时间：2022-03-25 22:13:39
引言
20世纪90年代中后期，国务院了一系列深化我国住房制度改革的文件，提出了促进住房商品化和住房建设发展的详细政策措施，房地产业从此进入了良性发展的轨道，并逐渐成为各城市尤其是大中城市的先导产业和支柱产业。
在此背景下，西安市房地产业发展迅速，房地产开发完成投资额（RI）从1996年的24.66亿元上升到2007年的387.33亿元，这期间西安市的国内生产本论文由整理提供总值（GDP）从406.95亿元上升到1763.73亿元，那么究竟西安市房地产投资对经济的拉动作用有多大？在一定时期内，是房地产投资促进了经济增长？还是经济增长促进了房地产投资？本文运用时间序列计量经济模型从量化角度对二者的关系进行实证研究，以期为西安市政府相关部门制定房地产业与经济协调发展的政策提供理论依据。
2实证研究
2.1数据选取及处理选取西安市国内生产总值（GDP）反映经济增长，房地产开发完成投资额（RI）反映房地产开发投资状况，以1996-2007年的年度数据为原始数据，为消除数据中异方差的影响，对两个数据序列同时取自然对数（LNGDP和LNRI），这种变换不会改变变量间的长期均衡关系和短期调整效应（见表1）。
本文中的计算采用计量经济学软件EViews5.1。表11996-2007年西安市GDP和RI序列单位：亿元
2.2平稳性检验在实际中我们遇到的时间序列大多是非平稳时间序列，若直接将其用于计量经济建模，容易产生“伪回归”等问题，因此有必要对时间序列数据进行平稳性检验，目前最常用的检验方法为单位根检验。一个非平稳时间序列的一阶自回归模型的特征方程含有单位根，这样对时间序列平稳性的检验即转化为对单位根的检验。如果序列Yt通过本论文由整理提供d次差分成为平稳序列，而差分d-1次时却不平稳，则称Yt为d阶单整序列，记为Yt~I（d）[1]。同阶单整是多个时间序列存在协整关系的必要条件。采用单位根检验中的ADF检验法对表1中的LNGDP、LNRI以及它们的一阶差分LNGDP、LNRI进行平稳性检验，结果见表2。
表2各变量的平稳性检验结果
注：检验类型（C，T，K）中的C、T分别表示是否还有常数项、时间趋势项，K表示滞后阶数。从表2可看出LNGDP、LNRI没有拒绝单位根假设，是不平稳的，而它们的一阶差分序列LNGDP、LNRI在5%的显著水平上拒绝原假设，是平稳的。因此序列LNGDP、LNRI均为一阶单整，表示为LNGDP~I（1）、LNRI~I（1），满足协整检验的前提条件。2.3协整检验协整是指多个非平稳经济变量的某种线性组合是平稳的[2]。具有协整关系的多个非平稳序列建立的回归模型可用来描述原变量之间的均衡关系，并可以用来建立误差修正模型。目前对协整性的检验主要有两种方法：一是Engle&Granger(1987)提出的基于回归残差的协整两步检验法，二是Johansen&Juselius(1990)提出的基于回归系数的完全信息协整检验。本文采用EG两步法对LNGDP和LNRI进行协整检验。首先，用OLS法对LNGDP和LNRI进行回归估计，得到回归方程：LNGDPt=4.517960+0.490382LNRIt+εtt=(60.67050)(29.88506)R2=0.988927从结果可看出，所有参数的t检验值显著，R2在0.98以上，接近1，说明模型整体上对样本数据拟合较好。残差序列et的估计值为：et=LNGDPt-4.517960-0.490382LNRIt其次，采用ADF检验法对残差序列的平稳性进行检验，结从表3可看出et的ADF检验值小于1%显著水平的临界值，至少表明可以在99%的置信水平下拒绝原假设，et是平稳的。用EG两步法本论文由整理提供检验的结果说明国内生产总值（GDP）和房地产开发投资（RI）之间的协整关系是正确的，所建立的协整回归方程反映了它们之间的长期均衡关系。
2.4建立误差修正模型若变量间存在协整关系，即表明这些变量间存在着长期稳定的关系，而这种长期稳定的关系是在短期动态过程的不断调整下得以维持的[2]。误差修正模型（ECM）反映了这种短期偏离向长期均衡修正的机制。误差修正模型的一般表示形式为：Yt=β0+βtXt+λecmt-1+εt，其中，ecm反映了变量在短期波动中偏离它们长期均衡关系的程度，称为均衡误差[3]。用OLS法进行估计得到LNGDP和LNRI的误差修正模型：LNGDPt=0.099899+0.125305LNRIt-0.644907ecmt-1+εtt=(3.216782)(1.080561)(-2.117311)R2=0.409034从结果可看出，虽然R2较低，但各参数的t检验值显著，仍然能够表明其经济意义。2.5Granger因果关系检验协整检验可得出时间序列之间是否存在长期的均衡关系，序列之间的因果关系可用Granger因果关系检验法。其基本思想是：如果变量Xt是Yt的原因，则Xt的变化应先于Yt的变化。超级秘书网
因此，在做Yt对其他变量的回归时，如果把Xt的滞后值包括进来能显著地改进对Yt的预测，则称Xt是Yt的Granger原因，否则称Xt不是Yt的Granger原因[4]。对LNGDP和LNRI进行Granger因果关系检验，结果见表4
3结论
通过运用时间序列计量经济模型对西安市1996-2007年的GDP和房地产开发投资的年度数据进行分析，我们可以得到以下结论：
3.1西安市1996-2007年本论文由整理提供间的房地产开发投资与经济增长之间存在着长期稳定的均衡关系，由协整方程知，西安市房地产开发投资对经济增长的弹性系数是0.490382，即房地产开发投资每增加1%，GDP增加0.490382%，可见西安市房地产开发投资对经济增长的促进作用是非常明显的。
3.2西安市1996-2007年间的房地产开发投资与经济增长之间长期稳定的均衡关系是在短期动态过程的不断调整下得以维持的，由误差修正模型知，经济增长的波动取决于两点：一是房地产开发投资短期波动的直接影响，LNRIt的系数是0.125305，即短期内房地产开发投资每增加1%，GDP增加0.125305%；二是上一年房地产开发投资对均衡水平的偏离，误差修正项ecmt-1的系数-0.644907体现了对这种偏离的调整力度，即当短期波动偏离长期均衡时，经济系统将以0.644907的调整力度将非均衡状态拉回到均衡状态，该系数为负符合反向修正机制。
3.3西安市1996-2007年间房地产开发投资和经济增长的Granger因果关系检验结果显示，当滞后期为1年时，在94.892%的概率水平下，房地产开发投资是GDP的Granger原因，在99.93%的概率水平下，GDP是房地产开发投资的Granger原因，可以认为二者之间具有双向因果关系，即西安市房地产开发投资促进了经济增长，同时，经济增长又促进了房地产开发投资；当滞后期为2年时，房地产开发投资是GDP的Granger原因的概率值较低，而GDP是房地产开发投资的Granger原因的概率值为89.379%，可以认为二者之间具有单向因果关系，即西安市经济增长促进了房地产开发投资；当滞后期为3年时，二者之间的Granger因果关系并不显著。
以上研究结果从量化角度揭示了西安市房地产投资与经济增长之间的关系，相关数据说明西安市房地产投资在经济增长的过程中扮演着十分重要的角色，同时在短期内经济增长又促进了房地产投资。房地产业与金融、钢铁、水泥、玻璃、家电等众多上下游行业具有高度的相关性，西安市政府相关部门应在深化体制改革和推进产业结构优化升级的同时，根据宏观经济的发展形势合理控制房地产投资规模，促进房地产业与经济的协调发展。
参考文献：
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[2]庞皓.计量经济学[M].北京：科学出版社，2004．
[关键词]房地产虚拟经济重构稳定
