实性原则
4.3中小房地产企业竞争力评价指标体系的构建
4.3.1评价指标体系中指标处理的理论说明
4.3.2评价指标体系中指标处理的方法
4.3.3指标体系的评价模式
4.4中小房地产企业的现状分析
4.4.1中小房地产企业总量多，占有市场份额大
4.4.2中小房地产企业技术性不高，家族化现象明显
4.4.3中小房地产企业活动范围主要在区域市场和住宅产品
4.4.4中小房地产企业更容易满足我国市场多样化的需求
4.4.5中小房地产企业能够拾遗补缺，填补大企业在区域市场上的剩余空间
4.4.6中小房地产企业能够发挥“市场规模”优势
4.4.7中小房地产企业是市场自由竞争的有利推动者
4.5实证研究.
4.5.1企业背景介绍
4.5.2企业竞争力评价
4.5.3结论
4.6本章结论
第五章提升中小房地产企业竞争力的对策与建议
5.1政府——建立健全相关的机构和政策
5.1.1进一步完善我国中小房地产企业的管理政策和机构
5.1.2拓宽融资渠道，为中小房地产企业融资创新铺路
5.2企业——抓住机遇，迎接挑战，努力提高企业自身竞争力，赢得发展
5.2.1管理决策的前瞻性、科学性
5.2.2探索新的开发模式
关键词：房地产 市场营销专业 课程和教学内容体系改革
1房地产策划专业人才市场需求日益增长、就业空间广阔
随着房地产市场的发展,中国房地产界衍生了一个特殊的新兴职业——房地产策划师。据住建部中国房地产研究会研究报告指出:“中国目前有65%的房产企业急需策划人员,有90%的企业出现岗位空缺。”这表明,目前中国从事房地产策划工作的人员还远远不够,专业人员更是少之又少,在房地产作为我国国民经济支柱产业的今天,随着中国城市化,城市国际化的进程的加快,市场需求越来越大,据智联招聘统计数据显示,2009年房地产策划师已经连续三年蝉联智联招聘十大热门职位。 2005年3月为了满足对房地产策划师日益增长的社会需求,国家人力资源和社会保障部正式推出《房地产策划师国家职业标准》,并将房地产策划师正式列入《中国职业大典》,并将房地产策划师共分为四个等级。
房地产策划师可在大中型房地产开发企业从事投资分析、开发、策划、销售工作;在房地产估价机构从事估价、咨询工作;在房地产中介服务机构从事经纪、销售、咨询工作;在物业管理企业从事物业服务与管理工作;也可在房地产交易中心、土地拍卖行、资产评估事务所从事相关岗位等等多种工作。
2房地产策划师的专业能力的培养和职业能力特征
2.1房地产策划师的专业能力的培养
房地产策划师的专业能力培养,需要通过系统学习和掌握现代房地产市场营销及策划理论、销售与管理基础理论、规划设计等知识,锻炼房地产市场调查、项目策划、房屋销售技能及管理等专业能力,同时要加强熟悉房地产政策法规。
2.2房地产策划师的职业能力特征
房地产策划师的职业能力特征包括具有较强的学习能力、文字表达能力、观察能力、分析判断能力、人际沟通能力、协调合作能力以及信息处理能力和计算能力。同时,房地产策划师应有良好的职业道德和敬业精神。
3房地产市场营销专业课程和教学内容体系改革
教育部《关于加强高职高专教育人才培养工作的意见》指出,“课程和教学内容体系改革是高职高专教学改革的重点和难点,要按照突出应用性、实践性的原则重组课程内容”;“教学内容改革与教学方法、手段改革相结合”;“教学内容要突出基础理论知识的应用和实践能力的培养,基础理论教学要以应用为目的,以必需、够用为度”;“专业课教学要加强针对性和实用性”等。这无疑为创建富于高等职业教育特色的课程体系指明了方向。
3.1科学系统地进行专业课程体系设计
专业知识主要课程可以设计安排经济数学、统计学、管理学、房地产概论、房地产经济学、房地产市场营销学、消费者心理学、房地产市场调查与分析、房地产市场策划、房地产商务谈判及推销技巧、公关礼仪、房地产定价理论、房地产估价、房地产经纪理论、房地产经纪实务、建筑概论、房屋结构与识图、城市规划设计基础、建筑工程概预算、物业管理、房屋维修与管理、会计学、财务管理学、房地产投资分析与开发经营、经济法实务、房地产法律法规等课程。
从事房地产策划与销售管理等工作,对房地产项目的规划设计、房地产营销与工程建设的关系等方面要求较多,涉及的学科包括建筑学、城市规划、内外环境以及建筑工程建设、工程概预算、建筑结构、建筑设备与材料等基础知识。房地产项目开发早期就较多涉及到与房地产营销后期的协调,如售楼处包装、样板房建设、销售培训内容等,但随着房地产营销意识的深入,房地产产品本身越来越受到重视,根据市场和自身条件而确定房地产产品定位,从营销角度出发指导规划设计已成为普遍做法,这就要求房地产策划师具备更为专业的知识。
3.2加强校内“房地产实训中心”和校外实习基地的建设
建设房地产产品概念展示厅(配置房地产主题概念的模型、效果图、沙盘及展示设备),满足形成房地产概念资料库,满足专业及专业群建筑产品从认知与运营等方面的教学需要功能;
建设概念设计实训室(配置概念设计用桌椅,多媒体教学设施设备,设计资料库),满足包括城市总体规划、控制性详细规划、修建性详细规划、建筑设计初步、建筑设计原理、建筑设计、景观设计规划等基本技能的实训功能;&n
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建设房地产营销实训大厅(配置楼盘沙盘,洽谈桌椅,销售管理软件及其它售楼道具),满足开展销售策划与销售实务技能实训,组织学生进行网上房产营销业务房地产网上交易与交流平台,满足房地产营销员培训需要;
建设样板间实训室,通过建筑构造、装饰构造节点剖析与展示,满足房地产产品销售、建筑构造、装饰构造等方面的教学和实训需要,满足房地产营销员培训需要;
建设物业设备实训室(配置各类物业设备,包括消防系统,楼宇智能化运行系统等),满足建筑设备安装施工、设备运行、物业管理等方面的教学工作需要,提供建筑设备安装施工、运行、调试、物业管理等方面的教学工作需要和物业管理公司员工上岗培训需要。
在加强院内“房地产实训中心”的同时,要加强校外实习基地的建设与利用。通过与多家房地产开发公司、房地产营销策划有限公司、房地产估价有限公司、房地产中介服务机构、物业管理企业等签订了校外实习基地建设协议,已形成长期稳定的实习基地。这些校外实习基地一方面为学生成才提供了良好的实践机会和实践条件,另一方面为这些企业输入了新鲜血液并储备了急需的人才。
3.3加强《房地产市场营销》课程改革和精品课程建设
《房地产市场营销》课程是房地产市场营销专业的一门主干专业核心必修课,是一门实践性、应用性很强的一门课程,对学生从事房地产行业的策划、销售等相关职业能力培养起主要支撑作用,可以帮助分析房地产市场,掌握策划与销售规律。因此,在教学过程中,需要对本课程进行多方面的改革尝试。
1)自编教材、建立教材群,并重组课程内容,与房地产行业对执业人员的职业认证要求结合起来。采用“双教材”教学,即文字教材与多媒体教材相结合。
2)进行教学模式创新。有针对性地采取工学交替、任务驱动、项目导向、课堂与实习地点一体化等行动导向的教学模式。
3)进行教学方式创新。实行多种形式的互动式教学,如讨论式教学、边讲边练、社会实践等,在教学过程中坚持“以教师为主导,以学生为主体”的创新教育观。
通过精品课程建设,促进形成特色专业。
参考文献：
[1]薛长青.房地产营销管理.广州:广东高等教育出版社,2004.
