时间：2023-01-09 14:26:31
【关键词】 土地管理问题;系统论;土地管理系统;分类
一、系统论概述
系统是由若干要素以一定结构形式构成的具有某种功能的有机整体。具有整体性、关联性,等级结构性、动态平衡性、时序性等特征,系统的各组成要素及其相互关系,即系统的结构决定系统的功能。
二、对土地管理的系统性理解
对土地管理的系统性理解的结果,在本文中定义为土地管理系统,是指围绕土地管理的各要素及其相互关系构成的有机整体,对土地管理的系统性理解的结果,包括土地管理的主体、客体等。参与土地管理的主体有政府、理论研究者、土地所有权或使用权人,客体是土地,其中政府可分为立法者和执法者,理论研究者可分为土地管理基础理论研究者和应用研究者,土地所有权或使用权人可分为国有土地使用权人、集体土地所有权人和集体土地所有权人。根据我国的基本制度,土地管理中的土地应分为国有土地和集体土地。在整个土地管理系统中土地管理过程是一个系统与外界交换信息、系统调整自身结构、再与外界交换信息的循环过程。在一定时期、以一定的状态,土地管理的主体在履行自己职责的过程中与社会政治、经济、文化等系统交换信息,彼此产生一定影响,从而使土地管理系统的外界环境发生了变化,进而系统的功能也需要改变,这就要求系统调整自身的结构来完成新的功能。然后系统又要回过头与外界交换信息,再调整自身结构,循环往复。
在管理过程中社会经济及国家政策等发生了变化,需要调整规划以适应新的环境,然后又要经过审批,进入日常管理。循环往复,要使土地管理系统可持续循环,需要满换信息和调整结构的适量性,即不能等太长时间,在系统外界环境变化过多才调整结构,也不能一次调整过度,赶到外界环境的前头。
三、土地管理系统问题的分类
(1)理论研究方面的问题。土地管理理论研究的参与者为理论研究者,可分为土地管理基础理论研究者和应用研究者。有高校和科研院所的教师、科研人员。理论研究者的工作包括分析土地管理系统的外部环境、内部结构以及研究获取相关信息的技术手段。在理论研究方面的主要问题有:对社会政治、经济、文化等土地管理系统外部环境的分析不准确和精确;对土地管理系统各组成部分的功能以及各部分之间的相互作用的分析不准确和精确;获取相关信息的技术手段的精度不够。
(2)土地管理立法及制定政策方面的问题。土地管理立法及政策制定的参与者主要为政府。相关的国家机构有全国人民代表大会及其常务委员会、国务院及相关部委、省人民代表大会及其常委会、省人民政府等,其工作主要有制定土地管理相关法律法规以及技术规程和标准。在宪法中规定了我国基本的土地制度。土地管理立法及政策制定主要是在宪法规定的基本的土地制度的基础对土地管理系统的参与者职权和义务作出规定以及规定其运行规则,并赋予一些理论研究成果以法律效力。在此的问题主要有对参与者的职权和义务、土地管理系统的运行规则规定不合理。
(3)土地管理实施及执法方面的问题。土地管理实施及执法的参与者主要为基层政府机关,有市、县政府及国土局和乡政府及国土所等。他们的工作是以相关法律法规、技术规程标准等为依据,应用行政、法律、经济、技术手段管理土地与人以及与土地有关的人与人的关系,可能会出现读法不准确、执法不到位等问题。
(4)土地管理技术方面的问题。土地管理是技术性很强的工作,需要相关的技术手段的支持,现在这些技术的研制及相关设备设施的提供主要由相关公司企业来完成。技术方面的问题主要是技术手段的更新赶不上土地管理的需要,随着经济的高速发展,对土地管理的要求越来越高,但相关技术手段的更新却相对较慢。
(5)土地管理系统各要素之间信息传递方面的问题。一个系统高效运行最重要的方面就是系统各组成部分之间的信息传递。土地管理系统各要素之间的信息传递是其的粘合剂,在这方面的问题对整个系统的运行的影响最大。首先理论研究需要的数据会有失真;然后立法时对理论研究成果的解读会有一定偏差;最后执法时对法律的解读也会有一定偏差。
参考文献
[1]任平,周介铭.基于统筹城乡发展视角的农村土地管理问题研究[J].华东经济管理.2009,23(1):44～47
【关键词】土地资源；土地开发整理；现状展望
1 中国土地开发整理研究现状及实践成果
我国的土地开发整理研究工作起步较晚，目前研究领域主要集中在土地开发整理权属管理、运作程序、公众参与、质量评价方法等四个方面。在权属管理方面，余震国教授等提出了包括权属调整、权属界定和权属信息披露等机制在内的基本理论框架，填补了我国在该领域的空白。自中共中央在99年修改后的《土地管理法》中提出了“国家鼓励土地整理”后，国内学术研究发展较为迅速，取得了一定的理论成就。
经过多年探索与实践，我国各级国土资源部门对土地开发整理规律的认识也在逐步深化，新型的土地开发整理管理模式正逐步确立。土地开发整理的运作方式也经历了项目法人下移、验收权审批权下放、支付方式统一和项目变更审批权分级下放等方面的重大调整，逐步走向规范化、模式化。
2 土地开发整理工作中存在的不足
2.1 统筹工作有待加强
10年间，我国虽然出台了包括《土地开发整理条例》在内的多项加强土地开发整理工作的法令条例和政策，但对于土地开发整理整个行业如何发展的理论研究和实践探索仍显不足。集体表现在：土地开发整理发展目标不明确，行业监管体制不健全，开发整理工作的社会地位有待提高。
2.2 行业管理亟待建立健全
目前我国有近一半的县没有负责土地开发整理工作的专业机构，相关工作多由国土资源部门承担。根据500万元的投资额应配备1个监管人员的测算经验，我国需2.5万名基层监管人员，队伍建设任重道远。机构的不健全也导致了实际工作中监管责任不明确，缺乏责任追究等问题。此外，由于国家暂无土地开发整理市场管理方面的法规，项目承担单位在选择机构时经常有不规范的行为发生。
2.3 地方政府积极性有待提高
一些地方政府对土地开发整理工作内涵的认识片面，以为被整理土地30年内不得转作他用的原则限制了地方经济的发展；在基层进行开发整理工作所需费用一般不能列入预算当中，导致相关机构无法获得稳定经费，开展土地开发整理工作愈来愈难；国家规定的新增费使用条件严格，地方政府迫于补占平衡压力，往往是选择易开发整理的土地优先用作补占平衡。
2.4 基础研究和权属管理研究亟需加强
我国虽然在土地开发整理技术标准和基础理论方面展开了较多研究，但相比较于其他领域仍明显不足，尚未形成一个主流理论。从行业相关论文在“中国期刊全文数据库”中的数量来看，我国在土地开发整理方面的信息量十分有限。创新源泉和学术研究的不足，导致了整个行业在社会的影响力有限。此外，土地开发整理的权属管理缺乏法律规范，多数依靠行政管理操作，严重影响了权属调整工作的顺利进行。
3 推进土地开发整理工作的对策
3.1 进行发展战略研究
坚持把保护耕地红线和促进经济健康持续发展作为发展目标，将土地开发整理工作提升到国家战略的高度；开展行业发展战略研究，明确行业发展方向，并以此推动管理体制的改革；还应加强土地开发整理的统筹规划工作，将规划目标分解成国家年度计划任务，适度加强调控力度。
3.2 改革管理模式
建立资金投入产出评价模型，将资金投入与基建数量、土地破碎降低程度、新增耕地面积等指标相结合，以此解决实际工作中遇到的难以量化考核的问题；要将专业资金统一管理，切实解决资金落实困难问题，推进项目建设顺利进行；还要注意加强建设用地的整理，制定相应商业运作模式及激励政策，可以尝试将建设用地与土地收购储备统一进行管理。
3.3 推进“管办分离”体制改革
当前国土资源部门的行政管理与专业机构的监管工作并立，责任不明确，需按照“管办分离”的原则制定两者的对接机制，明确各方职责；要研究制定土地开发整理机构的管理规范，解决地方政府落实经费难问题，拓宽经费渠道，增加监管人员数量；还应制定土地开发中介机构管理方法，建立市场准入制度，规范从业人员管理，想方设法调动工作积极性。
3.4 加强权属管理
一是推进土地开发整理的权益量化研究。对权属调整种类、土地质量评价方法、量化指标等进行全方位的研究，为解决实际中遇到的权益纠纷提供科学依据，真正维护参与各方的权益；二是加强权属管理法律建设。通过此途径解决法律缺失问题，为权属调整工作提供有效的法律保障；三是要加快推进农村土地开发的权属调整工作。以权属调整为重要手段，提高土地的集中度，改善城乡景观，优化土地利用率，为现代农业的产业化、规模化发展创造平台，提升土地开发工作成效，增强该行业与相关行业的竞争力。
3.5 加强基础理论研究
由于起步较晚，目前我国急需建立一支土地开发整理专业人才队伍。首先，国家当充分发挥高校的人才优势，选择部分高等院校开展土地开发整理的学科建设，以国家当前需求为主导，以土地开发整理基础理论研究为主要内容，结合社会的研究机构，积极培养土地开发整理的专业人才。其次，应当在政策上加大鼓励支持力度，激发相关研究机构的工作热情，凝聚整个社会的智慧，持续推动土地开发整理基础理论、技术标准等研究向前发展；同时深化土地开发整理差别管理政策、权属调整规范、质量评价方法、发展目标、建设标准、权益管理等方面的研究，为国家完善土地开发整理法律法规提供科学依据。最后，应当开展土地开发整理的学术交流，积极进行国际交流，以举办土地开发整理高层论坛等形式学习吸收国外的土地开发经验，出版土地开发整理普及性书籍，使土地开发整理的观念真正为群众接受。
4 小结
所谓土地开发整理，就是在一定区域内通过土地的产权调整和基础设施建设，达到改善生产生活条件，提高群众生活质量和维护资源环境的一项综合性、整体性的土地调整措施。土地开发整理中涉及到的问题，直接影响到国家的长远利益和农民群众的切身利益，决不能简单从事，当以高度的责任心和足够的耐心，充分尊重民意，将工作做到各方满意。运用科学发展观进行项目的规划设计，注意采取先进的技术解决权属调整，同时调动相关各方积极性，保证土地开发整理工作顺利实施。
参考文献
[1]高世昌 推进中国土地开发整理工作对策研究中国土地科学2010.4(4)
关键词：土地发展权 土地流转 发展权归属
土地发展权在西方很多发达国家的实践已经趋于成熟，通过此制度有效地保护了耕地，保护了生态环境，保护了土地所有者或经营者，调整了土地流转市场。1992年，在我国编制的《各国土地制度研究》中最早引入我国，但到目前，关于土地发展权的研究还处在起步阶段，因此，在我国土地管理制度有待改进的情况下，西方的土地发展权制度有借鉴价值。
西方的土地发展权归属模式
土地发展权通常可以有狭义和广义之分，狭义基本等同农地发展权，广义的土地发展权不仅包括农地发展权，还包括建设用地发展权和未利用土地发展权两大类，本文将从狭义上研究土地发展权。
土地发展权是西方管理思想中一个体现管理理念的较为具体的制度，它最早产生于20世纪30-50年代的英国，随着美法等国对发展权归属问题界定的差异，英国成为土地发展权“涨价归公”模式的代表。1947年英国颁布了《城乡规划法》，在该法中采纳了《阿斯瓦特报告》中提出的土地发展权思想，将一切私有土地的土地发展权归国家，实行“土地发展权国有化”，若土地有用途变更时，须首先符合国家计划许可，同时在开发前向国家缴纳土地开发税。因所有权和发展权是可以独立行使的两项土地权，因此，这种规定不影响土地所有权原来基本归私人所有的性质，标志着土地发展权制度正式诞生。
土地发展权“涨价归私”模式以美国为代表。20世纪60年代末在美国原有的分区管制制度基础上建立的土地发展权移转制度（Transfer of Development Right，简称TDR）和土地发展权征购制度（Purchase of Development Right，简称PDR）实质是一种土地发展权“涨价归私”制度，解决了土地发展权归私人所有情况下国家财政能力难以承担完全购买私人土地发展权的难题，让土地发展权受让人到用途受限制土地的所有人那里购买本土地的发展权，在这个过程中强调土地所有人参与性、自愿性和谈判权、决定权，能更好的保护耕地维护土地私人利益，在城市化对土地强势需求态势下制度更具调节性。