在市场经济中，房地产有三个基本功能：一是为消费者提供居住和工作场所；二是为个人和企业提供投资或投机机会；三是为整个信用制度提供最基本的抵押资产（在发达的市场经济中银行抵押资产的90％是房地产）。前者是房地产的自然属性，与是否市场经济无关，后两者则是房地产在市场经济运行中的基本功能，没有市场经济就没有这两个功能。房地产在市场经济运行中的基本功能引发房地产在市场经济中正反两个方面的基本作用：其正面的基本作用在于房地产可以迅速通过房地产信贷的杠杆撬动大量资金流向房地产发达地区，导致该地区经济进一步发展（在中国这总是为地方政府带来巨大的土地出让和税收收入）；而基本的负面作用就是它可能带来泡沫经济的风险。可见，房地产在现代经济运行中具有很强的虚拟经济的运行特征，把房地产作为虚拟经济的部门之一来进行研究更能体现房地产在市场经济中的特性。
然而，在传统经济理论中，房地产（real estate）一直被认为是一种最重要的实物资产（real assets），属于实体经济的研究范畴，房地产的变动应该与经济基本面相吻合。但是，现实经济中的“房经背离”和“房地产泡沫”等种种“异象”又说明了仅把房地产作为一种实物资产是远远不够的，我们必须从当今经济虚拟化的现实出发，运用虚拟经济理论对之进行合理的解释。
一、房地产虚拟资产特性研究
在现代经济中，资本化定价方式越来越普遍，整个经济系统中虚拟经济部分的影响日益增强，相应地，虚拟经济的研究也越来越重要。国内外学者对虚拟经济的定义和称呼有很多种，但是它与“实体经济”相对独立而存在的看法却是共同的。虚拟经济概念的本质意在概括一种不同于以往的经济运行方式，其基础就是资本化的定价方式。它是观念支撑或心理支撑的价格形成系统，而实体经济是成本支撑的价格形成系统。从这样的认识出发，房地产的价格形成无疑属于虚拟经济系统。
可见，虚拟经济理论重视预期和心理活动、不确定等因素的作用，它把整个经济系统划分为由成本支撑的实体经济系统和由心理支撑的虚拟经济系统。虚拟经济是一种以资本化定价方式为其行为基础的特殊的经济运行关系，一种资产，不论其有形还是无形，也不论其是金融资产还是房地产，一旦以资本化定价方式来定价，它就具有虚拟资产的运行特征，就应该纳入虚拟经济的研究框架。虚拟经济中的所有运行特征、运行规律和所发生的重大事件无不与资产的这种特殊定价方式有关。对房地产虚拟性的研究也是从资本化定价方式入手的。有关的研究如下：
1.关于房地产定价方式的研究。刘骏民（1998）指出：如果从定价方式的角度来看，即使是狭义的虚拟经济的定义也要包括房地产。随后，南开大学虚拟经济与管理研究中心课题组“房地产虚拟资产特性研究报告”指出房地产虚拟性是介于一般商品和金融资产之间的，房地产虚拟性的主要影响因素具体包括：房地产存量与市场、经济发展与经济虚拟化的程度以及制度因素（包括土地制度、法律制度和市场结构等影响房地产虚拟性质的主要制度因素）。
2.关于房地产虚拟资产特性与经济稳定的关系研究。郭金兴（2005）指出：房地产市场的波动并不必然导致宏观经济的不稳定，房地产具有稳定经济的内在机理。房地产价格的长期增长趋势可以使货币供应与经济增长中的货币需求相适应，而房地产价值的相对稳定性对稳定货币发行，从而稳定经济增长具有重要意义。王国忠（2005）通过计量经济模型的检验发现：房地产价格波动对整个经济价值系统的影响是直接而显性的。房地产价格与货币供应在整个区间内存在双向的影响机制，房地产价格对股票价格与实体经济的价格指标都有着单向的传导机制，房地产的价格波动会影响股票市场的价格及实物生产价格的波动。这说明作为虚拟经济的子集，房地产在国民经济运行中占有突出的地位。如果把房地产部门看成是虚拟经济的一部分，然后再来考察与实体经济的关系就会发现，房地产价格的变动对实体经济的影响不但没有减弱，反而出现了增强的趋势。鞠方（2005）基于对现代经济和房地产市场特殊性的分析，提出了一个基于实体经济和虚拟经济的二元结构分析框架，提出了房地产市场货币积聚假说，对房地产泡沫的成因进行新的解释。进而把房地产泡沫放在协调处理好实体经济和虚拟经济关系的角度进行研究，重点剖析房地产泡沫、经济增长和金融发展三者之间的内在联系，从而为三者的互动协调发展提供理论基础。并指出：房地产市场是一个具有鲜明的虚拟经济特征和实体经济特征的特殊市场，正是由于这种“虚实两重性”，决定了房地产“异象”成因的复杂性和多样性。
二、从虚拟经济的角度重构房地产经济理论的基本思路
在认识到房地产的虚拟性的基础上，我们可以按照虚拟经济的理论框架（刘骏民，2003），从虚拟经济角度来重构房地产经济理论。这种重构包括以下几个有机的组成部分：①房地产虚拟资产特性研究。这是从虚拟经济的行为基础——资本化定价方式的角度对房地产虚拟性进行的研究。 ②对房地产自身的稳定性的研究。首先，从虚拟经济的运行特征——强波动性入手，然后，对房地产这种虚拟经济成分自身的稳定性进行研究。③从价格的角度来研究房地产虚拟资产特性与宏观经济稳定的关系。说明房地产价格与宏观经济的互动关系——房地产如何影响宏观经济以及宏观经济对房地产市场产生什么影响。④从资金流的角度阐述房地产虚拟资产特性与宏观经济稳定的关系，这种资金流包括货币资金流和信贷资金流。分析房地产虚拟资产特性与宏观经济稳定（波动）之间的关系构成了新的房地产经济理论的核心部分。⑤指出在虚拟经济条件下政府要加强对房地产市场的干预，以促进经济稳定。⑥案例研究。研究美国、英国、日本、中国等国房地产业的发展与宏观经济稳定的关系。
由此，从虚拟经济的角度来重构房地产经济理论的分析框架图大致如下：
三、从虚拟经济角度来重构房地产经济理论的意义
在经济虚拟化背景下，研究房地产虚拟性质与宏观经济稳定有着重要的理论意义和实际意义。大体而言，从虚拟经济的角度重构房地产经济理论有两个基本特点：第一，强调房地产的投资和投机功能，从而将股市、债市、大宗商品期货市场等看作一个整体来考察房地产，考察资金在这些领域中转移流动的规律及其影响；第二，强调房地产作为资产的虚拟性质和可能的房地产引发的泡沫经济的风险。这种从市场经济功能视角的研究将有助于从整体上把握房地产经济的发展。具体表现在：
有利于正确解释房地产市场的发展。房地产在国民经济中具有特殊的重要性。传统经济理论难以有效解释房地产市场运行中的“异象”，只有在对房地产虚拟性进行深入研究的基础上，才会对虚拟经济的定义和研究领域有更深刻的了解；才会对虚拟经济的理论出发点是把整个经济看作一个价值系统而非物质系统有更深刻的理解；这种研究必将极大地丰富虚拟经济的理论。
有利于提高宏观调控政策的有效性。研究房地产虚拟性与宏观经济稳定的关系，指出房地产市场的发展有利于维护整个社会的公平、稳定和协调发展，这在客观上为政府对房地产市场进行宏观调控提供理论依据，并有利于提高政府实施宏观调控政策的有效性。
有利于促进房地产市场和实体经济部门的协调发展。房地产市场和实体经济存在千丝万缕的联系，房地产的健康发展对经济增长至关重要，研究房地产虚拟资产特性与宏观经济稳定，有利于促进房地产市场和实体经济部门的协调发展，从而为经济增长服务。
有利于和谐社会的构建。房地产市场的发展事关老百姓的安居乐业和社会稳定，房地产泡沫引发的财富分配效应可能加剧收入分配差距，造成社会利益主体的矛盾激化。目前，世界大多数国家的房地产市场发展迅速，房地产对国民经济的贡献率也呈逐年增加的趋势，房地产业也已经成为国民经济的支柱产业，各国的gdp增长对房地产业的依赖性较强。在此情形下，如果房地产业出现不正常的发展，不仅会导致房地产业衰退，还会对金融体系甚至整个国民经济的稳定发展带来不良影响。因此，认识房地产虚拟性并在此基础上解决房地产市场发展中的问题，关系到整个国民经济的运行、金融安全、投资决策和社会稳定，关系到和谐社会的构建。
［参考文献］
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摘 要：住宅房地产市场交易过程中涉及到的利益主体主要包括政府、房地产开发商、房主和购房者，是一个典型的利益博弈领域。
>> 论房地产企业的可持续发展 工程咨询视角的房地产业可持续发展研究 房地产经济可持续发展问题研究 房地产经济的可持续发展研究 宏观调控背景下房地产市场可持续发展的研究 盘锦市房地产市场调研与可持续发展对策研究 城市化背景下盐城房地产业可持续发展研究 住房供应协调性视角下我国三、四线城市住宅房地产调整发展研究 以经济法为视角看房地产经济的可持续发展 浅析房地产经济的可持续发展 房地产的可持续发展 房地产可持续发展模型探讨 河南房地产可持续发展探讨 房地产经济可持续发展要点分析 探究房地产经济的可持续发展 新形势下我国房地产企业可持续发展的策略研究 论房地产开发的可持续发展 论土地集约化使用与房地产业可持续发展 论房地产开发与城市可持续发展 论如何促进房地产经济的可持续发展 常见问题解答 当前所在位置：？fr=aladdin