[2]中国就业培训技术指导中心组织.房地产策划师(基础知识).中国劳动社会保障出版社,2007.
关键词：银行信贷；房地产泡沫；关系自1998年进行住房制度改革以来，我国房地产业得到迅速发展，同时，商品房销售平均价格也一路攀升，已由2002年的2092元/平方米，上涨到2012年的5791元/平方米，年均增长率达10.7%。针对飞涨的房价，多数人认为，我国房地产市场存在着泡沫化的风险。目前我国的房地产金融市场发展尚不完善，房地产业融资渠道过于单一，使得房地产业的发展严重依赖于银行贷款。基于此现状，研究银行信贷与房地产泡沫内在关系对于政府调控房地产市场，缓解国内“房地产泡沫”现象，推进房地产业健康发展就显得尤为重要。
迄今为止，经济学界对于银行信贷与房地产泡沫关系进行了持续的研究，取得了不少成果，有必要在此进行回顾，这有利于我们进一步研究此问题。
一、国外银行信贷与房地产泡沫关系的研究
西方发达国家多次遭受泡沫经济破灭的影响，导致严重的经济危机。这些经济危机的发生多是由房地产泡沫破灭引起，由于金融业与房地产业存在密切联系，银行信贷与房地产泡沫关系逐渐成为学术探讨的热点。
（一）国外银行信贷与房地产泡沫关系的理论研究
关于银行信贷与房地产泡沫关系的问题大都是从房地产行业的特点出发的。Panl Hilbers（2001）指出房地产的特点包括：供给缺乏弹性；交易不频繁且成本较高；房屋可以当作贷款抵押品。正是这些特殊属性，使得银行信贷更易集中于房地产市场，银行信贷与房地产泡沫的关系呈现出日趋紧密的事态。Minsky（1982）从金融自由化角度阐述银行信贷与房地产泡沫关系，提出“金融不稳定假说”，认为：在经济繁荣时期，资产价格上涨会使得银行过于乐观而放松贷款条件。房地产价格不断上涨的同时，银行信贷规模随之扩张。但是，当房地产泡沫破裂，房地产价格就会迅速下降，银行产生大量不良资产，给银行等金融行业带来危机。
（二）国外银行信贷与房地产泡沫关系的实证研究
在实证分析方面，国外大部分学者是从银行信贷与房地产价格关系入手对银行信贷与房地产泡沫关系进行分析。Goodhart（2008）为了研究货币、银行房地产信贷和房地产价格之间的关系，通过VAR模型，利用17个工业国家的1970-2006年间的数据进行实证分析，指出，房地产价格和银行房地产信贷之间存在明显的双向联系，进而认为银行信贷与房地产泡沫之间存在紧密的关系。
二、国内银行信贷与房地产泡沫关系的研究
与国外相比，我国对房地产泡沫的研究起步较晚。1998年住房改革以后，国内学者对房地产方面的研究逐渐增多，并且对银行信贷与房地产泡沫关系的研究取得了丰盛成果。
（一）国内银行信贷与房地产泡沫关系的理论研究
房地产业与银行业存在紧密的联系：土地开发商、房地产开发商、个人买房等可在银行取得贷款。陈梦璇（2010）认为，我国房地产企业融资来源单一，银行贷款在整个融资中占有很大比例，因而银行贷款与房地产泡沫存在紧密联系。
多数学者从房地产泡沫形成原因的角度探讨了银行信贷与房地产泡沫的关系。葛杨等（2008）分析了我国信贷环境对房地产泡沫关系，指出我国宽松的信贷环境对房地产价格泡沫化的推动表现尤为突出。曹景林等（2011）指出我国目前确实存在房地产泡沫现象，其主要原因是土地价格上涨引起的成本推动的房地产泡沫、居民购房贷款增加引起的需求拉动的房地产泡沫和投机心理导致的房地产泡沫。
（二）国内银行信贷与房地产泡沫关系的实证研究
国内关于银行信贷与房地产泡沫关系问题的研究大多引用国外的研究方法来探讨。
一部分学者认为房价高必然导致房地产泡沫的产生，因而从银行信贷与房地产价格关系层面间接推断出银行信贷与房地产泡沫关系。魏文轩（2013）利用1997-2011年银行信贷与房地产价格相关数据，采用协整分析方法，实证分析出银行信贷与房地产价格波动间存在着较显著的正相关性，并给出抑制房地产泡沫继续膨胀的建议。
另有学者直接对银行信贷与房地产泡沫关系进行了实证分析。李成等（2009）发展了Allen-Gale 模型，并将其应用于对美国次贷危机生产机理的理论分析，实证检验得出银行房地产信贷非理性扩张激励投资者投资风险资产，并引发房地产泡沫，一旦经济放缓或是外部因素的冲击使得泡沫破裂，就会通过连锁反应引发大范围的金融危机。
总结
纵观以上国内外学者的研究，从总体来看，国外学者对于银行信贷与房地产泡沫关系的研究起步较早。近年来，我国学者通过借鉴国外研究成果，结合国内实际情况，逐步从理论研究及实践应用上进行了探索。但是，还存在不足之处，需要进一步完善，具体表现在两方面：一是现有的实证研究大多是从银行信贷与房地产价格关系间接分析银行信贷与房地产泡沫关系，然而房地产价格并不能代表房地产泡沫，房价上涨到一定程度才可能引发房地产泡沫；二是很多学者在对我国房地产市场进行实证分析时，往往采用国家层面数据作为样本，但国家平均房价往往会被小城市房价拉低，从而掩盖了大中城市房价中可能存在的泡沫。
参考文献：
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首先，文章以传统经济学理论为切入点，建立了房地产行业的供给与需求线性模型，结论表明：房地产需求与价格正相关，房地产供给则呈现一定的刚性，这与传统的市场供求理论相偏离，说明传统的供需理论已难以解释我国房地产行业不均衡现象。
其次，总结了学术界的观点后，本文从全新的角度出发，提出“中国的房地产行业是政府主导的政策性市场”的大胆假设，通过建立向量自回归VAR模型来研究房价与政府行为的互动关系，模型表明，我国的房地产行业确实较大程度地受到政府经济政策的影响，佐证了模型的假设。
最后，基于我国房地产行业是政策主导市场的论点，本文进一步建立了房地产可持续发展模型，并构造了合理增速和健康基准两个全新指标对房地产行业的增长速度的合理性进行评判。最终探究出三种改变房地产增速的政策路径，经过对比后总结出一套可以保持房地产行业可持续发展的最优政策方案。