土地发展权“兼顾归公归私”模式以法国为代表。法国在20世纪70年代颁布《改革土地政策的法律》中创立了类似于土地发展权的“法定密度极限”制度和土地干预区制度，兼顾了土地发展权涨价归公与归私两种归属关系。“法定密度极限”制度使制定建筑面积与占地面积之比即容积率的上限权利归国家所有，在规定限度内建筑开发权可由农业土地所有者自主处理，超过上限的建筑权则归国家；土地干预区制度赋予了国家在土地开发中事先干预农业用地转为城市用地的社会关系和土地所有者出售土地时国家优先购买的权利，考虑了公私利益需求，成为“涨价归私”模式与“涨价归公”模式的兼顾版。
虽因国情的差异英美法三个国家对本国土地发展权的核心问题—权利归属—界定相异，但都形成于人口增长对粮食需求增加、城市化对建设用地需求增强的背景下，目的都是为了规范土地使用，尤其土地用途变更过程的增值价值归属问题，通过设置本制度均健全了本国的土地管理制度，调节了国家土地市场交易行为。但另一方面，三种制度还存在着先后顺序，具有一定的借鉴、发展、使制度更适应本国需要的特性。
此制度良好效果的彰显促使更多的国家引用，如德国、意大利、日本、韩国等相继建立了土地发展权制度。1992年我国的原国家土地管理局编制的《各国土地制度研究》中引入土地发展权概念，但从我国现行的相关法律制度来看，土地发展权管理思想在特定法律条文中虽有一些体现，但总体看未得到肯定和较好的利用，更谈不上从法律上明文界定土地发展权归属问题了。
我国的土地发展权归属争论
关于土地发展权制度述要显示出发达国家土地发展权权利归属大致可分为单一主体论和二元主体论，单一主体论又可分为单一归公论和单一归私论两种，目前，关于土地发展权的归属问题已成为我国学术界研究的热点之一，学者们的研究主张大致如下：
王永莉（2007）持“二元主体论”，认为“国家作为国有土地发展权的权利主体，同时农民作为集体土地发展权的权利主体，这样均衡设立的土地发展权，国家和个人都从中分享了土地增值收益，同时不改变中国现行的两种土地所有制形式，大大节约制度变迁的成本，在一定程度上能够兼顾效率和公平”；于华江和杨飞（2011）认为“我国土地发展权应归属于国家、农民集体和农民共同所有”。汪振江（2008）认为，“土地发展收益并非因土地使用者的投资和劳动而形成，而是与政府管制相联系的建设用地稀缺性增值以及城市建设投资外部性增值。在这种土地增值收益中，来源于城市建设投资外部性引起的建设用地资本增值部分，应归城市建设投资者分享；来源于土地用途管制下的城市用地稀缺性增值部分，则应该由农业经营者集体分享”。
张友安和陈莹（2005）赞成土地发展权归国家所有，认为国家是土地发展权配置与流转管理的主体；洪琳（2009）主张权利主体应为中央政府，明确土地发展收益为国家所有。杨明洪和刘永湘（2004）、郭熙保和王万（2006）认为农民集体应该作为土地发展权的主体。
王海鸿和杜茎深（2007）主张土地发展权归农民，认为权利归国家和集体会使“农民享受不到土地增值收益，只能鼓励农民行为的短期化和机会主义倾向”，归农民所有“在一定程度上扩大了农民对集体土地的处分权能，能够真正起到对权利人行为的正向激励作用，鼓励农民向土地投资。”黄祖辉和汪晖（2002）也认为“非公共利益性质的征地行为无偿剥夺农民的土地发展权是毫无道理的”；刘国臻（2007）认为土地发展权归原土地所有权人所有的制度设计，在使广大农民拥有土地发展权的同时，也激励广大农民更加珍惜土地，特别是耕地。
我国建立土地发展权私有模式的价值分析
学者们已有的研究成果遵循了国际研究范式，形成了单一主体论和二元主体论，其中单一主体论又存在单一归公论和单一归私论两种模式，已有的成果在不同程度上对本研究均具有很好的启迪作用。从我国所涉及的土地发展权可能的主体来看，就是国家、农民集体、农民个体三种，根据我国国情，本文认为，土地发展权不宜归公而宜归私。在现有的集体所有制基础上，将经营权和发展权统一归土地承包者所有，这样能带来很多的益处的同时也规避一些不足。
（一）完善土地法律体系并约束土地侵权行为，维护农户土地利益
我国农地实行集体所有制，基本遵循所有权与经营权两权分离模式分配农地权利，从目前运行情况分析，这种模式存在一定的问题，尽管施行之初曾发挥了很大的政策效应，但现在已经不完全适应发展的要求，造成了农村利益流失、农民权利受损、农业发展滞后，也成为了“三农”问题突出的一个重要原因，这和土地法律体系不完善，农地经营者在享有土地承包经营权，获取土地农业经营收益和受限制的处置权有关，土地发展权缺失或者土地发展权实际上在国家严格土地使用管制基础上被代表国家行使日常管理职能的各级政府实际持有，因此，农地流转时形成的高额增值价值自然被各级政府控制，成为地方政府重要的土地财政来源，做出巨大牺牲的农民无缘增值价值分配，失地农民很大一部分成为了无地、无工作、无社保的“三无人员”，要想改变失地过程中“三农”演变为“三无”就需要健全土地权利结构，赋予农地实际经营者土地发展权，只有农民持有土地发展权才能在利益分配中享有发言权、表决权，维护土地利益。
（二）规避农户对承包地的机会主义行为，激励投资和管理热情
国家通过延长土地承包期来激励农民加大投资，珍惜土地，保护耕地，降低农户在土地经营上的短视行为和机会主义行为，但无论怎么延长也毕竟存在一个期限问题，当面临对土地进行投资的决断时，尤其涉及改善农地质量、建设生产基础设备等大量带有长远效应的投资行动时，难免要担心一个承包期到期后国家对土地政策会不会变动和如何变动的问题，但若获得土地发展权，无论多大的投资最终都至少能得到等值的增值价值回报，农民则可安心生产、放心投入。
（三）增强国家关于土地的宏观调控职能，降低地方政府“土地财政”依赖度
农户享有土地发展权并不影响土地集体所有制性质，发展权是一种可与土地所有权分割而独立存在的权利，在农村集体持有土地所有权、农民个体享受土地承包经营权和土地发展权运行模式下，能大大降低地方政府插手农地管理行为和对土地财政的依赖，如媒体曾报道多个省市集中推销地块，长春市甚至组团进京推销土地的行为；减少不论公共利益和非公共利益地方政府均凭借公共利益征地名义行使公权力侵犯农民土地权利的行为，这一点当然也有法律体系纵容政府行为在起作用，如我国《土地管理法》第二条第四款规定（王永莉，2007），国家为公共利益的需要，可以依法对集体所有的土地实行征用，即将公共利益需要作为合法征地的要件之一。但据该法第43条之规定，任何单位和个人建设需要土地都可以通过土地征收予以解决，可见，该法前后矛盾，将征地范围无限扩大了；促使政府更好的行使“看得见手”的宏观指导和调控社会运行的职能，规避政府既为裁判员又是运动员在执行社会公权力的尴尬行为，毕竟国家是作为政治组织存在的，而不是主要作为市场主体设立的，土地发展权作为一项财产权，不应由国家所有。
在市场经济条件下，国家的意思表达机制对市场信息反映迟钝，市场信息只有具体的市场主体才能迅速捕捉，做出反应（刘国臻，2007）。
结论
土地发展权制度是被西方发达国家实践证明有效用的土地管理制度，在我国城市化进程中为了能更好的执行最严格的土地保护制度，规范农地流转行为，不仅需要从法律体系上建立土地发展权制度，而且为了此制度能在我国土地管理中发挥更大的制度功效，应更多的考虑“涨价归私”模式，将土地发展权归属于土地经营者个人所有。
参考文献：
1.王永莉.国内土地发展权研究综述[J].中国土地科学，2007（6）
2.于华江，杨飞.城乡一体化建设与农民土地发展权保护[J].中国农业大学学报（社会科学版），2011（2）
3.汪振江.农村土地产权与征收补偿问题研究[M].中国人民大学出版社，2008
4.张友安，陈莹.土地发展权的配置与流转[J].中国土地科学，2005（10）
5.洪琳.土地发展收益分配问题研究[J].价格理论与实践，2009（10）
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9.黄祖辉，汪晖.非公共利益性质的征地行为与土地发展权补偿[J].经济研究，2002（5）
10.刘国臻.论土地发展权在我国土地权利体系中的法律地位[J].学术研究，2007（4）
11.刘国臻.房地产老板之暴富与土地发展权研究[J].中山大学学报（社会科学版），2007（3）
在填报高考志愿时，有小伙伴比较关心土地资源管理专业有就业方向有哪些?下面是由本站编辑为大家整理的“土地资源管理专业是干什么的 有哪些就业方向”。
土地资源管理专业简介 土地资源管理专业培养具备现代管理学、经济学及资源学的基本理论，掌握土地管理及房地产开发经营方面的基础知识，具有测量、制图、计算机等基本技能，能在国土、城建、农业、房地产以及相关领域从事土地调查、土地利用规划、土地整治、地籍管理、不动产估价、土地管理政策法规研究与实施以及房地产开发、经营、管理等工作的高级专门人才;学生主要学习土地管理方面的基本理论和基本知识，接受土地调查、土地评价、土地规划、土地整治、测量、计算机、地籍管理、不动产估价的基本训练，突出特点是把学生培养成既具有现代管理理论又具有土地科学与管理领域专业技术才能的专门人才。该专业学生具有突出的土地资源管理和房地产开发经营方面的技术专长，同时具备遥感和GIS技术等现代专业技术特长。
土地资源管理专业就业方向 随着人类社会经济的发展，土地资源总量有限，而人类对土地资源的需求不断增加，因此有关土地资源的开发、利用、保护及管理等方面的研究日益重要。同时，随着我国市场经济体制的不断完善和城乡土地使用制度改革的深入，土地作为资产在投资领域乃至房地产开发过程中，如何充分发挥市场机制配置资源的作用，促进有限的土地资源合理有效利用，均需要从产权管理、资本运作和法律制度等方面进行深入研究。本专业学生毕业后可从事土地资源调查与评价、土地整理、土地利用规划、地籍测量、地籍管理、土地及房地产价格评估、土地信息系统开发与应用及房地产开发经营等方面的技术和行政管理工作。
土地资源管理专业需要掌握哪些能力 1.掌握管理学、经济学及资源学的基本理论;
2.掌握土地调查、土地评估、土地整理、土地利用规划、地籍管理、土地信息系统应用及土地开发经营的技术;
3.具有土地利用与管理方面的基本能力;
4.熟悉国家有关土地利用与管理及可持续发展方面的有关方针、政策和法规;
5.了解社会经济发展过程中土地利用与管理的发展动态;
6.掌握文献检索、资料查询的基本方法，具有初步的科学研究和实际工作能力。
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另一方面，由于当事人在使用《示范文本》作为签约文本时，没有仔细阅读相关内容，或者对相关条款没有达成一致的意见，或者对相关条款理解不一致时，没有向当地房地产开发主管部门咨询，更没有向建设部和国家工商行政管理总局请求解释，在履行过程中形成了争议，给当事人造成损失。《示范文本》第15条就是一个例证。
一、《示范文本》第15条规定的内容
《示范文本》第15条规定：＂ 关于产权登记的约定。
出卖人应当在商品房交付使用后______日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第______项处理：
1.买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起______日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的______%赔偿买受人损失。
2.买受人不退房，出卖人按已付房价款的______%向买受人支付违约金
3、_________________________________________________.＂
二、《示范文本》第15条规定的争议焦点
围绕第15条的争议焦点是：
1、该条规定的出卖人提供的权属登记材料是仅指房屋所有权登记材料，还是同时包括国有土地使用权登记材料？