[3] 杨建荣，孙斌艺.政策因素与中国房地产市场发展路径――政府、开发商、消费者三方博弈分析[J].财经研究，2004（4）
[4] 王BB.基于博弈论的中国房地产市场发展形势分析[J].开发研究，2009（4）
[5] 高炳华.住宅市场博弈分析[J].华中师范大学学报（人文社会科学版），2008（5）
（作者单位：郑晓云，王雨，东北林业大学土木工程学院;贾超，黑龙江中医药大学 黑龙江哈尔滨 150000）
（作者简介：郑晓云，东北林业大学土木工程学院副教授，研究方向：房地产经济与管理、物业管理;王雨，东北林业大学土木工程学院研究生，研究方向：房地产经济与管理。）
（责编：贾伟）
方壮志，女，华中科技大学经济学院金融系副教授，经济学博士，金融学硕士导师。主要从事国际金融、房地产投资以及行为金融的教学和科研工作。教授国际金融、房地产金融与投资课程。2010年至2011年在美国印地安纳大学凯利商学院进行为期一年的访问研究，这期间参加了26届美国房地产年会，于同年参加了印地安纳州一年一度的商业房地产年会。
二、主要研究领域和成果
方教授早期的研究兴趣在国际经济领域，主要集中在中国作为崛起的大国在世界经济的地位和影响力，以及地区间的经济合作。相关的研究曾以“区域领导者与区域经济一体化”为题，发表在2002年的《世界经济》，探讨中国在地区经济发展中的领导力作用，另于2003年在《经济研究参考》上发表了中国在东亚经济合作中之影响力的文章。
随着我国城市化进程的加速，房地产市场达到了空前的繁荣。早在1997年，方教授就十分关注房地产市场的发展，曾在武汉市房地产发展研讨会上提出了以住房消费推进住房市场发展的建议和对策，并于次年发表在《城乡建设》杂志。近十年来住房市场价格快速上升有着多方面的因素，其中之一是住房市场的供应结构失衡。由于住房市场价格的快速上升备受关注，开始回顾住房制度的改革，探讨了早期的保障性住房经济适用房存在诸多的问题，而保障性住房的供应规模非常狭小，无法达到稳定住房市场基本面的作用。伴随着行为经济学的崛起，这一时期主要研究和探讨金融市场价格波动与商品市场价格波动的本质，代表作发表在《南大商学评论》。同时，运用行为经济学的思想，从政策诱因和货币超发的角度，分析了房地产投资热和价格快速上升的原因，并发表在《学习与实践》杂志。
近年来主要承担国家开发银行关于公共租赁住房投融资平台的研究。随着研究的深入，深刻认识到住房制度进一步深化改革的必要性与迫切性，希望从行为经济学的角度来找到住房市场健康发展的以来路径。通过对国外住房市场的研究，认为住房市场的结构需要调整，住房市场的全面商品化无疑将引起价格的快速上升，只有充分发挥市场的调节作用才能让住房市场稳定繁荣，实现居者有其屋的最终目标。2012年开始，政府逐步调整保障性住房发展的战略，公共租赁住房的发展是今后供应结构调整的方向。但是如何有效地运行，这里涉及到整个金融市场的协调发展。可以借鉴北欧国家和德国的市场化经验，充分调动私人租赁市场的闲置资源，将未来的公共租赁与私人租赁市场协调发展，既能解决保障性住房建设资金来源不足的问题，也能通过私人租赁与公共租赁市场的一体化，形成住房市场的基本面，租金是衡量住房市场价格基本面的重要指标，如果能够充分利用闲置住房，通过供应结构调整以及相关法律和税收政策的制定和执行，以期有效地稳定住房市场的价格。
方教授多次主持或者参与实际项目的研究，近年来主持了中央高校基本科研业务费资助华中科技大学人文社科自主创新项目《公共租赁住房与私人租赁住房市场一体化研究》（项目审批号2013WZ011），以及国家开发银行资助项目开发性金融支持的公共租赁住房投融资平台研究。多次参与国家自然科学基金和社会科学基金项目的研究，近年来主要参与国际自然科学基金项目《基于Markov转换动态条件相关分析的金融危机传导机制识别及对策研究》。
三、主要论著
1、城市经济网络与武汉市的城市定位，中国城市化：实证分析与对策研究（陈甬军、陈爱民主编），厦门大学出版社，2002年。
2、国际金融学，清华大学出版社，2014年。
3、美国房地产经纪业及其启示，投资理论与实践，1996年第9期。
4、浅论物业管理，中国第三产业，1997年第4期。
5、跨国跨国公司与民族工业的发展，华中科技大学学报（社科版），1997年第3期。
6、住宅消费：让大众成为消费主体，城乡建设，1998年第2期。
7、区域领导者与区域经济一体化，世界经济，2002年第12期。
8、个人投资者的行为及其偏差分析――兼论行为金融学的研究方法，首届“行为金融与资本市场研讨会”论文集，南京，2003年。
9、汇率制度选择与东亚货币合作，经济研究参考，2003年第94期。
10、经济适用房的外部性与房地产市场效率，华中科技大学学报（社科版），2004年第2期。
11、中国大陆《政治经济学》的转变：文化演化论的理解，国家发展研究，2004年第4卷第1期。
12、非理与市场效率的新诠释，南大商学评论，2005年第1期。
13、宏观经济政策的传导与住房投资热的诱因，学习与实践，2007年第5期。
关键词:房地产;投资;综述
中图分类号:f293.3文献标识码:a
1998年以后,国家停止了住房实物分配,开始了货币分房的时代,并把住房逐步推向市场。随着我国城市化进程的加快,房地产业也开始迅速升温,2003年国家把房地产业作为拉动经济的支柱产业,成为推动我国经济增长的重要力量。房地产投资经济的带动效应研究引起国内学者的重视,通过不同方法、不同角度对房地产投资效用进行研究,并取得了相应的成果。
一、房地产投资正外部性研究
我国房地产业起步比较晚,对房地产投资带动效应研究开始于20世纪末,仅仅依靠简单的数字比较关系和回归分析来分析房地产投资对国民经济的影响。随着一些新的研究方法被引入,国内对房地产投资的研究也更为深入,特别是将计量经济学的方法应用到房地产投资的研究当中,取得了很大的成果。
起初对于房地产投资对经济的拉动作用的分析,只局限于对房地产投资的定性分析,王骐骥(2000)、蒙天森(1999)等认为加大房地产业投资有利于经济的发展。还有一些学者通过回归分析来研究房地产投资的带动效应。谷涛(2000)、施建刚等(2000)对我国房地产投资与gdp的关系进行分析,分析表明房地产投资对刺激经济发展有一定的作用。由于回归分析是建立在数据平稳的基础上进行分析的,当遇到时间序列是不平稳的时候就显示其缺陷性。一些学者开始把先进的计量经济学研究方法融入房地产投资的研究当中。沈悦、刘洪玉(2004)、刘红(2006)、黄忠华等(2008)等通过误差修正模型、var模型等计量经济学理论来分析房地产投资带动效应。
投入产出理论是研究经济体系(国民经济、地区经济、部门经济、公司或企业经济单位)中各个部分之间投入与产出的相互依存、相互制约关系的数量分析方法。通过投入产出模型来分析房地产业对其他产业间的关联效应,由关联效应的强弱来分析房地产业在国民经济中的地位,最终又会作用于经济增长的效率。顾云昌(1998)、李启明(2002)等通过国民经济统计数据的粗算得到对其他产业带动的诱发系数。随着研究方法的不断改进,通过投入产出表计算房地产业对其他产业带动效应更为准确。刘水杏(2003)、王国军、刘水杏(2004)、闫永涛等(2007)、程杰、彭灿(2010)等学者对我国房地产业对其他产业的带动效应进行了分析。
(一)房地产投资驱动效应区域差异分析。大量研究表明,房地产对经济具有明显的拉动作用,,但是不同区域的房地产业对经济的拉动效果却显示出区域差异的特点。王国军、刘水杏(2004)利用1997年投入产出表的数据,对国际和国内房地产业对相关产业的带动效应进行比较,分析表明我国房地产投资总的拉动效应与美、日、英、澳基本一致,但也显示出后向拉动的效果比前向拉动的效果更为明显。这一方面反映了我国房地产业对其他产业的带动作用较大;另一方面也反映了我国房地产业效率不高,中间投入多,最终导致产业本身发展水平低下。闫永涛等(2007)利用2002年投入产出表的数据分析得出
主要参考文献: 整理
[1]沈悦,刘洪玉.