【关键词】房地产可持续发展模型 房地产合理增速 健康基准
一、问题重述
房地产行业既是国民经济的支柱产业之一，又是与人民生活密切相关的行业之一，同时自身也是一个庞大的系统，该系统的状态和发展对国民经济的整个态势和全国人民的生活水平影响很大。房地产业是国民经济体系的重要组成部分，其相关产业链较长，对国民经济发展影响重大，而住房作为房地产业的重要组成部分，更关系到人民基本生存条件中的居住问题，与经济发展、社会和谐紧密相关。近年来，我国国内房地产价格不断上涨，房地产业发展迅速，不仅为整个国民经济的发展做出了贡献，而且为改善我国百姓居住条件发挥了决定性作用。
然而，房地产业也面临较为严峻的问题和挑战，引起诸多争议。经过2007年的疯涨后，2008年底随着美国金融危机对中国的冲击，中国的房地产市场尤其是住宅市场开始趋冷。然而2009年开始住房价格再次进入上升通道，一些城市的房价不断创出新高，大大超出了普通居民的承受能力，对国民经济的健康稳定造成了潜在威胁。高房价，住房难已经成为政府和社会关注的焦点。
因而，从系统的高度认清当前房地产行业的影响因素、发展态势、并且从定量角度把握各指标之间的数量关系、研究政府宏观调控对房地产业的定量影响，不仅可以为帮助市场参与者科学认清我国住宅商品房市场的形势，以便市场主体更好地做出投资决策，还对政府政策的制定具有一定的借鉴意义。对房地产市场的定量研究，有助于我们从数量上对完善市场体系，平衡市场行为和政府干预，保持政策的连贯性等做出更好的决策。
二、模型建立与问题求解
（一）房地产行业供给需求模型
房地产市场现状：
本文从传统经济学角度，构建需求和供给模型，考察供需函数是否能解释中国房地产行业的实际情况，从而研究影响房地产供需的主要因素。
我国住宅商品房价格在2003年之前一直保持平稳增长，自2004年起，商品房价格开始连续大幅度上涨，并且增长率相比与GDP和职工工资水平波动性较大。政府出台了一系列的调控政策，加之2008年金融危机，我国房地产的价格在2007年底至2008年第三季度出现了短暂的回落。但随后又开始了快速上涨。直到2010年6月，全国商品房销售价格已经到了5037元/平方米，在不到两年的时间里涨幅达32%。
（二）房地产需求模型
1.模型假设。假定1，市场上的所有的房屋都是无差异的，并且居民对房屋的需求也是无差异的。
假定2，居民对房屋的需求分为消费性需求和投资性需求。消费性需求是一种刚性需求，居民购买房屋是用于消费，即源于居住等使用动因。投机性需求是一种弹性需求，居民购买房屋是预期其价值在未来将会上升，从而持有房屋作为一种投资品。
假定3，居民对房屋的需求是有效需求，有效需求才能对价格产生影响。并且我们不考虑二手房买卖的影响，二手房买卖是以往需求的转移。因此我们采用商品房销售面积作为居民对房屋的需求量。
假定4，房地产的消费需求受到两个根本因素的影响：第一个是每年城市新增人口数量，第二个是城市新增人口的收入。前者是决定房地产的潜在需求，后者决定潜在需求转化为现实需求的可能性。
因此选用城镇居民人均可支配收入和城镇居民人口总数指标作为消费性需求的影响指标。
2.模型建立与求解。
（1）变量说明
{1}Qd需求量，用商品房销售面积代表。
{2}全国商品房销售均价。
{3}CP城镇人口总数。
{4}GDP
{5}CR——消费剩余，等于城镇居民可支配收入与消费性支出的差额，衡量商品房的投资性需求。
（2）模型的建立
需求函数为：
Qd=f（P，CP，GDP，CR） （1.1）
需求量与各影响因素之间存在线性关系，构建线性模型：
Qd=β0+β1P+β2CP+β3GDP+β4CR+μ （1.2）
采用中经网统计数据库和WIND资讯1992～2010年的年度数据，取对数后，进行回归即：
LNQd=C+C1*LNP+C2*LNCP+C3*LNGDP+C4*LNCR+μ* （1.3）
采用EVIEWS6.0软件对需求函数进行线性最小二乘估计。回归结果显示，在10%显著水平下，参数估计都能通过，并且方程拟合程度较好，回归结果如下：
LNQd=-12.39+1.05*LNP+2.42*LNCP-2.47*LNGDP+2.32 *LNCR （1.4）
P值： （0.25） （0.07） （0.01） （0.05） （0.06）
R2=0.99
3.需求模型的结论。
（1）价格与有效需求成正比，这与经济学理论相违背；
（2）“消费剩余”（投资性需求变量）对房屋需求有较大的正向作用；
（3）总需求与价格正相关。
市场上实际的需求是消费性需求与投资性需求的综合需求，消费需求与价格负相关，投资性需求与价格正相关，而回归结果显示总需求与价格正相关，这有力说明市场上投资性需求压倒消费性需求，是市场需求的主要部分。
（三）房地产供给模型
1.模型假定。假定1，影响房屋供给的主要原因来自房地产企业。从微观房地产企业角度来讲，企业之所以愿意供给房地产，是基于成本收益分析，所以房地产供给变化的因素主要有：房地产价格、土地价格成本、劳动力成本和资金成本等。
假定2，劳动力成本为建筑工人每年工资。其余人力资本难以确定，因此，本文选用建筑工人每年工资作为劳动力成本。
假定3，利率是资金的价格，房地产企业资金链很大程度上依赖贷款，尤其是长期贷款。因此，假定房地产企业的资金成本为3～5年期银行实际贷款利率。
假定4，房屋供给量为商品房施工面积与竣工面积总和，房地产公司提供现房和期房，因此施工面积和竣工面积都代表了房地产企业的有效供给。
2.模型的建立与求解。
（1）变量说明
{1}Qs：需求量，用房地产企业正在施工面积与竣工面积均值代表；
{2}P：全国商品房销售均价；
{3}EC：土地价格；
{4}W：建筑行业职工平均工资；
{5}R：长期贷款利率。
（2）建立供给函数模型
供给函数为：
Qs=f（P，EC，W，R） （1.5）