2、与上述焦点相对应，出卖人是仅向房产管理机关提供材料，还是同时向国土资源管理部门提供材料？
3、该条规定的房地产权属证书是仅指房屋所有权证书，还是同时包括国有土地使用权证书？
争议的核心是房地产权属的范围。
三、对《示范文本》第15条规定的不同解释与理解
（一）房地产开发主管部门的解释
某地房产管理局认为，《示范文本》第15条规定的＂房地产权属证书＂适用于由一个部门统一负责房产管理和土地管理工作并颁发统一房地产权证书的情况（即＂房、地产权合一＂）。目前，A市的管理现状是房屋权属登记由房产管理部门负责，国有土地权属登记由土地管理部门负责，未实行房、地产权合一。因此，A市房产局监制的《示范文本》中关于权属登记的条款只适用于房屋权属登记，不适用于国有土地权属登记。国有土地权属登记由土地管理部门负责。
（二）建设部的答复
《示范文本》第15条规定的办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，结合最高人民法院的司法解释，一般应理解为在90天内开发商将办理房产证的资料交登记机关备案。因土地使用证分割没有实际意义，对购买人也不构成实体权利的侵害，现全国有百分之六、七十的城市不需要对土地进行分户分割。
（三）国土资源管理部门的解释
《示范文本》第15条规定的房地产权属包括国有土地使用权证。办理国有土地使用权证必须签订国有土地使用权转让合同。
（四）商事仲裁机关的解释
商事仲裁机关对该条的解释为房地产权属证书既包括房屋所有权证书，也包括国有土地使用权证书。办理权属变更和登记时，出卖人的义务是协助义务。
（五）出卖人的理解
出卖人的理解基本与房地产开发主管部门的解释和建设部的答复解相同。
（六）买受人的理解
该条规定的房地产相对性证书既包括房屋所有权证书，又包括国有土地使用权证书；相应地出卖人提供的备案材料既包括房屋所有权登记的备案材料，又包括国有土地使用权登记的备案材料；出卖人既应向房产管理机关提供备案材料，又应向国土资源管理机关提供备案材料。
四、对上述不同解释与理解的评析
（一）对房地产开发主管部门解释的评析
房地产开发主管部门解释的依据是《示范文本》说明第1条规定，即对合同条款及专业用词理解不一致的，可向当地房地产开发主管部门咨询。但咨询的目的是为了对合同条款及专业用词在当事人之间达成一致的意见，对一方当事人咨询出具的解释结论，合同相对方不同意时，其解释结论不具有法律效力。此其一。 其二，《示范文本》制定的依据是《
合同法》、《房地产管理法》及其他法律、法规的规定。而《房地产管理法》第五章房地产登记管理第59条规定，国家实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度。第60条第3款规定，房地产转让或者变更时，应当向县级以上地方人民政府房产管理部门申请房产变更登记，并凭变更后的房屋所有权证书向同级人民政府土地管理部门申请土地使用权变更登记，经同级人民政府土地管理部门核实，由同级人民政府更换或者更改土地使用权证书。《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》（以下简称《条例》）第25条规定，土地使用权和地上建筑物、其他附属物所有权转让，应当依照规定办理过户登记。土地使用权和地上建筑物、其他附属物所有权分割转让的，应当经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，并依照规定办理过户登记。由此可见，在我国房地产权属既包括房屋所有权属，又包括国有土地使用权权属。其三，将《示范文本》第15条规定的＂房地产权属证书＂适用于由一个部门统一负责房产管理和土地管理工作并颁发统一房地产权证书的情况（即＂房、地产权合一＂）。而不适用于未实行房、地产权合一的情况，是对《房地产管理法》第62条的错误理解。第62条明确规定，经省、自治区、直辖市人民政府确定，县级以上地方人民政府由一个部门负责房产管理的土地管理工作的，可以制作、颁发统一的房地产权证书，依照本法第六十条的规定，将房屋的所有权和该房屋占用范围内的国有土地使用权的确认和变更，分别载入房地产权证书。国家土地管理局《关于贯彻＜城市房地产管理法＞做好土地登记工作的通知＝第5条第2款规定，在省、自治区、直辖市人民政府确定由一个部门统一负责房产管理和土地管理工作的地方，按《房地产管理法》第六十二条的规定，土地、房产证书可实行合一，但登记办法和证书格式及有关土地使用权的内容必须符合土地管理的法律、法规和技术规范的要求。土地、房产合一的证书中有关土地的内容和格式必须报国家土地管理局审批。建设部《关于贯彻＜房地产管理法＞若干意见的通知＝第4条第4款规定，凡房地产转让或变更的，必须按房地产法第六十条第三款规定的程序先到当地房地产管理部门办理交易手续和申请变更登记，然后凭变更后的房屋所有权证书向同级人民政府土地管理部门申请土地使用权变更登记，不按上述规定程序办理的，其房地产转让或变更一律无效。因此，房、地产权合一制度只是房、地产权分立形式的特殊形态，实质上，作为《房地产管理法》规定的管理机关，房产管理机关与国土资源机关分别负责和管理房屋所有权权属和国有土使用权的权属管理工作，即使房、地产权合一也不例外。因此，不能得出《示范文本》第15条规定的＂房地产权属证书＂仅包括房屋所有权证书，而不包括国有土地使用权证书的结论。
（二）对建设部答复的评析
建设部答复的依据是《示范文本》说明第7条规定，即本合同条款由建设部和国家工商行政管理总局负责解释。其答复结合了最高人民法院的司法解释。该司法解释即《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》。该解释第1条规定，本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称为出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。第18条第1款规定，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，由于出卖人的原因，出卖人应当承担违约责任。第19条规定，商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。由此看来，解释只是调整房屋的销售和所有权的转移，而不调整国有土地使用权的转让和使用权的转移。但不能根据该司法解释得出房地产权属不包括国有土地使用权权属的结论。因此，建设部答复的依据不充分。此其一。其二，实践中全国有百分之六、七十的城市不需要对土地进行分户分割的理由本身就有问题，由此推知，全国还有百分之三、四十的城市需要对土地进行分户分割。难道这百分之三、四十的城市需要对土地进行分户分割就没有任何意义了吗？另外，办理国有土地使用权的变更登记是法律、行政法规的明确规定，不能根据对法律和行政法规的执行不利，得出法律和法规规定没有意义的结论。其三，该答复有偏袒房地产开发企业的嫌疑。根据《城市房地产开发经营管理条例》第9条的规定，房地产开发主管部门应当根据房地产开发企业的资产、专业技术人员和开发经营业绩等，对备案的房地产开发企业核定资质等级。房地产开发企业应当按照核定的资质等级，承担相应的房地产开发项目。建设部作为房地产开发企业资质管理的部门，答复的意见对房地产开发企业很有利，客观上有偏袒的倾向。
（三）对国土资源管理机关解释的评析
国土资源管理机关的解释无疑是正确的。但不全面。因为办理土地使用权的变更登记不仅需要合同，而且还应提供其他相关法律文件。
（四）对商事仲裁机关解释的评析
应当说商事仲裁机关的解释，特别是将该条中的备案，根据《城市房地产开发经营管理条例》第33条后句及《商品房销售管理办法》第34条第3款规定，房地产开发企业应当协助商品房购房人办理土地使用权变更和所有权登记手续，并提供必要的证明文件。解释为协助义务的表现无疑是正确的。但没有具体区分二种权属证书在办理程序上的差异，而作一体解释，又是不全面的。《商品房销售管理办法》第34条规定：“房地产开发企业应当在商品房交付使用前按项目委托具有房产测绘资格的单位实施测绘，测绘成果报房地产行政主管部门审核后用于房屋权属登记。
房地产开发企业应当在商品房交付使用之日起60日内，将需要由其提供的办理房屋权属登记的资料报送房屋所在地房地产行政主管部门。
房地产开发企业应当协助商品房买受人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。“该条明确规定了房地产开发企业，应当在商品房交付后一定时间内将需由出卖人提供的办理房屋权属证登记的资料提供给房地产行政产管部门备案。
根据《土地登记规则》第37条第1款：“有下列情形之一的，土地使用权转让双方当事人应当在转让合同或者协议签订后三十日内，涉及房产变更的，在房产变更登记发证后十五日内，持转让合同或者协议、土地税费缴纳证明文件和原土地证书等申请变更登记：（一）依法转让土地使用权的；（二）因买卖、转让地上建筑物、附着物等一并转移土地使用权的”的规定可知，因房屋所有权变更而使土地使用权变更的，应当是在办理完毕房产变更登记后15天内，将转让合同或者协议及其他相关材料办理土地使用权变更登记，没有规定土地使用权转让双方必须应当将相关材料提交给土地管理机关进行备案，而且，在实践中，土地管理机关不会接受出卖人提前交送的相关材料。因此，二种权属变动法律规定的程序不相同。所以，仲裁机关的解释有不全面之处。
（五）对出卖人理解的评析
如上所述，不再赘述。
（六）对买受人理解的评析
买受人的理解有其合理性。根据对该条的字面含义进行理解，可以得出这个结论。但存在的问题同商事仲裁机关的解释的评析相同，不再重复。
五、笔者的理解
通过对上述解释与理解的评析，笔者认为 ，对上述争议焦点可以表述为：1、《示范文本》第15条规定的出卖人提供的权属登记材料是仅指
房屋所有权登记材料，不包括国有土地使用权登记材料。2、与上述焦点相对应，出卖人是仅向房产管理机关提供材料，不需要向国土资源管理部门提供材料。3、该条规定的房地产权属证书仅指房屋所有权证书，同时包括国有土地使用权证书。
同时，该条规定的备案义务实际上是出卖人协助义务的规定，也就是说房地产开发企业应当协助商品房买受人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。
另外，对《示范文本》第15条规定产生不同解释与理解，原因是多方面的，其一，从立，！法论上看，是我国现行法律没有对房地产进行法律上的界定，这是产生争议的最根本原因。其二，是管理体制上的原因，我国现行法律规定了房地产管理部门有二家，房产管理部门管理房产，国土资源管理部门管理国有土地，分别适用各自的程序，造成房地产管理上的不协商，在某种程度上可以说是混乱，也是造成争议的原因。其三，从使用上看，《示范文本》作为示范文本，从性质上看只是推荐使用，但在实践中却是必须使用，否则，就不给当事人办理权属登记，或者说，即使当事人没有选择使用《示范文本》签订合同，但在办理权属登记时也必须按照《示范文本》重新签订合同。其四，从解释论上看，《示范文本》是由建设部和国家工商行政管理总局制定的，其有解释权，但在解释时自然会站在自己行业管理的角度，作出对房地产开发企业有利的解释，往往对买受人不利。其四，从房地产开发企业与买受人之间的地位比较看，买受人往往处于弱者的地位，房地产开发企业利用其优势地位，作出对买受人不利的解释，对处于弱者的买受人造成损害。