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关键词：房地产业；周期波动；发展方向
一、 房地产业周期波动研究的理论基础
1． 凯恩斯主义宏观经济学。在凯恩斯主义宏观经济学的框架下，经济波动通常有许多潜在的原因：如货币和财政政策的改变，对投资需求的冲击、货币需求函数的变化等等，并且还包括对总供给的各项扰动因素。经济周期的主要传导机制为经济变量的刚性或者粘性。根据这些分析，凯恩斯提出了反周期的相机抉择政策，认为政府在经济波动的过程当中，应当积极采取宏观调控的财政政策。
萨缪尔森于1939年最先对凯恩斯周期波动理论进行了动态化的完善和调整，引入了收入和消费变动对投资的加速作用，分析了外部扰动通过投资乘数和加速数的传导过程。在此之后的凯恩斯主义波动理论有多方面的发展，包括卡尔多的非线性动态增长周期模型、哈罗德—多马德动态增长周期模型、希克斯的非线性乘数—加速数模型，但对引起经济波动的外部冲击和对冲击进行强化的内部传导机制的认识没有显著变化。
2． 新古典宏观经济学。新古典宏观经济学的发展起源于对凯恩斯主义宏观经济学进行批判的过程中，并引导了为宏观经济学寻找微观基础的潮流。理性预期和市场出清是新古典宏观经济学的起点，卢卡斯在这个基础上试图解释宏观经济波动，他的周期模型主要试图阐明两个问题：经济波动的初始根源是什么？波动的传导机制又是什么？卢卡斯认为，货币因素是波动的初始根源，货币供给的冲击引起经济波动。波动的传导机制是信息不完全，由于当事人无法获得完全信息，不能准确判断价格变化的实际情况，从而导致了产量的波动。
自20世纪80年代以来，新古典宏观经济学派的学者们转向经济中的实际因素，用实际因素去解释宏观经济波动，这就是所谓的真实经济周期理论。他们认为波动的根源是经济中的实际因素，其中特别值得注意的是技术冲击。至于传导机制并不唯一，主要包括消费者的跨期闲暇替代和卢卡斯所提出的信息不完全。
3． 新凯恩斯主义宏观经济学。新凯恩斯主义经济学与凯恩斯主义经济学的共通之处在于：缓慢的名义量调整是被事先假定的，而不是推导出来的。但是它的发展在于强调了宏观经济学的微观基础，从一些名义变量不完美性的源头出发进行分析，使得分析的结论更加具有说服力。
在20世纪90年代，新凯恩斯主义经济学主要关注名义冲击的真实效应，并认为如果名义不完美性对于总量波动是重要的，那么必然是微观经济层次上的小的名义不完美性对宏观经济有大的影响。关于名义刚性的微观基础的许多研究都是围绕着这个问题展开的。
新凯恩斯主义宏观经济波动理论虽然对凯恩斯主义的理论进行了多方面的拓展，但是关于引起经济波动的外部冲击并没有多大变化，凡是引起总需求或者总供给变化的因素都有可能通过经济系统内部的传导机制进行强化。不同之处在于，传导机制从名义变量刚性细化成为更加根源的因素，主要是市场的不完全竞争。
二、 房地产业周期波动研究现状
随着西方经济学基础理论的迅速发展，一些新的研究成果不断的被应用到房地产业周期波动的研究当中，尤其伴随着为宏观经济学寻找微观基础的研究浪潮中，为房地产周期波动寻找微观动力的研究也迅速发展。例如Peter Chinloy（1996）在模型中加入了预期的因子，着重分析了预期在形成房地产业周期波动中的作用。Chatterjee（1999）利用动态经济理论分析了反周期货币政策对房地产业周期波动的影响，并得出结论认为宏观经济政策对平稳房地产业周期波动效果并不明显。
在 中国 ，对房地产业周期波动的研究开始于20世纪90年代中期。张元端（1995）分析了中国的房地产业周期波动现象，他通过比较国民经济增长率和全国商品房销售额增长率，认为中国房地产业的周期与国民经济周期基本吻合。相对而言，梁桂（1996）从房地产供求的周期性波动来定义不动产经济的周期波动，并采用年商品房销售面积指标，分析了从1986年~1995年中国不动产经济的周期性波动及其特性。何国钊等（1996）利用商品房价格等8项指标，在按环比增长率得出单项指标的周期波动后，再利用景气循环法等 方法 ，分析1981年~1994年的中国房地产业周期波动现象及其特点。在此基础上，作者们着重探讨了中国房地产业周期与宏观经济周期在不同周期阶段的相互关系，并选择投资与政策两个因素，分析了中国房地产业周期的原因。谭刚（2001）在分析中国房地产业周期波动的基础上，选择总量、投资、生产、交易、 金融 及价格等6类共16项指标，利用扩散指数方法分析了深圳房地产业周期波动特征。中国 社会 科学 院财贸经济研究所“房地产业周期波动研究”课题组（2004）利用中国1979年~2002年的数据进行，对房地产行业的运行轨迹和特征进行分析，并在此基础上分析了影响中国房地产业周期波动的经济因素。
三、 亟待解决的问题
现有的研究尤其是中国的房地产业周期研究无论在理论上还是在实践上都存在很多不足之处，至少需要在以下方面进行扩展：
1．结合产业与产品独特性的房地产业周期波动研究尚需加强。房地产作为一种独特的产品，具有如下特征：必需品、重要性、耐久性、空间固定性、不可分割性、复杂和多重异质性、市场的分散性、生产的非凸性、信息的非对称的重要性、交易成本的重要性、缺乏相关的保险及期货市场。这些特征很多都对房地产业周期波动有着重大影响，但现有研究基本上套用经济周期理论或做一些变形，没有体现出房地产产业和产品的独特性。这些独特的特征对周期波动的影响如何并没有得到足够的重视。如市场的分散性和空间固定性造成了房地产业区域垄断的市场结构，这种市场结构对房地产业周期有怎样的影响几乎没有理论涉及。
2．应进一步深入考察房地产业周期波动的微观影响及对策分析。房地产业周期波动对宏观经济包括相关产业的影响已经有大量理论及实证的 文献 ，但其微观效应还没有得到充分的 发展 。对此应主要从房地产业周期对开发 企业 战略规划和投资者的投资策略的角度出发，研究在房地产业周期的不同阶段，开发企业以及投资者应该采取什么样的措施来应对，这个研究主题在国外近几年才刚刚出现的，而在中国几乎是一片空白。
3．应进一步加强对中国区域性房地产市场周期波动的研究。房地产业具有显著的区域性特征，不同城市之间的房地产业发展可能具有巨大的差异性。从总体上研究中国的房地产市场可能低估一些问题的严重性。例如总整体上分析，中国的房地产市场在大多数情况下是不可能出现严重的泡沫的，但在某些区域性市场是可能存在的。 目前 中国几篇具有代表性的文献大多是对中国整体房地产业的周期波动进行实证分析，其中只有谭刚（2001）研究了深圳市1987年~1998年间房地产业周期式发展历程。可以看出，中国的房地产业周期研究很少对区域市场尤其是城市的数据进行分析的，尤其对不同城市之间周期的形态、成因等进行分析及比较的文献几乎没有。
参考 文献： 2．梁桂．中国不动产经济波动与周期的实证研究．经济研究，1996，（7）．
3．谭刚．房地产业周期波动——理论、实证与政策分析．北京：经济管理出版社，2001．
[关键词]房地产投资；区域差异；市场潜能
[DOI]1013939/jcnkizgsc201714025
1问题的提出
党“十”以来，我国加快了新型城镇化建设进程，房地产业作为新型城镇化发展的物质基础，在推动我国新型城镇化发展过程中发挥了重要作用。2000年，我国房地产投资完成额为4984亿元，占全社会固定资产投资完成额的151%，而到了2015年，我国房地产开发投资完成额增加至95979亿元，占全社会固定资产投资完成额的比重增加到171%。2015年我国房地产投资完成额与2000年相比，增长了近18倍。
我国各地区房地产投资额每年都在增加，不同地区的房价差异却逐渐拉大。我国东部沿海地区，经济发达，房地产需求活跃，长江三角洲地区、珠江三角洲地区以及京津冀城市群是我国房地产市场的三个价格高点，其房价水平达到甚至超过内地同类城市房价水平的几倍。而中西部地区经济发展水平远远落后东部沿海地区，发展速度也较为缓慢，房地产业发展水平也远远落后于东部地区。本文以我国地级市为研究单元，分析我国房地产业发展的区域差异性及引起房地产投资区域差异性的主要宏观因素。
2文献回顾