由于可得的3～5年期银行贷款利率为名义利率，为消除通货膨胀的影响，求得实际利率，对对利率的处理：
1+R名义=（1+R实际）*（1+i） （1.6）
其中表示实际利率，用CPI的增长率来代表通货膨胀率。
假定需求量与各影响因素之间存在线性关系，构建线性模型：
Qs=β0+β1P+β2EC+β3W+β4R+μ （1.8）
采用中经网统计数据库和WIND资讯1992～2010年的年度数据，并且对商品房销售价格，土地购置成本和年末商品房施工面积与竣工面积总和变量取对数，构建线性模型：
LNQs=C+C1*LNP+C2*LNEC+C3*LNW+C4*R+μ（1.9）
采用EVIEWS6.0软件对需求函数进行线性最小二乘估计。回归结果显示，拟合优度较高R2值为0.99，DW大致为2，回归结果良好，但房价与利率不通过显著性检验，并且符号与实际经济意义不符，表明解释变量之间存在多重共线性。对解释变量进行相关性分析得到相关系数矩阵如下：
相关系数矩阵可以看出LNEC与LNP、LNW三者存在较强相关性，因此，我们才通过逐步回归（stepwise）方法，剔除变量，在最后得到如下结果：
LNQs=-7.96-0.76*LNEC+2.54*LNW （1.10）
P值 （0.00） （0.00） （0.00）
R2=0.99，DW=2.09
3.供给模型结论。
（1）由于房地产建设周期长，而房价变化较快，所以供给对房价的弹性不够显著，甚至在一定价格范围内可看成固定的。
（2）利率对供给的弹性较小。我国在97年之后一直保持相对宽松的货币政策，股市疲软不能充分吸收市场上多余的流动性，致使流向房地产行业的资金充足，所以利率对供给的弹性也不大。
（3）房地产的供给函数对土地价格具有较好的弹性。土地的稀缺性加上土地交易的逐步市场化造成众多房地产企业为获取土地竞相太高竞拍价格。
三、结论与展望
本文从房地产行业的供给与需求两个方面入手，分别建立了房地产行业的供给与需求线性模型，房价与政府行为互动关系VAR模型，并通过这两个模型探索出房地产行业背后的内生机制。在此基础上，进一步建立了房地产可持续发展模型，并制定了三种不同的政策调整路径。
在房地产供给与需求模型的分析中，模型的结论表明：房地产行业的需求出现了与价格正相关的现象；而在房地产供给方面，供给量到达一定数量后呈现了一定的刚性，这些都与传统经济学理论相违背。这也表明，由于在中国房地产行业政府的强势地位以及投资性需求的高企，传统的价格机制和市场理论已经不适用于我国的房地产行业。
结合现实以及学术界的观点，本文提出“中国的房地产行业是政府主导的政策性市场”的假设，并通过建立向量自回归VAR模型印证了这一观点。在房价与政府行为的互动关系VAR模型中，主要对房地产价格、政府收入、工业增加值以及货币供应量之间的内生关系进行了动态分析，结果表明，中国的房地产行业较大程度的受政府政策的影响。在脉冲响应函数的部分，结论表明一个房价的正冲击将会对工业增加值和政府收入产生正的影响，但在长期逐渐消失，而房价的正冲击会使货币供应量出现负的响应，并且在长期有不断扩大和稳定的趋势；在方差分解部分，表明了货币供应量对房价都有一个正的影响，并且在长期保持稳定，而工业增加值对房价的影响在短期不显著，长期有较小的正的影响。
在探究出房地产行业的内生动力后，本文基于VAR模型的结论建立了房地产可持续发展模型，并构造了合理增速以及健康基准两个全新指标对可持续发展模型的结论进行判断。从货币政策、财政政策的搭配角度制定了三种不同的政策调整路径，结果显示，财政政策的调整效果要远远优于货币政策，而最佳的政策调整是同时调整财政政策和货币政策。
基于以上结论，从政府的角度得到房地产可持续发展的最优经济政策方案：如果以房地产调控为主要政策目标时，将财政支出，财政收入以及货币供应量都稳定在GDP增速的水平，即可对房地产行业的发展形成较好的约束；如果房地产调控是政策目标之一时，将财政收入、财政支出维持在GDP增速水平，货币政策独立调节经济中的其他政策目标，也可以达到房地产行业调控和其他政策目标兼顾的效果。
参考文献
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论文摘要：各个城市的房价持续上涨，房地产寡头的合谋是造成这一现象的重要因素之一。本文运用产业组织理论和博弈论的模 型分析 了非价格竞争下合谋的原因、过程及政府规制下的相应对策。
1．引 言
近几年，我国各城市房价持续不断上涨 ，使得房地产成为民众、政府、社会重点关注的问题，实际上，房价不断上涨有诸多方面的因素，其中，房地产开发商幕后操作，实现合谋是其中一个重要因素。
首先看看我国房地产业的一些特点：
1．1 房地产市场的区域性
房地产构成要素的土地固定性，使得每一处房地产都被固定在特定的位置上无法移动，因此 ，房地产不能形成全国性或世界性市场。
1．2 房地产市场结构的寡头垄断性
对于我国房地产业来说，区域性使得房地产商竞争范围缩小。这就造成我国房地产业在特定区域内只存在少量有竞争实力的产商，这些产商相互影响程度高。因此，笔者认为我国房地产业呈现出区域性寡头垄断竞争，这种竞争结构使得价格合谋具备了市场条件。
垄断竞争结构下合谋得以进行的六大条件 ：
1．2．1房地产产品的同质性
由于开发商对中高档商品房房价预期的不断上升，使中国的房地产业开发过度集中在中高档房地产领域，而且大多数企业开发和经营手段趋于一致，使成本构成相似，开发产品接近，最终导致房地产产品的同质化现象严重，那么在价格合谋过程中，开发商不会因为成本不同、开发产品的多样性而背离约定。
1．2．2 房地产产品的低需求弹性
房地产产品的市场地域性和不可移动性，使得市场供需圈难以互相替代，不能形成跨地区的统一市场，难以在区域间或全国范围内存在统一的竞争和统一的价格。因此区域内寡头开发商能够通过降低产量，但需求不易变化，进而提高价格，获得超额利润。
1．2．3 潜在进入者的行为受限