基于以上原因，笔者认为在适用《示范文本》第15条规定时，根据现行的法律规定，可以采取以下步骤：其一，看当事人之间是否对该条有明确的约定，如果有约定应优先适用；其二，当事人之间对该条没有明确的约定，看是否对该条有补充协议，如果有补充协议，应优先适用补充协议；其三，没有达成补充协议，要对《示范文本》进行体系解释，看能否得出结论，如果能得出结论，就按该结论处理。如果不能得出结论，就进入下一步。其四，即看当事人之间是否存在特殊的交易习惯，如果有交易习惯，那么，就按照交易习惯处理。如果没有交易习惯，就进入下一步。其五，即看是否有法律的明确规定。在此应优先适用《房地产管理法》的规定，如果该法没有规定，即适用《合同法》中买卖合同的有关条款，在买卖合同的条款中没有具体规定时，进入下一步。其六，即适用《合同法》总则的规定，如果没有规定，即进入下一步。其七，即适用《民法通则》关于民事行为制度的规定里找，如果找不到，即进入下一步。其
八，即充分发挥法官与仲裁员的自由裁量权来作出有权解释。
对《示范文本》进行解释时，可以将其视为格式合同，课房地产开发企业对第15条有说明的义务。如果不进行说明或者说明后没有证据证明其履行了说明义务，根据《合同法》第41条的规定，应作出对房地产开发企业不利的解释，以公平地保护作为弱者的买受人的合法权益不受侵害。
六、对《示范文本》第15条的修改意见
1、在补充条款中对办理什么登记所需的材料以及向什么机构备案进行明确约定。
2、对出卖人在办理土地使用权变更登记时所承担的协助义务约定清楚。
具体可以修改为：
出卖人应当在商品房交付（指交钥匙）使用后______日内，将办理房屋权属变更登记需由出卖人提供的资料报房产登记机关备案，并协助买受人办理房屋所有权证书。在取得房屋所有权证书后，出卖人按照国土资源管理机关的要求，协助买受人办理土地使用权变更登记。
如因出卖人的原因，买受人不能取得房屋所有权证书及国有土地使用权证书的，双方同意按下列第______项处理：
1.买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起______日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的______%赔偿买受人损失。
2.买受人不退房，出卖人按已付房价款的______%向买受人支付违约金
[关键词] 土地资源；合理利用；科学管理
doi ： 10 . 3969 / j . issn . 1673 - 0194 . 2017. 01. 119
[中图分类号] D630.1 [文献标识码] A [文章编号] 1673 - 0194（2017）01- 0203- 02
0 引 言
土地是人们赖以生存与发展且不可再生的重要资源。在我国，因人口数量的关系，造成了我国人多地少的基本国情。土地不仅是社会发展的重要基础，更与各家各户都有着千丝万缕的联系。因此，相关管理部门应对有限的土地资源给予充分重视，加大对《土地管理法》的宣传力度，引导广大群众自觉遵循相关法律法规，从而确保每一寸土地都能得到合理的开发与利用，进而满足国家可持续发展的战略要求。
1 加强立法，完善法规，把土地管理工作纳入法制轨道
1.1 完善土地管理制度，坚决抵制非法占地行为
在我国，针对土地管理有着各种各样的管理条例。如，《土地管理法》以及《土地利用年限规划管理办法》等，其中，《土地管理法》第二条中便提到：“任何单位以及个人均不得以任何形式非法转让土地。”以及第三条所提出的：“针对土地资源的开发与利用，各级人民政府必须提前规划，严格管理，坚决抵制非法占用土地的行为”。这些法律，虽对土地管理方面有着各种各样的规定，但却没有相应的制裁措施。以至于目前单位或私人的圈地现象屡禁不止。因此，要想完善我国土地管理的法律法规，制裁措施的加入很有必要。
1.2 加大执法力度，强化监督机制
为确保我国法律制度的严格落实，首先便需强化执法从业人员的责任意识，使其能充分发挥对土地的监管职能。其次，针对土地的管理与执法工作，建立相应的监督机制，如针对土地违法行为，建立相应举报制度的同时鼓励每一位公民都参与到巡查工作中，以加强监督力度。此外，还可采取动态巡查责任制，即将所属区域进行合理的划分，每一片区设置专门的巡查责任人，定期进行有针对性的巡查，加强对土地利用的监督与考核，务必做到及时发展、及时制止、有效处理，充分发挥法律的制裁功能，从根本上杜绝土地违法行为，进而减少土地资源浪费现象。
1.3 编好土地规划，加强土地资源监管
改革开放以来，我国社会经济虽得到了长足的发展，但土地资源却越来越稀缺，加之部分土地资源的严重浪费，极大加重了人地矛盾。因此，相关管理部门务必做好土地利用的整体规划工作，确保土地资源在管理与利用方面，均能以规划为起点，实施总体部署，以最大限度发挥土地利用总体规划的“带头”作用，从而严令禁止擅自修改土地利用总体规划的行为，合理建设公共用地，形成人口集中于城市，住宅集中与社区，工业集中于产业基地的局面，从而保证每一寸土地均能得到有效的开发与利用。同时，相关政府部门应不断加强对土地管理与合理利用的监察力度，坚决惩治土地违法行为，对于知法犯法者，应坚决追求其民事责任。
2 加强领导，理顺土地管理机制
领导的管理能力极大程度的影响着土地管理机制制定的合理性。因此，为确保土地管理机制的合理性，需不断加强领导能力。且在制定了土地相关管理机制后，需针对管理工作成立专门的领导小组，以不断优化与完善土地管理机制，确保土地管理机制的有效落实。其次，相关管理部门应积极整合土地资源，必要时可采取一站式的工作方式，将土地管理工作合理分配到下级各部门，明确其工作职责，严把土地利用质量关，努力促成齐头共进式的管理模式，进一步确保土地管理机制的顺利落实。
3 盘活土地，开源节流
除了需加大对已在开发利用土地的管理，还需对建设用地存量进行资金的盘查，尤其是针对部分正在建设过程中的重点工程项目土地，务必展开深入地调查，明确其界限范围并及时清理掉非法占地或复征土地。此外，针对闲置土地且满足收同条件的，应严格按照国家法律要求，若闲置期限超过两年，当依法收同后再重新进行规划。若不具备收同条件，则应采取额外措施，如更改土地用途、等价置换等，避免因闲置而造成的土地资源浪费。在土地闲置过程中，开发商也需按法律的相关规律，定期缴纳20%的土地闲置费，确保每一寸土地都能得到合理的开发与利用。最后，针对农村地区的空闲地，应将其进行整合，或进行统一整改，且整改范围仅限于增加耕地面积，坚决禁止擅自将农用地改为建设用地。
4 严格审批土地资源，避免土地资源浪费
目前，我国相关管理部门，因其在土地资源的利用审批方面极不严谨，致使土地资源浪费的现象十分严重。对此，相关部门应重视对土体资源利用的审批工作，明确土地的使用性质，以尽量避免土地资源的浪费。此外，无论是招标土地或是其他建设用地都需经过严格的审批，若未能通过审批就决不允许其使用土地。同时，相关部门在审批过程中，需严格遵循“六个不批”的工作原则，针对以明确规定不能审批的土地坚决不能批准，让每一寸土地都能发挥其应有的价值。
总之，土地作为人们赖以生存与发展且不可再生的重要资源，唯有尽可能的节约土地资源，才可能实现国家的可持续发展。因此，相关部门必须充分认识到节约土地资源的重要性，无论何时，都应站在全局的角度去思考，并加强对土地资源利用的审批与监督。唯有如此，才能避免土地资源的严重浪费，让每一寸土地都能发挥出应有的价值。
主要参考文献
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原国家土地管理局1995年12月28日颁布的《土地登记规则》第69条规定：“土地使用者、所有者凡不按规定如期申请初始土地登记的，按照非法占地的处理办法论处；对凡不按规定如期申请变更土地登记的，除按违法占地处理外，视情节轻重报经县级以上人民政府批准，注销土地登记，注销土地证书。”按照该条规定，未办理登记(包括初始登记和变更登记)的土地按违法占地处理。笔者认为，这一规定明显不当，缺乏必要的法律依据。
土地登记是指国家依法对国有土地使用权、集体土地所有权、集体土地使用权和土地他项权利的登记。从政府管理的角度看，土地登记是国家依照法定程序将土地的权属关系、用途、面积、使用条件、等级、价值等情况记录于专门的簿册，以确定土地权属，加强政府对土地的有效管理，保护土地权利人的合法权益。从土地权利人的角度看，土地登记是指土地权利人或者土地权利变动当事人按照法律的规定，向国家主管机关提交申请书及有关产权证书、协议书、契证等资料，要求记录土地权利或者权利变动事项，经国家主管机关审查确认无误后，将土地的权利或者权利变动事项记载于国家土地登记册上。土地所有权和使用权均属于财产权，土地登记作为一项法律制度，从民法理论来看，其实质是对土地所有权人和使用权人的财产权利进行确认和保护，属于行政机关对民事权利和民事义务的确认。
《土地管理法》第13条规定：“依法登记的土地所有权和使用权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯”，从这一规定可以看出，土地权利非经登记不得生效，土地登记是土地权利生效的要件。但是，从初始土地登记和变更土地登记的实质来看，使用未进行登记的土地不一定就是违法用地。在办理初始土地登记时，如果土地权利人已取得了土地权属来源的合法证明文件，即使土地权利人未按期申请办理初始土地登记，我们也不可能就此认定其已取得的合法的土地权属来源证明文件没有法律效力。同样，如果当事人的土地权利发生了变动，只要变动属当事人双方意思一致(如签订了转让协议)，符合土地权利变化的法律规定，当事人不到土地登记机关办理变更登记，我们同样不能认定其行为违法。比如，甲把一块土地转让给乙，双方签订了土地使用权转让合同，且符合国家法律规定的转让土地条件，这其实已在法律上产生了土地权利变动的后果，即使不办理变更土地登记，我们也不能认定转让行为不合法，受让方取得的土地是违法的。所以《土地管理法》第82条规定：“不依照本法规定办理土地变更登记的，由县级以上人民政府土地行政主管部门责令限期办理。”至于“责令限期办理”后当事人仍未履行的，法律也没有规定可以“按非法占用土地处理”。
从以上分析可以得出结论，未按规定期限办理初始土地登记和变更土地登记，按违法用地处理是不恰当的。但从依法管理土地，严格实施土地用途管制，维护土地权利人合法权益，维护社会稳定的高度来看，对这种行为也不能放任不管。部分省市的土地登记地方性法规，如《云南省土地登记条例》就很好地解决了这个问题。2003年4月1日起实施的《云南省土地登记条例》第35条、第36条规定了对未按期办理初始土地登记和变更土地登记的行为，处理的办法是由县级以上土地行政主管部门责令限期办理；逾期仍不办理的，处以每平方米二元以上五元以下的罚款。
关键词：土地征收社会稳定风险 动态管理模型 风险系数
土地是人类赖以生存和发展的物质基础，随着我国工业化和城镇化进程的快速推进，越来越多的农用地被征为建设用地。大多数失地农民缺乏就业技能又无地可种，成为新的困难群体，尤其在当前，社会就业压力巨大，物价飞涨，社会保障制度不够健全的情况下，失地农民生活窘迫，令人担忧。土地征收社会稳定风险动态管理是指在土地征收的全过程中，对土地征收社会稳定风险进行识别、分析、评价、应对，从而有效地防止风险事件的发生。
国内外许多学者对社会风险进行了研究，陈景玲、孙旭峰、周明生（2010）在《社会风险预估的系统研究—以江苏省为例》一文中构建了社会风险指标体系，并运用江苏省的相关数据，系统地评价了江苏省的社会风险状态；李诚（2011）在《我国转型期社会风险及其治理的理论思考—基于风险社会理论的分析》一文中提出我国已经步入了风险社会，各种社会风险对我国的社会结构和传统秩序都产生了严重、深刻的影响；董幼鸿（2011）在《重大事项社会稳定风险评估制度的实践与完善》一文中，明确提出为了保持社会和谐稳定，应把重大事项社会稳定风险评估结论作为定政策、搞改革、上项目的主要依据。在国外，最早提出“风险社会”这一观点的是德国社会学家乌尔里希·贝克，他在《风险社会》一书中，开门见山地指出，当今人类社会生活在“文明的火山上”（乌尔里希·贝克，2004）；《风险社会与中国—与德国社会学家乌尔里希·贝克的对话》一文中，贝克提出“生态、金融、军事、、生化和信息等方面的各种风险，在当今世界里以一种压倒性的方式存在着” （乌尔里希·贝克、邓正来、沈国麟，2010）。