房地产业作为国民经济中的一个重要产业，从产业间供给与需求联系的角度，房地产业对与其密切关联的产业产生的效应主要表现为前向关联效应和后向关联效应。因此，众多学者运用国民经济核算的投入产出模型研究房地产业对其相关产业和宏观经济的带动效应（原鹏飞，冯蕾，2014；陈昌兵，2015）。高波等（2012）对新经济地理模型进行拓展，引入房价因素，发现区域房价差异导致劳动力流动，当相对房价升高时，会引起生活成本上升，降低消费者效用，从而减少劳动者流入，影响我国东、中、西部的产业转移和产业升级。陈淑云、付振奇（2012）运用多指标面板数据对我国70个大中城市分类，研究了房地产投资对不同规模城市的拉动能力，发现相对于其他资产投资，房地产投资对规模较大城市及规模较小城市经济增长的拉动能力较弱。
3我国房地产投资区域差异的影响因素分析
我国房地产投资区域差异明显，房地产投资在东部地区省份的投资量要远远大于我国的中西部省份，江苏省、浙江省、山东省和广东省等几个经济发展较快的省份，房地产投资量明显高于其他省份，而中西部地区的房地产投资则无法与其相提并论。省份层面表现出的差异性与城市层面表现出来的差异性整体一致，北京市、天津市和重庆市等直辖市和沿海城市的房地产投资量较为集中。在我国的产业划分中，房地产业归属于生产业，本文借鉴陈建军（2010）提出的理论分析框架，结合新古典经济学、城市经济学以及房地产经济学的相关理论，分析我国房地产业及房地产投资的影响因素。
第一，城市规模因素。城市经济学理论认为，当城市规模在一定的范围内扩大会对所在城市中的各产业产生正向的外部性。首先，城市规模的扩大可以为劳动力在相关联产业间的转移提供空间，能够有效降低劳动者的搜寻成本；其次，城市规模的扩张意味着劳动力有更多的就业机会和更好的基础设施条件。城市服务功能的增加以及相关服务行业的发展必然依托于房地产业作为物质基础，这将促进房地产业的发展和房地产投资的增长。
第二，关联要素因素。新古典经济学的外部经济理论认为，与本地大市场相联系的前后向关联是促进产业集聚的因素之一。已有的研究证实，房地产业与通信设备、计算机及其他电子设备制造业、专用设备制造I等制造业存在较强的前后向关联效应。房地产业的发展存在明显的生产外部性和行业规模报酬递增规律，区域制造业的发展水平会在很大程度上影响房地产业的生产外部性。
第三，供需平衡因素。Wheaton和Dispasquate将区域经济市场划分为三个市场，分别为区域产出市场、劳动力市场和房地产市场，通过静态分析的方法来模拟这三个市场的相互影响。在“三部门”模型中，劳动力人口的增加，引起消费需求增加，进而引起消费者对住房的需求增加，导致房价与租金的上涨，从而引起房地产开发投资流动。
第四，市场潜能因素。新经济地理学理论认为，交易成本对产业的选址有重要影响。房地产业融合了制造业和服务业的特点，既包括了开发过程中的运输费用，又有服务业中的交易成本特点。市场潜能较高的地区，房地产商品有更高的需求动力。对房地产开发企业来说，在市场潜能高的区域投资会增加未来的预期收益，因此，更多的房地产开发企业会投资于市场潜能较高的地区。
综合以上分析，本文将面板数据模型构建如下：
其中，下标i表示地级区域，下标t表示年份。由于各变量在时间上存在明显的递增趋势，因此对各变量取对数处理。lninvi，t表示被解释变量房地产开发投资；lnciti，t表示城市规模；lnmani，t表示制造业规模；lnperi，t表示人均收入水平；lnmari，t表示市场潜能；εi，t表示误差项。
4变量说明与实证分析
房地产投资指标，本文以259个地级以上城市市辖区年末房地产企业开发投资完成额表示，单位为万元；城市人口规模，本文用城市市辖区城镇人口数量表示，单位为万人；制造业规模变量本文选用了年末制造业就业人员表示，单位为万人；人均收入水平用城镇在岗职工平均工资衡量，单位为元。本文采用了度量方法对我国各市级以上地级市的市场潜能进行了测算。本文所使用的数据均来自2004―2015年《中国城市统计年鉴》《中国统计年鉴》和中经网数据库的数据。考虑到本文所选取的各解释变量及被解释变量在时间上存在明显的递增趋势，因此在进行模型的拟合之前，对各变量进行了取对数处理。
在进行回归模拟过程中，为了避免不同城市经济发展差异对计量结果的影响，即数据的异方差性对计量结果的影响，因此本文借助了广义最小二乘估计（GLS）对面板数据模型进行修正。下表是我国东、中、西部三大地区的普通面板模型估计结果。
从回归结果来看，东、中、西部三大地区模型的可决系数分别为0743、0784和0782，模型整体均通过了显著性检验。在本文所研究的259个城市中，在东部地区的有99个城市，除了制造业规模变量在5%的显著性水平上显著外，其余各变量均在1%的水平上显著；而102个中部城市和58个西部地区城市的各变量均在1%的水平上显著。说明模型具有较高的稳定性。
从城市规模变量对房地产投资的影响来看，中部地区城市的影响系数最高，其次为东部地区和西部地区，通过提高城市人口规模来提高房地产投资，中部地区效果会更明显。比较各地区制造业规模对房地产投资的影响，西部地区的影响系数最高，东部地区影响系数最低，因此对于西部地区，提高地区的制造业水平对本地房地产业的发展有较为明显的影响。从人均收入水平来看，东、中部地区的系捣直鹞0977和0973，明显高于西部地区，东部地区与中部地区人均收入水平的提高将对该地区房地产业有明显的带动作用。从市场潜能对房地产投资的影响来看，西部地区的影响系数远大于东、中部地区，说明交通基础设施及生活配套设施等因素的投入力度将是对西部地区房地产投资影响最为明显的因素。
5结论及政策启示
通过对我国东部、中部和西部三大地区实证分析发现：发展较为成熟的东部地区城市，制造业规模的提升和市场潜能的提高对房地产投资的拉动作用空间有限，人均收入水平所反映的购买力对房地产业有比较明显的作用。从中部地区城市房地产投资水平和房地产业发展水平的影响因素分析来看，城市的人口规模的扩大对房地产投资水平的提高有较为明显的作用。对于发展相对滞后的西部地区，城市数量和人口数量相对较少，大力发展地区制造业水平，提升西部城市的市场潜能将有助于西部地区房地产业发展水平的提升。
我国东部地区经济发展水平领先于中、西部地区，城镇化水平较高，是高房价集中的地区，从房地产投资的角度看，一线城市中可供开发的土地已非常有限，房地产开发商想要拿到土地的开发权要付出更大的成本，这也直接造成了房价的上涨，而且增加了投资风险。为了限制一线城市房价的快速上涨，应优化城市产业升级，控制房地产投资。对于我国中、西部地区城市，应首先从城市整体规划入手，建立整体功能化明确的城市，完善城市配套基础设施的建设，增加人们的生活幸福感，减缓人才外流的趋势。通过政策引导激励投资，提高资本利用率，充分发挥房地产业对城市国民经济的拉动作用，逐步缩小与东部城市的差距，促进我国整体经济的持续健康发展。
参考文献：
[1]陈昌兵城市化、房地产与宏观调控[J].经济学动态，2015（1）：29-41
[2]周京奎，吴晓燕房地产市场对区域经济增长的动态影响机制研究――以京津冀都市圈为例[J].财贸经济，2009（2）：131-135
[3]高波，陈健，邹琳华区域房价差异、劳动力流动与产业升级[J].经济研究，2012（1）：66-79
[4]原鹏飞，冯蕾经济增长、收入分配与贫富分化――基于DCGE模型的房地产价格上涨效应研究[J].经济研究，2014（9）：77-90
关键词房地产投资环境投资环境评价
一、房地产投资环境及评价理论的分析
(一)房地产投资环境相关概念
房地产投资是一种将资金或资源投入到房地产开发、经营、中介服务、物业管理服务等经济活动中,以期获得未来最大限度利润的经济行为。投资作为一种普遍的社会经济行为,笼统的讲,房地产投资包括房地产开发投资和置业投资。任何一项投资必定在既定的自然环境与人文环境中运行并与周围各类环境因素发生着各种互动关系。因此,我们将在一定时空领域内影响投资者投资活动的各类外部条件的总和成为投资环境。那么,房地产投资环境即是指某特定时空领域内影响房地产投资者投资行为与投资效益的一切条件之综合。它是影响制约房地产投资效益的自然社会、文化经济、政策法规、基础设施等各类外界因素相互作用的矛盾统一体。