政府的土地出让制度和开发商的联合使得房地产业的进入壁垒高。在2002年7月以前，我国土地出让制度以协议出让为主，开发商更多与政府私下协商土地出让事宜。寡头企业占有的资源丰富，寻租能力强，使得圈地行为更易进行。由于土地稀缺性，寡头企业一旦获得土地，便会联合起来抵制外来者 ，限制潜在的进入者，使其无法获得土地。
1．2．4 开发商沟通信息的通畅性
我国房地产业区域性的寡头竞争结构使竞争企业的数量相对减少，在同一区域内，为数不多的寡头房地产企业大多相对熟知。各个寡头企业默契定价，互相监督。同时房地产行业协会的存在使得各开发商之间的沟通更加方便，信息交换与监督更加有效，减少了违背协议情形的发生。
1．2．5 房地产消费者的小客户主导性
施蒂格勒(1964年)提出在秘密削价不易进行的情形下 ，更加有利于进行合谋。我国购房者从总体上来说大都是小客户所以寡头垄断商不会考虑与那些买人量低的小客户进行秘密削价，使得合谋更加稳定。
1．2．6 开发商合谋的隐蔽性
在市场法律法规不健全的情况下，对于合谋的监控往往不到位，合谋具有隐蔽性，发现较为困难，即使被发现，寡头企业可订立攻守同盟，与政府对抗 ，有的寡头企业甚至与政府勾结 ，这样就不用担心合谋带来的法律惩罚，使得合谋更加稳定。
2．房地产商合谋的博弈分析
在寡头垄断市场结构中，企业不再被动地面对市场环境而是主动参与竞争的决策主体，考虑各种决策者之间的战略性相互作用，企业参与竞争手段的多样性和可替代性。由于价格竞争部分的分析，很多文献如余鹏翼、余凯都已经提及并详细阐明，故本文主要侧重于生产能力即数量竞争的分析，其它因素不在本文分析之中。
2．1 非价格竞争分析
如果两个企业同时选择非价格竞争，会出现以下三个策略
1)两家房地产商同时进行数量竞争，这实际上是“库诺特竞争”。
2)一家房地开发商首先决定开发量，另一家房地产开发商根据前者的开发量来决定 自己的开发量，这实际上是斯塔克尔伯格竞争。
3)两家开发商进行价格合谋，通过协调产量价格达到利润最大化。
对于库诺特竞争，作为一种双寡头模型，两房地产开发商必须依靠预测对手的开发量，进而确定本身的开发量，价格由两家房地产开发商的产量决定，即润函数表示如下 ：
在给定另一企业选定数量的情况下，每个企业都要使它的利润最大化。假定利润函数是严格凹性且二次可微，则可以得到 ：
在这里， 是企业i的反应曲线，即：
具体地说，决定库诺特形式利润最大化的一阶条件是：
构成一个简单的解释：在完全竞争的市场结构中，由于各个企业的产量对市场价格几乎不构成任何影响，因而在决定产出时，按照价格等于边际成本的原则，就能保证企业利润的最大化以及从社会角度看的社会福利最大化。而在寡头垄断市场结构中，由于各企业之间的负外部性 ，企业在选择产出数量时，往往把市场价格变化对它自己的产出的不利影响计算在内，而不考虑其对总产出的影响。因此 ，每个企业都企图选择一个超过从全行业看是最佳的产量，其结果是价格和总利润同时低于垄断的市场结构。
具体分析，现假定需求和成本都是线性的，双方的成本函数相同，
根据以上条件，得出利润等式为：
对于斯塔克尔伯格竞争，假设开发商首先确定 自己的产量q ，然后开发商 依据厂商i的产量后再做出它的产量决策。因此，在确定自己产量时，开发商i必须考虑开发商 将如何做出反应。在库诺特竞争中，开发商的利润等式为：
对于开发商涞说，在考虑开发商将在其后做出反应的情况下确定对自己最有利的开发量，因此他必须在满足的条件下求利用利润最大化一阶条件得：
当双方选择价格合谋策略时，两者合谋求得双方利润之和的最优化。这时这一问题就转化为求 阶偏导，得出均衡值：
以上三种策略，通过比较很容易得出价格合谋使房地产的均衡价格PJ=升，虽然总产量 减少，但是总利润增加。这说明，开发商在价格合谋的情形下，可以通过减少产量和提高价格来获得最优收益。因此，对于寡头开发商来说，选择价格合谋是理性的。
2．结论
由上面的分析可以看出，不论是价格竞争还是非价格竞争 ，对于房地产寡头而言，合谋都是有利的，而对于社会而言这样的合谋对人民大众是非常不利的，不仅减少了供应量，还使得价格高涨。政府在这里应该起到积极的监督作用，利用各种手段防止房地产寡头的合谋，比如对合谋行为给与罚金的处罚，每个房地产寡头通过合谋多得的利润可知，为，所以当罚金超过这个值时，可以有效的制止寡头的合谋行为。
参考文献 ：
[1]泰勒尔[法]．产业组织理论[M]．中国人民大学出版社，1997，267—274．
[2]费尔南多·维加一雷东多[西]．经济学与博弈理论[M]．上海人民出版社，2006，150-174．
【关键词】资本结构；房地产上市公司；宏观经济因素
一、引言
资本结构理论是公司金融领域最重要的研究课题之一，自从Modigliani and miller（1958）提出在完美的市场，资本结构与公司价值无关的MM理论以来，关于公司如何选择资本结构以及融资决策是否影响公司价值的问题，整个学界展开了广泛而深入的研究和讨论。在我国作为政府工作的重点之重，房地产作为宏观经济发展的支柱产业，它的健康平稳发展非常重要。由于我国房地产行业融资渠道单一，资金来源以银行贷款为主，资产负债率相对较高。房地产业存在一定的周期，而且受监管力度，受宏观调控影响较大，一旦资金链断裂，将会引发市场系统性风险。在资本结构动态调整模型的框架下，以2006年到2010年沪深两市110 家房地产上市公司的数据为样本，本文研究企业资本结构的动态调整行为，探索经济改革动态背景对资本结构的影响：随着对房地产开发资本金比例要求的提高、商业银行对房地产开发贷款的条件越来越苛刻，传统的依靠银行作为主要资金来源的融资模式受到限制。土地供应的“闸门”逐渐拧紧，资金闸门也在拧紧，房地产企业资本结构调整的难度和成本都大大增加。那么，房地产宏观调控是否对房地产企业的资本结构产生重大影响?如果有影响，又将是怎样的影响?房地产企业的资本结构调整方式将发生怎样的变化?