由此可见，“风险社会”已引起国内外众多学者的关注，但是目前专门针对土地征收过程中可能引发社会风险的研究还很少，本文从土地征收的角度出发，考虑如何对土地征收过程中可能引发的社会稳定风险进行管理，从而避免社会稳定风险事故的发生，进一步维护社会秩序的稳定，促进社会的发展。本文介绍了土地征收流程的阶段划分，分析了土地征收社会稳定风险的内涵及特点，并在此基础上构建了土地征收社会稳定风险动态管理模型，最后引入实例对该模型加以论证。
土地征收流程的划分
根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国土地管理法实施条例》及相关法律法规的规定，我国土地征收流程大致可分为三个阶段：第一阶段为土地征收的报批阶段、第二阶段为土地征收的实施阶段、第三阶段为土地的交付阶段（梁亚荣、刘燕，2008）。具体划分如图1所示。
土地征收社会稳定风险动态管理模型
（一）土地征收社会稳定风险的内涵
社会稳定风险是指由于人类的实践活动以及社会性因素的原因，危及到大多数公民的利益，从而可能引起人民不满，引发，造成社会动荡，对社会的和谐稳定及健康发展构成威胁的潜在性因素（陈静，2010；刘靖华，2011；张鹏、李国峰、刘丽，2010；史云贵、赵海燕，2012）。土地征收社会稳定风险即土地征收过程中可能引发的社会稳定风险，是指在土地的征收过程中，当土地所有者和土地使用者的权益遭到侵犯而得不到合理的补偿，造成失地农民正常的生产、生活甚至生存得不到保障时，引起失地农民的不满，而可能采取群体上访、与政府对抗、聚众游行等措施，从而影响社会稳定、威胁社会和谐的潜在风险因素。
（二）土地征收社会稳定风险的特点
土地征收社会稳定风险除了具备一般风险的特点之外，还拥有自己独特的特点，主要有隐蔽性、复杂性和快速扩散性。隐蔽性指土地征收社会稳定风险难以发现、难以判断；复杂性指引发土地征收社会稳定风险的原因是多方面的；快速扩散性指土地征收社会稳定风险一旦爆发，短时间内会引发大量农民参与其中。
（三）土地征收社会稳定风险的分类
社会风险有狭义与广义之分，狭义的社会风险是与政治、经济、文化、自然等风险并列的；广义的社会风险则是一个复杂的系统，它包括政治、经济、文化、自然等各类子系统（李忠、张涤新，2009）。社会风险最大的危害是影响社会稳定，结合土地征收项目自身的特点，从广义的角度理解，可以把土地征收社会稳定风险可以分为四个子风险：经济风险、政策风险、自然风险和其他风险。
（四）模型的建立
土地征收社会稳定风险动态管理模型包括风险识别、风险分析、风险评价、风险应对、风险监控五个部分。该模型是在土地征收的报批阶段开始对土地征收项目实施风险管理，直到交付土地为止。在交付土地后，也可能存在个别失地农民对该项目表示不满，上访或者采取其他方式阻扰后续的工作，但经过调查发现，土地一旦交付，极个别农民的不满，属于合理的范围之内，并不会对社会稳定带来影响。因此，本文所讲的土地征收社会稳定风险动态管理模型是对土地征收过程中存在的风险因素进行识别、分析、评价、应对、监控，其管理流程如图2所示。
资料收集主要是包括与农民座谈了解该村村民的收入状况、收入来源、该村村组干部是否团结等资料，去征地所在村组的街道办事处、区国土局、区局调研收集该村土地征收的相关资料、该村及邻村以前是否有过征地、是否因征地问题发生过纠纷等。
风险识别主要是邀请相关专家在了解土地征收相关资料的基础上，运用头脑风暴法对土地征收过程中经济、政治、社会等方面可能存在的风险因素进行识别，并建立风险清单的过程。
风险分析是运用模糊综合评判法、熵权法求出土地征收社会稳定风险的发生概率与发生后果的负效用值，再运用等风险图法确定土地征收社会稳定风险的风险系数。
风险评价主要根据土地征收社会稳定风险的风险系数在等风险图中找到相应的风险等级，并根据风险等级的高低判断是进入下一个土地征收流程，还是对风险采取应对措施，或者终止土地征收。
风险应对是指根据土地征收社会稳定风险各个风险因素的特征，制定相应的应对计划，并采取一定的措施，从而达到降低风险等级或者消除风险的目的。
风险监控是指在风险管理过程中，对风险的发展与变化情况进行全程监督与控制，并根据需要对策略进行调整，从而达到及早识别风险、避免风险事件发生的目的。
（五）土地征收社会稳定风险的风险系数及其求解
风险系数是指用具体的数值来反映风险程度的大小（周荣喜、张汉鹏，2010），是对风险进行定量化的一个指标。正确求出土地征收社会稳定风险的风险系数是运用该模型的关键所在。风险系数用R表示，根据等风险图法的原理，R可以定义为：
R=1-PsCs=1-（1-Pf）（1-Cf）=Pf+Cf-PfCf （1）
显然，0
由于土地征收社会稳定风险各子风险无法定量化，为了得到Pf与Cf的值，本模型引入模糊综合评价法。首先，根据收集到的资料，邀请相关专家运用头脑风暴法，识别出各子风险，得到子风险集合U={U1，U2，U3，…，Un}。
然后，建立子风险发生概率和子风险发生后果负效用值的评价集合，记为V={V1，V2，…，Vm}。同时，建立评价集的标准隶属度Vl={Vl1，Vl2，…，Vlm}，并构建子风险集合U发生概率与发生后果负效用值的隶属度矩阵分别为Kp和Kc。
（2）
其次，运用熵权法确定各子风险的熵值hi：
（3）
其中，；当fij=0时，令fijlnfij=0。
进一步求出各子风险的权重ωi：
（4）
最后，根据各子风险发生概率的隶属矩阵、子风险发生概率对风险发生概率的影响程度ωp1，ωp2，…，ωpn以及评价集的标准隶属度Vl，可以求出土地征收社会稳定风险的发生概率为：
Pf=ωp·KP·VlT （5）
同理，可求出土地征收社会稳定风险发生后果的负效用值为：
Cf=ωc·Kc·VlT （6）
至此，已求出了Pf和Cf，将其带入公式（1），即可求得某一阶段土地征收社会稳定风险的风险系数，进而根据等风险图法判断出风险等级，为土地征收项目的决策提供指导。
实证研究
（一）案例介绍
陕西省西安市某区某批次项目需征收集体土地18.0601公顷，其中耕地1.6970公顷，果园14.9358公顷，其他农用地0.2581公顷，建设用地0.6320公顷，未利用地0.5372公顷。涉及村组1个，该村总人口976人，其中劳动力488人。 征地前农民主要收入来源为务农，人均年收入5825元。
（二）土地征收社会稳定风险识别
详细整理并分析从当地农民调查到的资料以及从当地国土局、局、街道办事处收集到的相关资料，邀请相关的土地征收工作人员、土地估价专家、村民代表等，运用头脑风暴法进行风险识别，最终确定了该项目的土地征收社会稳定风险子风险主要包括经济风险、自然风险、政策风险及其他风险。其中经济风险包括地面附着物补偿标准较低、征地补偿资金未落实、社会保障资金未落实、失地农民再就业困难；自然风险包括项目建设过程中可能产生噪声污染、项目建成后可能会污染当地水源；政策风险包括政府公告宣传不到位、征地行为不规范；其他风险包括异地安置导致农民生活不便、该村村组存在内部矛盾（见图3）。
（三）土地征收社会稳定风险分析
1.确定模糊评价集。经识别该项目土地征收社会稳定风险共有四个子风险、十个风险因素。从各子风险及风险因素发生的概率与发生后果负效用值的角度出发，针对其对土地征收项目的影响程度，建立模糊评价集合V={V1，V2，V3，V4，V5}，如表1所示。
经过专家讨论，该模糊评价集的标准隶属度。
2.建立隶属矩阵。邀请专家对该土地征收项目的每一风险因素的发生概率及发生后果负效用值的各个评价指标进行模糊评价，得出各风险因素发生概率的隶属度如表2所示，各风险因素发生后果负效用值如表3所示。
3.根据熵权法确定权重。根据风险因素发生的概率隶属度与风险发生后果负效用值隶属度可求出各风险因素发生概率的隶属矩阵与发生后果隶属矩阵，同时运用公式（3）、（4）求出各风险因素发生可能性与发生后果负效用值对子风险相应的影响程度为：
ωp1=（0.358，0.309，0.199，0.134）
ωp2=（0.356，0.644）
ωp3=（0.357，0.643）
ωp4=（0.328，0.672）
ωc1=（0.278，0.213，0.26，0.249）
ωc2=（0.424，0.576）
ωc3=（0.541，0.459）
ωc4=（0.637，0.363）
4.计算风险系数。根据模糊综合评价数学模型进行模糊合成B=ω·K，并建立各子风险发生概率与后果负效用值的模糊矩阵Kp、Kc如以下矩阵所示：
运用熵权法可求出各子风险发生概率与发生后果负效用值对土地征收项目的影响程度ωP、ωC为：
ωP=（0.329， 0.24， 0.204， 0.226）
ωC=（0.311， 0.187， 0.235 ，0.268）
代入公式（5）、（6）可计算该项目土地征收社会稳定风险的发生概率与发生后果负效用值为：
Pf=ωp·KP·VlT=0.206
Cf=ωc·Kc·VlT=0.178
运用公式（1）可得出该项目土地征收社会稳定风险风险系数为：
R=1-PSCS=Pf+Cf-PfCf=0.206+0.178-0.026*0.178=0.347
（四）土地征收社会稳定风险评价
在土地征收社会稳定风险分析阶段，已求出该项目土地征收社会稳定风险的风险系数为0.347。运用等风险图法可以判断出该项目的土地征收社会稳定风险处于中等风险的状态，如图4所示。
处于中等风险状态的土地征收项目，应采取一定的控制措施后，运用土地征收社会稳定风险动态管理模型进行管理，直到该项目的土地征收社会稳定风险为低风险后，进入土地征收的下一个流程。该项目共存在四个子风险、十个风险因素，通过计算得出经济风险的发生概率和发生后果负效用值都较高，对土地征收项目的影响程度都相对较大，因此应重点针对经济风险存在的四个风险因素，采取措施控制并降低风险程度。另外，政策风险的两个风险因素政府宣传不到位与征地行为不规范，都是由于工作人员工作的疏忽大意造成的，应避免此类风险的发生，从而降低该项目土地征收社会稳定风险的风险系数。
结论
本文在相关理论研究的基础上，通过构建土地征收社会稳定风险的动态管理模型，对土地征收过程中产生的社会稳定风险进行了定量化评价，客观地判别风险等级，从而可以采取有效的措施来降低或者避免该风险的发生。
具体来说，本文主要研究：对土地征收项目流程进行了阶段划分，定义了土地征收社会稳定风险，对其特点进行了简单阐述，并对土地征收社会稳定风险进行了分类，在此基础上建立了土地征收社会稳定风险动态管理模型。介绍了土地征收社会稳定风险管理模型的动态性，并用风险系数对土地征收社会稳定风险的程度进行了定量化的描述。运用头脑风暴法对土地征收项目的社会稳定风险进行识别，引入模糊综合评价法、熵权法、等风险图法，求取土地征收社会稳定风险的风险系数。引用实例，对土地征收社会稳定风险动态管理模型及各种方法的使用，作了简要介绍。
本文的研究成果希望可以对土地征收项目的社会稳定风险评价起到一定的借鉴作用，从而可以帮助政府部门预测评估土地征收工作可能存在的风险，采取有效应对措施，进而更好的开展工作。
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尊敬的各位领导、各位评委、各位同事：
先人苏轼曾言：大江东去，浪淘尽，千古风流人物。老夫子教导我们：工欲善其事，必先利其器。而今天，推行人事制度改革是和-谐发展的大势所在和必然结果，这次我能有幸参加国土资源所工作人员竞争上岗，是一个展示自我和提升自我的的绝好机会，在此，我向县局党组、局国土资源所工作人员竞争上岗领导小组的各位领导和各位同事表示最衷心的感谢!