(二)房地产投资环境的特点
1.房地产投资受经济环境的影响纵深而重大。所谓纵深影响,即指从宏观、到中观、再到微观经济坏境都会对房地产投资带来影响,而非仅在其中某个层次产生作用。与其它商品相比,房地产具有高昂资格,成为人们财富的象征和一生追求的选择,当人们有了一定经济实力后,总会不断改善自己的居住和生存条件,从小房到大房、从多层到高层、从普通住宅到高级别墅,个人的经济实力成为房地产商品购买力最主要的制约力量,成为影响房地产投资微观环境的直接因素。
2.房地产投资环境是广泛而复杂。所谓广泛性,是指投资环境范围的宽广性,即从宏观环境到中观环境、再到微观环境。
(三)房地产投资环境的划分
从一般来讲,我们将房地产区域投资环境划分为宏观、中观、微观三个层次。房地产投资环境区域划分的最核心层是微观层,即具体的项目市场区域。从内到外,分别是中观层与宏观层。中观层指以城市为代表的房地产市场客户群所在区域。
(四)房地产投资环境评价
实践表明:房地产投资效益不仅取决于投资者的自身因素(如:资金实力、投资经验、经营管理水平),同时还与受资地区的政治状况、经济环境、社会需求、市场容量、政策法规等因素息息相关,因此,选择稳定的、持续的、可靠的投资环境就成为保证房地产投资效益的关键条件。纵观近年来的“开发区热”、“批地热”、“房屋空置率高”、房地产业的失衡发展等现象,在一定程度上都与房地产投资环境的估计不足和选择失误有关,所以,在投资之前,必须进行房地产投资环境的评价工作,它不仅是实现投资目标的手段,又是财务分析的前提,在整个房地产投资决策过程中起着承上启下的作用。
二、房地产投资环境评价理论与常用方法
(一)房地产投资环境评价依据
投资环境评价必须遵循投资环境评价的一般理论,在此基础之上形成投资环境评价的行业特色,并形成行业性的评价依据。综合而言,主要的投资环境评价依据如下:
1.区域经济学理论
2.投资环境评价方法论
3.区域经济与行业经济统计
4.行业项目投资经济评价方法
5.各种行业性调查数据、报告分析
6.行业投资可行性研究报告
7.专家意见
8.评价者个人专业知识与经验
9.行业管理相关法规
10.政府区域政策等
当然,实际进行投资环境评价时,能够收集到的数据资料都是有限的,不可能做到绝对充分,所以还是要将定性分析与定量分析相结合,能够得到或方便得到的数据可以纳入,不能得到或不方便得到的数据则要参考专家意见或结合评价者本人专业知识与经验用定性的方法进行评价,这样才能在有限的时间内凭借有限的资料及时做出评价,并使评价结果对于投资决策和区位选择发挥应有的作用。
(二)房地产投资环境评价的常用方法有:
1.多因素加权综合评价法
2.主成份分析法
3.聚类分析法
4.层次分析法
通过对投资环境评价理论的研究,可以发现,投资环境评价理论的存在以下特征:(1)从评价范围来看,存在从宏观到微观的变化特征。人们对于区域投资环境评价范围由最初对国家与国家之间的评价逐步细化到现在的项目区域本身。(2)从评价方法上看,存在定性向定量变化特征。评价因素的选择更加全面与量化,使得评价结果由主观趋于客观科学。(3)从学科应用来看,评价理论更加注重多学科的应用。由最初的单一数学学科发展到现在数学、物理、地理、经济、环境等多学科结合,评价系统更加完善。
参考文献:
[1]陈康幼.投资经济学.上海财经大学出版社.2004:150-200.
[2]鲁明泓.中国不同区域的投资环境评估与评价.经济研究.2004(2):25-30.
关键词：二元经济论；资金转移；地方政府
中图分类号：F293.3文献标识码：A
一、引言
近年来，各地相继出现“地王”、“天价地”等现象，房地产市场的火暴可见一斑。与其相关的建材、金融等行业经济增长飞快；但与其无关的其他行业的经济并无明显增长，这就是中国城市的“类二元经济”现象。
二、二元经济理论回顾
威廉・阿瑟・刘易斯在1954年发表的《劳动无限供给条件下的经济发展》一文中，首次研究和提出了发展中国家的二元经济结构理论：处于经济发展早期阶段的大多数国家，其经济不是一元的，而是二元的，是高工资经济和低收入经济并存。刘易斯认为，发展中国家的经济是由现代化的工业部门和传统落后的农业部门组成。传统部门的人均产量大都低于现代工业部门，但存在着大量的剩余劳动力，这就保证了现代工业部门规模扩大所需要的劳动力。由于劳动力供给是无限的，且农村的平均收入低，工资可以保持在低水平上，从而使现代工业部门可以获得较高的利润。这些高利润再投资，又能使现代工业部门越来越扩大。因此，现代工业部门相对于落后的农业部门不断扩大，形成了发展中的二元经济结构。
三、中国房地产市场现状
图1清晰见证了中国房地产业21世纪的飞速发展。2000～2007年基本上处于快速增长阶段。由于利率提高、银根紧缩等原因，2008年全国房地产业进入了一个比较理性的局面。上半年房地产开发完成投资13，196亿元，实际增幅为23.5%，出现了明显回落。但是，我们要明确回落的是房地产开发的投资增幅，并不是房地产开发投资本身。从图1还可以清晰地看出房地产开发投资占固定资产投资比重由2007年的18.4%上升至2008年上半年的19.3%，房地产行业的支柱地位日益加强。所以说，中国房地产行业仍然处于高速发展阶段。（图1）
四、结合二元经济理论分析中国房地产市场过热的原因
在近年来的中国，与房地产有关的行业是过热的，但与房地产无关的行业经济相对来说是过冷的。中国经济是同时过热、同时过冷，即所谓的“类二元经济”。结合中国房地产市场的现状，分析中国房地产市场过热的原因，主要是大量资金向房地产相关行业的挤压。资金转移原因分析：
1、市场方面：投资环境的急速恶化，使得大量资金挤压起来进入房地产市场。购买地产的资金按照重要性可以分成四类：第一类，也是最重要的资金，就是很多企业家把应该投资而不投资的钱挤压出来形成所谓的虚拟资金，打入房地产市场，这笔资金是前所未有的，绝无仅有的；第二类资金是在市场经济条件下带来的腐败现象，一些贪官污吏的腐败款；第三类资金就是我们所熟悉的国际热钱；第四类资金是我们老百姓的储蓄款。目前，所有宏观调控的政策所针对的资金基本上是第三类和第四类。外国人不得买房的规定是针对第三类资金，第二套房贷的问题是针对第四类资金。目前，并没有任何政策对前两项资金进行调控，所以会有大量的资金进入房地产市场。
用古典经济学分析：资金的效用差异导致资金的转移。模型如下：
用图2来描述中国城市经济资金转移模型，图中Q为投入的资金数额，TU为资金的总效用，TU1为投资房地产相关行业的效用曲线，TU2为投资房地产无关行业的效用曲线，在任何时候均有TU1>TU2。由图2可知，随着资金投入量增加（K1移向K2），TU2与TU1的差距随之增大。作为理性投资人必然希望自己的资金效用最大化，所以最后结果是大量资金流入房地产市场及其相关行业。
2、政策方面：全国各地的地方政府都是以GDP为纲的理念推动地方建设，如此必然把这个社会的有限资源误导到与房地产有关的建设项目上。
虽然中央政府把握大局，注重全局利益以及人民的安居乐业，因此也出台了很多政策，比如“国六条”及配套细则“国十五条”。但是，地方政府往往是地方利益的承载者，他们往往都会采取各种方式“抵制”相关政策。因为高昂的房价既能增加政府财政税收，又能拉动GDP增长转化为政绩，所以地方政府乐此不疲。
五、对宏观调控的相关建议
1、建议中央政府出台针对虚拟资金和腐败款投资地产的政策，以遏止投资引商环境的恶化。①增大投资性购房的税率，相反对于投资与房地产无关行业的给予一定的税收优惠，尽量使他们的利润率达到均衡；②根据政府官员工资标准出台相关购房限制标准，尽量避免腐败款进入房地产市场。
2、建议中央政府向地方政府提供一种良性的压力，引导官员的理，做出有利于组织的选择。①在对政府官员的政绩考核制度中，减少GDP因素的权重，适当增加民众意见的权重；②中央适当加强对地方政府地产开发权的控制。
如此双管齐下，从市场和政策两个角度减少投入房地产的资金，以达到中央宏观调控房地产市场的初衷。
（作者单位：1.重庆大学建设管理与房地产学院；2.商洛学院）
主要参考文献：
[1]阿瑟・刘易斯.二元经济论[M].北京：北京经济学院出版社，1989.