本文的随后结构是这样安排的：第二部分回顾相关文献，第三部分是对宏观经济因素影响房地产上市公司资本结构进行了实证分析，第四部分结论：根据实证分析得出结论并分析文章局限性。
二、关于资本结构理论的文献综述
自Modigliani 和Miller(1958)无关性定理以来，资本结构领域的文献大量涌现。
研究者逐步放松MM 定理中的完美金融市场假设，从税收、破产成本、成本、不对称信息、控制权竞争、产业组织、市场时机选择等角度论述了资本结构如何影响企业价值。研究表明，资本市场、产业特性和公司特质等均对企业的资本结构及融资选择有着重要影响。然而宏观经济环境为企业提供了最基本的融资环境，是公司进行融资与投资决策的重要影响因素，因此，研究宏观经济因素对资本结构变动的影响有非常重大的现实意义。DeAngeloandMas(1980)从理论上证明了通货膨胀会使公司更多的采用负债融资：因为通货膨胀会降低负债的真实成本，在通胀期间对公司债券的需求会上升;此外，如果随着通货膨胀的缓解，公司债券收益率会相对高于股票的收益率，同样会导致对公司债券需求的上升。KorajCZykandLevy(2003)第一次系统研究宏观经济因素对资本结构变动的影响，提出了一些宏观经济因素影响资本结构决策的新的证据。他们使用1984-1998年美国公司数据，其研究结果表明：宏观经济因素对公司资本结构变动具有显著的解释力；但对公司发行权益或者债务的影响有差异，具体来说对财务无约束公司的发行选择有显著影响，但对财务受约束公司的发行选择影响不大。基于动态调整框架，潘敏和邵科(2007)考察了中国上市公司资本结构的动态调整。这些研究比较一致地认为我国企业存在最优目标杠杆，虽然实际杠杆是偏离最优目标值的，但将向着目标杠杆做调整。在转型背景中，企业资本结构将受到宏观环境变化的影响和金融市场供给条件的限制(赵冬青等，2008)，但关于宏观因素如何影响企业融资选择的研究目前还很少见。苏冬蔚，曾海舰（2010）结合我国资本市场独特的制度环境，提出若干关于资本结构权衡理论、最优融资顺序理论和市场择机假说的新假设，进行实证分析并发现：我国上市公司的资本结构呈显著的反经济周期变化，宏观经济上行时，公司的资产负债率下降，而宏观经济衰退时，公司的资产负债率则上升；信贷违约风险与资本结构呈显著的负相关关系；信贷配额及股市表现与资本结构之间关系不大。
三、宏观调控对房地产企业资本结构调整的影响
（一）数据和样本
木文的研究对象是房地产上市公司，采用2006年到2008年房地产上市公司的样本进行研究。之所以采用上市公司样本，一是因为上市公司样本的可获得性，二是因为上市公司相对于非上市公司来说，由于可以获得股权融资，造成了上市公司在资金压力上要小于非上市公司。如果宏观经济政策对于上市公司的影响都十分巨大，那么我们可以预期非上市公司受到的影响应该更为严重，因为其融资渠道更为狭窄。这样我们可以看到宏观政策对于房地产行业的影响。对于宏观政策变化的时间节点的确定，本文参考赵冬青等(2008)，将2008年作为房地产政策显著变化的年份。这是因为虽然调控政策是渐近式变化的，但是为了研究宏观政策对于房地产融资的作用，需要选择一个政策发生显著变化的年份作为分水岭，设置哑变量。2008年12月份之前，哑变量Policy取值为零，2008年12月份年之后取值为1。因此把2008年作为宏观政策调整显著的一年。
（二）变量的定义和说明（见表1）
（三）研究模型
本文研究宏观调控对房地产上市公司的资本结构影响，房地产公司的负债率是否在宏观调控后下降。
本文构造模型如下：
Di=a+BXi+βPOLICYi+ξi。
其中，D代表资本结构变量，按照研究需要，D分别选择总资产负债率、短期借款比率、长期借款比率、有息负债比率、贸易应付款比率和资本公积比率。x为控制变量，根据选择了代表公司特征的一组变量作为控制变量，在宏观调控变量的选择上，我们需要选择宏观调控政策发生显著变化的一个年份作为政策分水岭，设置哑变量。为此，我们需要人为地选择一个年度是2008年.
（四）研究结果：
（1）研究结果：实证结果分析
表5给出了实证研究的结果：表中第1列的结果显示，宏观调控哑变量对总资产负债率有显著的正向影响。2008年12月份后随着房地产市场的回升，近期部分城市出现了房价上涨过快等问题，国家相关部门纷纷出台政策进一步加强和改善房地产市场调控，稳定市场预期。同时虽然房地产开发资本金比例要求提高，银行信贷日益苛刻，房地产上市公司的总资产负债率仍然显著提高了。表5的第2一5列给出了结果：宏观调控后，房地产上市公司的短期借款比率显著下降，长期借款比率显著上升。从前面的宏观调控政策中，我们已经知道对房地产开发企业申请的贷款，银行只能通过房地产开发贷款科目发放，严禁以房地产开发流动资金贷款及其他形式贷款科目发放，因此随着宏观调控力度的加大，房地产上市公司以银行流动资金贷款的方式获得房地产开发贷款难度变大。债务的期限结构发生了变化，短期借款显著减少，长期借款显著增加。而表5中的第4列结果也进一步说明，宏观政策变化前后，总的有息负债比率并没有发生显著变化。第5列结果显示，贸易应付款比率在宏观调控后显著提高，对房地产企业来说，贸易应付款主要是定金和预收款。因此，尽管随着宏观调控，银行个人住房抵押贷款条件提高，各地房屋预售条件提高，但是以贸易应付款的方式进人房地产上市公司的资金仍显著增加。表2中的第6列结果给出了宏观调控前后股权再融资的变化。可以看出，宏观调控后，上市公司资本公积比率显著下降。这一结果说明，伴随着宏观调控，房地产上市股权再融资减少，宏观调控以来，股权再融资可能伴随更多的债务融资，其对资本结构的影响效果反而是反向的。实证研究的结果发现，与宏观调控前相比，房地产上市公司总资产负债率显著提高。宏观政策变化对房地产上市公司的借款期限有显著影响，但对总的有息负债比率没有显著影响。这说明，房地产宏观调控对房地产上市公司借款期限结构有影响但对借款总额没有影响。宏观调控之后，房地产上市公司负债率的提升主要来自贸易应付款比率的显著提高，股权融资在一定程度上助长了负债率的提升。
（五）结论与局限
本文以中国上市房地产公司为例，研究了宏观调控对企业资本结构调整的影响以及企业资本结构调整方式的变化，研究表明宏观调控之后，房地产市场公司总资产负债率显著增加，借款的期限发生了变化，长期借款增加而短期借款减少，但公司总的有息负债没有发生显著变化;公司的贸易应付款显著增加，这就是资产负债率显著提高的原因。通过对于资本公积研究表明，资本结构不是企业自主决策的结果。宏观政策和资本市场供给条件，可能是中国企业资本结构最重要的因素。对房地产上市公司宏观调控前后融资方式变化的研究发现，随着宏观调控对银行贷款融资的限制，企业自身有动力开拓新的融资渠道;同时，政府逐步放松外部的融资约束促进金融市场发展。在这两种力量的共同作用下，金融产品供给增加，企业可供选择的融资工具逐渐丰富，房地产企业融资方式出现了多元化，金融市场的完全性程度也因此逐步提高。在约束条件下，公司被迫选择高成本的融资方式，而不是最优的融资方式。不同的企业对金融市场的介人程度不同。并不是所有的企业都有同等的机会获得某种融资手段。因此，企业资本结构的具体调整手段具有很大的差异。
同时本文的局限性体现在研究了外部因素对于房地产行业的影响状况，这是十分有意义的。在我国，房地产行业是受到政策影响很大的行业，外部环境的变化和金融市场供给条件的变化在我国房地产行业表现得特别突出。而在中国房地产市场上，为了有效防止房地产行业投资过热，抑制房地产价格过快增长，政府及相关部门通过制定一系列房地产行业新政策，强化监管手段，完善监管体制，同时不断提高利率，增加供需双方的交易成本，从而实现了全面而直接地干预和引导房地产市场。这使得房地产行业在我国成为了一个典型的融资结构受到政策影响的行业。所以，如果仅仅从自身特征来研究房地产行业的融资，那么可能忽略了重要的影响因素。
参考文献：
[1]Modigliani,and M.H. Miller,The Cost of Capital, Corporation Finance,and the Theory ofInvestment[J]. American Economic Review,1958,Vol.48:pp.261-297.