我叫宁国炎，现年24岁，大专文化，中共-党员，现在关口国土资源所供职。这次我竞争的职务是旬阳县国土资源局关口国土资源所执法监察或土地管理工作人员岗位。
我于XX年毕业于安康第二师范学校，同年九月统分配至公馆初级中学任教，XX年12月弃教从军，XX年复员回公馆乡人民政府党政办公室工作，XX年12月，面对退伍军人再次安置，我选择了做一名“国土资源人”。(个人基本情况)
这些年来，不论我是站在三尺讲台上，还是列队在绿色方阵中，还是忙碌于乡镇党政日常事务处理中，还是加入我们国土资源这个大家庭里，我始终能够做到坚决拥护执行党的各项方针政策，尊重领导，团结同事;积极学习理论知识，用理论知识武装自己的头脑，用理论指导实践，有效地提高了我个人的各方面能力;对领导安排的工作从无怨言，任劳任怨;服役两年，荣立三等功次一次，多篇文章被省级以上重点报刊、杂志所刊发。(德、政、勤、绩情况)
执法监察工作能够有效地防止国土资源的流失，保护国土资源，震聂违法用地行为，理顺用地秩序;土地管理工作能够促进国土资源的合理利用和有序开发，。执法监察和土地管理工作都是国土资源管理工作中的重要组成部分。(对所竞争岗位的认识)
根据我个人目前的实际情况，和这些年来我的工作经历，我对竞争执法监察或土地管理工作岗位还是很有信心的。今天得益于各位领导、各位评委及同志们的支持与鼓励，更增加了我竞争勇气和自信。
一是工作岗位的调整给我积累了一笔宝贵的经验财富。参加工作六年来，从当老师，到参军，再到党政办，甚至到企业，岗位的不同，所需要的技能、技术和工作方法等都是不尽相同的，不同的技能、技术、方法在时间中沉淀，形成经验，取其精华，成为我以后工作的一笔宝贵的财富。二是爱好文学，将会成为我以后工作中的一把独特而锋利的“宝剑”。我们土地执法有区别于公、检、法单位的执法，他们有强行执行的工具，而我们工作在基层，直接面对管理与被管理、执法与被执法、处理与被处理的尖锐矛盾，而保证我们既能保质保量地完成工作，又能获得老百姓的认可的途径就是向老百姓积极作好宣传、鼓动、劝说、教育工作，这就是要求我们在贯彻执行法律过程中自身要具备良好的口才。三是珍惜工作、珍惜职业，坚定事业信念。六年来，我所调换的工作岗位已有三、四种，但唯一让我能为之兴奋和安定的就是当前的工作，因为我坚信“国土资源管理事业的春天已经到来”国土资源管理事业一定大有作为，一直以“求真、务实、爱岗、敬业”勉诫自己，坚定在国土资源工作上大干一番。四是勤于学习，善于思考。无论在哪个岗位工作，我一直都很注重在学习上的强化、在知识和经验上的积累，不断地提高理论水平，用于指导实践工作。(本人竞争本岗位的优势)
关键词：经济法；行政法；界限
作为新兴的法律部门，经济法与传统的民商法和行政法存在着“天然”的联系。正如施米托夫教授在分析英国经济法的要领时所指出的：“经济法应位于商法与行政法之间。它与商法分享对经济事务的调整，与行政法分担政府管理的职能。”[1]关于经济法与民商法的界限，随着民法通则的颁布和民商事立法的完善，法学界的看法已基本趋于一致了。但经济法和行政法的界限如何划分，这仍然是一个有待探讨的问题。有不少专著、文章都对此问题进行了论述，但显得过于抽象，本文意在通过对土地管理法的分析来具体论述经济法与行政法之关系，使经济法的本质特征能被较直观地把握。
对土地可从不同角度进行观察。首先，它是民法上的物；其次，它是一种不可再生的资源；再次，它又是行政管理指向的对象。我国的土地管理法正是基于土地的“物”、“资源”及“管理对象”的多重属性进行综合性立法的。因此它集民事性规范于一体。而其中经济性规范占着很大的比重。《土地管理法》共分八章，除总则（第1 章）、法律责任（第7 章）、附则（第8 章）外，土地的所有权和使用权（第2 章）主要由民事规范构成，监督检查（第6章）主要由行政性规范组成，其余三章，即土地利用总体规划（第3 章）、耕地保护（第5章）、建设用地（第6 章）基本上是经济性规范，只是个别兼具行政性规范属性。
土地管理法中这些经济性规范所涉及的内容包括：立法宗旨（第1 条）、基本国策（第3条）、土地用途管制制度（第4 条）、土地利用总体规划制度（第17 条）、建设用地总量控制制度（第24 条）、土地调查制度（第27 条）、土地统计制度（第29 条）、建立土地管理信息系统对土地利用进行动态监测制度（第30 条）、占用耕地补偿制度（第31 条）、基本农田保护制度（第34 条）、土地划拨制度（第54 条）、土地有偿使用费专项使用制度（第55 条）等。此外，还有一些关于促导性措施的规定，如关于奖励的规定（第7 条）、鼓励开发未利用土地（第38 条）、鼓励土地整理（第41 条）、支持被征地的农村集体经济组织和农民从事开发经营、兴办企业（第50 条）等。还有一些特殊的规定，如关于增加安置补助费的规定（第47 条）、征地补偿方案须听取被征地的农村集体经济组织和农民的意见的规定（第48 条）等。
上述这些规定，体现了经济法的一些特性，以此为基础可分析出经济法与行政法的如下差异：
首先，经济法与行政法调整的社会活动领域及其调整宗旨不同。经济法，又可称之为经济政策法，是国家管理经济活动的法律规范的总称，其宗旨是执行国家经济政策，实现社会公共利益。如国家针对耕地严重流失，建设用地外延式扩张的现状，基于“社会经济的可持续发展“的认识，提出了”十分珍惜、合理利用土地和切实保护耕地“的基本国策，为了执行这一国策，于是进一步完善了《土地管理法》，以法律的形式将上述政策要求制度化、规范化。由此可见，经济法带有极强的经济政策性，是国家贯彻经济政策的手段。就其宗旨而言，是为社会公益的。如为了确保现有耕地规模，防止农用地转为建设用地，土地管理法规定了土地用途管制制度，占用耕地补偿制度，在农用地内，又划出基本农田进行特殊保护，这都是基于我国耕地面积有限、开垦潜力不大、农村人口众多这一现状考虑的，以期达到确保农民生活水平、农业发展、农村稳定及社会经济可持续发展的社会公益目的。因此，国家一定阶段特定的经济政策是经济立法的依据，保证该经济政策所确定的社会公益目标的实现，是经济法的功能和宗旨，它有着特定的、具体的经济内容。行政法则与此不同，行政法以国家行政主体的设置及其职权行使为其调整领域，其宗旨是保障国家行政职权的依法行使和行政管理相对人的合法权益不受行政机关的侵害。英美法系和大陆法系由于历史传统不同，关于行政的认识也存在着差异。英美法系侧重于控权说，重视程序规则，认为“行政法涉及对行政机关的授权；行使行政权力必须遵从的方式（主要强调法定程序规则）；以及对行政行为的司法审查”[2].而大陆法系侧重于保权说，以行政职权及其行使作为研究中心，“强调的是行政行为，即作有效意思表示的主体资格，意思表示的有效成立要件，有效意思表示的法律效力（意思先定力、公定力、确定力、拘束力和执行力），有瑕疵意思表示的补救和违法意思表示的法律责任，以及紧急状态下的意思表示问题”[3].由此，不管是英美法系的行政法，还是大陆法系的行政法，都不十分关心行政管理活动的具体社会经济内容及其要实现的社会经济政策目的。这是行政法区别于经济法的一个根本点。以我国土地管理法第6 章“监督检查”为例，该章规定了监督检查的主体（第66 条）、可以采取的措施即职权（第67 条）、关于身份公开的程序规则（第68 条）、其他职权及公法上负担的义务（第 68、70、71、72 条）等。这些规定充分关注的只是行政组织及其权力设置、行使、制约、监督，而不大关心活动的具体经济内容和要实现的经济政策目标。总之，经济法和行政法都分担国家管理经济的职能，但其侧重点不同，前者侧重管理的具体内容和要实现的目标，后者侧重于管理主体及其职权。
其次，经济法与行政法立法上所遵循的科学原理不同。经济法主要以经济学的原理为指导，如土地管理法规定的土地利用总体规划制度、土地调查制度、土地统计制度、土地利用监测制度等，就是在经济学原理的指导下，将一定的经济技术手段运用于土地管理，以期达到土地资源的科学、合理地开发、利用和保护。在这里，立法只不过使其获得了强制执行和一体遵循的效力而已。行政法则主要以政治学原理为指导。如土地管理法关于土地利用总体规划实行分级审批的规定（第21 条）、将土地利用年度计划的执行情况列为国民经济和社会发展计划执行情况的内容的规定（第25 条）、农用地转用审批手续的规定（第44 条）、关于监督检查的规定（第6 章）以及关于行政责任、行政救济的规定（第7 章）等，体现了行政机关与权力机关、司法机关之间，行政机关上下级和管理相对人之间相互监督的关系，这些都是政治学分权制衡原理的运用。
再次，经济法与行政法追求的法律实施所要达到的社会效果不同。法律的实施效果指法律的实施对社会、经济、政治生活产生的影响。这种影响有积极的，也有消极的，而法律所追求的则是积极的影响。经济法的实施追求的是，它所执行的特定的社会经济政策目标得到全部或部分的实现，整个社会经济呈协调有序持续发展的状态。就土地管理法而言，是要通过实施实现土地资源开发、利用、保护的科学化、合理化，耕地得到了切实有效的保护，整个社会经济在此基础上能够得以持续发展。而行政法实施要追求的是，国家行政管理活动的民主化、法治化，即依法行政。具体言之，就是行政主体的设置、职权必须有明确的法律依据，行政活动做到合法、合理，一旦违法，则承担相应的法律责任。还是以土地管理法为例，它的实施在行政方面就是要实现土地行政管理的法治化，使国家的土地行政管理职能得到实现。总之，经济法追求的是社会经济运行的效率和有序，行政法追求的是国家政治生活的规范和进步。
最后，从经济法与行政法既相区别又相渗透的客观现实和辩证关系出发，应该注意到二者间的界限具有相对性。就法律部门的划分而言，具有主观性的一面，它并不是法律现象客观的必然的界限所惟一导致的。这正如有的学者所指出的：“法的部门划分是相对的，具有一定的模糊性，这是由立法和法学的主观性决定的。这种相对性主要表现为法律部门之间的交叉性和层次包容性，也表现为同一项法规在不同的国家或不同时期可以属于不同的法律部门。“[4]而一个时期以来，我国的一些法学者却未能足够认识这种法的部门划分的相对性。有的行政法学者基于经济法调整手段的不完备、无独立的责任制度等，就否认经济法作为一个独立的法律部门的地位；而一些经济法学者则从论证经济法有不同于其他法律部门的独立的、完整的调整手段和责任制度出发，没有令人信服地论证经济法具有像民法、刑法、行政法这些传统的法的部门那样所具有的全部特征。与此不同的是，有的学者独辟蹊径，从反思和重新确立法的部门划分标准出发，既看到了经济法与行政法的差异，又看到了两者的交叉、重叠，既论证了经济法作为一个独立部门法的地位，同时也”纯化“了行政法的研究范围。更难能可贵的是，他们从法律史的角度指出了新兴法律部门对传统法律部门在制度上大量借鉴的客观现象[5].总之，经济法与行政法二者间的界限是相对的，经济法在调整手段和责任制度方面大量地借鉴了行政法的某些做法；同样，也不能以此否认二者是不同的独立的部门法。得注意的是，现代法律更加关注特定的社会活动领域和特定事项。在立法上，一方面，新的法律部门不断出现；另一方面，法律部门相互渗透和综合性法律文件的制定。前者如环境法、社会保障法等，后者如本文分析的土地管理法。这在法学上，既要求具有开拓意识的新领域的法学工作者的涌现，也要求不同部门的法学者对同一立法文件从各自的学科背景出发进行研究和阐释，不是相互否定，争夺地盘，而是合理分工，相互促进，共同繁荣法学事业。
注 释：