[2]文常明.论刘易斯“二元经济”理论及其现实意义[J].广东农工商职业技术学院学报，2006.3.
[3]http：//省略/news/2008-09-
11/2077567.htm.
[4]陶美珍.外资大量进入中国房地产业的影响与政策分析[J].经济学研究，2006.11.
摘要：本文在揭示房地产价格系统结构特征的基础上，运用系统动力学的理论和方法构建了含有8个反馈回路、27个有效影响因素的房地产价格波动的系统动力学模型，以期对我国房地产价格波动的原因作出科学、合理的解释。模型分析表明，尽管房地产价格波动的影响因素众多、联系复杂，但宏观经济水平、供求均衡、宏观调控、人均可支配收入、地理位置和资源5个因素是影响我国房地产价格波动的关键因素。因此构建完善的房地产价格调控长效机制是促进我国房地产市场健康有序发展的有效措施。
关键词：房地产；价格；影响因素；系统动力学
中图分类号：F293.30 文献标识码：A 文章编号：1001-828X（2012）06-0-02
2008年《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》明确指出，“房地产业关联度高，带动力强，已成为国民经济的支柱产业”，房地产市场的有序、健康发展是国民经济持续发展、社会和谐稳定的基础性保障。然而不可回避的是，自20世纪90年代实行住房体制改革以来，我国房地产调控政策虽已取得初步成效，但仍存在深层次的矛盾和问题，突出表现在房地产价格泡沫和不合理波动(文凤华等，2012)。从根本上消除上述问题的途径在于建立房地产长效调控机制，而建立房地产长效调控机制的前提在于明确房地产价格波动的影响因素及其作用机理。本文据此展开研究，运用系统动力学的理论和工具构建我国房地产价格波动模型，以期为我国房地产业的健康、有序发展提供有价值的参考。
一、房地产价格系统的结构特征：价格波动的影响因素
房地产价格系统是一切影响房地产价格波动的因素构成的系统。根据系统论原理，房地产价格系统由房地产价格外部环境影响子系统和房地产价格内部主体制定子系统两部分构成，其中房地产价格外部环境影响子系统又可分为房地产价格调控子系统和房地产价格经济环境子系统两部分。各子系统之间相互联系、相互制约，形成动态平衡的开放系统。
房地产价格经济环境子系统是指影响房地产价格的宏观经济因素构成的系统。房地产业根植于一国的宏观经济系统当中，无疑会受到宏观经济运行状况的影响。从长远来看，房地产业的发展程度取决于一国的整体宏观经济发展水平；另一方面，房地产业是宏观经济的组成部分，其发展也会对宏观经济产生影响。已有大量研究发现宏观经济能够对房地产价格产生显著的影响。例如Gottlieb(1976)的研究指出，从长期来看，房地产业的价格波动与宏观经济变动的趋势是基本同步的。Mankiw和Weil(1989)将美国二战后人口生育状况与房地产价格变动相对比，得出战后的生育高峰是导致美国房地产价格上涨的重要原因。Bramley(1993)直接将房地产价格定义为土地面积、人口数量和地理位置的函数。在国内，部分学者也从不同角度、运用不同的方法验证和支持了房地产价格经济环境子系统的存在——即宏观经济因素对房地产价格的影响。王成成和王晓辉(2011)运用系统矩估计方法(GMM)对我国房地产价格和宏观经济变量之间的关系进行了分析，结果发现消费者预期、人均可支配收入、信贷规模等宏观经济变量对我国房地产价格的波动具有显著的影响。王鹤(2012)基于空间计量的实证研究表明我国房地产价格存在空间自相关性，东、中、西部地理位置和资源禀赋的差异对我国不同地区房地产价格的差异具有显著的解释力。
房地产价格调控子系统是由政府对房地产业的各种宏观调控政策和手段组成的系统。房地产业作为我国国民经济的基础性产业，在尊重是市场客观规律的基础上，适当的宏观调控是必要的：一方面可以弥补市场失灵带来的危害；另一方面也可以更为积极和有效地管理房地产价格波动，从而推动房地产市场的更快发展。2003年中国人民银行的121号文件的颁布实施标志着我国房地产业宏观调控的开始，经过10年的发展，我国房地产宏观调控政策已经取得了明显的成效，房价开始稳步下调。根据国家统计局的调查数据，2012年3月全国 70个大中城市中有38个城市新建商品住宅销售价格同比下降。这得益于政府自2008年金融危机以来所作的努力。2008年的金融危机对我国经济以及房地产行业都产生了不利的影响，政府以此为契机对房地产业实行了更为全面的宏观调控。关于房地产价格调控子系统的存在性研究——即政府宏观调控对房地产价格的影响研究，目前国内外学者大多沿着货币政策传导机制的线索展开。Aoki(2004)的研究指出金融机构通过利率、贴现率和存款准备金率等主要货币政策工具调控贷款规模可以有效地影响房地产价格，这表明货币政策传导机制是有效地房地产价格波动调控机制。我国学者徐凯(2010)运用VAR模型实证研究了我国房地产价格的货币传导机制，研究结论也支持了上述观点。
房地产价格内部主体制定子系统是房地产价格系统的核心，是指由房地产商和消费者这些直接制定房地产价格的、具有主动适应性的主体构成的系统。房地产价格内部主体制定子系统的运行过程实际上就是房地产商和消费者双方在市场机制的引导下博弈的过程，这一过程决定了房地产的供给和需求力量的角逐，从而直接决定了房地产价格。在其他情况不变的情形下，双方博弈力量的变动导致供给和需求的变动，从而导致房地产价格的波动。大量研究表明，房地产供给和需求均衡的变化是导致房地产价格变动的直接的和决定性的原因。Green(1999)最先指出，应该从供给和需求两个方面来探讨房地产价格的决定因素，其中在需求方中，消费者的收入和预期具有重要的作用，实际上决定了需求方的力量。正如凯恩斯的预期理论强调未来的不确定性对于微观个体经济行为的决定性影响，房地产需求方的预期同样支配了其购买房地产的决心。需要指出的是，供给方的预期也具有显著的影响，表现在表现为房地产商大量囤积稀缺的城市土地资源并囤积现房，主观造成房地产市场供不应求的局面，致使市场价格加速上涨。Krainer(2005)也同样认为房价是由家庭(需求方)和建筑单位(供给方)共同决定的，其中家庭成员的永久收入和家庭财富、家庭投资回报、家庭成员数量是影响需求力量的重要因素，而建筑成本、融资成本、房屋质量和数量要求是影响供给方决策的重要因素。王鹤(2012)的研究表明，在考虑了我国东、中、西部的空间自相关性之后，西部地区和中部的大部分地区的房地产价格主要是由供给和需求的平衡决定的。
关键词：房地产经济；问题；对策
中图分类号：F293.3 文献标识码：A 文章编号：1001-828X（2012）06-0-01
房地产业是国民经济的重要产业之一，在国民经济发展当中起着举足轻重的作用，然而，近几年来，在房地产经济持续快速发展的同时也暴露许多问题，本文通过对我国的房地产经济在发展过程中存在的问题及解决对策的分析，就我国房地产经济的可持续发展进行探讨与思考。
一、我国房地产经济发展过程中存在的问题
1.商品房价格大幅上涨
过去的几年是我国房地产经济快速发展的几年，最明显的标志就是商品房价格的持续大幅上涨，特别是2007年，业内人士将2007年称为是中国房地产业最疯狂的一年，北京、上海、广州、深圳等地商品房价格不断地刷新中国的房价记录，房价出现了不合理的涨幅。一方面，房地产业的供需不平衡，存在很大的问题，表现在高端住房供给较大，却高空置率，而普通商品房却供不应求，保障性住房供应严重不足，这些都严重影响了居民的正常生活，不利于改善与提高居民生活质量，另一方面，房价的大幅上涨，也加剧居民的购房压力，间接阻碍了房地产业的持续、健康发展[1]。
2.房地产市场秩序混乱、发展不合理
虽然近几年我国的房地产经济发展较快，但是，现阶段我国的房地产市场秩序混乱，发展很不合理[2]，主要表现在：第一，由于我国尚未建立房地产业市场准入制度，致使外资毫无节制地进入房地产市场，严重影响了我国经济的宏观调控力度，造成房地产销售市场秩序混乱现象；第二，房地产投机者——职业“炒房客”为获取最大的经济利益，使房地产市场出现了“炒房热”的景象，加大了普通购房者的购房压力；第三，诸多房地产开放公司在对现房进行销售时采取虚假优惠及打折等措施，给消费者造成了不良的心理暗示，严重损害了消费者的合法权利；第四，大量的企业受房地产市场巨额经济利润驱使纷纷进入房地产市场，给本就并不完善的房地产市场带来了很大冲击，加剧了房地产市场秩序混乱、发展不合理的程度。