[2]Korajczyk,R.A.and A.Levy,2003,Capital Structure Choice:Macroeconomic Conditions and Financial Constraints ,Journal of Financial Economi cs,68,75 -109.
[3]DeAngelo,H,R,Masulis.optimal capital structure under corporate and personal taxation[J].journal of financial economics,1980,8:3-29.
[4]潘敏,邵科.企业是否存在目标资本结构――基于中国上市公司融资选择的实证研究[J].金融研究(实务版),2007,6.
内容摘要：住房是民生的重要问题，关系到社会的和谐与稳定。地方政府投资行为将直接影响房地产价格，本文通过建立地方政府关于房地产业效用的函数，分析地方政府投资行为，研究发现在最大化地方政府效用的刺激下，会扩大对于房地产业的直接投资和非直接投资，从而影响房地产价格。地方政府是国家关于房地产业发展政策的最终的具体实施行为主体，房地产业的正确引导，关键在于调整地方政府的行为动机和方式。
关键词：地方政府 房地产价格 投资行为
多年以来，我国坚持以经济建设为中心的战略方针，地方政府官员为达到晋升的政治目的，纷纷展开竞争性的投资扩张，在其有限的职能和资源能力范围内，选择经济效益高、短期见效快的行业重点发展，并给予一定的政策和资金支持。另外，从地方政府的财政方面考虑，从1994年起，我国进行了税制改革，并开始实行分税制财政体制。分税制改革提高了地方政府的边际留成率，从而强化了地方政府的剩余索取权。房地产业恰恰契合了地方政府的投资冲动和收入冲动行为，最终形成各地方政府集中投资于房地产业的局面。
房地产市场中地方政府的直接投资行为仅表现为某些带有政府色彩的城市建设公司对于建设项目的涉及，以及地方政府对于比重有限的经济适用房、廉租房的建设。而地方政府的非直接投资行为影响力较大，地方政府作为辖区内管理者与必要设施和服务的提供者，主要是通过颁布和执行法律、征税、行政管理、补贴、基础设施建设和提供服务、土地等间接行为影响房地产业。
地方政府投资行为影响房地产价格的模型构建
（一）房地产业政府效用函数
标准经济学探讨经济主体行为的一般框架是建立行为主体的效用函数，由此分析在效用最大化目标驱使下经济主体的最优行动选择。遵照这样的范式，本文在分析房地产发展过程中的地方政府行为时有必要建立其效用函数。主要目标是社会稳定、经济增长、财政收入水平。由此，本文建立地方政府效用函数F＝F（社会稳定、经济发展、财政收入）。地方政府对房地产业的利益驱动行为是可以归结到以上三个方面的。
政府是房地产市场中一个参与主体，受目标和利益的驱使进入市场的运转过程中。但不同等级的政府目标存在着差别。中央政府是整个体制政策的主导力量，地方政府在中央政府设计的框架范围内选择行动。鉴于中央政府在这一过程中的主导性地位，在进行地方政府关于房地产业的效用函数推导前，本文首先考察中央政府对于房地产业的效用函数。
设房地产销售价格为Pr，房地产竣工面积为Qr，于是房地产业总产值为：Yr=PrQr，建设房地产需要使用大量的土地资源，将土地使用量设为Ql，土地招标拍卖价格设为Pl，则土地转让总收益为Yl=PlQl，借鉴地方政府效用函数的相关影响因素，中央政府的效用水平主要与GDP总量、物价水平、居民福利水平等因素有关。房地产业发展过程中的中央政府效用函数需要将上述指标进行相应调整，用房地产业的具体指标来代替，也就是GDP总量和物价水平相应的换成房地产业总产值和房价水平。设定中央政府关于房地产业的效用函数，必须首先确定这些指标与中央政府效用的基本关系。根据宏观经济学的分析结论，本文将这些指标与中央政府效用的函数关系归纳如下：
房地产业总产值越大，中央政府的效用水平越高，两者之间存在正相关关系。这是由发展经济为工作中心的目标决定的，房地产业总产值越大，GDP总量提升的越多，政府的满意程度越高；房价水平越高，中央政府的效用水平越低，两者之间存在负相关关系。这里指的是两者之间的直接关系。较高的房价水平对经济发展的稳健性构成威胁。价格是市场经济中最基本的信号，房价水平越高会引发更多资源向房地产业积聚，造成房地产业的过度发展，破坏国民经济各组成部分之间的内在平衡；居民福利水平越高，居民对中央政府越满意，中央政府的效用水平就越高。
根据上述关系，本文用基德兰德和普雷斯科特的货币政策模型进行修正，将中央政府的效用函数设定为下式：
u(cg)= f(Y,Y,P,P,c,k)=(Y-Y)2-c(P-P) +kY/P（1）
（1）式中，u(cg)为中央政府的效用水平，Y为国内经济实际总产出，Y为自然失业率下国民经济均衡产出，c为中央政府的通货膨胀厌恶系数，P为物价水平，P为私人部门预期的物价水平，k为居民可支配收入占国民总产出的比例。
产出与通货膨胀率的关系由含有通货膨胀预期的菲力普斯曲线决定，假定菲力普斯曲线采取如下线性形式：
Y=Y+β(P-P),β>0（2）
将（2）式代入（1）式，中央政府的效用函数变为：
u(cg)=β2(P-P)2-c(P-P)+kY/P（3）
具体到政府在房地产业发展中的效用函数，可以将上式用房地产相应指标代替，于是（3）式可进一步改写为：
u(cg)=Qr2Pr2-c( Pr-Pr )+kY/P （4）
这里直接将菲力普斯曲线中的β替换成Qr，更能明确显示出房地产业总产出对政府效用的影响，而菲力普斯曲线中的β则是对整个物价水平而言的。本文还将自然失业率下的物价水平项去掉，这是因为这个指标一般情况下很难界定，而现实中的政府的确对房地产业名义总产出Qr Pr 更为敏感。所以针对房地产业这一具体行业而言，中央政府的效用函数作这样的调整很有必要。（4）式中的C的含义不再是中央政府对通货膨胀的厌恶系数，而是中央政府对房地产业局部过热引起经济失衡的厌恶系数。最后一项中的P换成Pr也是显示公式对房地产业的针对性。由于房地产是居民生活的必需品，需求弹性系数比较低，居民需求存在很强的刚性。无论房地产价格高低，居民总是要消费以满足居住需求。因此，房地产价格越高，居民在房地产方面的支出越高。在总的可支配收入和其他消费品价格不变的条件下，居民用于其他消费品的支出减少，其他消费品消费数量下降。物品消费总量的下降导致居民的总体福利水平下降。而这种福利水平的下降表现为居民对政府管理满意程度的降低，从而导致政府效用水平下降。