[1] （英）施米托夫：《国际贸易法文选》，赵秀文译，中国大百科全书出版社1993年版，第32页。
[2] （美）伯纳德·施瓦茨：《行政法》，群众出版社1986年版，第2"3页。
【关键词】本土化 案例教学 工商管理专业 人才培养
【中图分类号】G 【文献标识码】A
【文章编号】0450-9889（2016）11C-0088-03
案例教学法一直以来都被誉为培养工商管理专业人才的经典教学方法，成为提升学习者的工商管理实践能力最便捷、最有效的教学手段和教学方式。哈佛大学的MBA案例教学模式不仅推动了中国的MBA教育与教学，还进一步延伸应用至工商管理本科专业、高职高专专业，甚至拓展到中等专业教育层次，成为我国各院校培养不同类型、不同层次工商管理专业人才通行的、经典的“标准化”教学法。
在应用型高校转型发展及应用型人才培养模式改革的大背景下，如何创新和完善适用于不同专业类型和专业层次的案例教学法，已成为工商管理专业实践教学改革的重要内容。而通过本土化案例教学法实现案例教学的分类化和分层化，创新因人施教、因材施教和因地施教的本土化案例教学模式，提高案例教学的针对性和实效性，对提升工商管理类专业应用型人才培养质量和水平具有重要意义。
一、本土化案例教学的改革与实践
（一）传统案例教学的局限与缺陷
在传统的MBA案例教学中，不乏精彩纷呈、经典优秀的案例。“高、大、精、深、宽”的系列化案例不仅为MBA学员、企业中高层管理者以及企业职业经理人提供了系统化、专业化和优质化的实践教学资源，还为案例教学参与者预设了极富挑战性的互动空间和创新创业平台。其案例教学的目标和任务并不在管理案例活动或结论本身，而是通过案例分析，探究社会经济、企业文化以及企业经营管理等方面的运行机制和发展规律，探索成功企业家的精神、文化与特质，这种开放性的案例教学模式具有极强的挑战性、战略性和前瞻性。对社会阅历丰富、知识面宽广、管理经验老道的企业家们来说，有着很强的针对性、适应性和实效性，体现了案例教学中因人施教、因材施教的思想和理念。
而在应用型本科、高职高专甚至中职中专教育中照搬照套MBA案例教学法，并把这种案例教学作为应用型人才培养的通行模式和方法，这显然有失偏颇。对缺乏社会历练、企业实践和管理经验匮乏的在校学生而言，那些定位于企业中高层管理者和职业经理人的MBA案例让校园里的普通学生无所适从和难以适应。学习借鉴MBA案例教学理念和方法，结合我国企业不同的地域特征和企业文化，把工商管理类专业案例教学定位于培养企业基层管理人员，立足于企业基层管理岗位，探索“接地气”的本土化案例教学模式与方法，是实现工商管理专业应用型人才培养，改进和完善工商管理专业实践教学的重要途径和手段。
（二）本土化案例教学的改革与思考
在《国家中长期教育改革和发展规划纲要（2010―2020年）》以及《教育部关于全面提高高等教育质量的若干意见》等诸多文件中，多次提及“创新人才培养模式、创新教育教学方法”，并把“注重学思结合，倡导启发式、探究式、讨论式、参与式教学”等列入人才培养的创新模式范畴。无疑，案例教学法是实现学思结合的有效途径，是实施启发式、探究式、讨论式和参与式教学的有效载体。但这种案例教学方法不能照搬照套国外的案例教学模式，而是要结合应用型人才培养目标和要求，实施更接地气的“本土化”案例教学方法。
我国从20世纪80年代开始引进MBA案例教学法。本土化案例教学开发经历了从仿制化向本土化发展的过程。2001年，为推进本土化案例研究，中国管理科学院科技进步研究所组织全国50所高校200多名专家，编制了100个反映我国新兴企业的教学案例，出版了中国首部案例本土化教材《中国企业管理科学案例库教程》，并入选当年高校工商管理教学通用教材。
基于对本土化案例的理论概念、定义边界等方面的不同理解和认识，加之参与本土化案例教学项目的高校多属研究型综合性大学。因此，我国的本土化案例教学的目标和任务更多地定位于培养学术研究型的工商管理专业人才，人才培养层次也定位于中高端工商管理岗位。与其说是“本土化”，不如称其为MBA案例教学的“国产化”，即把美国MBA工商管理案例教学引入国内，继续瞄准高端目标，培养我国中高端工商管理人才和职业经理人才。这种所谓的本土化管理案例教学模式同样难以满足大多数高校应用型人才培养目标与要求，难以彰显本土化案例教学的优势和特色。
（三）广西本土化案例教学的改革与实践
1.本土化案例教学改革。真正的本土化案例教学应立足于地方性中小微企业的经营管理案例，把人才培养定位于中小微企业的基层管理岗位，培养面向基层的应用型创新创业技术技能人才。因此，案例教学中的企业更应该是那些与案例教学参与者学习、工作、生活息息相关、朝夕相处的地方性企业。由于学习研讨的案例具有鲜明的地域性、关联性和亲和性，因此本土化案例教学具有更强的针对性、时效性和体验性。特别是案例企业与案例教学的参与者存在多方面的关联，可以不断激发案例教学参与者的学习兴趣和研讨热情，实现学思结合的教育教学模式，形成“对身边的事有启发、对熟悉的事感兴趣、对关注的事想讨论、对本土的企业想帮忙”的情景式、亲和性案例教学模式。
此外，本土化案例教学还可以借助“天时地利人和”的资源优势，实现“边学习、边实践、边体验”的渗透式、参与性案例教学模式，并对案例企业进行连续的、不间断的学习、观察、体验和研讨。
2.本土化案例教学实践。多年来，广西经济管理干部学院承担了广西大中型企业厂长经理培训、中小微企业经营管理人员培训等教学任务。为提高经营管理培训质量，加强培训教育的针对性和实效性，分别于2002年、2008年、2013年主编出版了三部广西本土企业经营管理案例教材，收集了包括南南铝业、柳州两面针、玉柴股份、利客隆超市、明阳生化、柳工股份等150多家广西本土企业案例，提出了“广西人学广西案例、了解广西行情和企情”的“本土化案例教学法”。
在本土化案例教学中，学员们一边宣讲自己企业的经营管理案例，一边学习、比较自己企业与同学企业的案例。在案例教学组织方面，案例教学不仅可以在课堂上学，还深入案例企业进行实地调研、边看边学、边学边做。学员们不仅在培训期间学习研讨案例，还关注案例教学的事前背景调研、事中情景再现、事后案例追踪等环节。尤其是在培训结束后，学员们仍然关注案例教学的后续情况。通过对案例持续的、不间断的跟踪观察分析，达到了反馈案例教学成果、验证本土化案例教学效果的目的。这不仅提高了案例教学的针对性和时效性，还极大地提高了学员学习的积极性和参与性，拓展了案例教学的广度和深度。
通过本土化案例教学的实施，广西经济管理干部学院实现了案例教学与企业管理实践相辅相成、相互促进和相得益彰的教学效果。本土化案例教学改革为提升广西本土化企业管理案例质量和水平夯实了坚实的软硬件基础。通过案例教学活动还直接帮助企业改进和完善了自身管理，提高了案例教学企业的经济效益和管理水平。本土化案例教学无论在岗位培训还是学历教育环节，均收到了很好的教学效果。
二、本土化案例教学法实施中存在的问题
（一）案例库建设滞后，企业参与度不高，教学案例质量有待提升
在案例库建设方面，由于企业参与度低，无论是案例的数量还是质量，均难以满足深层次本土化案例教学的目标和要求。广西经济管理干部学院在实施本土化案例教学法中，虽然搜集、整理、完善、编辑和出版的案例达到150多个，但对于数量众多的不同行业、不同类型、不同特色的中小微企业而言，案例库中的案例资源数量相对较少、行业分布不均匀、缺乏系统性和代表性。在案例质量方面，由于案例编写教师缺乏企业经营管理经验和实践，编写的案例不同程度存在“虚、大、假、空”的情况。
（二）案例教学专业师资匮乏，案例实践教学效果有待提升
案例教学与普通的课堂理论教学有很大区别。前者强调实践性、互动性和启发性，而后者强调理论性、单向性和知识性。传统教学以讲为主，往往采取“填鸭式”的教育教学模式。而案例教学以学为主，往往采取“启发性”教育教学模式。由于教师缺乏企业实践阅历与经验，在实施案例教学中，简单机械地从“阅读案例”到“分析案例”，而不是系统生动地从“感受案例”到“剖析案例”。案例教学成为另一种形式的“课堂理论教学”，失去了其“实践性”的属性，案例教学流于形式，教学效果难以保证。
（三）案例教学组织涣散，学生缺乏热情，教学互动性差
学生就本土企业经营管理案例进行思考讨论、观摩评析、互动参与是本土化案例教学法的核心和灵魂。但学生仅凭教师对案例单调平淡的书面陈述，很难激发对企业案例的兴趣和关注。此外，学生对案例缺乏直观感性认知，也难以在短期内融入案例的情景当中。因此，简单粗暴式的案例教学难以提高学生参与案例教学的主动性和积极性。学生对案例教学缺乏热情，对案例涉及的人和事，涉及的理论知识、方法技能和组织内容等缺乏事前的预判和考量。因此，在进行案例互动讨论时，要么是无话可说，要么是说不中要点，言之无物，教学互动性达不到教学目标和要求。
（四）教学手段方法简单，案例教学载体单调，教学活动缺乏生动性
如何将企业生动鲜活的经营管理案例展现出来，是案例教学成功的关键。在互联网时代背景下，多媒体展示和互联网传播变得越来越普遍和深入人心，学生获取知识和信息的途径和手段不再是简单的声音和文字形式，而更多是通过互联网途径，借助视频、音频、动画、图片等立体化传播手段获得更加生动化、立体化和形象化的体验和感受。而在现阶段的案例教学中，多数教师仍然采取通过“看文字、读案例”的单一模式，很难赢得学生的共鸣。鲜活生动的案例变成机械枯燥的说教，案例教学成为另一种形式的课堂理论教学，失去了实践教学原有的教学魅力和实践优势。
三、创新本土化案例教学模式的途径与措施
（一）创新基于校企协同育人背景的本土化企业案例库项目建设
校企合作、协同育人是实现高校转型发展，培养应用型人才的途径和手段。而校企合作共建本土化企业案例库，共同推进本土化案例教学创新与改革，是企业总结创新管理模式和经验，培养应用技能型人才的有效合作模式。案例库建立与案例教学实施，不仅是工商管理专业学生实践教学的需要，也是企业自身人才培养和提高管理水平的需要。因此，可以把这种优势互补、资源共享、互惠互利的案例库项目建设作为校企合作机制建设的突破口和切入点。
在本土化案例库项目建设的同时，校企合作双方可以就企业经营管理中的难点问题、重点问题开展调查研究，提出解决问题的途径和办法。通过创新基于校企协同育人背景的本土化企业案例库项目建设，帮助企业解决实际难题，不断提升高校服务企业的能力和水平，进一步丰富深化案例教学的广度、深度和精度，提高本土化案例教学质量和水平，实现本土化案例校企合作项目的良性循环和梯度发展。
（二）提高本土化案例教学能力和水平，打造高水平案例教学团队
要提高案例教学质量和水平，教师是关键。要做好案例教学工作，首先是要深入企业，全面系统地了解企业经营管理情况，不断挖掘企业的经营管理特色和亮点、管理活动的难点和重点。其次，根据企业特色和亮点，确定企业案例编写的主题和线索，搜集整理本土化案例教材相关的各类数据和素材，并让承担案例教学的教师参与本土化案例的调研编写工作。第三，根据企业实践和本土化案例库建设，让任课教师讲授自己亲自调研、亲自编写的本土化企业案例，增强案例教学的实践性和应用性。第四，为增强案例教学的生动性和针对性，还可以通过企业观摩学习、案例企业的企业家现身说法等方式，延伸案例教学的内涵和外延。第五，通过校企合作、协同育人本土化案例教学模式，提高教师案例教学的能力和水平，打造高水平案例教学团队。
（三）丰富本土化案例展示方式和方法，提高学生对案例教学的关注度和参与度