3.对生态及文化环境造成了不同程度的破坏
目前，多数房地产开发公司片面追求经济效益，而将生态环境保护抛之脑后，结果是城市中小区的建筑密度及容积率过高，对这一现象的形象描述是“钢筋水泥森林”，城市绿色空间缺乏、市区污染消散困难、城市环境空气质量差等环境问题将时刻围绕在人们的日常生活当中，此外，人们在这种环境当中生活久了会产生压抑紧张，远离自然，与自然隔离等负面感觉。另一方面，快速发展的房地产经济有可能导致民族特色与文化内涵的生存危机。伴随着一栋栋建筑的拔地而起，城市文化底蕴被逐渐忽略，城市气质也随之被埋没，最终，建筑的民族特色、地域特色、乡土特色、文化特色将一步步消失。
4.资源利用不合理
我国房地产业发展长期以来始终偏重于粗放型发展方式，几乎没有房地产开发公司意识到资源的有限性，反而为了追求经济效益的最大化没有节制的消耗着有限的土地、水、能源等资源[3]。我国的基本国情是人口众多，地形地势复杂多变，可利用的土地、空间等资源十分有限，甚至在一些地区这些有限的资源已呈现出锐减趋势，其中，在某些地质相对贫瘠的地区，可供继续利用的空间已经没有了。房地产开发过程中资源的不合理利用及利用效率低下，不仅阻碍了房地产业自身前进的脚步，同时影响了其他相关行业的发展。
二、解决我国房地产经济发展问题的对策
1.发挥税收调节作用，控制房价合理增长
我国政府应当针对投机购房现状，充分发挥税收调节作用，有效遏制房价泡沫的产生，控制房价的合理增长[4]。政府可以开征级差利得税，对房地产开发公司的售房利润征税，抑制投机性需求；政府应加大对购买商品房短期出售的经济行为的征税力度，对将所购房屋出租的房地产同样高税率征税；对自用的购房行为，应加大在贷款利率、首付款及贷款额度等方面的优惠政策支持。
2.科学管理、规范市场秩序
加大管理制度的建设，严格执法、取消不合理收费；完善现有的房地产经济法律法规，科学管理，依据现实状况制定实施规则，实现法律、条令、规则之间的紧密结合，规范市场秩序，创造一个公平、透明的市场环境，依靠市场原则优胜劣汰，提高房地产开发商的素质，合理调控供需平衡，降低房地产开发的短期行为和投机率[5]。
3.加强对生态及文化环境的保护
在开发项目之前，要听取城市环境和生态保护专家的意见和建议，参考环境与文化部门建筑规划[6]，要同时满足完善房地产物质功能、树立“以人为本”的设计理念和为居民提供更舒适美好的居住、办公环境的要求，用建筑来发扬城市文化底蕴、展示城市气质。
4.合理利用资源
政府要限制粗放型的房地产经济，逐步向资源集约利用型房地产经济转变，提高土地、空间资源利用效率，正确认识建筑成本与资源关系。对房地产开发进行科学规划，协调行业发展，充分发挥房地产业在国民经济中的重要作用。
三、结语
房地产经济，是一个城市经济进步的引航，同时也是国民经济的重要命脉之一。由此可见，维护房地产经济的合理、健康、稳定发展，对于促进国民经济的持续、平稳、快速发展存在着十分重要的意义。因此，我们应该用更加全面、更加科学、更加长远的眼光来分析研究出更多促进我国房地产经济可持续发展的措施。
参考文献：
[1]袁广新.试论房地产经济发展策略及背景[J].中国外资,2012(09).
[2]姬建朝.我国房地产经济发展现状及发展趋势分析[J].中国外资,2012(07).
[3]俞露.我国房地产市场中政府调控的效应分析[J].徐州工程学院学报(社会科学版),2008(05).
[4]章忠.我国房地产经济发展的政策探讨[J].现代经济信息,2009(11).
【关键词】预期理论 房地产 宏观政策 影响效果
近年来，房价上涨问题严重，房地产泡沫经济突出，其市场发展趋势扑朔迷离。国家未来引导房地产经济向稳定方向发展出台了一系列的宏观调控政策，但是并没有起到预期效果，房价反而越调越长，严重制约着房产经济的发展。事实上，政府在宏观调控过程中宏观调控政策效果的与政策问题的特性和政策本身等因素有着重要的联系，另外社会心理预期也是影响其效果的因素之一，政府应该在预期理论下分析宏观政策，以便更好的引导房产经济的发展。
一、我国房地产调控政策总体分析
改革开放以后我国房地产经济迅速发展，促进国民经济的发展，极大的带动人民群众生活质量的提高。与此同时房价上涨过快、城市开发规模过大等问题也不断凸显，阻碍我国经济的发展。国家政府为了解决这类问题，实施持续性的宏观调控，期望能够通过宏观政策引导房产经济健康发展，但是事与愿违，宏观政策并没有起到预期的效果，房价问题仍然制约着房产经济的发展。
比如2006-2007年中央政府出台了十多个文件对房地产土地供应、金融财政、商品房供应与需求等方面进行调整，但是仍然没能抑制住房价上涨的趋势。直到2007年9月中央人民银行房产信贷管理通知，规定两套房贷首付不利提高40%以上，同时将房贷利率提高1.1倍，降低了人们购买预期，抑制房产总体需求，这一政策的出台使房价首次出现下跌。房地产政策改变了人们对未来市场的上涨预期，抑制投资投机需求，同时也推迟了刚性需求购买，再加上社会大环境的影响，房价出现迅速下跌。2008年未来应对经济危机对市场经济带来的影响，央行4次下调存贷款基本利率、首付款比例下调至20%、住房贷款享受7折优惠等，刺激房地产经济的发展，一时间房价出现飞速上涨。2010年未来一直房价问题，政府有相应的出台一些政策，但是并没有起到相应的效果。国家对房地产调控一再失控，国务院开始细化政策细节，加大调控力度，2011年房价逐渐走向下行通道。
二、预期理论下房地产宏观政策的影响效果
在实际经济运行中，预期理论认为房产市场存在严重的信息不对称问题，市场消费主体掌握的信息较少，不能有效的判断房产经济发展趋势们产生盲目投资行为。其次理性预期是建立在异性经济结构基础上而形成的但是我国房产市场结构不成熟，消费者难以对其做出理性预期，另外我国房产市场消费主体比较多，行业发展、宏观政策变化程度比较大，消费者难以获取准确的信息。
（一）开发商预期对政策的影响效果
比如在经济发展萧条下，政府为了救市会出台有些政策刺激房地产经济的发展，救市政策实施前期对开发商预期产生5%显著性水平下的负向影响，而后对开发商预期产生正向影响。这主要是因为政策公布当期，开发商预期可能受宏观环境影响导致政策没有起到效果，经过一段时间的沉淀，政策逐渐生效，开发商预期好转。
（二）消费者政策效果的影响
比如2008年救市政策和2010年的限购政策，救市政策实施当期对消费者预期具有反作用，消费者购房愿望降低，因为这一阶段宏观经济环境影响购房者预期，救市政策还没有发挥其良好作用，只有在实施一段时间后，购房者才会看出房产市场的好处，提高购买欲望。而在限购政策影响下，不管是限购当期还是限购发生期与滞后期，均会对消费者的心理预期产生负影响，降低了消费者购房意愿，房价下跌。
通过以上分析，发现公众预期是影响房价的主要因素，而公众预期的不稳定增加了政策调控的难度，所以政府出台政策时一定要准确、快速、全面，为公众预期提供保障;消费者在估算预期时准理性预期是一种比较好的预期方法，能够解决信息不全、不对称的问题，为消费者提供更加全面的信息，提高其预期准确率;房价与预期之间是正相关的关系，是各项影响因素中最敏感的因素，政府在实施政策后，如果没有达到预期效果，要认真分析其原因，以便更好的实施宏观政策调控，促进房产经济健康发展。
结语：总之，我国房地产经济瞬息万变，要想使其健康、稳定发展，国家必须实施相关的宏观调控，出台一些对当期房产经济发展有用的政策，政策的实施要全面、快速，还要具有长远的目光，不能仅仅使用一些短期政策，否则很难提高消费者预期，导致盲目投资的出现，不利于房地产经济的发展。
参考文献：
[1]薛志勇.基于预期理论的房地产宏观政策效果的影响分析[D].中国科学技术大学，2012.