（二）地方政府对于房地产业的效用函数推导
地方政府是在中央政府设定的框架范围内行事，但也拥有一定的自，因而其效用函数与中央政府的效用函数存在很多相似之处但也有一定程度的差别。
土地转让收益。在分税制的背景下，房地产税费和土地转让收益主要归地方政府所有，土地收益已经成为地方政府的第二财政，而且经办官员可以从中获得大量灰色收入。因此土地转让收益越高，地方政府获得的效用越高。
房价膨胀水平和居民福利水平。这两项也是地方政府考虑的因素，但是在现行的制度体系下，地方政府对经济全局和居民福利水平并不负有直接责任。因此，地方政府对这两项的重视程度相对中央政府来说要小，主要视中央政府的压力而定。由于经历了中央政府到地方政府的传递过程，其中的损失在所难免，所以一般情况下传递损失系数小于1。
根据以上分析，地方政府在房地产业发展过程中的收益可以表示为：
u(lg) = ( Pr Qr )2+( Pl Ql )3-εc( P-P )+
εkY/Pr （5）
式中，Ql为土地使用量，Pl为土地招标拍卖转让价格，土地转让收益为Pl Ql，ε为传递损失系数，其他符号含义同前。在现行体制下，土地转让收益是无风险收益，直接落入地方财政。而在金字塔式的官僚体系下，良好政绩仅意味着地方官员升迁的可能性较大，而得到升迁的只是少数。因此相比而言，地方政府及其具体执行者对土地转让收益有着更为强烈的偏好。表现在上式中，房地产土地转让收益对地方政府的重要性显著高于其他项，数量级上最高。
关于地价和房价之间的因果决定关系曾经引起很大的争论，结果莫衷一是。然而，有一点可以确定的是，土地价格和房价之间存在正相关关系，所以土地转移收益和房地产业总产值之间存在正相关关系。
令：Pl Ql =ηPr Qr，0
于是，地方政府关于房地产业的效用函数相应的可以进一步写成 ：
u(lg)=(Pr Qr )2+η3( Pr Qr )3-εc( P-P )+εkY / Pr（7）
本文在假设地方政府的效用函数主要考虑社会稳定、经济发展、财政收入的前提上，将地方政府的这些行为动机具体到了房地产业。通过以上函数，可以很清晰的看到，影响地方政府对于房地产业的效用指标主要是房地产销售价格Pr，房地产竣工面积Qr，因为这两个指标在整个函数中所占的权重是最大的。
综上再一次从理论上验证了作为相对独立经济主体的地方政府与房地产业之间的密切联系。综合看来，地方政府推动房地产业和房地产业的繁荣两者之间是互相促进的，而作为区域经济主导者的地方政府，在满足自身效用的刺激下，将会投资于房地产市场，维护着房地产业的高价走势。
（三）地方政府投资行为与高房价形成的机理分析
根据前面推导的地方政府关于房地产的效用函数u(lg)=(Pr Qr )2+η3( Pr Qr )3-εc( P-P )+εkY / Pr，地方政府为达到其效用最大化，会加大对于房地产业的直接与非直接投资，维持高房价和房地产市场的繁荣，下文对此进行论证。
由于非直接投资难以衡量，地方政府对当地房地产业投资的衡量就存在着很大障碍，地方政府行为的指标性衡量也一直是学术界的难题之一。但是，通过之前的分析，可以认定，地方政府对房地产业的投资额度Il可以间接地表现在当地房地产业的投资完成额Ir上，地方政府对房地产业的直接与间接的支持和投资必然使得房地产业投资完成额呈上升趋势，即Il与Ir必然是正相关的， 而房地产投资额Ir与房地产价格Pr之间的关系又如何呢？
从各地的实际表现来看，我们发现随着房地产价格Pr的逐步走高，房地产投资额Ir也随之不断增加，投资额Ir的不断增加也推动者房地产价格Pr的进一步走高，地方政府对于房地产投资Ir与房地产价格Pr之间密切联系，互相推动，互相依赖。
综上可知，Il与Ir正相关，Ir与Pr正相关，而由函数u(lg)=(Pr Qr )2+η3( Pr Qr )3-εc( P-P )+εkY / Pr可知，地方政府为达到其效用最大化，会尽量维持高房价Pr。因此，本文可以得出，地方政府在效用最大化的刺激下，会加大对房地产业的直接与非直接投资规模。
结论与政策建议
综上，本文得出结论，提高房价和维持房地产市场的繁荣可以为地方政府带来更多的效用，并且，在最大化其效用的刺激下，地方政府会扩大其对于房地产业的直接和非直接投资。在经营城市的诱惑下，地方政府通过各种手段推高地价和房价，以实现土地收益最大化，城市房价在地方政府的推动下单边上涨，居高不下，使多数城市居民难以承受。这种状况侵蚀了城市居民特别是购房居民的利益，有损社会公平正义，同时也透支了地方未来的土地收入，由此带来的经济利益是不稳定、难以为继的。当前房地产业的非理性繁荣却给社会经济、政治带来了潜在的风险，需要着手解决。地方政府是国家关于房地产业发展政策的最终的具体实施行为主体，房地产业的正确引导，关键在于调整地方政府的行为动机和方式。
住房是民生的重要问题，关系到社会的和谐与稳定。因此，首先应该深化财税体制改革，合理界定中央和地方的财权、事权，减少地方政府经营城市获取收益的冲动；其次，改革地方政府的政绩考核评价体系，应该将房地产发展中的民生指标纳入政绩考核体系。在这个体系中，既要有保障性住房建设的考核标准，还应有房价收入比、房价上涨速度等保持房价稳定性的考核标准，真正做到科学发展，构建和谐社会；最后，各地方政府应调整房屋供给结构，发展经济适用房，公共租赁房等。
参考文献：
1.陈秀梅.我国房地产价格波动对经济的影响分析―兼论我国房地产宏观调控[J].价格理论与实践，2009(8)
2.段忠东.房地产价格与通货膨胀、产出的关系―理论分析与基于中国数据的实证检验[J].数量经济技术经济研究，2007(12)