学生参与案例教学的广度、深度是衡量本土化案例教学是否成功的标准。要提高学生对本土化案例教学的关注度，教学案例展示的手段载体、方式方法非常关键。传统的文字阅览、案例导读等方式很难激发学生的共鸣。要采取多媒体技术，通过网络化传播途径、立体化教学方式和情景化案例手段，全面生动还原案例中企业经营管理活动的生动场景。包括通过案例背景材料、案例音视频、相关新闻报道、图像动画、企业现场观摩、企业家对话、岗位实习实训等方式，活灵活现地展示案例活动的过程和结果，最大程度激发学生对本土化案例教学的兴趣，提高学生对本土化案例的关注度和参与度。
此外，案例教学除传统的课堂教学外，还可以借助微课、慕课以及翻转课堂等新的教学方式，创新案例教学的组织方式及教学方法。案例教学场所不仅仅局限于课堂，还可以通过QQ群、微信关注、好友圈等现代社交媒体平台拓展延伸本土化案例教学的内涵和外延，并邀请本土化案例企业中高层管理者作为案例教学的参与者，共同参与案例教学的创新与实践。
总之，借助现代化教学手段和方法，构建仿真性、情景化案例场景，最大程度吸引学生的关注度和参与度，提高学生参与案例教学的积极性和主动性，并把本土化案例教学由单纯的事中案例讲授环节，拓展延伸到案例活动的事前调研环节和事后分析追踪环节，实现全程化的本土化案例教学改革与创新，提高案例教学的效益和效率。
（四）以增强学生实践能力为目的，提高本土化案例教学的针对性和实效性
本土化案例教学是培养工商管理类专业应用型人才的重要实践教学手段。案例教学的目的不是对事件的简单回顾和叙述，而是要通过本土化案例教学，提高学生的实践能力，尤其是培养学生发现问题、分析问题、解决问题等方面的能力。
通过对案例的调研，首先要坚持问题导向原则，学会发现问题，找出问题的症结和关键。学生可以在提供的案例素材中找问题，可以借助互联网找问题，还可以到企业实地调研发现问题。带着问题学习，带着问题参与教学，是本土化案例教学的特色和关键。其次，要学会分析问题，发现问题产生的背景和原因，客观辩证地看待问题。通过定性和定量分析手段和方法，对存在问题进行全面系统精准的确认与衡量。最后是要掌握解决问题的途径和方法，提高解决问题的能力和水平。通过案例角色扮演、场景模拟、小组讨论、工作座谈以及方案策划等多种方式提高学生的组织、宣传、沟通、协调、社交、表达、写作及创新创业能力。不断创新完善以应用型人才培养为核心目标的本土化案例教学机制和模式。
（五）加强本土案例教学的企业文化建设，创新案例教学的内涵和特色
本土化案例教学离不开本土化企业，由于各地自然资源和历史文化不同，不同地域的商业文化特征、企业文化背景以及企业家精神等也各不相同。企业案例教学表面上说的是事，但实质上反映的是企业的文化和企业家的精神。因此，本土化案例教学离不开不同商业文化背景下各地域企业家的文化与传承。在中国的商业文明中，涌现了包括赋予浓厚地域特色的“晋商”“徽商”“浙商”“豫商”“粤商”等不同特色的商业文化与商业模式。
因此，要积极推进广西本土化企业工商管理案例教学的创新与改革，不断探索挖掘、总结分析和凝练打磨广西企业经营管理特色和广西企业家精神，不断总结提炼完善本土化企业文化，弘扬传承“桂商”文化精神。通过基于“桂商”文化为引领的广西本土化案例教学改革与实践，在“广西人学广西案例、了解广西行情和企情”的基础上，增加“弘扬传承桂商文化”的新内涵，拓展本土化案例教学的外延，凝练广西本土化案例教学的特色，不断提升本土化企业案例实践教学的质量和水平。
【参考文献】
[1]夏旭晖，廖晓明，陈建付. 工商管理案例本土化开发的困局和出路[J].企业导报，2010（12）
【基金项目】2016年广西高校教学质量与教学改革工程项目，广西高等教育创优计划“本土化工商管理类专业协同育人平台”（桂教高教[2016]6号）
一、关于集体土地使用权转让的法律根据问题
国务院至今未出台一部相关的集体土地使用权转让的管理法规，因此，出现学术理论上的长期争鸣是极为正常的。现在的问题是，人们要把原先在理论上长期争鸣的东西付诸于实践，有的地方甚至提出了解放思想、突破禁区、制度创新等口号，这就有点令人疑惑不解了。因为，理论上争鸣和实践中具体运作完全是两码事。作为政府职能部门，依法办事是其天职，在这个大前提下，才能谈解放思想、突破禁区。我认为，法律法规的每一条款的遣字造句应当是非常慎密而严谨的，其立法的宗旨也当是明确客观的，任何从左或有的角度随意歪曲理解采取实用主义的做法均不足取，事实上，无论《宪法》或《土地管理法》等法律都没有在文字上明确表述集体所有土地使用权不能转让或流转，恰恰相反，新《土地管理法》及其《实施条例》的某些条款规定已为集体土地使用权的转让提供了法律依据上的支持。
（一）新《土地管理法》第14条第2款规定，在土地承包经营期限内，对个别承包经营者之间承包的土地进行适当调整的，必须经村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意，并报乡（镇）人民政府和县级人民政府农业行政主管部门批准。这里的承包经营权，实质即为集体所有农业用地的土地使用权，调整行为说白了就是土地使用权有条件的转让，只是名称不同并经村民代表大会通过及报上级机关批准而已。
（二）新《土地管理法》第63条规定，农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。我认为，该条款有二层意思：①这里的农民集体所有的土地使用权应特指农业用地，如果农业用地未经依法办理农转审批手续而转让和出租用于非农业建设，当然是不允许的，也和新法的立法宗旨相悖。如若转、受让双方都是用于农业生产，不改变用途，那就不适用本条款，而适用上述第14条之规定。在实际工作中，人们往往根据这一条款规定不加分析地对集体土地转让行为进行全面否定，均因未深刻领会新法的立法宗旨及从整体上理解《土地管理法》条文所致。②该条款的下一段话即取得建设用地的企业……已开宗明义的告诉我们，符合特定条件的集体建设用地使用权可以依法转移。何谓依法转移？转移者，转让也。既然允许转让，就可以不办理征用手续而允许流动办理变更登记手续。如果征为国有，那就不是转让，而是划拨或出让。这个根本概念必须弄清。
（三）新《土地管理法》第62条规定，农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。可见，连新法都承认出卖村民住宅是一种客观现象，是不可回避的，政府职能部门所要做的工作就是不批给新的宅基地，至于老的宅基地出卖后应当怎样办理过户手续，新法没有规定。既然新法没有规定，出卖又是一种客观现象，我们就可以从其他法规中寻找依据。
（四）新《土地管理法实施条例》第6条又是明确规定，因依法转让地上建筑物、构筑物等附着物导致土地使用权转移的，必领向土地所在地的县级以上人民政府土地行政主管部门提出土地变更登记申请，由原土地登记机关依法进行土地所有权、使用权变更登记。毫无疑问，这里的土地使用权，应包括集体和国有在内，而且是特指有建筑物和构筑物的土地使用权。众所周知，没有建（构）筑物的土地使用权，不要说是集体的，就是国有的一般也不允许转让。如果允许转让，就会触犯《刑法》第228条关于“以牟利为目的，违反土地管理法规，非法转让、倒卖土地使用权，……等等”的规定。
通过以上论述，我们已不难看出新法对集体土地使用权依法办理转让的端倪，只是还缺乏具体配套的实施办法。由于在实际生活中，无论对村民或村委会或村集体经济组织而言，最具诱惑力和实际意义的土地使用权转让当属集体所有非农建设用地（以下简称集体建设用地）使用权的转让，故在此重点讨论集体建设用地的转让问题。
二、关于集体建设用地转让争论产生的深层社会历史原因分析
一个本来已经相当明确的问题为什么在理论界总是争论不休呢？一个本来不是问题的问题却变成问题，成为人们反复议论的对象，究竟是法律错了还是我们的理解出了偏差？仔细想来，其中的深层社会历史背景是主要因素，法律的某些规定不够严密是次要的因素。现予分析归纳。
（一）人们的传统习惯观念使然。试想，在几十年一贯制的高度集权的计划经济年代里，什么东西不是国家调拨、计划分配？土地所有权往往和使用权混为一谈。两权分离并在实践中运作是在国务院1990年颁布第55令以后才开始的。当时人们对国有土地使用权的价值及其流转的概念很模糊，对集体土地使用权的转让连想也不敢想。这也难怪，长期以来，集体所有的土地在产权上从来是有其名而无其实，产权的边界是模糊的。在国家和集体经济组织之间，权力和义务是不对等的，集体经济组织除了服从国家征用之外，在使用权处置方面几乎是无所作为。但在经济发达的沿海地区，却自发地存在着房产的转让导致集体土地使用权转让的行为，在如何规范这种行为方面国家又缺乏配套的措施，因此，引起争议是必然的。
（二）过去的有关法律法规对用途管制没有明确规定，“用途管制”作为法律用语还是近几年同国际惯例刚刚接轨的产物；其实，只要人们理解了用途管制的深刻含义，对土地使用权的转让还有什么想不通呢？
（三）出于对市场经济的陌生和排斥感，有场无市或有市无场从来不是完整的市场经济。市场经济的最大特点就是资源资产的流动性和变现性。我们不可否认，即使文革十年，地下市场经济也没有消失，房产及其土地使用权也在照常流动，在大力发展社会主义市场经济的今天，我们岂可螳臂挡车，逆历史潮流而动？青山遮不住，毕竟东流去，面对现实，规范市场行为才是我们的天职。
（四）将“转让”同“所有制”变更问题混为一谈，实质是概念模糊导致思路不清。
（五）社会经济发展速度过快，尤其在当前大力倡导城市化及城市总体规划和土地利用规划处于不断调整以适应变化了的形势的背景下，各级政府和领导干部从地方经济发展的大局着眼，都在有意或无意扩大国有土地的“范围”，唯恐集体建设用地转让造成日益严重的“征地难”后遗症及利益分配不均导致政府在宏观上调控土地市场职能的弱化。
（六）从《土地管理法》的初衷角度讲，集体建设用地是国家通过法律规定体现政府对村民或集体经济组织的一项特殊优惠的供地政策，也即只有村民和集体经济或某些村办企业才有资格享受不进行集体土地所有权变更而办理土地使用优惠的政策，今将集体建设用地使用权受让对象扩大到非本村村民或城市居民及城市企业，则有悖于《土地管理法》的立法宗旨。这就是我上面已述及的法律规定确有不够严密的地方。
（七）对集体土地位用权的转让缺乏层次性的认识。我们知道，即使是国有土地使用权的转让，也是有层次性的。何谓层次性，即根据转受让与主客体的不同而采取不同的对策，设定转让的前提条件。譬如，国有划拨土地使用权转让，必须要有合法的地上建筑物的产权，必须具备土地使用证书等；已出让的国有土地使用权的转让，必须投入一定比例的建设资金，取得国有土地使用证书等方可转让。由于集体建设用地情况更复杂，国家又没有专门的法规与之相配套，其转让的层次性就更难把握，其转让问题就显得更加敏感。
如果说，前几年是前4种因素占据主导地位而影响了集体土地使用权转让手续的正常办理，那么，后3种因素则是近几年影响集体土地使用权转让手续正常办理的主要缘由。因此，如何规范集体建设用地转让行为也就愈显迫切。
三、关于集体土地使用权转让的层次性问题
当今社会，城市化在不断加快，总体规划在不断调整，公共事业建设项目在不断增加，如果在集体土地使用权转让中不分层次，不分对象，一律允许其保留集体所有不变的前提下办理变更登记，则对整个社会综合协调发展是极为不利的。由于法律永远滞后于实际生活，特别是在与集体土地使用权转让相配套的有关法规尚未出台的情况下，在如何处置集体土地使用权转让的问题上，确有一个政府引导问题。
